騁望麗都營(yíng)銷策劃方.doc

騁望麗都營(yíng)銷策劃方 騁望麗都市場(chǎng)推廣策劃方案 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介馳望驪都位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)相思湖東側(cè)，南面邕江，西臨相思湖，一江一湖的生態(tài)景觀舉步可達(dá)。 周邊有廣西民族大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西銀行學(xué)校，廣西機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院還有廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院這幾所學(xué)校又給當(dāng)?shù)卦鎏砹藵夂竦娜宋臍庀?，地利、人和給整個(gè)樓盤帶來更多的優(yōu)勢(shì)，而且，附近還有西鄉(xiāng)塘菜市和利克隆大賣場(chǎng)還有一條公路直接連接大學(xué)西路和江北大道的南北通道，這給人們的出入和生活都帶來了很大的便利。 項(xiàng)目總建筑面積約30萬(wàn)平方米。 由10棟1131層的高層錯(cuò)落組成，綠地率45%以上，社區(qū)配套主要有地下車庫(kù)、游泳池、架空層園林、會(huì)所、首層綠化走廊、電梯大堂等高尚休閑配套。 主力戶型以舒適二房、三房、四房為主。 一江一湖的資源優(yōu)勢(shì)，要求項(xiàng)目建筑與周邊環(huán)境融為一體，使小區(qū)內(nèi)部獲得最好的景觀視線。 從未來居住者的需要出發(fā)，在馳望驪都社區(qū)里，每套住宅景觀經(jīng)過精密計(jì)算，確保最佳采光效果，設(shè)置了通風(fēng)走廊，避免出現(xiàn)渦旋區(qū)。 值得一提的是在南北二趣各獨(dú)立形成進(jìn)深70多米，長(zhǎng)度約150米的巨大庭園空間，形成無(wú)敵內(nèi)景；同時(shí)，注重本小區(qū)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)的關(guān)系，通過對(duì)道路紅線的主動(dòng)退讓，西側(cè)局部形成開放的購(gòu)物廣場(chǎng)。 在南面形成開放的濱江景關(guān)帶和下沉商業(yè)空間，以及對(duì)建筑物層數(shù)的合理組織，形成錯(cuò)落有致、視覺豐富的天際線等。 避免了板式建筑物對(duì)沿街造成封閉、生硬的壓迫感。 整體造型上，通過雙塔、層數(shù)的錯(cuò)落、形成挺拔的視覺焦點(diǎn)，向城市傳達(dá)一個(gè)大氣、穩(wěn)健、典雅的建筑形象。 社區(qū)配套主要有地下車庫(kù)、游泳池、架空層園林、會(huì)所、首層綠化走廊、電梯大堂等高尚休閑配套。 相思湖區(qū)現(xiàn)有道路均為城市干線，滿足城市交通往來需要，交通比較繁忙；相思湖東路和銀華路的建設(shè)，拉近了項(xiàng)目與城市間的距離；江北大道將成為片區(qū)與城市中心區(qū)最便捷的交通樞紐。 二、營(yíng)銷市場(chǎng)分析（一）宏觀環(huán)境分析 1、從國(guó)家方面來分析房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。 今年以來，房?jī)r(jià)的大起大落讓一些房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)所適從，自從6月份以來全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)而且是迫在眉睫，廣州、北京、上海、等一些沿海開放較發(fā)達(dá)的城市的房?jī)r(jià)都已經(jīng)開始下降了，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)的形勢(shì)進(jìn)行了分析，總體來說，住宅業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的過熱局面，為了抑制房產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。 國(guó)家還采取了以下的措施 （1）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。 科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 （2）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。 （3）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。 （4）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 （5）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 （6）由于全球金融危機(jī)的影響，擴(kuò)大內(nèi)需刺激內(nèi)需消費(fèi)將是一大政策，國(guó)家加大財(cái)政赤字支出來拉動(dòng)內(nèi)需，減少金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的影響，對(duì)于房貸政策首次購(gòu)房者首付20%對(duì)于購(gòu)買90平方以下的小戶型可享受征收1%的契稅。 國(guó)家針對(duì)性的出臺(tái)了一系列政策，采取有效方式引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資和群眾理性消費(fèi)，通過各項(xiàng)完備政策來促使需求得到有效釋放。 2、南寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廣西是一個(gè)發(fā)展中的城市，而南寧又是廣西的首府，所以政府會(huì)更加重視南寧的發(fā)展。 自從南寧成為東盟博覽會(huì)的主辦城市以來，南寧的建設(shè)步伐更加快了，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特別明顯，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)是南寧發(fā)展的第一大重點(diǎn)，也是南寧發(fā)展的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。 南寧瑯東的巨變更加見證了房地產(chǎn)的發(fā)展速度，由過去的荒山人氣很少的地方被認(rèn)為最偏的地方現(xiàn)在是高樓林立，大型的樓盤社區(qū)已經(jīng)人氣十足，最具標(biāo)志性的會(huì)展中心更是喜人的成績(jī)，所以南寧的房地產(chǎn)行業(yè)也將會(huì)是繼續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)。 （二）微觀環(huán)境分析 1、SWOT分析優(yōu)勢(shì)該樓盤有著優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)，南靠江北大道和邕江，西臨美麗的相思湖，交通便利，南北相通的道路連接了江北大道和大學(xué)西路，周邊有西鄉(xiāng)塘市場(chǎng)和利克隆大賣場(chǎng)，生活更加方便，還有幾所高等院校學(xué)府在附近建立讓整個(gè)大環(huán)境充滿了濃厚的文化氣息，還有銀行和醫(yī)院就在附近不到20分鐘的路程，還有多路公交車直達(dá)市中心和其它車站和景區(qū)，占地面積達(dá)，有江景房，湖景房，還有江、湖、景三層疊加的超級(jí)景觀房，綠化面積達(dá)，生活配套設(shè)施完善。 樓盤對(duì)面就是一個(gè)大的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)下面就是邕江，住戶吃完晚飯可以徒步到這邊散步，有著一個(gè)自由的休閑廣場(chǎng)。 魅力一江、湖、景三景疊加。 戶戶有景，一戶三景無(wú)疑就是騁望驪都二期新品最大的特色，更是其脫穎而出，領(lǐng)先全城的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 二期新品在位置上有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，幾乎每個(gè)戶型都有醉人的風(fēng)景，不僅可以欣賞邕江與相思湖等外景，更能同時(shí)欣賞到項(xiàng)目的世界級(jí)園林內(nèi)景，無(wú)論你在臥室賴床，還是在餐廳里圍襟正座；無(wú)論你在書房里看書，還是在露臺(tái)品茗只要你愿意抬眼看看，四季常青的內(nèi)庭花園、綿延無(wú)盡的江景、一望無(wú)際的湖面就在眼前。 魅力二占據(jù)比南湖大1.5倍的相思湖，價(jià)值無(wú)限。 眾所周知，南寧市區(qū)只有兩個(gè)湖，一個(gè)是位于青秀區(qū)的南湖，另一個(gè)便是相思湖。 政府斥資9.2億元，欲在三年內(nèi)將相思湖將建成一個(gè)純生態(tài)濕地公園，屆時(shí)，整個(gè)公園的面積將達(dá)到4948畝，水域超過2186畝，總面積及水域面積分別是南湖的2.6倍和1.5倍，公園內(nèi)共分為相思湖公園區(qū)、民族文化博覽區(qū)、農(nóng)業(yè)科普展示區(qū)和生態(tài)園區(qū)四大區(qū)域，其觀賞性、娛樂性與生態(tài)價(jià)值都將遠(yuǎn)勝過現(xiàn)在的南湖。 騁望驪都作為相思湖板塊的龍頭項(xiàng)目，位置得天獨(dú)厚，不僅占據(jù)了相思湖最開闊的一段湖面（生態(tài)園區(qū)），還無(wú)遮攔比鄰邕城母親河邕江，如果說相思湖與邕江得其一者足以價(jià)值連城的話，那么將兩者同時(shí)據(jù)為己有的騁望驪都可謂是價(jià)值傾國(guó)了。 魅力三江北大道暢通無(wú)阻，繁華與自然隨意切換。 從地位位置上看，騁望驪都位于城西，離朝陽(yáng)商業(yè)中心似乎有些距離，但實(shí)際并非如此，正如前來購(gòu)房的張先生所言大家都說這里有點(diǎn)遠(yuǎn)，其實(shí)沒看到這里的江北大道，從萬(wàn)達(dá)一路開過來也就十分鐘，而且江北大道由可直通瑯西，兩分鐘上快環(huán)，想去什么地方都比較近，尤其是出入南寧的西面高速，五分鐘之內(nèi)，就可以到環(huán)城路并且清川大橋就在家門口，去機(jī)場(chǎng)也是非常方便的。 交通是一座房子升值的最佳保障，騁望驪都位于相思湖片區(qū)龍頭位置，暢通無(wú)阻的江北大道將這里的寧?kù)o與市中心的繁華完美鏈接，你再也不必在紅綠燈無(wú)數(shù)與車水馬龍的民族大道緩慢艱行，只需花十分鐘的時(shí)間，便隨著美麗的江景，即可從繁華的市中心隨意切換之寧?kù)o優(yōu)雅的家中。 劣勢(shì)位置有點(diǎn)偏，周圍的樓盤少,這邊的樓盤發(fā)展主要是以點(diǎn)帶點(diǎn)的分布式發(fā)展,不夠集中,從而給消費(fèi)者的參考與選擇就少,難以吸引眾多消費(fèi)者對(duì)本樓盤的關(guān)注。 而瑯東區(qū)的樓盤則是成片式的發(fā)展,樓盤比較集中,給消費(fèi)者以更多的選擇與參考,比較容易造勢(shì),只要一個(gè)樓盤打廣告,吸引過來了解的消費(fèi)者都會(huì)給周圍的樓盤帶來極大的關(guān)注度。 而“驪都”樓盤要吸引更多的消費(fèi)者的關(guān)注，就需要自己投入更多更長(zhǎng)時(shí)間的廣告投入，這就需要增多廣告成本的投入。 機(jī)會(huì)廣西經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展中階段，而且是一個(gè)以輕工業(yè)為主的發(fā)展城市，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)是一大熱點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)南寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快城市化進(jìn)程建設(shè)的步伐。 南寧市的大部分人口都是外來人口，對(duì)房子的需求量將會(huì)不斷的上升，由于受全球金融危機(jī)的影響，國(guó)家出臺(tái)了一些促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)的一系列銀行降息，降低貸款利率，延長(zhǎng)貸款年齡的最高限度，還有一些免稅政策這些一系列政府的救市政策將會(huì)給整個(gè)處于低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)迎來一片光明的曙光，而且還有大部分的人需要購(gòu)房，有著巨大的潛在市場(chǎng)。 同時(shí)，東盟博覽會(huì)的舉辦在南寧長(zhǎng)期舉辦和環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)，對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說將會(huì)帶來更多的發(fā)展機(jī)遇，所以，對(duì)于每個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商來說南寧是一個(gè)充滿著巨大商機(jī)和機(jī)遇的市場(chǎng)。 威脅全球金融危機(jī)的影響，使的整個(gè)樓市出現(xiàn)一片低迷的現(xiàn)象，很多購(gòu)房者處于觀望猶豫的狀態(tài)，銀行放貸額度減少，開發(fā)商回籠資金比較困難，陷進(jìn)了資金周轉(zhuǎn)困難的局面。 還有現(xiàn)在的購(gòu)房者越來越理智了。 （三）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析周邊有水岸華府、西湖東郡與之相鄰，有著同樣的地理優(yōu)勢(shì)，但是水岸華府現(xiàn)在還沒有開始動(dòng)工建設(shè)還是期房，而西湖東郡已經(jīng)封頂?shù)钦嫉孛娣e小，綠化率少，容積率小，為小高層建筑，電梯房，開盤價(jià)為3680元/平方（四）目標(biāo)群體的分析 1、對(duì)于買房子屬于理性消費(fèi)，很多購(gòu)買者都是要經(jīng)過慎重考慮，貨比三家，而且還要追求經(jīng)濟(jì)。 2、價(jià)格因素是購(gòu)房者第一要考慮的因素，還有位置環(huán)境，戶型的選擇，交通環(huán)境，也是購(gòu)房者非常重視的，同時(shí)，也存在一定的從眾心理，易受廣告和售樓人員解說的影響。 3、付款方式也是購(gòu)房者要注重的一方面，特別是那些經(jīng)濟(jì)收入不是很高卻又很想買房子的顧客 4、現(xiàn)在南寧的購(gòu)房者為了得到更實(shí)惠的價(jià)格，更趨向于集團(tuán)購(gòu)買，享受集團(tuán)優(yōu)惠價(jià) 三、項(xiàng)目定位 1、樓盤定位把樓盤定位在中高檔樓盤，居住和商用相結(jié)合，為方便樓盤各戶業(yè)主的生活建立一些小區(qū)商鋪，盡量完善各種設(shè)施，按照高檔社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，多創(chuàng)造一些優(yōu)勢(shì)。 2、目標(biāo)群體定位根據(jù)樓盤的地理優(yōu)勢(shì)和周圍的環(huán)境，主要的目標(biāo)群體就是在校從教的教師，醫(yī)生，還有少部分的畢業(yè)生，還有全南寧市的白領(lǐng)階層和公務(wù)員，以及一些外來經(jīng)商者。 3、價(jià)格定位根據(jù)對(duì)周邊的樓盤的開盤價(jià)情況，西湖東郡3380元/平米起，水岸華府3500元/平米起，還有根據(jù)南寧整個(gè)行業(yè)的購(gòu)房市場(chǎng)環(huán)境不太樂觀，大多數(shù)的樓盤出現(xiàn)了降價(jià)以及各種促銷方式想結(jié)合但是也沒有太多的購(gòu)房者足以心動(dòng)，同時(shí)也證明了現(xiàn)在的購(gòu)房者在選擇上也越來越趨于理性化了。 而與“驪都”樓盤具有同樣的地理優(yōu)勢(shì)可看江的柳沙半島那邊的“半島麗園”、“半島融園”那邊的均價(jià)也是在3600-4800元/平方左右，因?yàn)榈囟蔚牟町愋砸矔?huì)影響到房子價(jià)格的高低。 既然“騁望麗都”樓盤有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，在這樣不景氣的市場(chǎng)，為適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，采取分等級(jí)的定價(jià)策略，珍稀三景疊加房，即可看江、湖、樓盤中心景觀三景的價(jià)格定在4580元/平米起，一等為江景房定價(jià)為4000元/平米起，二等為湖景房定價(jià)為3980元/平米起，三等為中心景觀房下定價(jià)為3680元/平米起.根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境，分期推出樓盤把握最佳時(shí)機(jī)掌握主動(dòng)權(quán)。 四、市場(chǎng)推廣策略 1、廣告策略 （1）、燈桿廣告在大學(xué)科園路口到廣西民族大學(xué)路段投放燈桿廣告，廣告標(biāo)語(yǔ)為“選擇騁望麗都，原來生活可以更美好！”全城傾情奉獻(xiàn)，把售樓部的預(yù)約電話標(biāo)在上面，廣告投放時(shí)間在“開盤慶典”的前30天。 歷時(shí)30天。 （2）、報(bào)紙廣告在南國(guó)早報(bào)的樓盤版廣告做整版廣告，出現(xiàn)一幅三口之家坐在邕江邊的草地上一起欣賞迷人的日落美景的對(duì)白畫面，爸爸說“在家門口就可以看到這么美麗的日落美景，就猶如在海邊看日落一樣，還好我們提前預(yù)約，要不就買不到了。 媽媽說“對(duì)啊，我們還要介紹給親朋好友來買，要把好的東西與他們一起分享，我們一起做鄰居。 孩子說“爸爸，以后吃完晚飯我們一起來放風(fēng)箏吧”。 廣告投放在“開盤慶典”的前3天。 只投放3天。 （3）、車體廣告選擇76路，66路，4路，605路及西鄉(xiāng)塘專線，共5路公交車的全段路線投放廣告，廣告投放時(shí)間為銷售的熱銷階段，歷時(shí)3個(gè)月“演繹自由生活，我選騁望麗都”作為廣告語(yǔ)，和“騁望麗都售樓熱線”打印在車兩側(cè)和車尾的廣告上，吸引目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤動(dòng)態(tài)的關(guān)注。 （4）、網(wǎng)絡(luò)廣告在廣西房產(chǎn)信息網(wǎng)和時(shí)空網(wǎng)站做推廣，以flash的動(dòng)態(tài)方式，江看湖的優(yōu)勢(shì)和樓盤的每一期的銷售優(yōu)惠方式都寫在上面，以吸引一些愛好上網(wǎng)瀏覽樓盤情況的潛在客戶。 （5）戶外廣告在市中心中山街路口旁邊的動(dòng)態(tài)廣告牌上打整版廣告，承包中山路口旁邊的3張廣告牌，中間的廣告牌廣告標(biāo)語(yǔ)主題為“騁望麗都，可以讓我有更多選擇。 把戶型和售價(jià)也打印在上面，左邊的廣告牌廣告標(biāo)語(yǔ)主體為“騁望麗都，一個(gè)生活休閑的地方。 ,右邊的廣告牌廣告標(biāo)語(yǔ)主體為:“江、湖、景三景疊加靚房盡請(qǐng)關(guān)注”戶外廣告位置在拿到預(yù)售證前30天預(yù)定，并在拿到預(yù)售證后開始投放。 歷時(shí)3個(gè)月。 2、公關(guān)策略 （1）樓盤前期推廣活動(dòng)在南國(guó)早報(bào)刊登主題為“美好生活，騁望麗都”的有獎(jiǎng)?wù)骷瘜?duì)聯(lián)活動(dòng)，并設(shè)一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)金1000元；二等獎(jiǎng)三名，獎(jiǎng)金500元。 同時(shí)也登出開盤當(dāng)天購(gòu)房者可以贈(zèng)送一套永恒婚紗照價(jià)值1998元，限量20套，要求凡是國(guó)慶期間結(jié)婚者，送完即止。 對(duì)于醫(yī)生和老師憑職業(yè)從業(yè)資格證和身份證到場(chǎng)購(gòu)買可享受團(tuán)購(gòu)價(jià)3300-4200元/平方的基礎(chǔ)上再打98折優(yōu)惠。 對(duì)于集團(tuán)購(gòu)買的客戶一律享受集團(tuán)價(jià)格3300-4200元/平方的價(jià)格。 （2）開盤當(dāng)天有獎(jiǎng)活動(dòng)在開盤慶典上把對(duì)聯(lián)掛出來，由項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)場(chǎng)頒發(fā)獎(jiǎng)金給獲獎(jiǎng)?wù)撸?lián)系新聞直播現(xiàn)場(chǎng)。 舉行當(dāng)天限量50套享受超值價(jià)3680元/平方米的預(yù)購(gòu)活動(dòng)，超過當(dāng)天限量預(yù)購(gòu)者當(dāng)天訂房可享受9.5折的優(yōu)惠。 告知欲購(gòu)房者關(guān)注樓盤的中期銷售信息，將會(huì)有更大的驚喜！對(duì)聯(lián)征集時(shí)間從拿到預(yù)售證前1個(gè)月開始到開盤慶典前15天止。 聯(lián)系廣西電視臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)直播。 (3)銷售中后期的項(xiàng)目推廣活動(dòng)封頂慶典活動(dòng)主題為“美好生活不封頂”的活動(dòng)，邀請(qǐng)新老業(yè)主參加慶典活動(dòng)，并發(fā)言。 聯(lián)系電臺(tái)直播慶典活動(dòng)，并舉行現(xiàn)場(chǎng)買樓抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為家庭休閑越野車大地-眾泰xx轎車一輛和微波爐5臺(tái)，電飯煲3臺(tái)，康佳電視機(jī)17寸1臺(tái)。 購(gòu)房者憑發(fā)票現(xiàn)場(chǎng)參與抽獎(jiǎng)。 時(shí)間從上午800-1000聯(lián)系廣西電視臺(tái)直播。 五、項(xiàng)目銷售各階段策略 1、第一階段導(dǎo)入期（新聞造勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱期）即拿到預(yù)售證前一個(gè)半月1）、階段特征片區(qū)市場(chǎng)對(duì)新的項(xiàng)目介入反應(yīng)必然是冷靜的，在以“自我為主，借勢(shì)，造勢(shì)”的前提下，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的形象塑造和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的包裝。 2）、銷售策略以“迎新春，住新房，享受美好生活”為主題舉行樓盤開業(yè)慶典活動(dòng)，推出10套特價(jià)三房?jī)蓮d3600元/平方米超值價(jià)預(yù)售，先到先得，凡在開業(yè)慶典預(yù)購(gòu)房者可享受在4000元/平方米的價(jià)格上打9.8折的優(yōu)惠.在開業(yè)慶典前7天在的頭版做開業(yè)慶典宣傳廣告。 2、第二階段形象期（包括公開發(fā)售期）1）階段特征經(jīng)過前期的宣傳工作，項(xiàng)目市場(chǎng)形象得到確立，部分目標(biāo)消費(fèi)者準(zhǔn)備入市。 2）銷售策略推出主題為“了心愿，享受品質(zhì)生活”的促銷活動(dòng)，推出一期江景房4380元/平米起，團(tuán)購(gòu)價(jià)可享受9.8折的優(yōu)惠，針對(duì)老師特定群體憑教師證購(gòu)房可享受在集團(tuán)價(jià)的基礎(chǔ)上再打9.9折的優(yōu)惠加送家具套餐圓桌+沙發(fā)一套+椅子3張，家具僅送10套，數(shù)量有限先到先得。 3、第三階段熱銷期1）階段特征有了良好的市場(chǎng)環(huán)境，有了賣點(diǎn)的充分渲染，成熟期的到來。 2）銷售策略推出主題為“誰(shuí)來關(guān)心好朋友“的活動(dòng)，重點(diǎn)是促進(jìn)小2房和小3房的銷售，推出“團(tuán)購(gòu)”，享受團(tuán)購(gòu)價(jià)3680元/平方米的優(yōu)惠，電話告訴已經(jīng)購(gòu)房者介紹朋友來購(gòu)房，除以團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)，還可以享受與介紹來的朋友一起到大明山游玩3天。 4、第四階段持銷期1）階段特征屬于后續(xù)銷售階段，在銷售推廣過程中出現(xiàn)銷售矛盾，屬于修正調(diào)整階段。 2）銷售策略采用“先租后售”的策略，客戶可以先租住，到客戶認(rèn)為有能力買下房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金總額，并且按租住時(shí)議定的房?jī)r(jià)出售。 也同時(shí)采取尾期清盤活動(dòng)特價(jià)3880元/平米打9折優(yōu)惠。 六、費(fèi)用預(yù)算 1、報(bào)紙廣告費(fèi)做整版彩色（23X33cm）5天X58000元/天=290000元（主要在星期 六、日、 一、 二、 三、）開業(yè)慶典投放2天，公開銷售投放3天。 2、車體廣告費(fèi)10萬(wàn)元。 3、戶外廣告費(fèi)50萬(wàn)元。 4、燈桿廣告費(fèi)15萬(wàn)。 5、婚紗照費(fèi)用1998X20=39960元。 6、其它促銷活動(dòng)費(fèi)用1）征集對(duì)聯(lián)獎(jiǎng)金2500元。 2）舉行買樓抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品家庭休閑越野車大地-眾泰xx-1.5排量的轎車一輛價(jià)值5.99萬(wàn)元。 3）微波爐5個(gè)5X250=1250元。 4）電飯煲10個(gè)10X99=990元。 5）家具套餐圓桌一張+沙發(fā)一套+椅子3張=300+1500+3X20=1860元。 6）康佳17寸彩電一臺(tái)1500元。 7）意外防范資金100000元。 總費(fèi)用1247960元 七、效果評(píng)估 1、通過前期的公關(guān)造勢(shì)吸引更多的消費(fèi)者對(duì)樓盤的關(guān)注，同時(shí)也尋找我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，讓樓盤在社會(huì)公眾中樹立良好的形象，以便樓盤順利入市。 2、通過前期的公關(guān)造勢(shì)和第一階段舉行的開業(yè)慶典，更好的傳達(dá)樓盤的形象，達(dá)到開業(yè)慶典當(dāng)天銷售100套房的效應(yīng)，第二階段全面公開銷售期，完成江景房和湖景房還有一期的全部銷售。 3、通過舉行“封頂慶典”活動(dòng)和第三階段的熱銷期，使 一、二期的房子銷售率大道90%以上。 4、通過最后銷售階段把銷售困難的房子采取“先租后售”策略加快開發(fā)商的資金回籠，減少資源的浪費(fèi)與損失。 整個(gè)營(yíng)銷策劃方案主要是為了更好的把樓盤全部銷售出去和樹立開發(fā)商的良好形象，加快開發(fā)商的資金回籠，減少投資風(fēng)險(xiǎn)！公司規(guī)章制度 一、公司形象 1、員工必須清楚地了解公司的經(jīng)營(yíng)范圍和管理結(jié)構(gòu)，并能向客戶及外界正確地介紹公司情況。 2、在接待公司內(nèi)外人員的垂詢、要求等任何場(chǎng)合，應(yīng)注視對(duì)方，微笑應(yīng)答，切不可冒犯對(duì)方。 3、在任何場(chǎng)合應(yīng)用語(yǔ)規(guī)范，語(yǔ)氣溫和，音量適中，嚴(yán)禁大聲喧嘩。 4、遇有客人進(jìn)入工作場(chǎng)地應(yīng)禮貌勸阻，上班時(shí)間（包括午餐時(shí)間）辦公室內(nèi)應(yīng)保證有人接待。 5、接聽電話應(yīng)及時(shí)，一般鈴響不應(yīng)超過三聲，如受話人不能接聽，離之最近的職員應(yīng)主動(dòng)接聽，重要電話作好接聽記錄，嚴(yán)禁占用公司電話時(shí)間太長(zhǎng)。 6、員工在接聽電話、洽談業(yè)務(wù)、發(fā)送電子郵件及招待來賓時(shí)，必須時(shí)刻注重公司形象，按照具體規(guī)定使用公司統(tǒng)一的名片、公司標(biāo)識(shí)及落款。 7、員工在工作時(shí)間內(nèi)須保持良好的精神面貌。 8、員工要注重個(gè)人儀態(tài)儀表，工作時(shí)間的著裝及修飾須大方得體。 二、生活作息 1、員工應(yīng)嚴(yán)格按照公司統(tǒng)一的工作作息時(shí)間規(guī)定上下班。 2、作息時(shí)間規(guī)定1）、夏季作息時(shí)間表（4月9月）上班時(shí)間早830午休12001400下班時(shí)間晚18002）、冬季作息時(shí)間表（10月3月）上班時(shí)間早900午休12001330下班時(shí)間晚 17303、員工上下班施行簽到制，上下班均須本人親自簽到，不得托、替他人簽到。 4、員工上下班考勤記錄將作為公司績(jī)效考核的重要組成部分。 5、員工如因事需在工作時(shí)間內(nèi)外出，要向主管經(jīng)理請(qǐng)示簽退后方可離開公司。 6、員工遇突發(fā)疾病須當(dāng)天向主管經(jīng)理請(qǐng)假，事后補(bǔ)交相關(guān)證明。 7、事假需提前向主管經(jīng)理提出申請(qǐng)，并填寫【請(qǐng)假申請(qǐng)單】，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休息。 8、員工享有國(guó)家法定節(jié)假日正常休息的權(quán)利，公司不提倡員工加班，鼓勵(lì)員工在日常工作時(shí)間內(nèi)做好本職工作。 如公司要求員工加班，計(jì)發(fā)加班工資及補(bǔ)貼；員工因工作需要自行要求加班，需向部門主管或經(jīng)理提出申請(qǐng)，準(zhǔn)許后方可加班。 1）、加班費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公司規(guī)定加班費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10元/小時(shí)；2）、加班費(fèi)領(lǐng)取加班費(fèi)領(lǐng)取時(shí)間為每月24日（工資發(fā)放日）。 三、衛(wèi)生規(guī)范 1、員工須每天清潔個(gè)人工作區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生，確保地面、桌面及設(shè)備的整潔。 2、員工須自覺保持公共區(qū)域的衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)不清潔的情況，應(yīng)及時(shí)清理。 3、員工在公司內(nèi)接待來訪客人，事后需立即清理會(huì)客區(qū)。 4、辦公區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 5、正確使用公司內(nèi)的水、電、空調(diào)等設(shè)施，最后離開辦公室的員工應(yīng)關(guān)閉空調(diào)、電燈和一切公司內(nèi)應(yīng)該關(guān)閉的設(shè)施。 6、要愛護(hù)辦公區(qū)域的花木。 四、工作要求 1、工作時(shí)間內(nèi)不應(yīng)無(wú)故離崗、串崗，不得閑聊、吃零食、大聲喧嘩，確保辦公環(huán)境的安靜有序。 2、新入職員工的試用期為三個(gè)月，員工在試用期內(nèi)要按月進(jìn)行考評(píng)。 詳見員工試用期考核表。 3、公司內(nèi)所制定的員工日程表是衡