地產(chǎn)模型太原項目測算表(容積率4-XX毛利潤15%).xls

太太原原項項目目規(guī)規(guī)劃劃指指標標 序序號號 項項目目面面積積 平平方方米米 面面積積 畝畝 備備注注 1 1占占地地面面積積9416494164141 25141 25 1 1XX占地面積2564138 46 138 85138 85 1 2我方占地面積66923100 39 1 3二層樓占地面積16002 40 2 2容容積積率率4 4 3 3建建筑筑面面積積3766553766551 21 2 其中 住宅面積26529570 43 XX商業(yè)面積10000026 55 住宅底商面積113603 02 4 4地地下下室室面面積積8370083700 4 1 4 2 4 1 4 2 4 1商業(yè)地下室36000XX地下室 4 2住宅地下室47700 5 5總總建建筑筑面面積積4603554603553 43 4 6 6建建筑筑密密度度 30 30 7 7綠綠地地率率 30 30 92564 450 土地拍賣成交價624811658 8431 職工安置費2406 3718774 中介費80021 239591 二層樓拆遷費200053 098979 契稅187449 765294 拍賣交易費62516 588431 合計68020 樓面地價1806 1 1 項項目目工工程程計計劃劃橫橫道道圖圖 序序 號號 項項目目名名稱稱 進進度度安安排排 20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年 1一期施工期 2一期住宅及公寓銷售期 3一期商業(yè)銷售期 4二期放工期 5 二期住宅及公寓銷售期 6 二期商業(yè)銷售期 2 2 成成本本估估算算表表 序序號號分分項項名名稱稱 建建筑筑面面積積 平平方方米米 單單位位成成本本 元元 平平方方米米 費費用用合合計計 萬萬元元 備備注注 1 1前前期期費費用用36000360007878281281 1 1勘察設(shè)計費3600070252 1 3臨時設(shè)施費36000518 1 4可研費用36000311 2 2建建安安成成本本3600036000260026009 3609 360 3 3基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費36000360002802801 0081 008 4 4公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費3600000暫不考慮 5 5管管理理費費用用36000360004747169169按按400400萬萬元元 年年估估算算 共共計計2 52 5年年 6 6不不可可預預見見費費3600036000103103371371按按1 41 4項項的的2 2 估估算算 7 7開開發(fā)發(fā)期期稅稅費費36000260936市政配套費 報建費 8 8成成本本合合計計36000336812 12512 125 1 7 2 2 成成本本估估算算表表 序序號號分分項項名名稱稱 建建筑筑面面積積 平平方方米米 單單位位成成本本 元元 平平方方米米 費費用用合合計計 萬萬元元 備備注注 1 1土土地地成成本本1000001000001806180618 05918 0591 1 1 21 1 1 2 1 1交易價格100000165916 588共10萬平米 每平米約1896元 1 2交易契稅10000050498土地出讓金的3 1 3拍賣交易費10000017166土地出讓金的1 1 4職工安置費100000664共240萬元 折合樓面價約7元 1 5其它費用10000021212共800萬元 折合樓面價約24元 1 6二層樓拆遷費10000053531共2000萬元 折合樓面價約61元 2 2前前期期費費用用1000001000001071071 0711 071 2 1勘察設(shè)計2 2三通一平費25641410 2 3臨時設(shè)施費136000568 2 4可研費用136000341 3 3建建安安成成本本1360001360003300330044 88044 880 3 1地上建安成本100000355235 520 3 1 1 3 1 3 3 1 1建筑工程100000177617 760 3 1 2安裝工程100000142114 208 3 1 3裝飾工程1000003553 552 3 2地下建安成本3600026009 360 4 4基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費1000001000003943943 9433 943 4 1小區(qū)市政配套1360002803808 4 2園林綠化及鋪裝8974150135按占地面積的35 估算 5 5公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費10000000暫不考慮 6 6管管理理費費用用1000001000004747465465按按400400萬萬元元 年年估估算算 共共計計2 52 5年年 7 7不不可可預預見見費費1360001360001001001 3591 359按按1 41 4項項的的2 2 估估算算 8 8開開發(fā)發(fā)期期稅稅費費1360003004 080市政配套費 報建費 9 9成成本本合合計計100000738673 85773 857 1 11 1010銷銷售售收收入入 100 0008 99389 926 計容積率建筑面積銷售收入 10 110 1商商業(yè)業(yè)銷銷售售收收入入 105 0007 57079 485 含地下5000平方米公攤 10 210 2車車位位銷銷售售收收入入 31 0003 36810 441 扣除5000平方米的商業(yè)公攤 1111營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加 4 991 1212營營業(yè)業(yè)稅稅后后收收入入 84 935 1313毛毛利利潤潤 11 078 2 2 成成本本估估算算表表 序序號號分分項項名名稱稱 建建筑筑面面積積 平平方方米米 單單位位成成本本 元元 平平 方方米米 費費用用合合計計 萬萬 元元 1 1土土地地成成本本2766552766551806180649 96149 961 1 1交易價格2766551659165945 893 1 2交易契稅27665550501 377 1 3拍賣交易費2766551717459 1 4職工安置費2766556 6176 1 5其他費用2766552121588 1 6兩層樓拆遷補償費27665553531 469 2 2前前期期費費用用27665527665592922 5572 557 2 1勘察設(shè)計費324355702 270 2 2三通一平費68523427 2 3臨時設(shè)施費3243555162 2 4可研費用324355397 3 3建建安安費費用用2766552766551853185351 26551 265 3 1住宅265295150039 794 3 2住宅底商面積1136017001 931 3 3地下室4770020009 540 4 4基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費2766552766553543549 801 4 1小區(qū)市政配套3243552809 082 4 2園林綠化及鋪裝47966150719 5 5公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費27665500 6 6管管理理費費用用27665527665548481 335 7 7不不可可預預見見費費27665527665582822 272 8 8財財務務費費用用27665527665546646612 903 8 1土地利息27665538410 617 8 2建筑成本利息276655832 286 9 9開開發(fā)發(fā)期期稅稅費費3243551304 217 1010營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加27665544112 211 1111銷銷售售費費用用2766552396 601 1212成成本本合合計計2766555535153 123153 123 1313銷銷售售收收入入 231 095 1414毛毛利利潤潤 77 972 1515毛毛利利潤潤率率 50 92 1616土土地地增增值值稅稅 23 392 1717所所得得稅稅 13 645 1818凈凈利利潤潤 40 935 1919凈凈利利潤潤率率 26 73 2020投投資資額額 54 961 2121投投資資回回報報率率 74 48 2222年年投投資資回回報報率率 21 28 備備注注 1 1 1 2 1 31 1 1 2 1 3 450萬元 畝 土地出讓金的3 土地出讓金的1 共240萬元 折合樓面價約7元 共800萬元 折合樓面價約24元 共2000萬元 折合樓面價約61元 由于本項目公建較高 部分提高設(shè)計費 按占地面積的70 估算 暫不考慮 按按400400萬萬元元 年年估估算算 共共計計4 54 5年年 按按1 41 4項項的的2 2 估估算算 按2 5年計息 按8 5 計息 高于銀行利率1 第一期按住宅40 開發(fā)體量計息 計息期1年 市政配套費 報建費 銷售收入的5 55 銷售收入的3 1 11 2 2 成成本本估估算算表表 14 12 增值額的30 估算 14 16 25 14 16 17 18 12 土地價 5000萬元啟動資金 18 20 投資期按3 5年估算 3 3 項項目目銷銷售售收收入入與與經(jīng)經(jīng)營營稅稅金金及及附附加加估估算算表表 序序號號 銷銷售售期期 分分項項指指標標 合合計計 萬萬元元 20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年 一一銷銷售售收收入入 萬萬元元 231 095231 09537 14137 14152 60552 6053 3703 37067 66367 66367 65767 6572 6582 658 1 1一一期期住住宅宅銷銷售售收收入入 萬萬元元 75 39775 39737 14137 14138 25638 2560 00 00 00 0 1 1一期住宅銷售面積 10611853059530590000 1 2一期住宅銷售單價 元 7105700072100000 2 2一一期期商商業(yè)業(yè)銷銷售售收收入入 萬萬元元 8 3768 3760 03 2723 2723 3703 3701 7341 7340 00 0 2 1一期商鋪銷售面積 4 54401 8181 818909 2 2一期商業(yè)銷售單價 元 18 432018 00018 54019 080 3 3XXXX銷銷售售收收入入 萬萬元元 11 07811 0780 011 07811 0780 00 00 0 3 1XX銷售面積 萬元 00 3 2XX銷售單價 萬元 00 4 4二二期期住住宅宅銷銷售售收收入入 萬萬元元 123 362123 3620 00 00 060 88560 88562 47762 4770 0 4 1二期住宅銷售面積 159 17779 58979 589 4 2二期住宅銷售單價 元 65007 6507 850 5 5二二期期商商業(yè)業(yè)銷銷售售收收入入 萬萬元元 12 88212 8820 00 00 05 0445 0445 1805 1802 6582 658 5 1二期商業(yè)銷售面積 6 8162 7262 7261 363 5 2二期商業(yè)銷售單價 元 18 90018 50019 00019 500 二二銷銷售售稅稅費費18 81118 8113 1763 1763 5513 5512882885 7855 7855 7855 785227227 1營業(yè)稅及附加 萬元 12 2112 0612 3051873 7553 755148 2銷售費用 萬元 6 6011 1141 2461012 0302 03080 三三凈凈銷銷售售收收入入 萬萬元元 212 283212 28333 96633 96649 05549 0553 0823 08261 87861 87861 87261 8722 4312 431 4 4 項項目目投投資資計計劃劃估估算算表表 序序號號 分分期期 項項目目 合合計計20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 1 1 投投資資總總額額153 123153 12364 42864 42818 48418 48432 46232 46224 62824 62813 12013 120 1 1土地成本49 96149 9610000 1 2前期費用2 5572 5570000 1 3建安費用51 2655 12710 25311 27812 30412 304 1 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費9 8013 92105 88100 1 5公共配套設(shè)施建設(shè)費000000 1 6管理費用1 335300300300300135 1 7不可預見費2 272454454454454454 1 8財務費用12 90304 3018 60200 1 9開發(fā)期稅費4 2172 10802 10800 1 10營業(yè)稅及附加12 21102 0612 4927 510148 1 11銷售費用6 60101 1141 3474 06080 2 02 0資資金金籌籌措措0 000000 2 1自有資金0 000000 2 2借貸資金 2 3銷售收入再投入 2 222 6 6 損損益益及及利利潤潤分分配配表表 單單位位 萬萬元元 序序號號項項目目20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合計計 1 1銷銷售售收收入入0 037 14137 14155 97555 975135 320135 3202 6582 658231 095231 095 2 2項項目目投投資資64 42864 42818 48418 48432 46232 46224 62824 62813 12013 120153 123153 123 2 1地價49 961000049 961 2 2前期費用2 55700002 557 2 3建安費用5 12710 25311 27812 30412 30451 265 2 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3 92105 881009 801 2 5公共配套設(shè)施建設(shè)費000000 2 6管理費用3003003003001351 335 2 7不可預見費4544544544544542 272 2 8財務費用04 3018 6020012 903 2 9開發(fā)期稅費2 10802 108004 217 2 10營業(yè)稅及附加02 0612 4927 51014812 211 2 11銷售費用01 1141 3474 060806 601 5利潤總額 64 42818 65723 513110 692 10 462 77 97277 972 6毛利潤率50 92 50 92 7土地增值稅增值部分 30 23 39223 392 8所得稅 5 7 25 1364513645 9稅后利潤5 7 84093540935 10稅后利潤率26 73 26 73 49 32 7 7 現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表 單單位位 萬萬元元 序序號號 項項目目 分分期期20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合計計 1 1現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出64 42864 42818 48418 48432 46232 46224 62824 62850 15750 157190 160190 160 1 1土地成本49 961000049 961 1 2前期費用2 55700002 557 1 3建安費用5 12710 25311 27812 30412 30451 265 1 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3 92105 881009 801 1 5公共配套設(shè)施建設(shè)費000000 1 6管理費用3003003003001351 335 1 7不可預見費4544544544544542 272 1 8財務費用04 3018 6020012 903 1 9開發(fā)期稅費2 10802 108004 217 1 10營業(yè)稅及附加02 0612 4927 51014812 211 1 11銷售費用01 1141 3474 060806 601 1 12土地增值稅23 392 1 13所得稅13 645 2 2現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入0 037 14137 14155 97555 975135 320135 3202 6582 658231 095231 095 3當期現(xiàn)金流量 64 42818 65723 513110 692 47 49940 935 4累計凈現(xiàn)金流量 64 428 45 771 22 25888 43440 935 5當期凈現(xiàn)值 基準收益率 10 64 42816 96119 43283 165 32 442 6累計凈現(xiàn)值 64 428 47 467 28 03555 13022 687 附 財務內(nèi)部收益率27 60 財務凈現(xiàn)值22 687 財務投資回收期 年 3 3 項項目目開開發(fā)發(fā)利利潤潤估估算算表表 序序號號項項目目金金額額 元元 1銷售收入231 095 2總投資成本153 123 3利潤總額77 972 4土地增值稅23 392 5所得稅 13 645 6凈利潤40 935 7稅前利潤率50 92 8稅后利潤率 26 73 9 投資回報率 74 48 10 年投資回報率 21 28 地地價價敏敏感感性性分分析析 地價 萬元 畝 總投資 萬元 總成本 萬元 稅前利潤 萬元 稅前利潤率 萬元 稅后利潤稅后利潤率投資回報率