寶都大世界市場(chǎng)前期策劃全案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除寶都大世界市場(chǎng)前期策劃全案目錄第一章*概況31、基本情況32、城市總體發(fā)展規(guī)劃構(gòu).3-4第二章*商業(yè)情況.51、商業(yè)業(yè)態(tài).52、商業(yè)樓盤情況.63、商業(yè)消費(fèi)分析.74、*縣零售商業(yè)發(fā)展分析.8第三章地塊幾種定位的可行性分析.91、地塊概況.92、地塊SW分析.93、項(xiàng)目可能成功的業(yè)態(tài)定位及理由.9定位1：.10定位2：.11-12定位3：.13-14第四章項(xiàng)目準(zhǔn)確與提案背景.151、項(xiàng)目總定位.152、生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場(chǎng)的定義.153、對(duì)*生產(chǎn)資料市場(chǎng)的描述.16-17第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議181、規(guī)劃原則.182、建筑模式.183、房型設(shè)計(jì).184、配套標(biāo)準(zhǔn).185、道路規(guī)劃.18第六章項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式.191、項(xiàng)目的推廣模式.19-202、項(xiàng)目的推廣理念.21第七章項(xiàng)目投資效益分析.22第八章政府支持.23第一章*概況一、基本情況*縣東臨濰城、坊子、西界臨朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北與壽光接壤?？h境東西最大橫距40.9公里，南北最大縱距48.9公里，總面積1100公里，現(xiàn)12個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道，904個(gè)行政村，177747戶，總?cè)丝?96368人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約80000人。2005年,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值72.56億元,財(cái)政總收入6.09億元，地方財(cái)政收入3.52億元。二、城市總體發(fā)展規(guī)劃（重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)新城區(qū)及東北片工業(yè)區(qū)）1、城市性質(zhì)：在積極發(fā)展商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、信息咨詢、交通運(yùn)輸、郵電通訊、居民社會(huì)服務(wù)等新興行業(yè)的同時(shí)，將旅游、流通、交通作為重點(diǎn)，儔加快發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品為信托，從現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)和各方面條件出發(fā)，大力發(fā)展紡織化工、食品加工等勞動(dòng)密集型工業(yè)，在城市中留足旅游、商貿(mào)服務(wù)用地及工業(yè)用地。2、規(guī)劃期限：近期2004年至2010年，規(guī)劃人口20萬(wàn)；無(wú)期至2020年，規(guī)劃人口28萬(wàn)；遠(yuǎn)景至2050年，規(guī)劃人口40萬(wàn)。3、城市規(guī)模：2010年建設(shè)用地控制在24平方公里，規(guī)劃人口20萬(wàn)，人均建設(shè)用地120平方米，2020年城市建設(shè)用地控制在33.9平方公里，規(guī)劃人口28萬(wàn)，人均建設(shè)用地120平方米。4、城市用地發(fā)展方向：原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主； 5、城市總體布局結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)“一山一水，兩軸雙城”的空間布局特點(diǎn)?！耙簧健保阂怨律綖橹鞯娘L(fēng)景旅游區(qū)，“一水”：指環(huán)繞城區(qū)的水系及沿河綠帶，“兩軸”：是指貫穿城市南北的商業(yè)主軸線-新昌路，東西景觀軸線-新城街；“兩城”-指新城和老城。新昌路規(guī)劃如下：新昌路規(guī)劃圖第二章、*商業(yè)情況一、商業(yè)業(yè)態(tài)：目前*的商業(yè)業(yè)態(tài)主要百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達(dá)。*目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂(lè)佳超市、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。各業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引比重依次為：家樂(lè)佳、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。*現(xiàn)各商業(yè)街業(yè)態(tài)布圖如下：附件1：*商業(yè)街業(yè)態(tài)詳細(xì)統(tǒng)計(jì)二、商業(yè)樓盤情況目前*商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場(chǎng)（建設(shè)中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設(shè)中）。商業(yè)總建筑面積約：19萬(wàn)平方米，其中待開發(fā)面積約50000平方米?，F(xiàn)租售情況及原因分析：1、良性分析：A、*屬“四線”城市，但距地產(chǎn)投資熱潮的濰坊僅24公里，受濰坊投資熱的影響，投資意識(shí)開始萌芽。B、前期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤以溫州商城租售相對(duì)較好，原因?yàn)檎攸c(diǎn)招商引資項(xiàng)目，投資商為溫州人士，前期營(yíng)銷宣傳上引來(lái)部分溫州客戶前來(lái)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)?shù)赝顿Y受之影響。C、投資門檻較低，1800元/平方米起價(jià)。2、抗性分析A、商業(yè)運(yùn)作不成功，各商業(yè)項(xiàng)目中均無(wú)主力店支持，且無(wú)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)。B、開發(fā)面積過(guò)多，投資者受前期投資收益小的影響，不敢盲目投資。C、*整體消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，投資者多為企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，社會(huì)投資者較少。商業(yè)樓盤分布圖如下：（附件2：各商業(yè)樓盤調(diào)研統(tǒng)計(jì)表）三、商業(yè)消費(fèi)分析*縣居民收入有所增長(zhǎng)，生活水平得到明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查，2005年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費(fèi)性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂(lè)、文教及服務(wù)支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長(zhǎng)，生活水平的提高所占比重還會(huì)進(jìn)一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費(fèi)支出2275元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購(gòu)買力越來(lái)越強(qiáng)。*GDP增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)圖表：*商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)處于起步階段，且除家樂(lè)佳、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之*購(gòu)物環(huán)境的不理想，形成了*人對(duì)*的消費(fèi)排斥心理（同樣價(jià)位，同樣質(zhì)量的物品寧愿到濰坊去購(gòu)買，也不愿在*買），以到濰坊購(gòu)物為榮的心理。*消費(fèi)者異地消費(fèi)的原因分析如下：A、*目前無(wú)知名商業(yè)購(gòu)物業(yè)態(tài)，中低檔消費(fèi)及小宗消費(fèi)一般在*，而中檔及大宗消費(fèi)一般到濰坊、淄博等地進(jìn)行消費(fèi)；B、長(zhǎng)期無(wú)知名度較高的購(gòu)物消費(fèi)地形成了只認(rèn)濰坊等大城市的購(gòu)物習(xí)慣；C、大城市的消費(fèi)選擇機(jī)會(huì)較多也是一個(gè)原因。因此，*的商業(yè)消費(fèi)需要引導(dǎo)，首先是購(gòu)物環(huán)境的改變，其次是知名度的提高。四、*縣零售商業(yè)發(fā)展分析1、目前零售商圈為以新昌路/利民街為商圈中心點(diǎn)的半徑為1.5公里商圈。2、隨著*新昌路、利民街、方山路等城市街區(qū)規(guī)劃，目前新昌路、利民街的經(jīng)營(yíng)戶向商業(yè)步行街、城市假日廣場(chǎng)、新昌商場(chǎng)、溫州商城分流。3、*專業(yè)市場(chǎng)及與家和汽車相關(guān)的生活配套市場(chǎng)目前除中庭景苑規(guī)劃5萬(wàn)余平方米的汽摩銷售市場(chǎng)外，還未出現(xiàn)其他專業(yè)市場(chǎng)。4、*居民零售消費(fèi)場(chǎng)所為：家樂(lè)佳超市、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、商業(yè)步行街、世紀(jì)美聯(lián)。居民消費(fèi)場(chǎng)所示圖如下：第三章、項(xiàng)目幾種定位的可行性分析一、地塊概況地塊位于*縣待規(guī)劃的方山路與利民街交口東北側(cè)，總占地約64畝，地塊南北呈d字型，目前地上附著物為東南村大修廠及東田村征地時(shí)建設(shè)的沿利民街和方山路門頭房約32間，建筑面積約3000平方米。二、地塊SW分析A、S（優(yōu)勢(shì)）：北臨309國(guó)道，西挨規(guī)劃中的方山路，東為大沂路，南通規(guī)劃中的寶通街，交通優(yōu)勢(shì)明顯；*城市規(guī)劃為以利民街和新昌路為中心點(diǎn)向南向東發(fā)展，地塊處于規(guī)劃中的利民街和方山路交口，屬于待發(fā)展的半成熟地塊；項(xiàng)目周邊以五金、建材、機(jī)電、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、汽修汽配、摩配等為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種，且在*縣城屬于消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)區(qū)域；項(xiàng)目距中心商圈距離為1公里，且周邊1公里半徑居住區(qū)域人口約為1萬(wàn)余人，易形成零售購(gòu)買群體；項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)店鋪房屋陳舊，結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)不相配，經(jīng)營(yíng)戶盼望有規(guī)模化、集中化的專業(yè)市場(chǎng)；*長(zhǎng)期以來(lái)無(wú)正規(guī)的專業(yè)市場(chǎng)，消費(fèi)者及經(jīng)營(yíng)戶希望集中經(jīng)營(yíng)，形成品牌。B、W（劣勢(shì)）：*縣城市發(fā)展速度較慢，地塊在市民心目中是臟亂差區(qū)域。*的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題影響了諸如藍(lán)寶石花園、商業(yè)步行街等項(xiàng)目，且部分房產(chǎn)的自營(yíng)戶對(duì)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的合理性擔(dān)心；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戶擔(dān)心拆遷后的回遷時(shí)間內(nèi)無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，影響生意。項(xiàng)目地塊呈d字型，沿街部分建設(shè)相對(duì)減少，建設(shè)規(guī)劃受影響；*的投資消費(fèi)意識(shí)較淡薄，租金較低，銷售在一定程度上將受到較大影響。*投資消費(fèi)意識(shí)處于低潮階段，且目前為目尚無(wú)運(yùn)作成功的商業(yè)項(xiàng)目，使部分投資者的投資利益未能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上影響了本項(xiàng)目的投資消費(fèi)。三、項(xiàng)目可能成功的業(yè)態(tài)定位及理由序號(hào)定位機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)備注1日常消費(fèi)零售業(yè)態(tài)1、*商業(yè)業(yè)態(tài)及結(jié)構(gòu)層次有待于改善；2、商業(yè)主街改造，300余經(jīng)營(yíng)戶面臨二次選址。1、*的商業(yè)開發(fā)面積已飽合；2、本項(xiàng)目的地段不屬于核心商圈，項(xiàng)目周邊2萬(wàn)人口不能支持4.5萬(wàn)商業(yè)零售面積；3、人均消費(fèi)性支出5639元，消費(fèi)力較弱。 地段及人口屬不可控因素，因此，成功機(jī)率在40%以下。2住宅底商1、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房形勢(shì)明顯；2、項(xiàng)目周邊小范圍無(wú)住宅樓盤。1、項(xiàng)目地段不是理想居住區(qū)域；1、 1、地塊價(jià)格相對(duì)較高，但住宅售價(jià)不高；2、 2、方山路最新規(guī)劃，不允許沿街普通商業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)率為40%以下，但利潤(rùn)較少。3生產(chǎn)資料市場(chǎng)1、市場(chǎng)空白，符合本業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)雜亂，影響市政發(fā)展；2、市政規(guī)劃可為項(xiàng)目帶來(lái)置業(yè)戶；3、地塊優(yōu)勢(shì)1、現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)操作不成功，使投資市場(chǎng)疲軟；2、符合定位的現(xiàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本較低，相對(duì)本項(xiàng)目置業(yè)門檻較高；風(fēng)險(xiǎn)的可控因素大于不可控因素，成功機(jī)率在65%以上。三種定位詳細(xì)分析如下：定位一：日常消費(fèi)品零售業(yè)態(tài)，建筑模式為賣場(chǎng)步行街定位理由：消費(fèi)品零售額占整個(gè)消費(fèi)需求的60%以上，因此吃與穿永遠(yuǎn)是社會(huì)消費(fèi)的主流。成功分析：*的零售商業(yè)欠發(fā)達(dá)，目前無(wú)百貨、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)。*人均GDP2005年為14678元(按現(xiàn)行匯率折算為1775美元)，市區(qū)人口為約80000人，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費(fèi)性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂(lè)、文教及服務(wù)支出1312元，按照城市商業(yè)發(fā)展慣例，*的商業(yè)開發(fā)飽和面積為64000平方米，商品零售面積需求量為20.8萬(wàn)平方米，而現(xiàn)在*的商業(yè)開發(fā)面積約13萬(wàn)平方米，未來(lái)1年內(nèi)商業(yè)開發(fā)面積將達(dá)至20萬(wàn)平方米，商業(yè)開發(fā)已飽合，但*的商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次參差不齊（詳見(jiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖），說(shuō)明*的商業(yè)開發(fā)仍存在一定空間；*商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積約為7.868萬(wàn)平方米，說(shuō)明*的商業(yè)零售消費(fèi)存在較大空間。目前*的消費(fèi)檔次較低，商業(yè)機(jī)會(huì)來(lái)自于：1、目前存在的商業(yè)檔次較低，無(wú)百貨、主題商場(chǎng)等中高檔業(yè)態(tài)；2、開發(fā)的13萬(wàn)平方米的商業(yè)，招商及經(jīng)營(yíng)均不成功，項(xiàng)目可在操作上控制風(fēng)險(xiǎn)；3、商業(yè)主街新昌路及利民街改造，使300多個(gè)經(jīng)營(yíng)戶面臨二次選址經(jīng)營(yíng)。失敗的理由：1、2004年*的人均可支配收入7538元，日常消費(fèi)品商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)飽合，消費(fèi)支持力較弱；2、長(zhǎng)期形成的本地消費(fèi)排斥的心理，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；3、*房產(chǎn)投資消費(fèi)意識(shí)淡薄，且由于城市假日廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、溫州商城等項(xiàng)目的運(yùn)作不成功，使得消費(fèi)意識(shí)受挫。4、項(xiàng)目位于城東，屬城市稍偏區(qū)域，周邊固定人群約2萬(wàn)人，不是核心商圈，不能支持4萬(wàn)余平方米的零售商業(yè)。5、新昌路、利民街等街道改造的客戶被分散至現(xiàn)房商業(yè)步行街、假日廣場(chǎng)、溫州商城、新昌商場(chǎng)等。綜合分析：地段決定定位，此定位成功機(jī)率在40%以下，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。定位二：住宅為主少量底商定位理由：據(jù)調(diào)查，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費(fèi)性支出5639元，其中人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長(zhǎng)，生活水平的提高所占比重還會(huì)進(jìn)一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費(fèi)支出2275元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購(gòu)買力越來(lái)越強(qiáng)。*房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)圖：各住宅樓盤的分布（現(xiàn)做）此定位成功的理由：1、*縣新一輪總體規(guī)劃萬(wàn)戶農(nóng)民進(jìn)城的政策，必然使住宅地產(chǎn)增加；2、縣城建成了科技工業(yè)園，并有幾十家企業(yè)入駐園區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用穸枷Ｍ纳颇壳暗木幼…h(huán)境，對(duì)住宅的需求迫切。目前政府對(duì)科技工業(yè)園區(qū)沒(méi)有安排居住用地，隨著園區(qū)的建設(shè)發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口將進(jìn)一步增加，住宅需求較大。3、從住宅地產(chǎn)的發(fā)展太勢(shì)圖看出，本區(qū)域1公里范圍內(nèi)無(wú)住宅樓盤。此定位失敗的理由：1、政府對(duì)方山路規(guī)劃沿路兩側(cè)不允許建設(shè)沿街商鋪，項(xiàng)目利潤(rùn)將減少；且此區(qū)域?qū)τ?來(lái)講屬于偏、臟、亂區(qū)域，對(duì)購(gòu)房者的吸引力不強(qiáng)；2、項(xiàng)目地塊兩面沿街，且過(guò)往車輛較多；加之北臨膠濟(jì)鐵路錢，嗓音較大，將直接導(dǎo)致售價(jià)不高，銷售力不暢。3、目前項(xiàng)目沿方山路和利民街段有共43個(gè)經(jīng)營(yíng)戶，且有2/3為自有房，拆遷、補(bǔ)償難度較大。4、項(xiàng)目目前無(wú)地下管網(wǎng)，不知政府何時(shí)將地下管網(wǎng)完善，影響項(xiàng)目建設(shè)。5、利潤(rùn)測(cè)算：基本指標(biāo)1、 1、土地面積：84畝，55300平方米；2、 2、容積率：1.2；3、 3、總建筑面積：66360平方米，其中商鋪：3000平方米，住宅：63360平方米。預(yù)計(jì)銷售收入：商業(yè)部分：3000平方米*3000元/平方米900萬(wàn)元住宅部分：63360平方米*1550元/平方米9820億元合計(jì)：10720億元成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/平方米）總成本（萬(wàn)元）備注1樓面地價(jià)600 3318按48萬(wàn)/畝2設(shè)計(jì)、管理費(fèi)30166設(shè)計(jì)15，勘察5，監(jiān)理83配套費(fèi)804404建安成本70038505室內(nèi)外總體301666后期配套301667資金成本803602千萬(wàn)，6%、期限為3年計(jì)8銷售費(fèi)用48322總銷售額的3%9稅費(fèi)129858總銷售額的8%10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1066.411合計(jì)9712.4利潤(rùn)預(yù)測(cè)：1千萬(wàn)備注：1、土地價(jià)格過(guò)高，而*房地產(chǎn)價(jià)格漲幅不容樂(lè)觀；2、 2、分兩期開發(fā)，周期長(zhǎng)、利潤(rùn)過(guò)少。定位三：專業(yè)市場(chǎng)（二層建筑、商業(yè)步行街模式，業(yè)態(tài)上以五金、機(jī)電、汽修汽配、摩修摩配、農(nóng)資批發(fā)為主）定位的理由：1、*縣城無(wú)此類專業(yè)市場(chǎng)，按照國(guó)內(nèi)城市發(fā)展的規(guī)律和城市消費(fèi)需求來(lái)看，國(guó)內(nèi)70%以上的城市有自己的能夠滿足居民生產(chǎn)、生活需求的專業(yè)市場(chǎng)，且此類市場(chǎng)能夠較大程度上推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。此定位填補(bǔ)了*專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的空白。2、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民的收入增加，居民對(duì)生活質(zhì)量的需求進(jìn)一步提高，因此無(wú)論是消費(fèi)者還是與此類定位相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者，迫切需求有專業(yè)的市場(chǎng)。3、項(xiàng)目周邊現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)符合就地改造商業(yè)操作沿方山路、利民街、站前街目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)種為：五金機(jī)電、建材、汽摩修（配）、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料（塑料薄膜）等，共300個(gè)經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)面積約30000余平方米。此定位成功的理由：1、*縣規(guī)劃改造道路包括：方山路、站前街。據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目周邊，即轉(zhuǎn)盤向東利民街兩側(cè)和轉(zhuǎn)盤北方山路上共有汽修配、摩修配、五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)戶126個(gè)。方山路為*縣城規(guī)劃重點(diǎn)道路，沿街經(jīng)營(yíng)戶70%以上屬于規(guī)劃拆遷范圍，基本解決了汽摩修配的招商問(wèn)題。2、站前街兩側(cè)共有裝飾材料、五金、建材、農(nóng)資等經(jīng)營(yíng)戶74個(gè)，站前街也屬改造范圍，通過(guò)政府引導(dǎo)也能成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)客戶。3、汽修配、摩修配經(jīng)營(yíng)戶年利潤(rùn)在520萬(wàn)之間，且有20戶以上經(jīng)營(yíng)年限在8年以上，積累了大量資金；另，裝飾材料、五金經(jīng)營(yíng)戶年利潤(rùn)為3-10萬(wàn)之間，且有10余戶經(jīng)營(yíng)年限在3年以上，有著較強(qiáng)的購(gòu)買力。此定位風(fēng)險(xiǎn)在于：1、項(xiàng)目定位的各業(yè)態(tài)目前租金范圍：0.160.8元/平方米/天，15%以上租金為0.5元/平方米/天以下，另有1/3屬自的房產(chǎn)。低廉的租金及自有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶成為項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)避免：A、通過(guò)與政府對(duì)城區(qū)的改造規(guī)劃結(jié)合，獲得政府支持，對(duì)占道經(jīng)營(yíng)，影響市容市貌及城市規(guī)劃的符合本市場(chǎng)的業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶引導(dǎo)至本市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。B、目前此類經(jīng)營(yíng)戶的租金雖然不高，但所交納的稅費(fèi)較租金較高，通過(guò)獲得政府的支持，對(duì)進(jìn)駐本市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶在稅費(fèi)上減免，將能夠吸引租賃經(jīng)營(yíng)戶。2、*投資市場(chǎng)低潮，目前*投資經(jīng)營(yíng)戶60%以上為行政、企事業(yè)單位人士，而*的商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)H有溫州商城目前初步見(jiàn)到效益，這一現(xiàn)象將大大影響投資者的投資信心；風(fēng)險(xiǎn)避免：A、樹立項(xiàng)目的形象品牌及政府支持，增加消費(fèi)者的投資信心；（可控因素）B、降低置業(yè)門檻，努力招商，減少投資者投資風(fēng)險(xiǎn)；（可控因素）C、通過(guò)3年后120%價(jià)格回購(gòu)等營(yíng)銷操作，消除消費(fèi)者投資顧慮（可控因素）。3、來(lái)自項(xiàng)目運(yùn)作模式及項(xiàng)目品牌的建立；（可控因素）4、政府對(duì)利民街、站前街、方山路的規(guī)劃實(shí)施時(shí)間能否與項(xiàng)目操作吻合；（不可控因素）5、*縣城距豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng)12公里，半小時(shí)車程，消費(fèi)者長(zhǎng)期形成的排斥*中高及大批消費(fèi)的習(xí)慣將成為影響投資及經(jīng)營(yíng)戶的置業(yè)信心。風(fēng)險(xiǎn)避免：通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷操作隊(duì)伍，樹立良好的形象品牌，引導(dǎo)消費(fèi)（可控因素，但時(shí)間較長(zhǎng)）。綜合分析：1、項(xiàng)目占地85畝，建筑面積約為45000平方米，計(jì)約650套商鋪（按70平米/套）。2、*縣區(qū)內(nèi)共有與此定位相符的經(jīng)營(yíng)戶約400個(gè)，按40%的購(gòu)買率，單價(jià)按2800元/平方米計(jì)，共120個(gè)購(gòu)買戶，回籠資金約3100萬(wàn)元，另投資戶按100戶計(jì)，回籠資金約1960萬(wàn)元，合計(jì)約5060萬(wàn)元。3、目前*的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶按75%的租售率進(jìn)駐項(xiàng)目，將有300經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，另可通過(guò)發(fā)展縣級(jí)代理及到濰坊區(qū)域進(jìn)行招商，按照現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶的35%計(jì)，將有100經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐；市場(chǎng)超前預(yù)計(jì)面積最多為規(guī)劃面積的20%，計(jì)為9000平方米（約128套）；即按照目前的規(guī)劃，未來(lái)3年內(nèi)市場(chǎng)將有122套空置。2、通過(guò)政府城市規(guī)劃與項(xiàng)目拆遷的經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，能夠解決市場(chǎng)招商的問(wèn)題，保證了的啟動(dòng)。3、通過(guò)派生經(jīng)營(yíng)與投資客戶，能夠保證項(xiàng)目的利潤(rùn)。第四章、項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位及背景一、項(xiàng)目總定位市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位為：以汽修配、摩修配、五金機(jī)電、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等為主的生產(chǎn)資料批發(fā)零售市場(chǎng)。二、生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場(chǎng)的定義1、生產(chǎn)資料：人們從事物質(zhì)資料生產(chǎn)所必需的一切物質(zhì)條件，即勞動(dòng)資料和勞動(dòng)對(duì)象的總和。包括土地、機(jī)器、設(shè)備、廠房、工具、燃料、原材料、輔助材料等。2、生產(chǎn)資料市場(chǎng)：生產(chǎn)資料市場(chǎng)是組織供、需單位集中進(jìn)行生產(chǎn)資料商品交易活動(dòng)并提供咨詢服務(wù)和管理的場(chǎng)所或交易中心。生產(chǎn)資料市場(chǎng)在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場(chǎng)運(yùn)作得愈是有效率，社會(huì)再生產(chǎn)的運(yùn)行就愈是順暢。包括專營(yíng)和經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)資料的公司兼營(yíng)的市場(chǎng)，但不包括一次性交易會(huì)。生產(chǎn)資料市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)滿足生產(chǎn)需要的原材料、燃料、工具設(shè)備、儀器儀表、交通運(yùn)輸工具等生產(chǎn)資料。3、目前*縣生產(chǎn)資料業(yè)態(tài)種類、營(yíng)業(yè)面積、單店經(jīng)營(yíng)面積范圍如下表：序號(hào)業(yè)態(tài)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積體量統(tǒng)計(jì)備注1汽修配、摩修配30-200平方米，僅配件經(jīng)營(yíng)面積單層為30-70平方米，修理車間為80平方米左右103家主要為各類汽車、農(nóng)用車、摩托車配件，不包括修理車間。2裝飾材料75250平方米30家板材、成品裝飾材料、地板，經(jīng)營(yíng)攤位前有長(zhǎng)5米，寬10米的攤點(diǎn)，供擺放板材等。3五金、機(jī)電30-98平方米38家小五金、取暖設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、等4農(nóng)資50-80平方米，但需要經(jīng)營(yíng)面積2-3倍的倉(cāng)庫(kù)15家農(nóng)膜、鋼（鐵）絲、塑料制品、種子、農(nóng)藥批發(fā)等5汽飾、家飾80-200平方米，洗車車間28家汽車燈、汽車內(nèi)裝飾品、家庭裝飾布藝術(shù)、窗簾小商品6燈具45-87平方米5家三、對(duì)*生產(chǎn)資料市場(chǎng)的描述*生產(chǎn)資料市場(chǎng)是組織供、需單位集中進(jìn)行汽修配、摩修配、五金機(jī)電、裝飾材料、農(nóng)資產(chǎn)品等生產(chǎn)資料商品交易活動(dòng)并提供咨詢服務(wù)和管理的場(chǎng)所或交易中心。目前生產(chǎn)資料市場(chǎng)在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場(chǎng)運(yùn)作得愈是有效率，社會(huì)再生產(chǎn)的運(yùn)行就愈是順暢。*生產(chǎn)資料市場(chǎng)開成后，可在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上的業(yè)種如下：第一類：是以滿足現(xiàn)代代步工具的生產(chǎn)資料，有汽配摩配類，包括各種汽車配件，摩托車配件等；第二類：是以滿足現(xiàn)代家庭裝修裝飾的生產(chǎn)資料，有板材類、建材類、五金類、機(jī)電類、陶瓷類、地板類、潔具類等；第三類：是以滿足農(nóng)業(yè)需求的生產(chǎn)資料：有塑料制品類、地膜類、農(nóng)作物種子、化肥、農(nóng)藥類等。*生產(chǎn)資料市場(chǎng)地處*縣規(guī)劃建設(shè)的景觀道-方山路與商業(yè)街利民街交口，南臨利民街，西方山路，北臨309國(guó)道，東接為大沂路，交通便捷。與昌盛物流中心僅2公里，將形成批發(fā)物流互通的態(tài)勢(shì)是開發(fā)建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)的理想地段。項(xiàng)目提出背景自2005年始，*縣的城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了很大的變化。隨著縣城的建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城區(qū)居民不斷增加，尤其是縣城科技工業(yè)園的建成，來(lái)園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達(dá)幾十家，他們的到來(lái)不僅可大大加快*縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，同時(shí)還可帶到*縣的就業(yè)及再就業(yè)工程，使城區(qū)人口數(shù)時(shí)進(jìn)一步增加。城市功能隨著商業(yè)步行街、假日廣場(chǎng)、溫州商城等項(xiàng)目的運(yùn)作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居住環(huán)境改善的提高相對(duì)緩慢，與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng)。*縣目前的商業(yè)形態(tài)，還屬于較低級(jí)的集市型、零散型模式，這在相當(dāng)程度上阻礙了*人融入嶄新的現(xiàn)代生活方式。目前*的汽修汽配、摩修摩配集、五金機(jī)電、裝修裝飾、農(nóng)資等分散在市區(qū)各個(gè)街道，占道經(jīng)營(yíng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境臟、亂差，既不能滿足居是消費(fèi)需要，更影響城市的面貌與規(guī)劃，建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積5.5萬(wàn)余平方米，商業(yè)建筑面積4.4萬(wàn)余平方米，項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集汽配汽配、摩修摩配、五金機(jī)電、裝飾建材以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化生產(chǎn)資料市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益1、社會(huì)效益A、項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和*縣城市發(fā)展規(guī)劃B、對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件C、*素有“建材之鄉(xiāng)”，項(xiàng)目的建設(shè)可帶動(dòng)*市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、經(jīng)濟(jì)效益市場(chǎng)建成后，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1500萬(wàn)元；市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)后，將為社會(huì)提供2000余個(gè)就業(yè)崗位，可實(shí)現(xiàn)年交易額3億元人民幣，將實(shí)現(xiàn)年利稅1000余萬(wàn)元；市場(chǎng)的建設(shè)可為土地方提供可觀的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使土地方獲益。市場(chǎng)預(yù)測(cè)：目前按人均不足8平方米為困難住戶的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，*縣現(xiàn)有無(wú)房戶、擁擠戶和居住困難戶主5000多戶。同時(shí)，還有近30萬(wàn)平方米的危房、簡(jiǎn)易房急需改選重建。另?yè)?jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市人口的急劇增長(zhǎng)，每年城區(qū)新增加住房戶口1000多戶，舊城區(qū)的改造也將導(dǎo)致一批拆遷戶進(jìn)行異地安置，使本來(lái)就很緊張的住房供求矛盾更加嚴(yán)峻。*現(xiàn)有果蔬基地50萬(wàn)畝,年產(chǎn)12億公斤,主要有西瓜、蘋果、草莓、芋頭、蘆筍等幾十個(gè)品種,擁有凱盛食品、永強(qiáng)食品等蔬菜加工企業(yè)35家,年加工蔬菜64萬(wàn)噸。另外，*擁有*順達(dá)水泥有限公司、樂(lè)化鋁塑復(fù)合板等建材企業(yè)近100家，主要生產(chǎn)水泥、板材、大理石等20多種產(chǎn)品,其中水泥生產(chǎn)能力達(dá)50多萬(wàn)噸，素有“建材之鄉(xiāng)”之稱。住房建設(shè)的增加，必然引起住房環(huán)境的改善和建材的需求加大，五金建材、裝飾材料市場(chǎng)的需求有著廣闊的需求市場(chǎng)；而作為全國(guó)果疏基地，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的需求將持續(xù)增加。預(yù)計(jì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)三至五年內(nèi)，將徹底改變*人排斥*消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣，商務(wù)中心建成后，具有拉動(dòng)人流、物流、資金流的能力，其商業(yè)升值空間不可估量。第五章、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議一、規(guī)劃原則1、 1、根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)體量和需求面積情況進(jìn)行規(guī)劃（附：現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)表）現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)表序號(hào)業(yè)態(tài)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積體量統(tǒng)計(jì)所需面積（市場(chǎng)超前建筑按現(xiàn)有面積的20%計(jì)）1汽修配、摩修配30-200平方米，僅配件經(jīng)營(yíng)面積單層為30-70平方米，修理車間為80平方米左右103個(gè)經(jīng)營(yíng)戶10000+200012000平方米2裝飾材料75250平方米30家3600+7204320平方米3五金、機(jī)電30-98平方米38家2660+5324192平方米4農(nóng)資50-80平方米，但需要經(jīng)營(yíng)面積2-3倍的倉(cāng)庫(kù)15家900+1801080平方米5汽飾、家飾80-200平方米，洗車車間28家3360+6721334平方米6燈具45-87平方米5家360平方米備注1、派生的經(jīng)營(yíng)戶包括目前現(xiàn)有業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶的20%，另外還有目前*市場(chǎng)空白，但有著市場(chǎng)需求空間的業(yè)態(tài)（陶瓷、潔具、衛(wèi)浴設(shè)備、地板等），此類業(yè)態(tài)超前建筑面積按同類經(jīng)營(yíng)面積的40-50%計(jì)，即有2150平方米。2、其它市場(chǎng)輔助業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)面積為市場(chǎng)總建筑面積的8-10%，即3000平方米。2、商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)分的原則是：A、業(yè)態(tài)相近原則：即，符合同一類消費(fèi)的業(yè)種就近規(guī)劃；B、業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則：即，消費(fèi)者購(gòu)物的便利性，各業(yè)態(tài)要按消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃組合。根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)細(xì)分的兩大原則和*目前生產(chǎn)資料經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，認(rèn)為，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃為：二、建筑模式商業(yè)兩層結(jié)構(gòu)，步行街建筑模式。兩層商鋪之上為四層住宅。分為五金機(jī)電街，裝飾材料街，汽配摩配街，農(nóng)資街，汽修、摩修車間。三、房型設(shè)計(jì)框架結(jié)構(gòu)，單套面積為30-80平方米，開間不小于3.5米。四、配套標(biāo)準(zhǔn)解決取暖問(wèn)題，寬帶、電話、有線電視插口。地面鋪地面磚，玻璃門和防盜門，每戶要有獨(dú)立的衛(wèi)生間。預(yù)留空調(diào)位。另：市場(chǎng)外觀要新艷，醒目，市場(chǎng)要有地標(biāo)性建筑。住宅部分地面處理，衛(wèi)生間，廚房鋪地面，墻面刮膩?zhàn)?，其他毛坯。五、道路?guī)劃汽配、摩配街：街寬為6-8米；五金機(jī)電街：街寬為6-8米；裝飾材料街：街寬為10-12米；農(nóng)資街：街寬為10-12米；另可規(guī)劃2000-3000平方米的汽修、摩修車間。第六章項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式一、項(xiàng)目的推廣模式商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)的，其次才為地產(chǎn)；因此，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心部分。因此，本項(xiàng)目的推廣理念是：在詳盡、科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行準(zhǔn)確分析與業(yè)態(tài)細(xì)分，將后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)融入到市場(chǎng)的前期規(guī)劃中。即，將徹底拋除只做地產(chǎn)不做商業(yè)的短期獲利的不負(fù)責(zé)行為，細(xì)致做好每一個(gè)運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)。項(xiàng)目推廣流程如下：項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)的運(yùn)作模式/程序“*生產(chǎn)資料市場(chǎng)”項(xiàng)目的規(guī)劃開發(fā)運(yùn)作模式/程序簡(jiǎn)述如下：1、市場(chǎng)調(diào)研編寫市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃及詳細(xì)的調(diào)研表格，針對(duì)定位的各業(yè)態(tài)進(jìn)行普調(diào)?！疽淹瓿身?xiàng)目的前期定位調(diào)研，近期將組織進(jìn)行業(yè)種細(xì)分調(diào)研。】2、調(diào)研結(jié)果分析組織專家對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析【邀請(qǐng)有關(guān)投資決策、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)地產(chǎn)專家進(jìn)行分析論證?！?、確定定位與市場(chǎng)細(xì)分通過(guò)對(duì)調(diào)研結(jié)果的論證，確定項(xiàng)目的總定位與市場(chǎng)細(xì)分定位4、引爆“輿論”，市場(chǎng)預(yù)熱舉行各項(xiàng)營(yíng)銷推廣活動(dòng)，預(yù)熱市場(chǎng)，引起消費(fèi)者關(guān)注?！九c政府有關(guān)部門、濰坊各媒體進(jìn)行聯(lián)合進(jìn)行宣傳推廣?！?、政策優(yōu)勢(shì)，營(yíng)銷推廣，聚集客戶通過(guò)優(yōu)惠的招商和銷售政策，以及科學(xué)細(xì)致的營(yíng)銷推廣工作，聚集客戶。【在輿論“引爆”的基礎(chǔ)上，不失時(shí)機(jī)聚集與市場(chǎng)定位相同的各商業(yè)業(yè)態(tài)。】6、組織構(gòu)架組建多元投資結(jié)構(gòu)的股份制公司【組建“項(xiàng)目籌建指揮部、技術(shù)決策部、公關(guān)聯(lián)絡(luò)部、工程開發(fā)部、營(yíng)銷推廣部、綜合行政部等機(jī)構(gòu)?！?、全息營(yíng)運(yùn)在成功招商的基礎(chǔ)上，全面啟動(dòng)和實(shí)施項(xiàng)目的綜合開發(fā)與后期市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)【建議在濰坊設(shè)立籌建指揮部，分門別類組建作業(yè)班子，全方位投入各個(gè)工程作業(yè)面的實(shí)質(zhì)性運(yùn)行?！宽?xiàng)目規(guī)劃開發(fā)的運(yùn)作程序（流程）市場(chǎng)調(diào)研（調(diào)研計(jì)劃書）調(diào)研結(jié)果分析（可行性論證）市場(chǎng)定位與細(xì)分（業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)細(xì)分）分）引爆輿論（市場(chǎng)預(yù)熱）營(yíng)銷推廣（政策營(yíng)銷） 全息營(yíng)運(yùn)（實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)運(yùn)作）組織架構(gòu)分門別類組建作業(yè)班子組全息運(yùn)營(yíng)組建后期運(yùn)營(yíng)班子，開始運(yùn)營(yíng)二、項(xiàng)目的推廣理念1、客戶分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，把營(yíng)銷對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。A、隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來(lái)的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者a、投資者：1、*、濰坊等周邊區(qū)域的商鋪投資者；2、看好本區(qū)域生產(chǎn)資料市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；b、經(jīng)營(yíng)者：1、經(jīng)營(yíng)五金機(jī)電、汽配摩配、裝飾材料、農(nóng)資等的加盟者或自營(yíng)者；2、看好本區(qū)域汽修汽配、摩修摩配、裝飾材料、五金建材、機(jī)電業(yè)發(fā)展前景的派生經(jīng)營(yíng)者。2、營(yíng)銷推廣理念*屬于四線城市，因商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，因此長(zhǎng)期形成了消費(fèi)者外地投資、外地消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣；另一方面，消費(fèi)者對(duì)政府的依賴性依然較重，政府所提供的信息將是消費(fèi)的一個(gè)方向，同時(shí)，按照目前居民的消費(fèi)習(xí)慣，在營(yíng)銷宣傳上可借助于公司的上海品牌，引導(dǎo)消費(fèi)。*地消費(fèi)者對(duì)住房的理性消費(fèi)沒(méi)有形成，感性消費(fèi)很強(qiáng)，攀比成風(fēng)嚴(yán)重，因此通過(guò)創(chuàng)造市場(chǎng)引導(dǎo)消費(fèi)，是本項(xiàng)目的推廣理念。另外，*和大多四線城市一樣，存在人口外流，資金回流的現(xiàn)象。特別是春節(jié)期間，是大量現(xiàn)金流回當(dāng)?shù)氐臅r(shí)候，因此，如果條件允許，盡是選擇在這段時(shí)間開始營(yíng)銷，加大宣傳推廣力度，抓住大城市打工的人認(rèn)為家里的商鋪單價(jià)便宜的心理，往往能收到不菲的成效。商業(yè)項(xiàng)目首先要給經(jīng)營(yíng)戶以經(jīng)營(yíng)的保障，即：讓經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為到該市場(chǎng)前來(lái)經(jīng)營(yíng)將是唯一和最理想的選擇，能夠?qū)崿F(xiàn)更多的利潤(rùn)。因此：首先，市場(chǎng)的宏觀發(fā)展規(guī)劃的描述及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題將成為經(jīng)營(yíng)戶最為關(guān)注的問(wèn)題；其次，經(jīng)營(yíng)戶關(guān)心的是前期市場(chǎng)啟動(dòng)的問(wèn)題，即能不能將*大部分同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶集中于市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；第三，經(jīng)營(yíng)戶關(guān)心的是有沒(méi)有能力進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題；第四，*屬于四線城市，同類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)尚處于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式階段，價(jià)格戰(zhàn)成為競(jìng)爭(zhēng)的主要方式。在營(yíng)銷中解決了以上四個(gè)問(wèn)題，項(xiàng)目的推廣也就成功了。附件3項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣思路第六章、項(xiàng)目投資效益分析基本指標(biāo)1、 1、土地面積：83畝，55300平方米；2、 2、容積率：0.8；容積率最大可能地增加至最大限度。3、 3、建筑面積：4.4萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)銷售收入商業(yè)：4.4萬(wàn)平方米*2800元/平方米1.23億元倉(cāng)庫(kù)：待定、不計(jì)?？偸杖耄?.23億元。成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/平方米）總成本（萬(wàn)元）備注1樓面地價(jià)8473727按48萬(wàn)/畝2前期開發(fā)費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理30132設(shè)計(jì)15，勘察5，監(jiān)理8配套費(fèi)80352盡量減免至80以下4建安成本80035205室內(nèi)外總體30132道路、圍墻6后期配套30132水、電、暖、智能化7資金成本803602千萬(wàn)6%期限為3年計(jì)8銷售費(fèi)用84369總銷售額的3%9稅費(fèi)224984總銷售額的8%10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)104411合計(jì)9752（單位成本：2217元/平方米）利潤(rùn)預(yù)測(cè)：1、總收入：1.23億元2、總成本：2217萬(wàn)元3、預(yù)計(jì)利潤(rùn)：2548萬(wàn)元。備注：1、建筑面積盡量增加；2、可減免事項(xiàng)爭(zhēng)取減少最低值（建安+配套費(fèi)+稅費(fèi)共計(jì)減少150元以上。）3、成本盡量控制在2100元以下。4、可降低的項(xiàng)目為顏色標(biāo)注部分：附4：項(xiàng)目敏感性分析第七章、政府支持1、為繁榮市場(chǎng)，項(xiàng)目建成前，政府成立由國(guó)土、規(guī)劃、工商、城管、公安等部門聯(lián)合工作組，協(xié)調(diào)拆遷事宜，地塊實(shí)現(xiàn)“三通一平”；市場(chǎng)建成后，將站前街、方山路、利民街占道經(jīng)營(yíng)、影響市容市貌的攤點(diǎn)請(qǐng)政府給予取締，引導(dǎo)至本市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；2、對(duì)進(jìn)駐*生產(chǎn)資料市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)所得稅和營(yíng)業(yè)稅5年地方留成部分全額退還；3、對(duì)進(jìn)駐*生產(chǎn)資料市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶免5年以上工商管理費(fèi)；4、項(xiàng)目建設(shè)的各類配套費(fèi)、手續(xù)費(fèi)全免；5、項(xiàng)目土地價(jià)款：按底于36萬(wàn)/畝執(zhí)行；6、教育部門對(duì)進(jìn)駐*生產(chǎn)資料市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者的子女入托、入學(xué)就近安排或優(yōu)先安排進(jìn)入知名學(xué)校，有關(guān)規(guī)費(fèi)與城鎮(zhèn)居民同等待遇；7、市場(chǎng)重點(diǎn)管理，允許邊開展邊營(yíng)業(yè)，邊辦理有關(guān)手續(xù)，辦理證照只收取工本費(fèi)并實(shí)行“一站式收費(fèi)”；8、辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，在辦理各種證照除收取工本費(fèi)和代國(guó)家、省、市收取的行政事業(yè)性收費(fèi)以外，免收其他行政事業(yè)性收費(fèi)；9、所需的水、電、氣、熱、運(yùn)輸、通訊條件等，有關(guān)部門優(yōu)先安排，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本地企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；10、政府不再審批與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位相同的市場(chǎng)；11、優(yōu)惠政策的兌現(xiàn)，由縣政府指定部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、國(guó)土、公安等部門負(fù)責(zé)辦理兌現(xiàn)。附件1各街商業(yè)統(tǒng)計(jì)序號(hào)路（街）段店鋪總計(jì)各業(yè)種統(tǒng)計(jì)（戶）各業(yè)種面積（）租金范圍1新昌路（站前街至孤山街段）共121個(gè)服裝：25鞋類：6摩托，其他：摩托、電動(dòng)車、醫(yī)藥、廚具等，共90。服裝：10-140鞋：15-230化妝品：15-210摩托、電動(dòng)車：100-200，其它：10-2000。0.71.23元/天2方山路（新城街至昌盛街段）共181個(gè)裝飾：28汽摩配：75五金、機(jī)電：6其它72裝飾：80200汽摩配：60150五金機(jī)電：30-500.160.6元/天3站前街（故城街至方山路段）共74個(gè)裝飾：21，五金：10農(nóng)資：15，燈具：5其他23裝飾五金：70100農(nóng)資：5080但需要有大面積倉(cāng)庫(kù)0.40.8元/天4文化路（恒安街至站前街段）共60個(gè)副食批發(fā)：40辦公用品：2其他18副食：4080，其他30500.410.58元/天5利民街（故城街至方山路段）400個(gè)服裝：17五金建材36摩配汽配28，婚紗5廣告裝飾18，其他296服裝：30200，五金建材30200，摩配汽配30200廣告裝飾603000.2-0.45元/天6恒安街（新昌路至方山路段）121個(gè)科技產(chǎn)品：5休閑娛樂(lè)3汽車美容3五金裝飾2其他1080.3-0.6元/天7孤山街（新昌路至永康路）60個(gè)通訊器材27手機(jī)專賣12其他21通訊器材：10100，手機(jī)專賣：501000.5-1元/天備注：1、經(jīng)營(yíng)業(yè)主所交納的稅費(fèi)較高，新昌路經(jīng)營(yíng)戶稅費(fèi)：工商160-200元/月，地稅：100-150元/月，國(guó)稅：200-250元/月。2、站前街經(jīng)營(yíng)戶：工商180200，國(guó)稅、地稅：400540元/月3、項(xiàng)目周邊及方山路汽修汽配：工商：200300元/月，國(guó)稅：350元左右，地稅：250元左右，另有技術(shù)監(jiān)督費(fèi)等稅費(fèi)1000元/年。附件2商業(yè)步行街市場(chǎng)名稱*商業(yè)步行街地 址利民街/站前街至孤山街產(chǎn)權(quán)單位*縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)模式業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理模式統(tǒng)一物業(yè)管理，但目前管理不健全聯(lián)系電話 6984055、6253531占地面積19134平方米經(jīng)營(yíng)面積39243平方米市場(chǎng)類別集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多功能于一體的城市商業(yè)步行街功能規(guī)劃原規(guī)劃為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多種功能于一體，成為了*縣建設(shè)建筑史上的典范工程。但目前的情況是利民街南以副食、服裝、化妝品、網(wǎng)吧為主，利民街北以服裝、飾品為主?？倯魯?shù)200余戶經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)服裝類(13)戶餐飲類(26)戶保健、美容美發(fā)類(19)戶飾品類(9)戶其他類(50)戶攤位面積200-600平方米/套，兩至三層結(jié)構(gòu)租售方式及價(jià)格出租或出售，租價(jià)：0.16-0.3元/天，銷售價(jià)格：23502750元/平方米租/售率出租率：55%出售率：40%經(jīng)營(yíng)環(huán)境經(jīng)營(yíng)狀況今年開始有所好轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)戶年利潤(rùn)為2-3萬(wàn)元/年冷暖情況獨(dú)立店鋪，無(wú)冷暖設(shè)施良性分析1、*唯一一條商業(yè)步行街，政府形象工程2、新昌商場(chǎng)兩次裝修，一些經(jīng)營(yíng)戶無(wú)處經(jīng)營(yíng)，使得步行街出租率提高。3、租售價(jià)位相對(duì)較低，雖然三層整體出租價(jià)位高，但部分購(gòu)買的投資戶分一層和二三層單獨(dú)出租。抗性分析1、 1、 拆遷補(bǔ)償不滿意，拆遷戶對(duì)前來(lái)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行騷擾；2、 2、 沒(méi)有統(tǒng)一招商，無(wú)統(tǒng)一業(yè)態(tài)細(xì)分，沒(méi)有進(jìn)行管理管理，整條步行街從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上來(lái)看雜亂無(wú)章；3、 3、 沒(méi)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，商業(yè)氣氛不濃。備注經(jīng)營(yíng)戶數(shù)共110戶，現(xiàn)有店鋪200套溫州商城市場(chǎng)名稱溫州商城地 址新昌路與恒安街交口東南產(chǎn)權(quán)單位溫州榮立建設(shè)開發(fā)有限公司*分公司經(jīng)營(yíng)模式業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)管理模式統(tǒng)一管理聯(lián)系電話 6251111占地面積85畝經(jīng)營(yíng)面積50000平方米市場(chǎng)類別服裝、鞋、帽、百貨經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，中低檔，內(nèi)步行街底商住宅功能規(guī)劃沿新昌路和恒安街店鋪未做規(guī)劃，市場(chǎng)內(nèi)一層步行街以經(jīng)營(yíng)服裝、箱包等為主；市場(chǎng)內(nèi)二層以經(jīng)營(yíng)鞋和服裝為主總戶數(shù)500套商鋪，其中一和沿街300套，二層200套經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)服裝類(260)戶帽類及飾品類、化妝品類(31)戶鞋類(90)戶其他類(27)戶攤位面積55.678平方米（二層）110600平方米（一層）租售方式及價(jià)格租賃和銷售同時(shí)，租賃價(jià)格0.20.5元/天銷售價(jià)格：34003840元/平方米出租/售率出租率：81%出售率：67.1%經(jīng)營(yíng)環(huán)境位置稍偏南，市場(chǎng)內(nèi)步行街棚頂經(jīng)營(yíng)狀況市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)屬起步階段冷暖情況無(wú)冷暖設(shè)施良性分析1、城市改造，聚集了一些商戶2、免三年稅費(fèi)抗性分析1、 1、 無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理2、 2、 招商不到位3、 3、 沿主街新昌路北側(cè)應(yīng)為大入口，此入人流最密集4、 4、 商場(chǎng)開業(yè)后無(wú)經(jīng)營(yíng)管理備注共出租出售408套，空置92套，征地15萬(wàn)/畝，共征85畝，但實(shí)際交納政府是75畝地款。目前在市場(chǎng)內(nèi)還有10空地未開發(fā)，目前的物業(yè)費(fèi)為1元/天/戶，工商管理費(fèi)為2元/天/戶，稅：180元/月。福州商城市場(chǎng)名稱福州商城地址孤山街與文化路交口西產(chǎn)權(quán)單位福州凱翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)模式自主經(jīng)營(yíng)管理模式由物業(yè)公司管理，但基本不做管理聯(lián)系電話 6278719占地面積25畝經(jīng)營(yíng)面積20000平方米市場(chǎng)類別住宅底商功能規(guī)劃無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，靠恒安街與文化路臨街店鋪以副食、超市、酒店為主，臨孤山街以電子通訊為主?？倯魯?shù)200戶經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)飯店、副食、酒店類(37)戶化妝品、保健品類( 11 )戶電子能訊類(18)戶賓館類(5)戶其它類(69)戶攤位面積30-200平方米租售方式及價(jià)格租賃價(jià)格：0.18-0.6元/天銷售價(jià)格：4000元/出租/售率出租率：83%出售率：76%經(jīng)營(yíng)環(huán)境經(jīng)營(yíng)狀況臨街店鋪經(jīng)營(yíng)較好，中心街和西街稍差冷暖情況有暖氣良性分析3、 3、 商住一體，居民消費(fèi)占主導(dǎo)南處臨街，吸引周邊居民消費(fèi)抗性分析商住混合，不利于管理備注建筑模式：一條中心南北路，東西各一條沿街路，東西一條主心街，共8*2個(gè)單元，各樓底部均為底商2層，中心街寬10米，六幢樓統(tǒng)一一個(gè)出入口。假日廣場(chǎng)市場(chǎng)名稱假日廣場(chǎng)地 址新昌路站前街北產(chǎn)權(quán)單位濰坊金宏泰置業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)模式承諾統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理管理模式賣場(chǎng)步行街模式，下沉式商場(chǎng)聯(lián)系電話 6258111占地面積100畝經(jīng)營(yíng)面積3萬(wàn)平方米市