鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項目可行性研究.doc

鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項目可行性研究鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項目可行性研究項目總論4一、項目概況4二、可行性研究的結(jié)論4第一章 項目提出的背景及必要性分析5一、項目提出的背景5二、項目建設(shè)的必要性9第二章 項目市場研究11一、某市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀）111、某市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀112、鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢13二、項目微觀狀況分析131、項目的區(qū)位特征132、項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析14第三章 項目環(huán)境分析17一、地塊環(huán)境171、土地性質(zhì)綜述172、地塊周圍景觀173、地塊周圍的交通條件174、地塊周圍的配套設(shè)施17二、項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析）181、優(yōu)勢分析182、劣勢分析183、項目的機(jī)會分析194、項目的威脅分析19三、結(jié)論20第四章地塊建設(shè)條件20一、工程概況201、項目選址202、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)203、建設(shè)目標(biāo)21二、建筑布局21三、交通組織21四、給排水設(shè)計221、生活給水系統(tǒng)222、排水系統(tǒng)223、消火栓系統(tǒng)234、噴淋系統(tǒng)23五、電氣設(shè)計23六、電氣消防24七、通風(fēng)系統(tǒng)24第五章 項目投資經(jīng)營方案25一、投資組合方式25二、資金運(yùn)作方式25第六章 項目投資估算及資金籌措計劃25一、項目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)25二、項目投資測算26三、資金籌措計劃27第七章 項目財務(wù)效果評價28第八章 項目不確定性分析30一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析30二、單因素敏感性分析30第九章 項目效益評價31一、項目社會效益評價32（一）、項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性32（二）、目前對人和社會的影響33二、項目環(huán)境效益評價33項目總論一、項目概況項目名稱： 鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：某市江漢區(qū)姑嫂樹區(qū)域建設(shè)單位：某投資有限公司聯(lián) 系 人： 電 話： 電子郵件： 二、可行性研究的結(jié)論 項目財務(wù)指標(biāo)投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=14559.1/30371.8=48%;投資凈利潤率=凈利潤/總投資額*100%=9754.6/30371.8=32.1%;自有資金回報率=凈利潤/企業(yè)自有資金=9368.5/13320=70.3%;稅后靜態(tài)投資回收期=1.68稅后動態(tài)投資回收期=1.73從靜態(tài)的財務(wù)指標(biāo)上來看，項目是可行的，具有較好的開發(fā)前景；從動態(tài)的環(huán)境因素來看，國家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項目建設(shè)、銷售帶來了一定的阻力；但同時政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場的號召力等諸因素為本案的成功開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。從綜合的因素來看，本案是機(jī)遇與風(fēng)險并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，只要能采取一定措施吸引住核心商戶并幫助核心商戶留住核心終端，解決了本案開發(fā)的核心障礙，則本案就能開發(fā)成功，實(shí)現(xiàn)其正常的財務(wù)效益。第一章 項目提出的背景及必要性分析一、項目提出的背景鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場，十年前全國人均消費(fèi)僅為35元,目前,這個數(shù)字已經(jīng)達(dá)到180元(在國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)人均消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到320元)。我國是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷第一大國，現(xiàn)有7200多個制鞋企業(yè)，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產(chǎn)集散地，在我們這個年產(chǎn)60億、年消費(fèi)25億雙鞋的國度里，鞋類交易平臺的建設(shè)有著非常重要的意義。某位于我國腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區(qū)的中心城市，長江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運(yùn)、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。全市總面積8467平方公里，總?cè)丝?30多萬，居民人口660多萬。某市周圍400公里范圍內(nèi)有45個中等以上的城市，1.83億人口，占全國人口總數(shù)的21.3%。某在歷史上一直是我國內(nèi)地最繁華的內(nèi)外商賈云集的商埠，最大的商品集散中心。改革開放以來，某市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場更是蓬勃發(fā)展，市場交易活躍，成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。據(jù)統(tǒng)計，2002年某市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額770億元，居全國15個省級城市第2位，各類批發(fā)市場交易額達(dá)700多億元。著名的國家級漢正街小商品市場，有30多個室內(nèi)專業(yè)市場，經(jīng)營6萬余種商品，日均客流量20萬人次，年銷售額180億元，占全市批發(fā)零售總額的12.2%。深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費(fèi)市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了某在華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢。大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當(dāng)時由在清芬路從事鞋類批發(fā)經(jīng)營活動的七十多家溫州籍經(jīng)營戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會會長陳秉西的帶動下自發(fā)組織籌資，在大興路61號某球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了某市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場，從而帶動了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。經(jīng)過十年來的發(fā)展，現(xiàn)在大興路地區(qū)有大小鞋類批發(fā)市場7個，擁有經(jīng)營門面800余間，經(jīng)營戶1628戶，經(jīng)營品種齊全，國內(nèi)外知名品牌如吉爾達(dá)、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有總代理處，年銷售額達(dá)15億元，幅射湖北省周邊六個省市，已成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。然而受市場經(jīng)營條件限制，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群與某市652個商品交易市場一樣，集中在市中心區(qū)，占據(jù)黃金地段，其建場當(dāng)初就遺留下的許多問題逐漸顯現(xiàn)出來。主要表現(xiàn)在：a.市場硬件設(shè)施差，安全隱患嚴(yán)重大興路地區(qū)位于某市城市中心，屬市民集居密度一類區(qū)，人口密度大，城市道路交通本身就滿負(fù)荷。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴(yán)重堵塞。同時，現(xiàn)有的市場經(jīng)營用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，雜亂無章，耐火等級差，加之現(xiàn)有市場普遍存在人貨混居的現(xiàn)象，鞋類產(chǎn)品是易燃物品，一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體，對人身安全造成極大危害，這都給防火安全埋下了極大的隱患。雖經(jīng)過歷年來的多次整改，均未能得到徹底解決，市場的管理者及經(jīng)營者在擔(dān)心害怕中度日，一旦出現(xiàn)問題后果不堪設(shè)想。b.市場缺乏發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)的空間現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。僅從物流、倉儲配送方面來看，鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約150萬m3，折標(biāo)準(zhǔn)集裝箱2.6萬箱，受城市交通管制限制，運(yùn)輸車輛不能及時進(jìn)入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運(yùn)入庫作業(yè)受阻，貨物出庫發(fā)送也難以及時疏運(yùn)出去。由于物流渠道不暢，大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響，至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長沙等地購貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群不能像以前那樣迅速發(fā)展的重要原因。c.影響城市環(huán)境衛(wèi)生，治安形勢嚴(yán)峻大興路地區(qū)位于中心城區(qū)，是市民集居區(qū)，人口密度大，現(xiàn)有經(jīng)營者及服務(wù)人員達(dá)萬余人，大多屬外來人口，給公安機(jī)關(guān)的治安管理帶來極大的壓力。同時也帶來一系列社會問題，如計生管理、暫住人口管理等問題。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪聲等嚴(yán)重影響者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及城市環(huán)境衛(wèi)生。d.市場散亂，缺乏統(tǒng)一管理現(xiàn)有市場各主辦單位各自為政，個別市場的主辦者，僅為了市場的經(jīng)濟(jì)效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù)，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經(jīng)營者或消費(fèi)者利益受損害的事件時有發(fā)生，而得不到有效的保護(hù)。同時，市場分布散亂，難以形成規(guī)模效應(yīng)，特別是產(chǎn)品按行入市問題無法解決，也加大了政府職能部門的監(jiān)管難度。e.經(jīng)營成本較高，經(jīng)營效益受影響老城區(qū)物業(yè)租賃成本高，一些店鋪年租達(dá)15萬元，相當(dāng)于購買本項目店鋪的首期付款，經(jīng)營成本較高，經(jīng)營效益受影響較大。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場進(jìn)一步的發(fā)展空間，久而久之，勢必在競爭中遭到淘汰。f.拆遷在即，現(xiàn)在的市場將面臨消失根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)是某市“兩江四岸”規(guī)劃的重點(diǎn)拆遷區(qū)域之一，現(xiàn)有的市場群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，拆遷在即，現(xiàn)在的市場將面臨消失的危險。即將出臺的某市商品交易市場管理條例，針對上述問題也同時明確對在城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場加以限制，鞋類交易批發(fā)市場不可能繼續(xù)在該地區(qū)重建，只有將現(xiàn)有的市場遷出中心城區(qū)，才能謀求長期穩(wěn)定的發(fā)展。g.類似問題普遍存在于江漢區(qū)其它鞋類、鞋料批發(fā)市場通過對漢正街、清芬路為代表的某其他鞋類、鞋料市場經(jīng)營戶規(guī)模調(diào)查顯示，江漢區(qū)分布有其它十三個鞋類、鞋料批發(fā)市場，942戶一級批發(fā)商，他們同樣面臨地處鬧市區(qū)，物流不暢，經(jīng)營空間進(jìn)一步拓展困難等諸多問題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場相比，規(guī)模更小，更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)發(fā)展的需要。在激烈的市場競爭中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競爭劣勢狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。針對上述問題，2003年6月，江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會經(jīng)過充分調(diào)研，形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動議。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華工業(yè)區(qū)指揮部等方面對此議進(jìn)行了認(rèn)真研究，充分肯定了興建該項目的意義。并獲得了某市及江漢區(qū)計委、城市規(guī)劃部門等對此項目的肯定，并就項目選址等提供了支持。二、項目建設(shè)的必要性a.是進(jìn)一步加快某市建設(shè)國際性大城市的需要大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群位于“二江四岸”改造的重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應(yīng)建成高起點(diǎn)的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現(xiàn)代化都市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。該鞋業(yè)批發(fā)市場商品單一、附加值低、人流物流大，市場布局和經(jīng)營混亂，不僅自身生存發(fā)展受到嚴(yán)重制約，更不符合城市建設(shè)發(fā)展的大局。因此，遷建鞋業(yè)批發(fā)市場，騰出黃金地段，才能改善城市環(huán)境，提升城市品味。b.是江漢區(qū)實(shí)現(xiàn)城市新區(qū)商業(yè)化改造的需要本項目建設(shè)擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹村內(nèi)，該地區(qū)為市區(qū)城中村，按江漢區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃要求，是應(yīng)重點(diǎn)拆遷改造、建設(shè)成商業(yè)區(qū)，由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大，區(qū)域內(nèi)還有12家集體企業(yè)，瀕臨破產(chǎn)，缺乏資金進(jìn)行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費(fèi)用，一般項目無法承受其土地開發(fā)成本，致使這一地區(qū)的城市改造問題遲遲不能推行。本項目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機(jī)。老市場的搬遷與新商貿(mào)城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進(jìn)城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城市管理和發(fā)展的需要，綜合效益明顯。c.是江漢區(qū)乃至某市加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的需要加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是某市“十五”計劃的重點(diǎn)，物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)是帶動某經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要舉措之一。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項目建設(shè)實(shí)施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。本項目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營，到購買商鋪、住宅，把家安在某，把事業(yè)基礎(chǔ)留在某，并以商引商，加快某引進(jìn)市外資本起到重要作用，預(yù)計會給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資20多億元。同時，吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群以外鞋類、鞋料經(jīng)營戶入駐。使華中鞋業(yè)商貿(mào)城真正成為立足于某，輻射湖北及周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場，增加市場集聚及輻射能力，大幅度擴(kuò)大市場規(guī)模。并在此基礎(chǔ)上，吸引外國品牌進(jìn)入市場，將境外先進(jìn)的管理模式及資本與現(xiàn)代化的經(jīng)營場所和市場資源相結(jié)合，促使某市重整鞋業(yè)市場資源，拓展功能，提升品味，高位發(fā)展，吸引更多的企業(yè)特別是有實(shí)力的知名企業(yè)入市經(jīng)營，使某真正成為華中地區(qū)鞋類商品的集散地，進(jìn)一步鞏固和提高某在華中地區(qū)鞋業(yè)物流的龍頭地位，推動整個某市鞋業(yè)市場的可持續(xù)發(fā)展。d.是適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場，某市鞋類、鞋料批發(fā)市場從無到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營戶從不足100戶發(fā)展到2600余戶，這些市場集中了來自溫州、廣東、江蘇、上海等國內(nèi)外知名品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷。這些市場立足于某，輻射湖北全省及周邊6個省市，年銷售額約為20億元人民幣。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。同時，也成為某市重要的專業(yè)批發(fā)市場。據(jù)預(yù)測，今后十年，某鞋業(yè)交易市場的發(fā)展速度將大大超過前十年，其進(jìn)出交易規(guī)模將達(dá)到85億元，成為某市最具潛力的商品交易市場。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場同時具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營銷、區(qū)域連鎖、倉儲配送、辦公服務(wù)、游購?qiáng)逝涮椎取捌呶灰惑w”的綜合服務(wù)功能，現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場以及某其他鞋業(yè)市場的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠(yuǎn)，市場環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后某鞋業(yè)市場發(fā)展的需要。 綜上所述，建設(shè)華中鞋業(yè)商貿(mào)城項目是廣大鞋業(yè)商戶的迫切需要，也是進(jìn)一步調(diào)整市場布局，加速發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，改善城市面貌的重要舉措，建設(shè)是十分必要的。第二章 項目市場研究一、某市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀）1、某市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀某市鞋業(yè)批發(fā)市場主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。大興路鞋業(yè)批發(fā)市場位于漢口中心區(qū)，該市場立足某、輻射湖北全省及周邊6個省市（包括湖北、湖南、四川、重慶、安徽、江西等地區(qū)），2003年銷售額15億元，涵蓋人口2億人。經(jīng)過十余年的發(fā)展，已成為周邊地區(qū)鞋類商品的集散中心。但隨著鞋業(yè)市場的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場對城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制，主要表現(xiàn)在：1）符合城市規(guī)劃布局。某市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場用地為商貿(mào)城（已掛牌出讓，正在拆遷），7個市場中的4個市場拆遷在即，需要另覓經(jīng)營場所。2）交通運(yùn)輸受到限制。由于幾個市場均位于中心城區(qū)，周邊居民高度集中、交通流量大，境外大型貨車進(jìn)入市區(qū)受到嚴(yán)格的交通管制，外地貨物無法及時進(jìn)入城區(qū)，內(nèi)部貨物也不能及時輸出到周邊省市，市場交易已無法適應(yīng)現(xiàn)代專業(yè)批發(fā)市場流通速度的日益提高的要求、物流不暢。3）市場規(guī)模小，發(fā)展受到制約。因建成年代較早，受當(dāng)時各種條件限制，市場容量較小，經(jīng)營面積及倉儲面積較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。同時大興路市場的貨流主要通過10米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴(yán)重不足，不能適應(yīng)日益發(fā)展壯大的需要。4）市場硬件設(shè)施差，市場安全隱患嚴(yán)重?，F(xiàn)在經(jīng)營場所經(jīng)營條件十分簡陋，人貨混居，同時鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴(yán)重，被列為某市重點(diǎn)消防隱患地區(qū)。5）配套服務(wù)設(shè)施不完善。市場管理混亂，配套設(shè)施不足。基于上述諸多方面的矛盾與問題，加之中心區(qū)租金年年上漲，經(jīng)營成本增加，已嚴(yán)重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場的進(jìn)一步規(guī)范與發(fā)展。某市主要鞋業(yè)批發(fā)市場分布于大興路以外的還有漢正街、清芬路等地區(qū)，鞋料市場分布在漢西、喬口等地區(qū)，由于這些批發(fā)市場均位于老城區(qū)中心地段，也面臨著和大興路市場類似的問題，市場規(guī)模小且分散，設(shè)施簡陋、品位低下、管理落后，已嚴(yán)重制約了市場的擴(kuò)大與發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)下，市場的集聚與發(fā)展，專業(yè)市場的創(chuàng)新整合，是市場發(fā)展的唯一出路。同時從某市的商業(yè)市場分析，實(shí)現(xiàn)商品交易市場合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場功能與品位，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為建設(shè)國際性大城市的必由之路。2、鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢通過對全國有名的小商品城-浙江義烏的考察研究，我們發(fā)現(xiàn)我國的批發(fā)市場發(fā)展正處于由平面擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時期，現(xiàn)代批發(fā)市場呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營向規(guī)模化、集約化、專業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變的趨勢，市場規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大，區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動的變化趨勢。商品檔次、市場品位逐步提高，配套設(shè)施逐步完善，交易手段逐步向網(wǎng)絡(luò)化、信息化轉(zhuǎn)變。因此，本項目應(yīng)順應(yīng)新型批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，通過對某現(xiàn)有鞋業(yè)批發(fā)市場的整合，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，走規(guī)模化、集約化的新路。因此，項目應(yīng)立足大興路鞋類市場群擴(kuò)容性搬遷，考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場集聚性發(fā)展的需要，力求新建市場的功能提升和品位提升。二、項目微觀狀況分析1、項目的區(qū)位特征江漢區(qū)位于某市東北部，東鄰黃陂區(qū)，南傍長江，與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望，西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。全區(qū)戶籍人口61.28萬人，土地面積64.24平方公里，是某市的政治、文化、信息中心，市委、市政府及市直屬機(jī)關(guān)90%設(shè)在該區(qū)內(nèi)，是某商貿(mào)的重要組成部分。這里匯集有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)國際知名的零售企業(yè)。著名的國家級漢正街小商品市場，有30多個室內(nèi)專業(yè)市場，經(jīng)營6萬余種商品，日均客流量20萬人次，年銷售額180億元，占全市批發(fā)零售總額的12.2%。深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費(fèi)市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了江漢區(qū)在某乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢。90年代以后，全國的金融機(jī)構(gòu)紛紛選址江漢區(qū)建設(shè)大道，形成了建設(shè)大道金融一條街，這里高樓大廈云集，高檔寫字樓、酒店、酒吧應(yīng)有盡有，集商貿(mào)、金融、辦公、休閑于一體，成為某市對外交往的一張城市名片。更進(jìn)一步提升了江漢區(qū)作為某商貿(mào)中心的地位。2、項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析1）目標(biāo)客戶群體l大興路市場群現(xiàn)有的經(jīng)營戶；l大興路以外的鞋類鞋料市場經(jīng)營戶；l國內(nèi)外品牌代理商及投資置業(yè)的人群。2）市場容量分析某市鞋業(yè)批發(fā)市場是華中地區(qū)最大的流轉(zhuǎn)型鞋業(yè)交易市場，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場，現(xiàn)在營業(yè)面積30000平方米，經(jīng)營戶數(shù)1628戶，從業(yè)人員近萬人，2003年實(shí)現(xiàn)市場成交額15億元人民幣，上繳稅金3000萬元；漢正街、清芬路為代表的某其他鞋業(yè)鞋料市場經(jīng)營戶規(guī)模大致是漢口現(xiàn)有鞋城經(jīng)營戶541戶，某鞋料批發(fā)市場現(xiàn)在經(jīng)營戶401戶，兩個具有代表性的鞋類市場群經(jīng)營戶戶數(shù)共計942戶，2003年實(shí)現(xiàn)市場成交額5億元人民幣，上繳稅金1000萬元。從三個代表性的市場的經(jīng)營戶來看，其總數(shù)約為2600戶，考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場對大興路以外市場經(jīng)營戶的吸引，其潛在客戶至少有2000戶，可見其市場容量是相當(dāng)可觀的。潛在的客戶群體預(yù)測：以現(xiàn)有經(jīng)營戶為主，基本轉(zhuǎn)入新市場以集資股東為核心，江漢區(qū)鞋業(yè)個協(xié)組織現(xiàn)有需拆遷的1628戶鞋業(yè)專營經(jīng)營戶，以業(yè)主購買和租賃方式進(jìn)入新華中鞋業(yè)商貿(mào)城。表3-1 大興路地區(qū)鞋類市場群經(jīng)營戶群搬遷部分統(tǒng)計表市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)大興路市場201大興鞋城93金興童鞋城142萬寶鞋城167鼎力鞋城417萬商鞋城42銀河鞋城566(1-3層)合 計1628戶大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場群入駐部分華中鞋業(yè)商貿(mào)城項目的建設(shè)并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場的拆遷改造工程，而是通過該項目的運(yùn)作，發(fā)揮市場的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，吸引某及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經(jīng)營戶進(jìn)入市場，建立一個立足于某，輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場。對以漢正街、清芬路為代表的某其他鞋業(yè)鞋料市場經(jīng)營戶調(diào)查顯示，大約有45%的經(jīng)營戶迫切希望遷入，預(yù)測情況見表3-2、3-3：表3-2 某大興路地區(qū)以外的鞋城現(xiàn)有經(jīng)營戶基本情況市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)市場名稱 經(jīng)營戶戶數(shù)新興鞋業(yè)批發(fā)市場60紫陽平價鞋城15新濤鞋城70新華鞋城30浙江鞋城76晴川橋鞋城60八寶鞋城100昌隆鞋城50鹿城鞋城30盛源鞋城30合 計541戶表3-3 某鞋料批發(fā)市場現(xiàn)有經(jīng)營戶戶數(shù)基本情況市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)漢來市場172硚口市場43清芬路市場186.合 計401以上兩個具有代表性的鞋類市場群經(jīng)營戶戶數(shù)共計942戶。同時由于“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”項目的建設(shè)不是大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的簡單復(fù)制，其目標(biāo)定位是將此項目按照未來鞋業(yè)批發(fā)零售市場的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的發(fā)展方向，要求集貿(mào)易、物流、信息、服務(wù)于一體，形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。運(yùn)用本項目完善的市場網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營設(shè)施條件，預(yù)計可以吸引國內(nèi)外知名品牌及代理商進(jìn)駐量大為增加，預(yù)計將增加10%。從以上統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計將有2600戶的潛在客戶群體?？梢娖錆撛诳蛻羧后w還是相當(dāng)龐大的。3）目標(biāo)客戶群體的購買心理分析通過對上述市場的經(jīng)營戶的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，在這些潛在的客戶群體當(dāng)中主要存在著以下幾種購買心理：a)由租戶向業(yè)主轉(zhuǎn)變的要求?，F(xiàn)有大興路地區(qū)除鼎力鞋市外，其他六個市場的經(jīng)營戶均以租賃方式取得商鋪的經(jīng)營權(quán)， 25平方米左右的經(jīng)營鋪面，年租金一般在3-5萬元，且租賃費(fèi)用呈逐年上升的趨勢?，F(xiàn)在因龍王廟改造，大興路鞋市一間25平米的鋪面轉(zhuǎn)租金竟高達(dá)10萬元/年以上，而且還十分搶手，造成經(jīng)營者經(jīng)營成本的大幅上升，因此，經(jīng)營戶中大多數(shù)人都想有自己的置業(yè)。b）、置業(yè)投資?，F(xiàn)在由于股市的行情低迷，房地產(chǎn)行業(yè)以其高增長、高回報吸引了廣大的投資者，而在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，商鋪更是成為眾多投資者追捧的對象。從大興路鞋市商鋪的市場表現(xiàn)以及我們的調(diào)查結(jié)果來看，眾多的潛在客戶都表示了明確的投資意向。如一間60平方米的商鋪，售價8000元/平方米計，售價為48萬元，若用于租賃經(jīng)營，以每年8萬元計，不考慮資金的時間價值，其靜態(tài)回收期只有6年，其回報率是相當(dāng)可觀的。精明的投資者當(dāng)然不會錯過?？梢?，穩(wěn)定的客戶群體及眾多的置業(yè)投資者是本項目成功的最大保證。第三章 項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境1、土地性質(zhì)綜述項目選址于某市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交界的原某東風(fēng)鍋爐廠廠址內(nèi)，項目凈用地約55畝，規(guī)劃建筑面積約7.3萬方，建成以后將能容納1500戶左右的經(jīng)營戶進(jìn)場經(jīng)營。2、地塊周圍景觀本案的北面和南面是一些老的工業(yè)廠房和由老廠房改成的管材批發(fā)市場，視覺環(huán)境較差，但西面是中高檔小區(qū)新華家園，臨街為好美家、三五酒店、武商量販店、招商銀行、工商銀行等，商業(yè)氛圍較為濃厚，炫目的立面裝潢，獨(dú)特的建筑模式，為本案豐富了區(qū)域的視覺環(huán)境，提升了區(qū)域?qū)哟巍?、地塊周圍的交通條件本案北接張公堤，南連發(fā)展大道，向東通金橋大道，具備較好的貨運(yùn)條件。對大物流的形成具備客觀條件。4、地塊周圍的配套設(shè)施本案對面就在于武商量販店，好美家、三五酒店和銀行以及成片的居民區(qū)，生活及商業(yè)配套設(shè)施相對齊全。而且本案的周圍有新華路管材批發(fā)市場、瀟湘路裝飾建材市場等批發(fā)市場，對本案聚集人流、加速形成大物流條件具有一定的促進(jìn)作用。二、項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析）1、優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)勢：該地塊處于城郊結(jié)合部，交通方便，運(yùn)輸條件較好，是現(xiàn)代大型物流中心布局的理想?yún)^(qū)域。核心商戶優(yōu)勢：我們的股東就是核心商戶的一部分，并在大興路的核心市場老市場具有相當(dāng)?shù)奶栒倭?。成本?yōu)勢：相對于市中心的大興路，項目的土地成本較低，具有較大的成本優(yōu)勢。配套優(yōu)勢：周邊分布大型便民超市武商量販店和唐家墩購物廣場、三五酒店、市中心醫(yī)院；四家銀行招商銀行、工商銀行、中國光大銀行、中國信合，現(xiàn)在的配套方便市場的形成。政府的支持：此項目是湖北、浙江兩省的簽約項目，受到了某市市委市政府的高度重視與支持，被列入江漢區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項目。政府的支持的項目成功的最大保障。2、劣勢分析物流組織困難：大興路的物流組織完全依賴于漢正街，且托運(yùn)一般為多種商品組合，依靠鞋城重組物流困難較大，而依然依賴漢正街的物流又諸多不便。 客流組織困難：大興路的客流組織也依賴于漢正街，客流的組織體系較為完善，而本案脫離了漢正街，要重新組織客流存在較大的困難。脫離了漢正街的品牌影響：漢正街商品種類豐富，方便多元化經(jīng)營戶打貨，脫離漢正街后，必然要損失部分多元化經(jīng)營的客戶。重塑鞋業(yè)批發(fā)市場品牌：到大興路打鞋已成為客戶的一種習(xí)慣，如果大興路鞋業(yè)批發(fā)市場繼續(xù)存在，我們市場將難以生存，我們與大興路市場是你死我活的競爭關(guān)系。項目地塊規(guī)模偏小，相應(yīng)的配套設(shè)施難以全部滿足，周邊雖然會自然形成相關(guān)配套，但沒有整體規(guī)劃，且具有落后性。3、項目的機(jī)會分析正值大興路改造契機(jī)：大興路南面的四個鞋市場已經(jīng)確定要拆遷，為我們介入鞋城的建設(shè)提供了機(jī)會。龍王廟商貿(mào)中心定位集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的大型主題購物廣場，其建筑形式為地上十層，地下二層，經(jīng)營可能性往零售轉(zhuǎn)型。龍王廟商貿(mào)中心成本很高，其售價或租價必然很高，而鞋類批發(fā)商戶能夠承受的成本不如服裝，其可能放棄鞋類批發(fā)一塊。4、項目的威脅分析龍王廟的拆遷改造是逐步進(jìn)行的，并未形成市場大的動蕩，要吸引那部分商戶離開大興路存在著一定的困難。老市場的改造沒有確定日期，商戶都愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，而不愿變動，銀河市場經(jīng)營穩(wěn)定且規(guī)模大，諸多因素將商戶穩(wěn)定在大興路經(jīng)營。本案的競爭對手龍王廟的定位雖然可能往零售轉(zhuǎn)型，可也不能確定不會做批發(fā)市場。本案的競爭對手康奈國際鞋城與鼎力市場商會合作，可能對本項目動員鼎力市場的商戶存在不利影響。三、結(jié)論通過以上的分析我們可以看出，本案是機(jī)會與風(fēng)險并存，其運(yùn)作成功的關(guān)鍵取得政府的深度支持和如何吸引核心商戶。本案同大興路市場群的關(guān)系基本上是你死我活的競爭關(guān)系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐斷大興路市場的貨運(yùn)條件、以消防未達(dá)標(biāo)為由限制市場的發(fā)展等舉措，限制老市場支持本案的發(fā)展，否則大興路鞋城的搬遷將非常困難，本案的運(yùn)作也將存在較大的風(fēng)險。同時如何吸引核心商戶也將是本案面臨的一個較為棘手的問題，一方面大興路部分市場的拆遷給本案的建設(shè)帶來機(jī)遇，但另一方面是如何吸引核心商戶和幫助客戶留住核心終端的問題，如果不能幫助核心商戶留住核心終端，同時大興路又難以做到整體性搬遷，則本案的建設(shè)將面臨著較大的風(fēng)險。第四章 地塊建設(shè)條件一、工程概況1、項目選址某鞋城選址于某市漢口姑嫂樹路12號，基地西臨姑嫂樹路，南臨瀟湘路，北側(cè)與東側(cè)均為30M寬的規(guī)劃道路。規(guī)劃用地面積約為37000平方米。2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地：37000平方米總建筑面積：73260平方米（不含地下室）其中：市場用房（帶閣樓倉庫）54878平方米辦公用房9438平方米倉儲用房8944平方米建筑密度：49.7%綠化率：30.4%容積率：1.983、建設(shè)目標(biāo)某鞋城擬將建設(shè)成為一個集商鋪、倉儲、辦公配套、停車、餐飲等多種功能為一體，涵蓋批發(fā)、零售、商品展示、新品發(fā)布、網(wǎng)上交易等多種購物方式，立足于大興路鞋類市場群擴(kuò)容性搬遷，考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場集聚性發(fā)展的需要，力求新建市場的功能提升和品位提升，將鞋城建設(shè)成為輻射全省、面向全國的現(xiàn)代化、綜合性的大型鞋類批發(fā)市場。二、建筑布局基地內(nèi)布置整體式商場，基地東首，沿規(guī)劃道路設(shè)置倉儲，商場與倉儲，商場與倉儲之間由多層物流通道及商業(yè)步行街相連。板式高層辦公樓，設(shè)在基地北側(cè)?；啬蟼?cè)設(shè)有商場入口、人流集散廣場及商場的宣傳活動、休閑的演示廣場，而北側(cè)設(shè)商場內(nèi)商業(yè)步行街入口景觀廣場，地面停車場等。三、交通組織1、人流：人流組織主要考慮步行人流，車行人流。步行人流由城市人行道出入基地內(nèi)步行街入口廣場或商場入口廣場。車行人流由地基北側(cè)規(guī)劃道路入口，經(jīng)停車場（包括地面、地下室、屋面）停車進(jìn)入商場、辦公樓或倉儲；或者由瀟湘路出入口，經(jīng)商場入口入廣場臨時?？砍鋈?。2、物流：物流由東側(cè)或北側(cè)規(guī)劃道路物流出入口，出入基地，直接?？啃敦浧脚_，或經(jīng)由環(huán)形坡道，物流通道出入倉儲。人流物流兩者流線明確互不干擾，形成相對獨(dú)立系統(tǒng)。尤其設(shè)置的多層物流環(huán)形環(huán)道能大幅提高物流配送效率，對提升二、三層商場商業(yè)價值起巨大作用。3、停車：物流停車安排在基地北側(cè)，就近倉儲布置；人流停車，除部分地面外，充分利用地下室，屋面空間解決日益增加停車要求。四、給排水設(shè)計1、生活給水系統(tǒng)水源：以城市自來水網(wǎng)為水源，二路DN200給水管引入，在基地內(nèi)側(cè)形成環(huán)狀。生活用水量統(tǒng)計：辦公部分最大日用水量25M3/D，商場最大日用水量以280 M3/D計，其他用水量以50 M3/D計，則合計本工程最大日生活用水量約為355 M3/D。給水系統(tǒng)：本工程給水采用分區(qū)給水方式。給水系統(tǒng)共分2區(qū)，地下室到四層為低區(qū)，用水由市網(wǎng)直供。五層九層為高區(qū)，由生活水池、變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水。生活水池，水泵房設(shè)在地下室。用水量按功能分別單獨(dú)計量。室外由市網(wǎng)接二條DN200給水管，在地塊內(nèi)連成環(huán)狀，生活、消防合用。2、排水系統(tǒng)排水量：最大日排水量按最大日生活用水量的85%計，則排水量為300 M3/D。排水方式：室內(nèi)排水采用污廢合流系統(tǒng)。高層污水立管設(shè)置專用通氣管通氣，多層商場污水立管設(shè)置伸頂通氣管通氣。污水匯集后，經(jīng)化糞池處理后排水市政污水管道。屋面雨水系統(tǒng)設(shè)計重現(xiàn)期為2年，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。室外雨水經(jīng)收集后就近排入市政雨水管道。地下室排水設(shè)置集水坑，由潛水泵提升排至室外。3、消火栓系統(tǒng)消火栓用水量計算：本工程由一棟高層辦公樓、大型多層商場、多層倉庫組成。消火栓用水量按用水量最大的建筑物的一次消防用水量考慮，則室外消防用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間3小時。室外消防系統(tǒng)：室外消火栓管道系統(tǒng)與生活給水管道合用，給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)置地上式室外消火栓。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：采用臨時高壓系統(tǒng)。高層屋頂設(shè)一座18M3消防水箱，地下室設(shè)置720 M3消防水池和水泵房，消防水池分為二格。系統(tǒng)豎向不分區(qū)。消火栓按任何層一點(diǎn)兩支水槍到達(dá)為原則進(jìn)行布置。動壓超過50M的消火栓采用減壓消火栓。4、噴淋系統(tǒng)本工程在室內(nèi)滿堂設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。其中倉庫按倉庫危險級布置；商場、地下室汽車庫按中危險級級設(shè)計；辦公樓部分按危險級級設(shè)計。五、電氣設(shè)計1、動力配電：包括電梯等設(shè)備的配電及其控制；工程設(shè)10/0.4KV變配電所。自備電站設(shè)計按平時保證二級負(fù)荷用電，火災(zāi)時保證一級消防用電和滿足大容量電機(jī)啟動要求確定發(fā)電機(jī)容量為200KW。2、電氣照明：包括一般性室內(nèi)外照明、應(yīng)急照明、疏散照明；3、雷接地系統(tǒng)：采用屋頂避雷帶防雷，柱內(nèi)主筋作為引下線，接地采用聯(lián)合接地極，在底層設(shè)總等電位端子箱，把所有進(jìn)出建筑物的金屬管線及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位端子箱連通，在衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)接。4、弱電設(shè)計：電話、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；安全監(jiān)控系統(tǒng)，在鞋城的各出入口、樓道、停車場的適當(dāng)位置安裝一定數(shù)量的CCD攝像頭對小區(qū)進(jìn)行全方位監(jiān)控。六、電氣消防本工程依火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計要求，采用以下措施以消除電氣火災(zāi)隱患，及時監(jiān)控火災(zāi)事故發(fā)生：1、先在電氣設(shè)備材料選用上采用阻燃管線材料。2、整棟樓設(shè)有以煙感溫感為主的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，火災(zāi)廣播系統(tǒng)和火災(zāi)通訊系統(tǒng)。3、自動報警的區(qū)域均設(shè)有手動報警和消火栓報警。4、在設(shè)有火警系統(tǒng)的場所設(shè)火災(zāi)疏散指示和事故應(yīng)急照明系統(tǒng)。七、通風(fēng)系統(tǒng)1、商場：設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)，并與平時機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)合用。平時采取機(jī)械排風(fēng)，失火時采取機(jī)械排煙。2、辦公樓：樓梯間及合用前室采取自然排煙，消防電梯前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。3、倉儲：設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按4次/小時計算。第五章 項目投資經(jīng)營方案一、投資組合方式本案用于開發(fā)投資的資金來源主要有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金部分由企業(yè)自籌，其中作為某投資有限公司的投資方某瑞隆實(shí)業(yè)有限公司出資4000萬人民幣，控股方某南國置業(yè)有限公司投資9320萬元，自有資金全部用于投資。向銀行抵押貸款10000萬元，用于項目建設(shè)。不足部分用預(yù)售收入再投入。二、資金運(yùn)作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在取得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)主樓建設(shè)快要封頂?shù)臅r候，可進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售收入再投資就可將整個項目投資完成。第六章 項目投資估算及資金籌措計劃一、項目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：a、建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總用地面積 37000平方米；總建筑面積 73260M2;總建筑基底面積 18389 M2,地上三層，局部四層；容積率 1.98;建筑密度 49.7%；b、項目建設(shè)期 1年；c、項目總投資 30371.8萬元；二、項目投資測算序號項目名稱建筑面積M2單位成本單項總成本銷售單價備注一土地成本55.5畝240萬/畝13320二前期工程費(fèi)379.01勘察、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等7326050366.3建安成本*3%2可行性研究費(fèi)12.7建安成本*0.1%三建筑安裝成本12686.8一)土建成本7326010008.81商場、辦公樓6431610006431.62倉儲8944800715.53地下室1137820002275.64區(qū)間道路、管網(wǎng)及綠化7326080586.08二)安裝成本732602678.021給排水及消防系統(tǒng)7326070512.822變配電、電力及照明系統(tǒng)7326050366.33弱電系統(tǒng)7326030219.784空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)73260120879.125電梯70010部貨梯、10部扶梯四直接成本小計26385.8五管理費(fèi)用380.6建安成本*3%六財務(wù)費(fèi)用580建設(shè)期內(nèi)年平均貸款1億，建設(shè)期內(nèi)均勻投入。七銷售費(fèi)用1579.1銷售收入*3%八不可預(yù)見費(fèi)1446.3(四+五+六+七）*5%九總成本合計30371.8十銷售收入52636.4商鋪5487843902.48000辦公94383775.24000倉庫89442683.23000地下室113782275.62000十一營業(yè)稅及附加3684.5銷售收入*7%十二土地增值稅4021.0增值額*30%十三利潤14559.1 十四企業(yè)所得稅4804.5十五凈利潤9754.6 十六凈利潤率32.12%三、資金籌措計劃1、項目總投資（不包括開發(fā)期間稅費(fèi)） 根據(jù)國家和有關(guān)部門關(guān)于項目總投資的規(guī)定，本項目的總投資=建設(shè)投資+建設(shè)期貸款利息+鋪底流動資金=30371.8（萬元）。2、資金籌措方案2.1資本金及來源根據(jù)國務(wù)院國發(fā)199635號文規(guī)定，本項目企業(yè)應(yīng)具備不低于項目總投資35%的資本金，即30371.835%=10630(萬元)，因此本案企業(yè)自籌資金為13320萬元。本項目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。2.2建設(shè)投資資金來源建設(shè)投資30371.8萬元中。計劃向銀行申請長期貸款10000萬元；企業(yè)自籌資金13320萬元；企業(yè)用建設(shè)期內(nèi)房產(chǎn)銷售款投入7051.8萬元。（附：投資計劃與資金籌措表）投資計劃與資金籌措表2005年2006年2007年序號項目合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額42098.8360177569253.510398.52739.815911.1建設(shè)投資41518.8360177569253.510398.52739.815911.1.1土地成本1332001332000001.1.2前期工程費(fèi)37910027900001.1.3建安工程費(fèi)12686.80340030003203.320001083.51.1.4開發(fā)期間稅費(fèi)11726.60050006059400267.61.1.5不可預(yù)見費(fèi)1446.3200400300300126.31201.1.6管理費(fèi)381606763.563.563.563.51.1.7銷售費(fèi)1579.100600772.715056.41.2貸款利息58002902900001.3流動資金00000002資金籌措38077.39000143209253.510398.52739.815912.1自有資金133209000432052044339.52739.815912.2借款1000001000000002.3銷售收入再投入18778.8004049.5605900注：此處總投資包括開發(fā)期間稅費(fèi)。第七章 項目財務(wù)效果評價對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計算本項目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。注：財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利能力，即反映出項目的盈利能力。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。項目全投資現(xiàn)金流量分析表序號項目建設(shè)期銷售期20052006200620071現(xiàn)金流入045755.56880.91.1銷售收入045755.56880.91.1.1商鋪041707.32195.11.1.2倉庫02683.201.1.3寫字樓003775.21.1.4地下室、車庫01365910.61.2其他現(xiàn)金流入00002現(xiàn)金流出1782619362.07747.72.1建設(shè)投資172267703.06833.82.1.1土地13320002.1.2地基開挖、土石方外運(yùn)400002.1.3建設(shè)投入35067703.03416.92.1.3.1前期工程費(fèi)379002.1.3.2分期建設(shè)款30006203.33083.52.1.3.3管理費(fèi)用1271271272.1.3.4銷售費(fèi)用01372.7206.42.2土地增值稅03636.3384.72.3銷售稅金及附加03202.9481.72.4所得稅04219.8-198.82.5不可預(yù)見費(fèi)600600246.33凈現(xiàn)金流-1782626393.5(866.8)4累計凈現(xiàn)金流-178268567.57700.85折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-17142.323565.6-722.36累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-17142.36423.35701.07稅前凈現(xiàn)金流量-1782630613.4(1065.6)8稅前累計凈現(xiàn)金流量-1782612787.411721.89稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-17142.327333.3-951.410稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-17142.310191.09239.7評價指標(biāo)稅前稅后1財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)9239.75701.02財務(wù)內(nèi)部收益率3投資回收期(靜態(tài))1.581.684投資回收期(動態(tài))1.631.73第八章 項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等，這些因素受宏觀的政治、經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析假設(shè)本項目總投資如上表所測算不變，且售價均如表測，則由計算可得，當(dāng)市場用房銷售到58%時，商鋪的投資利潤率為零，也即投資剛好回收。而一般經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70%時，項目的風(fēng)險較低。本案的盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為58%，可見