寫字樓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

【報(bào)告導(dǎo)讀】進(jìn)入21世紀(jì)以來，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大，國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始逐漸回歸理性。那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的趨勢(shì)又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認(rèn)為對(duì)這個(gè)問題的思考將有助于今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國(guó)內(nèi)作為有著剛性住房需求的房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，而本文的研究在理論上金額以指導(dǎo)我們今后更好地完善這個(gè)產(chǎn)業(yè)?！痉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)】1、地域性。1）要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)狀況區(qū)別較大，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思時(shí)就不能不考慮這些情況。2）要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況。從市場(chǎng)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的重點(diǎn)要把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。3）要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。2、前瞻性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成周期少則二三年，多則五六年，甚至更長(zhǎng)，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會(huì)造成投入較大而產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。這種超前眼光和預(yù)見的能力，表現(xiàn)在：1）項(xiàng)目的可行性研究階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況；2）投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展階段；4）營(yíng)銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷售價(jià)格的確定、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。3、市場(chǎng)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，主要表現(xiàn)在：1）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思自始至終要以市場(chǎng)的需求為依據(jù)顧客需要什么房子，就建造什么房子；2）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要以市場(chǎng)為導(dǎo)向房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路、定位方式也要變；3）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。4、創(chuàng)新性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要追求新意、獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)楦拍钆c主題是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念與主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、方式新。項(xiàng)目構(gòu)思的方式與方法雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣，這需要通過構(gòu)思實(shí)踐來創(chuàng)新。5、可操作性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的可操作性特征要求：1） 在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；2）在具體的實(shí)施上有可操作的方法；3）構(gòu)思方案要易于操作、容易實(shí)施。但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，經(jīng)常有一些項(xiàng)目構(gòu)思方案完全脫離了市場(chǎng)的客觀或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，形成空洞的“紙上談兵”項(xiàng)目構(gòu)思6、多樣性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種，同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)構(gòu)思方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證構(gòu)思方案對(duì)實(shí)現(xiàn)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。1.0 寫字樓項(xiàng)目概要1.1 項(xiàng)目要點(diǎn)1.2 項(xiàng)目背景1.3 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力1.4 項(xiàng)目?jī)?nèi)容與特點(diǎn)1.4.1 體系架構(gòu)1.4.2 技術(shù)或資源特點(diǎn)1.4.3 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)1.5 客戶基礎(chǔ)1.6 市場(chǎng)機(jī)遇1.7 項(xiàng)目投資價(jià)值1.8 發(fā)展使命1.9 成功關(guān)鍵1.10 盈利目標(biāo)2.0 寫字樓項(xiàng)目公司介紹2.1 發(fā)起人介紹2.2 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司2.3 公司組織結(jié)構(gòu)2.4 歷史財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況（新建項(xiàng)目與公司沒有本章節(jié)）2.5 公司地理位置2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略2.7 公司內(nèi)部控制管理3.0 寫字樓項(xiàng)目（產(chǎn)品與服務(wù)）介紹3.1 項(xiàng)目?jī)?nèi)容與目標(biāo)3.2 項(xiàng)目開發(fā)思路3.3 項(xiàng)目創(chuàng)新與差異化3.4 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力或特點(diǎn)3.5 項(xiàng)目開發(fā)(條件)資源狀況3.6 項(xiàng)目地理位置與背景3.7 項(xiàng)目設(shè)備與設(shè)施3.8 項(xiàng)目建設(shè)基本方案與內(nèi)容3.9 經(jīng)營(yíng)模式與盈利模式3.10 項(xiàng)目進(jìn)展4.0 寫字樓市場(chǎng)分析4.1 行業(yè)市場(chǎng)分析4.2 行業(yè)準(zhǔn)入與政策環(huán)境分析4.3 市場(chǎng)容量分析4.4 供需現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)4.5 目標(biāo)市場(chǎng)分析4.6 銷售渠道分析4.7 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5.0 寫字樓項(xiàng)目SWOT綜合分析5.1 優(yōu)勢(shì)分析5.2 弱勢(shì)分析5.3 機(jī)會(huì)分析5.4 威脅分析5.5 SWOT綜合分析6.0 寫字樓項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與實(shí)施計(jì)劃6.1 執(zhí)行戰(zhàn)略6.2 競(jìng)爭(zhēng)策略6.3 市場(chǎng)營(yíng)銷策略6.3.1 目標(biāo)市場(chǎng)定位6.3.2 定價(jià)策略6.3.3 渠道策略6.3.4 宣傳促銷策略6.3.5 整合傳播策略與措施6.3.6 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略6.3.7 客戶關(guān)系管理策略6.4 經(jīng)銷商培訓(xùn)與銷售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)6.5 公共關(guān)系與戰(zhàn)略結(jié)盟6.6 售后服務(wù)策略6.7 戰(zhàn)略合作伙伴7.0 寫字樓項(xiàng)目管理與人員計(jì)劃7.1 項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu)7.2 項(xiàng)目公司管理團(tuán)隊(duì)（管理層人員介紹或團(tuán)隊(duì)組建）7.3 管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)與完善7.4 人員招聘與寫字樓計(jì)劃7.5 人員管理制度與激勵(lì)機(jī)制7.6 項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)7.7 項(xiàng)目成本控制管理7.8 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃8.0 風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策8.1 寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析8.2 寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避8.2.1 政策規(guī)避方法8.2.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法8.2.3 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法8.2.4 人才風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法8.2.5 融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法9.0 投入估算與資金籌措9.1 項(xiàng)目融資需求與貸款方式9.2 項(xiàng)目資金使用計(jì)劃9.3 融資資金使用計(jì)劃9.4 資金合作方式及與資金償還保障9.5 退出機(jī)制10.0 寫字樓項(xiàng)目投資效益分析8.1 財(cái)務(wù)分析基本假設(shè)8.2 收入估算8.3 成本與稅金估算8.3.1 采購(gòu)與水、電、燃料等費(fèi)用8.3.2 工資及福利費(fèi)用8.3.3 折舊費(fèi)8.3.4 維修費(fèi)8.3.5 管理費(fèi)用8.3.6 銷售稅金等費(fèi)用8.3.7 稅率8.4 成本估算8.4.1 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用估算表8.4.2 銷售成本估算表8.4.3 付現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表8.4.4 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算表8.5 損益表與現(xiàn)金流量表估算8.6 重要財(cái)務(wù)指標(biāo)8.7 財(cái)務(wù)敏感性分析8.8 盈虧平衡分析8.8.1 盈虧平衡點(diǎn)8.8.2 盈虧平衡分析圖8.8.3 盈虧平衡分析結(jié)論8.