房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定.doc

房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定1、計(jì)算全部建筑面積的范圍（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。無論單層房屋高于2.20米多少均按一層計(jì)算建筑面積。（2）房屋內(nèi)的夾（假）層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在220m以上部位計(jì)算建筑面積。假層、附層（夾層、插層、技術(shù)層）、閣樓（暗樓）以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。層內(nèi)夾（假）層層高和下部剩余層高均在2.20米以上時(shí)，夾層按水平投影計(jì)算建筑面積，當(dāng)上下其中一部分層高不足2.20米時(shí)，則夾層不計(jì)算建筑面積。（3）穿過房屋的通道（通道上空高度不大于一樓層），房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（4）樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等凡占用房屋建筑面積的，均按房屋自然層計(jì)算面積。梯、井道等的層數(shù)取決于其依附（通過）的主體建筑的層數(shù)（不管其是否在每層處開門與否）。電梯坑不計(jì)算層數(shù)不計(jì)算面積，電梯機(jī)房計(jì)算面積不算層數(shù)。（5）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在220m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。架空層、采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米以上的計(jì)算自然層數(shù)，地下室室內(nèi)層高在2.20米以上的按負(fù)層計(jì)算。（6）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計(jì)算。室外鋼梯計(jì)算建筑面積，爬梯不計(jì)面積。 （7）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在220m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 斜屋面結(jié)構(gòu)和別墅、復(fù)式樓等的斜屋頂部分超過2.20米，超過2.20米的部位計(jì)算建筑面積，但不計(jì)算外半墻建筑面積。 上述斜屋頂應(yīng)滿足永久性、堅(jiān)固、通風(fēng)、采光等條件，且可供人們居住或儲存物品。（8）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20米，按樓房處理。（9）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。所謂的與房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，其中柱為承重的結(jié)構(gòu)柱。（10）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 封閉的架空通廊系指架空通廊采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上用玻璃等物全部圍閉，或和房屋一樣，由墻體全部圍閉，并有門、窗。（11）有柱（雙排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗層高不低于2.20米的按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算，門斗在主墻體以內(nèi)的部分應(yīng)包含在底層房屋建筑面積中。門廊和門斗必須具備與房屋相連的永久性、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋。（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。同一樓層外墻，既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻外圍水平投影為準(zhǔn)，墻厚按主體墻厚計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻參照玻璃幕墻執(zhí)行。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等層高在2.20米以上的按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在220m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。（15）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上且具有正常使用功能的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。（16）有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。2、計(jì)算一半建筑面積的范圍(1)突出建筑物外墻的有蓋無柱外走廊、檐廊，其頂蓋可以是蓋板或由建筑物（房屋）突出而形成的。當(dāng)上蓋的高度不大于一樓層時(shí)，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。有柱的陽臺，只要是未封閉就只能計(jì)算底板水平投影一半的建筑面積（廊、陽臺相區(qū)別）。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。一般只有室外樓梯所能攀登的最上一層存在有無頂蓋的問題。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。3、不計(jì)算建筑面積的范圍（1）所有層高低于2.20米（不含2.20米）的房屋，以及夾層、插層、技術(shù)層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、樓梯、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、挑樓、地下室和半地下室等。（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊、挑廊。（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。（5）走廊、檐廊無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。（6）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（7）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。（8）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。（9）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。（10）臨街樓房、挑廊下的底層（包括有柱和有圍護(hù)結(jié)構(gòu)）作為公共道路、街巷通行的。（11）已計(jì)算建筑面積樓梯（自動(dòng)扶梯、室內(nèi)樓梯、室外樓梯等）下方的空間（包括超過2.20米、封閉利用的）。（12）在設(shè)計(jì)上沒有實(shí)際使用功能的部位，不計(jì)算面積，不參與分?jǐn)?。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等建筑。屋頂上的廊、亭等部位（它們僅起到美觀、造型方面的作用，無實(shí)際利用方面的價(jià)值）。（13）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（14）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫（沉降縫、伸縮縫等）。4、共有建筑面積的確認(rèn)方法（1）由房屋建筑單位在經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)平面圖上對共有部位進(jìn)行標(biāo)識，并作出相應(yīng)說明。（2）房產(chǎn)測繪人員在有關(guān)人員的配合下，依據(jù)圖紙?jiān)诂F(xiàn)場逐一核對、測丈，并確認(rèn)其使用功能（歸屬）。（3）共有共用建筑面積經(jīng)測繪人員現(xiàn)場確認(rèn)后，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有共用部位的使用情況說明；若該房屋由兩個(gè)以上（含兩個(gè)）建設(shè)單位聯(lián)建，則使用情況說明應(yīng)由聯(lián)建各方共同確認(rèn)。5、共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t（1）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。（2）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂＃?）共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝贿M(jìn)行，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為幢內(nèi)的共有建筑面積。（幢的定義：一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。）6、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?）住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?住宅樓以幢為單元，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 （2）商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。 （3）多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)?。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范建筑工程，建筑面積計(jì)算規(guī)范 建筑面積是以平方米為計(jì)量單位反映房屋建筑規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)，它廣泛應(yīng)用于基本建設(shè)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、設(shè)計(jì)、施工和工程概預(yù)算等各個(gè)方面，在建筑工程造價(jià)管理方面起著非常重要的作用，是房屋建筑計(jì)價(jià)的主要指標(biāo)之一。為幫助大家學(xué)習(xí)和使用規(guī)范，我在這里以自己的理解來解讀一下規(guī)范的內(nèi)容，有不妥之處，敬請批評指正。規(guī)范內(nèi)容包括總則、術(shù)語、計(jì)算建筑面積的規(guī)定三個(gè)部分以及規(guī)范條文說明?，F(xiàn)綜合起來講解。第一部分總則闡述了規(guī)范制定目的、適用范圍、建筑面積計(jì)算應(yīng)遵循的原則等。第二部分例舉了25條術(shù)語，對建筑面積計(jì)算規(guī)定中涉及的建筑物有關(guān)部位的名詞作了解釋或定義。第三部分計(jì)算建筑面積的規(guī)定共有25條，包括建筑面積計(jì)算范圍、計(jì)算方法和不計(jì)算建筑面積的范圍。規(guī)范條文說明對建筑面積計(jì)算規(guī)定中的具體內(nèi)容、方法做了細(xì)部界定和說明，以便能準(zhǔn)確地使用規(guī)定和方法。下面著重講一下規(guī)范中的計(jì)算建筑面積的規(guī)定。一、房屋建筑的主體部分1、單層建筑物單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物高度在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分（圖1）；高度是指室內(nèi)地面至屋面（最低處）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。 單層建筑物設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。圍護(hù)結(jié)構(gòu)是指圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。2、多層建筑物多層建筑物的建筑面積應(yīng)按不同的層高劃分界限分別計(jì)算。首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算；二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。這里我將這種算法簡稱為“層高界限計(jì)算法”。層高是指上下兩層樓面（或地面至樓面）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最低處）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。3、單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，其凈高超過2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。設(shè)計(jì)不利用時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。這里我將這種算法簡稱為“凈高界限計(jì)算法”。凈高是指樓面或地面至上部樓板（屋面板）底或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。如圖2：第（1）部分凈高1.2m，不計(jì)算面積；第（2）、（4）部分1.2m凈高2.1m，計(jì)算1/2面積；第（3）部分凈高2.1m，應(yīng)全部計(jì)算面積。4、地下建筑、架空層地下室、半地下室（包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室；永久性頂蓋是指經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋。坡地建筑物吊腳架空層和深基礎(chǔ)架空層的建筑面積，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。設(shè)計(jì)加以利用、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的1/2計(jì)算； 設(shè)計(jì)不利用的建筑吊腳架空層和深基礎(chǔ)架空層，不應(yīng)計(jì)算面積。5、建筑物的門廳、大廳、回廊建筑物的門廳、大廳按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積?；乩仁侵冈诮ㄖ镩T廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。6、高低聯(lián)跨的建筑物、變形縫高低聯(lián)跨的建筑物應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨部分的面積內(nèi)。（圖4）建筑物內(nèi)的變形縫應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。7、室內(nèi)樓梯、井道 建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算，并入建筑物面積內(nèi)。自然層是指按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。如遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層計(jì)算面積；上下錯(cuò)層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計(jì)算面積。（圖5） 8、建筑物頂部建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯間房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的不計(jì)算面積。 9、以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的建筑物，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。 10、外墻（圍護(hù)結(jié)構(gòu)）向外傾斜的建筑物設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。（圖6）如遇到向建筑物內(nèi)傾斜的墻體，則應(yīng)視為坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂內(nèi)空間有關(guān)條文計(jì)算面積。 二、房屋建筑的附屬部分 1、挑廊、走廊、檐廊建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。走廊是指建筑物的水平交通空間；挑廊是指挑出建筑物外墻的水平交通空間；檐廊是指設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。2、架空走廊 建筑物之間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。無永久性頂蓋的架空走廊不計(jì)算面積。架空走廊是指建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。3、門斗、櫥窗建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門斗、落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。門斗是指在建筑物出入口設(shè)置的建筑過渡空間，起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用（圖8）；落地櫥窗是指突出外墻面根基落地的櫥窗。4、陽臺、雨篷建筑物陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、敞開式陽臺，均按其水平投影面積的1/2計(jì)算。陽臺是供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間。雨篷，不論是無柱雨篷、有柱雨篷、獨(dú)立柱雨篷，其結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者，應(yīng)按其雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算。寬度在2.1m及以內(nèi)的不計(jì)算面積。雨篷是指設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽篷。 5、室外樓梯有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計(jì)算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計(jì)算面積（即少算一層）。6、舞臺燈光控制室有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。三、特殊的房屋建筑1、立體庫房立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。2、場館看臺有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。場館看臺下空間，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)（圖9），其凈高超過2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全