商品房買賣合同示范文本進行逐條的解讀(轉(zhuǎn)載).docx

商品房從其本質(zhì)來說也只是普通的商品，商品房的交易應(yīng)當遵循法律規(guī)定和市場規(guī)律，但是由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，政府在某種程度上的產(chǎn)業(yè)政策導向的偏好下，商品房交易市場存在交易雙方地位、資源等不平等的情形，本文對商品房買賣合同示范文本進行逐條的解讀。第一條項目建設(shè)依據(jù)出賣人以-方式取得位于-、編號為-的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為-該地塊土地面積為-，規(guī)劃用途為-，土地使用年限自-年-月-日至-年-月-日。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】-。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為-，施工許可證號為-。解讀項目建設(shè)依據(jù)：由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用準入制度和特別的預(yù)售監(jiān)管方式，因此在房地產(chǎn)公司開始銷售前，需要辦理本條提到的土地使用權(quán)證（土地出讓合同）、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證、建設(shè)施工許可證，另外還有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、銷售許可證，本條提到的這些證件，開發(fā)商的銷售現(xiàn)場應(yīng)該進行公示，購房者在了解房地產(chǎn)開發(fā)項目信息 的時候，要注意對照這些證件的內(nèi)容相互之間以及和開發(fā)公司的宣傳廣告、銷售人員的說辭及商品房買賣合同進行對照，注意在例如土地性質(zhì)，容積率等的描述上必 須保持一致。第二條商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準機關(guān)為-，商品房預(yù)售許可證號為-。解讀銷售依據(jù)：這里的銷售依據(jù)主要是指開發(fā)商取得房管部門頒發(fā)的預(yù)售證，購房者在查看該證的時候應(yīng)對照開發(fā)商公示的其他證件例如土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等，對于各個證件涉及到的相同項目，應(yīng)注意是否是統(tǒng)一的。第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：施工編號-【幢】【座】-【單元】【層】-號房。公安編號-【幢】【座】-【單元】【層】-號房。該商品房的用途為-，屬-結(jié)構(gòu)，該商品房所在建筑層數(shù)地上-層，地下-層。該商品房陽臺是-該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共-平方米，其中，套內(nèi)建筑面積-平方米，共用部位分攤建筑面積-平方米（有關(guān)共用部位分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。解讀基本情況：本條主要是描述商品房的基本情況，對于商品房的用途要結(jié)合預(yù)售證等其他證件進行對比，其他的信息描述例如結(jié)構(gòu)等亦需對照其他證件進行對比。此處的商品房面積絕大多數(shù)情形下都是預(yù)測面積。第四條抵押情況與該商品房有關(guān)的抵押情況為:-1、該商品房所分攤的土地使用權(quán)及在建工程均未設(shè)定抵押；2、該商品房所分攤的土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：-，抵押登記部門為：-，抵押登記日期為：-年-月-日-。3、該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為-，抵押登記部門為-，抵押登記日期為：-。（抵押權(quán)人同意該商品房銷售的證明見附件五）解讀抵押情況：根據(jù)我國法律的規(guī)定，土地使用權(quán)的抵押需要登記，合法設(shè)立的抵押權(quán)較普通的債權(quán)有優(yōu)先力。在辦理預(yù)售證的時候，如果涉及到土地使用權(quán)抵押的，房管部門會 要求開發(fā)商土地使用權(quán)抵押權(quán)人出具一個同意銷售的證明，這是因為按照我國法律的規(guī)定，對于涉及抵押權(quán)的財產(chǎn)，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的下，抵押人不得將抵押物 進行銷售。但是需要注意的是在商品房買賣合同中，土地證的辦理是需要在房子交付后，如果交房后，該抵押不解除的話購房者將無法正常辦理土地證。另外就是要注意開發(fā)商在銷售過程中對土地進行抵押的，也應(yīng)當通知在先的購房者。第五條計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第-種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為（-幣）每平方米-元，總金額（小寫-元）大寫-千-百-拾-萬-千-百-拾-元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（-幣）每平方米-元，總金額（小寫-元）大寫-千-百-拾-萬-千-百-拾-元整。3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（-幣）（小寫-元）大寫-千-百-拾-萬-千-百-拾-元整。4、-。解讀計價方式：本條為商品房的計價方式，因為目前商鋪和住宅的范本合同是統(tǒng)一的，因此在計算房價的是必須明確。一般情況下，住宅都是按建筑面積進行計算，需要注意的是在這個合同范本里面的各選項之間是排斥的，一份合同只能選擇一種計價方式。按套計算單價的情形，一般在商業(yè)房產(chǎn)買賣中使用，這個時候以套為單位進行總價計算時，要特別注意約定當交付實際面積與合同約定的面積不一致時，怎么處理。第六條房屋層高誤差約定實際層高低于設(shè)計層高1.5厘米的，由出賣人向買受人支付該房屋價款總金額1%的違約金。解讀房屋層高誤差約定：示范文本里的本條約定存在問題。首先本條款對具體商品房的層高不進行說明，購房者要查詢設(shè)計高度的時候還要另外去查找設(shè)計資料；其次江蘇省住宅設(shè)計標準對于住宅層高的要求是2.8米-3米之間，但是本條卻只僵硬的約定實際層高低于設(shè)計層高1.5厘米時（注意這只是確定的一種情況），出賣人才支付違約金，其既不符合標準的規(guī)定，也不符合公平合理的基本原則。需要說明的是，這里提到的房屋層高并不是室內(nèi)凈高，因此購房者在測量商品房的高度時不能錯誤的按照房屋凈高測量的數(shù)據(jù)來比照房屋的設(shè)計層高。在商品房買賣過程中購房者可能可能還會碰到房屋內(nèi)有橫梁或者復(fù)式結(jié)構(gòu)使得房屋層高不夠的情形，對于這點，根據(jù)江蘇省住宅設(shè)計標準規(guī)定：1、臥室、起居室套內(nèi)使用空間的凈高不得低于2.4米，局部不得低于2.1米，并且局部較低的面積不得大于室內(nèi)使用面積的三分之一；2、在復(fù)式結(jié)構(gòu)中利用坡屋頂空間作為臥室和起居室的，其一半以上的面積不的低于2.1米；3、而廚房和衛(wèi)生間的空間凈高不得低于2.2米。上述設(shè)計標準是國家強制要求的，開發(fā)商不按照國家標準交付商品房，違反法定義務(wù)，亦構(gòu)成違反商品房買賣合同。第七條面積確認及面積差異處理在該房屋交付時，房屋建筑面積、共用部位分攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積均以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。面積誤差按下列約定處理：（一）根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本項約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第-種方式進行處理：1、雙方自行約定:-；2、雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買受人補足；超出3部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸 買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由出賣人雙 倍返還買受人。面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積 ）/合同約定面積 100（二）當事人選擇按套計價的，【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】增加的，買受人無需支付增加面積部分的價款；【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】減少的，出賣人返還減少面積部分的價款。減少面積價款=總房價/合同約定面積（合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積）解讀面積確認及面積差異處理：本條第一款第2項約定的淵源來自最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的第十四條，應(yīng)該說該項處理原則是比較公平且符合國家法律規(guī)定的，購房者可以選擇第2項作為處理原則。但是在實際的商品房買賣過程中，開發(fā)商會更傾向于制定另外的約定作為面積差異處理的原則，購房者在閱讀合同的時候需要認真的審查合同條款，注意是否存在不公平或者對自己不利的情形。第八條付款方式及期限（一）買受人按下列第-種方式按期付款： 1 、一次性付款 總金額（-人民幣）：小寫：-元 ；大寫：-億-仟-佰-拾-萬-仟-佰-拾-元整。在-年-月-日前支付。 2 、分期付款- 3 、貸款方式付款首付款：自本預(yù)售合同簽訂當日內(nèi)支付全部房款的-%，金額（-幣）小寫：-元大寫：-億-仟 -佰-拾-萬-仟-佰-拾-元整。除收首付款外，剩余房款金額（-幣）：小寫：-元 ；大寫：-億-仟 -佰-拾-萬-仟-佰-拾-元整，應(yīng)于合同網(wǎng)上備案之日起3日內(nèi)（-年 -月-日前）申請辦理銀行貸款手續(xù)，并按貸款方式付款?！?】出賣人代理買受人辦理貸款手續(xù)買受人在簽訂合同并支付首付款后3日內(nèi)，將申請銀行貸款需由買受人提供的證件資料交付出賣人。【2】買受人自行辦理貸款手續(xù)出賣人應(yīng)在買受人支付首付款后日內(nèi)，將買受人申請銀行貸款需由出賣人提供的證明資料交付買受人或買受人指定的第三人。（二）因買受人原因，買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的，出賣人同意買受人在5日內(nèi)，以自有資金或其他方式支付，在此期限內(nèi)不承擔逾期付款的違約責任。因出賣人過錯導致買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的，買受人可以采取下列方式處理：-（1）合同繼續(xù)履行，具體付款方式和付款期限另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議。（2）買受人可單方面解除合同。（3）-。因非歸責于出賣人或買受人的原因，導致買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的，雙方應(yīng)就具體付款方式另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議；協(xié)商不成 的，買受人可以單方面解除合同。買受人單方面解除合同的，應(yīng)書面通知出賣人，出賣人應(yīng)在收到買受人書面通知的日內(nèi)將買受人已支付的房價款全部退還買受人。解讀付款方式及期限:本條約定的是付款方式，購房者在選擇付款方式的時候要充分考慮自己的資金及信用狀況。選擇一次性付款（含一般開發(fā)商同意分批次付款）及分期付款時，要有一 個完整的資金籌集計劃，在和開發(fā)商約定的時候盡量給自己留有空間。選擇按揭貸款的時候要對自己的信用狀況有一個準確的認識，避免因信用問題導致無法貸款而 承擔違約責任。第九條 預(yù)售款監(jiān)管根據(jù)出賣人與-銀行于-年-月-日簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，出賣人的預(yù)售款監(jiān)管銀行為：-，預(yù)售款監(jiān)管賬戶名稱：-，賬號：-。出賣人在收到買受人交納的房款后必須存入預(yù)售款監(jiān)管賬戶，如買受人要求自行存入監(jiān)管賬戶的，以買受人的要求為準，買受人可憑銀行進帳單向出賣人換取收款收據(jù)。解讀預(yù)售款監(jiān)管:本條約定的監(jiān)管銀行一般都是開放商的債權(quán)人，也是開發(fā)商開發(fā)項目土地的抵押權(quán)人，與合同第四條的約定相關(guān)聯(lián)的是，開發(fā)商的預(yù)售房款應(yīng)當進入監(jiān)管銀行的監(jiān)管 賬戶，嚴格執(zhí)行這一規(guī)定，將能比較好的維護銀行作為債權(quán)人的權(quán)利，這樣的結(jié)果是，銀行行使土地抵押權(quán)的可能學會減小，從另一個方面有利于保護購房者的利 益，因為購房者在繳納房款的時候應(yīng)按照本條約定的監(jiān)管銀行和賬戶進行付款，如果開發(fā)商有其他指示的，應(yīng)特別引起注意。第十條 買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第-種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期在-日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之-的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過-日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的- 向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之日第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受 人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之-（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條款中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第八條規(guī)定的到期應(yīng)付款與到期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與到期的實際已付款的差額確定。2、-。解讀買受人逾期付款的違約責任：本條約定的是購房者未按時支付房款應(yīng)承擔的違約責任，結(jié)合目前通用的房款支付方式，購房者可能承擔逾期付款的違約責任主要是出現(xiàn)在以一次性付款（含分批 次付款）或者分期付款作為付款方式時，購房者應(yīng)仔細閱讀本條款，并做好違約金的測算，及時安排好付款計劃，盡量在簽訂合同的時候為自己留下調(diào)整的余地，否 則合同一旦簽訂生效，就應(yīng)該遵照執(zhí)行。另外需要說明的是，對于采用按揭貸款支付方式的購房者，只要是辦理了按揭貸款手續(xù)及正常房貸了，那么購房者就已經(jīng)支付清了所有的房款，不存在遲延付款的問題，此時購房者只是和銀行存在一個借貸關(guān)系。第十一條交付期限、交付條件、交付手續(xù)出賣人應(yīng)當在-年-月-日前，依照有關(guān)規(guī)定，將同時符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)有關(guān)政府部門辦妥竣工備案手續(xù)；2、小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施按設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；3、道路、供電、給水、排水、供氣等市政公用設(shè)施按設(shè)計要求建成，并達到正常使用條件；4、園林綠化工程按設(shè)計要求建成(因季節(jié)因素可順延,但最遲應(yīng)在半年內(nèi)實施到位)。5、-。商品房達到交付條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本條第一款規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商 品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人提供的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書應(yīng)不低于建設(shè)行政主管部門制 定的以上文本的最低要求。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。商品房交付后，出賣人不得以房屋已交付為借口懈怠其在本合同中應(yīng)承擔的其他義務(wù)。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、-3、-。解讀交付期限、交付條件、交付手續(xù)本條約定的是開發(fā)商交付房屋的時間和條件，購房者在收房的時候應(yīng)對照本條約定的條件逐一核實，在簽收收房文件前應(yīng)當?shù)浆F(xiàn)場查看實際的房屋 及小區(qū)情況，查詢所在小區(qū)的竣工備案文件，存在異議的，可以向檔案館查閱所在小區(qū)的竣工備案資料，查詢相關(guān)的圖紙、報告等，在有合理異議的時候可以拒絕收 房，要求開發(fā)商對相關(guān)的問題進行解釋、整改。同時對于空白部分可以補充的內(nèi)容，購房者應(yīng)特別注意是否公平合理。第十二條出賣人逾期交房的違約責任除本合同第十一條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第-種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過-日，自本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之-的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過-日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起-天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計 已付款的 2 向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支 付已交付房價款萬分之 -（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。2、-解讀出賣人逾期交房的違約責任本條規(guī)定的是開發(fā)商未按期交房時應(yīng)承擔的違約責任，作為規(guī)定開發(fā)商履行合同義務(wù)時間的約定，本條應(yīng)該比照第十條進行分析和對比，因為這兩條從合同義務(wù)上， 屬于對等的條款，也就是說本條與第十條購房者預(yù)期付款責任的約定應(yīng)該是對等的，兩者對等才符合公平合理的基本原則。如果購房者在查看合同是發(fā)現(xiàn)不對等的， 可以要求進行修改。第十三條買受人逾期接收房屋的違約責任商品房達到交付條件后，買受人應(yīng)當在收到出賣人交房書面通知后，在約定的時間內(nèi)辦理收房手續(xù)。逾期不接收房屋的按下列約定處理：-1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過-日，買受人不辦理接收房屋手續(xù)的，應(yīng)向出賣人支付已付房款-的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過-日，買受人不辦理接收房屋手續(xù)的，出賣人有權(quán)解除合同，并由買受人向出賣人支付已付房款-%的違約金。若合同解除，出賣人應(yīng)在解除合同后日內(nèi)將買受人已支付的房價款扣除違約金后退還買受人。2、-。解讀買受人逾期接收房屋的違約責任本條約定的是購房者未按時收房的責任，購房者在接到開發(fā)商收房通知的時候，可能會由于各種各樣的原因無法按時收房，但是從法律及合同約定來理解，購房者應(yīng)按照合同約定接受房屋是一項雙方一致同意的約定，購房者應(yīng)當按照合同約定執(zhí)行，否則應(yīng)當承擔違約責任。對于雖然開發(fā)商發(fā)出通知，但是由于開發(fā)商原因，購房者無法或者不合適進行收房的，購房者要積極主動的提出異議，并且注意及時保管好對開發(fā)商提出異議的證據(jù)材料，否則開發(fā)商在依據(jù)本條追究購房者逾期接受房屋的違約責任的時候會很被動。第十四條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定（一）規(guī)劃變更的約定出賣人應(yīng)當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當經(jīng)過規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當給予相應(yīng)的補償。（二）設(shè)計變更的約定1、經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準，建筑工程施工圖設(shè)計文件的下列設(shè)計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在設(shè)計審查單位批準變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；-；-；-；-。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。2、買受人應(yīng)當在通知送達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。3、買受人退房的，出賣人應(yīng)當自收到退房的書面答復(fù)之日起日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。4、-。開發(fā)項目通過有關(guān)政府部門竣工驗收后到交付使用期間出賣人不得擅自拆改房屋主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)。解讀規(guī)劃、設(shè)計變更的約定：因為現(xiàn)在普遍采用的是期房銷售的模式，簽訂合同距離交房一般都有比較長的間隔時間，在中間出于各種不同的因素，開發(fā)商可能在建設(shè)過程中會作出一些規(guī)劃設(shè)計上的變更。根據(jù)我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，開發(fā)商在申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時候應(yīng)提交建設(shè)工程的設(shè)計方案資料，這些設(shè)計方案在得到規(guī)劃部門審核通過后，就變成了項目建 設(shè)的依據(jù)，并且經(jīng)過審定的設(shè)計方案是不得隨意修改的，購房者在了解項目的時候可以去規(guī)劃部門查詢經(jīng)過公布的一些規(guī)劃設(shè)計方案資料。如果開發(fā)商在建設(shè)過程中認為需要對修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖（這兩個規(guī)劃設(shè)計方案文件主要是體現(xiàn)開發(fā)商建設(shè)項目的一些整體參數(shù)，比如綠 化園林面積、功能性設(shè)施的設(shè)置等）進行修改的，應(yīng)向規(guī)劃部門提出申請，規(guī)劃部門同意的，應(yīng)當組織相關(guān)利害關(guān)系人進行聽證或者以公告的形式爭取利害關(guān)系人的 意見，并且如果對利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。如果未履行該程序，開發(fā)商變更規(guī)劃的行為使違法的，即使是得到規(guī)劃部門的同意，利害關(guān)系人也可 以依法要求撤銷。本條還約定了商品房的設(shè)計變更。在實際的商品房銷售活動中，作為商品房合同附件一的房屋平面圖，并不是嚴格意義上的施工圖紙，只是一個對商品房格局及面積 的一個圖示，因此購房者在查看該房屋平面圖的時候，可以要求開發(fā)商進行解釋，并且對于可能存在疑問的地方做好書面的標注（主要是指門窗的位置、承重墻的位 置及一些空間的功能劃分等）。如果在實際交付后，開發(fā)商未按照房屋平面圖建造的，構(gòu)成違約，可以依法追究開發(fā)商的違約責任。需要特別提醒的，對于開發(fā)商變更設(shè)計的通知及征求購房者的義務(wù)，在本條中已經(jīng)明確約定，如果在隨后的補充協(xié)議中有不同的侵害購房者合法權(quán)益的約定的，雖然 按照本合同第二十四的約定可以認為屬于無效的約定，但是購房者在簽訂商品房買賣合同的時候也應(yīng)要求開發(fā)商說明或者要求刪除。第十五條出賣人保證作為本合同標的的商品房在交付時不存在權(quán)利瑕疵，即未設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)等；也不存在被法院或其他國家機關(guān)、部門查封的情況。若因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任。解讀：此條系合同一方交付標的物時的權(quán)利擔保責任，可聯(lián)系合同第四條理解第十六條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定（見附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第-種方式處理：1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。2、-。解讀：出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任本條約定的是關(guān)于交付商品房時裝飾、設(shè)備不符合本合同約定情況時的解決方法。在實踐過程中，開發(fā)商交付商品房與約定不一致的情況經(jīng)常發(fā)生，因此關(guān)于本條約定亦要特別的注意。開發(fā)商關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標準以本合同附件三的形式進行單獨約定，一般主要內(nèi)容包括：外墻材料、電梯品牌、標準層、門、窗、以及其他約定。需要特別提 醒的是開發(fā)商在對外進行宣傳的時候往往會對裝飾、設(shè)備標準說明，但是在實際的合同簽訂過程中時，合同附件三的約定卻與宣傳不一致，根據(jù)我國法律的規(guī)定，開 發(fā)商關(guān)于裝飾、設(shè)備標準的對外宣傳，在符合一定條件下即使是沒有寫入合同，也視為合同內(nèi)容的一部分，因此如果開發(fā)商未按照宣傳內(nèi)容交付裝飾、設(shè)備的，亦構(gòu) 成違約，購房者可以追究開發(fā)商的違約責任。對于處理方式，購房者亦因仔細閱讀，對于不公平的條款，可以拒絕。第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付后90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起-日內(nèi)將買受人已付房價款退還，并按已付房價款的-賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的-向買受人支付違約金。3、。解讀：關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。產(chǎn)權(quán)登記從法律上來說是開發(fā)商履行合同內(nèi)容的一項重要工作，因為我國采取不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確立必須以登記為條件，開發(fā)商必須完成產(chǎn)登記手續(xù)才能構(gòu)成真正意義上的交房責任，否則購房者合法不動產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利存在極大的風險。本條將開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限明確規(guī)定為90日，雙方應(yīng)按照執(zhí)行，如因為開發(fā)商遲延產(chǎn)權(quán)登記辦理的，購房者應(yīng)當積極的向開發(fā)商提示該項義務(wù)，并且積極的督促開發(fā)商履行辦理產(chǎn)權(quán)登記的責任。因此為了更有利的督促開發(fā)商履行責任，購房者在選擇處理方式的時候應(yīng)特別注意。第十八條房屋質(zhì)量和保修責任（一）房屋質(zhì)量標準和質(zhì)量問題處理：出賣人交付的商品房的建筑工程質(zhì)量應(yīng)符合國家和地方的強制性標準，房屋裝修質(zhì)量符合國家強制性標準。1、該房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)單方面解除合同，并有權(quán)要求出賣人按房款總價-%支付違約金；2、除房屋主體結(jié)構(gòu)以外的其他質(zhì)量問題，經(jīng)出賣人對同一部位-次修理，不能修復(fù)，影響買受人正常居住使用的，買受人有權(quán)退房，并有權(quán)要求出賣人按房款總價-% 支付違約金。（二）保修責任。買受人購買的商品房為住宅的，出賣人自交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)而不履行，經(jīng)買受人書面催告超過15天出賣人仍怠于履行的，買受人有權(quán)自行修復(fù)，并有權(quán)要求出賣人支付修復(fù)費。買受人購買的商品房為非住宅商品房的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容； 沒有約定的，參照住宅商品房的保修責任執(zhí)行。解讀房屋質(zhì)量和保修責任：本條約定的是房屋質(zhì)量以及出現(xiàn)質(zhì)量問題時的保修責任。因為普通購房者本身知識能力的不足，對于房屋質(zhì)量不能夠有準確充分的認識，因此目前市場上出現(xiàn)了專門的驗房公司，購房者在收房的時候可以委托專業(yè)的驗房人 員或者會同其他專業(yè)的建筑人士一并進行，對于在驗房階段就能發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)以書面的意見向開發(fā)商提出，并要求開發(fā)商限期進修正。對于房屋交付后的保修責任，國家和地方有專門的強制性規(guī)定，具體可以參看建設(shè)部頒發(fā)的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等法律文件， 一般來說：房屋建筑工程的最低保修期作出了明確規(guī)定：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi) 生間、房間 和外墻面的防滲漏，為5年;供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;裝修工程為2年。在保修期內(nèi)的保修責任有開發(fā)商承擔（實際中施工方最終承擔），在開發(fā)商未按照合同履行保修義務(wù)的時候，購房者可以自行維修，而向開發(fā)商主張修復(fù)費。此外，在商品房銷售過程中，政府還會統(tǒng)一收取商品房維修基金，該維修基金由開發(fā)商在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前向商品房維修基金管理部門繳納，屬于全體業(yè)主所有，其用于保修期滿后小區(qū)公共設(shè)施的維修等用途。第十九條雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的命名權(quán)由出賣人命名并經(jīng)市地名辦核準-；2、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)由出賣人命名并經(jīng)市地名辦核準-；3、-；4、-。解讀：本條規(guī)定的是小區(qū)及樓宇的命名，開發(fā)商需向政府部門申請。第二十條 買受人的房屋僅作-使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的共用部位和設(shè)施，并按占地和共用部位分攤面積承擔義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。解讀：本條約定的是房屋的用途。根據(jù)國家法律規(guī)定的，普通建筑房屋的用途一般根據(jù)規(guī)劃劃分為住宅和商業(yè)，兩者在土地使用年限，管理使用上有著比較大的區(qū)別，購房者應(yīng)按照合同約定的主張使用功能進行使用，對于需并更使用功能的，應(yīng)符合國家法律和政府的規(guī)定。另外購房者在裝修房屋的時候不得擅自改變房屋的主體及承重結(jié)構(gòu)，如果確需改變的，處應(yīng)與專業(yè)有資質(zhì)的單位人員實施外，還應(yīng)向房屋建設(shè)主管部門進行審批。第二十一條前期物業(yè)管理（一）出賣人依法選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)為：-，資質(zhì)證號為：-（二）根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，前期物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和收費標準及起始交費時間等詳見前期物業(yè)管理協(xié)議。（三）出賣人負責監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。（四）買受人已詳細閱讀有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和業(yè)主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服