估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定管理辦法.doc

估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定管理辦法1 總則1.1 為加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)管理，提供估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量自律管理，引導(dǎo)企業(yè)誠(chéng)信服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造誠(chéng)信守法、公平競(jìng)爭(zhēng)的執(zhí)業(yè)環(huán)境，制定本辦法。1.2 本辦法用于評(píng)定北京市行政區(qū)域內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋并組織實(shí)施。1.3 本辦法依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。2 評(píng)定組織2.1 估價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)組成專家評(píng)委會(huì)，評(píng)委會(huì)成員選取行業(yè)內(nèi)估價(jià)師、行業(yè)機(jī)構(gòu)及主管部門有關(guān)專家等組成。2.2 根據(jù)估價(jià)業(yè)務(wù)內(nèi)容，按土地、房屋轉(zhuǎn)讓、拆遷、司法、抵押、質(zhì)量缺陷等不同類別，每年至少組織一次相應(yīng)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定工作，每年至少隨機(jī)抽取每個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)兩份相關(guān)行業(yè)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)定。2.3專家評(píng)定組具體負(fù)責(zé)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定工作。專家評(píng)定組成員均從專家評(píng)委會(huì)中產(chǎn)生，參與估價(jià)報(bào)告評(píng)審的專家，應(yīng)對(duì)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容予以保密，與所評(píng)定報(bào)告有利害關(guān)系的應(yīng)予以回避。2.4 估價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)專家評(píng)委會(huì)的管理，定期對(duì)專家履行職責(zé)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過遴選機(jī)制，優(yōu)化專家隊(duì)伍。3 評(píng)定程序3.1專家評(píng)定組在完成規(guī)定的估價(jià)報(bào)告合法性、規(guī)范性、合理性評(píng)價(jià)流程后，由評(píng)定組成員對(duì)每份已評(píng)報(bào)告分別填寫估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定打分表；3.2根據(jù)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定打分表，由專家評(píng)定組確定初步評(píng)定結(jié)論，并告知估價(jià)機(jī)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)于十個(gè)工作日內(nèi)可以向估價(jià)師協(xié)會(huì)提交評(píng)定異議書，專家評(píng)定組結(jié)合評(píng)定異議書內(nèi)容進(jìn)行最終評(píng)定；3.3評(píng)定結(jié)論由估價(jià)師協(xié)會(huì)公示，評(píng)定結(jié)論發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，由評(píng)委會(huì)裁定；3.4評(píng)定工作中發(fā)現(xiàn)的重大問題及評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的違法違規(guī)行為由估價(jià)師協(xié)會(huì)上報(bào)相關(guān)主管部門對(duì)相關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰；3.5評(píng)定工作中的調(diào)查取證材料、會(huì)議記錄、其他評(píng)定相關(guān)資料均由估價(jià)師協(xié)會(huì)歸檔。3 評(píng)定內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4.1 估價(jià)報(bào)告合法性估價(jià)報(bào)告合法性是指估價(jià)報(bào)告必須遵循合法性原則，符合相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定。4.2 估價(jià)報(bào)告規(guī)范性估價(jià)報(bào)告規(guī)范性是指估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容組成和報(bào)告格式應(yīng)符合估價(jià)規(guī)范、規(guī)程等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，做到全面性、客觀性、準(zhǔn)確性、概括性。4.3 估價(jià)報(bào)告合理性估價(jià)報(bào)告合理性是指估價(jià)結(jié)果必須合理，能夠正確反映估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)值。4.4 關(guān)鍵指標(biāo)關(guān)鍵指標(biāo)是對(duì)估價(jià)報(bào)告合法性、規(guī)范性、合理性評(píng)價(jià)起關(guān)鍵作用的評(píng)價(jià)指標(biāo)。4.4.1 合法性評(píng)價(jià)的關(guān)鍵指標(biāo)有：估價(jià)機(jī)構(gòu)；估價(jià)人員；估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)界定；估價(jià)對(duì)象用途界定；估價(jià)對(duì)象處分；其他。4.4.2 規(guī)范性評(píng)價(jià)的關(guān)鍵指標(biāo)有：估價(jià)目的；價(jià)值定義。4.4.3 合理性評(píng)價(jià)的關(guān)鍵指標(biāo)有：技術(shù)思路與估價(jià)方法；參數(shù)確定與估算過程；估值一致性與合理性。4.5 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)4.5.1北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市國(guó)土資源局、北京估價(jià)師協(xié)會(huì)發(fā)布的評(píng)估操作指引、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示范文本、房地產(chǎn)估價(jià)方法參數(shù)指標(biāo)等技術(shù)指導(dǎo)性文件是估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定的參考文件，估價(jià)報(bào)告與此不一致的地方，應(yīng)作出分析和說明。4.5.2估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定打分表；4.5.3參數(shù)確定與估價(jià)過程評(píng)定表。5 本指引自二零零八年十月十三日施行。附：估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定程序圖估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定打分表參數(shù)確定與估價(jià)過程評(píng)定表14 開始估價(jià)報(bào)告抽檢行業(yè)專家（企業(yè)、院校、科研機(jī)構(gòu)、銀行、司法、政府主管部門等）房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)內(nèi)專家抽取專家成立專家評(píng)定組評(píng)價(jià)估價(jià)報(bào)告合法性NO是否合法（合法性10分）YESYES評(píng)價(jià)規(guī)范性合理性專家評(píng)定組審閱測(cè)算評(píng)估價(jià)值評(píng)委審定專家評(píng)定組成員評(píng)定打分，出具評(píng)定意見被評(píng)定估價(jià)機(jī)構(gòu)提交評(píng)定異議書專家評(píng)定組確定初步評(píng)定結(jié)論專家評(píng)定組結(jié)合評(píng)定異議書進(jìn)行復(fù)核評(píng)定專家評(píng)定組確定最終評(píng)定結(jié)論爭(zhēng)議裁定評(píng)定結(jié)論公示評(píng)定資料歸檔結(jié)束估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定程序圖房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)定打分表 編號(hào):估價(jià)報(bào)告名稱估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱估價(jià)報(bào)告編號(hào)序號(hào)評(píng)定項(xiàng)目評(píng) 定 標(biāo) 準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分標(biāo)準(zhǔn)說明得分缺陷說明一合法性15分估價(jià)機(jī)構(gòu)必須同時(shí)符合下列要求：（1）在工商行政管理部門依法登記取得具有房地產(chǎn)或土地估價(jià)資質(zhì)，并通過工商年檢；（2）在其資質(zhì)登記許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)；（3）估價(jià)報(bào)告上必須加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章；分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義出具估價(jià)報(bào)告，并加蓋該估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章。3缺少一項(xiàng)或不妥當(dāng)處理扣1分估價(jià)人員必須同時(shí)符合下列要求：（1）注冊(cè)估價(jià)師在注冊(cè)有效期內(nèi)；（2）至少有二名專職注冊(cè)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告上簽字蓋章；（3）估價(jià)人員應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其它有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)。3缺少一項(xiàng)或不妥當(dāng)處理扣1分估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)界定一、具有合法權(quán)屬證明文件二、估價(jià)對(duì)象缺乏產(chǎn)權(quán)證明文件，無法查實(shí)確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下或估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)證明文件但估價(jià)時(shí)不按照產(chǎn)權(quán)證明文件中登記的狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合理假設(shè)的，必須符合下列要求：1.假設(shè)的理由充分，并就使用的假設(shè)與委托方達(dá)成一致，將其包含在估價(jià)委托合同的約定條款中；2.有關(guān)產(chǎn)權(quán)假設(shè)情況的信息在估價(jià)報(bào)告中披露完整；3.假設(shè)內(nèi)容不得違背現(xiàn)行法律、法規(guī)。3缺少證明文件或假設(shè)條件扣1分估價(jià)對(duì)象的用途界定符合下列要求之一的：（1）估價(jià)對(duì)象用途的界定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象合法產(chǎn)權(quán)證明文件或規(guī)劃許可文件一致。（2）政府主管部門另有特別規(guī)定的從其規(guī)定。（3）根據(jù)項(xiàng)目情況需要對(duì)用途作合理假設(shè)的2不符合任一要求，扣2分估價(jià)對(duì)象的處分以房地產(chǎn)權(quán)益處分為目的的估價(jià)委托，應(yīng)符合相關(guān)法律、法規(guī)允許的處分方式為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。2不妥當(dāng)處理扣2分其它合法性評(píng)價(jià)指標(biāo)范圍以外，估價(jià)報(bào)告尚存在合法性問題需要評(píng)價(jià)的，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定2二規(guī)范性33分估價(jià)報(bào)告內(nèi)容和格式報(bào)告完整性估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成內(nèi)容完全符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范或城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中的規(guī)范格式要求。4發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)處理扣1分報(bào)告的文字表述、排版、外觀應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）報(bào)告名稱、格式、用語規(guī)范；（2）引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)正確；（3）文字簡(jiǎn)潔、通暢，表述嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強(qiáng)，無錯(cuò)別字、漏字，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)使用正確；（4）排版規(guī)整、前后統(tǒng)一，裝訂美觀大方。3發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)處理扣1分估價(jià)目的應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）估價(jià)目的明確、清晰；（2）表述準(zhǔn)確、規(guī)范。2發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)表述扣2分價(jià)值定義應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）價(jià)值類型必須明確且合理；（2）價(jià)值內(nèi)涵界定準(zhǔn)確，限定條件完整、說明齊全3發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)表述扣2分估價(jià)對(duì)象界定位置座落、四至范圍應(yīng)包含下列內(nèi)容：（1）名稱、座落（具體位置）；（2）地塊有宗地地籍圖號(hào)，四周邊界范圍；（3）建筑物范圍：名稱、幢號(hào)或室號(hào)、建筑面積、多幢建筑物時(shí)列表說明。1發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)表述扣1分權(quán)益狀況應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）土地、建筑物權(quán)益狀況內(nèi)容完整、準(zhǔn)確。（2）表述清楚、用詞規(guī)范。3發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)表述扣1分土地和建筑物實(shí)物狀況實(shí)物狀況的描述應(yīng)包含下列內(nèi)容：土地：（1）形狀（2）地勢(shì)、地形、土壤地基（3）開發(fā)程度（4）利用現(xiàn)狀（5）法定用途和實(shí)際用途等影響地價(jià)的因素。建筑物：（1）建筑類型（2）建筑結(jié)構(gòu)（3）總高或?qū)訑?shù)（4）層高或凈高（5）設(shè)備設(shè)施（6）建筑裝修（7）朝向（8）維護(hù)保養(yǎng)及成新狀況（9）建造年代（10）法定用途和實(shí)際用途等影響建筑物造價(jià)的因素。4發(fā)生一項(xiàng)要點(diǎn)描述不妥當(dāng)扣2分，其他扣1分價(jià)格影響因素分析區(qū)位狀況應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）區(qū)位狀況的闡述及分析針對(duì)性強(qiáng)，要素齊全；（2）分析清楚，資料翔實(shí)。6發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)表述扣1分實(shí)物狀況應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）實(shí)物狀況的闡述及分析針對(duì)性強(qiáng)，要素齊全；（2）分析清楚，資料翔實(shí)。3發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)表述扣1分權(quán)益狀況應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）權(quán)益狀況核實(shí)清楚（2）對(duì)權(quán)益的瑕疵進(jìn)行分析4發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)表述扣1分評(píng)分調(diào)整T1評(píng)分調(diào)整T1主要針對(duì)出現(xiàn)下列問題時(shí)，對(duì)規(guī)范性部分的評(píng)分值進(jìn)行調(diào)整：（1）估價(jià)報(bào)告構(gòu)成內(nèi)容存在前后不一致等規(guī)范性問題的，扣分25分。（2）在上述規(guī)范性評(píng)價(jià)指標(biāo)外，估價(jià)報(bào)告的其它內(nèi)容尚存在規(guī)范性問題的，如報(bào)告應(yīng)用有效期、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、作業(yè)時(shí)間等。每項(xiàng)問題扣分13分。以上評(píng)分調(diào)整由專家評(píng)定組按上述要求酌情掌握，其調(diào)整幅度范圍一般不得超過5分，即T15分。超過幅度范圍時(shí)，需經(jīng)專家評(píng)定組合議并報(bào)評(píng)委員會(huì)審定。三合理性52分假設(shè)條件和說明應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）采用假設(shè)的理由充分，闡述清楚。（2）有關(guān)假設(shè)和限制條件的信息，在估價(jià)報(bào)告中披露完整。（3）假設(shè)和限制條件與法律、法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定不沖突。6假設(shè)、限制條件考慮不周，缺一條扣2分估價(jià)過程技術(shù)思路與估價(jià)方法應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）估價(jià)技術(shù)思路正確，方法選擇合理；（2）選擇估價(jià)方法的理由充分、闡述清楚。5技術(shù)思路不正確扣5分，理由闡述不充分、清楚，一條扣2分參數(shù)確定與估算過程“參數(shù)確定與估算過程”的評(píng)價(jià)方法如下：（1）從參數(shù)確定與估算過程評(píng)定表中找到與估價(jià)報(bào)告中所采用的估價(jià)方法對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)；（2）依據(jù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，專家評(píng)定組對(duì)其中每一個(gè)指標(biāo)質(zhì)量等級(jí)作出評(píng)價(jià)以及確定評(píng)分調(diào)整值T2。36文字性錯(cuò)誤每處扣1分；數(shù)據(jù)來源、參數(shù)選取無依據(jù)每處扣5分；測(cè)算過程錯(cuò)誤每處扣2分（以計(jì)算器復(fù)核結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)）估價(jià)結(jié)果的確定（1）確定估價(jià)結(jié)果的方法合理；（2）理由充分，說明清楚。3未說明權(quán)重確定理由，每項(xiàng)扣2分；報(bào)告中估價(jià)結(jié)果總價(jià)、單價(jià)粘貼不一致，發(fā)生錯(cuò)誤，扣3分估價(jià)結(jié)果估值一致性應(yīng)同時(shí)符合下列要求：一致性：估價(jià)結(jié)果與價(jià)值定義完全一致。2評(píng) 分 合 計(jì)100綜合評(píng)定意 見 評(píng) 定 人簽 名評(píng)定日期 年 月 日 對(duì)“參數(shù)確定與估算過程”評(píng)分說明如下：“參數(shù)確定與估算過程”分值為36分，當(dāng)用兩種方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，主要方法占20分，次要方法占16分，兩種方法不分主次則各占18分。參數(shù)確定與估算過程評(píng)定表指標(biāo)名稱評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分扣分標(biāo)準(zhǔn)說明 得分缺陷說明市 場(chǎng) 比 較 法可比交易案例真實(shí)性案例的來源真實(shí)可靠，依據(jù)充分。10發(fā)生一錯(cuò)誤或不妥當(dāng)處理扣1分客觀性案例交易價(jià)格客觀、合理，符合公開市場(chǎng)正常交易，并且其內(nèi)涵清楚（產(chǎn)權(quán)價(jià)/使用權(quán)價(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)/期房?jī)r(jià)）；20信息完備性案例信息齊全，內(nèi)容清楚；15可比性案例的可比性好，符合區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物差異小的要求；交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔12個(gè)月以內(nèi)；15交易情況修正應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）交易情況清楚，與正常交易情況的價(jià)格差異分析合理；（2）修正系數(shù)合理、理由充分。5交易日期修正應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）交易日期的修正依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域或同一供需圈相同用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息測(cè)算；或依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象用途和區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行了合理調(diào)整；（2）測(cè)算過程清楚或調(diào)整依據(jù)充分，修正系數(shù)合理；10因素修正因素及因子設(shè)置比較因素及因子的設(shè)置合理、齊全，并充分反映估價(jià)對(duì)象的用途特性；7系數(shù)確定過程有必要的系數(shù)測(cè)算或分析確定過程5系數(shù)合理性量化指數(shù)或修正系數(shù)取值合理；5修正幅度對(duì)可比交易案例的價(jià)格修正單項(xiàng)不超過參數(shù)指數(shù)規(guī)定的幅度，.超過的必須充分說明理由3公式應(yīng)用和計(jì)算應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定；（2）取值精度統(tǒng)一；（3）數(shù)值計(jì)算正確。5評(píng)分調(diào)整T2在“參數(shù)確定與估算過程”包含的評(píng)價(jià)指標(biāo)之外尚存在合理性問題的，應(yīng)對(duì)“參數(shù)確定與估算過程”的評(píng)分值進(jìn)行調(diào)整。評(píng)分調(diào)整T2的取值有以下三種：（1）在已評(píng)價(jià)項(xiàng)目外，估價(jià)過程的其他構(gòu)成項(xiàng)目無合理性問題，評(píng)分值不作調(diào)整，即T2=0。（2）在已評(píng)價(jià)項(xiàng)目外，估價(jià)過程的其他構(gòu)成項(xiàng)目存在合理性問題，對(duì)估價(jià)結(jié)果有一定影響的，“參數(shù)確定與估算過程”評(píng)分值應(yīng)作調(diào)整，調(diào)整值T2=-1-5分。（3）在已評(píng)價(jià)項(xiàng)目外，估價(jià)過程的其他構(gòu)成項(xiàng)目存在不合理問題并對(duì)估價(jià)結(jié)果影響較大的，“參數(shù)確定與估算過程”評(píng)分值應(yīng)作調(diào)整，調(diào)整值T2=-6-10分。評(píng)分調(diào)整絕對(duì)值超過10分的，需經(jīng)專家評(píng)定組合議并報(bào)評(píng)審委員會(huì)審定。0-10調(diào)整值:項(xiàng)目小計(jì)V100該方法所占分值W（16，18，20）得分SS=VW/100收 益 法租金水平的確定應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）有真實(shí)、客觀、可比、完備的案例，符合市場(chǎng)比較法中關(guān)于可比案例的標(biāo)準(zhǔn)； （2）有較詳細(xì)、全面的案例比較分析和租金收入（或經(jīng)營(yíng)收入）確定過程；（3）租金收入（或經(jīng)營(yíng)收入）取值合理；30有效毛收入租約限制對(duì)租約限制的處理合理、理由充分。5（出租型）出租率和有效出租面積應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）出租率的確定有充分的市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)和個(gè)別因素分析，出租率合理；（2）有效出租面積比率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理。5變化趨勢(shì)分析應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）就收益期間的租金收入（或經(jīng)營(yíng)收入）走勢(shì)和變化幅度進(jìn)行了分析，分析透徹、合理；（2）租金收入（或經(jīng)營(yíng)收入）增長(zhǎng)或下跌幅度預(yù)測(cè)值合理；5 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）費(fèi)用項(xiàng)目正確、齊全;（2）費(fèi)用估算或確定過程清楚，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正常客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或符合政策規(guī)定要求。25 資本化率（或收益還原率）應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）資本化率的確定方法和確定過程清楚；（2）有充分的市場(chǎng)調(diào)查依據(jù)，數(shù)據(jù)來源清楚，有說服力；（3）取值合理，充分反映了估價(jià)對(duì)象的用途、區(qū)位、估價(jià)時(shí)點(diǎn)特性。15 收益年限收益年限計(jì)算數(shù)據(jù)的來源清楚，依據(jù)充分，取值正確。10公式應(yīng)用和計(jì)算5評(píng)分調(diào)整T2調(diào)整說明:0-10調(diào)整值:項(xiàng)目小計(jì)V100該方法所占分值W（16，18，20）得分SS=VW/100成 本 法 房地 一 體土地取得成本 征地或房屋拆遷取得或市場(chǎng)取得應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）土地實(shí)際取得的來源清晰；（2）土地實(shí)際取得的成本明確；（3）對(duì)土地取得成本的調(diào)整符合市場(chǎng)情況；（4）土地取得的稅費(fèi)計(jì)算合理33開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）各項(xiàng)目?jī)?nèi)容清楚，處置方式明確； （2）各項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、規(guī)格、品質(zhì)和設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等參數(shù)清楚，費(fèi)用的估算過程清楚，取值合理或符合政策規(guī)定。20勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)4室外工程費(fèi)10管理費(fèi)用應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）管理費(fèi)用的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合政策規(guī)定；（2）管理費(fèi)用的計(jì)費(fèi)范圍合理。4銷售費(fèi)用應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）銷售費(fèi)用項(xiàng)目詳細(xì)、齊全、內(nèi)涵清楚，能區(qū)分銷售前發(fā)生的銷售費(fèi)用和銷售時(shí)發(fā)生的銷售費(fèi)用；（2）各項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)算公式清楚、正確，銷售費(fèi)率合理或符合政策規(guī)定。4投資利息應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）投資利息的計(jì)息時(shí)間計(jì)算正確；（2）投資利息的計(jì)息范圍合理；（3）投資利息的計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)合理或符合政策規(guī)定。4銷售稅金應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）銷售稅費(fèi)項(xiàng)目詳細(xì)、齊全、內(nèi)涵清楚；（2）銷售稅費(fèi)的取值標(biāo)準(zhǔn)符合政策規(guī)定。投資利潤(rùn)應(yīng)同時(shí)符合下列要求：（1）投資利潤(rùn)率的確定合理；（2）投資利潤(rùn)的計(jì)算公式清楚正確。7建筑物折舊7公式應(yīng)用和計(jì)算5評(píng)分調(diào)整T2調(diào)整說明:0-10調(diào)整值:項(xiàng)目小計(jì)V100該方法所占分值W（16，18，20）得分SS=VW/100假 設(shè) 開 發(fā) 法 剩 余 法 開發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)格最高最佳分析結(jié)合規(guī)劃條件和市場(chǎng)條件，分析透徹、針對(duì)性強(qiáng)，有合法依據(jù)和市場(chǎng)依據(jù)，分析結(jié)論合理；6規(guī)劃條件及開發(fā)方案結(jié)合規(guī)劃條件、最高最佳使用分析和建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，給出了合理、明確的開發(fā)方案，包含：產(chǎn)品類型、品質(zhì)檔次、功能結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等； 4比較案例確定假設(shè)開發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)格必須有可比案例。10比較分析根據(jù)確定的開發(fā)方案，就開發(fā)的房地產(chǎn)狀況與案例進(jìn)行價(jià)格相關(guān)因素的比較分析，比較因素全面、分析透徹、合理；10趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定