宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及其對建筑業(yè)的影響.doc

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及其對建筑業(yè)的影響 作者： 日期：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及其對建筑業(yè)的影響賀靈童上海魯班企業(yè)管理咨詢有限公司 分析員從CPI、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)冬天等宏觀形勢來看，建筑業(yè)風(fēng)雨飄搖，短期內(nèi)須保暖安全過冬，長期需要注重內(nèi)功提升。2011年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻。正當(dāng)中國走出國際金融危機(jī)的陰影、經(jīng)濟(jì)回升向好勢頭進(jìn)一步鞏固的關(guān)鍵時期，一輪“物價沖擊波”席卷而來以農(nóng)產(chǎn)品為主的生活必需品價格較快增長，居民消費價格總水平繼上年突破3%“警戒線”后一路攀升。“保增長、抑通脹”成為2011宏觀調(diào)控目標(biāo)，而保持物價總水平基本穩(wěn)定成為宏觀調(diào)控政策的基調(diào)。今年7月，我國居民消費價格指數(shù)（CPI）一路攀升至6.5%，創(chuàng)三年來的新高。但在國家持續(xù)收緊銀根、穩(wěn)定農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)、降低農(nóng)副產(chǎn)品流通成本等各類穩(wěn)定物價的經(jīng)濟(jì)手段與行政手段下，CPI已連續(xù)下滑至5.5%，通脹有所緩解，但要完成CPI控制在4%的目標(biāo)還有一定難度。短期來看，國家會適度放松流動性，但不會太大。國內(nèi)形勢緊張，國外機(jī)構(gòu)卻開始紛紛唱空中國經(jīng)濟(jì)。6月，標(biāo)準(zhǔn)普爾首次將中國房產(chǎn)行業(yè)評級前景降至負(fù)面；9月，標(biāo)準(zhǔn)普爾向中國房地產(chǎn)市場發(fā)出警告稱，中國房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，未來6至12個月房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的流動性壓力將加大；9月，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)首次斥資中國房地產(chǎn)，并直言，中國經(jīng)濟(jì)增速將在未來幾年降至78%，未來將越來越難賺錢；10月，德意志銀行認(rèn)為根據(jù)中國房地產(chǎn)住宅成交量的持續(xù)下滑，下調(diào)了中國經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期，并預(yù)計中國建筑業(yè)合同量將遭遇下滑。l 固定資產(chǎn)投資降溫曾經(jīng)以為冬天要來臨，國家卻用“四萬億”送來了一個盛夏，建筑企業(yè)成為第一個受益的行業(yè)，各地基建投資、高鐵項目、房屋建設(shè)項目一片紅火。刺激之后，固定資產(chǎn)投資逐漸降溫，CPI卻持續(xù)高漲，央行，積極貨幣政策也轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，銀根緊縮，六次上調(diào)準(zhǔn)備金率，兩次上調(diào)利率，各地企業(yè)在建設(shè)項目立項、土地報批、融資上的難度加大。2011年前三季度全社會固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）21萬億，同比增長24.9%。與建筑業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)、鐵路、公路、水利等細(xì)分領(lǐng)域的固定資產(chǎn)投資增幅各異，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，鐵路投資大幅下滑、交通投資低速增長，只有水利投資受國家政策影響保持高速增長。l 房地產(chǎn)冬天以“新國十條”出臺為標(biāo)志的“史上最嚴(yán)厲的”樓市調(diào)控已逾年半。這一年半時間里，六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次加息、各種限購令、限價令、限貸令、預(yù)售證監(jiān)管、保障房加速任何你能想象到的、不能想象到的調(diào)控“組合拳”紛紛出臺，旨在降低房價。在硬撐了大半年后，“金九銀十”的季節(jié)里卻拉開了房價的降價潮的序幕。十月下旬，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅高達(dá)20%至40%，房企紛紛開展“搶收”行動，從上海開始領(lǐng)跑全國樓市降價潮。在此之前，鄂爾多斯地產(chǎn)資金鏈面臨崩盤，出現(xiàn)建筑工人追債潮；溫州老板“跑路”事件，使得溫州樓市資金鏈吃緊，9月份住宅價格指數(shù)甚至低于2010年水平。魯班咨詢一線城市樓市成交量持續(xù)下滑，甚至低于2008年冬天水平，而商品住宅價格指數(shù)也在持續(xù)下滑，受房地產(chǎn)低迷影響，國房景氣指數(shù)連續(xù)下滑，跌至100.41，而三季度房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)更是跌破100，是近十個季度以來的最低點。2012年約有近800萬保障房竣工，供給將快速上升；住建部已公布“二三線城市限購5 項標(biāo)準(zhǔn)”，中央可能會進(jìn)一步施壓，督促符合條件的城市嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，屆時有效需求將被進(jìn)一步壓縮，樓市供需不平衡將進(jìn)一步加劇，降價潮將席卷全國。中國房地產(chǎn)拐點已現(xiàn)，短期內(nèi)國家調(diào)控政策不會有大的松動，房地產(chǎn)迎來嚴(yán)冬。受房地產(chǎn)市場低迷影響，建筑業(yè)將面臨重大挑戰(zhàn)。l 房產(chǎn)商資金鏈緊繃今年19月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源合計6.2萬億元，同比增長22.7%，增速較上月下降0.7個百分點，首次增速出現(xiàn)下滑。而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源來看，國內(nèi)貸款為9749億元，所占比例僅為15.7%，是2008年以來的最低點，國內(nèi)貸款幾乎零增長，個人按揭貸款負(fù)增長，自籌資金比重占到41.2%，壓力巨大。由于信貸政策的緊縮，貸款環(huán)境進(jìn)一步惡劣，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮35%的政策，約8.2%，10月初，建行北京分行上調(diào)個人貸款利率至基準(zhǔn)利率1.05倍，這意味著實際支付的利息成本增加了30%-40%，信貸疊加效應(yīng)十分明顯。上市融資，額度有限、國內(nèi)融資渠道層層被卡、即使尋找信托渠道，銀監(jiān)局先后發(fā)布關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查的通知并叫停四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；而民間金融成本高，融資成本在36%60%不等，個別達(dá)到100%，并且在溫州、鄂爾多斯等地出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。腹背受敵之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈奇緊。截至10月29日， 131家房地產(chǎn)上市公司披露的第三季度財報顯示，業(yè)績同比增速放緩至14%、環(huán)比更大降29.36%；現(xiàn)金流日趨緊張，存貨積壓，銷售遲滯，其中六成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，近六成房企凈利潤下滑甚至虧損。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，而部分房地產(chǎn)上市公司更是資不抵債，堪比2008年冬天。專家認(rèn)為，上市房企前三季度業(yè)績增速顯著放緩，預(yù)計四季度數(shù)據(jù)會更難看。目前，CPI依然在5%以上高點，控物價為首要任務(wù)，貸款持續(xù)緊縮，信貸環(huán)境不佳，融資渠道單一，房企資金壓力日益明顯。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)從拿地到銷售回款的周期約為40個月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時45個月的周轉(zhuǎn)期相比已經(jīng)相差無幾，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，尤其是中小型房產(chǎn)，行業(yè)面臨洗牌。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)可謂是唇齒相依，如今“唇亡”之聲甚囂塵上，“齒”自然也是寒意逼人。目前很多建筑企業(yè)在走建筑地產(chǎn)一體化的道路，盡管建筑業(yè)務(wù)有較大的優(yōu)勢，但在房地產(chǎn)業(yè)仍屬新兵、小兵，如果說冬天來臨，最先遭受打擊的是這批中小型房地產(chǎn)企業(yè)。對于房建施工業(yè)務(wù)而言，反映最直接的將是新簽合同額的下滑，而在建項目工程進(jìn)度款回收困難，新簽合同項目將遭遇停工或緩建狀態(tài)，甚至有些企業(yè)已經(jīng)無法發(fā)出工資。年關(guān)將至，房地產(chǎn)、建筑業(yè)面臨支付高峰，而資金鏈的短缺將掐住了建筑商的咽喉，這個年關(guān)該如何安全度過將成為建筑企業(yè)的重要難題。l 地方債務(wù)平臺我國基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投資巨大，是否是個安全的避風(fēng)港呢？基礎(chǔ)設(shè)施投資多依賴于地方債務(wù)平臺，但地方債務(wù)透明度低，存在大量隱性債務(wù)，審計署審計長劉家義表示，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)余額共計107174.91億元，這一債務(wù)總額占2010年GDP的1/4，超過當(dāng)年全國財政收入。2010年底地方政府性債務(wù)余額中，2011年、2012年到期償還的分別占24.49%和17.17%，即今明兩年地方債務(wù)有5.7億元債務(wù)到期，償債壓力十分巨大。政府償債能力又過度依賴土地，房地產(chǎn)市場不景氣，土地財政收入有限。2011年前三季度全國133個城市成交土地成交樓面價總體同比下跌15%，其中住宅用地樓面價格下跌9.3%。前三季度成交土地溢價率僅為13.4%，只有去年同期的一半水平，下降顯著。10月住宅用地平均溢價率僅3%，再創(chuàng)年內(nèi)新低。由于償債能力不足，一些地方政府只能通過舉借新債償還舊債，有的地方還出現(xiàn)了逾期債務(wù)。今年年中，還出現(xiàn)了云南高速公路建設(shè)融資平臺近千億貸款違約情況，地方融資平臺違約風(fēng)險初現(xiàn)。屆時處于談判劣勢的建筑企業(yè)能從中分得多少羹，目前仍是個未知數(shù)。l 人才困境隨著近來通脹水平的不斷提升，今年初，江蘇省宣布上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，之后各地陸續(xù)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)。從7月1日起，北京、河南、深圳、陜西、安徽、海南等多個省市提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均增幅在20%以上。建筑行業(yè)是典型的勞動力密集型行業(yè)，最低工資的上調(diào)給建筑企業(yè)的人力成本造成一定壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2011年第三季度固定資產(chǎn)投資價格同比增長7.3%，其中人工費增長14.8%。與人工費用上升相對應(yīng)的是建筑企業(yè)的“民工荒”，尤其是有經(jīng)驗的中高級技術(shù)工人，200元/天的瓦匠、150元/天的鋼筋工已十分普遍，即便如此，項目多的時候工地間還出現(xiàn)“搶”工人的現(xiàn)象。而一些工程管理和技術(shù)類高級人才，如項目經(jīng)理、技術(shù)總監(jiān)、造價師、土建工程師等建筑行業(yè)的核心職位、建筑企業(yè)的骨干人才，也被甲方有競爭力的薪資與輕松的工作壓力所吸引，流動率較大。企業(yè)經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素之一是人力資源，但與每年20%以上的產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長相比，建筑行業(yè)人才的培養(yǎng)與成長速度只能望其項背。建筑企業(yè)面臨嚴(yán)重的人力資源危機(jī)。l 山雨欲來前三季度，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值為72466億元，同比增長25.8%，全國建筑業(yè)房屋建筑施工面積為69.3億平方米，同比增長23.9%。從這一數(shù)據(jù)來看，建筑業(yè)依然在保持著高速增長趨勢。山雨欲來，如今也是風(fēng)聲滿樓。上海市前三季度建筑業(yè)產(chǎn)值同比增長僅6%；杭州市前三季度建筑業(yè)企業(yè)生產(chǎn)增速減緩，本年新簽合同額、建筑業(yè)總產(chǎn)值及新開工面積增幅均呈大幅回落態(tài)勢；山西建筑業(yè)總產(chǎn)值增速逐季回落；北京前三季度建筑業(yè)增速回落目前不少建筑企業(yè)在建項目進(jìn)度款回收出現(xiàn)困難，有部分企業(yè)已經(jīng)無法發(fā)出工資，聽聞溫州有建筑業(yè)巨頭準(zhǔn)備跑路，上海市建筑施工行業(yè)協(xié)會進(jìn)滬企業(yè)座談會進(jìn)行中，企業(yè)普遍關(guān)心的問題也是：年底農(nóng)民工討薪、上訪、惡意停工推翻合同，怎么辦？l 安全過冬安全過冬，首先要備好棉襖和干糧。于建筑企業(yè)而言，即要管理好企業(yè)的現(xiàn)金流，削減項目數(shù)量，加強(qiáng)應(yīng)收款管理，控制項目資金風(fēng)險等等，保持企業(yè)“血液”的暢通。建筑企業(yè)通常只重視接項目，甚至低價中標(biāo)，再通過變更、索賠等手段來賺取利潤。如此傷誠信、累心力的方式，不如重視項目的篩選，與有實力的房地