寶都大世界市場前期策劃全案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除寶都大世界市場前期策劃全案目錄第一章*概況31、基本情況32、城市總體發(fā)展規(guī)劃構(gòu).3-4第二章*商業(yè)情況.51、商業(yè)業(yè)態(tài).52、商業(yè)樓盤情況.63、商業(yè)消費分析.74、*縣零售商業(yè)發(fā)展分析.8第三章地塊幾種定位的可行性分析.91、地塊概況.92、地塊SW分析.93、項目可能成功的業(yè)態(tài)定位及理由.9定位1：.10定位2：.11-12定位3：.13-14第四章項目準確與提案背景.151、項目總定位.152、生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場的定義.153、對*生產(chǎn)資料市場的描述.16-17第五章項目建設(shè)規(guī)劃建議181、規(guī)劃原則.182、建筑模式.183、房型設(shè)計.184、配套標(biāo)準.185、道路規(guī)劃.18第六章項目的運營模式.191、項目的推廣模式.19-202、項目的推廣理念.21第七章項目投資效益分析.22第八章政府支持.23第一章*概況一、基本情況*縣東臨濰城、坊子、西界臨朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北與壽光接壤?？h境東西最大橫距40.9公里，南北最大縱距48.9公里，總面積1100公里，現(xiàn)12個鎮(zhèn)、4個街道，904個行政村，177747戶，總?cè)丝?96368人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約80000人。2005年,實現(xiàn)生產(chǎn)總值72.56億元,財政總收入6.09億元，地方財政收入3.52億元。二、城市總體發(fā)展規(guī)劃（重點發(fā)展建設(shè)新城區(qū)及東北片工業(yè)區(qū)）1、城市性質(zhì)：在積極發(fā)展商貿(mào)、金融保險、房地產(chǎn)、信息咨詢、交通運輸、郵電通訊、居民社會服務(wù)等新興行業(yè)的同時，將旅游、流通、交通作為重點，儔加快發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品為信托，從現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)和各方面條件出發(fā)，大力發(fā)展紡織化工、食品加工等勞動密集型工業(yè)，在城市中留足旅游、商貿(mào)服務(wù)用地及工業(yè)用地。2、規(guī)劃期限：近期2004年至2010年，規(guī)劃人口20萬；無期至2020年，規(guī)劃人口28萬；遠景至2050年，規(guī)劃人口40萬。3、城市規(guī)模：2010年建設(shè)用地控制在24平方公里，規(guī)劃人口20萬，人均建設(shè)用地120平方米，2020年城市建設(shè)用地控制在33.9平方公里，規(guī)劃人口28萬，人均建設(shè)用地120平方米。4、城市用地發(fā)展方向：原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主； 5、城市總體布局結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)“一山一水，兩軸雙城”的空間布局特點?！耙簧健保阂怨律綖橹鞯娘L(fēng)景旅游區(qū)，“一水”：指環(huán)繞城區(qū)的水系及沿河綠帶，“兩軸”：是指貫穿城市南北的商業(yè)主軸線-新昌路，東西景觀軸線-新城街；“兩城”-指新城和老城。新昌路規(guī)劃如下：新昌路規(guī)劃圖第二章、*商業(yè)情況一、商業(yè)業(yè)態(tài)：目前*的商業(yè)業(yè)態(tài)主要百貨店、超級市場、便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達。*目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。各業(yè)態(tài)對消費者的吸引比重依次為：家樂佳、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。*現(xiàn)各商業(yè)街業(yè)態(tài)布圖如下：附件1：*商業(yè)街業(yè)態(tài)詳細統(tǒng)計二、商業(yè)樓盤情況目前*商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場（建設(shè)中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設(shè)中）。商業(yè)總建筑面積約：19萬平方米，其中待開發(fā)面積約50000平方米?，F(xiàn)租售情況及原因分析：1、良性分析：A、*屬“四線”城市，但距地產(chǎn)投資熱潮的濰坊僅24公里，受濰坊投資熱的影響，投資意識開始萌芽。B、前期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目尤以溫州商城租售相對較好，原因為政府重點招商引資項目，投資商為溫州人士，前期營銷宣傳上引來部分溫州客戶前來經(jīng)營，當(dāng)?shù)赝顿Y受之影響。C、投資門檻較低，1800元/平方米起價。2、抗性分析A、商業(yè)運作不成功，各商業(yè)項目中均無主力店支持，且無運營公司進行專業(yè)運營。B、開發(fā)面積過多，投資者受前期投資收益小的影響，不敢盲目投資。C、*整體消費意識不強，投資者多為企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，社會投資者較少。商業(yè)樓盤分布圖如下：（附件2：各商業(yè)樓盤調(diào)研統(tǒng)計表）三、商業(yè)消費分析*縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查，2005年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費支出2275元，農(nóng)民進城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。*GDP增長態(tài)勢圖表：*商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營處于起步階段，且除家樂佳、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之*購物環(huán)境的不理想，形成了*人對*的消費排斥心理（同樣價位，同樣質(zhì)量的物品寧愿到濰坊去購買，也不愿在*買），以到濰坊購物為榮的心理。*消費者異地消費的原因分析如下：A、*目前無知名商業(yè)購物業(yè)態(tài)，中低檔消費及小宗消費一般在*，而中檔及大宗消費一般到濰坊、淄博等地進行消費；B、長期無知名度較高的購物消費地形成了只認濰坊等大城市的購物習(xí)慣；C、大城市的消費選擇機會較多也是一個原因。因此，*的商業(yè)消費需要引導(dǎo)，首先是購物環(huán)境的改變，其次是知名度的提高。四、*縣零售商業(yè)發(fā)展分析1、目前零售商圈為以新昌路/利民街為商圈中心點的半徑為1.5公里商圈。2、隨著*新昌路、利民街、方山路等城市街區(qū)規(guī)劃，目前新昌路、利民街的經(jīng)營戶向商業(yè)步行街、城市假日廣場、新昌商場、溫州商城分流。3、*專業(yè)市場及與家和汽車相關(guān)的生活配套市場目前除中庭景苑規(guī)劃5萬余平方米的汽摩銷售市場外，還未出現(xiàn)其他專業(yè)市場。4、*居民零售消費場所為：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、商業(yè)步行街、世紀美聯(lián)。居民消費場所示圖如下：第三章、項目幾種定位的可行性分析一、地塊概況地塊位于*縣待規(guī)劃的方山路與利民街交口東北側(cè)，總占地約64畝，地塊南北呈d字型，目前地上附著物為東南村大修廠及東田村征地時建設(shè)的沿利民街和方山路門頭房約32間，建筑面積約3000平方米。二、地塊SW分析A、S（優(yōu)勢）：北臨309國道，西挨規(guī)劃中的方山路，東為大沂路，南通規(guī)劃中的寶通街，交通優(yōu)勢明顯；*城市規(guī)劃為以利民街和新昌路為中心點向南向東發(fā)展，地塊處于規(guī)劃中的利民街和方山路交口，屬于待發(fā)展的半成熟地塊；項目周邊以五金、建材、機電、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、汽修汽配、摩配等為主要經(jīng)營業(yè)種，且在*縣城屬于消費者認可的商業(yè)區(qū)域；項目距中心商圈距離為1公里，且周邊1公里半徑居住區(qū)域人口約為1萬余人，易形成零售購買群體；項目周邊經(jīng)營店鋪房屋陳舊，結(jié)構(gòu)和經(jīng)營不相配，經(jīng)營戶盼望有規(guī)?；⒓谢膶I(yè)市場；*長期以來無正規(guī)的專業(yè)市場，消費者及經(jīng)營戶希望集中經(jīng)營，形成品牌。B、W（劣勢）：*縣城市發(fā)展速度較慢，地塊在市民心目中是臟亂差區(qū)域。*的拆遷補償問題影響了諸如藍寶石花園、商業(yè)步行街等項目，且部分房產(chǎn)的自營戶對拆遷補償問題的合理性擔(dān)心；項目經(jīng)營戶擔(dān)心拆遷后的回遷時間內(nèi)無經(jīng)營場所，影響生意。項目地塊呈d字型，沿街部分建設(shè)相對減少，建設(shè)規(guī)劃受影響；*的投資消費意識較淡薄，租金較低，銷售在一定程度上將受到較大影響。*投資消費意識處于低潮階段，且目前為目尚無運作成功的商業(yè)項目，使部分投資者的投資利益未能實現(xiàn)，在一定程度上影響了本項目的投資消費。三、項目可能成功的業(yè)態(tài)定位及理由序號定位機會風(fēng)險備注1日常消費零售業(yè)態(tài)1、*商業(yè)業(yè)態(tài)及結(jié)構(gòu)層次有待于改善；2、商業(yè)主街改造，300余經(jīng)營戶面臨二次選址。1、*的商業(yè)開發(fā)面積已飽合；2、本項目的地段不屬于核心商圈，項目周邊2萬人口不能支持4.5萬商業(yè)零售面積；3、人均消費性支出5639元，消費力較弱。 地段及人口屬不可控因素，因此，成功機率在40%以下。2住宅底商1、農(nóng)民進城購房形勢明顯；2、項目周邊小范圍無住宅樓盤。1、項目地段不是理想居住區(qū)域；1、 1、地塊價格相對較高，但住宅售價不高；2、 2、方山路最新規(guī)劃，不允許沿街普通商業(yè)。風(fēng)險率為40%以下，但利潤較少。3生產(chǎn)資料市場1、市場空白，符合本業(yè)態(tài)經(jīng)營雜亂，影響市政發(fā)展；2、市政規(guī)劃可為項目帶來置業(yè)戶；3、地塊優(yōu)勢1、現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)操作不成功，使投資市場疲軟；2、符合定位的現(xiàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營戶的經(jīng)營成本較低，相對本項目置業(yè)門檻較高；風(fēng)險的可控因素大于不可控因素，成功機率在65%以上。三種定位詳細分析如下：定位一：日常消費品零售業(yè)態(tài)，建筑模式為賣場步行街定位理由：消費品零售額占整個消費需求的60%以上，因此吃與穿永遠是社會消費的主流。成功分析：*的零售商業(yè)欠發(fā)達，目前無百貨、專業(yè)市場、批發(fā)市場等多種業(yè)態(tài)。*人均GDP2005年為14678元(按現(xiàn)行匯率折算為1775美元)，市區(qū)人口為約80000人，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出1312元，按照城市商業(yè)發(fā)展慣例，*的商業(yè)開發(fā)飽和面積為64000平方米，商品零售面積需求量為20.8萬平方米，而現(xiàn)在*的商業(yè)開發(fā)面積約13萬平方米，未來1年內(nèi)商業(yè)開發(fā)面積將達至20萬平方米，商業(yè)開發(fā)已飽合，但*的商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次參差不齊（詳見商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖），說明*的商業(yè)開發(fā)仍存在一定空間；*商業(yè)項目現(xiàn)經(jīng)營面積約為7.868萬平方米，說明*的商業(yè)零售消費存在較大空間。目前*的消費檔次較低，商業(yè)機會來自于：1、目前存在的商業(yè)檔次較低，無百貨、主題商場等中高檔業(yè)態(tài)；2、開發(fā)的13萬平方米的商業(yè)，招商及經(jīng)營均不成功，項目可在操作上控制風(fēng)險；3、商業(yè)主街新昌路及利民街改造，使300多個經(jīng)營戶面臨二次選址經(jīng)營。失敗的理由：1、2004年*的人均可支配收入7538元，日常消費品商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)飽合，消費支持力較弱；2、長期形成的本地消費排斥的心理，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；3、*房產(chǎn)投資消費意識淡薄，且由于城市假日廣場、商業(yè)步行街、溫州商城等項目的運作不成功，使得消費意識受挫。4、項目位于城東，屬城市稍偏區(qū)域，周邊固定人群約2萬人，不是核心商圈，不能支持4萬余平方米的零售商業(yè)。5、新昌路、利民街等街道改造的客戶被分散至現(xiàn)房商業(yè)步行街、假日廣場、溫州商城、新昌商場等。綜合分析：地段決定定位，此定位成功機率在40%以下，風(fēng)險大于機會。定位二：住宅為主少量底商定位理由：據(jù)調(diào)查，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費支出2275元，農(nóng)民進城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。*房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢圖：各住宅樓盤的分布（現(xiàn)做）此定位成功的理由：1、*縣新一輪總體規(guī)劃萬戶農(nóng)民進城的政策，必然使住宅地產(chǎn)增加；2、縣城建成了科技工業(yè)園，并有幾十家企業(yè)入駐園區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用穸枷Ｍ纳颇壳暗木幼…h(huán)境，對住宅的需求迫切。目前政府對科技工業(yè)園區(qū)沒有安排居住用地，隨著園區(qū)的建設(shè)發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口將進一步增加，住宅需求較大。3、從住宅地產(chǎn)的發(fā)展太勢圖看出，本區(qū)域1公里范圍內(nèi)無住宅樓盤。此定位失敗的理由：1、政府對方山路規(guī)劃沿路兩側(cè)不允許建設(shè)沿街商鋪，項目利潤將減少；且此區(qū)域?qū)τ?來講屬于偏、臟、亂區(qū)域，對購房者的吸引力不強；2、項目地塊兩面沿街，且過往車輛較多；加之北臨膠濟鐵路錢，嗓音較大，將直接導(dǎo)致售價不高，銷售力不暢。3、目前項目沿方山路和利民街段有共43個經(jīng)營戶，且有2/3為自有房，拆遷、補償難度較大。4、項目目前無地下管網(wǎng)，不知政府何時將地下管網(wǎng)完善，影響項目建設(shè)。5、利潤測算：基本指標(biāo)1、 1、土地面積：84畝，55300平方米；2、 2、容積率：1.2；3、 3、總建筑面積：66360平方米，其中商鋪：3000平方米，住宅：63360平方米。預(yù)計銷售收入：商業(yè)部分：3000平方米*3000元/平方米900萬元住宅部分：63360平方米*1550元/平方米9820億元合計：10720億元成本測算序號項目單位成本（元/平方米）總成本（萬元）備注1樓面地價600 3318按48萬/畝2設(shè)計、管理費30166設(shè)計15，勘察5，監(jiān)理83配套費804404建安成本70038505室內(nèi)外總體301666后期配套301667資金成本803602千萬，6%、期限為3年計8銷售費用48322總銷售額的3%9稅費129858總銷售額的8%10不可預(yù)見費1066.411合計9712.4利潤預(yù)測：1千萬備注：1、土地價格過高，而*房地產(chǎn)價格漲幅不容樂觀；2、 2、分兩期開發(fā)，周期長、利潤過少。定位三：專業(yè)市場（二層建筑、商業(yè)步行街模式，業(yè)態(tài)上以五金、機電、汽修汽配、摩修摩配、農(nóng)資批發(fā)為主）定位的理由：1、*縣城無此類專業(yè)市場，按照國內(nèi)城市發(fā)展的規(guī)律和城市消費需求來看，國內(nèi)70%以上的城市有自己的能夠滿足居民生產(chǎn)、生活需求的專業(yè)市場，且此類市場能夠較大程度上推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展。此定位填補了*專業(yè)市場開發(fā)的空白。2、隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民的收入增加，居民對生活質(zhì)量的需求進一步提高，因此無論是消費者還是與此類定位相關(guān)的經(jīng)營者，迫切需求有專業(yè)的市場。3、項目周邊現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)符合就地改造商業(yè)操作沿方山路、利民街、站前街目前的經(jīng)營業(yè)種為：五金機電、建材、汽摩修（配）、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料（塑料薄膜）等，共300個經(jīng)營戶，經(jīng)營面積約30000余平方米。此定位成功的理由：1、*縣規(guī)劃改造道路包括：方山路、站前街。據(jù)調(diào)查，項目周邊，即轉(zhuǎn)盤向東利民街兩側(cè)和轉(zhuǎn)盤北方山路上共有汽修配、摩修配、五金機電經(jīng)營戶126個。方山路為*縣城規(guī)劃重點道路，沿街經(jīng)營戶70%以上屬于規(guī)劃拆遷范圍，基本解決了汽摩修配的招商問題。2、站前街兩側(cè)共有裝飾材料、五金、建材、農(nóng)資等經(jīng)營戶74個，站前街也屬改造范圍，通過政府引導(dǎo)也能成為項目的經(jīng)營客戶。3、汽修配、摩修配經(jīng)營戶年利潤在520萬之間，且有20戶以上經(jīng)營年限在8年以上，積累了大量資金；另，裝飾材料、五金經(jīng)營戶年利潤為3-10萬之間，且有10余戶經(jīng)營年限在3年以上，有著較強的購買力。此定位風(fēng)險在于：1、項目定位的各業(yè)態(tài)目前租金范圍：0.160.8元/平方米/天，15%以上租金為0.5元/平方米/天以下，另有1/3屬自的房產(chǎn)。低廉的租金及自有房產(chǎn)經(jīng)營戶成為項目的最大風(fēng)險點。風(fēng)險避免：A、通過與政府對城區(qū)的改造規(guī)劃結(jié)合，獲得政府支持，對占道經(jīng)營，影響市容市貌及城市規(guī)劃的符合本市場的業(yè)態(tài)的經(jīng)營戶引導(dǎo)至本市場進行經(jīng)營。B、目前此類經(jīng)營戶的租金雖然不高，但所交納的稅費較租金較高，通過獲得政府的支持，對進駐本市場的經(jīng)營戶在稅費上減免，將能夠吸引租賃經(jīng)營戶。2、*投資市場低潮，目前*投資經(jīng)營戶60%以上為行政、企事業(yè)單位人士，而*的商業(yè)地產(chǎn)投資項目僅有溫州商城目前初步見到效益，這一現(xiàn)象將大大影響投資者的投資信心；風(fēng)險避免：A、樹立項目的形象品牌及政府支持，增加消費者的投資信心；（可控因素）B、降低置業(yè)門檻，努力招商，減少投資者投資風(fēng)險；（可控因素）C、通過3年后120%價格回購等營銷操作，消除消費者投資顧慮（可控因素）。3、來自項目運作模式及項目品牌的建立；（可控因素）4、政府對利民街、站前街、方山路的規(guī)劃實施時間能否與項目操作吻合；（不可控因素）5、*縣城距豪德光彩貿(mào)易廣場12公里，半小時車程，消費者長期形成的排斥*中高及大批消費的習(xí)慣將成為影響投資及經(jīng)營戶的置業(yè)信心。風(fēng)險避免：通過專業(yè)的營銷操作隊伍，樹立良好的形象品牌，引導(dǎo)消費（可控因素，但時間較長）。綜合分析：1、項目占地85畝，建筑面積約為45000平方米，計約650套商鋪（按70平米/套）。2、*縣區(qū)內(nèi)共有與此定位相符的經(jīng)營戶約400個，按40%的購買率，單價按2800元/平方米計，共120個購買戶，回籠資金約3100萬元，另投資戶按100戶計，回籠資金約1960萬元，合計約5060萬元。3、目前*的現(xiàn)有經(jīng)營戶按75%的租售率進駐項目，將有300經(jīng)營戶進駐經(jīng)營，另可通過發(fā)展縣級代理及到濰坊區(qū)域進行招商，按照現(xiàn)經(jīng)營戶的35%計，將有100經(jīng)營戶進駐；市場超前預(yù)計面積最多為規(guī)劃面積的20%，計為9000平方米（約128套）；即按照目前的規(guī)劃，未來3年內(nèi)市場將有122套空置。2、通過政府城市規(guī)劃與項目拆遷的經(jīng)營戶的進駐市場經(jīng)營，能夠解決市場招商的問題，保證了的啟動。3、通過派生經(jīng)營與投資客戶，能夠保證項目的利潤。第四章、項目的準確定位及背景一、項目總定位市場業(yè)態(tài)定位為：以汽修配、摩修配、五金機電、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等為主的生產(chǎn)資料批發(fā)零售市場。二、生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場的定義1、生產(chǎn)資料：人們從事物質(zhì)資料生產(chǎn)所必需的一切物質(zhì)條件，即勞動資料和勞動對象的總和。包括土地、機器、設(shè)備、廠房、工具、燃料、原材料、輔助材料等。2、生產(chǎn)資料市場：生產(chǎn)資料市場是組織供、需單位集中進行生產(chǎn)資料商品交易活動并提供咨詢服務(wù)和管理的場所或交易中心。生產(chǎn)資料市場在社會再生產(chǎn)過程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場運作得愈是有效率，社會再生產(chǎn)的運行就愈是順暢。包括專營和經(jīng)營生產(chǎn)資料的公司兼營的市場，但不包括一次性交易會。生產(chǎn)資料市場主要經(jīng)營滿足生產(chǎn)需要的原材料、燃料、工具設(shè)備、儀器儀表、交通運輸工具等生產(chǎn)資料。3、目前*縣生產(chǎn)資料業(yè)態(tài)種類、營業(yè)面積、單店經(jīng)營面積范圍如下表：序號業(yè)態(tài)現(xiàn)經(jīng)營面積體量統(tǒng)計備注1汽修配、摩修配30-200平方米，僅配件經(jīng)營面積單層為30-70平方米，修理車間為80平方米左右103家主要為各類汽車、農(nóng)用車、摩托車配件，不包括修理車間。2裝飾材料75250平方米30家板材、成品裝飾材料、地板，經(jīng)營攤位前有長5米，寬10米的攤點，供擺放板材等。3五金、機電30-98平方米38家小五金、取暖設(shè)備、機電設(shè)備、等4農(nóng)資50-80平方米，但需要經(jīng)營面積2-3倍的倉庫15家農(nóng)膜、鋼（鐵）絲、塑料制品、種子、農(nóng)藥批發(fā)等5汽飾、家飾80-200平方米，洗車車間28家汽車燈、汽車內(nèi)裝飾品、家庭裝飾布藝術(shù)、窗簾小商品6燈具45-87平方米5家三、對*生產(chǎn)資料市場的描述*生產(chǎn)資料市場是組織供、需單位集中進行汽修配、摩修配、五金機電、裝飾材料、農(nóng)資產(chǎn)品等生產(chǎn)資料商品交易活動并提供咨詢服務(wù)和管理的場所或交易中心。目前生產(chǎn)資料市場在社會再生產(chǎn)過程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場運作得愈是有效率，社會再生產(chǎn)的運行就愈是順暢。*生產(chǎn)資料市場開成后，可在市場經(jīng)營上的業(yè)種如下：第一類：是以滿足現(xiàn)代代步工具的生產(chǎn)資料，有汽配摩配類，包括各種汽車配件，摩托車配件等；第二類：是以滿足現(xiàn)代家庭裝修裝飾的生產(chǎn)資料，有板材類、建材類、五金類、機電類、陶瓷類、地板類、潔具類等；第三類：是以滿足農(nóng)業(yè)需求的生產(chǎn)資料：有塑料制品類、地膜類、農(nóng)作物種子、化肥、農(nóng)藥類等。*生產(chǎn)資料市場地處*縣規(guī)劃建設(shè)的景觀道-方山路與商業(yè)街利民街交口，南臨利民街，西方山路，北臨309國道，東接為大沂路，交通便捷。與昌盛物流中心僅2公里，將形成批發(fā)物流互通的態(tài)勢是開發(fā)建設(shè)專業(yè)市場的理想地段。項目提出背景自2005年始，*縣的城市建設(shè)有了突飛猛進的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了很大的變化。隨著縣城的建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)模進一步擴大，城區(qū)居民不斷增加，尤其是縣城科技工業(yè)園的建成，來園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達幾十家，他們的到來不僅可大大加快*縣的經(jīng)濟發(fā)展速度，同時還可帶到*縣的就業(yè)及再就業(yè)工程，使城區(qū)人口數(shù)時進一步增加。城市功能隨著商業(yè)步行街、假日廣場、溫州商城等項目的運作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居住環(huán)境改善的提高相對緩慢，與城市經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng)。*縣目前的商業(yè)形態(tài)，還屬于較低級的集市型、零散型模式，這在相當(dāng)程度上阻礙了*人融入嶄新的現(xiàn)代生活方式。目前*的汽修汽配、摩修摩配集、五金機電、裝修裝飾、農(nóng)資等分散在市區(qū)各個街道，占道經(jīng)營，惡性競爭，經(jīng)營環(huán)境臟、亂差，既不能滿足居是消費需要，更影響城市的面貌與規(guī)劃，建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃用地總面積5.5萬余平方米，商業(yè)建筑面積4.4萬余平方米，項目建成后，將形成一個集汽配汽配、摩修摩配、五金機電、裝飾建材以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化生產(chǎn)資料市場。經(jīng)濟和社會效益1、社會效益A、項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和*縣城市發(fā)展規(guī)劃B、對于改善城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用，提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件C、*素有“建材之鄉(xiāng)”，項目的建設(shè)可帶動*市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、經(jīng)濟效益市場建成后，可實現(xiàn)利潤總額1500萬元；市場運營后，將為社會提供2000余個就業(yè)崗位，可實現(xiàn)年交易額3億元人民幣，將實現(xiàn)年利稅1000余萬元；市場的建設(shè)可為土地方提供可觀的經(jīng)濟補償，使土地方獲益。市場預(yù)測：目前按人均不足8平方米為困難住戶的認定標(biāo)準，*縣現(xiàn)有無房戶、擁擠戶和居住困難戶主5000多戶。同時，還有近30萬平方米的危房、簡易房急需改選重建。另據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，隨著城市規(guī)模的擴大和城市人口的急劇增長，每年城區(qū)新增加住房戶口1000多戶，舊城區(qū)的改造也將導(dǎo)致一批拆遷戶進行異地安置，使本來就很緊張的住房供求矛盾更加嚴峻。*現(xiàn)有果蔬基地50萬畝,年產(chǎn)12億公斤,主要有西瓜、蘋果、草莓、芋頭、蘆筍等幾十個品種,擁有凱盛食品、永強食品等蔬菜加工企業(yè)35家,年加工蔬菜64萬噸。另外，*擁有*順達水泥有限公司、樂化鋁塑復(fù)合板等建材企業(yè)近100家，主要生產(chǎn)水泥、板材、大理石等20多種產(chǎn)品,其中水泥生產(chǎn)能力達50多萬噸，素有“建材之鄉(xiāng)”之稱。住房建設(shè)的增加，必然引起住房環(huán)境的改善和建材的需求加大，五金建材、裝飾材料市場的需求有著廣闊的需求市場；而作為全國果疏基地，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的需求將持續(xù)增加。預(yù)計市場運營三至五年內(nèi)，將徹底改變*人排斥*消費的消費習(xí)慣，商務(wù)中心建成后，具有拉動人流、物流、資金流的能力，其商業(yè)升值空間不可估量。第五章、項目建設(shè)規(guī)劃建議一、規(guī)劃原則1、 1、根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)體量和需求面積情況進行規(guī)劃（附：現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計表）現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計表序號業(yè)態(tài)現(xiàn)經(jīng)營面積體量統(tǒng)計所需面積（市場超前建筑按現(xiàn)有面積的20%計）1汽修配、摩修配30-200平方米，僅配件經(jīng)營面積單層為30-70平方米，修理車間為80平方米左右103個經(jīng)營戶10000+200012000平方米2裝飾材料75250平方米30家3600+7204320平方米3五金、機電30-98平方米38家2660+5324192平方米4農(nóng)資50-80平方米，但需要經(jīng)營面積2-3倍的倉庫15家900+1801080平方米5汽飾、家飾80-200平方米，洗車車間28家3360+6721334平方米6燈具45-87平方米5家360平方米備注1、派生的經(jīng)營戶包括目前現(xiàn)有業(yè)態(tài)的經(jīng)營戶的20%，另外還有目前*市場空白，但有著市場需求空間的業(yè)態(tài)（陶瓷、潔具、衛(wèi)浴設(shè)備、地板等），此類業(yè)態(tài)超前建筑面積按同類經(jīng)營面積的40-50%計，即有2150平方米。2、其它市場輔助業(yè)態(tài)預(yù)計面積為市場總建筑面積的8-10%，即3000平方米。2、商業(yè)市場業(yè)態(tài)規(guī)劃細分的原則是：A、業(yè)態(tài)相近原則：即，符合同一類消費的業(yè)種就近規(guī)劃；B、業(yè)態(tài)互補原則：即，消費者購物的便利性，各業(yè)態(tài)要按消費者購物習(xí)慣進行業(yè)態(tài)規(guī)劃組合。根據(jù)商業(yè)市場業(yè)態(tài)細分的兩大原則和*目前生產(chǎn)資料經(jīng)營業(yè)態(tài)的實際情況，認為，本項目的建設(shè)規(guī)劃為：二、建筑模式商業(yè)兩層結(jié)構(gòu)，步行街建筑模式。兩層商鋪之上為四層住宅。分為五金機電街，裝飾材料街，汽配摩配街，農(nóng)資街，汽修、摩修車間。三、房型設(shè)計框架結(jié)構(gòu)，單套面積為30-80平方米，開間不小于3.5米。四、配套標(biāo)準解決取暖問題，寬帶、電話、有線電視插口。地面鋪地面磚，玻璃門和防盜門，每戶要有獨立的衛(wèi)生間。預(yù)留空調(diào)位。另：市場外觀要新艷，醒目，市場要有地標(biāo)性建筑。住宅部分地面處理，衛(wèi)生間，廚房鋪地面，墻面刮膩子，其他毛坯。五、道路規(guī)劃汽配、摩配街：街寬為6-8米；五金機電街：街寬為6-8米；裝飾材料街：街寬為10-12米；農(nóng)資街：街寬為10-12米；另可規(guī)劃2000-3000平方米的汽修、摩修車間。第六章項目的運營模式一、項目的推廣模式商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)的，其次才為地產(chǎn)；因此，商業(yè)的運營與管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心部分。因此，本項目的推廣理念是：在詳盡、科學(xué)的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進行準確分析與業(yè)態(tài)細分，將后期的商業(yè)運營融入到市場的前期規(guī)劃中。即，將徹底拋除只做地產(chǎn)不做商業(yè)的短期獲利的不負責(zé)行為，細致做好每一個運營細節(jié)。項目推廣流程如下：項目規(guī)劃開發(fā)的運作模式/程序“*生產(chǎn)資料市場”項目的規(guī)劃開發(fā)運作模式/程序簡述如下：1、市場調(diào)研編寫市場調(diào)研計劃及詳細的調(diào)研表格，針對定位的各業(yè)態(tài)進行普調(diào)。【已完成項目的前期定位調(diào)研，近期將組織進行業(yè)種細分調(diào)研。】2、調(diào)研結(jié)果分析組織專家對調(diào)研結(jié)果進行科學(xué)系統(tǒng)的分析【邀請有關(guān)投資決策、專業(yè)市場經(jīng)營、商業(yè)地產(chǎn)專家進行分析論證?！?、確定定位與市場細分通過對調(diào)研結(jié)果的論證，確定項目的總定位與市場細分定位4、引爆“輿論”，市場預(yù)熱舉行各項營銷推廣活動，預(yù)熱市場，引起消費者關(guān)注?！九c政府有關(guān)部門、濰坊各媒體進行聯(lián)合進行宣傳推廣。】5、政策優(yōu)勢，營銷推廣，聚集客戶通過優(yōu)惠的招商和銷售政策，以及科學(xué)細致的營銷推廣工作，聚集客戶?！驹谳浾摗耙钡幕A(chǔ)上，不失時機聚集與市場定位相同的各商業(yè)業(yè)態(tài)。】6、組織構(gòu)架組建多元投資結(jié)構(gòu)的股份制公司【組建“項目籌建指揮部、技術(shù)決策部、公關(guān)聯(lián)絡(luò)部、工程開發(fā)部、營銷推廣部、綜合行政部等機構(gòu)?！?、全息營運在成功招商的基礎(chǔ)上，全面啟動和實施項目的綜合開發(fā)與后期市場營運【建議在濰坊設(shè)立籌建指揮部，分門別類組建作業(yè)班子，全方位投入各個工程作業(yè)面的實質(zhì)性運行?！宽椖恳?guī)劃開發(fā)的運作程序（流程）市場調(diào)研（調(diào)研計劃書）調(diào)研結(jié)果分析（可行性論證）市場定位與細分（業(yè)態(tài)經(jīng)營細分）分）引爆輿論（市場預(yù)熱）營銷推廣（政策營銷） 全息營運（實質(zhì)性啟動運作）組織架構(gòu)分門別類組建作業(yè)班子組全息運營組建后期運營班子，開始運營二、項目的推廣理念1、客戶分析根據(jù)市場調(diào)查，把營銷對象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。A、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者a、投資者：1、*、濰坊等周邊區(qū)域的商鋪投資者；2、看好本區(qū)域生產(chǎn)資料市場業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；b、經(jīng)營者：1、經(jīng)營五金機電、汽配摩配、裝飾材料、農(nóng)資等的加盟者或自營者；2、看好本區(qū)域汽修汽配、摩修摩配、裝飾材料、五金建材、機電業(yè)發(fā)展前景的派生經(jīng)營者。2、營銷推廣理念*屬于四線城市，因商業(yè)發(fā)展相對滯后，因此長期形成了消費者外地投資、外地消費的消費習(xí)慣；另一方面，消費者對政府的依賴性依然較重，政府所提供的信息將是消費的一個方向，同時，按照目前居民的消費習(xí)慣，在營銷宣傳上可借助于公司的上海品牌，引導(dǎo)消費。*地消費者對住房的理性消費沒有形成，感性消費很強，攀比成風(fēng)嚴重，因此通過創(chuàng)造市場引導(dǎo)消費，是本項目的推廣理念。另外，*和大多四線城市一樣，存在人口外流，資金回流的現(xiàn)象。特別是春節(jié)期間，是大量現(xiàn)金流回當(dāng)?shù)氐臅r候，因此，如果條件允許，盡是選擇在這段時間開始營銷，加大宣傳推廣力度，抓住大城市打工的人認為家里的商鋪單價便宜的心理，往往能收到不菲的成效。商業(yè)項目首先要給經(jīng)營戶以經(jīng)營的保障，即：讓經(jīng)營戶認為到該市場前來經(jīng)營將是唯一和最理想的選擇，能夠?qū)崿F(xiàn)更多的利潤。因此：首先，市場的宏觀發(fā)展規(guī)劃的描述及市場經(jīng)營問題將成為經(jīng)營戶最為關(guān)注的問題；其次，經(jīng)營戶關(guān)心的是前期市場啟動的問題，即能不能將*大部分同類業(yè)態(tài)經(jīng)營戶集中于市場進行經(jīng)營；第三，經(jīng)營戶關(guān)心的是有沒有能力進場經(jīng)營的問題；第四，*屬于四線城市，同類業(yè)態(tài)的經(jīng)營戶的經(jīng)營尚處于傳統(tǒng)經(jīng)營模式階段，價格戰(zhàn)成為競爭的主要方式。在營銷中解決了以上四個問題，項目的推廣也就成功了。附件3項目的營銷推廣思路第六章、項目投資效益分析基本指標(biāo)1、 1、土地面積：83畝，55300平方米；2、 2、容積率：0.8；容積率最大可能地增加至最大限度。3、 3、建筑面積：4.4萬平方米預(yù)計銷售收入商業(yè)：4.4萬平方米*2800元/平方米1.23億元倉庫：待定、不計?？偸杖耄?.23億元。成本測算序號項目單位成本（元/平方米）總成本（萬元）備注1樓面地價8473727按48萬/畝2前期開發(fā)費用勘察、設(shè)計、監(jiān)理30132設(shè)計15，勘察5，監(jiān)理8配套費80352盡量減免至80以下4建安成本80035205室內(nèi)外總體30132道路、圍墻6后期配套30132水、電、暖、智能化7資金成本803602千萬6%期限為3年計8銷售費用84369總銷售額的3%9稅費224984總銷售額的8%10不可預(yù)見費104411合計9752（單位成本：2217元/平方米）利潤預(yù)測：1、總收入：1.23億元2、總成本：2217萬元3、預(yù)計利潤：2548萬元。備注：1、建筑面積盡量增加；2、可減免事項爭取減少最低值（建安+配套費+稅費共計減少150元以上。）3、成本盡量控制在2100元以下。4、可降低的項目為顏色標(biāo)注部分：附4：項目敏感性分析第七章、政府支持1、為繁榮市場，項目建成前，政府成立由國土、規(guī)劃、工商、城管、公安等部門聯(lián)合工作組，協(xié)調(diào)拆遷事宜，地塊實現(xiàn)“三通一平”；市場建成后，將站前街、方山路、利民街占道經(jīng)營、影響市容市貌的攤點請政府給予取締，引導(dǎo)至本市場進行經(jīng)營；2、對進駐*生產(chǎn)資料市場的經(jīng)營戶經(jīng)營所得稅和營業(yè)稅5年地方留成部分全額退還；3、對進駐*生產(chǎn)資料市場的經(jīng)營戶免5年以上工商管理費；4、項目建設(shè)的各類配套費、手續(xù)費全免；5、項目土地價款：按底于36萬/畝執(zhí)行；6、教育部門對進駐*生產(chǎn)資料市場的經(jīng)營者的子女入托、入學(xué)就近安排或優(yōu)先安排進入知名學(xué)校，有關(guān)規(guī)費與城鎮(zhèn)居民同等待遇；7、市場重點管理，允許邊開展邊營業(yè)，邊辦理有關(guān)手續(xù)，辦理證照只收取工本費并實行“一站式收費”；8、辦理相關(guān)手續(xù)時，在辦理各種證照除收取工本費和代國家、省、市收取的行政事業(yè)性收費以外，免收其他行政事業(yè)性收費；9、所需的水、電、氣、熱、運輸、通訊條件等，有關(guān)部門優(yōu)先安排，收費標(biāo)準按本地企業(yè)標(biāo)準執(zhí)行；10、政府不再審批與本項目業(yè)態(tài)定位相同的市場；11、優(yōu)惠政策的兌現(xiàn)，由縣政府指定部門負責(zé)協(xié)調(diào)財政、稅務(wù)、物價、國土、公安等部門負責(zé)辦理兌現(xiàn)。附件1各街商業(yè)統(tǒng)計序號路（街）段店鋪總計各業(yè)種統(tǒng)計（戶）各業(yè)種面積（）租金范圍1新昌路（站前街至孤山街段）共121個服裝：25鞋類：6摩托，其他：摩托、電動車、醫(yī)藥、廚具等，共90。服裝：10-140鞋：15-230化妝品：15-210摩托、電動車：100-200，其它：10-2000。0.71.23元/天2方山路（新城街至昌盛街段）共181個裝飾：28汽摩配：75五金、機電：6其它72裝飾：80200汽摩配：60150五金機電：30-500.160.6元/天3站前街（故城街至方山路段）共74個裝飾：21，五金：10農(nóng)資：15，燈具：5其他23裝飾五金：70100農(nóng)資：5080但需要有大面積倉庫0.40.8元/天4文化路（恒安街至站前街段）共60個副食批發(fā)：40辦公用品：2其他18副食：4080，其他30500.410.58元/天5利民街（故城街至方山路段）400個服裝：17五金建材36摩配汽配28，婚紗5廣告裝飾18，其他296服裝：30200，五金建材30200，摩配汽配30200廣告裝飾603000.2-0.45元/天6恒安街（新昌路至方山路段）121個科技產(chǎn)品：5休閑娛樂3汽車美容3五金裝飾2其他1080.3-0.6元/天7孤山街（新昌路至永康路）60個通訊器材27手機專賣12其他21通訊器材：10100，手機專賣：501000.5-1元/天備注：1、經(jīng)營業(yè)主所交納的稅費較高，新昌路經(jīng)營戶稅費：工商160-200元/月，地稅：100-150元/月，國稅：200-250元/月。2、站前街經(jīng)營戶：工商180200，國稅、地稅：400540元/月3、項目周邊及方山路汽修汽配：工商：200300元/月，國稅：350元左右，地稅：250元左右，另有技術(shù)監(jiān)督費等稅費1000元/年。附件2商業(yè)步行街市場名稱*商業(yè)步行街地 址利民街/站前街至孤山街產(chǎn)權(quán)單位*縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司經(jīng)營模式業(yè)主自主經(jīng)營管理模式統(tǒng)一物業(yè)管理，但目前管理不健全聯(lián)系電話 6984055、6253531占地面積19134平方米經(jīng)營面積39243平方米市場類別集購物、休閑、娛樂等多功能于一體的城市商業(yè)步行街功能規(guī)劃原規(guī)劃為集購物、休閑、娛樂等多種功能于一體，成為了*縣建設(shè)建筑史上的典范工程。但目前的情況是利民街南以副食、服裝、化妝品、網(wǎng)吧為主，利民街北以服裝、飾品為主?？倯魯?shù)200余戶經(jīng)營類別戶數(shù)服裝類(13)戶餐飲類(26)戶保健、美容美發(fā)類(19)戶飾品類(9)戶其他類(50)戶攤位面積200-600平方米/套，兩至三層結(jié)構(gòu)租售方式及價格出租或出售，租價：0.16-0.3元/天，銷售價格：23502750元/平方米租/售率出租率：55%出售率：40%經(jīng)營環(huán)境經(jīng)營狀況今年開始有所好轉(zhuǎn)，經(jīng)營戶年利潤為2-3萬元/年冷暖情況獨立店鋪，無冷暖設(shè)施良性分析1、*唯一一條商業(yè)步行街，政府形象工程2、新昌商場兩次裝修，一些經(jīng)營戶無處經(jīng)營，使得步行街出租率提高。3、租售價位相對較低，雖然三層整體出租價位高，但部分購買的投資戶分一層和二三層單獨出租?？剐苑治?、 1、 拆遷補償不滿意，拆遷戶對前來經(jīng)營的經(jīng)營戶進行騷擾；2、 2、 沒有統(tǒng)一招商，無統(tǒng)一業(yè)態(tài)細分，沒有進行管理管理，整條步行街從經(jīng)營業(yè)態(tài)上來看雜亂無章；3、 3、 沒有商業(yè)經(jīng)營意識，商業(yè)氣氛不濃。備注經(jīng)營戶數(shù)共110戶，現(xiàn)有店鋪200套溫州商城市場名稱溫州商城地 址新昌路與恒安街交口東南產(chǎn)權(quán)單位溫州榮立建設(shè)開發(fā)有限公司*分公司經(jīng)營模式業(yè)主自行經(jīng)營管理模式統(tǒng)一管理聯(lián)系電話 6251111占地面積85畝經(jīng)營面積50000平方米市場類別服裝、鞋、帽、百貨經(jīng)營市場，中低檔，內(nèi)步行街底商住宅功能規(guī)劃沿新昌路和恒安街店鋪未做規(guī)劃，市場內(nèi)一層步行街以經(jīng)營服裝、箱包等為主；市場內(nèi)二層以經(jīng)營鞋和服裝為主總戶數(shù)500套商鋪，其中一和沿街300套，二層200套經(jīng)營類別戶數(shù)服裝類(260)戶帽類及飾品類、化妝品類(31)戶鞋類(90)戶其他類(27)戶攤位面積55.678平方米（二層）110600平方米（一層）租售方式及價格租賃和銷售同時，租賃價格0.20.5元/天銷售價格：34003840元/平方米出租/售率出租率：81%出售率：67.1%經(jīng)營環(huán)境位置稍偏南，市場內(nèi)步行街棚頂經(jīng)營狀況市場經(jīng)營屬起步階段冷暖情況無冷暖設(shè)施良性分析1、城市改造，聚集了一些商戶2、免三年稅費抗性分析1、 1、 無統(tǒng)一經(jīng)營管理2、 2、 招商不到位3、 3、 沿主街新昌路北側(cè)應(yīng)為大入口，此入人流最密集4、 4、 商場開業(yè)后無經(jīng)營管理備注共出租出售408套，空置92套，征地15萬/畝，共征85畝，但實際交納政府是75畝地款。目前在市場內(nèi)還有10空地未開發(fā)，目前的物業(yè)費為1元/天/戶，工商管理費為2元/天/戶，稅：180元/月。福州商城市場名稱福州商城地址孤山街與文化路交口西產(chǎn)權(quán)單位福州凱翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營模式自主經(jīng)營管理模式由物業(yè)公司管理，但基本不做管理聯(lián)系電話 6278719占地面積25畝經(jīng)營面積20000平方米市場類別住宅底商功能規(guī)劃無統(tǒng)一規(guī)劃，靠恒安街與文化路臨街店鋪以副食、超市、酒店為主，臨孤山街以電子通訊為主。總戶數(shù)200戶經(jīng)營類別戶數(shù)飯店、副食、酒店類(37)戶化妝品、保健品類( 11 )戶電子能訊類(18)戶賓館類(5)戶其它類(69)戶攤位面積30-200平方米租售方式及價格租賃價格：0.18-0.6元/天銷售價格：4000元/出租/售率出租率：83%出售率：76%經(jīng)營環(huán)境經(jīng)營狀況臨街店鋪經(jīng)營較好，中心街和西街稍差冷暖情況有暖氣良性分析3、 3、 商住一體，居民消費占主導(dǎo)南處臨街，吸引周邊居民消費抗性分析商住混合，不利于管理備注建筑模式：一條中心南北路，東西各一條沿街路，東西一條主心街，共8*2個單元，各樓底部均為底商2層，中心街寬10米，六幢樓統(tǒng)一一個出入口。假日廣場市場名稱假日廣場地 址新昌路站前街北產(chǎn)權(quán)單位濰坊金宏泰置業(yè)有限公司經(jīng)營模式承諾統(tǒng)一經(jīng)營管理管理模式賣場步行街模式，下沉式商場聯(lián)系電話 6258111占地面積100畝經(jīng)營面積3萬平方米市