“價格明顯偏低”行為如何進行涉稅處理

價格明顯偏低價格明顯偏低 行為如何進行涉稅處理行為如何進行涉稅處理 一 案例 某大型企業(yè)主營建筑工程業(yè)務 并具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 該企業(yè)至成立以來一直從事各類工程建設項目 未進行房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務 2010 年底 該企業(yè)將自有的一塊辦公商業(yè)用地變性 為商品房住宅用地并投入資金進行商品房開發(fā) 2011 年底取得 商品房預售許可證 該項目除商業(yè)房產(chǎn)自用外 其余所有的住 宅用房全部銷售給企業(yè)內(nèi)部職工 銷售價格為每平方米 3200 元 2012 年底辦理項目工程決算 確定該項目的開發(fā)成本為每平方 米 3500 元 主管稅務機關(guān)評估人員在日常的納稅評估工作中 針對該 企業(yè)的情況 采集了同類 同期 相近地段的其他房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)開發(fā)的商品房市場平均售價為每平方米 6500 元 經(jīng)過比對 分析認為 該企業(yè)的銷售價格屬于稅法規(guī)定的 價格明顯偏低 且無正當理由 的行為 應依法重新確定計稅收入并補繳有關(guān) 稅款 對此評估意見 稅企雙方產(chǎn)生了嚴重分歧 該企業(yè)針對 稅務評估人員提出的價格明顯偏低問題 提出如下陳述理由 1 企業(yè)銷售房產(chǎn) 雙方簽訂了商品房銷售合同且在房地產(chǎn) 管理部門備案 按合同確定的金額開具了銷售不動產(chǎn)發(fā)票并收 取了價款 無隱瞞 虛報成交價格的行為 2 企業(yè)有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 此次的開發(fā)項目純?yōu)榻鉀Q企業(yè) 內(nèi)部職工的住房問題 不對外銷售 具有集資建房性質(zhì) 3 企業(yè)所開發(fā)的項目屬直接銷售 既不屬于土地增值稅所 規(guī)定的 非直接銷售 行為 也不是企業(yè)資產(chǎn)無償分配給職工 的行為 4 稅收法律法規(guī)中所確認的 價格明顯偏低 的 正當理 由 或 不屬于正當理由 是指哪些 價格偏低有無具體標準 本案例情況并非個案 在日常稅收征管工作中 經(jīng)常會遇 到 價格明顯偏低 的情況 既要企業(yè)找出各種理由來應對 又要基層稅務人員花費較多的時間和較大的精力來宣傳解釋 總是收效甚微 難以達成共識 怎樣合理 合法地解決類似行 為 避免稅企雙方分歧 是稅企雙方需要共同探討和迫切需要 解決的現(xiàn)實問題 二 政策規(guī)定及法理分析 在現(xiàn)有的稅制中 都規(guī)定有 價格明顯偏低且無正當理由 的涉稅處理規(guī)定 比如 1 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第七條規(guī)定 納稅 人提供應稅勞務 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏 低并無正當理由的 由主管稅務機關(guān)核定其營業(yè)額 2 中華人民共和國增值稅暫行條例 第七條規(guī)定 納稅 人銷售貨物或者應稅勞務的價格明顯偏低并無正當理由的 由 主管稅務機關(guān)核定其銷售額 3 中華人民共和國消費稅暫行條例 第十條規(guī)定 納稅 人應稅消費品的計稅價格明顯偏低并無正當理由的 由主管稅 務機關(guān)核定其計稅價格 4 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 第九條中規(guī)定 納稅人有下列情形之一的 按照房地產(chǎn)評估價格計算征收 一 隱瞞 虛報房地產(chǎn)成交價格的 三 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成 交價格低于房地產(chǎn)評估價格 又無正當理由的 等等 上述各項規(guī)定和總局后期制定的各項政策法規(guī)均未解決稅 企雙方普遍關(guān)注的問題 即在 價格明顯偏低 行為中 哪些 屬 正當理由 哪些屬于 不正當理由 沒有一個明確 具體 統(tǒng)一的認定標準和操作規(guī)范 在實際工作中 大多以個 人的經(jīng)驗和個人對政策的理解來處理 缺乏稅法的嚴肅性 大家都知道 市場交易價格的形成 都是由 無關(guān)聯(lián) 的 交易主體雙方協(xié)商確認的 雙方能接受的價格就是市場公允的 交易價格 不管任何企業(yè) 都是為了追求利益最大化 不可能 無緣無故地降低其價格 將自身利益無條件地讓渡給他人 都 有其自身的商業(yè)目的 因此 要判斷價格是否公允 是否存在 稅法規(guī)定的 價格明顯偏低 需要調(diào)整的情況 且要找出合理 合法的依據(jù)來證明 確實是一件非常困難的事情 實事求是地講 在日常的稅收征管工作中 企業(yè)銷售 價 格明顯偏低 行為 總有各種理由 單就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言 比如部分樓層 部分房間因特殊結(jié)構(gòu)需要 存在采光不好 房 間布局不合理 異型 位置特殊等等 對 價格明顯偏低 的認定 稅企雙方基本上都各持一面 往往是爭論無果的情況 沒有一個明確 科學 合法的評判標準 怎樣合情 合理 合法來處理企業(yè) 價格明顯偏低 問題 既充分考慮到企業(yè)的特殊商業(yè)目的 又避免稅企雙方的分歧 應按以下標準來衡量 評判 1 公允價格法標準 自產(chǎn)產(chǎn)品 銷售價格是否低于產(chǎn)品的 正常銷售價格或同期 同類或類似企業(yè)的市場銷售價格 外購 產(chǎn)品 銷售價格是否低于其購進產(chǎn)品成本 如果企業(yè)的銷售價 格低于產(chǎn)品的正常銷售價格或同期 同類或類似企業(yè)的市場銷 售價格的 就屬于 價格明顯偏低 的行為 2 產(chǎn)品質(zhì)量標準 在產(chǎn)品質(zhì)量的判定上 只有合格和不合 格兩種 凡是符合產(chǎn)品質(zhì)量要求 其銷售價格低于產(chǎn)品的正常 銷售價格或同期 同類或類似企業(yè)的市場銷售價格的 就屬于 價格明顯偏低 的行為 對于不符合產(chǎn)品質(zhì)量要求的 但具 有可用性的殘 次品 其銷售價格低于產(chǎn)品的正常銷售價格或 同期 同類或類似企業(yè)的市場銷售價格或外購成本的 只要有 產(chǎn)品質(zhì)量部門檢驗證明的 應視為 正當理由 3 特殊銷售目的標準 企業(yè)低價銷售產(chǎn)品或商品 總有一 些特殊的目的 比如 銷售給企業(yè)內(nèi)部職工 銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè) 以非貨幣形式換取其他單位和個人的經(jīng)濟利益 以產(chǎn)品作為投 資 分配股東 以產(chǎn)品或商品作職工福利分配等等 這些情況 都需要我們深入了解和掌握企業(yè)低價銷售經(jīng)營的特殊目的 便 于對 價格明顯偏低 行為作出準確的判斷 利用上述三條標準來綜合衡量和判斷 價格明顯偏低 行 為 總能找出一種合理 合法的處理方式 通過稅法的相關(guān)規(guī) 定和財務會計制度對此的處理要求 是可以贏得稅企雙方的共 識 減少分歧 明顯不合理的低價 doc 就本案例而言 按上述衡量標準來判斷 該企業(yè)所開發(fā)的 產(chǎn)品 經(jīng)驗收合格 符合產(chǎn)品質(zhì)量要求 銷售對象為本企業(yè)內(nèi) 部的職工 企業(yè)的銷售價格不僅低于同期 同類 相同地段其 他開發(fā)企業(yè)的平均售價 而且還低于其開發(fā)建造成本 不管從 哪個方面來講 其陳述的理由均不屬于 正當理由 是一種 典型的職工低價購買與企業(yè)實物分配職工福利相結(jié)合的一種特 殊方式 即直接銷售與非直接銷售相結(jié)合的特殊方式 應當認 定為 將產(chǎn)品作為職工福利分配 的行為 依法應作納稅調(diào)整 三 處理意見 通過上述政策及法理的綜合分析 并結(jié)合該企業(yè)的實際情 況 該企業(yè)提出的 價格明顯偏低 的理由 從企業(yè)與職工個 人關(guān)系來講應屬 正當理由 但從稅收法律法規(guī)關(guān)系來看 就成了 不正當理由 應依法處理 一是根據(jù) 財政部 國家稅務總局關(guān)于單位低價向職工售 房有關(guān)個人所得稅問題的通知 財稅 2007 13 號文規(guī)定 單 位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工 職工因此而少 支出的差價部分 屬于個人所得稅應稅所得 應按照 工資薪 金所得 項目繳納個人所得稅 單位向職工福利售房的稅務處理及案例分析 doc 二是在營業(yè)稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅上 其計稅依據(jù) 的確認 應按相關(guān)稅種的規(guī)定進行調(diào)整 即 1 營業(yè)稅 根據(jù) 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細 則 規(guī)定 納稅人有價格明顯偏低并無正當理由的 按下列順 序確定其營業(yè)額 一 按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核 定 二 按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價 格核定 三 按下列公式核定 營業(yè)額 營業(yè)成本或者工程成本 1 成本利潤率 1 營業(yè)稅稅率 2 企業(yè)所得稅 按照 國家稅務總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 的通知 規(guī)定 企業(yè)將開發(fā) 產(chǎn)品用于捐贈 贊助 職工福利 獎勵 對外投資 分配給股 東或投資人 抵償債務 換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣 性資產(chǎn)等行為 應視同銷售 確認收入 或利潤 的方法和順 序為 一 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場 銷售價格確定 二 由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價 值確定 三 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定 開發(fā)產(chǎn)品的成本利 潤率不得低于 15 具體比例由主管稅務機關(guān)確定 3 土地增值稅 依據(jù) 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎勵 對外投資 分配給股東或投 資人 抵償債務 換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等 發(fā) 生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn) 其收入按下列方法和順序 確認 1 按本企業(yè)在同一地區(qū) 同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的 平均價格確定 2 由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?同類房地產(chǎn)的市場價 格或評估價值確定 在本案例中 該企業(yè)因無最近時期發(fā)生同類應稅行為 因 此 營業(yè)稅的計稅營業(yè)額應按照 按其他納稅人最