養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

精品文檔 1歡迎下載 中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢 模式與發(fā)展格局中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢 模式與發(fā)展格局 在國內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中 當前最熱的一個領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬 在國內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中 當前最熱的一個領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬 中國社 會老齡化趨勢是推動此輪養(yǎng)老地產(chǎn)大熱的主因 當基本住宅需求超額供給之后 升級的生活方式需求成為主要推動力量 體面 愜意的養(yǎng)老 就是生活方式優(yōu) 化提升的一個最好代表 因此近兩年 業(yè)內(nèi)同行都在議論 研究養(yǎng)老地產(chǎn) 對于業(yè)界來說 這是一 個嶄新的市場機會 而且這個市場目前正受到國家 政府的高度重視 從 2012 年開始不斷出臺的各類養(yǎng)老政策 正是最好的例證 我們可以發(fā)現(xiàn) 從前兩年的討論 到這兩年一批先鋒項目的建設(shè)運營 國 內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展飛速前進 遍地開花 與此同時 國家政策也在全面配套 覆 蓋了全社會的養(yǎng)老體系 這種體系涵蓋了金融 醫(yī)療 房地產(chǎn) 社會保障等多 個方面 在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)大熱的情況下 各類專家 專業(yè)機構(gòu) 實業(yè)界人士都在探索養(yǎng) 老 市場各類媒體分析 案例報道汗牛充棟 今天敝人幫各位梳理一下最新趨 勢 用簡潔清晰的文字歸納養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體態(tài)勢 概括如下 一 中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期 養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當前政府和各類社一 中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期 養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當前政府和各類社 會組織的重點任務(wù) 會組織的重點任務(wù) 用國務(wù)院印發(fā)的 2013 年 35 號文件的定義 當前中國社會 養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足 市場發(fā)育不完善 養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全 體制機制不完善 城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出 有需求就有市場 正是因為這樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求 為企業(yè)界帶 來了新的機會 二 正值政策紅利窗口期 市場機會值得把握 二 正值政策紅利窗口期 市場機會值得把握 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個全社 會參與的過程 為了配合市場需求 政府頻繁出臺各類鼓勵政策 為開發(fā)投資 帶來發(fā)展契機 在政策紅利的驅(qū)動下 社會各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 畢竟屬于 房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多 養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把 握近五年的機會 等到市場供給泡沫形成 便基本沒有機會了握近五年的機會 等到市場供給泡沫形成 便基本沒有機會了 對于房地產(chǎn)開發(fā)來說 每一輪的政府政策紅利期都是房地產(chǎn)拿地的一個機 會窗口 一種較為理性討巧的做法是 在這個機會期間獲得土地 同時研發(fā)養(yǎng)一種較為理性討巧的做法是 在這個機會期間獲得土地 同時研發(fā)養(yǎng) 老產(chǎn)品和服務(wù) 等到項目建設(shè)完工時 服務(wù)運營體系也基本配置到位 后續(xù)再老產(chǎn)品和服務(wù) 等到項目建設(shè)完工時 服務(wù)運營體系也基本配置到位 后續(xù)再 逐步完善 這也是一個跟時間賽跑的挑戰(zhàn) 逐步完善 這也是一個跟時間賽跑的挑戰(zhàn) 因為當前市場還沒有特別成熟的標 準和規(guī)范 這樣就給企業(yè)一個喘氣的機會 允許市場試錯 然后再確定行業(yè)標 準 這也是房地產(chǎn)界的一種通行開發(fā)模式 每一批偉大企業(yè)的誕生 都有更大 精品文檔 2歡迎下載 一批試錯的企業(yè)倒掉作為墊背 一將功成萬骨枯 正如首富萬達在商業(yè)地產(chǎn)封 帝的榮耀背后 多少商業(yè)地產(chǎn)商死在了趕往羅馬的大路上 三 不能盲目樂觀地估計養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額 居家養(yǎng)老 社區(qū)養(yǎng)老仍是三 不能盲目樂觀地估計養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額 居家養(yǎng)老 社區(qū)養(yǎng)老仍是 社會主流養(yǎng)老方式 社會主流養(yǎng)老方式 正如國務(wù)院 35 號文的政策明確規(guī)定 到 2020 年 全面 建成以居家為基礎(chǔ) 社區(qū)為依托 機構(gòu)為支撐 功能完善 規(guī)模適度 覆蓋城 鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系 因此 家庭養(yǎng)老 社區(qū)養(yǎng)老仍然是目前積極發(fā)展的郊區(qū) 新型養(yǎng)老社區(qū)的最主要競爭對手 廣義上的休閑 旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式 養(yǎng)老本質(zhì)是 一種生活方式 其實依山傍水的旅游度假地產(chǎn)就是針對活躍長者的養(yǎng)老產(chǎn)品 這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的 含專業(yè)養(yǎng)護設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品都存在競爭關(guān)系 養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離 是養(yǎng)老地產(chǎn)項目核心競爭力的是養(yǎng)老地產(chǎn)項目核心競爭力的 關(guān)鍵 如果離兩項距離都很遠 那失敗的概率就會比較高 關(guān)鍵 如果離兩項距離都很遠 那失敗的概率就會比較高 四 沒有資源 免談養(yǎng)老地產(chǎn) 四 沒有資源 免談養(yǎng)老地產(chǎn) 與所有的主題地產(chǎn)一樣 養(yǎng)老地產(chǎn)的核心 是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 而不是房地產(chǎn)開發(fā) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個專業(yè)性非常強的領(lǐng)域 其中 醫(yī)療護理資源是其中的核心 沒有醫(yī)療資源的依托 只是營銷概念 當然 幾 乎現(xiàn)在所有項目都看重這一點 都會包裝醫(yī)療資源作為營銷概念 但一個顯而 易見的常識是 中國醫(yī)療制度決定了優(yōu)秀的醫(yī)療資源高度集中于極少數(shù)的公立 醫(yī)院手上 中國民營醫(yī)院的前進步伐都步履蹣跚 養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療資源獲得難 度肯定更大 沒有全面的醫(yī)療資源支撐 只有部分營銷概念 這樣的項目很難 接受得住市場檢驗 五 拿地可能容易 但盈利并非想象那樣豐厚 五 拿地可能容易 但盈利并非想象那樣豐厚 在國家政策扶持的背景下 養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地肯定比血戰(zhàn)中的住宅市場更為容易 但養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤未必有 十年前住宅市場井噴時的利潤豐厚 養(yǎng)老專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造 醫(yī)療資源的嫁 接以及后期的運營管理 都是消耗利潤的部分 同時養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一 個影響盈利的因素 從國外經(jīng)驗來看 緩慢的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的 殺手 根據(jù)日本的經(jīng)驗 養(yǎng)老機構(gòu)的入住率至少要達到 70 75 才能基本實現(xiàn) 營收平衡 六 硬件設(shè)計是基礎(chǔ) 團隊運營是關(guān)鍵 六 硬件設(shè)計是基礎(chǔ) 團隊運營是關(guān)鍵 從產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計來看 仿照日 本 美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗 產(chǎn)品的技術(shù)細節(jié)設(shè)計很容易普及 這種核心設(shè)計 技術(shù)只要在小范圍的專業(yè)設(shè)計院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場 但最 難的還是養(yǎng)老服務(wù)團隊的建立 養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務(wù)鏈條包括醫(yī)療 康復(fù) 護理 文化 餐飲 社工 物業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施等多個門類 文化 餐飲 社工 物業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域 的服務(wù)可以從社會上現(xiàn)有的大量現(xiàn)成資源里獲得 但醫(yī)療 康復(fù) 護理等三個 門類的服務(wù)資源存在著高壁壘 需要有戰(zhàn)略性的手法獲得 精品文檔 3歡迎下載 因此一些打算長期堅持在該領(lǐng)域經(jīng)營的公司 已經(jīng)著手從酒店 醫(yī)療等行 業(yè)挖掘管理人才 再通過到國外進行專門的養(yǎng)老管理培訓(xùn)來建立自己的人才隊 伍 這一種做法也是長久之計 市場沒有充沛的現(xiàn)成資源 那就只能自己造血 七 四大類型機構(gòu)角逐 人力資源競爭是根本 七 四大類型機構(gòu)角逐 人力資源競爭是根本 總體來看 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成幾種類型 1 1 保險類金融企業(yè)投資型 保險類金融企業(yè)投資型 保險公司在當前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢 保險公司 壽險具備雄厚的資金實力 以及壽險產(chǎn)品的品類 再加上目前試點運行的 以 房養(yǎng)老 的倒按揭政策 都為保險公司提供了度身定做的商業(yè)模式 同時保險 公司可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計產(chǎn)品組合 這也是其他類型公司無法競爭的核 心優(yōu)勢 要知道 保險資金中 50 以上為壽險資金 壽險資金中又以中長期資金為 主 保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配 性 2 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資主導(dǎo)型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資主導(dǎo)型 如果說現(xiàn)在綠城 萬科 保利 綠地等品 牌開發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn) 也只是形勢所迫 對于一些百億級以上的房企 如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi) 再尋找到一個新的成規(guī)模的高增長市場 或許養(yǎng)老地產(chǎn) 是為數(shù)不多的幾個市場之一 但上市的房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績壓力和企業(yè)先天稟賦 決定了這類企業(yè)開發(fā) 的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強的房地產(chǎn)屬性 養(yǎng)老功能的核心競爭力不足 概念大于 實質(zhì) 開發(fā)商的強項在于產(chǎn)品硬件環(huán)境的打造 軟件環(huán)境正是其的缺陷 因此 我們看到 開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨勢 3 3 醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型 醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型 醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源 現(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營醫(yī) 院也在躍躍欲試 試水養(yǎng)老地產(chǎn) 醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑 但醫(yī)院的級別 和?？崎T類決定了其主打的養(yǎng)老項目的市場吸引力 另一方面 醫(yī)院系的產(chǎn)品在設(shè)計 環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地 產(chǎn)商相比 仍有不少差距 這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道 因此 我們看到很多醫(yī)院設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)集團 將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項目資源 打通 老年公寓內(nèi)的定點醫(yī)護窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個渠道 這也成為 醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個動力來源 4 4 輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)型 輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)型 精品文檔 4歡迎下載 養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系構(gòu)建的核心有兩項 第一是專業(yè)醫(yī)療資源 第二是專業(yè) 的護理資源 部分輕資產(chǎn)的養(yǎng)老管理公司 正是填補了專業(yè)護理資源的空白 公開的數(shù)據(jù)顯示 通常情況下 3 個老人需要一個護理員 以此計算中國至 少需要 1000 萬養(yǎng)老服務(wù)人員 而目前全國所有養(yǎng)老機構(gòu)人員只有 22 萬 符合 資格的僅 2 萬 現(xiàn)在來自臺灣 日本 美國等各類海外地區(qū)背景的專業(yè)養(yǎng)老服 務(wù)機構(gòu)如雨后春筍在生長 這將成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中堅力量 總體來看 相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮 養(yǎng)老地產(chǎn)作為當前最熱的一股風(fēng)相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮 養(yǎng)老地產(chǎn)作為當前最熱的一股風(fēng) 潮 泡沫起來的速度會更快 能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫 原因潮 泡沫起來的速度會更快 能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫 原因 有二有二 第一 商業(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給 而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在第一 商業(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給 而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在 6060 歲以上人群 第二 中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項目最大的沖擊 歲以上人群 第二 中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項目最大的沖擊 社會觀念不轉(zhuǎn)換 養(yǎng)老地產(chǎn)整體機會不大 社會觀念不轉(zhuǎn)換 養(yǎng)老地產(chǎn)整體機會不大 在這點上 政府文件精神表述的更 為準確 嚴格意義上說 養(yǎng)老地產(chǎn)并不是必需品 第三 醫(yī)療資源是稀缺品 第三 醫(yī)療資源是稀缺品 搶完了就沒有了 短期很難復(fù)制量產(chǎn) 搶完了就沒有了 短期