二手房買賣的具體流程.doc

二手房買賣流程第一步，找房。這個(gè)顯然是廢話了，無論你是買親戚朋友的房源也好，通過中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子。第二步，做產(chǎn)調(diào)。（中介叫查檔，專業(yè)點(diǎn)好不好？拿著產(chǎn)權(quán)證，戶主身份證去才能調(diào)?。┧^產(chǎn)調(diào)，指到房屋所在地區(qū)的交易中心查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀況。目的，了解房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，抵押狀況，交易狀況。過程，很簡單，到交易中心，報(bào)出房屋的具體地址，費(fèi)用，交5塊錢就行了。時(shí)間，10分鐘左右。產(chǎn)調(diào)是很重要的手續(xù)，能保證你所買房屋的產(chǎn)權(quán)人是否真實(shí)，是否有抵押貸款，有沒有被法院凍結(jié)，是否已經(jīng)在進(jìn)行二手房交易等等。產(chǎn)調(diào)的結(jié)果如果一切正常，那么才可以考慮下面的買賣。如果是有問題的房子，那么您看著辦吧。第三步，談買賣條件。1，價(jià)格。不用多講了。需要提出的是未來合同上的價(jià)格將決定稅金和貸款的金額，因此要自己權(quán)衡好這個(gè)成交價(jià)。2，付款方式，定金多少，首付款多少，貸款多少，尾款多少。3，交房日期。通?？梢约s定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移完成后的一個(gè)星期內(nèi)，也可以自行約定。4，交房條件。毛坯，或者是裝修，包含哪些家具，家電。維修基金是否贈(zèng)送。談好上面的條件后應(yīng)該要付定金了，這個(gè)是我比較糾結(jié)的。本身是沒有定金合同這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議存在的，當(dāng)然如果你找了中介的話，他們給你簽的那個(gè)所謂定金合同是否具有賠償效力我并不清楚。但是沒有中介的情況下，僅僅買賣雙方間交付了定金，手寫的定金合同不能保證一定具有賠償效力。我這次的經(jīng)驗(yàn)是沒有先付定金，直接在簽好買賣合同之后與首付一起付掉了，但在買賣合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有賠償效力的。但是如果賣房人很強(qiáng)勢或者房子很搶手，買家是需要支付定金保證權(quán)益的。那么在付了定金以后，寫好受據(jù)，雙方手寫個(gè)定金協(xié)議吧。第四步，起草買賣合同。買賣合同是有標(biāo)準(zhǔn)版本的，可以在網(wǎng)上下載。下載到文本后，雙方一起按照合同每項(xiàng)條款，一項(xiàng)一項(xiàng)填進(jìn)去就可以了。解釋里面兩個(gè)專業(yè)術(shù)語：權(quán)力轉(zhuǎn)移：指房屋產(chǎn)權(quán)從賣家更名到買家。轉(zhuǎn)移占有：指賣方交房給買房。除了上面兩個(gè)術(shù)語外，其他都是很好理解的文字。合同的補(bǔ)充條款部分是空白，相關(guān)內(nèi)容需要自己增加。我的建議是在補(bǔ)充條款部分上寫明下面內(nèi)容：1.違約賠償具體約定。在合同正文里的違約賠償部分比較簡單，可以在這部分詳細(xì)的重新約定一次。2.如果賣方是到手價(jià)，那么這里要寫明所有費(fèi)用和稅費(fèi)由買房承擔(dān)。附件三是付款協(xié)議，這里要具體寫明款項(xiàng)的支付方式和世間。非常重要的一點(diǎn)，補(bǔ)充條款和附件三的部分由于要寫很多文字，所以一定要在事先準(zhǔn)備好，并打印出來，到簽合同的時(shí)候直接粘到合同上就可以了，要不然合同當(dāng)天手寫會(huì)累暈的。按照現(xiàn)在的情況，合同最少要打印7份，所以這個(gè)東西也要最少打7份。第五步，簽買賣合同。前面所有準(zhǔn)備工作完成后，買賣雙方去交易中心簽買賣合同。所需材料，買賣雙方，身份證，戶口本，結(jié)婚證或相應(yīng)證明的原件，印章，房產(chǎn)證原件，相關(guān)復(fù)印件若干。程序，在交易中心前臺(tái)拿個(gè)號(hào)，到相應(yīng)的柜臺(tái)按照提示辦理就可以了。時(shí)間，約一小時(shí)。費(fèi)用，買賣合同5元每本。買賣合同都是當(dāng)場打印的，服務(wù)人員會(huì)詢問房屋的價(jià)格，過戶的時(shí)間，這些連同房屋基本信息會(huì)一并打印在合同上面。其余的空白地方需要手填，根據(jù)事先準(zhǔn)備好的合同草稿，填上去并不是很困難。由于限購政策，在補(bǔ)充條款的部分，交易中心會(huì)要求買方在購房人家庭成員情況申報(bào)表，需要買方簽名蓋章。把上面準(zhǔn)備好的補(bǔ)充條款和付款部分直接粘到合同上面，之后要在粘貼的部分騎縫簽字和蓋章。買賣合同簽好后，這次交易就已經(jīng)成功了一大半了。買賣合同一共需要7本，其中買賣雙方各一本，銀行一本，交易中心三本，未來物業(yè)管理中心一本。如果申請(qǐng)首期監(jiān)管的話，那么要再加一本給監(jiān)管中心。第六步，首付和繳稅。付首付一定要在銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)帳，并妥善保留好轉(zhuǎn)帳憑證。繳稅可以在過戶當(dāng)天，也可以在簽合同當(dāng)天。不考慮未來契稅上漲因素的話，這個(gè)稅當(dāng)然是在過戶當(dāng)天再交比較好。當(dāng)然如果不在乎這點(diǎn)錢的話，早交掉也省心。首先在交易中心的稅務(wù)柜臺(tái)去核價(jià)，通常按照市價(jià)成交的房子，核出來的價(jià)格就是合同價(jià)格。如果你為了避稅做低了價(jià)格，那么核價(jià)出的價(jià)格有可能要比合同價(jià)高。核價(jià)之后，憑核價(jià)單，產(chǎn)調(diào)單（第二步里得到的），房產(chǎn)證，買賣合同，身份證，提交給交易中心的稅務(wù)部門核稅。等待核稅結(jié)果出來后，去繳稅后，可以拿到相應(yīng)的完稅憑證。稅費(fèi)：滿5年，唯一，普通住宅，賣家無稅，買家契稅1.5%。普通住宅買方的契稅是1.5%，非普通住宅的契稅是3%。除上述情況，賣家均要繳營業(yè)稅和所得稅，如是普通住宅，可以選擇總價(jià)6.55%或差價(jià)30.55%兩種方式的一個(gè)，如是非普通住宅，總價(jià)的選擇變成7.55%.所需時(shí)間，大概一小時(shí)。第七步，銀行貸款。所需材料，身份證，結(jié)婚證，戶口本，買賣合同，首付證明，收入證明，外地戶口還需要稅單和銀行流水單，公積金帳號(hào)。帶齊所有資料，去你想要貸款的銀行網(wǎng)點(diǎn)，提交材料。受理后，會(huì)給你一張表格。之后，拿著這張表格，去浦東的房管中心查詢申請(qǐng)人名下的房屋狀況，以此確定申請(qǐng)人是第幾套房。在申請(qǐng)的一個(gè)星期后，去拿到查詢結(jié)果，交給銀行，開始進(jìn)入銀行審批程序。銀行的審批程序通常會(huì)在一個(gè)星期內(nèi)完成。銀行審批通過后，去銀行簽署住房貸款合同。簽好合同后，拿到合同，一張申請(qǐng)書和一張委托書。所需時(shí)間，合計(jì)兩個(gè)星期。銀行貸款是很關(guān)鍵的事，這里我建議各位和我一樣，找貸款中介幫忙，費(fèi)用是在10002000之間。貸款中介也許可以幫你爭取到利率優(yōu)惠，即便不能的話，通過相熟的銀行也能保證你的貸款年限和放款都能達(dá)到你的要求。第八步，過戶。所需材料，買賣合同，貸款合同，申請(qǐng)書，委托書，完稅單，房產(chǎn)證，身份證。貸款的事情搞定后，把所有材料拿到交易中心就可以申請(qǐng)過戶了。受理完畢后會(huì)給買方一張收件收據(jù)，20天后就可以憑收件收據(jù)領(lǐng)取屬于買方的房產(chǎn)證了。所需時(shí)間，20天。這個(gè)時(shí)間可以最快縮短至3天，但是要花費(fèi)一定的費(fèi)用，還需要找到相關(guān)的人。第九步，放貸及交房。買方拿到產(chǎn)證后，會(huì)同時(shí)拿到他項(xiàng)抵押權(quán)證。將新的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)抵押權(quán)證原件一起交給銀行，銀行將在35天之內(nèi)完成放款。很重要的提醒各位：銀行利率的最終確定，是以放款當(dāng)日的利率標(biāo)準(zhǔn)算，并不是以貸款合同簽署之日算。完成貸款放款后，按照合同的約定與賣方完成交房。包括結(jié)清水電費(fèi)，水電煤維修基金過戶更名。一切完成后，支付尾款，交易正式結(jié)束。二手房交易注意事項(xiàng)1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的兩證，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。4、仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。5、如購買公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書。7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。二手房屋買賣合同樣本賣方：_（以下簡稱甲方） 買方：_（以下簡稱乙方） 一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：1.房屋狀況：（請(qǐng)按房屋所有權(quán)證填寫）房 屋 座 落幢號(hào) 室號(hào) 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式：出讓（）、劃撥（）。二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)元，（大寫）_佰_拾_萬_仟_佰_拾元整。乙方在_年_月_日前分_次付清，付款方式： 三、甲方在_年_月_日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（_）仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_甲方（簽名或蓋章)_ 乙方（簽名或蓋章）_ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_代理人（簽名或蓋章）_ 代理人（簽名或蓋章）_簽訂日期：_年_月_日房 屋 買 賣 合 同甲方： （賣方） 乙方： （買方） 根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，甲方同意將自有房屋一處出售給乙方，乙方已對(duì)甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意購買該房，特制訂本合同如下： 一、此房坐落于_，產(chǎn)權(quán)所有人_，產(chǎn)權(quán)證號(hào)_，房屋建筑面積_，使用性質(zhì)：_。 二、該房價(jià)為_萬元，人民幣大寫：_先交付_元定金，其余房款在房屋交易公證時(shí)結(jié)清，公證時(shí)應(yīng)再付剩余房款_萬元，同時(shí)甲方交鑰匙交房，現(xiàn)場交接，房款兩清。三、甲方保證在交接前對(duì)該房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)，如簽約或交接后，發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，均由甲方負(fù)責(zé)賠償。 四、室內(nèi)外設(shè)施以看房時(shí)為準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)移，更換或更改，交接驗(yàn)收時(shí)也應(yīng)該按合同驗(yàn)收，簽署房屋交接單，并需驗(yàn)看水表、