(重)第三章-房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值PPT課件

第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 1 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件2 房地產(chǎn)價(jià)格的特性3 房地產(chǎn)的供求與價(jià)格4 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 2 第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件 一 房地產(chǎn)價(jià)格的含義價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西 它通常用貨幣來(lái)表示 雖然不一定要用貨幣形式來(lái)償付 現(xiàn)象價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 價(jià)值是凝結(jié)在商品中的抽象人類勞動(dòng) 本質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià) 貨幣額 商品或其他有價(jià)物 3 第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件 二 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件3個(gè)條件 有用性稀缺性有效需求價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式 分配方式 武力 禮讓 抽簽 排隊(duì) 計(jì)劃 價(jià)格 4 第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特征 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處 都是價(jià)格 都有波動(dòng) 受供求因素的影響 都是按質(zhì)論價(jià)一 地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同生產(chǎn)成本不同折舊不同價(jià)格差異不同市場(chǎng)性質(zhì)不同價(jià)格形成時(shí)間不同供求變化不同 5 第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特征 二 房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格 又有使用代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格形成時(shí)間較長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響 6 第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 一 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求的概念房地產(chǎn)需求 是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi) 消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下 愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量 決定房地產(chǎn)需求量的因素該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平消費(fèi)者的收入水平消費(fèi)者的偏好相關(guān)物品的價(jià)格水平消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 7 第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 一 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)的需求曲線 價(jià)格 數(shù)量 S D1 D2 P P1 0 D0 8 第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 二 房地產(chǎn)供給 一 房地產(chǎn)供給的概念房地產(chǎn)供給 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者 買賣 在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi) 在每一價(jià)格水平下 對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量 供給量 存量 拆除量 轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量 其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)產(chǎn)量 新開(kāi)發(fā)量 9 第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 二 房地產(chǎn)供給決定房地產(chǎn)供給量的因素該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 10 第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 二 房地產(chǎn)供給決定房地產(chǎn)供給量的因素 價(jià)格 數(shù)量 S P 0 11 第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 三 房地產(chǎn)均衡價(jià)格房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格 也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格 均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì) 房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求呈正相關(guān) 與其供給負(fù)相關(guān) 12 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 不同的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格 所起的作用不盡相同 評(píng)估時(shí)采用的依據(jù)和考慮的因素也不盡相同 13 一 價(jià)值 使用價(jià)值和交換價(jià)值使用價(jià)值 該種商品能滿足人們某種需要的效用 交換價(jià)值 該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例 沒(méi)有使用價(jià)值則不會(huì)有交換價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 14 二 成交價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 理論價(jià)格評(píng)估價(jià)格成交價(jià)格 一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易 買者支付 賣者收取的貨幣額 商品或其他有價(jià)物 是買價(jià)和賣價(jià)的折衷價(jià)格 形成正常成交價(jià)格的條件 公開(kāi)市場(chǎng) 交易對(duì)象具備市場(chǎng)性 眾多的買賣雙方 買賣雙方不受任何壓力 出于自愿 理性的經(jīng)濟(jì)行為 買賣雙方具有完全信息 適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分 例如土地交易 招標(biāo)成交價(jià) 拍賣成交價(jià) 掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià) 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 15 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 二 成交價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 理論價(jià)格評(píng)估價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格 某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般 平均水平價(jià)格 大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果 理論價(jià)格 經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的 經(jīng)濟(jì)人 的行為和預(yù)期是理性的 或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格 評(píng)估價(jià)值 估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果 評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼 如比準(zhǔn)價(jià)格 積算價(jià)格 收益價(jià)格 從理論上講 一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值 正常成交價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 16 三 市場(chǎng)價(jià)值 快速變現(xiàn)價(jià)值 謹(jǐn)慎價(jià)值 在用價(jià)值 殘余價(jià)值和投資價(jià)值1 市場(chǎng)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值是假定估價(jià)對(duì)象在符合一系列條件下進(jìn)行交易而最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià) 交易雙方是自愿進(jìn)行交易的交易雙方是處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的交易雙方是精明 謹(jǐn)慎行事的 并了解交易對(duì)象知曉行情交易雙方有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易不存在買者因特殊興趣而給與附加出價(jià) 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 17 2 快速變現(xiàn)價(jià)值快速變現(xiàn)價(jià)值 或強(qiáng)制變賣價(jià)值 是指在銷售時(shí)間過(guò)短 達(dá)不到市場(chǎng)價(jià)值定義所要求的市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)間要求的情況下 變賣資產(chǎn)所能合理收到的價(jià)值數(shù)額 3 謹(jǐn)慎價(jià)值4 在用價(jià)值在用價(jià)值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值 而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量 在用價(jià)值是特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值 是以該特定資產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流量 以及處置該資產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)值的折現(xiàn)值表示的 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 18 5 殘余價(jià)值剩余價(jià)值是指假設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下 將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進(jìn)行變賣處置的價(jià)值 6 投資價(jià)值某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿 對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值 建立在主觀 個(gè)人因素基礎(chǔ)上同一房地產(chǎn)對(duì)于不同的投資者會(huì)有不同的投資價(jià)值 投資者評(píng)估的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件 房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 19 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 四 買賣價(jià)格 租賃價(jià)格 抵押價(jià)值 典價(jià) 保險(xiǎn)價(jià)值和征收價(jià)值買賣價(jià)格 房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人 由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額 商品或其他有價(jià)物 租賃價(jià)格 房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用 由出租人收取或承租人支付的貨幣額 商品或其他有價(jià)物 抵押價(jià)值 假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù) 拍賣 變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額 保險(xiǎn)價(jià)值 為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值 計(jì)稅價(jià)值 為課稅的需要 估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值 征收價(jià)值 政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額 20 五 所有權(quán)價(jià)格 使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格這是一組按照所交易或評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)益來(lái)劃分的價(jià)格 所有權(quán)價(jià)格 主要指房屋所有權(quán) 涉及國(guó)家土地制度 嚴(yán)格意義上不存在土地所有權(quán)價(jià)格 使用權(quán)價(jià)格 主要指土地使用權(quán)價(jià)格 其他權(quán)益價(jià)格 泛指所有權(quán) 使用權(quán)以外的各種權(quán)益的價(jià)格 如租賃權(quán)價(jià)格 地役權(quán)價(jià)格 典權(quán)價(jià)格等 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 21 六 原始價(jià)值 賬面價(jià)值 公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值會(huì)計(jì)上使用的一組價(jià)值概念原始價(jià)值 一項(xiàng)資產(chǎn)在取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本 簡(jiǎn)稱原值 原價(jià) 賬面價(jià)值 一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額 公允價(jià)值 在公平交易中 熟悉情況的雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~ 市場(chǎng)價(jià)值 一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格 原始價(jià)值是始終不變的 賬面價(jià)值隨時(shí)間流逝而減少 市場(chǎng)價(jià)值隨時(shí)間而波動(dòng) 房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 22 七 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)這是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 經(jīng)營(yíng)者自主制定 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格 政府指導(dǎo)價(jià) 政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門 按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度 指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格 估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度 政府定價(jià) 政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門 按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格 估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn) 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 23 八 基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格這是 城市房地產(chǎn)管理法 提到的三種價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià) 在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) 對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地 按照商業(yè) 居住 工業(yè)等用途 分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格 標(biāo)定地價(jià) 政府根據(jù)管理需要 評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)日期的土地使用權(quán)價(jià)格 它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格 房屋重置價(jià)格 某一基準(zhǔn)日期 不同區(qū)域 不同用途 不同建筑結(jié)構(gòu) 不同檔次或等級(jí)的房屋 建造它所需要的一切合理 必要的費(fèi)用 稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn) 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 24 九 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格和房地價(jià)格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格 土地價(jià)格 簡(jiǎn)稱地價(jià) 不含建筑物價(jià)格在內(nèi)的價(jià)格 根據(jù)土地的生熟程度 相應(yīng)的有生地價(jià)格 毛地價(jià)格 熟地價(jià)格建筑物價(jià)格 不含所占用土地價(jià)格在內(nèi)的價(jià)格 房地價(jià)格 建筑物連同其占用的土地的價(jià)格 等同于一般人們所說(shuō)的房?jī)r(jià) 房地價(jià)格 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 25 十 總價(jià)格 單位價(jià)格和樓面地價(jià)這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格表示單位劃分的價(jià)格 總價(jià)格 某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格 單位價(jià)格 按照單位面積或其他計(jì)量單位表示的價(jià)格 樓面地價(jià) 按地上建筑面積均攤的土地價(jià)格 樓面地價(jià) 土地總價(jià) 總建筑面積 土地單價(jià) 容積率樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低 例 現(xiàn)有甲 乙 丙三塊地 土地單價(jià)分別是 甲為1000元 平方米 乙為800元 平方米 丙為500元 平方米 其容積率分別為6 4 2 如此三塊地其他條件完全相同 則明智的買者應(yīng)購(gòu)買 A 甲 B 乙 C 丙 D 無(wú)法確定 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 26 十一 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格 在成交日期一次付清的價(jià)格 或者將不是一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格 名義價(jià)格 成交日期講明 但不是一次付清的價(jià)格 例 一套建筑面積100m2 每平方米建筑面積3000元的住房 總價(jià)為30萬(wàn)元 其在交易中的付款方式有以下幾種 年折現(xiàn)率為5 1 在成交日期時(shí)一次付清2 如在成交日期時(shí)一次付清 給予折扣 優(yōu)惠4 3 首期付10萬(wàn)元 余款在一年內(nèi)分兩次支付 每隔半年支付10萬(wàn)元4 約定二年后一次付清5 以抵押貸款方式支付 首付5萬(wàn) 余款在外來(lái)十年按月等額支付 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 27 十二 現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格現(xiàn)貨價(jià)格 交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價(jià)格 期貨價(jià)格 交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格 現(xiàn)房?jī)r(jià)格 房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格 當(dāng)房地產(chǎn)的建筑物為已建成時(shí) 即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格 期房?jī)r(jià)格 以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋為交易標(biāo)的的價(jià)格 期房?jī)r(jià)格 現(xiàn)房?jī)r(jià)格 從期房到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償例 某期房還有一年才可投入使用 與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元 m2 出租的年末凈收益為330元 m2 設(shè)折現(xiàn)率為10 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房的2 計(jì)算該期房目前價(jià)格 解 V 3300 330 1 10 3300 2 2934 元 m2 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 28 十三 起價(jià) 標(biāo)價(jià) 成交價(jià)和均價(jià)這是在房地產(chǎn)銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格 起價(jià) 所銷售的商品房的最低價(jià)格 標(biāo)價(jià) 即賣方的要價(jià) 成交價(jià) 買賣雙方實(shí)際交易價(jià)格 均價(jià) 所銷售商品房的平均價(jià)格 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 29 十四 評(píng)估價(jià) 保留價(jià) 起拍價(jià) 應(yīng)價(jià)和成交價(jià)這是在房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格 評(píng)估價(jià) 對(duì)擬拍賣的房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果 保留價(jià) 又稱拍賣底價(jià) 拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格 起拍價(jià) 又稱開(kāi)叫價(jià)格 起叫價(jià) 拍賣師拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格 應(yīng)價(jià) 競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允 或自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格 成交價(jià) 拍賣師以公開(kāi)表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià) 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 30 補(bǔ)地價(jià) 國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金 土地收益 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下三類 土地使用者改變土地用途或規(guī)劃限制條件 土地使用者延長(zhǎng)土地使用年限 土地使用者轉(zhuǎn)讓 出租 抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) 對(duì)于第一類情形 一般情況下 補(bǔ)地價(jià) 改變后的地價(jià) 改變前的地價(jià) 補(bǔ)地價(jià) 31 補(bǔ)地價(jià) 例1 某宗面積為3000m2的土地 容積率為0 8 樓面地價(jià)為700元 m2 變更用途后 容積率為5 樓面地價(jià)為960元 m2 計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額 解 補(bǔ)地價(jià) 單價(jià) 960 5 700 0 8 4240 元 m2 補(bǔ)地價(jià) 總價(jià) 4240 3000 1272 萬(wàn)元 例2 某宗土地總面積1000m2 容積率為3 對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元 m2 現(xiàn)允許將土地容積率提高到5 樓面地價(jià)不變 計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額 解 樓面地價(jià) 450 3 150 元 m2 補(bǔ)地價(jià) 單價(jià) 150 5 3 300 元 m2 補(bǔ)地價(jià) 總價(jià) 300 1000 30 萬(wàn)元 32 1 甲土地的樓面地價(jià)2000元 m2 建筑容積率為5 乙土地的樓面地價(jià)1500元 m2 建筑容積率為7 若兩塊土地面積等其他條件相同 其總價(jià)比有 A 甲等于乙B 甲大于乙C 甲小于乙D 難以判斷樓面地價(jià) 土地總價(jià) 總建筑面積 土地單價(jià) 容積率土地單價(jià) 樓面地價(jià) 容積率土地單價(jià)甲 10000乙