應收賬款投資集合資金信托計劃可行性研究報告(DOC 56頁).doc

華澳 長信24號合川工投應收賬款投資集合資金信托計劃可行性研究報告報告完成日期：2012年12月11日目錄1.內(nèi)容摘要41.1報批項目41.2信托項目概述41.3投資理由及策略概述52.融資人情況72.1基本情況72.2歷史沿革72.3股東情況102.4組織結(jié)構(gòu)102.5行業(yè)分析112.6業(yè)務運營172.7公司發(fā)展規(guī)劃182.8財務狀況202.9債券發(fā)行情況232.10總體評價243.擔保方情況243.1擔保人基本情況243.2歷史沿革253.3股東情況253.4組織結(jié)構(gòu)253.5行業(yè)分析263.6業(yè)務運營273.7公司發(fā)展規(guī)劃283.8財務狀況283.9總體評價324.應收賬款簡述324.1應收賬款項目背景324.2項目基本情況335.還款來源分析335.1第一還款來源：合川工投的回購能力分析335.2第二還款來源：合川區(qū)政府應收款的支付346.2.1 應收款支付346.用款項目介紹397.風險及防范措施- 41 -8.1 信用和流動性風險- 41 -8.合規(guī)性分析- 43 -9.擬設立信托分析- 44 -10.1交易背景及前提- 44 -10.1.1交易背景- 44 -10.1.2發(fā)行前提- 44 -10.2方案概述- 45 -10.2.1基本交易結(jié)構(gòu)- 45 -10.2.2交易流程- 45 -10.3交易方案要點- 46 -10.3.1 信托方案的成立- 46 -10.3.2信托項目的期限- 47 -10.3.3信托項目的資金運用和存續(xù)監(jiān)督檢查- 47 -10.3.4信托利益分配- 47 -10.3.5信托保障措施- 47 -10.3.6特別承諾事項：- 48 -10.項目總體評價- 48 -1. 內(nèi)容摘要1.1 報批項目 重慶市合川工業(yè)投資（集團）有限公司（以下簡稱“合川工投”）原名重慶市合川江城實業(yè)發(fā)展有限公司，系重慶市合川區(qū)政府于 2002 年 8 月8 日設立的國有獨資公司。截至 2011 年末，公司注冊資本 15 億元，合川國資辦持有公司100%的股權(quán)。經(jīng)營范圍：糧食收購、房地產(chǎn)開發(fā)、項目投資、國有資產(chǎn)經(jīng)營管理、從事建筑相關(guān)業(yè)務等，截至 2011 年末，合川工投總資產(chǎn) 69.82 億元，負債總計 23.57 億元，資產(chǎn)負債率 34%，凈利潤1.9億元。2009-2011年，合川工投承建了重慶合川工業(yè)園區(qū)的直港路道路路網(wǎng)建設項目。截至 2012 年11月，該項目已經(jīng)交工驗收，經(jīng)重慶市合川區(qū)審計局審計并確認回購價格。根據(jù)合川工投與重慶市合川區(qū)工業(yè)園區(qū)管理委員會簽署的相應投資-回購協(xié)議，工業(yè)園區(qū)管委會已確認應當向合川工投支付項目回購款約38927.31萬元，該筆工程回購款尚未支付。合川工投、工業(yè)園區(qū)管委會及合川區(qū)政府將通過簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)移確認書，將重慶市合川區(qū)工業(yè)園區(qū)管理委員會對合川工投的38927.31萬元債務轉(zhuǎn)移給合川區(qū)政府?，F(xiàn)合川工投為提高其資產(chǎn)的流動性，擬將其對合川區(qū)政府享有的38927.31萬元應收款進行轉(zhuǎn)讓，募集信托單位2億元。所募集的全部信托資金用于向合川工投支付基礎設施項目建設的款項。融資方、區(qū)政府、華澳信托簽訂三方協(xié)議，約定標的應收賬款債權(quán)人轉(zhuǎn)為華澳信托，合川工投按照約定履行回購義務，并按期向華澳信托支付回購款。重慶市合川城市建設投資（集團）有限公司（以下簡稱“合川城投”）將為合川工投的補足義務承擔無限連帶擔保責任。如果未按時足額回購，合川區(qū)政府將根據(jù)受托人的要求在指定的時間足額支付應收賬款。為了進一步明確政府的債務及相關(guān)財政資金的安排，合川區(qū)財政局將出具財政資金安排文件，承諾優(yōu)先以合川區(qū)政府財政收入和土地收入支付到期債務，若仍不足支付的，由其督促安排資金，用于向受托人支付到期債務。重慶市合川區(qū)人大出具決議將合川區(qū)政府應向受托人支付的債務納入年度財政預算。1.2 信托項目概述 信托項目名稱：華澳 合川工投應收賬款投資集合資金信托項目信托類別： 集合信托融資方名稱：重慶市合川工業(yè)投資（集團）有限公司信托項目結(jié)構(gòu)：信托單位類別信托規(guī)模（萬元）存續(xù)期限（月）資金用途擔?；蝻L險控制措施A類信托單位5000 18支付基礎設施項目建設的款項合川城投承擔無限連帶擔保責任B類信托單位1500024支付基礎設施項目建設的款項合川城投承擔無限連帶擔保責任總計20000-華澳信托有權(quán)根據(jù)項目運營情況提前終止或宣布延長信托期限。1.3 投資理由及策略概述 1. 重慶市合川工業(yè)投資（集團）有限公司，主體長期信用等級為AA（大公國際資信評估有限公司2012年2月），是重慶市合川區(qū)人民政府批準成立、出資的國有獨資有限責任公司，是重慶市合川區(qū)重要的國有資產(chǎn)和公用事業(yè)營運主體，公司資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力較強；公司已于2011年7月被中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會重慶銀監(jiān)局認定為公司貸款符合現(xiàn)金流全覆蓋的條件，調(diào)整為一般類公司。根據(jù)最新的非合并報表顯示，截止2012年9月，公司資產(chǎn)總額106.92億元，負債總額 29.71億元，資產(chǎn)負債率27.79%。2. 重慶市合川城市建設投資（集團）有限公司，主體長期信用等級為AA-（聯(lián)合資信評估有限公司2012年7月），是重慶市合川區(qū)大型國有資產(chǎn)和公用事業(yè)營運主體，主要業(yè)務涉及土地整治儲備、城市基礎設施建設、旅游文化和教育服務等領域。截至 2011 年底，合川城投資產(chǎn)總額 143.42 億元，負債總額 75.43 億元，資產(chǎn)負債率 53%。公司實力較強，收入多元化且盈利能力較好，具有較強的擔保能力。3. 合川區(qū)財政局將出具財政資金安排文件，承諾優(yōu)先以合川區(qū)政府財政收入和土地收入支付到期債務，若仍不足支付的，由其督促安排資金，用于向受托人支付到期債務。重慶市合川區(qū)人大出具決議將合川區(qū)政府應向受托人支付的債務納入年度財政預算。4. 重慶市合川區(qū)是重慶的北大門，地處重慶三環(huán)和“重慶一小時經(jīng)濟圈”，緊鄰“兩江新 區(qū)”，重慶六大區(qū)域性中心城市之一，距重慶主城核心區(qū)僅半小時車程,是規(guī)劃中的重慶北部 地區(qū)中心城市。合川區(qū)作為重慶市大力建設的程昱經(jīng)濟區(qū)區(qū)域性中心城市和工業(yè)基地，近年來經(jīng)濟?？焖僭鲩L，財政實力不斷增強，經(jīng)濟總量位居重慶市上游。合川區(qū)政府財政收入結(jié)構(gòu)合理，具備持續(xù)增長的潛力，其債務率顯著低于西部地區(qū)重要城市的平均水平，信托期間政府財政收入對其債務的覆蓋率為9.04 倍，信托財產(chǎn)安全有較高保障。2011年財政收入為105.70億元，其中一般預算收入為25.7億元。截至 2012 年 6 月，合川區(qū)政府債務余額為 61.75億元，債務率為32.41%。5. 還款來源豐富、明確、充足，第一還款來源是合川工投現(xiàn)金流收入（合川工投日常經(jīng)營收入、合川工投再融資收入、合川工投企業(yè)債發(fā)行收入、合川工投資產(chǎn)變現(xiàn)收入等）；第二還款來源是重慶市合川區(qū)政府財政資金支付應收賬款收入；第三還款來源是應收賬款轉(zhuǎn)讓給其他第三方收入；第四還款來源是擔保企業(yè)的現(xiàn)金流收入； 6. 預計合川工投新一期15億7年期企業(yè)債將于2013年1季度發(fā)行，債券融資在信托期限內(nèi)并不需要償還本金，將為信托融資提供一定程度的保障。而隨著工業(yè)園區(qū)基礎設施建設的順利進展，以及重慶市合川區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，公司的收入將不斷增長，為公司的償債能力提供有力保障。7. 通過跟蹤合川工投、合川城投的債券二級市場表現(xiàn)和公開透明的信息，有利于緊密跟蹤并及時發(fā)現(xiàn)融資人和擔保人資信變化。8. 通過設立監(jiān)管賬戶，使合川工投按季向監(jiān)管賬戶付款，華澳信托每年從監(jiān)管賬戶提取資金到信托專戶，能夠有效緩沖合川工投潛在的違約風險，為華澳信托追償信托本息提供了寶貴時間。2. 融資人情況 2.1 基本情況 名稱：重慶市合川工業(yè)投資（集團）有限公司企業(yè)類型：有限責任公司（國有獨資）住所：重慶市合川區(qū)南園路 169 號成立日期:2002 年 8 月 8 日法定代表人:劉本萬營業(yè)執(zhí)照號碼：500382000004713注冊資本：150000萬元人民幣機構(gòu)代碼：73984097-2貸款卡號碼：550104000047800701主要經(jīng)營范圍：糧食收購（按糧食收購許可證核定事項經(jīng)營）、房地產(chǎn)開發(fā)（憑資質(zhì)證書執(zhí) 業(yè)）、項目投資、國有資產(chǎn)經(jīng)營管理、從事建筑相關(guān)業(yè)務（取得相關(guān)行政許可后方可執(zhí)業(yè)）、 土地儲備、園林綠化服務）等。合川工投是合川工業(yè)園區(qū)唯一的基礎設施建設主體，主要負責工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)公共基礎 設施建設以及廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、安置房的建設與開發(fā)。公司基礎設施項目是經(jīng) 合川區(qū)政府授權(quán)，采取“投資-回購”的模式開發(fā)，即根據(jù)園區(qū)管委會與公司簽訂的工業(yè) 園區(qū)基礎設施“投資-回購”協(xié)議約定，由公司實施項目建設，項目建成后由園區(qū)管委會 進行回購。公司在進行城市基礎設施建設時，區(qū)政府將道路建設、房屋建設收取的經(jīng)費返還 給公司并明確其用于城市基礎設施建設。截止2012年9月，公司資產(chǎn)總額106.92億元，負債總額 29.71億元，資產(chǎn)負債率27.79%。2.2 歷史沿革（一）初始設立重慶市合川工業(yè)投資（集團）有限公司前身是合川市工業(yè)園區(qū)建設發(fā)展有限責任公司，系根據(jù)合川市人民政府辦公室關(guān)于成立合川工業(yè)園區(qū)建設發(fā)展有限責任公司的批復（合川府辦200290號）于2002年8月8日經(jīng)重慶市合川工商行政管理局注冊成立，并于2003年05月22日取得重慶市合川區(qū)工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號500382000004713，注冊資本700.00萬元，公司設立時的股東結(jié)構(gòu)為：股東姓名注冊資本（萬元）占總股本比例(%)合川市南津街街道辦事處 420.00 60.00 合川市南津街街道辦事處林業(yè)站 280.00 40.00 合計 700.00 100.00 公司設立時出資情況由重慶中天會計師事務所予以驗證，并于2003年7月31日出具渝中天所驗報字2002第124號驗資報告。（二）第一次變更-增加新股東及注冊資本根據(jù)2003年1月28日公司股東大會決議，公司吸收增加重慶合川工業(yè)園區(qū)管理委員會為公司新股東，由新股東增加投資2,300.00萬元，增資后的注冊資本為3,000.00萬元，增資后公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：股東姓名注冊資本（萬元）占總股本比例(%)合川工業(yè)園區(qū)管理委員會 2,300.00 76.67 合川市南津街街道辦事處 420.00 14.00 合川市南津街街道辦事處林業(yè)站 280.00 9.33 合計 3,000.00 100.00 （三）第二次變更-增加注冊資本及轉(zhuǎn)讓股權(quán)2005年合川市人民政府辦公室合川府20055號文，同意公司以土地增加注冊資本3,300.00萬元，增資后公司的注冊資本為6,300.00萬元。同時合川市人民政府辦公室以合川府200510號文決議將公司全部股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給重慶江城工業(yè)園區(qū)管委會辦公室。轉(zhuǎn)讓后，公司成為重慶江城工業(yè)園區(qū)管委會辦公室全資子公司。此次增資由重慶華信會計師事務所（有限公司）于2005年3月25日出具重華信會驗2005第0058號驗資報告予以驗證。（四）第三次變更-股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更2007年12月26日，根據(jù)重慶市合川區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室關(guān)于國有股權(quán)劃轉(zhuǎn)的通知（合國資2007103號），將公司股權(quán)劃撥變更為重慶市合川城市建設投資（集團）有限公司，成為重慶市合川城市建設投資（集團）有限公司（以下簡稱城投公司）的全資子公司。（五）第四次變更-增加注冊資本2009年3月重慶市合川城市建設投資（集團）有限公司根據(jù)關(guān)于江城公司增加注冊資本的批復（合川府200943號），以政府劃入的土地使用權(quán)增加注冊資本14,700.00萬元。增資后注冊資本由6,300.00萬元增至21,000.00萬元。此次增資由重慶中天會計師事務所于2009年4月8日出具渝中天所驗（2009）第025號驗資報告予以驗證。（六）第五次變更-股東變更2009年11月重慶市合川區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室關(guān)于變更公司國有出資人的通知（合川國資200971號），決定將本公司的國有出資人城投公司變更為重慶市合川區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室,公司成為重慶市合川區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室的全資子公司。并于2009年12月30日完成了工商變更登記。（七）第六次變更-注冊資本增加2009年12月重慶市合川區(qū)人民政府關(guān)于同意合川江城實業(yè)公司增加注冊資本的批復（合川府2009207號），以重慶市合川區(qū)人民政府劃入的土地使用權(quán)增加注冊資本79,000.00萬元，注冊資本由21,000.00萬元增加至100,000.00萬元。此次增資，由重慶中天會計師事務所于2009年12月23日出具渝中天所驗（2009）第141號驗資報告予以驗證。（八）第七次變更-組建子公司2009年12月公司根據(jù)重慶市合川國有資產(chǎn)管理辦公室關(guān)于改組江城公司的通知（合川國資200974號），以貨幣資金分別出資組建重慶市合川潤化實業(yè)發(fā)展有限公司（注冊資本1000萬元）、重慶市合川農(nóng)民創(chuàng)業(yè)投資有限公司（注冊資本3000萬元）、重慶市旭輝科技創(chuàng)業(yè)有限公司（注冊資本3000萬元）三家全資子公司。同時將本公司的公司名稱變更為重慶市合川工業(yè)投資（集團）有限公司，公司于2009年12月30日完成了工商變更登記。（九）第八次變更-增加注冊資本2010年12月公司根據(jù)重慶市合川區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室關(guān)于同意工投公司增加注冊資本金的批復（合川國資201070號）及重慶市合川區(qū)人民政府辦公室關(guān)于同意劃轉(zhuǎn)三宗國有土地使用權(quán)的通知（合川府201082號），以重慶市合川區(qū)人民政府劃入的土地使用權(quán)增加注冊資本50,000.00萬元，注冊資本由100,000.00元增加至150,000.00萬元。此次增資由重慶中天會計師事務所于2010年12月22日出具渝中天所驗（2010）第196號驗資報告予以驗證。2.3 股東情況重慶市合川區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室是合川工投的唯一出資人，其出資比例占公司資本的100%。2.4 組織結(jié)構(gòu)為合川工投是按照現(xiàn)代企業(yè)制度和中華人民共和國公司法組建的國有獨資公司，設立 了包括董事會和監(jiān)事會在內(nèi)的公司法人治理結(jié)構(gòu)。公司設立董事會、監(jiān)事會，實行董事會領 導下的總經(jīng)理負責制，內(nèi)設二室七部。公司董事會由 5 人組成，由合川國資辦委派人員擔任 董事，董事會成員中的職工代表由職工代表大會民主選舉或更換。董事會設董事長 1 名，為 公司法定代表人。監(jiān)事會由 3 人組成，由合川國資辦委派，監(jiān)事會成員中的職工代表由公司 職工代表大會選舉或更換。目前公司設有行政辦、財務部、合同部、管網(wǎng)部、規(guī)劃部、工程 部、總工辦、內(nèi)審部、融資部九個職能部門。組織結(jié)構(gòu)及股權(quán)投資關(guān)系如下圖所示：2.5 行業(yè)分析3.51行業(yè)現(xiàn)狀合川工投主要從事城市基礎設施建設、土地儲備整治和保障性住房建設業(yè)務等。（一）城市基礎設施建設行業(yè)1、我國城市基礎設施建設行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景城市化水平是衡量國家現(xiàn)代化程度的重要標志之一。城市基礎設施建設和運營是提升城市化水平的重要條件，是國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎，對于促進國民經(jīng)濟和地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展、改善投資環(huán)境、強化城市綜合服務功能具有積極作用。目前，我國已步入城市化的快速發(fā)展階段。截至2011年末，我國城鎮(zhèn)化率為51.27%，城鎮(zhèn)化規(guī)模居全球第一。根據(jù)中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的第十二個五年規(guī)劃綱要，“十二五”期間，我國將進入城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展雙重轉(zhuǎn)型的新階段，預計城鎮(zhèn)化率年均提高0.8-1.0個百分點，到2015年達到52%左右。屆時，我國城鎮(zhèn)化率將首次超過50%，城鎮(zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口。圖10-1 2002-2010年我國城鎮(zhèn)化率水平數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局未來幾年將是我國城市化持續(xù)加速發(fā)展階段，城市人口的急劇膨脹和城市規(guī)模的迅速擴大會導致城市基礎設施供給明顯不足，這將為基礎設施建設行業(yè)帶來廣闊的前景。2、重慶市合川區(qū)城市基礎設施建設行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景合川區(qū)作為重慶市“十二五”規(guī)劃重點建設的六大區(qū)域性中心城市和“一小時經(jīng)濟圈”重要節(jié)點，近年來逐步加大基礎設施建設規(guī)模。2011年，合川區(qū)實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資249.93億元，同比增長30.50%。城市規(guī)劃不斷完善，啟動城市總規(guī)戰(zhàn)略研究及規(guī)劃實施評估，開展大石綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)等4個新區(qū)控規(guī)編制，整合南屏組團等4個控規(guī)，編制市政基礎設施等專項規(guī)劃；舊城改造大舉推進，涼亭、文峰塔片區(qū)商住建設步伐加快，蟠龍湖公園、文峰塔公園建成開放，新增7個社區(qū)公園，新啟動舊改項目95.2萬平方米；新區(qū)開發(fā)全面啟動，小安溪片區(qū)橋梁及道路開工建設，白鹿山片區(qū)4.3公里道路即將完工，花灘片區(qū)濱江路護岸工程推進順利，東津沱片區(qū)路網(wǎng)完成前期工作。希爾安大道等城區(qū)5條景觀大道、人民廣場建設快速推進；框架路網(wǎng)加快建設，遂渝二線、蘭渝鐵路控制性工程全面動工，渭沱鐵路專線技術(shù)方案通過鐵道部鑒定中心審查，重慶三環(huán)合川-銅梁段招商成功，內(nèi)環(huán)快速干道一期、南屏嘉陵江大橋、沙溪立交加速推進，入城隧道完成主體工程，涪江一橋、小沔大橋建成通車，鹽三路一期、太大路、三渭路、車樂路官渡-天星段陸續(xù)建成。著力推進包括基礎設施在內(nèi)的城市建設，對于合川區(qū)城市功能的不斷完善和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展壯大具有重大的戰(zhàn)略意義。（二）土地儲備整治行業(yè)1、行業(yè)現(xiàn)狀土地儲備整治包括土地規(guī)劃、土地整理、土地收購整治和土地供應等，其具有高度壟斷性，政策對該行業(yè)的發(fā)展起主導性的作用。根據(jù)國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）的要求，土地儲備制度的建立為土地一級開發(fā)及整理行業(yè)的發(fā)展提供了遼闊的發(fā)展空間。由于土地使用權(quán)出讓是房地產(chǎn)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的源頭，因此，土地儲備整治行業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。2、重慶市合川區(qū)經(jīng)濟社會的高速發(fā)展和居民收入水平的持續(xù)增長為行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎合川區(qū)地處重慶市西北部，距重慶主城核心區(qū)僅半小時車程，是重慶市規(guī)劃建設的區(qū)域性中心城市。幅員面積2356平方公里，轄23個鎮(zhèn)，7個街道辦事處，總?cè)丝?54萬。合川擁三江通航之利，有212國道和渝合、渝武高速公路及遂渝快速鐵路之便，交通享自然之助，得人工之福。在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，合川區(qū)財政實力顯著提高，2011年，全區(qū)實現(xiàn)地方財政收入76.22億元，同比增長87.30%；地方一般預算收入25.70億元，同比增長42.15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.93萬元，同比增長16.15%。重慶市合川區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要指出，到2015年，在2010年基礎上，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、地方財政收入、外貿(mào)進出口總額、實際利用外資總額、實際利用內(nèi)資總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入“十個翻一番”，工業(yè)總產(chǎn)值翻兩番，完成“100萬人口、100平方公里”的大城市框架，基本建成中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市。這無疑將為合川區(qū)土地儲備整治行業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。3、合川區(qū)工業(yè)的迅猛發(fā)展大量增加了用地需求近年來，合川區(qū)按照重慶市總體規(guī)劃布局，將工業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的重點，已形成了能源、建材、化工、裝備制造、食品加工、紡織服裝、制藥、電子元器件、電子信息九大產(chǎn)業(yè)格局，義烏小商品批發(fā)市場、茂田建博中心等一批大型專業(yè)市場相繼建成，合川正朝著現(xiàn)代化新興工業(yè)城市和區(qū)域性商貿(mào)物流中心邁進，已逐步成為重慶市的一個重要工業(yè)增長極。根據(jù)重慶市合川區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，未來幾年，合川區(qū)將繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，建成能源建材、裝備制造、電子信息、食品加工、新型化工等百億級產(chǎn)業(yè)集群，到2015年，工業(yè)經(jīng)濟總體實力顯著增強，總產(chǎn)值年均增長30%以上，實現(xiàn)1000億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模、完成2000億級產(chǎn)業(yè)布局。上述規(guī)劃的實施必將拉動工業(yè)用地的巨大需求。（三）保障性住房建設行業(yè)1、我國保障性住房建設行業(yè)的現(xiàn)狀及前景保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。1998 年深化城鎮(zhèn)住房制度改革、停止福利性住房分配以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，尤其是保障性住房制度建設邁出重要步伐，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善，2010 年底人均住房面積達31.6 平方米，是1978 年的4.7 倍。但是，我國人口眾多，正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口不斷增加，城鎮(zhèn)低收入家庭、棚戶區(qū)居民、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學生和外來務工人員住房條件仍然困難，大規(guī)模推進保障性安居工程，是我國經(jīng)濟社會發(fā)展中的一個重點。自2007 年國務院印發(fā)關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見之后，按國務院的工作部署，各地區(qū)、各部門制定了一系列支持政策，加快了解決城鎮(zhèn)低收入居民住房困難的步伐。截至2008年底，通過廉租住房制度解決了295 萬戶低收入家庭的住房困難，經(jīng)濟適用住房制度對低收入家庭的保障作用得到實現(xiàn)，已有500 多萬戶低收入家庭通過經(jīng)濟適用住房解決了住房問題。通過各類棚戶區(qū)改造使130 多萬戶居民的住房條件得到了根本的改善，約有4,700 萬職工通過住房公積金制度改善了住房條件。2009 年全國建成廉租住房以及經(jīng)濟適用住房、改造棚戶區(qū)住房和農(nóng)村危房共400 余萬套。2010年建成各類保障性安居工程住房580 萬套，其中包括公共租賃住房37 萬套。2011 年計劃建設保障性安居工程任務是1,000 萬套，相比2010 年的580 萬套將新增420 萬套，增長幅度高達72.4%，投資總額將達1.4 萬億元，且公共租賃房將占主要部分，這預示著我國保障房建設黃金期的來臨。2011 年，中央財政在保障性住房方面安排資金1713億元，是2010年的2.2倍；全國城鎮(zhèn)保障性住房基本建成432萬套，新開工建設1,043 萬套。截至2011 年9 月底，國土資源部已落實4 萬多公頃保障性安居工程用地，基本上保障了建設用地需求?！笆濉币?guī)劃綱要指出，我國將健全住房供應體系，立足保障基本需求、引導合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。加大保障性住房供給，強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準。改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地?！笆濉逼陂g，我國將完成城鎮(zhèn)保障性安居工程建設3,600 萬套，我國保障性住房未來的建設規(guī)模將不斷擴大，發(fā)展速度也將不斷加快。2、重慶市合川區(qū)保障性住房建設行業(yè)的現(xiàn)狀及前景近年來，合川區(qū)積極采取措施，逐步加大城鄉(xiāng)保障性住房的建設力度。2009-2011年，累計開工建設保障性住房25,761套，總建筑面積達1,962,460平方米，其中公租房18,320套，廉租房4,416套，棚戶區(qū)改造房3,025套。2009年，合川區(qū)完成廉租房764套，棚戶區(qū)改造房684套；2010 年，完成公租房147套，廉租房913套，棚戶區(qū)改造房564套；2011 年，完成公租房328套，廉租房825套，棚戶區(qū)改造房1,258套。城鄉(xiāng)保障性住房項目的實施，極大改善了城鄉(xiāng)人居環(huán)境，為合川區(qū)低收入家庭、低保家庭等解決了住房難題；同時為合川區(qū)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展奠定了堅實基礎。合川區(qū)委、區(qū)政府對保障性住房建設工作高度重視，多方籌措資金，強化質(zhì)量、安全監(jiān)督，加快建設進度，確保不折不扣完成建設任務。 合川區(qū)在實施保障性住房建設過程中，嚴格執(zhí)行工程招投標、施工圖審查、施工監(jiān)理、竣工驗收等各方面的相關(guān)政策和規(guī)定，確定具有專業(yè)資質(zhì)的施工企業(yè)參與工程建設，同時嚴把項目工程安全質(zhì)量關(guān)和監(jiān)督檢查關(guān)，加強對工程進度和質(zhì)量的跟蹤檢查，對項目建設進行全程監(jiān)督，在保證施工安全和工程質(zhì)量的基礎上，確保保障性住房建設任務的圓滿完成。 “十二五”期間，合川區(qū)將繼續(xù)推進住房制度改革。堅持“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”，積極穩(wěn)妥推進住房制度改革，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，構(gòu)建商品房和保障性住房共同構(gòu)成的“雙軌制”住房供給模式。積極推進公租房建設，繼續(xù)完善廉租房、危舊房改造、農(nóng)民工公寓等保障性住房供給體系。計劃建設廉租房項20.1萬平方米，公共租賃房150萬平方米，完成國有工礦棚戶區(qū)改造20.72萬平方米，力爭解決一半以上城鎮(zhèn)中低收入群眾的住房困難問題。3.52行業(yè)中的地位合川工投是重慶市合川區(qū)人民政府批準成立的國有獨資公司，公司自成立以來，經(jīng)營規(guī)模和實力不斷壯大，在重慶市合川區(qū)城市開發(fā)建設、土地儲備整治領域均處于重要地位，擁有較強的競爭優(yōu)勢和良好的發(fā)展前景。在城市基礎設施建設方面，截至2011年末，公司已經(jīng)完成了草街還房一期、城北還房一期、標準廠房一期、城北工業(yè)大道、草街工業(yè)大道、合州路、五思路等基礎設施項目的建設工作。2011年公司全年啟動基礎設施項目22個，總投資47.00億元，實際開工項目17個，實際完成的各類投資約14.44億元。在土地整治儲備方面，合川工投及其子公司是重慶市合川區(qū)土地儲備的重要渠道。2002-2011年，合川工投累計儲備整治的土地超過1萬畝。截至2011年末，合川工投擁有儲備土地共計6,042.09畝，且均為價值較高的商業(yè)住宅用地，未來隨著合川工投土地儲備規(guī)模的不斷擴大，合川工投在合川區(qū)土地儲備領域的地位將會更加突出。在保障性住房建設方面，截至2011年末，合川工投已經(jīng)完成廉租房486套，開工建設公租房2,346套，未來幾年，合川工投仍將在合川區(qū)保障性住房建設項目方面擔當重要的角色。2.6 業(yè)務運營 合川工投是主要經(jīng)營業(yè)務包括合川區(qū)城市基礎設施項目和保障性住房建設工程的投融資建設、土地整治開發(fā)等。1、城市基礎設施建設和保障性住房建設業(yè)務合川工投作為合川工業(yè)園區(qū)唯一的基礎設施項目投資建設主體，主要負責工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的公共基礎設施投資建設以及廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、安置房的建設及開發(fā)。公司基礎設施項目是經(jīng)合川區(qū)政府授權(quán)，采取“投資回購”的模式開發(fā)，即根據(jù)園區(qū)管委會與公司簽訂的工業(yè)園區(qū)基礎設施“投資回購”協(xié)議約定，由公司實施項目建設，項目建成后由園區(qū)管委會進行回購。公司在進行城市基礎設施建設時，區(qū)政府將道路建設、房屋建設收取的經(jīng)費返還給公司并明確其用于城市基礎設施建設。公司基礎設施建設一方面可以獲取穩(wěn)健的相關(guān)收入，另一方面可以獲取土地資源，為公司實現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展打下基礎。保障性住房建設方面，業(yè)務模式為合川工投實施項目建設，項目建成后由合川區(qū)人民政府進行回購。近年來，合川工投先后開發(fā)建設了公租房項目、高陽路、涪江路、南溪路A段、巴州路、清居路、武勝路、九峰山路、巖渠路、高十路、南沙路A段、高陽還房一期、城北工業(yè)大道、五思路、草街工業(yè)大道、草街縱二路、草街1號道路、草街3號道路及縱二路、草街6號道路及縱二路等城市建設項目。合川工投就其中的多個項目與工業(yè)園區(qū)管委會簽訂了回購協(xié)議，2009-2011年，合川工投分別實現(xiàn)回購收入32,980.05萬元、32,597.00萬元和29,141.79萬元。目前，合川工業(yè)園區(qū)處于快速發(fā)展之中，對基礎設施建設和保障性住房建設的要求也越來越高，未來公司的業(yè)務必將迎來更大的發(fā)展。2、土地整治開發(fā)業(yè)務土地整治開發(fā)是指公司對符合土地利用總體規(guī)劃的荒地進行三通一平，即水通、電通、路通和場地平整工作。土地整治是基本建設項目開工的前提條件，有助于提高土地的使用效率。通過對土地進行整治后采取公開“招拍掛”的方式逐步推向市場，奠定了合川工投在區(qū)政府宏觀調(diào)控土地中的基礎地位，也成為合川區(qū)土地供應的重要渠道。根據(jù)中共重慶市委重慶市人民政府關(guān)于加快建設特色工業(yè)園區(qū)的意見（渝委發(fā)200228號）、重慶市合川區(qū)人民政府關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（合川府2007102號）等文件精神，公司整治開發(fā)土地后，由園區(qū)管委會進行出讓，出讓收益全額返還給公司。2009-2011年，合川工投分別整治開發(fā)土地1,430.07畝、1,032.98畝和1,935畝，分別實現(xiàn)土地整治收入11,629.69萬元、23,301.74萬元和33,390.99萬元。未來，隨著合川區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，合川工投的土地儲備整治規(guī)模將進一步擴大。2.7 公司發(fā)展規(guī)劃 1、近期發(fā)展目標（2012-2014年）依托園區(qū)基礎設施建設項目總業(yè)主、項目用地總儲備、項目投融資總渠道的“三總”功能定位，充分利用公司的組織增信優(yōu)勢、政策優(yōu)勢，以強化資源整合和資產(chǎn)聚集為重點；不斷強化公司內(nèi)部管理和現(xiàn)代企業(yè)制度建立，努力夯實公司可持續(xù)發(fā)展基礎和項目投融資能力。到2014年，力爭資產(chǎn)規(guī)模突破100億元，年經(jīng)營收入突破10億元，年凈利潤突破2億元。公司主要經(jīng)營收入來源：土地整治收入：根據(jù)園區(qū)開發(fā)進度，2012-2014年計劃整治出讓工業(yè)用地4200畝，整治出讓配套商業(yè)用地240畝，預計累計可實現(xiàn)土地整治收入12億元?；A設施代建收入：2012-2014年計劃開工建設40萬平方米標準廠房、60萬平方米表面處理中心、12.46Km道路路網(wǎng)、86.68萬平方米保障性住房、配套綜合管網(wǎng)36.28Km及配電站等其他輔助設施。未來三年，預計累計可實現(xiàn)基礎設施代建收入9億元。稅收返還及財政補貼收入：隨著園區(qū)落戶企業(yè)建成投產(chǎn)。2012-2014年，預計累計可實現(xiàn)稅收返還及財政補貼收入6億元。2、中期發(fā)展目標（2015-2017年）立足園區(qū)以及工業(yè)投資項目基礎配套設施建設職能，做好園區(qū)企業(yè)“孵化”職能；采取授權(quán)持股、投資控股、參股等方式努力完善公司多元化投資格局，探索園區(qū)企業(yè)“孵化”職能，完善公司有產(chǎn)業(yè)支撐的企業(yè)集團經(jīng)營模式定位，迅速形成公司核心競爭力。力爭資產(chǎn)規(guī)模突破150億元，年經(jīng)營收入突破15億元。3、遠景發(fā)展目標（2017年至以后）依托園區(qū)企業(yè)“孵化”職能，強化園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應；依托國有資產(chǎn)經(jīng)營與管理，強化國有股本（權(quán)）運作；進一步創(chuàng)新公司資本運作模式，努力實現(xiàn)包括人力資源、生產(chǎn)資料資源、財務資源、技術(shù)信息資源、管理資源等在公司范圍內(nèi)的一體化整合與管理協(xié)同，整體實現(xiàn)公司資源整合的規(guī)模效應、管理協(xié)同效應、信息共享效應，促使公司整體競爭優(yōu)勢不斷提升。2.8 財務狀況 資產(chǎn)負債表企業(yè)名稱重慶市合川工業(yè)投資（集團）有限公司日期單位元2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年9月30日資產(chǎn)審計報告審計報告審計報告非審計母公司貨幣資金 225,556,072.99 757,423,459.46 243,628,978.51 85,290,318.31 短期投資-應收賬款 262,495,655.22 498,417,543.29 499,236,907.99 498,417,543.29 其他應收款 111,465,220.10 125,237,365.99 433,144,768.38 356,198,278.11 預付賬款 13,210,389.95 146,153,324.95 3,062,585.11 1,364,000.00 應收補貼款-存貨 3,825,850,713.43 5,286,417,361.18 6,060,867,949.61 5,379,252,929.65 其他流動資產(chǎn)- -流動資產(chǎn)合計 4,438,578,051.69 6,813,649,054.87 7,239,941,189.60 6,320,523,069.36 長期股權(quán)投資- 15,000,000.00 15,000,000.00 86,053,538.28 長期債權(quán)投資-固定資產(chǎn)凈值 1,357,734.83 2,461,021.74 12,246,845.52 工程物資-927,739,225.42 在建工程- 1,020,300.00 32,126,190.20 182,374,197.80 無形資產(chǎn)- 450,196.19 2,990,789,634.00 長期待攤費用- 2,830,371.60 其他長期資產(chǎn)-資產(chǎn)總計 4,439,935,786.52 6,832,130,376.61 7,302,594,793.11 10,691,871,838.46 負債2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年9月30日短期借款 80,000,000.00 52,630,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 應付票據(jù) 107,212,464.84 4,979,514.00 -應付賬款 295,764,283.39 434,175,000.00 441,314,364.55 682,809,716.89 預收賬款- 500,000.00 13,600,000.00 應付工資 10,421.55 6,471.55 6,471.55 6,471.55應交稅金 82,945,894.88 140,489,845.35 238,472,357.91 273,475,674.61 其他應付款 168,338,513.90 254,109,207.00 413,972,236.59 720,411,164.57 一年內(nèi)到期的長期負債 20,000,000.00 287,300,000.00 307,300,000.00 182,170,000.00 其他流動負債-流動負債合計 754,271,578.56 1,174,190,037.90 1,434,665,430.60 1,632,733,470.73 長期借款 250,000,000.00 883,700,000.00 906,200,000.00 1,338,330,000.00 應付債券-長期應付款- 340,000,000.00 332,000,000.00 長期負債合計 250,000,000.00 1,223,700,000.00 1,238,200,000.00 1,338,330,000.00 負債合計 1,004,271,578.56 2,397,890,037.90 2,672,865,430.60 2,971,063,470.73 所有者權(quán)益2009年2010年2011年2012年9月30日少數(shù)股東權(quán)益- 1,803,021.65 實收資本 1,000,000,000.00 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00 資本公積 2,268,150,956.00 2,616,229,862.00 2,619,229,862.00 5,607,019,496.00 盈余公積 16,750,589.34 31,800,234.90 50,868,835.11 61,378,074.40 未分配利潤 150,762,662.61 286,210,241.81 457,827,643.75 552,410,797.33 所有者權(quán)益合計 3,435,664,207.96 4,434,240,338.71 4,627,926,340.86 7,720,808,367.73 負債和所有者權(quán)益總計 4,439,935,786.52 6,832,130,376.61 7,302,594,793.11 10,691,871,838.46損益表單位元2009年度2010年度2011年度2012年9月30日項目審計報告審計報告審計報告非審計母公司一、主營業(yè)務收入446,097,431.31 558,987,337.73 626,225,656.60 647,939,421.34 減：主營業(yè)務成本387,297,620.23 450,106,134.11 509,704,316.90 502,106,983.41 主營業(yè)務稅金及附加24,535,358.72 30,745,178.57 34,413,928.85 二、主營業(yè)務利潤34,264,452.36 78,136,025.05 82,107,410.85 145,832,437.93 減：營業(yè)費用-管理費用4,031,474.15 7,335,970.42 12,886,069.01 6,042,150.48 財務費用660,291.62 -1,507,147.88 -2,566,549.51 -341,259.33 三、營業(yè)利潤 29,572,686.59 72,307,202.5171,787,891.35 140,131,546.78 加：投資收益-營業(yè)外收入131,999,155.00 106,358,365.40 182,648,581.75 減：營業(yè)外支出29,778,800.00 1,368,696.25 635,448.59 8,356.29 四、利潤總額 131,793,041.59 177,296,871.66 253,801,024.51 140,123,190.49 減：所得稅19,767,852.47 26,799,646.90 63,562,000.7135,030,797.62 減：少數(shù)股東損益- -446,978.35 加：未確認的投資損失-五、凈利潤112,025,189.12 150,497,224.76 190,686,002.15105,092,392.87 現(xiàn)金流量表單位元2009年度2010年度2011年度項 目審計報告審計報告審計報告一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計667,506,853.40509,151,669.172,673,913,098.11 經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計550,872,768.961,195,488,035.873,152,517,216.59 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額116,634,084.44-686,336,366.70-478,604,118.48二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 投資活動現(xiàn)金流入小計- 200,000.00 投資活動現(xiàn)金流出小計430,144.002,427,015.9265,267,457.22 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-430,144.00-2,427,015.92-65,067,457.22三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：籌資活動現(xiàn)金流入小計155,000,000.001,335,630,000.00112,507,094.75 籌資活動現(xiàn)金流出小計155,000,000.00115,000,000.0082,630,000.00籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-1,220,630,000.0029,877,09