房地產(chǎn)管理信息的主要功能.doc

怡海科技 目 錄一、系統(tǒng)的環(huán)境2二、系統(tǒng)的主要功能31.交易中心對房源的管理32.提供房屋中介功能43.多種查詢模塊44.報表分析統(tǒng)計功能45.拆遷部門的管理(可選項)56.地價測預算系統(tǒng)（可選項）5三、系統(tǒng)的技術特色51.充分運用多媒體技術52.系統(tǒng)擴充性強63.實現(xiàn)Intranet與MIS的結合6四、系統(tǒng)的進一步擴展6五、設備選型71.交換機設備選型72.遠程訪問服務器選型83.服務器選型8六、投資估算101.市房地局投資部分102.房地產(chǎn)公司投資部分12 桂林市房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)方案設計 隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益興盛,社會上涌現(xiàn)出了諸多的房地產(chǎn)經(jīng)營公司。對市房地局而言必須時刻管理各項房產(chǎn)交易，管理房產(chǎn)公司所經(jīng)營的是價值少則數(shù)十萬元多則上億元的房產(chǎn)或地產(chǎn)是一項復雜的工作。管理中的任何細小漏洞都會造成數(shù)目可觀的經(jīng)濟損失。如何優(yōu)化房地局對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理,最大限度地提高管理效率和質(zhì)量,減少人為因素造成的不必要損失,已成為亟待解決的問題。 桂林怡海公司系統(tǒng)集成部為桂林市房地局設計的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng),使房地局實現(xiàn)了內(nèi)部經(jīng)營管理業(yè)務的計算機化。該系統(tǒng)實現(xiàn)對我市各項房地產(chǎn)交易統(tǒng)一管理，并制定出各類統(tǒng)計分析報表。進一部可擴充包括現(xiàn)有房屋拆遷注冊、居民安置分配、新房管理登記,對房產(chǎn)經(jīng)營中資金投入、分配、流向進行記錄和匯總,以及地價預測算等功能。利用該系統(tǒng),用戶可在本內(nèi)部網(wǎng)（以后擴充為Internet）上通過瀏覽器對公司現(xiàn)有房源情況進行查詢,如各區(qū)房源位置、小區(qū)環(huán)境、房屋結構及數(shù)量和使用情況等;房地產(chǎn)經(jīng)營者可直觀查詢各規(guī)劃地塊的詳細信息。所以,該系統(tǒng)對內(nèi)是一個具有管理、匯總、查詢能力的管理信息系統(tǒng),對外是企業(yè)的Web Server,可向社會提供拆遷、銷售、租用房屋結構的信息查詢。一、系統(tǒng)的環(huán)境 系統(tǒng)采用了客戶/服務器方案,各處的客戶端都選用用戶熟悉的Windows98操作系統(tǒng),用戶可使用數(shù)據(jù)庫前端開發(fā)工具Delphi開發(fā)圖形化的用戶界面,易學易用。考慮到各房地產(chǎn)公司的辦公地點較為分散,不可能集成在一個局域網(wǎng)中,因此在各個辦公地點分別建立了各自的局域網(wǎng)系統(tǒng),各處選用配置較高的微機作為服務器管理本網(wǎng)內(nèi)的資源。根據(jù)我市房地產(chǎn)公司的實際情況,各局域網(wǎng)之間采用撥號電話線連接,網(wǎng)絡結構如圖1所示。 圖一、桂林市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡拓撲圖二、系統(tǒng)的主要功能 房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)結構復雜,需量化的信息多(如為描述房屋完整結構就需50多個字段),且各部門交叉信息較多,業(yè)務流轉較復雜。為使該系統(tǒng)具有良好的可擴充性,我們根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營中較詳盡的信息結構,建立了相應的數(shù)據(jù)結構,基本可以滿足一般房地產(chǎn)業(yè)務的需要。1.交易中心對房源的管理 房源管理包括:對我市各房地產(chǎn)公司進行網(wǎng)員登記，登記后房地產(chǎn)公司將本公司現(xiàn)有房源的地點和房屋結構及房價和物業(yè)管理費用等信息將加入房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫中。交易中心負責管理與其他房地產(chǎn)公司互換的用房;下?lián)芊课葜敛疬w部門,并根據(jù)業(yè)務需要進行適當調(diào)配;統(tǒng)計匯總本公司的房產(chǎn)使用和剩余情況,為相關業(yè)務部門提供數(shù)據(jù)、輔助決策。 市各房地產(chǎn)公司以定期方式將房源信息傳至房產(chǎn)交易中心，由交易中心授權及錄入桂林市空閑商品房數(shù)據(jù)庫。而進行交易時必須以桂林空閑商品房數(shù)據(jù)庫為依據(jù)，否則是視為非法交易。通過這種方式房產(chǎn)交易所能對市各房地產(chǎn)開發(fā)公司進行控制。 針對房地產(chǎn)公司經(jīng)營過程中的靈活性和不確定性,用戶希望能隨意查詢數(shù)據(jù),并且不局限于某幾種查詢模式。使用該系統(tǒng)可對任意信息以任意條件查詢,方便了用戶的使用。2.提供房屋中介功能 我市目前大量空閑商品房積壓，如何盡快將房屋售出是各房地產(chǎn)公司普遍面臨的問題。建立市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，能發(fā)揮房屋中介功能：一方面，為市民提供房屋坐落、房型情況等聲音圖象多媒體圖象信息，供選擇參考；另一方面，通過房屋購買意向登記系統(tǒng)將買方信息由交易中心登記并由廣域網(wǎng)定期回饋給各房地產(chǎn)公司。通過規(guī)范交易流程，避免一些非法中介對市民的欺騙，并能最大限度的帶動市房產(chǎn)交易的升溫。3.多種查詢模塊為方便用戶的工作和管理,我們建立了多級查詢模塊,包括領導查詢、業(yè)務科室查詢和一般工作人員查詢。針對用戶的權限和相關業(yè)務范圍,各級查詢界面各不相同。我們采取了先進的Web Server方式來實現(xiàn)這些查詢模塊,如用戶若查詢我市各房地產(chǎn)公司現(xiàn)有房源情況,只需在觸摸查詢屏上點按相應的小區(qū),即可了解該小區(qū)情況,進一步點按可查詢相應樓房和房間結構及其詳細信息,增加了查詢界面的美觀性和操作的簡便性。4.報表分析統(tǒng)計功能 交易中心對各房地產(chǎn)公司的交易數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，并生成房屋銷售情況統(tǒng)計表。對買方市場進行客源分析統(tǒng)計,對空閑商品房統(tǒng)計，每月定期將分析報表回傳至各房產(chǎn)公司。5.拆遷部門的管理(可選項)拆遷部門的工作分為居民拆遷、單位拆遷、首長院拆遷和拆遷后的核銷房源等部分。居民拆遷工作包括分配安置房源、給予相應的經(jīng)濟補償?shù)?。該系統(tǒng)建立了居民登記表和拆遷安置和補償協(xié)議的數(shù)據(jù)庫,量化了管理數(shù)據(jù)。把每期拆遷的拆遷政策和致居民的一封信等文檔信息加載入庫,使得歷史信息有案可查。因拆遷居民較多,每期的拆遷需分組進行,各組的負責人及其負責的拆遷住戶信息相關聯(lián),這樣既便于根據(jù)工作業(yè)績和進度進行相應獎懲,也便于在出現(xiàn)糾紛時查找當事人,迅速解決問題。單位拆遷和首長院拆遷情況較復雜,處理方法靈活,但這部分費用占總拆遷費用的比率很大,該系統(tǒng)分幾種情況對其進行結構化和量化,保證了系統(tǒng)數(shù)據(jù)的完整性。核銷房源模塊把拆遷部門和房管部門相關聯(lián),把拆遷安置用房情況填入房源信息庫的相應字段,使房源庫和拆遷信息庫關聯(lián),完成了數(shù)據(jù)的流動。6.地價測預算系統(tǒng)（可選項） 該地價測預算系統(tǒng)分為實際地價測算和控制成本預算兩部分。地價測預算系統(tǒng)是根據(jù)房地局測算人員多年的經(jīng)驗公式設計的,但又具有很強的可擴展性,可根據(jù)實際情況增加或刪減計算項目和調(diào)整各參數(shù)。提煉后的房管和拆遷部門的數(shù)據(jù),為地價測算系統(tǒng)提供了可靠的計算依據(jù)。控制成本預算是在拆遷之前根據(jù)以往歷史數(shù)據(jù)(共性數(shù)據(jù))和當前地塊的一些特殊數(shù)據(jù)量,估算所需拆遷成本及為達到某些指標需控制的成本參數(shù)。三、系統(tǒng)的技術特色1.充分運用多媒體技術 在房產(chǎn)交易中心建立觸摸屏查詢系統(tǒng)，方便廣大市民查詢，通過LED大屏幕將各商品房信息滾動播出；同時通過大屏幕顯示器動態(tài)顯示房屋外型照片，錄象等資料，給客戶以直觀印象，便于做出選擇。2.系統(tǒng)擴充性強 桂林怡海公司在第一期工程中已為市房地局成功建立房地產(chǎn)多媒體查詢錄入系統(tǒng)，而二期建立市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)是將原有局域網(wǎng)上擴充為全市的廣域網(wǎng)，兩者之間要能完全兼容。系統(tǒng)采用開放式布局建立，以原房產(chǎn)所錄入的大量房地產(chǎn)信息為基礎，以市各房地產(chǎn)公司房源資料為補充，建立市統(tǒng)一空閑房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，該數(shù)據(jù)隨房產(chǎn)交易為動態(tài)變化。3.實現(xiàn)Intranet與MIS的結合 Intranet是當今的應用熱點,新建的企業(yè)信息系統(tǒng)都希望向Intranet靠攏。但構建企業(yè)的Intranet對系統(tǒng)管理員水平要求較高,需要經(jīng)常維護系統(tǒng)頁面以保持信息的準確性與實時性。為減輕系統(tǒng)管理員的負擔,該系統(tǒng)采取了走傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)與Intranet相結合的道路。 對內(nèi)部操作人員來說,該系統(tǒng)是一個高效實用的信息管理系統(tǒng),數(shù)據(jù)的錄入和維護都在此環(huán)境下進行;對于領導者和外部用戶,系統(tǒng)為一個新穎直觀的Web Server方式查詢系統(tǒng),用戶只需打開瀏覽器在圖形界面上點按相應區(qū)域,即可查詢相關信息;與Internet相聯(lián)后,它可在更大范圍內(nèi)招商引資,擴展業(yè)務。如何在Web上動態(tài)發(fā)布信息成了這個系統(tǒng)的重要問題。該系統(tǒng)采用了Microsoft的Internet Information Server 4.0(IIS 4.0)來解決這一難題。Windows NT集成的IIS 可以發(fā)布信息和應用程序。這意味著 Web 節(jié)點可包含從信息的靜態(tài)頁面到交互式應用程序的所有內(nèi)容,還可以從數(shù)據(jù)庫中查找和抽取信息,并將信息插入其中。四、系統(tǒng)的進一步擴展 怡海房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)具有良好的可擴展性和廣泛的應用前景。為適應房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的需要,該系統(tǒng)在滿足用戶現(xiàn)階段應用需求的情況下,為將來的擴展留有充分的余地。 在房管部門業(yè)務模塊中,除了對房源信息的統(tǒng)計管理外,還可以加強物業(yè)管理部分的功能,使得該系統(tǒng)能更好地為以房產(chǎn)經(jīng)營為主的房地產(chǎn)公司服務。在拆遷部門模塊中,系統(tǒng)設置了詳盡的拆遷戶家庭成員登記表,為了簡化工作人員的工作并提高工作的準確性,可根據(jù)各地方的拆遷法,開發(fā)居民拆遷的預分方案系統(tǒng),為拆遷工作的進展提供依據(jù)和參考。預分方案系統(tǒng)還能為地價的精確預算提供較為可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)。 Web Server方式的查詢界面,可以進行多種擴展,使該系統(tǒng)不僅應用于房地產(chǎn)業(yè)務。如果房地產(chǎn)公司能夠提供較豐富的圖片資料,還可以進一步豐富查詢系統(tǒng),展示更直觀的房地產(chǎn)信息,增強房地產(chǎn)經(jīng)營的可信度與真實度。Intranet/Internet的結合可以在更大范圍內(nèi)開展業(yè)務,提高公司在海內(nèi)外的知名度,吸引更多的客戶。 桂林市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的建設第三步將該網(wǎng)絡延伸至各縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在各縣房管所建立接入節(jié)點。通過該方式，將縣級房地產(chǎn)公司歸納至市房地局管理，至此建立大桂林地區(qū)商品房數(shù)據(jù)庫，通過Internet將各項信息推向全球，買方市場可擴大到全國及港澳臺地區(qū)。建立市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，加速商品房流流通及資金回籠，對我市經(jīng)濟持續(xù)性發(fā)展具有重大意義。 五、設備選型1.交換機設備選型圖二 Intel 510 交換機我們采用交換機而不使用共享式集線器到桌面是由于市房地局交易中心實際使用情況是主要表現(xiàn)在網(wǎng)絡應用較為復雜，遠程訪問管理、房產(chǎn)信息管理、多媒體查詢、房產(chǎn)交易管理、WEB功能提供等多種功能模塊同時運行，網(wǎng)絡就會產(chǎn)生擁阻而影響速度，因此在內(nèi)部網(wǎng)中應使用百兆交換到桌面。我們認為房產(chǎn)交易內(nèi)部在十兆與百兆交換機中應選擇百兆交換，因為10兆雖然在目前網(wǎng)絡使用中剛剛能達到要求，但是已經(jīng)不適應功能越來越強的計算機與新的應用軟件的發(fā)展，更不適應更快的計算機通訊產(chǎn)品的要求，將成為它們之間最大的瓶頸。 因此我們將采用Intel Express 510T Switches作為局域網(wǎng)工作組級接入交換機，直接連接各辦公科室站點。通過Intel先進的、獨特的堆疊背板技術（SST）將第一期的40個站點分成若干個網(wǎng)段，因此形成的交換網(wǎng)絡就能夠滿足不斷增長的流量需求。 以合理價格實現(xiàn)工作組與終端設備的100Mbps連接的可擴展交換器，Intel Express 510T是將專用快速以太網(wǎng)式的性能擴展到整個網(wǎng)絡的理想選擇，這種高性能的解決方案可隨網(wǎng)絡的成長而自由地擴展。2.遠程訪問服務器選型圖三Shiva 遠程訪問服務器 桂林市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)有一顯著特點就是該網(wǎng)絡是一個廣域網(wǎng)，必需提供多家房地產(chǎn)公司工作站的遠程訪問接口。分布于市內(nèi)各房地產(chǎn)公司需要靈活、方便的遠程訪問桂林市房地局交易中心數(shù)據(jù)，Shiva Lanrover提供8路普通電話接口，Shiva訪問服務器以其簡單的配置、監(jiān)控與管理性能使各類用戶通過普通電話滿足實際需求節(jié)省大量費用開支。3.服務器選型 服務器是網(wǎng)絡中的核心部件，所有的功能模塊，安全認證等功能都在服務器上運行，服務器一宕機，網(wǎng)絡幾乎等于癱瘓，或者服務器運行速度不夠，不能滿足大形重載軟件需求，上網(wǎng)時感覺象蝸牛爬行，浪費了寶貴的時間。因此對網(wǎng)絡服務器的安全性、穩(wěn)定性、容錯性必須嚴格加以考慮，要選擇略帶超前的產(chǎn)品型號。在這里我們推薦采用美國HP公司的LC3系列服務器。HP LC3提供突破性企業(yè)性能，擁有最高水平的擴展能力，可為關鍵業(yè)務環(huán)境提供最出眾的價值。HPLH4配有1至2個Pentium III 處理器,可以支持未來Pentium III Xeon處理器技術。在易于維圖四HP LH4服務器圖例護的工業(yè)標準平臺內(nèi)，HP LC3提供了領先的性能和無與倫比的擴展能力。 新一代服務器擁有 l 可支持多達2個400MHz Pentium III Xeon 處理器，具有512KB（單處理器標配）或1MB（雙處理器標配） 二級高速緩存 l 最大8GB內(nèi)存，兩倍于PentiumPro的擴展能力；l 根據(jù)型號標配128MB或256MBECC緩沖EDO內(nèi)存 l 多達12個1英寸或8個1.6英寸內(nèi)置熱插拔磁盤驅動器托架1，最大內(nèi)部/外部容量可達218.4GB/6.98TB l 可選無線纜HP磁盤陣列控制器（2S-256型標配），支持雙路WideUltraSCSI-3通道與64MB高速緩存，用于實現(xiàn)所有兩個驅動器箱的 高性能RAI。該適配器支持在線擴容和在線備件 能力 l 雙路對等PCI總線結構，支持10個I/O插槽（5個l 64位PCI、4個32位PCI和1個ISA） l 標配冗余處理器電源模塊?？蛇x冗余熱插拔系統(tǒng)風扇，熱插拔（N1）冗余電源與冗余NIC l 新增4小時快速反應保修升級l 最大8GB內(nèi)存 網(wǎng)絡服務器的安裝調(diào)試是一項復雜而慎重的工作，技術含量教高，非一般公司所能勝任。怡海公司與HP公司長期合作，引進了多款HP系列高端服務器，現(xiàn)以全部調(diào)試并網(wǎng)運行，HP服務器在運行過程表現(xiàn)出來的優(yōu)異性能獲得用戶的一致好評。六、投資估算系統(tǒng)投資分市房地局投資與市各房地產(chǎn)公司投資兩部分。1.市房地局投資部分序列號項目數(shù)量金額小計1HP LC3服務器128M內(nèi)存、PIII500CPU、2X9G熱拔插硬盤150，00050,0002INT