城市地塊綜合開發(fā)的探索——中交集團南方總部基地概念規(guī)劃.doc

城市地塊綜合開發(fā)的探索中交集團南方總部基地概念規(guī)劃本文轉(zhuǎn)自論文發(fā)表，原文地址 /lunwen/jianzhu/585.html摘要：為了貫徹廣州市政府和海珠區(qū)政府的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、整合中交四航局下屬企業(yè)、優(yōu)化城市空間，中交集團南方總部基地規(guī)劃項目應(yīng)運而生。本文從中交集團建設(shè)用地的開發(fā)分析入手，探討其發(fā)展思路及模式，指導(dǎo)地塊開發(fā)建設(shè)。關(guān)鍵詞：總部基地 綜合開發(fā) 綠色生態(tài)前言：中交集團南方總部基地的發(fā)展用地東、南兩面臨珠江，與洛溪島相望，自然資源環(huán)境優(yōu)勢明顯。在本次概念規(guī)劃設(shè)計中，我們首先就其項目定位對地塊進行開發(fā)分析，從綜合開發(fā)和業(yè)態(tài)組合入手，借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀建設(shè)成果的經(jīng)驗，確定項目功能定位及規(guī)劃設(shè)計理念，力爭將其建設(shè)成為綠色生態(tài)、充滿活力的濱水綜合性經(jīng)濟文化區(qū)域。1 項目概況1) 項目位置項目用地位于廣州市海珠區(qū)瀝滘，珠江外航道北岸，與洛溪島相望，與廣州市新城市中軸線末端的新客運港相連，屬于城市新中軸線規(guī)劃的周邊重點建設(shè)地段。2) 項目現(xiàn)狀項目用地現(xiàn)為二類工業(yè)用地,是中交集團第四航務(wù)工程局有限公司下屬的企業(yè)預(yù)制廠、機電公司和船舶公司所在地，基地內(nèi)建筑物為陳舊的造船車間和修理車間，設(shè)備老化，碼頭使用率低，造船、修船對珠江的水質(zhì)環(huán)境有不利影響。周圍環(huán)境是典型的“城中村”，環(huán)境臟亂，市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共生活配套不完善，道路狹窄。2. 項目背景1) 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，“退二進三”隨著廣州市“南拓、中調(diào)”戰(zhàn)略的推進，新城市中軸線由南而北貫穿而過，海珠區(qū)未來將由昔日的老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為宜商宜居中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。目前，廣州市CBD區(qū)域已擴大至整個琶洲島，發(fā)展中的琶洲會展商務(wù)區(qū)和規(guī)劃中的琶洲中央商務(wù)區(qū)將以廣州國際會展中心為龍頭，帶動以會展商貿(mào)經(jīng)濟位于龍頭的上下游企業(yè)的發(fā)展。為實現(xiàn)上述的發(fā)展戰(zhàn)略，廣州市在幾年前就提出了“退二進三”戰(zhàn)略，即把原來的第一、第二產(chǎn)業(yè)搬離城區(qū)，引進第三產(chǎn)業(yè)。海珠區(qū)是廣州市實施“退二進三”戰(zhàn)略的重點區(qū)域，一大批大中型國有工業(yè)企業(yè)將撤離海珠區(qū)。為貫徹廣州市政府和海珠區(qū)政府的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，中交四航局有限公司已將原預(yù)制廠、船舶公司逐漸遷至廣州的周邊城市，騰出的用地將作為中交集團南方總部基地的發(fā)展用地。中交四航局有限公司位于海珠區(qū)前進路，下屬企業(yè)分散在廣州市各區(qū)，企業(yè)的發(fā)展受到很大的制約。中交集團2007年在香港成功上市后，迫切需要整合在廣州市的企業(yè)，建立以中交四航局有限公司為骨干的中交南方總部基地。項目建成后將形成中交集團南方企業(yè)集群，建成一個高效的管理服務(wù)平臺，企業(yè)將輻射南中國及東南亞、南亞、中東及非洲地區(qū)。2) 優(yōu)化城市新中軸線廣州市新城市中軸線將貫穿海珠區(qū)，以新客運港作為終點，而該項目地塊緊鄰新客運港西面，屬于廣州市新城市中軸線規(guī)劃的周邊重點建設(shè)地段。作為新中軸線的端點區(qū)域，現(xiàn)狀工業(yè)建筑必須作出改造，以提升該區(qū)域的城市形象。作為城市中軸線的末端建筑，而且該項目用地屬于濱江區(qū)域，應(yīng)從建筑布局、建筑高度、建筑外立面、建筑環(huán)境等多個方面綜合考慮，優(yōu)化軸線功能及形象，并且將濱水特點作為設(shè)計的要素之一。3) 區(qū)域內(nèi)功能合理化作為廣州市重點發(fā)展區(qū)域，海珠區(qū)的整體建設(shè)始終保持高速發(fā)展。本項目現(xiàn)狀的工業(yè)用地性質(zhì)將不符合未來區(qū)域功能整體發(fā)展的趨勢，必須作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整以承接周邊功能性質(zhì)，以到達區(qū)域功能互補互利的效果。3. 項目定位1) 總體定位根據(jù)廣州市城市建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)及近遠(yuǎn)期規(guī)劃，隨著 “南拓東移”，海珠區(qū)將建設(shè)成為廣州中心組團南部的信息產(chǎn)業(yè)與教育科研基地及商貿(mào)中心。本項目以大型企業(yè)總部經(jīng)濟基地定位，對發(fā)展廣州總部經(jīng)濟發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應(yīng)；優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施。2) 功能定位該項目將建成為一個集辦公、科研、制造、培訓(xùn)、產(chǎn)業(yè)、商住于一體的企業(yè)總部集群基地，將實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的交流、信息的共享、資源的優(yōu)化配置，從而形成一個多元企業(yè)文化融合的新型經(jīng)濟文化區(qū)，成為商業(yè)思想、商業(yè)文化的集散地。4. 項目開發(fā)建設(shè)1) 綜合開發(fā)與建設(shè)模式a) 綜合開發(fā)理念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，形成以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。b) 各功能間的關(guān)系是相互依存和互補的，辦公為酒店提供客源，酒店為辦公提高辦公效率；辦公和酒店又為商業(yè)設(shè)施娛樂實施提供消費者，又由于商業(yè)設(shè)施的完善，為酒店和辦公提供便利，促進酒店入住率和辦公的出租率和辦公效率。c) 建設(shè)模式：將借鑒國外成熟的business Park（中文直譯為“商務(wù)花園”）理念，低密度、高綠化，注重在辦公區(qū)更多地營造城市生活的元素、營造共同生活的社區(qū)氣氛，建立自己獨有的人文社區(qū)特色；通過各種業(yè)態(tài)組合（包括寫字樓、公寓、酒店、培訓(xùn)中心和休閑場所）實現(xiàn)區(qū)域的自給自足，建立可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合性經(jīng)濟文化區(qū)域。2) 產(chǎn)業(yè)組合本項目的產(chǎn)業(yè)組合定位：辦公、酒店、公寓、商業(yè)（甲級寫字樓為核心功能+五星級酒店公寓+商業(yè)購物廣場）；面積比例約為：73.5%，17.6%，8.9%。l 辦公部分：1棟超高層辦公樓（總部大廈）+6棟甲級辦公樓+科研辦公樓若干，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。l 酒店部分：1棟五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店+1棟豪華酒店式公寓l 商業(yè)部分：1棟4層作為購物廣場的裙樓（商業(yè)）和1棟4層作為商業(yè)配套的裙樓5. 規(guī)劃設(shè)計原則與目標(biāo)1) 優(yōu)化城市軸線，提升區(qū)域形象 廣州市新城市中軸線(觀光塔至新客運港段)控制性規(guī)劃已出臺，將對該區(qū)域進行規(guī)劃整治，本項目用地屬于環(huán)境整治區(qū)段且處于廣州市新城市中軸線末端，必須以“呼應(yīng)城市軸線”作為設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，加快地區(qū)建設(shè)，提升區(qū)域形象。2) 貫徹生態(tài)環(huán)保理念，堅持可持續(xù)開發(fā) 該項目基地內(nèi)現(xiàn)為陳舊的造船車間和修理車間，對珠江水質(zhì)造成一定的影響。本著生態(tài)環(huán)保的理念，改變建筑物性質(zhì)，推進該區(qū)域的“信息港”策略，才能達到節(jié)能環(huán)保的目的，實現(xiàn)污水零排放?；貎擅媾R珠江，在規(guī)劃建設(shè)的同時要考慮可持續(xù)開發(fā)濱江區(qū)域，與市民共享濱水資源。3) 整合城市空間，營造活力場所項目現(xiàn)狀用地布局臟亂，不利于塑造良好的城市形象。通過項目建設(shè)，充分保護利用自然資源，將珠江引入城市，更將城市空間融入珠江，為市民提供良好的濱江活動場所，6. 概念規(guī)劃設(shè)計1) 規(guī)劃布局 規(guī)劃主要按功能分為四個區(qū)域：產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、培訓(xùn)交流區(qū)、中交南方總部辦公區(qū)和生態(tài)綠化區(qū)；通過三大空間通廊將幾大區(qū)域緊密結(jié)合，充分發(fā)揮企業(yè)總部的功能優(yōu)勢，有利于科技、研發(fā)資源，進一步促進高級人才的培育和聚集，同時起到擴大企業(yè)的研發(fā)規(guī)模和創(chuàng)新能力的作用。2) 道路交通 本規(guī)劃外圍是市政道路振興大道路，設(shè)有兩個車行出入口，車行道貫穿各個分區(qū)，可便捷到達各個建筑。高層建筑皆設(shè)有環(huán)形消防通道，滿足消防規(guī)范要求。 本規(guī)劃建筑皆為外向型，分別擁有各自的人行出入口。規(guī)劃中從人性角度出發(fā)，結(jié)合景觀綠地，設(shè)置有大片人行區(qū)域。3) 景觀綠化規(guī)劃設(shè)計在尊重基地自然特征的同時，強調(diào)建筑、道路與自然環(huán)境共生，通過東南向的景觀通廊將珠江與規(guī)劃建筑營造的城市空間整合起來，形成一個整體景觀生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，完善規(guī)劃用地與周邊地區(qū)的景觀體系。建筑布局配合規(guī)劃原則，建筑皆以45度扭轉(zhuǎn)，延長觀景面長度；錯落布局，形成通透的空間效果，生態(tài)通廊貫穿其中，形成良好的景觀環(huán)境。中部建筑首層架空，結(jié)合主要人行出入口、親水平臺等，形成南北向景觀主軸。4) 濱水控制導(dǎo)則按性質(zhì)對濱水綠化區(qū)進行分段規(guī)劃控制：l 生態(tài)保育岸線:擬保留修整現(xiàn)有生態(tài)綠化環(huán)境,加以維護保養(yǎng),基本不作人工開發(fā)。l 娛樂游賞岸線:適當(dāng)