房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算指引ppt課件.ppt

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算指引 湖里區(qū)國稅局江頭分局局長陳榮樂 1 1 土地費用 包括 土地款 拆遷補償費 契稅等費用 2 開發(fā)前期的費用 開發(fā)過程中需向政府以及相關部門繳納的費用 3 建筑安裝工程費 包括房屋主體 室外工程 部分綠化費用等 4 設備及安裝費 如工程需要的電梯等設備的購置及安裝費用 5 配套工程費 為滿足小區(qū)整體服務所建的公共設施的費用 2 6 管理費用 立項 建設 竣工驗收 交付使用等所需費用 7 財務費用 包括利息支出 匯兌損失以及相關的手續(xù)費等 8 銷售費用 房屋銷售過程中因廣告宣傳等產(chǎn)生的一些費用 9 稅金 房地產(chǎn)公司繳納的營業(yè)稅 土地使用稅等稅金 10 利潤 3 簡單的說 房價 土地款 開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 財務費用 稅金 利潤 4 5 引用中醫(yī)的診斷方法 望 聞 問 切 望 一 是到工地現(xiàn)場查看 二 是上廈門網(wǎng)上房地產(chǎn) 查看 聞 了解自己所在房地產(chǎn)公司相關樓盤的開盤情況 開盤時間 開盤價格及各時間段的價位 問 是對相關樓盤基本情況 銷售情況 完工情況進行詢問 切 是綜合上述幾點 對公司賬簿 憑證 發(fā)票 合同進行審查 最終確定匯算結(jié)果 6 稅務機關要求企業(yè)提供以下資料 報建設局的備案證明書 測繪部門的測繪報告 實際面積與預算面積補差補款清單 工程施工合同 工程預算報告 工程結(jié)算報告等資料 7 項目清算基本思路 一 根據(jù)國稅發(fā) 2001 142號文 國稅發(fā) 2006 31號文及國稅發(fā) 2009 31號文 確認匯算的三個條件之一最早者為先 應注意的是最早者為先 第一是報備證明 第二是開發(fā)產(chǎn)品投入使用 第三是取得初始產(chǎn)權證明 二 以上三個文件有何區(qū)別 8 三 業(yè)務招待費用有無超支 2008年以前按照舊的標準 2008年以后按照新的標準 先按照業(yè)務招待費用的發(fā)生額打六折 然后還要計算有沒有超過當年銷售收入的千份之五 捐贈支出是否合理 首先要看看是否屬于公益性支出 2008年以前按照舊的標準 外資企業(yè)參照 外商投資和外國企業(yè)所得稅實施細則 2008年以后按照新的標準 是否屬于公益性支出 企業(yè)所得稅實施條例 第51條 第52條講得很清楚 屬于公益性支出還要求不超過當年利潤總額的12 廣告費和業(yè)務宣傳費的列支情況 銷售收入15 以及與公司生產(chǎn)經(jīng)營無關的個人費用等 例如 汽車費用 包括汽油費 維修費等 房租 通訊費 還有企業(yè)采用費用包干 9 四 實際預繳企業(yè)所得稅的情況 分年度并列出具體稅單號 五 低價銷售有無正當理由 根據(jù) 稅收征收管理法 第三十五條第六款 納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低 又無正當理由的 稅務機關有權核定其應納稅額 對于沒有正當理由 價格低于同期同類產(chǎn)品的銷售價格 應做納稅調(diào)整 按照規(guī)定予以補繳稅款 六 銷售詳細情況 有無視同銷售收入 國稅發(fā) 2009 31號文第七條 捐贈 贊助 獎勵 分配 抵嘗債務等 應視同銷售收入 10 七 可售面積 不可售面積 主要是根據(jù)測繪部門的測繪報告 其中不可售面積是檢查重點 因為不可售面積不用分攤成本 不可售面積是指 非盈利的不可對外銷售的 比如消防通道 人防設施 配電房 保衛(wèi)室或者無償捐贈給政府的學校 幼兒園等公共配套設施 11 八 已售面積 未售面積 九 總開發(fā)成本和可售面積單位成本以及直接費用 間接費用 計算應納稅所得額 1 可售面積單位工程成本 成本對象總成本