商品房認(rèn)購書的性質(zhì)、效力及法律規(guī)制.doc

商品房認(rèn)購書的性質(zhì)、效力及法律規(guī)制一、問題概說(一)認(rèn)購書的性質(zhì)與效力。認(rèn)購書是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書。由于其獨特的法律地位和對雙方權(quán)利義務(wù)不甚清晰的界定，加之理論和司法實務(wù)界對認(rèn)購書的性質(zhì)、效力確認(rèn)上的不一，以致由認(rèn)購書及其中定金所引起的糾紛日漸增多，已成為人民法院民事審判中亟待解決的問題之一。學(xué)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商未辦理商品房預(yù)售許可證就與預(yù)購人所簽訂的商品房認(rèn)購書無效1。司法實務(wù)界則多認(rèn)為認(rèn)購書并非商品房預(yù)售合同，不能把商品房買賣合同的生效要件誤認(rèn)為是商品房認(rèn)購書的生效要件。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況(包括位置、面積、單價等)、簽署正式契約的時限約定等。認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商已辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已定型，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。2筆者贊同商品房預(yù)售許可證并非商品房認(rèn)購書有效條件的觀點。那種視認(rèn)購書為廢紙的觀點或做法雖用心良苦，卻無益于培養(yǎng)自立的市場主體，也與市場經(jīng)濟(jì)條件下最大可能地尊重當(dāng)事人意思自治的精神相悖。在傳統(tǒng)的民法理論中，契約可以分為本約與預(yù)約，本約是相對于預(yù)約而言的，在預(yù)約中約定將來要訂立的契約即為本約；預(yù)約則是約定將來訂立一定契約的契約。3預(yù)約合同的效力是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生屆時簽訂本約的權(quán)利和義務(wù)。認(rèn)購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來，即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達(dá)到簽約。認(rèn)購書與正式買賣合同的關(guān)系為預(yù)約合同與本合同的關(guān)系。預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。“預(yù)約的目的在于有事實或法律上障礙，暫無訂定主契約時”，約定將來訂立一定合同；預(yù)約的目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。4預(yù)約合同履行完畢，“事實或法律上的障礙”即不存在，填充缺失條款和明確不確定條款的條件已成熟，諾成性合同即轉(zhuǎn)化為實踐性合同，預(yù)約即轉(zhuǎn)化為本約。5(二)預(yù)約的常見類型預(yù)約的常見類型有二：一是將行談判的預(yù)約，是因存在事實或法律上的障礙、暫時無法訂定主契約時，締約雙方為訂立主契約而事先約定的程序，對當(dāng)事人加以拘束，法律標(biāo)的是即將舉行的談判，當(dāng)事人有義務(wù)提出締結(jié)主契約的要約并為此磋商。如果當(dāng)事人誠實信用地進(jìn)行談判以后仍然不能達(dá)成本約，談判的任何一方均不受合同的約束。二是帶未決條款的預(yù)約。交易的大部分條款已經(jīng)在預(yù)約中確定，但是當(dāng)事人仍有義務(wù)就未決條款繼續(xù)談判，待全部問題解決以后再整合為最后的本約。它與將行談判預(yù)約的區(qū)別在于，除了擁有對未決條款將行談判的預(yù)約以外，還包括締約雙方對已決條款是有效合同的約定。國際商事合同通則第2.14條1規(guī)定：“如果當(dāng)事人各方意在訂立一項合同，但卻有意將一項條款留待進(jìn)一步談判商定或由第三人確定，則這一事實并不妨礙合同的成立”。為保證由已決條款組成的合同能夠?qū)嶋H履行，通則建立了替代交易制度，在締約雙方不能就未決條款取得一致時，允許雙方約定的第三人或者有管轄權(quán)的法院介入，按照公平交易原則對未決內(nèi)容進(jìn)行填充，排除未決部分的不確定性后，當(dāng)事人的交易義務(wù)也就固定下來。二、實例研析據(jù)以研究的案例：原告陳某某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房訂購合同糾紛案。基本案情2003年9月16日，原告與被告訂立商品房訂購協(xié)議，約定：原告訂購被告開發(fā)的清華德賽公寓16號樓(該樓當(dāng)時尚未取得商品房預(yù)售許可證)1單元1層102號房，暫測建筑面積為97.09平方米，單價每平方米1400元，總房款為135 926元，協(xié)議簽訂后原告先付定金10 000元，被告正式開始銷售房產(chǎn)前，以書面形式通知原告在7日內(nèi)持本協(xié)議及身份證明到被告指定地點簽訂合同并支付剩余房款、辦理按揭手續(xù)，逾期被告有權(quán)終止該協(xié)議并在不通知原告的情況下出售該房，定金不予退還。協(xié)議生效且原告足額支付定金后，除原告未按被告通知簽訂合同并支付剩余房款、辦理按揭手續(xù)或原告同意外，被告不得將原告所認(rèn)購房屋另行出售于第三人，否則，被告應(yīng)按協(xié)議定金金額雙倍賠償原告。協(xié)議訂立后，原告按約于當(dāng)日交納了10 000元定金。2004年3月17日，被告未經(jīng)通知原告，與宋某訂立商品房買賣合同，將原告所認(rèn)購房屋賣給宋某，每平方米1 938元。原告多次找被告要求繼續(xù)履行訂購協(xié)議，被告拒絕履行，稱已沒有與原告訂購的房屋類似的房屋出售。原告訴至法院，請求判令被告履行商品房訂購協(xié)議或者賠償經(jīng)濟(jì)損失79 710.62元（定金和商品房差價損失）。被告表示愿意承擔(dān)認(rèn)購協(xié)議所約定的雙倍返還定金的締約過失責(zé)任。裁判要旨法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與被告訂立的商品房訂購協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)履行，原告按約交付定金后，被告負(fù)有與原告訂立商品房買賣合同的義務(wù)，被告未經(jīng)原告同意即將原告所認(rèn)購房屋以高于訂購價的價格另售他人，構(gòu)成違約行為，被告應(yīng)當(dāng)雙倍返還原告定金，訂購協(xié)議實際約定了違約損失賠償額計算方法，被告應(yīng)當(dāng)按約定賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失。原告因被告違約不能與被告訂立房屋買賣合同，由此發(fā)生的信賴?yán)鎿p失，現(xiàn)無法律依據(jù)和合同依據(jù)，故原告請求賠償訂購價和被告另行出售價之間的差價，不予支持。依照中華人民共和國合同法第一百一十四條第一款、第一百一十五條、法釋20037號第四條的規(guī)定，判決：被告于判決生效后10日內(nèi)雙倍返還原告定金20 000元、賠償原告經(jīng)濟(jì)損失20 000元；駁回原告的其他訴訟請求(案件訴訟費負(fù)擔(dān)部分略)。法律評析上引案例涉及到商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的關(guān)系、認(rèn)購書的效力、認(rèn)購書中所約定定金的性質(zhì)以及認(rèn)購書不能得到切實履行時，如何確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等問題。以下筆者就此略作評述。案中雙方當(dāng)事人對認(rèn)購書的效力均無異議，爭議的焦點為：被告應(yīng)否繼續(xù)履行與原告所簽訂的認(rèn)購協(xié)議，如不能履行，是賠償原告的期待利益6還是信賴?yán)?，判決采信的信賴?yán)嬗衷撊绾斡嬎悖?一) 商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同能否轉(zhuǎn)化上引案例中原告的請求之一是判令被告履行商品房訂購協(xié)議，這涉及到訂購協(xié)議與買賣合同的關(guān)系問題?；谇笆龈耪f部分的分析，我們可以說，一般情況下訂購協(xié)議具有預(yù)約性質(zhì)，它不能當(dāng)然替代作為本約的買賣合同，但訂購協(xié)議如符合特定的條件又是可以轉(zhuǎn)化為買賣合同的。關(guān)于商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同能否轉(zhuǎn)化的問題，法釋20037號第五條作了規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！弊罡叻ㄔ好褚煌フJ(rèn)為：該條將商品房買賣認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定名為預(yù)約實為本約，應(yīng)具備兩個條件：一是具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容8；二是出賣人已按約定收取購房款(既應(yīng)包括全款，也應(yīng)包括部分購房款)。認(rèn)購書被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實際履行條件。同時又認(rèn)為：一般講，只要合同條款齊備、明確，具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即可認(rèn)定為本約，無須附加實際履行條件。訂立本約的日期，即使是事后補(bǔ)訂的，也應(yīng)是交付第一部分價金之日。從立法趨勢上講，應(yīng)加重對不動產(chǎn)預(yù)約的規(guī)范力度，而對認(rèn)定成立本約不必附加履行條件。本條規(guī)定“出賣人已按約定收取購房款”作為商品房買賣合同成立的要件之一，主要是考慮到商品房買賣的實際情況制訂的。盡管認(rèn)購書具備本約的內(nèi)容，但合同當(dāng)事人的真實意思是簽訂預(yù)約合同，故本條解釋附加買受人交納全部或部分房款的合同才轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同。以這種方式區(qū)分預(yù)約與本約，符合我國商品房銷售市場的實際情況，法官、律師、公民都容易理解。本解釋作出的規(guī)定也是符合現(xiàn)行法律、法理和商品房交易實務(wù)的。9最高法院作為最高審判機(jī)關(guān)，其作出的司法解釋具有法律的效力，在全國各地法院的審判活動中應(yīng)予執(zhí)行。依照法釋20037號第五條的規(guī)定，商品房買賣認(rèn)購書能夠認(rèn)定為商品房買賣合同的可謂是鳳毛麟角，條件雖兩個，似乎不多，但條件之嚴(yán)苛驚人，單是第一個條件須具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容就多達(dá)十三項，而商品房認(rèn)購書簽訂實務(wù)中能夠同時滿足這十三項條件的認(rèn)購書并不多見；至于第二個條件，出賣人已按約定收取購房款實系合同履行條件。盡管稱將“出賣人已按約定收取購房款”作為商品房買賣合同成立的要件之一，主要是考慮到商品房買賣的實際情況，符合我國商品房銷售市場的實際情況，法官、律師、公民都容易理解，符合現(xiàn)行法律、法理和商品房交易實務(wù)。但據(jù)筆者多年來的房地產(chǎn)審判實踐發(fā)現(xiàn)，將“出賣人已按約定收取購房款”作為商品房買賣合同成立的要件之一，恰恰多令人難以理解，尤其是商品房的認(rèn)購人想不通，也與有關(guān)法理精神相悖。簡要分析如下：據(jù)上述最高法院民一庭的理解，實系將認(rèn)購書(預(yù)約合同)中收取購房款條款的履行作為商品房買賣合同的成立要件之一，且是否實際收取的主動權(quán)或者說決定權(quán)在房地產(chǎn)開發(fā)商，這種規(guī)定與我國合同法第八條“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同?！钡囊?guī)定不符。規(guī)定拘束力的目的也是為了更好地體現(xiàn)合同自治原則和誠實信用原則。商品房買賣合同作為合同的一種適用合同法的規(guī)定應(yīng)無異議。法釋20037號第五條的規(guī)定雖稱系根據(jù)合同法、民法通則等法律并結(jié)合民事審判實踐所制定，但翻遍法條并不能對號入座，找到相關(guān)的規(guī)定，因此，只能是根據(jù)民事審判實踐、法理和商品房交易實務(wù)了。試舉一例，某房產(chǎn)開發(fā)公司作為甲方與作為乙方的韓某簽訂的預(yù)定房協(xié)議中主要約定：“乙方自愿預(yù)約甲方鑫景嘉苑項目1號樓商鋪單元04室，單價3 600元/平方米。甲方承諾在乙方交付4萬元定金后，單價及位置均維持本協(xié)議不變。乙方在接到甲方交款通知之日起二月內(nèi)未交付全部房款，則視為乙方自動放棄該房屋，甲方有權(quán)將乙方所預(yù)定房屋出售，乙方無異議。未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決。”協(xié)議簽訂后，乙方按約交付定金。但直至所預(yù)定房屋竣工，甲方辦理了商品房預(yù)售許可證，乙方仍未收到甲方的交款通知。乙方主動找到甲方要求交付購房款，卻遭到甲方的拒絕。乙方認(rèn)為甲方拒絕收款的真實原因是所預(yù)定的商鋪較預(yù)定協(xié)議簽訂時的價格有了較大幅度的提高，甲方為追求高額利潤而不會向乙方發(fā)出交款通知，更不會與乙方按預(yù)定協(xié)議約定的價格簽訂購房合同,遂以雙方之間的預(yù)定協(xié)議實為商品房買賣合同為由，向法院提起訴訟要求甲方履行交付商鋪的義務(wù)。如據(jù)法釋20037號第五條的規(guī)定，顯然韓某的訴訟請求不能成立，因為一方面該預(yù)定協(xié)議未能包括商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的十三項主要內(nèi)容；另一方面，作為銷售商的甲方未實際收取其購房款。韓某的起訴狀系律師斟酌代書，可見無論是作為普通公民的韓某還是作為法律服務(wù)提供者的律師，對法釋20037號第五條的規(guī)定并非那么容易理解的。大多數(shù)公民還是更傾向基于善良的愿望，本著誠實信用原則去努力實現(xiàn)自己或雙方簽訂預(yù)約合同時的真實意思，不曾想預(yù)約合同成為買賣合同并非易事。退一步講，即便雙方預(yù)定協(xié)議已包括了商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的十三項主要內(nèi)容，也因韓某自己不能實現(xiàn)交付開發(fā)商購房款的條件(一個愿給，一個拒收)，商品房買賣合同的成立要件之一欠缺，只能望房興嘆。筆者認(rèn)為，最高法院的這一規(guī)定，貌似合理，實則極不公允，也有悖法理。理由有二：一是所謂的“我國商品房銷售市場的實際情況”和“現(xiàn)行商品房交易實務(wù)”，主要是反映了作為強(qiáng)勢單元的房地產(chǎn)開發(fā)商一方的締約及房屋銷售行為，現(xiàn)實生活中的實際情況往往是開發(fā)商“一言堂”，提供的認(rèn)購書是其精心制作的格式條款，作為購房者的公民個人是很難有發(fā)言權(quán)的。就像前面所舉例子，預(yù)約合同中的購房款能否實際交付并非取決于購房人，而是由開發(fā)商掌握著“霸權(quán)”靜候通知。二是所謂的“法官、律師、公民都容易理解”以及“符合現(xiàn)行法律、法理”，前者似有些武斷，上引例子恰恰說明有的律師和公民是理解不透的，至于法官“守法是天職”，所以縱使該規(guī)定不合法的精神與社會一般民眾的意愿，但只要該規(guī)定未廢止、修改，還是要貫徹執(zhí)行的?！八痉▋?nèi)在封閉性、保守性是司法的一般性特征。對法律規(guī)范的尊崇，對法律技術(shù)的自重通常成為司法機(jī)構(gòu)及其成員的基本價值取向。司法機(jī)構(gòu)及其成員習(xí)慣于從自身墨守的規(guī)范價值中尋求自我欣賞，而外部的社會變化，尤其是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的變化較難引致司法的實際重視?！?0所謂“符合現(xiàn)行的法律、法理”，筆者翻遍現(xiàn)行法律法規(guī)，未能見諸明文規(guī)定商品房認(rèn)購書必須具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的十三項內(nèi)容方能有機(jī)會成為商品房買賣合同。預(yù)約既然以將來訂立一定合同為目的，當(dāng)然屬于債權(quán)合同。預(yù)約既然屬于合同，當(dāng)然也適用一般合同法的規(guī)則。11合同法第十二條以列舉的方式規(guī)定了合同一般應(yīng)包括的八種條款12，這八種條款并不都是合同的主要條款，也不要求預(yù)約中全部具備。一般來說，合同主要條款是足以使合同成立的條款，不同類型的合同其主要條款也不同。比如買賣合同，只要具備標(biāo)的和數(shù)量兩個條款合同就能成立，其他條款都可以通過補(bǔ)充協(xié)議和法定的合同補(bǔ)充方法來解決。13從法的效力層次上講，商品房銷售管理辦法系建設(shè)部頒發(fā)的部委規(guī)章，而合同法系全國人大通過的法律，法律的效力高于部委規(guī)章。我們沒有理由選擇適用與上位法規(guī)定相沖突的下位法的規(guī)定，況且，這種情況也根本不存在適用“特別法優(yōu)于普通法”原則的基礎(chǔ)，因商品房銷售管理辦法與合同法根本就不是同一位階的法律、法規(guī)或規(guī)章。法釋20037號第五條規(guī)定商品房認(rèn)購書必須具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的十三項內(nèi)容才有機(jī)會成為商品房買賣合同，是不利于切實保護(hù)購房者的權(quán)益的，無形當(dāng)中也鼓勵了不良開發(fā)商違背誠實信用原則，故意不予磋商洽談訂立本約或者惡意毀約否認(rèn)本約的成立。下文還將就如何規(guī)制此種行為進(jìn)行探討。 (二)認(rèn)購書的法律規(guī)制我國民法通則及合同法對認(rèn)購書所屬的預(yù)約合同都未置一辭，但這并不表明對認(rèn)購書的調(diào)整無法可依。目前，在司法實踐中，認(rèn)購書的民事責(zé)任似乎只與定金有關(guān)，這無益于對雙方權(quán)利的保護(hù)。認(rèn)購書作為預(yù)約合同，本身已具備合同成立的要件。違反認(rèn)購書會引起定金罰則的適用，但并不僅限于定金罰則，違約責(zé)任形式中的賠償損失也可運用。本合同雖未正式簽訂，但當(dāng)事人因簽訂認(rèn)購書之故，可能已發(fā)生了相當(dāng)費用并放棄了眾多其它機(jī)會，這種損失被稱為信賴?yán)妫瑸榉杀Ｗo(hù)的客體之一。至于實際履行的責(zé)任，依據(jù)上文的分析，在現(xiàn)行規(guī)定下，認(rèn)購書加諸當(dāng)事人的只是基于誠實信用原則為公平談判的行為，法院不應(yīng)要求實際履行正式合同。14其實，司法實務(wù)中，已有法院置法釋20037號第五條規(guī)定于不顧，作出了相應(yīng)的判決，如浙江省高級法院在審理陳小紅與浙江福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)訂單繼續(xù)履行糾紛案中即認(rèn)為預(yù)約合同雙方對商品房的面積和單價作了明確約定，并注明交房日期，就已經(jīng)具備了商品房買賣合同的主要條款，其他條款雙方只需根據(jù)商品房預(yù)(銷)售合同格式文本和交易習(xí)慣即可確定，并對全面履行預(yù)訂單的訴訟請求予以支持。15筆者對浙江省高院的終審判決持肯定的態(tài)度，在當(dāng)今社會中，隨著“誠信危機(jī)”的出現(xiàn)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識到了不守誠信必然會嚴(yán)重地影響企業(yè)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此追求誠信已越來越被更多的房地產(chǎn)開發(fā)商所推崇，誠信已被認(rèn)為是最好的競爭手段，而只有做到以誠待客，做一個有責(zé)任感的開發(fā)商，才能贏得消費者的信賴，也才能成為最后的贏家。作為掌握司法審判權(quán)的人民法院不應(yīng)助紂為虐，把一些不良開發(fā)商的所謂“通行規(guī)則”奉為圭臬，作為司法裁判的基礎(chǔ)，這會使廣大民眾對司法的公平正義產(chǎn)生信任危機(jī)。正如學(xué)者所言：“司法的良窳關(guān)系著民心的向背，司法能獲得人民的信賴與尊重，是社會得以發(fā)展的重要力量?！?6因此，作為司法裁判者不可不慎?；谇笆龇ɡ矸治龊退痉▊€案處理中的做法，筆者認(rèn)為，在未來的立法中有必要明確一旦預(yù)約合同中出現(xiàn)足以確定合同基本框架的交易房屋標(biāo)的、價金、質(zhì)量環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等核心條款時，則可以推定雙方承認(rèn)由已決條款構(gòu)成的合同的效力，并準(zhǔn)備按照預(yù)約內(nèi)容履行。如果當(dāng)事人不能就未決條款達(dá)成一致，可以由雙方信賴的第三方完成填空；形成訴訟時，由法院依照公平原則和誠實信用原則在判決中確定。17基于以上對商品房認(rèn)購書性質(zhì)與效力的分析，筆者認(rèn)為，依照法釋20037號第五條的規(guī)定，上引案例一所涉的商品房認(rèn)購協(xié)議因不符合成為商品房買賣合同的兩個要件而只能是一個預(yù)約合同，但據(jù)案情不難看出，之所以難以成就這兩個“要件”，是因為開發(fā)商見房價上漲且已“一房兩賣”，不能繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議，故未通知認(rèn)購人在7日內(nèi)持認(rèn)購協(xié)議及身份證明到其指定地點簽訂商品房買賣合同并支付剩余房款、辦理按揭手續(xù)。法院認(rèn)定商品房訂購協(xié)議合法有效，被告構(gòu)成違約，雙倍返還原告定金，并判令被告賠償原告約定的經(jīng)濟(jì)損失18。同時對因被告違約不與原告訂立房屋買賣合同給原告造成的信賴?yán)鎿p失，以尚無法律和合同依據(jù)為由，駁回原告關(guān)于由被告賠償其訂購價和被告另行出售價之間差價損失的訴訟請求。應(yīng)當(dāng)說，法院的這種認(rèn)定與處理是牽強(qiáng)附會的，從某種意義上講，是對當(dāng)事人真實意思的扭曲。定金罰則是法律明文規(guī)定的，合同當(dāng)事人不得以約定予以排除或改變適用的方式，該預(yù)約合同中的約定充其量是對定金罰則的重述，而不能視為雙方對原告損失數(shù)額的預(yù)定。案例中，原告因被告的毀約導(dǎo)致自己信賴?yán)娴膿p失，失去了與其他開發(fā)商訂約的機(jī)會，其訴訟要求賠償訂購價和被告另行出售價之間差價損失還是比較公允的。否則，等于鼓勵了開發(fā)商違約。-1 參見符啟林主編：商品房預(yù)售法律制度研究，中國政法大學(xué)出版社2002年1月第1版，第100頁；陳耀東著：商品房買賣法律問題專論法律出版社2003年10月第1版，第249頁; 金丹：簽訂認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)注意的幾個問題，載204律師團(tuán)和秦兵房地產(chǎn)律師網(wǎng) 房屋 買賣合同2003-2-26；張東偉：對商品房預(yù)售認(rèn)購書法律效力的探討，載http:/www/,2003年10月12日。2 參見最高人民法院民一庭編著：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2003年6月長1版，第65頁。又見山東亞和太律師事務(wù)所陳兆利：試論商品房認(rèn)購書及預(yù)約款，載,中國民商法網(wǎng)-商事法學(xué)2005年7月26日。3 史尚寬：債法總論，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第12頁。4 參見最高人民法院民一庭編著：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2003年6月第1版，第67頁。5 參見最高人民法院民一庭編著：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2003年6月長1版，第68頁。6 期待利益，又稱履行利益，是指合同有效成立后當(dāng)事人希望的，通過履行合同所帶來的利益，是與既存利益方向相反的將來利益，合同的圓滿履行是其實現(xiàn)的條件。參見馬新彥：信賴與信賴?yán)婵迹d中國民商法律網(wǎng)法學(xué)前沿學(xué)者論壇。7 信賴?yán)?，是指對合同或要約賦予了信賴的一方當(dāng)事人所故有的，因信賴可能或已經(jīng)受到損失的利益，包括財產(chǎn)利益和機(jī)會利益。參見同。8 商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道?