房地產(chǎn)管理信息的主要功能.doc

怡?？萍?目 錄一、系統(tǒng)的環(huán)境2二、系統(tǒng)的主要功能31.交易中心對(duì)房源的管理32.提供房屋中介功能43.多種查詢模塊44.報(bào)表分析統(tǒng)計(jì)功能45.拆遷部門的管理(可選項(xiàng))56.地價(jià)測(cè)預(yù)算系統(tǒng)（可選項(xiàng)）5三、系統(tǒng)的技術(shù)特色51.充分運(yùn)用多媒體技術(shù)52.系統(tǒng)擴(kuò)充性強(qiáng)63.實(shí)現(xiàn)Intranet與MIS的結(jié)合6四、系統(tǒng)的進(jìn)一步擴(kuò)展6五、設(shè)備選型71.交換機(jī)設(shè)備選型72.遠(yuǎn)程訪問服務(wù)器選型83.服務(wù)器選型8六、投資估算101.市房地局投資部分102.房地產(chǎn)公司投資部分12 桂林市房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)方案設(shè)計(jì) 隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益興盛,社會(huì)上涌現(xiàn)出了諸多的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。對(duì)市房地局而言必須時(shí)刻管理各項(xiàng)房產(chǎn)交易，管理房產(chǎn)公司所經(jīng)營(yíng)的是價(jià)值少則數(shù)十萬元多則上億元的房產(chǎn)或地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作。管理中的任何細(xì)小漏洞都會(huì)造成數(shù)目可觀的經(jīng)濟(jì)損失。如何優(yōu)化房地局對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理,最大限度地提高管理效率和質(zhì)量,減少人為因素造成的不必要損失,已成為亟待解決的問題。 桂林怡海公司系統(tǒng)集成部為桂林市房地局設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng),使房地局實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的計(jì)算機(jī)化。該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)我市各項(xiàng)房地產(chǎn)交易統(tǒng)一管理，并制定出各類統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表。進(jìn)一部可擴(kuò)充包括現(xiàn)有房屋拆遷注冊(cè)、居民安置分配、新房管理登記,對(duì)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資金投入、分配、流向進(jìn)行記錄和匯總,以及地價(jià)預(yù)測(cè)算等功能。利用該系統(tǒng),用戶可在本內(nèi)部網(wǎng)（以后擴(kuò)充為Internet）上通過瀏覽器對(duì)公司現(xiàn)有房源情況進(jìn)行查詢,如各區(qū)房源位置、小區(qū)環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)及數(shù)量和使用情況等;房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可直觀查詢各規(guī)劃地塊的詳細(xì)信息。所以,該系統(tǒng)對(duì)內(nèi)是一個(gè)具有管理、匯總、查詢能力的管理信息系統(tǒng),對(duì)外是企業(yè)的Web Server,可向社會(huì)提供拆遷、銷售、租用房屋結(jié)構(gòu)的信息查詢。一、系統(tǒng)的環(huán)境 系統(tǒng)采用了客戶/服務(wù)器方案,各處的客戶端都選用用戶熟悉的Windows98操作系統(tǒng),用戶可使用數(shù)據(jù)庫前端開發(fā)工具Delphi開發(fā)圖形化的用戶界面,易學(xué)易用?？紤]到各房地產(chǎn)公司的辦公地點(diǎn)較為分散,不可能集成在一個(gè)局域網(wǎng)中,因此在各個(gè)辦公地點(diǎn)分別建立了各自的局域網(wǎng)系統(tǒng),各處選用配置較高的微機(jī)作為服務(wù)器管理本網(wǎng)內(nèi)的資源。根據(jù)我市房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況,各局域網(wǎng)之間采用撥號(hào)電話線連接,網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)如圖1所示。 圖一、桂林市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D二、系統(tǒng)的主要功能 房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,需量化的信息多(如為描述房屋完整結(jié)構(gòu)就需50多個(gè)字段),且各部門交叉信息較多,業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)較復(fù)雜。為使該系統(tǒng)具有良好的可擴(kuò)充性,我們根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)中較詳盡的信息結(jié)構(gòu),建立了相應(yīng)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu),基本可以滿足一般房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要。1.交易中心對(duì)房源的管理 房源管理包括:對(duì)我市各房地產(chǎn)公司進(jìn)行網(wǎng)員登記，登記后房地產(chǎn)公司將本公司現(xiàn)有房源的地點(diǎn)和房屋結(jié)構(gòu)及房?jī)r(jià)和物業(yè)管理費(fèi)用等信息將加入房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫中。交易中心負(fù)責(zé)管理與其他房地產(chǎn)公司互換的用房;下?lián)芊课葜敛疬w部門,并根據(jù)業(yè)務(wù)需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)配;統(tǒng)計(jì)匯總本公司的房產(chǎn)使用和剩余情況,為相關(guān)業(yè)務(wù)部門提供數(shù)據(jù)、輔助決策。 市各房地產(chǎn)公司以定期方式將房源信息傳至房產(chǎn)交易中心，由交易中心授權(quán)及錄入桂林市空閑商品房數(shù)據(jù)庫。而進(jìn)行交易時(shí)必須以桂林空閑商品房數(shù)據(jù)庫為依據(jù)，否則是視為非法交易。通過這種方式房產(chǎn)交易所能對(duì)市各房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行控制。 針對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)過程中的靈活性和不確定性,用戶希望能隨意查詢數(shù)據(jù),并且不局限于某幾種查詢模式。使用該系統(tǒng)可對(duì)任意信息以任意條件查詢,方便了用戶的使用。2.提供房屋中介功能 我市目前大量空閑商品房積壓，如何盡快將房屋售出是各房地產(chǎn)公司普遍面臨的問題。建立市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，能發(fā)揮房屋中介功能：一方面，為市民提供房屋坐落、房型情況等聲音圖象多媒體圖象信息，供選擇參考；另一方面，通過房屋購買意向登記系統(tǒng)將買方信息由交易中心登記并由廣域網(wǎng)定期回饋給各房地產(chǎn)公司。通過規(guī)范交易流程，避免一些非法中介對(duì)市民的欺騙，并能最大限度的帶動(dòng)市房產(chǎn)交易的升溫。3.多種查詢模塊為方便用戶的工作和管理,我們建立了多級(jí)查詢模塊,包括領(lǐng)導(dǎo)查詢、業(yè)務(wù)科室查詢和一般工作人員查詢。針對(duì)用戶的權(quán)限和相關(guān)業(yè)務(wù)范圍,各級(jí)查詢界面各不相同。我們采取了先進(jìn)的Web Server方式來實(shí)現(xiàn)這些查詢模塊,如用戶若查詢我市各房地產(chǎn)公司現(xiàn)有房源情況,只需在觸摸查詢屏上點(diǎn)按相應(yīng)的小區(qū),即可了解該小區(qū)情況,進(jìn)一步點(diǎn)按可查詢相應(yīng)樓房和房間結(jié)構(gòu)及其詳細(xì)信息,增加了查詢界面的美觀性和操作的簡(jiǎn)便性。4.報(bào)表分析統(tǒng)計(jì)功能 交易中心對(duì)各房地產(chǎn)公司的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并生成房屋銷售情況統(tǒng)計(jì)表。對(duì)買方市場(chǎng)進(jìn)行客源分析統(tǒng)計(jì),對(duì)空閑商品房統(tǒng)計(jì)，每月定期將分析報(bào)表回傳至各房產(chǎn)公司。5.拆遷部門的管理(可選項(xiàng))拆遷部門的工作分為居民拆遷、單位拆遷、首長(zhǎng)院拆遷和拆遷后的核銷房源等部分。居民拆遷工作包括分配安置房源、給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)取Ｔ撓到y(tǒng)建立了居民登記表和拆遷安置和補(bǔ)償協(xié)議的數(shù)據(jù)庫,量化了管理數(shù)據(jù)。把每期拆遷的拆遷政策和致居民的一封信等文檔信息加載入庫,使得歷史信息有案可查。因拆遷居民較多,每期的拆遷需分組進(jìn)行,各組的負(fù)責(zé)人及其負(fù)責(zé)的拆遷住戶信息相關(guān)聯(lián),這樣既便于根據(jù)工作業(yè)績(jī)和進(jìn)度進(jìn)行相應(yīng)獎(jiǎng)懲,也便于在出現(xiàn)糾紛時(shí)查找當(dāng)事人,迅速解決問題。單位拆遷和首長(zhǎng)院拆遷情況較復(fù)雜,處理方法靈活,但這部分費(fèi)用占總拆遷費(fèi)用的比率很大,該系統(tǒng)分幾種情況對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)化和量化,保證了系統(tǒng)數(shù)據(jù)的完整性。核銷房源模塊把拆遷部門和房管部門相關(guān)聯(lián),把拆遷安置用房情況填入房源信息庫的相應(yīng)字段,使房源庫和拆遷信息庫關(guān)聯(lián),完成了數(shù)據(jù)的流動(dòng)。6.地價(jià)測(cè)預(yù)算系統(tǒng)（可選項(xiàng)） 該地價(jià)測(cè)預(yù)算系統(tǒng)分為實(shí)際地價(jià)測(cè)算和控制成本預(yù)算兩部分。地價(jià)測(cè)預(yù)算系統(tǒng)是根據(jù)房地局測(cè)算人員多年的經(jīng)驗(yàn)公式設(shè)計(jì)的,但又具有很強(qiáng)的可擴(kuò)展性,可根據(jù)實(shí)際情況增加或刪減計(jì)算項(xiàng)目和調(diào)整各參數(shù)。提煉后的房管和拆遷部門的數(shù)據(jù),為地價(jià)測(cè)算系統(tǒng)提供了可靠的計(jì)算依據(jù)。控制成本預(yù)算是在拆遷之前根據(jù)以往歷史數(shù)據(jù)(共性數(shù)據(jù))和當(dāng)前地塊的一些特殊數(shù)據(jù)量,估算所需拆遷成本及為達(dá)到某些指標(biāo)需控制的成本參數(shù)。三、系統(tǒng)的技術(shù)特色1.充分運(yùn)用多媒體技術(shù) 在房產(chǎn)交易中心建立觸摸屏查詢系統(tǒng)，方便廣大市民查詢，通過LED大屏幕將各商品房信息滾動(dòng)播出；同時(shí)通過大屏幕顯示器動(dòng)態(tài)顯示房屋外型照片，錄象等資料，給客戶以直觀印象，便于做出選擇。2.系統(tǒng)擴(kuò)充性強(qiáng) 桂林怡海公司在第一期工程中已為市房地局成功建立房地產(chǎn)多媒體查詢錄入系統(tǒng)，而二期建立市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)是將原有局域網(wǎng)上擴(kuò)充為全市的廣域網(wǎng)，兩者之間要能完全兼容。系統(tǒng)采用開放式布局建立，以原房產(chǎn)所錄入的大量房地產(chǎn)信息為基礎(chǔ)，以市各房地產(chǎn)公司房源資料為補(bǔ)充，建立市統(tǒng)一空閑房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，該數(shù)據(jù)隨房產(chǎn)交易為動(dòng)態(tài)變化。3.實(shí)現(xiàn)Intranet與MIS的結(jié)合 Intranet是當(dāng)今的應(yīng)用熱點(diǎn),新建的企業(yè)信息系統(tǒng)都希望向Intranet靠攏。但構(gòu)建企業(yè)的Intranet對(duì)系統(tǒng)管理員水平要求較高,需要經(jīng)常維護(hù)系統(tǒng)頁面以保持信息的準(zhǔn)確性與實(shí)時(shí)性。為減輕系統(tǒng)管理員的負(fù)擔(dān),該系統(tǒng)采取了走傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)與Intranet相結(jié)合的道路。 對(duì)內(nèi)部操作人員來說,該系統(tǒng)是一個(gè)高效實(shí)用的信息管理系統(tǒng),數(shù)據(jù)的錄入和維護(hù)都在此環(huán)境下進(jìn)行;對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)者和外部用戶,系統(tǒng)為一個(gè)新穎直觀的Web Server方式查詢系統(tǒng),用戶只需打開瀏覽器在圖形界面上點(diǎn)按相應(yīng)區(qū)域,即可查詢相關(guān)信息;與Internet相聯(lián)后,它可在更大范圍內(nèi)招商引資,擴(kuò)展業(yè)務(wù)。如何在Web上動(dòng)態(tài)發(fā)布信息成了這個(gè)系統(tǒng)的重要問題。該系統(tǒng)采用了Microsoft的Internet Information Server 4.0(IIS 4.0)來解決這一難題。Windows NT集成的IIS 可以發(fā)布信息和應(yīng)用程序。這意味著 Web 節(jié)點(diǎn)可包含從信息的靜態(tài)頁面到交互式應(yīng)用程序的所有內(nèi)容,還可以從數(shù)據(jù)庫中查找和抽取信息,并將信息插入其中。四、系統(tǒng)的進(jìn)一步擴(kuò)展 怡海房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)具有良好的可擴(kuò)展性和廣泛的應(yīng)用前景。為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,該系統(tǒng)在滿足用戶現(xiàn)階段應(yīng)用需求的情況下,為將來的擴(kuò)展留有充分的余地。 在房管部門業(yè)務(wù)模塊中,除了對(duì)房源信息的統(tǒng)計(jì)管理外,還可以加強(qiáng)物業(yè)管理部分的功能,使得該系統(tǒng)能更好地為以房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的房地產(chǎn)公司服務(wù)。在拆遷部門模塊中,系統(tǒng)設(shè)置了詳盡的拆遷戶家庭成員登記表,為了簡(jiǎn)化工作人員的工作并提高工作的準(zhǔn)確性,可根據(jù)各地方的拆遷法,開發(fā)居民拆遷的預(yù)分方案系統(tǒng),為拆遷工作的進(jìn)展提供依據(jù)和參考。預(yù)分方案系統(tǒng)還能為地價(jià)的精確預(yù)算提供較為可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)。 Web Server方式的查詢界面,可以進(jìn)行多種擴(kuò)展,使該系統(tǒng)不僅應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如果房地產(chǎn)公司能夠提供較豐富的圖片資料,還可以進(jìn)一步豐富查詢系統(tǒng),展示更直觀的房地產(chǎn)信息,增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的可信度與真實(shí)度。Intranet/Internet的結(jié)合可以在更大范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù),提高公司在海內(nèi)外的知名度,吸引更多的客戶。 桂林市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的建設(shè)第三步將該網(wǎng)絡(luò)延伸至各縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在各縣房管所建立接入節(jié)點(diǎn)。通過該方式，將縣級(jí)房地產(chǎn)公司歸納至市房地局管理，至此建立大桂林地區(qū)商品房數(shù)據(jù)庫，通過Internet將各項(xiàng)信息推向全球，買方市場(chǎng)可擴(kuò)大到全國(guó)及港澳臺(tái)地區(qū)。建立市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，加速商品房流流通及資金回籠，對(duì)我市經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展具有重大意義。 五、設(shè)備選型1.交換機(jī)設(shè)備選型圖二 Intel 510 交換機(jī)我們采用交換機(jī)而不使用共享式集線器到桌面是由于市房地局交易中心實(shí)際使用情況是主要表現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用較為復(fù)雜，遠(yuǎn)程訪問管理、房產(chǎn)信息管理、多媒體查詢、房產(chǎn)交易管理、WEB功能提供等多種功能模塊同時(shí)運(yùn)行，網(wǎng)絡(luò)就會(huì)產(chǎn)生擁阻而影響速度，因此在內(nèi)部網(wǎng)中應(yīng)使用百兆交換到桌面。我們認(rèn)為房產(chǎn)交易內(nèi)部在十兆與百兆交換機(jī)中應(yīng)選擇百兆交換，因?yàn)?0兆雖然在目前網(wǎng)絡(luò)使用中剛剛能達(dá)到要求，但是已經(jīng)不適應(yīng)功能越來越強(qiáng)的計(jì)算機(jī)與新的應(yīng)用軟件的發(fā)展，更不適應(yīng)更快的計(jì)算機(jī)通訊產(chǎn)品的要求，將成為它們之間最大的瓶頸。 因此我們將采用Intel Express 510T Switches作為局域網(wǎng)工作組級(jí)接入交換機(jī)，直接連接各辦公科室站點(diǎn)。通過Intel先進(jìn)的、獨(dú)特的堆疊背板技術(shù)（SST）將第一期的40個(gè)站點(diǎn)分成若干個(gè)網(wǎng)段，因此形成的交換網(wǎng)絡(luò)就能夠滿足不斷增長(zhǎng)的流量需求。 以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)工作組與終端設(shè)備的100Mbps連接的可擴(kuò)展交換器，Intel Express 510T是將專用快速以太網(wǎng)式的性能擴(kuò)展到整個(gè)網(wǎng)絡(luò)的理想選擇，這種高性能的解決方案可隨網(wǎng)絡(luò)的成長(zhǎng)而自由地?cái)U(kuò)展。2.遠(yuǎn)程訪問服務(wù)器選型圖三Shiva 遠(yuǎn)程訪問服務(wù)器 桂林市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)有一顯著特點(diǎn)就是該網(wǎng)絡(luò)是一個(gè)廣域網(wǎng)，必需提供多家房地產(chǎn)公司工作站的遠(yuǎn)程訪問接口。分布于市內(nèi)各房地產(chǎn)公司需要靈活、方便的遠(yuǎn)程訪問桂林市房地局交易中心數(shù)據(jù)，Shiva Lanrover提供8路普通電話接口，Shiva訪問服務(wù)器以其簡(jiǎn)單的配置、監(jiān)控與管理性能使各類用戶通過普通電話滿足實(shí)際需求節(jié)省大量費(fèi)用開支。3.服務(wù)器選型 服務(wù)器是網(wǎng)絡(luò)中的核心部件，所有的功能模塊，安全認(rèn)證等功能都在服務(wù)器上運(yùn)行，服務(wù)器一宕機(jī)，網(wǎng)絡(luò)幾乎等于癱瘓，或者服務(wù)器運(yùn)行速度不夠，不能滿足大形重載軟件需求，上網(wǎng)時(shí)感覺象蝸牛爬行，浪費(fèi)了寶貴的時(shí)間。因此對(duì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器的安全性、穩(wěn)定性、容錯(cuò)性必須嚴(yán)格加以考慮，要選擇略帶超前的產(chǎn)品型號(hào)。在這里我們推薦采用美國(guó)HP公司的LC3系列服務(wù)器。HP LC3提供突破性企業(yè)性能，擁有最高水平的擴(kuò)展能力，可為關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)境提供最出眾的價(jià)值。HPLH4配有1至2個(gè)Pentium III 處理器,可以支持未來Pentium III Xeon處理器技術(shù)。在易于維圖四HP LH4服務(wù)器圖例護(hù)的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)內(nèi)，HP LC3提供了領(lǐng)先的性能和無與倫比的擴(kuò)展能力。 新一代服務(wù)器擁有 l 可支持多達(dá)2個(gè)400MHz Pentium III Xeon 處理器，具有512KB（單處理器標(biāo)配）或1MB（雙處理器標(biāo)配） 二級(jí)高速緩存 l 最大8GB內(nèi)存，兩倍于PentiumPro的擴(kuò)展能力；l 根據(jù)型號(hào)標(biāo)配128MB或256MBECC緩沖EDO內(nèi)存 l 多達(dá)12個(gè)1英寸或8個(gè)1.6英寸內(nèi)置熱插拔磁盤驅(qū)動(dòng)器托架1，最大內(nèi)部/外部容量可達(dá)218.4GB/6.98TB l 可選無線纜HP磁盤陣列控制器（2S-256型標(biāo)配），支持雙路WideUltraSCSI-3通道與64MB高速緩存，用于實(shí)現(xiàn)所有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)器箱的 高性能RAI。該適配器支持在線擴(kuò)容和在線備件 能力 l 雙路對(duì)等PCI總線結(jié)構(gòu)，支持10個(gè)I/O插槽（5個(gè)l 64位PCI、4個(gè)32位PCI和1個(gè)ISA） l 標(biāo)配冗余處理器電源模塊?？蛇x冗余熱插拔系統(tǒng)風(fēng)扇，熱插拔（N1）冗余電源與冗余NIC l 新增4小時(shí)快速反應(yīng)保修升級(jí)l 最大8GB內(nèi)存 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器的安裝調(diào)試是一項(xiàng)復(fù)雜而慎重的工作，技術(shù)含量教高，非一般公司所能勝任。怡海公司與HP公司長(zhǎng)期合作，引進(jìn)了多款HP系列高端服務(wù)器，現(xiàn)以全部調(diào)試并網(wǎng)運(yùn)行，HP服務(wù)器在運(yùn)行過程表現(xiàn)出來的優(yōu)異性能獲得用戶的一致好評(píng)。六、投資估算系統(tǒng)投資分市房地局投資與市各房地產(chǎn)公司投資兩部分。1.市房地局投資部分序列號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額小計(jì)1HP LC3服務(wù)器128M內(nèi)存、PIII500CPU、2X9G熱拔插硬盤150，00050,0002INT