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xxxx大廈項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告 謹呈 深圳市南山開發(fā)實業(yè)發(fā)展有限公司 世聯(lián)地產顧問 深圳 有限公司2004年2月 xx項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告 我們解決問題的技術思路 分析思路 結果構成 實現(xiàn)目標面臨的問題 市場研究 地塊分析 區(qū)域背景 客戶目標 解決方案 產業(yè)鏈研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競爭 項目界定 寫字樓案例 基礎資料研究 當前研究內容 開發(fā)商目標及約束條件 分析思路 結果構成 實現(xiàn)目標面臨的問題 市場研究 地塊分析 區(qū)域背景 客戶目標 解決方案 產業(yè)鏈研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競爭 項目界定 寫字樓案例 基礎資料研究 我們的研究必須以開發(fā)商目標為出發(fā)點 以市場為導向 同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的 解 開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題 當前研究內容 項目界定 分析思路 結果構成 實現(xiàn)目標面臨的問題 市場研究 客戶目標 解決方案 產業(yè)鏈研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競爭 寫字樓案例 基礎資料研究 地塊分析 區(qū)域背景 項目界定 第一部分 項目界定 一 項目分析二 區(qū)域背景 一 項目分析 項目規(guī)劃限制指標項目所在區(qū)域項目周邊環(huán)境項目交通項目四至項目分析總結 項目規(guī)劃限制指標 項目所在區(qū)位 本項目 xx xx xx xx xx xx xx xx xxxxxxxx xx 項目周邊環(huán)境 xx 注 本圖僅為示意之用 xx 注釋 xx 注釋 xx 注釋 xx 項目交通 項目四至 xx xx 小路 xx xx xx xx xx 本項目 北 項目地塊現(xiàn)狀 xx 項目分析小結 二 項目區(qū)域背景 區(qū)域與城市的關聯(lián)區(qū)域對外聯(lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 項目與城市的關聯(lián) xx位置與xx的關系未來發(fā)展展望 區(qū)域對外聯(lián)系 xx發(fā)展現(xiàn)狀 通過項目分析 結合項目區(qū)域背景 我們將項目界定位為 xx 項目界定確定本項目的研究范圍 1 城市宏觀環(huán)境 宏觀經濟與城市規(guī)劃 2 市場分析3 產業(yè)鏈 我們帶著對以下問題的思考 逐一展開研究工作 當前研究內容 分析思路 結果構成 實現(xiàn)目標面臨的問題 市場研究 地塊分析 區(qū)域背景 客戶目標 解決方案 產業(yè)鏈研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競爭 項目界定 寫字樓案例 基礎資料研究 第二部分 基礎資料研究 一 xx房地產市場現(xiàn)狀二 xx宏觀環(huán)境與規(guī)劃發(fā)展三 xx產業(yè)鏈研究 一 xx房地產市場現(xiàn)狀 辦公市場商住市場 市場總體特點 區(qū)域化分布 xx xx xx 注釋 xxxxx 辦公市場現(xiàn)狀 xx 資料來源 市場調研 企業(yè)訪談 客戶 企業(yè) 類型小結 1 國家行政企 事業(yè)單位 大中型企業(yè) 2 工業(yè)區(qū)企業(yè) 3 中海殼牌 中海殼牌項目承建商及相關建設單位 4 當?shù)赝顿Y 貿易 物流 貨貸 事務所等中小型公司 5 外地公司辦事處 辦公市場現(xiàn)狀 資料來源 市場調研 企業(yè)訪談 辦公市場現(xiàn)狀 資料來源 市場調研 企業(yè)訪談 小結 現(xiàn)有少量企業(yè)進駐中心區(qū)北部 但這些企業(yè)對本項目難以構成支撐 xx辦公企業(yè)瀏覽 1 2 xx辦公企業(yè)瀏覽 2 2 xx企業(yè)辦公地點2 假日酒店 安惠大廈寫字樓 xx辦公市場總結 二 xx宏觀環(huán)境 xx宏觀經濟狀況xx規(guī)劃發(fā)展 xx宏觀經濟狀況研究結論 xx宏觀經濟 gdp指標 xx宏觀經濟 人均gdp xx整體經濟結構 產業(yè)發(fā)展 xx宏觀經濟對其房地產市場的帶動 按照一般規(guī)律 xx房地產發(fā)展已經進入快速發(fā)展階段 但目前的xx房地產市場更接近于啟動階段 原因分析 第三產業(yè)比例過低 素質較差 2003年xx宏觀經濟增長速度80 人均gdp3259美元 xx規(guī)劃發(fā)展研究總結 三 xx產業(yè)鏈研究 xx產業(yè)發(fā)展周期企業(yè)辦公 居住的發(fā)展對本項目的借鑒意義 案例研究 案例研究對本項目的借鑒 思考 從xx招商項目看 各項目建設階段是否產生大量商務辦公 居住需求 本項目能夠抓住的辦公需求分析 1 2 本項目能夠抓住的辦公需求析 2 2 本項目能夠抓住的商住需求分析 1 2 本項目能夠抓住的商住需求分析 1 2 當前研究內容 分析思路 結果構成 實現(xiàn)目標面臨的問題 市場研究 地塊分析 區(qū)域背景 客戶目標 解決方案 產業(yè)鏈研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競爭 項目界定 寫字樓案例 基礎資料研究 解決方案 項目swot分析 功能比例 客戶定位 形象定位 功能 產品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競爭 寫字樓案例 項目定位 項目發(fā)展戰(zhàn)略 價格定位 經濟測算 減小劣勢 避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢 轉化威脅 利用機會 克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢 搶占機會 優(yōu)勢 s 劣勢 w 機會 o 威脅 t 項目swot分析及相應戰(zhàn)略 根據swot分析 得出本項目發(fā)展戰(zhàn)略 1 適應多種客戶需求 降低市場風險2 可組合小空間 降低置業(yè)門檻3 形象公建化 低成本運作 項目定位 1 項目客戶定位 2 項目形象定位 3 項目功能 產品定位 4 項目價格定位 項目定位 1 項目客戶定位 2 項目形象定位 3 項目功能 產品定位 4 項目產品定位 客戶定位參考規(guī)律任何企業(yè) 都是從創(chuàng)業(yè)初期開始 逐步擴大規(guī)模 逐漸經歷一個草創(chuàng)時期 成長時期 快速成長時期 成熟時期的成長歷程 而企業(yè)辦公環(huán)境的轉換 也幾乎貫穿于這個過程 因此說 處于不同創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè) 辦公場所的選擇也由此而不同 世聯(lián)客戶分析模型 客戶定義 企業(yè)成長歷程 草創(chuàng)型 成長型 快速成長型 成熟型 規(guī)模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅 規(guī)模小在乎形象中低可 分開民宅辦公樓 有一定規(guī)模 在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓 規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓 規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點 特點 客戶群分析 其他客戶分析 目標客戶 1 2 其他 xx產業(yè)帶動的第三產業(yè)如物流 貿易 事務所等外地企業(yè)辦事處 xx大中型企業(yè) 偶得客戶 游離客戶 重要客戶 核心客戶 草創(chuàng)型企業(yè)成長型企業(yè)投資客 項目客戶定位 項目定位 1 項目客戶定位 2 項目形象定位 3 項目功能 產品定位 4 項目產品定位 寫字樓案例借鑒 草創(chuàng)型 成長型企業(yè)對寫字樓關注點區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好 外觀公建化價格實惠 小面積 總價低 24小時辦公 部分要求有居住功能 配套設施滿足基本需求 商務中心 餐廳 便利店等 交通便捷投資客關注點價格實惠 總價低區(qū)域發(fā)展前景好 寫字樓案例研究總結 xx開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位置發(fā)展中區(qū)域xx產業(yè)帶動區(qū)域首個寫字樓項目項目形象高檔項目成本中低檔 項目所在區(qū)位項目發(fā)展背景項目開發(fā)目標客戶關注因素 項目定位因素分析 高檔地標積極進取朝氣領先的時代 創(chuàng)新高檔小空間 可自由組合 分析因素 本項目條件 衍生聯(lián)想涵義 關鍵字 項目形象定位 建議案名 項目定位 1 項目客戶定位 2 項目形象定位 3 項目功能 產品定位 4 項目產品定位 功能辦公 居住及配套設施 寫字樓及公寓比例的確定原則以市場為基礎 兼顧多種需求 吸引最大范圍的客戶 降低項目風險 從市場現(xiàn)狀看 寫字樓與公寓的功能復合能吸引多層面的客戶 辦公 辦公 居住 居住 投資 配套設施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求 又要能持續(xù)經營 更重要的是 積聚人氣 提升本項目所在區(qū)域的成熟度 功能定位原則 根據市場結論 本項目物業(yè)應具備辦公 居住功能 從客戶目標出發(fā) 酒店式公寓是否可行 1 本區(qū)域現(xiàn)實條件的支撐 結論 本區(qū)域的現(xiàn)實條件適合開發(fā)寫字樓 而對公寓的支撐則明顯較弱 資料來源 世聯(lián)模型 2 目標客戶需求市場的支撐 資料來源 客戶訪談 3 公寓供給市場的重點競爭 資料來源 市場調研 xx 本項目項目產品定位 本項目總體功能比例 建議配套設施 設施 餐飲 娛樂 會議 商務中心 銀行 證券營業(yè)廳 便利店等 規(guī)模 1 2層 約5000平米 1 平面布置2 建筑設計3 建筑風格4 其它 物業(yè)發(fā)展建議 1 平面布置 n 1 平面布置 廣場 2 建筑設計之戶型 1 3 標準單元戶型面積 50 60平米 可多套靈活組合 平面組合 公寓辦公 豎向組合 平面復式 2 建筑設計之戶型 2 3 也可利用層高贈送面積 達到平面復式的效果 2 建筑設計之戶型 3 3 設獨立衛(wèi)生間 適應商住需求 同時提高辦公空間的品質 滿足辦公 商住的復合功能要求 二 三層之間設夾層 營造空中花園等休憩空間 2 建筑設計之環(huán)境 樓層內設共享空間如休憩露臺 小型茶水間 緩解工作壓力 2 建筑設計之空間布置 入口及大堂現(xiàn)代氣派 體現(xiàn)物業(yè)形象 2 建筑設計之大堂 引入生態(tài)設計 強調自然通風 采光 綠化 節(jié)能等 2 建筑設計 生態(tài)概念 建筑造型應給人以強烈的視覺沖擊力 與周邊的政府辦公樓形成明顯區(qū)別 現(xiàn)代 氣派 凸現(xiàn)中心區(qū)商務中心的形象 3 建筑風格 提供酒店式服務業(yè)主入口廳堂設酒店式服務臺 家居清潔及家務助理服務 干濕洗熨服務 安排電召的士服務 租車服務 提拿物件 關開車門 定時喚醒服務 代為訂餐 送餐服務 代租 代管服務 項目盈利方式銷售為主 即使是已出租的仍可作為帶租約物業(yè)出售 可租可售 其它物業(yè)建議 項目