地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部管理制度(11版).doc

奧克斯地產(chǎn)集團(tuán) 內(nèi)部資料，嚴(yán)禁外傳奧克斯地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部管理制度第一章 總部各部門職能一、招商部職能1負(fù)責(zé)制定綜合體項(xiàng)目的招商、市場(chǎng)調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導(dǎo)各地商管公司建立招商管理規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行。2負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建綜合體項(xiàng)目步行街的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告。3負(fù)責(zé)制定步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)整個(gè)招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時(shí)、按質(zhì)完成。4負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司綜合體項(xiàng)目步行街商鋪調(diào)整計(jì)劃；審核招商指標(biāo)并考核完成情況；審核商鋪?zhàn)赓U合同并檢查執(zhí)行情況。5負(fù)責(zé)各綜合體項(xiàng)目廣告位的招商及招投標(biāo)管理工作。6負(fù)責(zé)對(duì)各地商管公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績(jī)效考核。7負(fù)責(zé)協(xié)助各地商管公司對(duì)主管級(jí)以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉級(jí)、降級(jí)等提出意見。8負(fù)責(zé)建立戰(zhàn)略品牌商戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新。9負(fù)責(zé)次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談并簽訂聯(lián)盟協(xié)議，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障。10跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，定期提交行業(yè)發(fā)展報(bào)告，為地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部決策提供信息和建議。11組織和推動(dòng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。二、營(yíng)運(yùn)部職能1負(fù)責(zé)制定和完善綜合體項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理的相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；2確保各地商管公司建立營(yíng)運(yùn)管理規(guī)范并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；3負(fù)責(zé)匯總、分析營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況提出招商調(diào)整、營(yíng)銷策劃活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和提升計(jì)劃；4開展市場(chǎng)調(diào)查與研究，分析和了解市場(chǎng)的發(fā)展和綜合體項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；5根據(jù)內(nèi)部營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確綜合體項(xiàng)目的定位，制訂業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實(shí)施商鋪和租金調(diào)整；6營(yíng)銷策劃管理，參與制定年度營(yíng)銷策劃方案和計(jì)劃，組織和實(shí)施營(yíng)銷策劃活動(dòng)，進(jìn)行營(yíng)銷企劃活動(dòng)的跟蹤與評(píng)估；7經(jīng)營(yíng)規(guī)范的管理，統(tǒng)一綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)范，提升綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形象；8經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理，確保綜合體項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的舒適度，提升綜合體項(xiàng)目的凝聚力；9客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營(yíng)氛圍；10顧客服務(wù)管理，建立顧客服務(wù)體系并監(jiān)督執(zhí)行；11公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團(tuán)的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境；12人員管理，負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)人員和營(yíng)業(yè)員的日常管理，負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)人員營(yíng)運(yùn)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、技能和能力的培訓(xùn)與發(fā)展；13多種經(jīng)營(yíng)的管理，負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃、預(yù)算、招商、日常營(yíng)運(yùn)稽核與多種經(jīng)營(yíng)商戶信息的維護(hù)和管理；14廣告位的經(jīng)營(yíng)與管理，負(fù)責(zé)廣告位的規(guī)劃、預(yù)算與日常經(jīng)營(yíng)，確保廣告經(jīng)營(yíng)的整體形象和安全；15負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)相關(guān)政策的落實(shí)，確保各地商管公司返租租金、扶場(chǎng)金政策正確與合理使用；16負(fù)責(zé)新場(chǎng)開業(yè)前期營(yíng)運(yùn)相關(guān)準(zhǔn)備，確保新開發(fā)廣場(chǎng)正常、順利開業(yè)；17協(xié)同物管、工程、行政等部門進(jìn)行資產(chǎn)管理，確保廣場(chǎng)的安全、穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)廣場(chǎng)的保值與增值。三、企劃部職能1負(fù)責(zé)制定綜合體項(xiàng)目所屬商業(yè)項(xiàng)目在前期籌備和后期營(yíng)運(yùn)過程中的整合營(yíng)銷管理、企劃活動(dòng)管理、招商推廣管理、環(huán)境美陳管理、媒體宣傳管理、品牌建設(shè)管理等相關(guān)管理制度并監(jiān)督執(zhí)行。2負(fù)責(zé)制定企劃管理年度工作計(jì)劃，審核各地商管公司年度、季度營(yíng)銷整合計(jì)劃，各類大、中型宣傳推廣活動(dòng)方案，環(huán)境布置與美陳設(shè)計(jì)制作方案，各類費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)合同。3負(fù)責(zé)按統(tǒng)一VI及行業(yè)規(guī)范，對(duì)VI及商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范管理，并監(jiān)督、檢查執(zhí)行情況；4參與綜合體項(xiàng)目所屬商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃等方案的評(píng)審，并就內(nèi)外形象及環(huán)境的設(shè)計(jì)提出意見及建議；5負(fù)責(zé)組織擬定綜合體項(xiàng)目招商宣傳推廣方案及宣傳推廣費(fèi)預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況；6負(fù)責(zé)組織擬定綜合體項(xiàng)目開業(yè)慶典方案及費(fèi)用預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況；7負(fù)責(zé)組織擬定綜合體項(xiàng)目開業(yè)后的穩(wěn)場(chǎng)、旺場(chǎng)宣傳推廣方案及宣傳推廣費(fèi)預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況；8指導(dǎo)各地商管公司開展大、中型營(yíng)銷及推廣活動(dòng)的策劃與實(shí)施，并跟進(jìn)客流量、媒體宣傳和銷售效果等反饋情況；9負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司開展企劃業(yè)務(wù)的招投標(biāo)工作，審核招投標(biāo)管理相關(guān)文件；10負(fù)責(zé)參與或監(jiān)督各地媒體市場(chǎng)調(diào)研，組織各地商管公司建立廣告、媒體單位合作關(guān)系，建立商管系統(tǒng)媒體信息資源庫(kù)；11負(fù)責(zé)組織、實(shí)施商管系統(tǒng)的企劃業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，指導(dǎo)各地商管公司開展企劃業(yè)務(wù)培訓(xùn)。四、租費(fèi)部職能1負(fù)責(zé)各地綜合體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金、停車場(chǎng)收人、廣告位租金、物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳能源費(fèi)、多種經(jīng)營(yíng)收入等收費(fèi)管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定。2負(fù)責(zé)各地綜合體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核查、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的稽查，以及統(tǒng)計(jì)匯總工作，定期提供數(shù)據(jù)報(bào)表。3負(fù)責(zé)各地綜合體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金、各項(xiàng)費(fèi)用收繳的督導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。4負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)收租金收繳計(jì)劃的制定，及時(shí)向地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)租金到賬計(jì)劃，向地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)部門編報(bào)未來年度租金收入預(yù)測(cè)。5協(xié)助已轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的租金收繳工作，負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地商管公司配合收租工作。6負(fù)責(zé)各地綜合體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金、停車場(chǎng)收入、物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)的制定與考核工作；組織有關(guān)收費(fèi)減免政策的審核工作。7負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核查各地商管公司多種經(jīng)營(yíng)、廣告位經(jīng)營(yíng)的收費(fèi)管理、合同履行、指標(biāo)考核工作。8負(fù)責(zé)各地綜合體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金、各項(xiàng)收費(fèi)的信息收集、整理和綜合分析，評(píng)定商家履約情況，定期進(jìn)行信譽(yù)評(píng)估，并形成分析報(bào)告。9負(fù)責(zé)評(píng)定各地商管公司收租收費(fèi)工作。五、物管部職能1監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化養(yǎng)護(hù)等工作開展，建立規(guī)范有效的環(huán)境管理模式，努力營(yíng)造清潔、衛(wèi)生、美觀、舒適的居住、辦公及購(gòu)物娛樂環(huán)境。2監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立和實(shí)施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動(dòng)、嚴(yán)密；確保消防責(zé)任、重點(diǎn)防火部位清晰；確保消防設(shè)施設(shè)備配置規(guī)范、分布狀況明晰；確保消防設(shè)施設(shè)備及器材性能良好，運(yùn)行可靠；確保各地綜合體項(xiàng)目處于消防安全運(yùn)行狀態(tài)。3監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立并實(shí)施有效的安保服務(wù)方案，合理設(shè)置保安值守崗位，及時(shí)消除各項(xiàng)安全隱患；建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)。4監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查所管轄住宅、寫字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，做好品牌維護(hù)和物業(yè)的保值、增值工作。5指導(dǎo)、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理服務(wù)合約；負(fù)責(zé)主力店物業(yè)服務(wù)合同的談判及簽約；參與審核主力店租賃合同；對(duì)各地商管公司定期開展合同及法律相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)各種物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估。6負(fù)責(zé)住宅、寫字樓、商業(yè)等各物業(yè)類型的物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算，統(tǒng)計(jì)、指導(dǎo)、督促各地商管公司物業(yè)管理費(fèi)收取工作；規(guī)范收費(fèi)管理程序，完善收費(fèi)流程，確保物業(yè)費(fèi)收繳率；監(jiān)督、審核管理費(fèi)減免情況。7定期與主力店租戶進(jìn)行溝通，指導(dǎo)、檢查各地商管公司與當(dāng)?shù)刂髁Φ曜鈶魷贤ㄇ闆r；處理主力店租戶重大投訴；監(jiān)督、檢查主力店有關(guān)租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況并定期進(jìn)行評(píng)估。8負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查各地停車場(chǎng)的運(yùn)行管理和收費(fèi)管理，確保停車服務(wù)高效、有序、安全、方便，確保停車收費(fèi)合法，收費(fèi)過程無漏洞。六、工程部職能1新項(xiàng)目前期11在各地商管公司成立前負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期介入，提出房產(chǎn)技術(shù)條件。12負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)階段、圖紙審核階段，提出修改意見。參與新項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測(cè)算。13負(fù)責(zé)在項(xiàng)目施工階段對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行控制，包括隱蔽工程質(zhì)量控制、步行街、商戶、主力店裝修質(zhì)量控制并協(xié)調(diào)。2項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收21負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司組織新項(xiàng)目驗(yàn)收前的代管、設(shè)備的清點(diǎn)與移交。22負(fù)責(zé)對(duì)各地商管公司進(jìn)行新項(xiàng)目接管驗(yàn)收，包括對(duì)圖紙資料交接、備品備件交接提出制度性要求，其中對(duì)交接時(shí)間、履行手續(xù)進(jìn)行明確指導(dǎo)。3工程問題整改31監(jiān)督和指導(dǎo)各地綜合體項(xiàng)目開業(yè)后收集整理工程問題。32監(jiān)督和指導(dǎo)各地綜合體項(xiàng)目對(duì)工程遺留問題全面分類，審核制定解決方案并按不同類別協(xié)調(diào)相關(guān)單位及各職能部門合力解決。監(jiān)督和管理各地商管公司建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳包括維保期限等。4設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)41監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司建立健全的設(shè)備運(yùn)行管理崗位設(shè)置，對(duì)定期巡檢提出制度性要求并監(jiān)督執(zhí)行。42監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司制定設(shè)施設(shè)備的安全操作規(guī)程，明確規(guī)定各種設(shè)施設(shè)備的安全操作方法和要求，并定期檢查落實(shí)情況。43對(duì)各地商管公司設(shè)施設(shè)備運(yùn)行檢測(cè)、運(yùn)行數(shù)據(jù)采集分析提出要求，并監(jiān)督實(shí)施。44監(jiān)督和管理各地商管公司設(shè)施設(shè)備小修、中修、大修及計(jì)劃采購(gòu)、配件更換等工作的執(zhí)行，指導(dǎo)各地商管公司制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、時(shí)間、規(guī)程。5能源管理51監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司控制能源消耗，包括依據(jù)上一年用電、水、氣、油、等能源、資源消耗實(shí)際情況，如何制定本年度能源、資源節(jié)約目標(biāo)以及實(shí)施計(jì)劃表，控制本年度能源消耗。52指導(dǎo)和監(jiān)督各地商管公司對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行效能評(píng)估，提出對(duì)即定設(shè)備條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、評(píng)價(jià)的方法和要求。53對(duì)各地商管公司節(jié)能改選進(jìn)行分析、研究并指導(dǎo)實(shí)施。6設(shè)備機(jī)房管理61指導(dǎo)和監(jiān)督各地商管公司對(duì)各設(shè)備機(jī)房進(jìn)行管理，包括機(jī)房管理制度的建立、日常管理的要求提出建議和意見。62定期對(duì)各地商管公司設(shè)備機(jī)房管理進(jìn)行檢查、評(píng)估。7客戶維修服務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督各地商管公司建立客戶維修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)維修工作、時(shí)間、規(guī)范化、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收、事后回訪等一系列工作全面定期檢查。8資本性支出及采購(gòu)招標(biāo)81檢查審核各地商管公司年度資本性支出預(yù)算，并對(duì)各地商管公司資本性支出項(xiàng)目提出意見和建議，提出立項(xiàng)、審批等相關(guān)流程。82對(duì)招投標(biāo)提出制度性額度限制、權(quán)限劃分，對(duì)要求履行招投標(biāo)手續(xù)的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和檢查，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、審核。83向各地商管公司提出合格供應(yīng)商管理要求，包括評(píng)估部門、評(píng)估辦法等。9團(tuán)隊(duì)管理91負(fù)責(zé)對(duì)各地商管公司進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。92監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司工程團(tuán)隊(duì)建設(shè)和管理。七、安全品質(zhì)部職能品質(zhì)管理部職能概括為：監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、協(xié)助負(fù)責(zé)各地商管公司品質(zhì)管理工作的指導(dǎo)；負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司管理品質(zhì)提升工作；配合相關(guān)部門檢查各地商管公司安全；監(jiān)督檢查各地商管公司制度執(zhí)行情況。具體工作職責(zé)：1協(xié)助各地商管公司逐步完善目前現(xiàn)行制度的可行性，監(jiān)督、檢查各地商管公司對(duì)制度的落實(shí)情況。2負(fù)責(zé)對(duì)各地商管公司開業(yè)后的整體管理工作進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對(duì)各地商管公司提出的和檢查中發(fā)現(xiàn)的管理過程中影響品質(zhì)的問題記錄并遞交相關(guān)部門跟進(jìn)。3負(fù)責(zé)以保障安全和項(xiàng)目品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，定期對(duì)歷次發(fā)現(xiàn)的問題跟蹤解決結(jié)果，核實(shí)落實(shí)情況，提交公司領(lǐng)導(dǎo)后抄送相關(guān)部門進(jìn)行整改并定期復(fù)查。對(duì)檢查的問題重點(diǎn)跟進(jìn)，配合各地商管公司研討整改方案，對(duì)重點(diǎn)問題定期進(jìn)行復(fù)查；4負(fù)責(zé)審批，指導(dǎo)各地商管公司品質(zhì)管理工作報(bào)告、計(jì)劃，監(jiān)督各地商管公司品質(zhì)管理工作落實(shí)。督促各地商管公司的自查和不合格問題的改進(jìn)，協(xié)助各地公司提高自身檢查力度和水平。5負(fù)責(zé)對(duì)各地商管公司消防、安全工作的監(jiān)管，監(jiān)督檢查商管系統(tǒng)內(nèi)各級(jí)消防、安全制度和要求的實(shí)施。6負(fù)責(zé)組織、實(shí)施新項(xiàng)目管理人員、消防專職人員、商管隊(duì)伍的消防、安全知識(shí)培訓(xùn)工作，指導(dǎo)各地商管公司進(jìn)行安全和消防培訓(xùn)工作。第二章 各地商管、物業(yè)公司管理職能一、各地商管公司職責(zé)在地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)總的指導(dǎo)下，經(jīng)營(yíng)和管理所在的綜合體項(xiàng)目，并確保綜合體項(xiàng)目保值增值。其具體職能如下：1負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目所在地商業(yè)、物管、新酬福利、租金費(fèi)用等信息的調(diào)研。2負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目非主力店、廣告位的招商，完成地產(chǎn)集團(tuán)下達(dá)的租金收益指標(biāo)。3負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目開業(yè)前的人員培訓(xùn)及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。4負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目開業(yè)慶典的組織和實(shí)施。5負(fù)責(zé)跟進(jìn)所在綜合體項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量，并將信息反饋商管物業(yè)部。6負(fù)責(zé)非主力店裝修方案的審核及裝修方案、質(zhì)量、進(jìn)度落實(shí)的監(jiān)督和控制。7負(fù)責(zé)提供商業(yè)管理設(shè)施的設(shè)計(jì)方案（標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、交通組織、廣告系統(tǒng)、環(huán)境優(yōu)化）。8負(fù)責(zé)物業(yè)管理分包方的招投標(biāo)工作。9負(fù)責(zé)落實(shí)開業(yè)前各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的準(zhǔn)備工作，完成符合開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境準(zhǔn)備工作。10負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目開業(yè)后的日常鋪位招商和非鋪招商（多種經(jīng)營(yíng)、廣場(chǎng)活動(dòng)、廣告位）。11負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)管理。12負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目的物業(yè)管理。13負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目的安全工作。14負(fù)責(zé)收取租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用。15負(fù)責(zé)受理業(yè)主、承租戶、顧客的投訴。16負(fù)責(zé)綜合體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金管理。二、各地物業(yè)公司職責(zé)1執(zhí)行法律法規(guī)及地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部各類管理制度；2遵照物業(yè)管理制度，簽訂目標(biāo)責(zé)任書，并貫徹落實(shí)；3遵照物業(yè)管理制度，結(jié)合公司實(shí)際情況，設(shè)置組織架構(gòu)，確定崗位職責(zé)；4負(fù)責(zé)本公司范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算及收支控制；5負(fù)責(zé)開展多種經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益；6負(fù)責(zé)公司管理體系的建立、實(shí)施和改進(jìn)；7結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際要求，配合項(xiàng)目品牌推廣；8負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目的新建組團(tuán)的前期介入，并根據(jù)協(xié)議為開發(fā)商提供相應(yīng)的服務(wù)；9負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目的接管驗(yàn)收、入伙工作；10加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣鞴懿块T、相關(guān)單位的信息交流，傳遞各種有效信息，促進(jìn)公司的良性發(fā)展。第三章 商管物業(yè)各專業(yè)工作指引一、招商管理工作指引第1節(jié)招商團(tuán)隊(duì)管理1招商人員招聘及團(tuán)隊(duì)組建11在新項(xiàng)目開業(yè)前14個(gè)月，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)編寫新項(xiàng)目招商、營(yíng)運(yùn)人員編制及到崗時(shí)間后與當(dāng)?shù)厣坦芄竟餐幹普猩?、營(yíng)運(yùn)人員崗位職責(zé)，開展人員招聘和團(tuán)隊(duì)組建。12新項(xiàng)目開業(yè)前12個(gè)月，招商、營(yíng)運(yùn)人員按倒排計(jì)劃到位。營(yíng)運(yùn)人員到崗后至項(xiàng)目開業(yè)前3個(gè)月，編入招商隊(duì)伍參與招商工作。2招商人員培訓(xùn)21新項(xiàng)目開業(yè)前10個(gè)月，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)厣坦芄鹃_展以下培訓(xùn)：新項(xiàng)目解讀培訓(xùn)：對(duì)招商、企劃人員進(jìn)行新項(xiàng)目解讀培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：城市綜合體整體建筑介紹、主力店業(yè)態(tài)組合、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街租金及招商政策、招商時(shí)間進(jìn)度要求。招商管理制度培訓(xùn)：對(duì)招商人員進(jìn)行招商管理制度培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商管理制度、工作流程、合同審批流程等。22招商統(tǒng)一說辭培訓(xùn)新項(xiàng)目開業(yè)前8個(gè)月，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩?、企劃人員進(jìn)行招商統(tǒng)一說辭的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商問題解答、招商分工、招商工作進(jìn)度安排、步行街業(yè)態(tài)表述、城市綜合體特色介紹。3招商人員考核31當(dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)招商人員工作表現(xiàn)，上報(bào)轉(zhuǎn)正人員名單及相關(guān)材料，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部根據(jù)其工作表現(xiàn)審核招商人員轉(zhuǎn)正意見，表現(xiàn)突出者可提出晉級(jí)意見。32根據(jù)招商獎(jiǎng)勵(lì)政策，當(dāng)?shù)厣坦芄咎釄?bào)招商獎(jiǎng)金及分配申請(qǐng)，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部根據(jù)招商完成情況及招商人員工作表現(xiàn)，審核獎(jiǎng)金分配方案。第2節(jié)市場(chǎng)調(diào)研1市場(chǎng)調(diào)研工作界定新項(xiàng)目摘牌后，根據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)提出的項(xiàng)目籌建進(jìn)度，招商部參與由地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部組織各部門展開市調(diào)工作。2市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容21項(xiàng)目所在城市總體概況：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市未來發(fā)展規(guī)劃等。22城市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r各主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、數(shù)量、面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況，各商圈的形成和發(fā)展歷程，未來發(fā)展規(guī)劃等。23同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析基本情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比，檔次定位，開業(yè)時(shí)間，歷史經(jīng)營(yíng)狀況，消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)結(jié)構(gòu)（客層定位），租金價(jià)格或合作條件，相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)），人力資源費(fèi)用、品牌情況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)惠條件等。24項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目所在地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，35公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、人住人口、居住戶數(shù)、人均收人、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特性、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況），工程進(jìn)度時(shí)間等。25對(duì)在經(jīng)營(yíng)的租賃物業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進(jìn)行收集分析。3市場(chǎng)調(diào)研工作計(jì)劃及實(shí)施每次市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)間安排為57天，按照不同的調(diào)研內(nèi)容對(duì)人員進(jìn)行分工。通過查詢網(wǎng)上信息和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)報(bào)告，收集所需要的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)。通過調(diào)查問卷和實(shí)地考查，了解各主要商圈和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，以及項(xiàng)目周邊環(huán)境情況。4市場(chǎng)調(diào)研的分析結(jié)論根據(jù)各部門市場(chǎng)調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報(bào)告。以此作為項(xiàng)目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算、物管費(fèi)測(cè)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制的依據(jù)。第3節(jié)定位、規(guī)劃與步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1城市綜合體的定位、規(guī)劃新項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)完畢后，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部參與新項(xiàng)目總體定位和規(guī)劃格局的研討并提出建議。地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)確定步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商定位。2步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃21根據(jù)市調(diào)報(bào)告及發(fā)展部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)審核由當(dāng)?shù)厣坦芄旧蠄?bào)的新項(xiàng)目步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案。22新項(xiàng)目步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目標(biāo)品牌等。23步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨殗?yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報(bào)調(diào)改方案，按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后方可調(diào)改執(zhí)行。第4節(jié)招商政策及租金方案制定1地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部按照要求，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃草擬新項(xiàng)目步行街招商政策及租金方案。2招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨穑鳂I(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長(zhǎng)比率，優(yōu)惠政策等。3新項(xiàng)目步行街招商政策及租金草擬方案，經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部論證后按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。4當(dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個(gè)鋪位的租金及招商政策，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)審批后，當(dāng)?shù)厣坦芄拘鑷?yán)格執(zhí)行。5招商政策和租金標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中，屬于當(dāng)?shù)厣坦芄緳?quán)限范圍內(nèi)的由當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理負(fù)責(zé)審批；超過當(dāng)?shù)厣坦芄緳?quán)限的，需按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后方可執(zhí)行。6地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。第5節(jié)招商實(shí)施1招商啟動(dòng)準(zhǔn)備工作11各商鋪?zhàn)饨鹬笜?biāo)分解根據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)批準(zhǔn)的步行街總租金收益指標(biāo)和招商政策，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部下達(dá)步行街租金指標(biāo)和政策給當(dāng)?shù)厣坦芄?，?dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)步行街業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同，將租金逐一分解到每一個(gè)商鋪，按招商洽談租金標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他商務(wù)條件編制各商鋪5年租金分解表，按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。12招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)及制作當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨氃谡猩虇?dòng)前完成招商手冊(cè)的制作。招商手冊(cè)要體現(xiàn)新項(xiàng)目的總體定位和主力店、步行街的業(yè)態(tài)功能組合及整個(gè)廣場(chǎng)的特色。招商手冊(cè)必須經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部審批后方可制作。13步行街商鋪?zhàn)赓U面積的核定地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部根據(jù)最終確定的新項(xiàng)目步行街各商鋪面積的圖紙，核定步行街各商鋪的租賃面積，作為當(dāng)?shù)厣坦芄竞灱s的依據(jù)。14當(dāng)?shù)厣坦芄境闪⒄猩坦芾硇〗M，總經(jīng)理為組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)分管招商營(yíng)運(yùn)的副總經(jīng)理為副組長(zhǎng)。對(duì)招商人員進(jìn)行指標(biāo)分解，按品類或樓層分工，責(zé)任到人。15招商目標(biāo)品牌的確定及落位步行街正式招商前，當(dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)果，以及確定的新項(xiàng)目總體定位和各業(yè)態(tài)功能組合情況，確定步行街招商目標(biāo)品牌并進(jìn)行落位，品牌落位圖報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部審批。每個(gè)商鋪要求有1個(gè)主選品牌和兩個(gè)備選品牌。16各種標(biāo)準(zhǔn)合同的擬定及審批在招商工作啟動(dòng)前l(fā)個(gè)月，當(dāng)?shù)厣坦芄局贫ㄐ马?xiàng)目的租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等，按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。2招商工作計(jì)劃制定21新項(xiàng)目開業(yè)前9個(gè)月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動(dòng)招商，開業(yè)前4個(gè)月完成餐飲業(yè)態(tài)的招商；開業(yè)前2個(gè)月完成全部商鋪的招商。對(duì)于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前1個(gè)月完成掉鋪再招商工作；22當(dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，制定的招商計(jì)劃書及招商工作進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)集團(tuán)商管物業(yè)部審批。23招商方案內(nèi)容招商條件：租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增比例、確定不同業(yè)態(tài)的合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠政策等招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個(gè)鋪位鎖定3個(gè)目標(biāo)品牌，分高中低3個(gè)檔次。招商區(qū)域：當(dāng)?shù)丶爱惖爻鞘?。任?wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪?zhàn)饨鸺白饨鹂偰繕?biāo)。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從啟動(dòng)到完成整個(gè)過程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。24由當(dāng)?shù)厣坦芄窘⒛繕?biāo)戶資源信息庫(kù)，并及時(shí)進(jìn)行更新。3招商目標(biāo)品牌選擇標(biāo)準(zhǔn)31目標(biāo)品牌的商品定位要符合城市綜合體步行街的整體定位。32目標(biāo)品牌的經(jīng)營(yíng)者要具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。33目標(biāo)品牌在國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ钠放浦群褪袌?chǎng)占有率。34目標(biāo)品牌商戶具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4招商工作的實(shí)施及監(jiān)控管理41當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩坦ぷ鲉?dòng)時(shí)，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部派出項(xiàng)目招商經(jīng)理負(fù)責(zé)跟進(jìn)和協(xié)調(diào)招商工作。42招商啟動(dòng)后，要優(yōu)先洽談知名品牌和重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人必須親自跟進(jìn)。43當(dāng)?shù)厣坦芄疽龊每蛻粲涗?，每日登記商戶洽談情況并進(jìn)行匯總。外出拜訪商戶前要做去向登記；返回后要填寫商戶洽談表。根據(jù)接待和拜訪商戶的洽談情況，確定意向目標(biāo)商戶，進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談，并做好洽談?dòng)涗洝?4當(dāng)?shù)厣坦芄窘⒄猩虣n案，包括商戶資源、商戶合同及資料，每周匯總上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部。45當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩谈笨偯咳战M織招商工作分析會(huì)，了解商戶動(dòng)態(tài)和招商工作中的問題，針對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)調(diào)整招商策略。46目標(biāo)商戶合同條款確定后，由主談?wù)猩倘藛T辦理審批手續(xù)，并及時(shí)跟進(jìn)審批結(jié)果。各地根據(jù)不同情況，可以在簽定正式租賃合同之前簽訂租賃意向書，審批流程與租賃合同流程相同。47目標(biāo)商戶租賃合同經(jīng)過審批后，及時(shí)與商戶簽訂房屋租賃合同及附件及相關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號(hào)存檔；48合作條件變更：租賃合同經(jīng)過審批后，若商戶合作條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重新辦理審批手續(xù)。49招商工作需嚴(yán)格遵守地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部規(guī)定及當(dāng)?shù)厣坦芄疽?guī)章制度和管理辦法，認(rèn)真貫徹和落實(shí)招商政策和租金指標(biāo)，不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理并追究其法律責(zé)任。410當(dāng)?shù)厣坦芄緫?yīng)遵循分權(quán)手冊(cè)規(guī)定招商審批權(quán)限，嚴(yán)格按照各種招商工作流程開展招商工作。411對(duì)已經(jīng)形成的新項(xiàng)目步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和改動(dòng)的，需按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后方可更改執(zhí)行。412當(dāng)?shù)厣坦芄久恐芪鍖⒄猩踢M(jìn)展上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部。5商戶進(jìn)場(chǎng)裝修管理51新項(xiàng)目的裝修管理工作由當(dāng)?shù)厣坦芄痉止芄こ痰母笨傌?fù)責(zé)，招商部和工程部人員共同參與。52當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩滩颗c商戶簽訂正式租賃合同時(shí)，會(huì)同工程部與商戶進(jìn)行房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接，并與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司確認(rèn)。53當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩滩亢凸こ滩繎?yīng)在招商過程中及時(shí)掌握商鋪交房技術(shù)條件的落實(shí)和變更情況，隨時(shí)與商戶對(duì)接。54各招商小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)協(xié)助工程部與商戶進(jìn)行商鋪交接，簽訂進(jìn)場(chǎng)確認(rèn)書。餐飲商戶提前100天，其他商戶提前50天進(jìn)行商鋪交接；55招商人員負(fù)責(zé)向商戶發(fā)放商戶裝修管理相關(guān)規(guī)定。56招商人員協(xié)助工程部與商戶一起按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)、圖紙審批、辦理施工手續(xù)、裝修準(zhǔn)備、施工組織、裝修施工、裝修驗(yàn)收、裝飾布置等環(huán)節(jié)制定裝修進(jìn)度表。57招商部與工程部一起審核商戶裝修設(shè)計(jì)圖紙，招商部負(fù)責(zé)審核總平面圖、效果圖、貨柜尺寸圖、店招圖；工程部負(fù)責(zé)審核水、電、氣系統(tǒng)圖、裝修材質(zhì)、裝修工藝等。經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽批后反饋商戶。58招商人員協(xié)助商戶辦理進(jìn)場(chǎng)施工手續(xù)，包括：繳納裝修保證金、辦理施工許可證、辦理施工人員出入證、落實(shí)臨時(shí)用水用電等。59當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩滩恳獙?duì)商戶裝修施工進(jìn)行監(jiān)控，督促商戶裝修進(jìn)度，檢查商戶是否按照已審批的圖紙進(jìn)行裝修。如發(fā)現(xiàn)未按要求施工的，立即要求商戶進(jìn)行整改。在施工過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與管理部門的有關(guān)事宜。510商戶裝修施工結(jié)束時(shí)，招商部要協(xié)助工程部對(duì)商戶裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。包括裝修材質(zhì)、施工工藝、各系統(tǒng)安全性等，驗(yàn)收合格者，準(zhǔn)許開業(yè)經(jīng)營(yíng)。6商戶進(jìn)場(chǎng)服務(wù)與商戶簽訂正式租賃合同后，招商部要安排專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與工商局、稅務(wù)局、衛(wèi)生防疫部門、消防局、煤氣公司、電信公司等進(jìn)行工作對(duì)接，協(xié)助商戶辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證以及消防報(bào)審和驗(yàn)收，開通煤氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)。7招商評(píng)估新項(xiàng)目開業(yè)招商結(jié)束后，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部要根據(jù)項(xiàng)目招商租金指標(biāo)達(dá)成情況、招商品牌品質(zhì)、合同簽訂情況、招商獎(jiǎng)勵(lì)等對(duì)整體招商工作進(jìn)行評(píng)估，并編寫招商評(píng)估報(bào)告。第6節(jié)招商宣傳策劃1新項(xiàng)目招商宣傳費(fèi)用經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)批準(zhǔn)后，按照招商預(yù)熱期、招商說明會(huì)、主力店簽約儀式暨步行街招商大會(huì)、強(qiáng)勢(shì)招商期、開業(yè)造勢(shì)期幾個(gè)階段，進(jìn)行招商宣傳策劃，并由企劃部制定媒體投放計(jì)劃和資金使用計(jì)劃。2新項(xiàng)目啟動(dòng)招商工作時(shí)，招商宣傳工作相應(yīng)開始啟動(dòng)，通過全面宣傳達(dá)到招商預(yù)熱的作用，為全面展開招商工作進(jìn)行鋪墊。3招商啟動(dòng)后，由地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部聯(lián)合當(dāng)?shù)厣坦芄具m時(shí)召開項(xiàng)目招商說明會(huì)，邀請(qǐng)有合作意向的主要商戶參加，對(duì)項(xiàng)目招商工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解讀。內(nèi)容包括：地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展計(jì)劃、項(xiàng)目總體情況介紹、項(xiàng)目定位及主力店業(yè)態(tài)組合、步行街定位及規(guī)劃。4招商啟動(dòng)2個(gè)月內(nèi)，由地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部配合當(dāng)?shù)厣坦芄菊匍_主力店簽約儀式暨步行街招商大會(huì)，組織已經(jīng)簽約進(jìn)駐或意向進(jìn)駐的商戶現(xiàn)場(chǎng)簽約，邀請(qǐng)目標(biāo)商戶參觀商鋪并介紹商場(chǎng)定位、發(fā)展前景等情況，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和新聞媒體參加會(huì)議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響。5在招商工作完成60的時(shí)候，要通過加強(qiáng)宣傳推廣力度，形成招商強(qiáng)勢(shì)宣傳期，推動(dòng)招商工作的進(jìn)度。6在開業(yè)前的l個(gè)月，啟動(dòng)項(xiàng)目開業(yè)造勢(shì)宣傳。第7節(jié)合同管理1合同范本的制定及審核11當(dāng)?shù)厣坦芄緮M定新項(xiàng)目租賃意向合同、租賃合同及附件、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等范本合同。12各類范本合同經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)審核后按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。13在合同簽訂過程中如需對(duì)合同條款進(jìn)行修改，仍要按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后修改執(zhí)行。第8節(jié)品牌管理11建立品牌資源檔案表（品牌檔案明細(xì)表）各地商管公司的品牌資源檔案表要求按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫，并于每月25日前上報(bào)品牌更新表。地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部建立品牌檔案資源庫(kù)，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月30日對(duì)資源庫(kù)總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對(duì)品牌資源庫(kù)內(nèi)容進(jìn)行整理，清除無效品牌資源，達(dá)到有效化和實(shí)用化。12建立在場(chǎng)商戶調(diào)整表各地商管公司于每月20日前對(duì)在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶情況進(jìn)行整理，按統(tǒng)一表格要求上報(bào)各地公司在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶變動(dòng)情況，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部根據(jù)各地公司上報(bào)的商鋪經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行及時(shí)更新；13地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部定期對(duì)品牌資源庫(kù)進(jìn)行整理，并發(fā)給各地商管公司，以實(shí)現(xiàn)資源共享。2重點(diǎn)品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟合作及管理21地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)重點(diǎn)商戶戰(zhàn)略合作洽談工作，并簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議；22地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部與戰(zhàn)略合作伙伴制定合作合同范本，按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。23簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議后，要與戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行房產(chǎn)技術(shù)對(duì)接，以便在以后新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參照商戶的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；24與戰(zhàn)略合作伙伴建立暢通的溝通機(jī)制，定期進(jìn)行交流和電話溝通，不定期進(jìn)行拜訪，以維護(hù)商戶合作關(guān)系。3新品牌的拓展地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部通過對(duì)全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和參加全國(guó)各類商品展會(huì)，尋找和搜集有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有全國(guó)拓展計(jì)劃，有一定商品特色的新品牌，為新開店招商和已開店的經(jīng)營(yíng)調(diào)整招商作儲(chǔ)備。并對(duì)首次進(jìn)入市場(chǎng)上的新品牌進(jìn)行跟蹤調(diào)研和經(jīng)營(yíng)分析。4開業(yè)后重點(diǎn)品牌經(jīng)營(yíng)情況分析地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部要安排專人對(duì)戰(zhàn)略合作商戶開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)信息進(jìn)行收集，并建立經(jīng)營(yíng)情況檔案，針對(duì)商戶在合作區(qū)域或合作商圈的適應(yīng)性進(jìn)行分析和研究。為以后新項(xiàng)目的開業(yè)招商積累資料。第9節(jié)經(jīng)營(yíng)過程中的招商管理1在經(jīng)營(yíng)過程中，地方商管公司要加強(qiáng)招商與營(yíng)運(yùn)部的溝通，關(guān)注各商戶的經(jīng)營(yíng)情況，并對(duì)商戶進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的內(nèi)容包括：商戶對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)情況、美譽(yù)度和商譽(yù)、發(fā)展現(xiàn)狀和方向、經(jīng)營(yíng)管理能力和生存能力等；2根據(jù)對(duì)商戶綜合評(píng)估的結(jié)果，制定出商戶調(diào)整的預(yù)案；3通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和全國(guó)主要商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，以及參加各種全國(guó)性或地域性的商業(yè)展會(huì)，收集和儲(chǔ)備商戶資源；4在商戶租賃合同期滿前的6個(gè)月，地方商管公司招商部開始進(jìn)行調(diào)整招商洽談工作。二、營(yíng)運(yùn)管理工作指引第1節(jié)開業(yè)前營(yíng)運(yùn)管理1文件制訂當(dāng)?shù)厣坦芄緺I(yíng)運(yùn)部開業(yè)前一個(gè)月編制商戶手冊(cè)、營(yíng)業(yè)員手冊(cè)，報(bào)至地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部審核；根據(jù)集團(tuán)商管物業(yè)部下發(fā)的模版編制營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)11商戶手冊(cè)中包括：城市綜合體概況、商戶須知、提供的顧客服務(wù)內(nèi)容、鋪管理規(guī)定、物業(yè)管理規(guī)定、安保消防管理要求、物管費(fèi)構(gòu)成及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物管收繳程序、應(yīng)急預(yù)案等。12營(yíng)業(yè)員手冊(cè)包括：營(yíng)業(yè)員應(yīng)知的知識(shí)、必須的技能與服務(wù)規(guī)范等；13營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)包括：營(yíng)運(yùn)管理標(biāo)準(zhǔn)目錄、營(yíng)運(yùn)管理概要及模式、客戶務(wù)策劃、多種經(jīng)營(yíng)策劃、營(yíng)運(yùn)管理策劃、招商管理策劃（包括開業(yè)前期與后期）等。2物料的準(zhǔn)備當(dāng)?shù)厣坦芄緺I(yíng)運(yùn)部在開業(yè)前一個(gè)月進(jìn)行物料的準(zhǔn)備，包括：21總服務(wù)臺(tái)用品：開業(yè)前廣播設(shè)施、電腦設(shè)備、廣播稿的準(zhǔn)備；禮品包裝品；服務(wù)用品；醫(yī)療應(yīng)急用品；背景音樂資料；嬰兒車、殘疾人車等；22辦公用電腦、工牌、對(duì)講機(jī)等；23商戶經(jīng)營(yíng)用物價(jià)簽、價(jià)簽托、銷售小票、員工牌等；24營(yíng)銷活動(dòng)用花車、POP、POP支架、手提袋、促銷證、隔離帶、圍擋布、告牌、易拉寶等；25各類表單的制作與交付印刷，并于開業(yè)前兩周內(nèi)準(zhǔn)備就緒。3建立服務(wù)臺(tái)服務(wù)規(guī)范各地商管公司開業(yè)前一個(gè)月建立服務(wù)臺(tái)服務(wù)規(guī)范與服務(wù)制度31各地綜合體項(xiàng)目在醒目位置設(shè)立總服務(wù)臺(tái)；32總服務(wù)臺(tái)標(biāo)識(shí)顯著，具體標(biāo)準(zhǔn)參考規(guī)劃院要求；33配備全職服務(wù)人員，統(tǒng)一著裝；34服務(wù)臺(tái)參照公司整體的VI要求進(jìn)行設(shè)計(jì)施工；35服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)承諾等必須公示。4模擬演練各地商管公司營(yíng)運(yùn)部必須進(jìn)行開業(yè)試運(yùn)轉(zhuǎn)模擬演練，演練的內(nèi)容包括：41開閉店流程（包括晨會(huì)）模擬；42根據(jù)服務(wù)臺(tái)的功能逐項(xiàng)進(jìn)行服務(wù)臺(tái)模擬演練；43必須制訂開業(yè)前期廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)巡查線路，并根據(jù)巡場(chǎng)路線圖進(jìn)行營(yíng)運(yùn)巡查；44配合企劃部進(jìn)行內(nèi)外環(huán)境布置；45開業(yè)慶典流程模擬；46消防及突發(fā)事件應(yīng)急疏散模擬演練。5開業(yè)前檢查當(dāng)?shù)厣坦芄緺I(yíng)運(yùn)部必須提前一周配合物管工程等部門進(jìn)行開業(yè)前檢查，內(nèi)容及要點(diǎn)包括：51步行街商鋪開業(yè)的跟蹤：裝修完工、設(shè)施設(shè)備進(jìn)場(chǎng)、貨物及商品進(jìn)場(chǎng)、商品陳列、價(jià)簽到位、合同備案、證照辦理、服務(wù)見面洽談會(huì)等；52主力店方面：裝修進(jìn)展跟蹤、開業(yè)前界面協(xié)調(diào)等；53多種經(jīng)營(yíng)前期市場(chǎng)調(diào)查、品牌資源儲(chǔ)備等；54室內(nèi)外廣告位：市場(chǎng)調(diào)研、招投標(biāo)、簽約、收集確定樣稿、制作安裝到位等；55收費(fèi)情況跟蹤：合同尾款、廣告費(fèi)用、裝修費(fèi)用、租金、物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)保證金的收取等；56 VI導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)報(bào)批、制作完成、安裝到位的時(shí)間統(tǒng)籌；57開業(yè)物料設(shè)計(jì)、購(gòu)置、制作安裝到位。6營(yíng)運(yùn)人員和營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)61地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部開業(yè)前一個(gè)月對(duì)當(dāng)?shù)厣坦芄緺I(yíng)運(yùn)部全體人員進(jìn)行營(yíng)運(yùn)培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容包括：營(yíng)運(yùn)部職能及相關(guān)工作模塊、營(yíng)運(yùn)手冊(cè)、開業(yè)前營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備等；62當(dāng)?shù)厣坦芄緺I(yíng)運(yùn)部開業(yè)前一周就商戶手冊(cè)的內(nèi)容和廣場(chǎng)的應(yīng)急預(yù)案對(duì)所有商戶的營(yíng)業(yè)員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后必須考核。第2節(jié)營(yíng)運(yùn)信息管理1營(yíng)運(yùn)信息界定營(yíng)運(yùn)信息包括：營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)信息和營(yíng)運(yùn)狀況信息；數(shù)據(jù)載體為營(yíng)運(yùn)信息報(bào)表。地產(chǎn)團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)制定數(shù)據(jù)報(bào)表及分析要求，下發(fā)各地商管公司執(zhí)行，各地商管公司必須按照要求定期向地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部提報(bào)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，并定期對(duì)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和研究，提出改進(jìn)措施和辦法。2運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)信息包括：廣場(chǎng)商圈基本信息、廣場(chǎng)的總面積、各個(gè)功能模塊的結(jié)構(gòu)與面積、主力店基本信息、步行街基本信息、步行街各商鋪基本信息、商戶基本信息、品牌基本信息等；各地商管公司每半年更新年度運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)信息報(bào)表，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審核后上報(bào)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部備檔。3營(yíng)運(yùn)狀況信息31營(yíng)運(yùn)狀況信息及相關(guān)報(bào)表指各地商管公司根據(jù)所采集的主力店、步行街、車流、客流等相關(guān)數(shù)據(jù)后形成的情況及分析報(bào)表，包括：營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表和年度營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表。32報(bào)表的統(tǒng)計(jì)與上報(bào)321開業(yè)未滿一年的各地商管公司必須每日統(tǒng)計(jì)匯總營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表，每日上午l2：00前，由當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理審核后，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部；每日l5：00前地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)對(duì)上報(bào)的報(bào)表進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，形成每日的營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表；322各地商管公司必須每周統(tǒng)計(jì)匯總營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審核后留檔；開業(yè)未滿一年的各地商管公司負(fù)責(zé)根據(jù)上周一至周日的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)形成每周的營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表，經(jīng)公司主管副總及總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后于每周一12：00前上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部；323各地商管公司必須每月統(tǒng)計(jì)匯總營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表，次月5日前各地商管公司須將形成的每月營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表經(jīng)公司總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部；次月7日前（節(jié)假日順延）地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)形成每月營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表上報(bào)；324各地商管公司每月的營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表內(nèi)容包括：當(dāng)月營(yíng)運(yùn)狀況；當(dāng)月與上月對(duì)比；當(dāng)月與去年同期對(duì)比；325若遇重大節(jié)假日（元旦、春節(jié)、五一、十一、店慶等）須對(duì)節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。33各地商管公司于每年1月15日前整理并上報(bào)上一年度年度營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表。34報(bào)表存檔各地商管公司在營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表上報(bào)后必須及時(shí)進(jìn)行歸檔管理；所有文件以電子文件的形式上報(bào)與歸檔，并進(jìn)行備份。4信息檔案管理41營(yíng)運(yùn)部涉及的保密信息包括：營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)信息、營(yíng)運(yùn)經(jīng)營(yíng)狀況信息、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、品牌資源信息等；42各地商管公司必須執(zhí)行地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部制定的營(yíng)運(yùn)信息和調(diào)研報(bào)告查閱權(quán)限及保密規(guī)定，未經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理批準(zhǔn)，他人不得隨意查閱；43營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)、調(diào)研報(bào)告和品牌資源信息為公司經(jīng)營(yíng)管理重要機(jī)密，不得隨意外傳，違者將予以嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的將按照制度予以辭退，給公司造成損害的將追究其法律責(zé)任。5品牌資源信息管理51品牌資源庫(kù)的建立各地商管公司營(yíng)運(yùn)部根據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部統(tǒng)一制定的模板建立品牌資源庫(kù)；以業(yè)態(tài)和區(qū)域?yàn)轶w系建立品牌資源庫(kù)；開業(yè)后，各地商管公司營(yíng)運(yùn)部必須根據(jù)前期招商部的信息建立品牌資源庫(kù)，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部。52品牌資源庫(kù)調(diào)整521各地商管公司營(yíng)運(yùn)部根據(jù)每季度進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)更新品牌資源庫(kù)；并將調(diào)查調(diào)整后的品牌和商戶資源庫(kù)及時(shí)上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部；522地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部進(jìn)行全國(guó)各地商戶和品牌資源信息對(duì)接，并就各業(yè)態(tài)的發(fā)展進(jìn)行溝通和交流，以實(shí)現(xiàn)品牌資源的共享。第3節(jié)業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌調(diào)整1業(yè)態(tài)規(guī)劃城市綜合體步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目標(biāo)品牌等。11新項(xiàng)目開業(yè)三個(gè)月后，各地商管公司必須根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況分析和市場(chǎng)調(diào)研對(duì)廣場(chǎng)的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估，并形成報(bào)告經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部審核；12各地商管公司須于每年年初根據(jù)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析和市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)廣場(chǎng)的定位和業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，并形成報(bào)告報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部備檔；13主力店出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難或重大調(diào)整，對(duì)步行街經(jīng)營(yíng)有較大影響的，當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨氝M(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，并形成報(bào)告地產(chǎn)報(bào)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部備檔，14業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、步行街招商政策及租金方案形成后，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部審批；15對(duì)已經(jīng)確定的城市綜合體步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和改動(dòng)的，需事先上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部批準(zhǔn)；16經(jīng)營(yíng)期應(yīng)根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整計(jì)劃提前啟動(dòng)招商工作；17對(duì)于商鋪品牌更換，應(yīng)簽訂后續(xù)品牌后方可與現(xiàn)經(jīng)營(yíng)品牌簽訂終止合作。2商戶與品牌分析各地商管公司營(yíng)運(yùn)部在周報(bào)和月報(bào)的基礎(chǔ)上對(duì)商戶進(jìn)行分析，分析的內(nèi)容包括：品牌的定位、品牌對(duì)廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)度、商戶經(jīng)營(yíng)能力分析（商戶經(jīng)營(yíng)的損益分析工具具體參考營(yíng)運(yùn)部下發(fā)的分析模版）、商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)、潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；對(duì)不符合廣場(chǎng)的發(fā)展方向、經(jīng)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn)的商戶，提出調(diào)整意見，進(jìn)行備選品牌和商戶的儲(chǔ)備。3品牌與商戶調(diào)整31招商政策與租金方案招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨?，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長(zhǎng)比率，優(yōu)惠政策；招商政策及租金方案形成后，經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部審批；商鋪招商政策及租金經(jīng)審批后，當(dāng)?shù)厣坦芄拘鑷?yán)格執(zhí)行；地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。32空鋪管理321各地商管公司應(yīng)嚴(yán)格控制空鋪率，不得超過1.5（面積占比），對(duì)于空鋪補(bǔ)充招商，原則上商鋪空置時(shí)間不得超過30天；322各地商管公司需按月上報(bào)空鋪情況（下月5日前），并上報(bào)空鋪招商進(jìn)展情況。4租金管理各地商管公司在調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合商圈的發(fā)展態(tài)勢(shì)和廣場(chǎng)自身的經(jīng)營(yíng)狀況（包括品牌影響力、市場(chǎng)認(rèn)可度、銷售額、客流等），形成本廣場(chǎng)的租金調(diào)整方案，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理同意后按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)上報(bào)審批后執(zhí)行。第5節(jié)營(yíng)銷策劃管理1營(yíng)銷策劃需求與營(yíng)銷計(jì)劃管理11地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部制訂年度營(yíng)銷需求分析與營(yíng)銷活動(dòng)方案計(jì)劃建議，并于每年l2月下發(fā)到各地商管公司，各地商管公司營(yíng)運(yùn)部在此方案的基礎(chǔ)之上制訂本廣場(chǎng)的年度、季度、月度營(yíng)銷需求計(jì)劃和活動(dòng)方案，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部備檔；12各地商管公司營(yíng)運(yùn)部必須隨時(shí)根據(jù)具體的營(yíng)運(yùn)狀況，提出營(yíng)銷活動(dòng)需求，各地商管公司企劃部在營(yíng)運(yùn)需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合制訂的年度、季度與月度營(yíng)銷計(jì)劃，形成完整的月度營(yíng)銷計(jì)劃和企劃方案，當(dāng)?shù)厣坦芄緺I(yíng)運(yùn)部和企劃的溝通一致后，報(bào)當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理批準(zhǔn)，上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部審核、備檔；13各地商管公司營(yíng)運(yùn)部必須溝通和協(xié)調(diào)各主力店、各步行街商戶的關(guān)系，提供商戶的營(yíng)銷資源與營(yíng)銷信息，企劃部整合各主力店和步行街商戶的營(yíng)銷資源，制訂統(tǒng)一的營(yíng)銷活動(dòng)方案；14各地商管公司營(yíng)運(yùn)部必須提前一個(gè)月就重大節(jié)假日和季節(jié)性美陳提出具體的需求，協(xié)調(diào)各部門、各商戶的關(guān)系，協(xié)助企劃部按時(shí)做好美陳方案的實(shí)施。2營(yíng)銷企劃活動(dòng)的執(zhí)行21各地商管公司營(yíng)運(yùn)部在營(yíng)銷計(jì)劃和企劃方案的指導(dǎo)下協(xié)助企劃部開展全年的營(yíng)銷企劃活動(dòng)；22各地商管公司營(yíng)運(yùn)部必須協(xié)調(diào)和整合各主力店和步行街商戶的營(yíng)運(yùn)資源，配合營(yíng)銷企劃活動(dòng)的執(zhí)行；23各地商管公司營(yíng)運(yùn)部須跟蹤營(yíng)銷活動(dòng)的展開，確保企劃活動(dòng)的一致性和安全性。3營(yíng)銷企劃活動(dòng)的評(píng)估31各地商管公司營(yíng)運(yùn)部每次重大營(yíng)銷企劃活動(dòng)后兩周內(nèi)必須進(jìn)行效果評(píng)估；32評(píng)估的內(nèi)容主要包括：活動(dòng)前后一周內(nèi)廣場(chǎng)總體、各主力店和各步行街商戶銷售對(duì)比，客流量對(duì)比，車流量對(duì)比，各主力店和各步行街商戶對(duì)企劃活動(dòng)的滿意度等；33評(píng)估的結(jié)果附于當(dāng)月的營(yíng)運(yùn)狀況分析報(bào)表一同上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部。第6節(jié)經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理1巡場(chǎng)管理11各地商管公司必須制定日常巡視管理制度，明確巡場(chǎng)線路及巡視要求；12各地商管公司營(yíng)運(yùn)人員每日巡場(chǎng)不少于4次：營(yíng)業(yè)前、營(yíng)業(yè)中（上午、下午各一次）、營(yíng)業(yè)后必須巡視；13每次巡場(chǎng)必須按規(guī)定線路、檢查事項(xiàng)進(jìn)行巡視記錄，填寫日常運(yùn)營(yíng)巡視記錄表，由營(yíng)運(yùn)部存檔；14巡場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)的問題須及時(shí)通知相關(guān)責(zé)任方解決，無法立即解決的問題填寫整改通知單，須注明問題、責(zé)任人、整改要求、完成時(shí)限等項(xiàng)內(nèi)容，送達(dá)責(zé)任人或其負(fù)責(zé)人簽收。跟蹤整改通知單的落實(shí)情況，對(duì)在規(guī)定時(shí)限未完成的整改事項(xiàng)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)；15各地商管公司營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理（營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理）每周不少于一次須組織營(yíng)運(yùn)部人員進(jìn)行集體巡場(chǎng)，全面檢查現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理情況；16各地商管公司營(yíng)運(yùn)部每周對(duì)日常運(yùn)營(yíng)巡視記錄表中記錄的問題進(jìn)行分析，對(duì)超出時(shí)限仍未解決的問題進(jìn)行跟蹤，對(duì)存在的共性問題進(jìn)行分析，提出解決辦法，上報(bào)公司總經(jīng)理；17每月各地商管公司營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)將現(xiàn)場(chǎng)管理存在的重大問題及未能解決的問題進(jìn)行匯總，于次月5日前上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部；18地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部不定期地對(duì)各地商管公司的巡場(chǎng)管理記錄和現(xiàn)場(chǎng)管理情況進(jìn)行抽查，對(duì)存在的問題提出整改要求及建議，并負(fù)責(zé)督辦落實(shí)。2營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的管理21開、閉店管理211各地商管公司必須制定開、閉店管理規(guī)定，內(nèi)容包括：?jiǎn)T工進(jìn)場(chǎng)、開業(yè)前準(zhǔn)備、迎賓、閉店前準(zhǔn)備、送賓、閉店管理程序及要求；212各地商管公司必須要求步行街商戶做到統(tǒng)一開、閉店；213遇重大節(jié)日或其它原因需變更營(yíng)業(yè)時(shí)間時(shí)必須提前上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部批準(zhǔn)后實(shí)施；214地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)對(duì)各地商管公司開、閉店管理情況進(jìn)行檢查，并將檢查情況列入對(duì)各地商管公司的年度目標(biāo)考核。22晨會(huì)管理221各地商管公司必須制定晨會(huì)管理規(guī)定并報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)營(yíng)運(yùn)部備檔；222每日開業(yè)前營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)組織所有營(yíng)業(yè)員召開晨會(huì)；223晨會(huì)的主要內(nèi)容：224常規(guī)內(nèi)容：1）檢查營(yíng)業(yè)人員儀容儀表；2）練習(xí)服務(wù)用語；3）對(duì)存在的問題及違紀(jì)現(xiàn)象提出整改要求；4）對(duì)營(yíng)業(yè)員進(jìn)行各類專項(xiàng)的培訓(xùn)。225臨時(shí)內(nèi)容：1）提示、督促各專賣店根據(jù)季節(jié)的變化及時(shí)補(bǔ)充應(yīng)季商品，更換商品陳列和環(huán)境布置；2）通報(bào)公司相關(guān)管理規(guī)定、近期工作安排、要求及相關(guān)信息。23晨會(huì)要求：231營(yíng)運(yùn)部對(duì)參會(huì)人員出勤、會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行記錄，存檔；232營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)每月將晨會(huì)會(huì)議涉及的重要事項(xiàng)及營(yíng)業(yè)員考勤情況通報(bào)給商戶負(fù)責(zé)人。24廣播管理241各地商管公司必須制定廣播管理規(guī)定及工作流程；242指定專人播音，廣播音量適中，播音內(nèi)容包括：開店廣播語、天氣預(yù)報(bào)、品牌推介、信息發(fā)布、整點(diǎn)報(bào)時(shí)、安全提示、閉店廣播語等；243每周對(duì)背景音樂進(jìn)行