第一組御璟花園

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 課程實(shí)踐 房地產(chǎn)項(xiàng)目 御璟花園 策劃 指導(dǎo)老師 魏燕老師 組別 第一組 成員 劉洋 胡青山 何玨 譚高華 張新 曹維俏 張曉鴿 楊丹丹 目錄 一一 項(xiàng)目總說(shuō)明項(xiàng)目總說(shuō)明 4 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 4 2 交通狀況交通狀況 4 3 市政基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施 4 二二 投資環(huán)境研究投資環(huán)境研究 4 三三 市場(chǎng)分析研究市場(chǎng)分析研究 5 1 住址市場(chǎng)分析住址市場(chǎng)分析 5 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 5 2 住宅市場(chǎng)概況 5 3 住宅市場(chǎng)供給分析 5 4 住宅市場(chǎng)需求狀況 6 5 住宅市場(chǎng)銷售狀況 6 6 住宅市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì) 6 2 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住址市場(chǎng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住址市場(chǎng)項(xiàng)目分析 6 1 體育中心 鳳凰湖板塊 6 2 興龍湖板塊 興龍湖板塊 6 3 項(xiàng)目周圍住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目周圍住宅市場(chǎng)分析 6 4 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 6 1 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 6 2 威脅分析 6 3 優(yōu)勢(shì) 7 4 劣勢(shì) 7 四四 需求分析需求分析 7 五五 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 7 1 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 7 1 目標(biāo)客戶來(lái)源 7 2 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 7 4 價(jià)值取向 7 2 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 8 1 實(shí)際規(guī)劃 8 2 配套設(shè)施 8 3 產(chǎn)品單套面積及配比 8 3 價(jià)格定位價(jià)格定位 8 1 價(jià)格確定 8 2 付款方式 8 六六 營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷計(jì)劃 8 1 廣告?zhèn)鞑V告?zhèn)鞑?8 1 戶外廣告 8 2 報(bào)紙 電視廣告 8 4 房交會(huì) 9 5 商圈營(yíng)銷 9 6 派單 9 8 業(yè)主口碑營(yíng)銷 9 2 營(yíng)銷相關(guān)的注意事項(xiàng)營(yíng)銷相關(guān)的注意事項(xiàng) 9 3 推廣過程推廣過程 9 1 前期 9 2 開盤期 9 3 開盤沖量期 9 4 后期 9 5 廣告詞 9 七七 不確定性分析不確定性分析 10 八八 結(jié)論結(jié)論 10 1 基本結(jié)論基本結(jié)論 10 2 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 10 3 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 10 4 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及建設(shè)規(guī)模安排項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及建設(shè)規(guī)模安排 10 5 資金計(jì)劃資金計(jì)劃 10 6 主要問題及困難主要問題及困難 10 7 對(duì)策對(duì)策 10 御璟花園御璟花園 項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃 一一 項(xiàng)目總說(shuō)明項(xiàng)目總說(shuō)明 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目位于永川區(qū)一轉(zhuǎn)盤 臨近主城 又避免了主城的喧鬧 是永川汽車產(chǎn) 業(yè)的心臟 并主打裝飾服務(wù) 商貿(mào)繁華 文化內(nèi)涵豐富 該項(xiàng)目占地 400 畝 以中端高層住宅群為主要建設(shè)項(xiàng)目 其中涵蓋小區(qū)基礎(chǔ)規(guī)劃設(shè)施 小 區(qū)休閑娛樂場(chǎng)所建造 容積率為 1 4 建筑總面積為 266665 平方米 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)以創(chuàng)建 21 世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo) 充分體現(xiàn) 以人為本 的設(shè)計(jì)理念 創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境 配套設(shè)施齊全的 百花匯聚 詩(shī)情畫意 的住宅社區(qū) 主打現(xiàn)代化建筑風(fēng)格 適當(dāng)比例的綠化面積以領(lǐng)先的規(guī)劃 豐富的內(nèi)涵 上乘的品質(zhì) 完 善的配套 成就現(xiàn)代化居民小區(qū)的標(biāo)版 該項(xiàng)目著力于打造一個(gè)健康的人居環(huán)境 從現(xiàn)代 化布局綠化布置 建筑材料的選取以及施工等方面充分體現(xiàn)促進(jìn)居民健康的規(guī)劃理念 該 項(xiàng)目著力于打造一個(gè)現(xiàn)代化健康宜居的小區(qū) 并把人們帶入和諧輕松自然的世界 以御璟 花園命名 讓業(yè)主們回到小區(qū)有一種回歸自然的感覺 溫馨自然健康是我們主題 突出我 們小區(qū)綠化建設(shè)的宗旨 2 交通狀況交通狀況 該項(xiàng)目位于永川新城三大主干道的交匯處 交通便利 有 101 102 106 107 108 路等公交線路 交通便利 距離永川主城 5 分鐘車程 3 市政基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施 一轉(zhuǎn)盤交通基礎(chǔ)設(shè)施完善 擁有完善的供水系統(tǒng) 供電統(tǒng)系 燃?xì)夤?yīng) 系統(tǒng) 電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 附近有望城公園 周邊經(jīng)濟(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)完善 二二 投資環(huán)境研究投資環(huán)境研究 永川市具有優(yōu)越的地理位置 位于重慶市西部 幅員面積 1575 68 平方公里 交通條 件便利 成渝高速公路穿城北而過 是成渝兩市交通之要沖 東距重慶 63 公里 西距成都 276 公里 南達(dá)瀘州 70 公里 北至大足石刻 50 公里 永川未來(lái)前景美好 將進(jìn)一步強(qiáng)化 解放思想 擴(kuò)大開放 崇尚創(chuàng)新 追求卓越 的理念 以開放的文化 開闊的思路 開 明的政策 開拓的魄力 努力塑造 森林之城 溫馨之都 職教之城 人文之都 創(chuàng)業(yè)之 城 財(cái)富之都 開放之城 商貿(mào)之都 茶竹之城 休閑之都 特色形象 城鎮(zhèn)面積達(dá)到 100 平方公里 城鎮(zhèn)人口達(dá)到 100 萬(wàn)人 努力把永川建設(shè)成為別具一格 名至實(shí)歸的現(xiàn)代 大城市和區(qū)域性中心城市 永川區(qū) 2011 年 GDP 約為 380 億元 固定資產(chǎn)投資 人均收入 增幅均較大 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 具有優(yōu)越的投資環(huán)境 為投資建設(shè)該項(xiàng)目提供了很大的可行 性 截止 2011 年 12 月 31 日 永川區(qū)地方財(cái)政收入突破 75 億元 完成 75 2 億元 同比增 長(zhǎng) 86 8 實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年增收 35 億元的新跨越 其中 一般預(yù)算收入完成 29 1 億元 增長(zhǎng) 43 6 基金預(yù)算收入完成 461105 萬(wàn)元 增長(zhǎng) 1 3 倍 2012 年永川區(qū)的 GDP 為 365 億元 永川區(qū)新城區(qū)地處永川主城區(qū)東側(cè) 位于成渝公路 成渝鐵路 成渝高速公路三條交 通要道的交匯處 地處成渝高速公路永川道口 其定位為永川區(qū)新的政治 經(jīng)濟(jì) 文化 商業(yè)中心 規(guī)劃面積 400 畝 建成了匯龍大道 紅河大道 人民大道等城市主干道及小區(qū) 支干道 形成了新區(qū)道路骨架和 三縱二橫 的道路交通網(wǎng)絡(luò) 該區(qū)域位于主要交通干道 交匯處 交通位置顯著 具有優(yōu)越的交通條件 供電 燃?xì)夤?yīng)有保障 電信與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 已覆蓋整個(gè)區(qū)域 建筑物周圍有基本的配套設(shè)施 綠化環(huán)境不斷改善環(huán)境保護(hù)好 區(qū)域周 圍形成了較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施體系 三三 市場(chǎng)分析研究市場(chǎng)分析研究 1 住址市場(chǎng)分析住址市場(chǎng)分析 1 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2011 年神女湖片區(qū) 加快建設(shè) 8 平方公里集旅游 職教 休閑為一體的北部新城 今年重點(diǎn)推進(jìn)古城片區(qū) 神女湖商業(yè)綜合體等項(xiàng)目建設(shè) 興龍湖片區(qū) 加快建設(shè) 6 平方公 里設(shè)施配套齊全 功能完善的城市商業(yè)商務(wù)中心區(qū) 和暢園片區(qū) 加快建設(shè) 7 平方公里融 北方園林 江南園林 嶺南園林 巴蜀園林和五大洲園林于一園的文化創(chuàng)意園 鳳凰湖工 業(yè)園 加快建設(shè) 30 平方公里核心區(qū)集商務(wù) 產(chǎn)業(yè) 居住一體的中心城區(qū) 都市樓宇工業(yè)園 港橋工業(yè)園 加快建設(shè) 30 平方公里核心區(qū)集工業(yè) 居住 物流等多種功能的中等城市 國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)園 三教工業(yè)園 加快建設(shè) 6 平方公里核心區(qū)的集工業(yè) 居住等功能的小 城市 鑄鍛工業(yè)園 商貿(mào)物流園 加快建設(shè) 5 平方公里城市消費(fèi)型物流園 茶山竹海度假 區(qū) 加快建設(shè)國(guó)家 5A 級(jí)景區(qū) 黃瓜山旅游區(qū) 加快建設(shè)核心區(qū) 10 平方公里集生態(tài)旅游 農(nóng)業(yè) 休閑一體化的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范區(qū) 2 2 城市住宅市場(chǎng)概況 城市住宅市場(chǎng)概況 城市住宅在興龍湖板塊 主打品牌有 金科中央公園 潤(rùn)錦 御龍山 呂龍 陽(yáng)光尚 城 巨宇江南等建筑總面積達(dá) 1151697 平方米 在體育公園板塊 以巴塞羅那 渝西印象 奧蘭半島 香提漫城為主 建筑面積 815706 平方米 鳳凰湖以森望滟瀾湖 面積為 160000 平方米 老城區(qū)以月圓山水 東城上景等為主面積為 1378616 平方米 其中主要建 筑形態(tài)已高層 小高層 洋房為主 輔之以少量的別墅 3 3 城市住宅市場(chǎng)供給狀況 城市住宅市場(chǎng)供給狀況 2012 年上半年全市商品住宅市場(chǎng)提供的體量額度為 53 3 萬(wàn)方 與 2011 年上半年 同期相比下降 18 3 萬(wàn)方 漲幅 25 59 其中 項(xiàng)目 月份 11 年供應(yīng)量 萬(wàn)方 12 年供應(yīng)量 萬(wàn)方 同比過去增長(zhǎng)比例 12310 8 0 53043 226 12 05 39 31 1 0 88172 47 890 153846 58 6110 27907 4 4 住宅市場(chǎng)需求情況 住宅市場(chǎng)需求情況 1 住宅消費(fèi)及需求的基本情況 經(jīng)過 2005 2009 年 連續(xù) 5 年時(shí)間的集中放量 永川房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展 近兩 年市場(chǎng)供應(yīng)量年均增長(zhǎng)率仍保持 30 以上 2008 年全年新開盤面積 65 96 萬(wàn)平方米中 目 前市場(chǎng)存量較大 具體表現(xiàn)在 120 平方米以上的大戶型供過于求 調(diào)查得知 各樓盤尾房 集中體現(xiàn)在這部分戶型 因總價(jià)過高 銷售并不理想 介于 90 120 平方米之間的戶型銷 售量占 39 29 供需基本合理 需求方面 永川自住人口占絕對(duì)比例 但 2007 年房交所 數(shù)據(jù)顯示外地來(lái)永購(gòu)房者高達(dá) 54 05 左右 2 住宅市場(chǎng)客戶分析 客戶構(gòu)成分析 客戶購(gòu)買的動(dòng)機(jī) 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 家庭年收入在 2000 3000 元的人群主要以自己居住為購(gòu)房目的 家庭 年收入在 5000 7000 元的人群占 25 的比重 其購(gòu)房用于長(zhǎng)期投資的比例較大 達(dá)到了 5 72 這部分人群的投資能力較強(qiáng) 購(gòu)買房屋用于長(zhǎng)期出租 而家庭年收入在 2000 3000 元的人 群因舊城改造 拆遷而有購(gòu)房需求 其比重較大 3 住宅市場(chǎng)需求的特點(diǎn) 購(gòu)房剛性需求者占了市場(chǎng)消費(fèi)主體 調(diào)查中居民貸款買房月還貸水平不高在可承受 的商品房還貸金額 自身可承受的商品房月還貸金額在 1000 2000 元 有近九成的購(gòu)房者 認(rèn)為房?jī)r(jià)高 其中認(rèn)為房?jī)r(jià)太高不能承受的占 40 8 反映出目前價(jià)格因素是影響購(gòu)房熱 情的重要原因 而占 75 的 60 90 平方米的小戶型以其低總價(jià) 低首付等特點(diǎn)在永川得到 調(diào)查者的普遍認(rèn)可 同時(shí)由新聞可知受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響 新開發(fā)樓盤單套面積 90 平米 以下的小戶型需占開發(fā)總量的 70 因此小戶型在今后會(huì)成為人們消費(fèi)的主流產(chǎn)品 5 5 住宅市場(chǎng)的銷售狀況 住宅市場(chǎng)的銷售狀況 2012 年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年樓市低迷態(tài)勢(shì) 房?jī)r(jià)同比下跌了 4 82 商品房成 交面積同比下降 27 32 二手房成交面積同比下降了 17 71 新增預(yù)售商品房面積同比 大幅減少 下降了 62 58 但是從環(huán)比來(lái)看 今年一季度銷量環(huán)比去年四季度有所增加 二手房成交量有所回升 房?jī)r(jià)跌幅收窄 6 6 住宅市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)分析 包括這種走勢(shì)持續(xù)的時(shí)間住宅市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)分析 包括這種走勢(shì)持續(xù)的時(shí)間 根據(jù) 08 年永川新建住房 規(guī)劃 中數(shù)據(jù)中顯示至 2012 年永川區(qū)規(guī)劃新建住房 771 萬(wàn) 平方米 其中 90 平米以下的住房 547 41 萬(wàn)平方米 占建設(shè)總量的 71 政府調(diào)控的中小 戶型中低價(jià)位普通商品房又占 527 66 萬(wàn)平方米 占總建設(shè)量的 68 43 廉租房經(jīng)濟(jì)適用 房 19 75 萬(wàn)平方米 占總建筑量的 2 75 所以 未來(lái) 5 年內(nèi)我區(qū)擬新建住房總供應(yīng)量大 總共 771 萬(wàn)平方米 年平均供應(yīng)量約為 154 萬(wàn)平方米 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過近幾年年來(lái)銷售商品住宅 總面積約 275 萬(wàn)平方米 而年平均約為 68 萬(wàn)平方的供應(yīng)量 所以永川區(qū)未來(lái) 5 年的房地產(chǎn) 市場(chǎng)前景樂觀 同時(shí)開發(fā)格局會(huì)呈現(xiàn)出多家齊鳴的現(xiàn)象 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化階段 商 品房?jī)r(jià)格受一價(jià)清 建安成本以及地價(jià)上漲 城市地位上升等幾大因素影響 未來(lái)幾年內(nèi) 房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)中上揚(yáng)趨勢(shì) 2 項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)市場(chǎng)分析 一轉(zhuǎn)盤附近的住宅物業(yè)有佳和麗苑 渝榮 鳳竹苑 佳和麗苑佳和麗苑 基本情況 開開 發(fā)發(fā) 商商重慶龍鄉(xiāng)苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶龍鄉(xiāng)苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型建筑類型普通住宅普通住宅 項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域新城區(qū)新城區(qū) 交房狀況交房狀況清水房清水房 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址永川區(qū)臥龍路永川區(qū)臥龍路 180 號(hào) 環(huán)保局斜對(duì)面 號(hào) 環(huán)保局斜對(duì)面 主力戶型主力戶型二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi)二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 占地面積占地面積 26668 平方米平方米 建筑面積建筑面積70000 平方米平方米 物物 管管 費(fèi)費(fèi)待定待定 建筑密度建筑密度25 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 3700 物管公司物管公司待定待定 容容 積積 率率2 48 綠綠 化化 率率36 區(qū)內(nèi)設(shè)施區(qū)內(nèi)設(shè)施 地下車庫(kù) 中庭水景 休閑亭 老年健身設(shè)地下車庫(kù) 中庭水景 休閑亭 老年健身設(shè) 施施 周邊配套周邊配套 望城公園 人民廣場(chǎng) 家博購(gòu)物超市 紅河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 望城公園 人民廣場(chǎng) 家博購(gòu)物超市 紅河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 騰龍裝飾城 電信 移動(dòng) 婦幼保健院 文理附中等騰龍裝飾城 電信 移動(dòng) 婦幼保健院 文理附中等 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1 該項(xiàng)目處于一轉(zhuǎn)盤附近 交通較為方便 2 蓋樓盤為商住一體 并且商業(yè)比重大 有利于吸引人氣 3 該項(xiàng)目小區(qū)的規(guī)劃較好 4 周邊配套較為齊全 如 人民廣場(chǎng) 電信 移動(dòng) 文理附中等 項(xiàng)目劣勢(shì) 1 商住混雜影響了樓盤的檔次感 2 地理位置由于處于交通區(qū) 所以比較嘈雜 3 由于處于繁華地帶 二期的開發(fā)規(guī)模不大 而且今后的持續(xù)性發(fā)展空間較小 渝榮渝榮 鳳竹苑鳳竹苑 基本情況 開發(fā)公司 開發(fā)公司 重慶市渝榮房屋建設(shè)開發(fā)有限公司 鳳竹苑 重慶市渝榮房屋建設(shè)開發(fā)有限公司 鳳竹苑 位置 位置 重慶市永川區(qū)臥龍路重慶市永川區(qū)臥龍路 198 號(hào)號(hào) 住宅均價(jià) 住宅均價(jià) 3362 最高價(jià)最高價(jià) 3805 最低價(jià)最低價(jià) 2835 是以中小戶型為主的純住宅項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模 11273 67 平方米 客戶群體為永川區(qū)內(nèi)居民 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目周邊設(shè)施配套齊全 有三峽銀行 崇尚百貨 更有一些休閑娛樂場(chǎng)所等更方便 了居民生活 項(xiàng)目劣勢(shì) 1 開發(fā)區(qū)常駐人口少 人氣不旺盛 將影響消費(fèi)者對(duì)本案商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)熱情 和購(gòu)買欲望 2 小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)較永川的其他樓盤較好 3 該項(xiàng)目售樓部來(lái)客量較少因此受訪人員工作毫無(wú)激情 總體評(píng)價(jià) 1 這兩住宅都是面世不久的項(xiàng)目 經(jīng)歷 樓市速凍 現(xiàn)象后現(xiàn)在樓市呈現(xiàn)大規(guī)模 回 暖 行情 商品房銷售量回升 2 商品房住成交價(jià)略有下降 整體依然處于低位震蕩運(yùn)行態(tài)勢(shì) 二手房市場(chǎng)成交量依然低迷 3 開始注重市場(chǎng)細(xì)分 營(yíng)銷包裝 銷售進(jìn)度更快 4 客戶主要征對(duì)收入處于 2000 5000 左右的客戶 因?yàn)槭杖胩幱谥械?又有強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿 的客戶 5 面臨現(xiàn)在城市房?jī)r(jià)低 流行面積較大的大戶型 6 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)房的了解較為貧乏 對(duì)好房子的定價(jià)更缺少評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 SWOT分析 分析 1 1 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 根據(jù)永川大城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 2015年 中心城區(qū)人口規(guī)模為60萬(wàn) 城市建設(shè)用地面積 63 3平方公里由于城市化進(jìn)程加快 外來(lái)人口的增加 拆遷戶大量增加 居民改善居住條 件欲望的高漲 人均收入水平的增長(zhǎng) 勢(shì)必增加對(duì)住房的有效需求 需求直接影響產(chǎn)品的 供應(yīng) 這是大環(huán)境下最有機(jī)會(huì)的市場(chǎng)切入點(diǎn) 從10年 11年上半年永川市成交商品房住宅的分布區(qū)域看 開發(fā)區(qū)的開發(fā)量占了全市商品 房住宅開發(fā)量的一半以上 由于規(guī)劃的完善和房屋品質(zhì)的提高 開發(fā)區(qū)以其較大的升值潛 力和成熟的配套吸引了眾多的購(gòu)房者 先期的各大樓盤已經(jīng)把開發(fā)區(qū)地塊炒熱 為本案的 入市創(chuàng)造了地塊高價(jià)值優(yōu)勢(shì) 目前永川房地產(chǎn)市場(chǎng)中端產(chǎn)品供大于求 去化速度較慢 中高端產(chǎn)品少 整體趨勢(shì)呈熱銷 供不應(yīng)求狀態(tài) 本案的中高檔住宅規(guī)劃定位 能夠符合市場(chǎng)實(shí)際需求 避開在中端產(chǎn)品市 場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)永川大城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 2015年 中心城區(qū)人口規(guī)模為60萬(wàn) 城市建設(shè)用地面積 63 3平方公里 這將帶來(lái)更大的市場(chǎng)需求 直接與本案的供給呈平衡狀態(tài) 新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大手筆規(guī)劃和大量開發(fā) 市府大樓 人民廣場(chǎng)的投入使用 以人民廣 場(chǎng)為圓心 周邊區(qū)域的規(guī)劃 開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段 永川樓市正處于 啟動(dòng) 發(fā)展 階 段 尚未加速進(jìn)入高速發(fā)展階段 眾多開發(fā)商的進(jìn)入帶來(lái)了各式各樣的樓盤 無(wú)論投資 自用或炒房者 均看好人民廣場(chǎng)區(qū)域的潛在升值空間 本案緊鄰人民廣場(chǎng) 立項(xiàng)符合市場(chǎng) 發(fā)展方向 規(guī)劃對(duì)應(yīng)區(qū)域開發(fā)時(shí)機(jī) 具備良好的發(fā)展前景和升值潛力 威脅分析威脅分析 奧韻匯龍國(guó)際 佳合麗苑 鳳竹苑的啟動(dòng) 直接威脅本案 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多 且規(guī)劃均 尚未落定 市場(chǎng)的不明晰性是重要的阻力 而本案的 中高端產(chǎn)品 定位規(guī)劃 容易被其 他樓盤所效仿 可能會(huì)引起客源分流的后果 市政設(shè)施建設(shè)進(jìn)度是對(duì)本案的重要影響 東北側(cè)的人民廣場(chǎng)提升了本案的價(jià)值與品質(zhì) 而 水體公園的開工是本案的優(yōu)勢(shì)依托 中央片區(qū)的市政設(shè)施建設(shè) 城市中軸線項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn) 度 影響到整個(gè)區(qū)域人流和商業(yè)氛圍的形成 間接影響本案的銷售 推廣工作和可利用優(yōu) 勢(shì)的大小 2 2 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)屬于永川市新城市規(guī)劃中的CBD CLD CCD 具有得天獨(dú)厚的區(qū) 域優(yōu)勢(shì) 本案地處開發(fā)區(qū)中央 緊鄰人民廣場(chǎng) 靠近城市中軸線 地段位置較為優(yōu)越 升 值潛力巨大 市政公共配套建設(shè)優(yōu)勢(shì) 景觀優(yōu)勢(shì) 人民廣場(chǎng)占地約5萬(wàn)平米 綠化面積約1萬(wàn)平米 分為 茶文化區(qū) 竹文化區(qū) 成人休閑區(qū)和兒童娛樂區(qū)四大區(qū)域的綠色生態(tài)休閑廣場(chǎng) 成為永川 獨(dú)一無(wú)二的城市景觀資源 而正在建設(shè)的水體公園分為水上游樂區(qū) 觀賞區(qū)等 距離本案 僅1分鐘路程 豐富而又宏偉的水系休閑景觀資源 是本項(xiàng)目最大的外在可用優(yōu)勢(shì) 是一個(gè) 免費(fèi)的重要的賣點(diǎn) 對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大的吸引力 配套設(shè)施優(yōu)勢(shì) 商業(yè)配套 新世紀(jì)超市 吉又吉超市 崇尚百貨 家博超市 重百電器 樂曼迪 哈曼皇宮等休閑娛樂場(chǎng)所 教育配套 重慶文理學(xué)院附中 匯龍小學(xué) 醫(yī)療配套 婦幼保健院 人民醫(yī)院 金融配套 三峽銀行 水景公園 各項(xiàng)體育設(shè)施 健身器材等 交通狀況 本案位于102 101 105 501 301 302等公交線路必經(jīng)之路 交通方便 樓盤規(guī)劃品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃布局緊扣 生態(tài)建筑 的概念 在建筑風(fēng)格上設(shè)計(jì)成一種宏偉而 又亮麗的現(xiàn)代感 道路系統(tǒng)以環(huán)狀為框架并利用小區(qū)步行道串聯(lián)各組團(tuán)景觀 實(shí)現(xiàn)了完全 意義上的人車分流 并有會(huì)所 規(guī)劃合理的商場(chǎng)及門面 高起點(diǎn)的規(guī)劃 直接塑造了 永 川第一性價(jià)比盤 的堅(jiān)固形象 劣勢(shì)劣勢(shì) 本案位于奧韻匯龍國(guó)際 佳合麗苑 鳳竹苑等項(xiàng)目包圍中 周邊項(xiàng)目數(shù)量多且品質(zhì)較好 對(duì)本案的規(guī)劃 銷售都存在威脅 周邊項(xiàng)目鳳凰城 長(zhǎng)運(yùn)花園 天秀景地 俊祥等項(xiàng)目已立項(xiàng) 規(guī)劃尚未出臺(tái) 對(duì)本案具有 相當(dāng)大的潛在威脅 周邊缺少正規(guī)的 規(guī)?；牟耸袌?chǎng) 超市 餐飲 休閑 娛樂等生活基礎(chǔ)配套 生活不便 捷 開發(fā)區(qū)常駐人口少 人氣不旺盛 要形成濃厚的商業(yè)氛圍還需要至少2 3年時(shí)間 將影響 消費(fèi)者對(duì)本案商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)熱情和購(gòu)買欲望 項(xiàng)目西南側(cè)即將新建的人民醫(yī)院門診部大樓和北側(cè)已經(jīng)建成的人民武裝部大樓 在一定程 度上破壞了整個(gè)地塊的協(xié)調(diào)性 容易與本案產(chǎn)生突兀的感覺 四四 需求分析需求分析 1 1 地區(qū)周邊可比項(xiàng)目入住客戶調(diào)查分析地區(qū)周邊可比項(xiàng)目入住客戶調(diào)查分析 1 1 客戶主體特征 客戶主體特征 年齡 從置業(yè)者的年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看 他們的年齡主要集中在 20 50 歲之間 其中 20 25 歲的置業(yè)者占置業(yè)人群的 29 9 26 30 歲的占 23 5 31 40 歲的占 24 41 50 歲的占 4 2 由以上數(shù)據(jù) 我們推斷出重慶的置業(yè)人群其年齡結(jié)構(gòu)趨向于以 中青年 消費(fèi)群為 主 這個(gè)年齡段層面上的消費(fèi)者是房產(chǎn)銷售的目標(biāo)群體 學(xué)歷 從置業(yè)者的受教育程度來(lái)看 他們中間受過中等教育的置業(yè)者占置業(yè)人群總體 的 42 7 高等學(xué)歷 大專以上 的置業(yè)者占總體的 36 4 由此 我們可以認(rèn)為 重慶的 置業(yè)者已具備了一定的文化素質(zhì) 職業(yè) 從置業(yè)者的職業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看 重慶置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)成主要以公司職員 個(gè)體戶 私 營(yíng)業(yè)主 其他 如律師等 為主 他們構(gòu)成了置業(yè)人群的主力軍 國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員 教師 醫(yī)生等事業(yè)單位工作人員由于單位性質(zhì)的緣故 他們多數(shù)考慮在本單位購(gòu)房 隨著人們對(duì) 商品房高質(zhì)量的進(jìn)一步追求 在二次購(gòu)房的人群中 這部分人員比率有一定的上升 企業(yè) 永川經(jīng)營(yíng)比較好的樓盤有君臨棠城 奧蘭半島 荷塘月色 金科 永奧 巴塞羅 那 金域藍(lán)灣 棠麓源等等 2 2 購(gòu)買特征 購(gòu)買特征 購(gòu)房意向 從影響購(gòu)房選擇的主要因素來(lái)看 自然環(huán)境好 交通方便和房?jī)r(jià)實(shí)惠是最 為購(gòu)房者看重的 具體來(lái)看 自然環(huán)境好 交通方便 房?jī)r(jià)實(shí)惠分別占 55 49 46 同時(shí)不同年齡群對(duì)居住環(huán)境的需求也不同 物業(yè) 2010 年永川房地產(chǎn)樓市主要供應(yīng)產(chǎn)品高層 其次是多層及洋房產(chǎn)品 公寓項(xiàng)目 較少 別墅產(chǎn)品基本沒有 其中高層主力供應(yīng)區(qū)間 75 120 多層洋房主力供應(yīng)區(qū)間 120 150 公寓主力供應(yīng)區(qū)間 30 50 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況 項(xiàng)目周邊的休閑廣場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 水景公園 中央公園 棠城公 園 教育文化 中山中學(xué) 匯龍小學(xué) 重慶經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 重慶水電職業(yè)學(xué)院 生活配套 東岳橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 重慶市第二人民醫(yī)院門診部 江鴻大酒店等 價(jià)格 2012 年事月 樓市呈現(xiàn)大規(guī)模 回暖 行情 來(lái)自永川區(qū)房交所商品房預(yù)售合 同聯(lián)機(jī)備案登記情況來(lái)看 2 月我區(qū)商品房銷售量回升 成交量 11 92 萬(wàn)平方米 2 月商 品房住宅成交均價(jià)環(huán)比略有下降 整體來(lái)看房?jī)r(jià)依然處二低位整蕩運(yùn)行態(tài)勢(shì) 事手房市場(chǎng) 成交量依然低迷 供應(yīng)市場(chǎng) 受 1 月銷售的低迷 市場(chǎng)存量房體量過大影響 本月永川房企推盤意依然低 迷 使各個(gè)開發(fā)企業(yè)的推盤壓力加大 整個(gè)事月新增預(yù)售登記僅為 4 件 528 套 面積 77110 平方米 其中住宅 528 套 面積 55717 平方米 需求特征 川 2010 年商品房成交面積較 09 年下降了 10 7 但成交金額上升了 24 81 達(dá)到了 46 58 億元 2010 年住宅成交均價(jià) 3451 元 平米 同比增長(zhǎng) 45 42 宏觀層面看 2010年國(guó)家加大了房地產(chǎn)調(diào)控的力度 穩(wěn)健的貨幣政策和差異化貸款政 策仍將被執(zhí)行 金融領(lǐng)域銀根收緊 從土地市場(chǎng)來(lái)看 永川土地市場(chǎng)表現(xiàn)比較火爆 成交價(jià)格也在不斷的上升 供應(yīng)的區(qū) 域主要集中在 三湖 片區(qū) 拿地企業(yè)以重慶企業(yè)為主 說(shuō)明永川樓市正被永川本土以外 的企業(yè)所關(guān)注 2 2 項(xiàng)目所在地周邊的欲購(gòu)房群體調(diào)查分析項(xiàng)目所在地周邊的欲購(gòu)房群體調(diào)查分析 客戶背景和特征分析客戶背景和特征分析 從上述分析來(lái)看 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的分布呈 局部 老城 集 中 總體分散 的局面 項(xiàng)目在老城的吸引力很有限 所以客戶構(gòu)成比較廣 根據(jù)對(duì)于區(qū) 域內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查分析 該客戶群具有如下特征 1 1 年齡范圍 年齡范圍 結(jié)合本項(xiàng)目其它定位屬性 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶將以成熟穩(wěn)定的青年人 中年 人為主 年齡段在 25 45 歲之間的客戶為主 2 2 家庭情況 家庭情況 家庭總?cè)丝谝话銥?2 5 人的客戶為主 事業(yè)相對(duì)比較成功或出于上升階段 思維活躍 家庭觀念較強(qiáng) 一般只有一個(gè)子女或到了考慮生子之階段 一般有父母同住或 是單純的三口之家 以兩代和三代同堂為主 但是永川經(jīng)歷幾年的高速發(fā)展 首次改善性 需求得到發(fā)展 一時(shí)間大戶型成為熱銷售戶型 但由于家庭觀念和房地產(chǎn)價(jià)值的顯現(xiàn)分離 出新的購(gòu)房群體 那就是青年置業(yè)群體 房地產(chǎn)其雙重屬性 居住和投資 決定了其中小 戶型的發(fā)展之勢(shì)的到來(lái) 緊湊型兩室和三室小戶型發(fā)展空間較大 3 3 收入情況 收入情況 家庭年收入在 4 7 萬(wàn)元以上 且收入穩(wěn)定 屬于這個(gè)新城區(qū)社會(huì)的中 高收入群體 4 4 職業(yè)分布特點(diǎn) 職業(yè)分布特點(diǎn) 普通教師 醫(yī)生等收入階層 銀行 金融系統(tǒng) 普通政府公務(wù)員 私營(yíng)企業(yè) 商戶 工業(yè)園區(qū)中的工人 中級(jí)工程技術(shù)人員 通過調(diào)查 以下是永川房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的機(jī)會(huì)和威脅 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 1 抓住周邊區(qū)域內(nèi)的空白市場(chǎng) 2 在產(chǎn)品上尋找更多的創(chuàng)新來(lái)形成項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn) 3 增加項(xiàng)目的附加值 威脅威脅 1 存在潛在不確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 2 企業(yè)內(nèi)部管理失誤 3 國(guó)家政策 不可預(yù)知 5 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 1 1 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶定位 結(jié)合我們所學(xué)的理論知識(shí) 通過對(duì)永川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 分析 和住房消費(fèi)百份問卷 調(diào)查歸納本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群主要有以下特征 1 1 目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶來(lái)源 按地域分布 永川老城區(qū)居民 按年齡段 25 45 歲 按家庭構(gòu)成 已成家 家中已有子女 以兩代和三代同堂為主 按收入 家庭年收入在 4 7 萬(wàn)元以上 且收入穩(wěn)定 屬于這個(gè)新城區(qū)社會(huì)的中 高收 入群體 按職業(yè) 中級(jí)公務(wù)員 管理人員 個(gè)體工商戶及外地經(jīng)商者 按置業(yè)情況 多為一次置業(yè) 青年置業(yè)群體增多 或原有房屋多為平房或舊樓房 早已 不能滿足現(xiàn)代生活的需要 2 2 購(gòu)房動(dòng)機(jī) 購(gòu)房動(dòng)機(jī) 大部分居民都為一次購(gòu)房 目的都為自住 買房對(duì)其是種剛性需求 3 3 目標(biāo)客戶的主要特征 目標(biāo)客戶的主要特征 此類客戶收入水平一般 在親友贊助下選擇按揭貸款 對(duì)生活品質(zhì)要求一般 價(jià)格敏 感度比較很強(qiáng) 健康 舒適的生活是其追求的方向 但是他們也是城市的上升族 4 4 價(jià)值取向 價(jià)值取向 大部分居民購(gòu)房心態(tài)不成熟 對(duì)80 100 改善型住宅需求量大 5 5 影響目標(biāo)客戶購(gòu)房的因素 影響目標(biāo)客戶購(gòu)房的因素 目前永川舊城改造項(xiàng)目少 老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境在今后幾年內(nèi)都不會(huì)有過大的 改變 生活居住品質(zhì)與新區(qū)有較大差距 隨著收入水平和居住理念的提升 越來(lái)越多的居 民開始進(jìn)行二次置業(yè) 伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展 居民收入水平的增加 市場(chǎng)商品房供應(yīng)質(zhì)量的提升和數(shù)量的增 加 外地客商的資金流入 進(jìn)入新區(qū)居住和投資的消費(fèi)者將持續(xù)增加 2 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 立足中高檔 突出品牌 做老百姓的精品住宅 建中高層階層的理想家園 1 1 實(shí)際規(guī)劃 實(shí)際規(guī)劃 區(qū)內(nèi)都為18層的小高層 容積率為2 綠化面積占總面積的45 樓房棟 數(shù)為30棟 主要戶型為兩房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d一衛(wèi) 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以智能化為主題 突 出不同于其他項(xiàng)目的品質(zhì) 讓消費(fèi)者切身感受后信息化時(shí)代所帶來(lái)的生活品質(zhì) 2 2 配套設(shè)施 配套設(shè)施 A 社區(qū)商業(yè)配套 需配備小超市 洗衣店 理發(fā)店 書店 數(shù)碼影印店 小吃點(diǎn)等 B 休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施 需配備健康體育設(shè)施 C 休閑鄰里商業(yè)配套 需配備茶樓 超市 休閑中心 娛樂等 小區(qū)地理位置得天獨(dú)厚 交通通達(dá)度高 小區(qū)物業(yè)管理完善 設(shè)有電梯 區(qū)內(nèi)花園 停車場(chǎng) 還設(shè)置了康體設(shè)施 包括一些文娛 運(yùn)動(dòng)設(shè)施等 3 3 產(chǎn)品單套面積及配比 產(chǎn)品單套面積及配比 戶型面積 平方米 比例 1355 12510 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 11515 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 10035 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 9035 合計(jì) 100 3 3 價(jià)格定位 價(jià)格定位 1 1 價(jià)格確定 價(jià)格確定 本項(xiàng)目為中檔樓盤 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析及參考周邊樓盤售價(jià) 我 們認(rèn)為應(yīng)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格定位和價(jià)格策略 低開高走 聚集人氣 拉動(dòng)銷售 先期低價(jià)入市 以樹立品牌 聚集人氣為根本目的 后期價(jià)格自然提升 具體價(jià)格定位 4000元 平方米 2 2 付款方式 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭貸款 3 3 優(yōu)惠條件 優(yōu)惠條件 A 先購(gòu)先優(yōu)惠 B 展銷會(huì)期間優(yōu)惠 C 業(yè)主二次購(gòu)房?jī)?yōu)惠 D 教師 軍人 拆遷戶優(yōu)惠 E 團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 六六 營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷計(jì)劃 1 1 總總體體策策略略 以產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ) 用發(fā)展的前景做支撐 以便利的交通 完善的配套為 輔助 將優(yōu)美的社區(qū)景觀為誘惑 全面開展攻心戰(zhàn)略 2 2 策策略略詮詮釋釋 以總體策略為綱要 充分作好銷售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 把各銷售節(jié)點(diǎn)把握好 作 好總體推廣計(jì)劃 本案廣告以精要為主線 戶外 報(bào)紙 電視為主要媒體 同時(shí)輔以路牌 圍墻 車身 廣播與電視 報(bào)紙廣告基本采用半版與整版兩種模式 開盤前適當(dāng)輔以軟文來(lái) 炒作 3 3 營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣原原則則 在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中應(yīng)始終把握三個(gè)原則 一是抓住本項(xiàng)目實(shí)際賣點(diǎn) 讓產(chǎn)品說(shuō)話 即產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)訴求原則 二二是是未未來(lái)來(lái)價(jià)價(jià)值值現(xiàn)現(xiàn)在在化化原原則則 即即永永川川新新區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值的的超超前前呈呈現(xiàn)現(xiàn) 三是項(xiàng)目發(fā)展商品牌形象優(yōu)勢(shì) 4 4 銷銷售售進(jìn)進(jìn)程程掌掌控控 價(jià)格走價(jià)格走 低開高走低開高走 的路線 的路線 一方面強(qiáng)化包裝及宣傳 提高市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格 另一方面 結(jié)合產(chǎn)品提高附加值 并且盡可能縮短銷售 另外會(huì)做好小高層與多層價(jià)格配比 以實(shí)現(xiàn) 銷售均價(jià)稍略超過預(yù)期的銷售均價(jià) 進(jìn)入銷售期間以后 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際銷售情況來(lái)適當(dāng)調(diào) 高銷售價(jià)格 5 5 案案名名與與 L LO OG GO O 方方案案一一 營(yíng)銷推廣策略 廣告策劃銷售活動(dòng)公關(guān)推廣產(chǎn)品包裝 充分應(yīng)用各種有效廣 告手段 保證信息傳 播暢達(dá) 銷售節(jié)點(diǎn)控制 銷售 手段 促銷活動(dòng)組織 公關(guān)活動(dòng)組織 新聞 策劃 產(chǎn)品包裝 營(yíng)造差異 競(jìng)爭(zhēng)支撐點(diǎn) 市場(chǎng)引導(dǎo)市場(chǎng)引導(dǎo) 信息傳播 形象塑造 心理引導(dǎo) 情報(bào)反饋 促進(jìn)銷售促進(jìn)銷售 刺激購(gòu)買欲望 達(dá)成 有效需求 形象塑造形象塑造 樹立項(xiàng)目鮮明品牌形 象 形成核心客戶群 差異化優(yōu)勢(shì)差異化優(yōu)勢(shì) 形成差異化優(yōu)勢(shì) 成 就可持續(xù)發(fā)展資源 產(chǎn)品產(chǎn)品 品牌樹立品牌樹立 銷售銷售 順利去化順利去化 企業(yè)企業(yè) 可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展 方方案案二二 備備選選 6 6 推推廣廣總總精精神神 1 開發(fā)理念開發(fā)理念 用心 品位 感動(dòng)永川 2 推廣理念推廣理念 貴胄 宅第 恭迎君臨天下 3 核心訴求核心訴求 人文都會(huì) 花海綠洲 4 主推廣語(yǔ)主推廣語(yǔ) 文化 陽(yáng)光 自然 金色生活 5 主導(dǎo)訴求主導(dǎo)訴求 建筑品質(zhì) 景觀社區(qū) 6 推廣思路推廣思路 御璟花園 以建筑 景觀社區(qū)為主訴求 強(qiáng)化 御璟花園 的 建筑品質(zhì) 并兼顧區(qū)位環(huán)境與品牌實(shí)力 樹立品牌及整體項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 打造 御 璟花園社區(qū) 營(yíng)造永川新區(qū) 御璟花園居住板塊 的大盤概念 7 文化內(nèi)涵文化內(nèi)涵 衡量生命厚度的坐標(biāo)不是時(shí)間 而在于是否體驗(yàn)到更多美好的事物 當(dāng)然 這需要美好的心情和環(huán)境 在春色滿園 你會(huì)擁有這些 她離興龍湖 CBD 2000 米 時(shí)間和距離 的意義 對(duì)您而言 就是省下盡量多的時(shí)間 去充分 享受生活 在 望城公園 聽林風(fēng)沙沙 蟲兒啾啾 閑坐人民 廣場(chǎng) 看孩子跟 鴿子姍姍學(xué)步 咖啡店一隅 心情如行云悠悠淡淡 往來(lái)的是 與你一樣對(duì)美和品 味的追求不曾妥協(xié)的鄰人 在這 常感覺時(shí)間不夠 實(shí)在有太多的美好讓人沉 醉 春色滿園 發(fā)現(xiàn)居住的真意 7 7 廣廣告告形形式式 報(bào)報(bào)紙紙軟軟文文 戶戶外外廣廣告告 繁華路段大型戶外看板 發(fā)布目的 傳遞項(xiàng)目住處 烘托渲染氣氛 加強(qiáng)視覺沖擊力 針對(duì)人群 主要干道行人 工工地地包包裝裝 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方 是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)所 工地形象不僅 直接與物業(yè)和公司形象有關(guān) 還能夠營(yíng)造銷售氣氛 工地看板 表明物業(yè)的名稱和位置 直接與工程形象相關(guān)聯(lián) 工地圍墻 明確發(fā)展商和項(xiàng)目性質(zhì) 進(jìn)行樓盤形象展示 氣氛營(yíng)造 利用彩旗等宣傳物品 吸引人們的注意力 營(yíng)造成人氣旺 整潔 有序的施工現(xiàn)場(chǎng) 4 4 售售樓樓書書 設(shè)計(jì)風(fēng)格與其高檔的定位相一致 內(nèi)容全面 對(duì)樓盤進(jìn)行全方位介紹 制 作精良 5 5 D DM M 及及折折頁(yè)頁(yè) 售樓普及資料 時(shí)效性較強(qiáng) 可配合樓盤推廣的一些活動(dòng)進(jìn)行信息告 知 6 6 手手提提袋袋 流動(dòng)媒體宣傳 7 7 禮禮品品 可以使用小幅仿制油畫 與社區(qū)主題音樂相配合的音像制品 代表喜悅 浪漫 品位 服務(wù) 結(jié)合 LOGO 制作的吉祥物等贈(zèng)送簽約客戶 增加親和力和擴(kuò)大人際 傳播 同時(shí)提升了項(xiàng)目的文化品位 費(fèi)用低 美觀 實(shí)用 用于傳遞信息 制造銷售 熱點(diǎn) 8 8 影影視視資資料料 主要指電子樓書 以優(yōu)美的畫面和配樂 充分展 七七 不確定性分析不確定性分析 1 1 宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析 今年面臨中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)層換屆選舉 重慶高層變動(dòng) 政治局勢(shì)相對(duì)不太 穩(wěn)定 經(jīng)濟(jì)增速放緩 尤其是經(jīng)濟(jì)政策走向不明朗 下屆政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度不 得而知 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度尚無(wú)明顯松動(dòng) 成交量增速下降 2011 年 重 慶市成交量增速比去年下降2 7 個(gè)百分點(diǎn) 房?jī)r(jià)今年會(huì)繼續(xù)下跌 但跌幅不會(huì)太大 因此 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較往年有所增加 但尚不至于成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定因素 2 2 區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) 項(xiàng)目所在地一轉(zhuǎn)盤周圍有大型商場(chǎng) 超市等