房地產(chǎn)評(píng)估之比較法.doc

比較法及其運(yùn)用要求1.熟悉比較法的含義；2.了解比較法的理論依據(jù)；3.掌握比較法適用的估價(jià)對(duì)象和條件；4.熟悉比較法估價(jià)的操作步驟；5.了解搜集大量交易實(shí)例的必要性；6.熟悉搜集交易實(shí)例的途徑；7.掌握搜集交易實(shí)例的要求；8.了解建立交易實(shí)例庫(kù)；9.了解選取可比實(shí)例的必要性；10.掌握選取可比實(shí)例的要求；11.熟悉建立比較基準(zhǔn)；12.熟悉交易情況修正的含義；13.熟悉造成成交價(jià)格偏離正常比較價(jià)格的因素；14.掌握交易情況修正的方法；15.熟悉市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義；16.掌握市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法；17.熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義；18.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容；19.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路；20.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法；21.熟悉求取單個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法；22.了解求取最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法。內(nèi)容講解第一節(jié)比較法概述一、比較法的含義簡(jiǎn)要地說(shuō)，比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。具體的說(shuō)，它是選取數(shù)宗真實(shí)成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)之間的差異對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，也稱為估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。真實(shí)成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱可比實(shí)例，是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)。比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向（簡(jiǎn)稱市場(chǎng)導(dǎo)向）來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，所以它是一種最直接、較直觀且有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其測(cè)算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。二、比較法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。該原理已在本書(shū)第五章第五節(jié)“替代原則”中作了論述，在此不再重復(fù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成有替代原理，所以估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格（價(jià)值）可以通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來(lái)求取。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對(duì)交易對(duì)象不夠了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不夠熟悉等，導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。但是，只要搜集了較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理所得的結(jié)果，可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的最佳測(cè)算題。三、比較法適用的估價(jià)對(duì)象比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價(jià)，相對(duì)來(lái)說(shuō)也是一種最容易、最簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)估價(jià)。寫(xiě)字樓，商鋪。標(biāo)準(zhǔn)廠房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程等。比較法的原理和技術(shù)，也可用于收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中市場(chǎng)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、重置價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分（如土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等），開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等的求取。四、比較法估價(jià)需要具備的條件比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開(kāi)透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格及估價(jià)所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用比較法估價(jià)的難點(diǎn)。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價(jià)的理由；估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒(méi)有努力去搜集交易實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)。另外，運(yùn)用比較法估價(jià)需要把諸如營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格；需要把急賣或急買造成的不正常成交價(jià)格，處理為正常價(jià)格；需要把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，處理為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；需要把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，處理為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。即運(yùn)用比較法估價(jià)要清除以下四個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異：成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同；特殊交易情況與正常交易情況不同；成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同（實(shí)質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同）；可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同。上述這些對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，分別簡(jiǎn)稱為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，在進(jìn)行這些處理時(shí)，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來(lái)量化這些因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度，如通過(guò)對(duì)大量成交價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出不同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。但由于許多因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師憑其估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)研后作出判斷。因此，如果估價(jià)師沒(méi)有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用比較法得出正確的估價(jià)對(duì)象價(jià)值。還值得指出的是，比較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)參與者群體過(guò)于樂(lè)觀或過(guò)于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場(chǎng)所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值，有時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化過(guò)快，估價(jià)報(bào)告尚未完成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就發(fā)生了明顯的變化，這也會(huì)給比較法估價(jià)帶來(lái)麻煩，特別是其估價(jià)結(jié)果難以讓人接受，如在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)期的房屋征收評(píng)估中。五、比較法估價(jià)的操作步驟運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：搜集交易實(shí)例，即搜集大量真實(shí)成交的房地產(chǎn)及其基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等信息。選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實(shí)例。對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整，價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱為建立比較基礎(chǔ)，價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，即對(duì)可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這種處理稱為交易情況修正，價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格，“參考系”有市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因此，該大步驟又分為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個(gè)小步驟。計(jì)算比較價(jià)值，即把多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)處理得到的多個(gè)比較價(jià)值綜合為一個(gè)比較價(jià)值。第二節(jié)搜集交易實(shí)例1.搜集交易實(shí)例的必要性（了解）只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可不實(shí)例，保障根據(jù)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值更加準(zhǔn)確而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)努力搜集較多的交易實(shí)例。雖然搜集交易實(shí)例是比較法中的一個(gè)步驟，但搜集交易實(shí)例無(wú)須等到采用比較法估價(jià)時(shí)，而在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價(jià)時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用。2.搜集交易實(shí)例的途徑（熟悉）交易實(shí)例不會(huì)自己跑到估價(jià)師手中。估價(jià)師應(yīng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣用心去調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和搜集交易實(shí)例的途徑，掌握搜集交易實(shí)例的技巧，盡力搜集較多的交易實(shí)例。搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：（1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。（2）訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。現(xiàn)在，越來(lái)越多的房地產(chǎn)交易是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員促成的，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以獲得大量及時(shí)、真實(shí)的交易實(shí)例。（3）查閱政府和有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格等資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向有關(guān)部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)格等資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格等資料，政府或其授權(quán)的部門(mén)確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格等資料。（4）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)價(jià)格等資料。現(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的專門(mén)從事房地產(chǎn)價(jià)格等信息搜集、整理、分析和提供的機(jī)構(gòu)。（5）查閱報(bào)刊、網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等雖然不是成交價(jià)格，一般不能反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但與成交價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。（6）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。3.搜集交易實(shí)例的要求（掌握）內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況：如名稱、坐落、規(guī)模（面積）、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等。交易雙方，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式（如是按建筑面積計(jì)價(jià)還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計(jì)價(jià)）成交日期付款方式，例如是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限）交易情況，如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買）、交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式（如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是全部稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)或由買方負(fù)擔(dān)等），以及有無(wú)利害關(guān)系人之間的交易和急于出售、急于購(gòu)買等特殊交易情況。4.建立交易實(shí)例庫(kù)（了解）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一判斷在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。（）【2011年真題】答疑編號(hào)950276060201【答案】正確【解析】據(jù)以判斷交易價(jià)格是否是正常交易價(jià)格。參見(jiàn)教材P177。第三節(jié)選取可比實(shí)例1.選取可比實(shí)例的必要性（了解）交易實(shí)例庫(kù)中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例2.選取可比實(shí)例的要求（掌握）數(shù)量要求：3-10個(gè)從理論上講，只要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過(guò)一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但在實(shí)際估價(jià)中，因信息不完全等，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價(jià)誤差，增加估價(jià)的可信度，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會(huì)造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個(gè)至10個(gè)可比實(shí)例即可。質(zhì)量要求（四要求）（掌握）可比實(shí)例選得是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：要求一：類似要求二：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用）要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場(chǎng)價(jià)格，（對(duì)照教材P94）（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)區(qū)位相近。可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場(chǎng)，是指與估價(jià)對(duì)象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。以北京市為例，如果估價(jià)對(duì)象是位于王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例最好也位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取東單這類近鄰地區(qū)或西單這類同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是位于北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套住房，則選取的可比實(shí)例最好也位于同一住宅小區(qū)；而如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒(méi)有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取北京市區(qū)內(nèi)在區(qū)位、規(guī)模、檔次等方面與估價(jià)對(duì)象小區(qū)相當(dāng)?shù)淖≌^(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見(jiàn)本書(shū)第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國(guó)有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓的建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。檔次相當(dāng)。檔次是指按一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)。例如，賓館劃分的五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)等；寫(xiě)字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空凋、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。規(guī)模相當(dāng)，0.5-2倍范圍內(nèi)例如，估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小差不多，既不能過(guò)大也不能過(guò)小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5倍2倍范圍內(nèi)，即：0.5可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)模2。建筑結(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。判斷在市場(chǎng)法中，如果可比實(shí)例的土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象土地的等級(jí)不相同，則應(yīng)該是不能作為可比實(shí)例的。答疑編號(hào)950276060202答案：解析：交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不在同一供求范圍內(nèi)，不能作為可比實(shí)例。參見(jiàn)教材P180。運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模0.52范圍內(nèi)。（）【2004年試題】答疑編號(hào)950276060203答案：解析：參見(jiàn)教材P181。（2）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。如果是為買賣目的估價(jià)，則應(yīng)選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價(jià)，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。但當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)這里的“接近”是相對(duì)而言的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力，才可選為可比實(shí)例。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，也可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。房地產(chǎn)規(guī)范規(guī)定 “如果房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長(zhǎng)間隔時(shí)間，但最長(zhǎng)時(shí)效不宜超過(guò)2年”。（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格這是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。例題選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。（2004年試題）A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同答疑編號(hào)950276060204答案：BCDE解析：可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)即可。參見(jiàn)教材P180181。4.選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問(wèn)題（掌握）估價(jià)具體對(duì)象應(yīng)一致不一致時(shí)可采用分配法交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對(duì)象最為類似的在選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，一般應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，一般應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例（中國(guó)目前沒(méi)有單獨(dú)建筑物的交易實(shí)例）。因此，選取可比實(shí)例有所謂的“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少或沒(méi)有相應(yīng)的土地或建筑物的交易實(shí)例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易實(shí)例時(shí)，則可將此房地及其成交價(jià)格予以分解，即把該房地成交價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，提取出與估價(jià)對(duì)象相應(yīng)部分的土地或建筑物及其價(jià)格，然后將其作為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒(méi)有類似土地的交易實(shí)例，但有包含類似土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格（通常采用成本法求?。Ｓ嗖糠旨礊橥恋貎r(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚憧汕蟮霉纼r(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。例如，需要評(píng)估某宗居住用地的價(jià)值，在附近有一幢住宅買賣，成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為60萬(wàn)元，則土地價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)處理后便可得出該居住用地的價(jià)值。對(duì)市場(chǎng)法在實(shí)際估價(jià)中存在的問(wèn)題，特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實(shí)例可供選取時(shí)，應(yīng)選取那些與估價(jià)對(duì)象最相似、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的交易實(shí)例為可比實(shí)例，而不得“劣勝優(yōu)汰”。例如，不得在區(qū)位上或成交日期上“舍近求遠(yuǎn)”，不得為了迎合委托人的高估或低估要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏高或明顯偏低的交易實(shí)例，更不得有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而選取那些不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例，尤其要嚴(yán)禁虛構(gòu)、編造可比實(shí)例。對(duì)選取可比實(shí)例的最低要求是，可比實(shí)例應(yīng)是真實(shí)的。為此，在估價(jià)報(bào)告中至少要說(shuō)明可比實(shí)例的來(lái)源、名稱、位置，并附外觀照片。例題與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)?！?011年真題】A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價(jià)E.外觀答疑編號(hào)950276060205【答案】ABC【解析】相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)）；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)（0.5-2倍范圍內(nèi)）；建筑結(jié)構(gòu)相同。參見(jiàn)教材P180?！?010年試題】在市場(chǎng)法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。（ ）答疑編號(hào)950276060206答案：解析：應(yīng)選取與估價(jià)對(duì)象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能先預(yù)設(shè)估價(jià)結(jié)果，以此作為選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。參見(jiàn)教材P182?！?008年真題】評(píng)估某套建筑面積為120m2 的住宅在2008年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（）。交易實(shí)例建筑面積（m2）用途價(jià)格（元/m2）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁參見(jiàn)教材P180?！敬鸢浮緽【解析】適用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲間隔時(shí)間在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各個(gè)方面均適合作為可比實(shí)例。參見(jiàn)教材P180-181。第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)選取了可比實(shí)例后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，對(duì)價(jià)格內(nèi)涵和形勢(shì)進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間的口徑一致，相互可比，為后續(xù)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)范圍不相同造成的價(jià)格差異，對(duì)于某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選到與其財(cái)產(chǎn)范圍完全相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”部分相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，所謂財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無(wú)”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”或“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有以下3種情況：含有非房地產(chǎn)成分，例如，估價(jià)對(duì)象是“純粹”的房地產(chǎn)，而選取的可比實(shí)例是有附贈(zèng)家具、家電、汽車，附帶入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等的交易實(shí)例；或者相反。帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實(shí)例是設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價(jià)款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)（如電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視收看費(fèi)等）、供暖費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用、稅金的交易實(shí)例；或者相反。房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而選取的可比實(shí)例是含有類似土地的房地產(chǎn)交易實(shí)例。估價(jià)對(duì)象是一套封陽(yáng)臺(tái)的住宅，選取的可比實(shí)例是未封陽(yáng)臺(tái)的住宅；或者相反。估價(jià)對(duì)象時(shí)一套不帶車位的住宅，而選取的可比實(shí)例是一套帶車位的住宅；或者相反。在上述第一種情況下，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成分的價(jià)值如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成分的，則一般是在比較法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價(jià)值，就可以得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。在上述第二種情況下，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理；不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。在上述第三種情況下，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的實(shí)物范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的實(shí)物范圍，扣除可比實(shí)例多出的實(shí)物范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)處理。二、統(tǒng)一付款方式房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，許多成交價(jià)格采取分期付款方式支付，而且付款期限長(zhǎng)短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。因此，統(tǒng)一付款方式應(yīng)將可比實(shí)例不是成交日期或一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為成交日期且一次性付清的價(jià)格。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算?！纠?-1】某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款20%，余款于6個(gè)月后一次性支付；假設(shè)月利率為0.5%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格。【解】該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下：在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：年利率r，則算式中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）0.5；半年利率r，則算式中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）；季度利率r，則算式中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）2。三、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)在房地產(chǎn)交易中需要交納一些稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、補(bǔ)繳出讓金等。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格。但在實(shí)際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議有買方繳納；契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有代收代辦收費(fèi)。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。調(diào)整的公式為：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的一定比率，即：應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率則：【例6-2】某宗房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格為2500元/，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%，請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額?！窘狻抠u方實(shí)得金額計(jì)算如下：賣方實(shí)得金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=250025007%=2325（元/）買方實(shí)付金額計(jì)算如下：買方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=2500+25005%=2625（元/）【例6-3】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價(jià)格為2325元/，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%，請(qǐng)求取該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格?！窘狻恳阎u方實(shí)得金額為2325元/,則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格求取如下：【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價(jià)格為2625元/，買賣中設(shè)計(jì)的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%，請(qǐng)求取該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格?！窘狻恳阎I方實(shí)付金額為2625元/，則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格求取如下：四、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一貨幣單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位。（一）統(tǒng)一價(jià)格表示單位統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，一般采用單價(jià)。在統(tǒng)一采用單價(jià)時(shí)，通常是單位面積的價(jià)格。例如，房地產(chǎn)及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格；土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可以為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。在這些情況下，單位面積是一個(gè)比較單位。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位。例如，倉(cāng)庫(kù)通常以單位體積為比較單位，停車場(chǎng)通常以一個(gè)車位為比較單位，旅館通常以一間客房或一個(gè)床位為比較單位，影劇院通常以一個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個(gè)床位為比較單位，保齡球館通常以一個(gè)球道為比較單位，等等。在此還需要說(shuō)明的是，有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單位進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價(jià)對(duì)象時(shí)一套門(mén)窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的某套商品住宅的門(mén)窗是完好的，成交總價(jià)為20萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價(jià)對(duì)象的門(mén)窗整修或更新的必要費(fèi)用為0.5萬(wàn)元。則宜先將該門(mén)窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬(wàn)元。調(diào)整為門(mén)窗是損壞的總價(jià)19.5萬(wàn)元（200.519.5），然后再將此總價(jià)19.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價(jià)格換算為另一幣種（如人民幣）的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所應(yīng)對(duì)的日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國(guó)家外匯管理部門(mén)公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的沒(méi)有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，也有按套計(jì)價(jià)的。其中，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)之間的換算為：建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)使用面積下的單價(jià)使用面積下的單價(jià)建筑面積下的單價(jià)在面積計(jì)量單位方面，中國(guó)內(nèi)地通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時(shí)還采用公頃、畝），而中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)一般采用坪。由于1公頃10 000平方米15畝1畝666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格為：平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格10 000平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格666.67平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格0.09290304平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格3.30579【例6-5】搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。已知甲交易實(shí)例的建筑面積為200，成交總價(jià)為80萬(wàn)元人民幣，分3期付款，首付款為16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于1年后支付；乙交易實(shí)例的使用面積為2 500平方英尺，成交總價(jià)為15萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)?jiān)趯?duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào)整之前，進(jìn)行“建立比較基礎(chǔ)”處理?！窘狻繉?duì)該兩個(gè)交易實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行建立比較基礎(chǔ)處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，具體如下：（1）統(tǒng)一付款方式，如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則：76.42（萬(wàn)元人民幣）乙總價(jià)15.00（萬(wàn)美元）（2）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。統(tǒng)一價(jià)格表示單位。統(tǒng)一采用單價(jià)：3821.00（元人民幣/平方米建筑面積）60.00（美元/平方英尺使用面積）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙實(shí)例的美元換算成人民幣元。已知乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于7.7395元人民幣，則：甲單價(jià)3821.00（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價(jià)60.007.7395464.37（元人民幣/平方英尺使用面積）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，已知乙交易實(shí)例的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑系面積等于0.75平方英尺使用面積，則：甲單價(jià)3821.00（元人民幣/平方建筑面積）乙單價(jià)464.370.75348.28（元人民幣/平方英尺建筑面積） 統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺0.09290304平方米，則：甲單價(jià)3821.00（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價(jià)348.280.092903043748.85（元人民幣/平方米建筑面積）第五節(jié)交易情況修正一、交易情況修正的含義可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格是合理的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過(guò)交易情況修正后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格。二、造成成交交給偏離正常價(jià)格的因素要把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使成交價(jià)格偏離正常價(jià)格及其是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價(jià)格。交易中的特殊因素多樣復(fù)雜，歸納起來(lái)主要有下列方面：（1）利害關(guān)系人之間的交易。例如，親友之間、母子公司之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格通常低于正常價(jià)格。但也有成交價(jià)格高于正常價(jià)格的，如在上市公司的大股東公司的資產(chǎn)交易中，存在大股東將房地產(chǎn)高價(jià)賣給上市公司的情況。（2）對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對(duì)象或市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買，成交價(jià)格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對(duì)象或城市行情，盲目出售，成交價(jià)格往往偏低。（3）被迫出售或被迫購(gòu)買的交易。包括急于出售或急于購(gòu)買的交易，如因還債、出國(guó)等急于出售房地產(chǎn)；被強(qiáng)迫出售或購(gòu)買的交易，如司法拍賣。被迫出售的成交價(jià)格通常偏低，被迫購(gòu)買的成交價(jià)格通常偏高。（4）人為哄抬價(jià)格交易。形成房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的交易方式，應(yīng)是買賣雙方根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，經(jīng)過(guò)充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)等方式容易受諸如現(xiàn)場(chǎng)氣氛、情緒，競(jìng)買人之間的爭(zhēng)強(qiáng)好勝，甚至購(gòu)買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身價(jià)值而是購(gòu)買房地產(chǎn)這種行為所帶來(lái)的廣告宣傳效應(yīng)等因素的影響，從而使成交價(jià)格失常。但中國(guó)目前建設(shè)用地使用權(quán)出讓是例外。拍賣、招標(biāo)、掛牌等方式形成的價(jià)格也會(huì)受非理性因素的影響，但相對(duì)與協(xié)議方式較能反映市場(chǎng)行情，協(xié)議方式形成的價(jià)格通常偏低，其因素是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門(mén)及某些個(gè)人），受讓人是與自身利益較為密切的企業(yè)、個(gè)人等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。（5）對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易，例如，買方或賣方對(duì)所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛(ài)好、感情，特別是對(duì)買方或賣方有特殊的意義或價(jià)值，從而買方執(zhí)意購(gòu)買或賣方惜售，在這種情況下，成交價(jià)格往往偏高。（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易。房地產(chǎn)價(jià)格受土地是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)鹊挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過(guò)小的房地產(chǎn)，價(jià)值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與鄰房地產(chǎn)合并后，則利用價(jià)值會(huì)提高，從而會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值或“合并價(jià)值”。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購(gòu)買該房地產(chǎn)時(shí)，往往愿意出較高的價(jià)格，出售人通常也會(huì)索要高價(jià)，從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于單獨(dú)存在或與不相鄰者交易的正常價(jià)格。（7）受迷信影響的交易有上述特殊情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。三、交易情況修正的方法交易情況修正的方法主要有：總價(jià)修正、單價(jià)修正；金額修正、百分比修正?？們r(jià)修正是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正；單價(jià)修正是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正。金額修正是采用金額對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格百分比修正是采用百分比對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為S%（當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為S%；低時(shí)，為-S%；），則有：可比實(shí)例正常價(jià)格（1S%）=可比實(shí)例成交價(jià)格因此有在交易情況修正中之所以要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)椴捎檬袌?chǎng)法估價(jià)時(shí)要求選取多個(gè)可比實(shí)例。這樣，如果以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，只會(huì)有一個(gè)比較基準(zhǔn)，而如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，則會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如，以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%，意即：可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（110%）假設(shè)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格1500元/m2，則有：可比實(shí)例成交價(jià)格1500（110%）1650（元/m2）如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低10%，意即：可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格（110%）假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格1650元/m2，則有：可比實(shí)例正常價(jià)格1650（1-10%）1485（元/m2）可見(jiàn)：1485元/m21500元/m2。所以說(shuō)“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%”與說(shuō)“可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。進(jìn)行交易情況修正，不僅需要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價(jià)格，還需要測(cè)定這些特殊因素使成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的程度。但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要是房地產(chǎn)估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出判斷。不過(guò)，房地產(chǎn)估價(jià)師平常就應(yīng)當(dāng)搜集整理交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行分析、比較，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)或修正金額也是不難的。其中，對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查了解清楚了實(shí)際情況，然后按照有關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算即可。對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體是將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。修正公式如下：正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)得金額正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)付金額買方實(shí)付金額賣方實(shí)得金額應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率，即：應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的【例6-3】某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額。答疑編號(hào)950276060401【解】賣方實(shí)得金額計(jì)算如下：賣方實(shí)得金額正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)250025007%2325（元/m2）買方實(shí)付金額計(jì)算如下：買方實(shí)付金額正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)250025005%2625（元/m2）【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。答疑編號(hào)950276060402【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：【例6-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。答疑編號(hào)950276060403【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：例題某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)（）?！?011年真題】A.上升B.下降C.不變D.無(wú)法確定答疑編號(hào)950276060404【答案】A【解析】參見(jiàn)教材P191。正常成交價(jià)格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)