臺州銘基芭堤水岸物業(yè)管理招標文件.doc

臺州銘基芭堤水岸物業(yè)管理招標文件招標編號：200607-20物業(yè)管理公司招 標 文 件招標單位：公司二 O O 六 年 七 月 二十 日目 錄第一篇 招標文件領(lǐng)取登記表第二篇 投標邀請書第三篇 投標人須知前附表 第四篇 投標人須知第五篇 合同通用條件 附件招標文件領(lǐng)取登記表序號領(lǐng) 取 單 位 領(lǐng) 取 人領(lǐng) 取 時 間123456備注 2006年7月28日招 標 邀 請 書 根據(jù)國家有關(guān)法律，法規(guī)規(guī)定，本著公平，公正的原則，浙江銘基置業(yè)有限公司對所屬房地產(chǎn)項目“銘基.芭堤水岸”的物業(yè)管理進行競爭性招標。茲邀請貴單位以密封標書的形式前來投標，有關(guān)事宜情況如下：1.項目背景：該項目位于黃巖區(qū)北城街道永寧江畔，用地東為經(jīng)八路，西暫為空地，南面臨江，北為緯五路，該位置交通方便，但配套較為薄弱。占地約65097平方米，建筑面積約10萬平方米。用地性質(zhì)為住宅；建筑容積率僅為1.6，綠地比約30%.2.投標地址：浙江銘基置業(yè)有限公司3.投標截止時間： 2006年 月 日 時前 （若有變動，另行通知） 4.本次招標詳細情況請參閱招標文件，有關(guān)招標文件請在2006年07月 日9:00-16:30到 領(lǐng)取。浙江銘基置業(yè)有限公司2006年 7 月 20日聯(lián) 系 人： 聯(lián)系電話：傳真:地址：郵編：第三篇 投標人須知前附表序號條款號編 制 內(nèi) 容1物業(yè)名稱：銘基芭堤水岸2物業(yè)地點：黃巖區(qū)北城街道永寧江畔3招標范圍：銘基芭堤水岸物業(yè)管理，包括社區(qū)交流組織、保安工作、維修工作、保潔工作、管理工作、服務(wù)工作、監(jiān)察工作及其它工作4投標有效期：60天5標前會時間：地點：6投標文件份數(shù)：正本一份，副本四份7投標文件遞交至：浙江銘基置業(yè)有限公司8投標截止期： 9開標時間：10評標辦法：祥見招標文件投標人須知11履約保證書：第四篇 投標人須知4.1項目招標總則說明：4.1.1 適用范圍4.1.1.1物業(yè)名稱：銘基芭堤水岸 4.1.1.2物業(yè)地點：黃巖區(qū)北城街道永寧江畔4.1.1.3招標范圍：銘基芭堤水岸物業(yè)管理，物業(yè)管理所包括社區(qū)交流組織、保安工作、維修工作、保潔工作、管理工作、服務(wù)工作、監(jiān)察工作及其它工作。4.1.2投標費用投標人應承擔所有編寫和提交投標書有關(guān)的費用，在任何情況下招標人均無義務(wù)或責任承擔這些費用。4.2投標人資格：4.2.1 投標人必須為中華人民共和國境內(nèi)具有房地產(chǎn)物業(yè)管理資格的獨立法人單位。4.2.2投標人必須提供物業(yè)管理組織機構(gòu)圖及按規(guī)定配置人員。4.2.3若投標人為非浙江公司，必須承諾一旦中標將在15日內(nèi)安排駐浙固定辦公場所，并隨投標文件附駐浙專案組成名單。4.3標前會議：4.3.1招標人將召開標前會議，投標人應按時參加并簽字予以證明。4.3.2投標人可以在會上對項目情況提出問題并要求招標人解答，招標人應于會上對能及時答復的問題予以解答，對不能及時解答的問題應于會后三天內(nèi)解答，所有提問和解答均應記載于標前會會議紀要中，同時，招標人應在投標截止日期前兩天采用書信或傳真將會議紀要送達每個購買招標文件的投標人。4.3.3不參加標前會不影響投標資格。4.4 招標文件說明4.4.1 招標文件的澄清 任何要求對招標文件進一步了解和澄清的投標人，可要求澄清，應在投標截止時間前15天按“投標邀請書”寫明的招標人的地址以書信或傳真通知招標人。招標人將視具體情況確定采用適當方式予以澄清或以書面形式予以答復。在必要時，招標人的不表明查詢來源的書面答復（包括問題的解釋但不包括問題的來源）將通過書信或傳真送達每個購買招標文件的投標人。4.4.2招標文件的修改4.4.2.1在投標截止日前10日內(nèi)，無論出于何種原因，招標人可主動地或在解答投標人提出澄清問題時對招標文件進行修改。4.4.2.2招標文件的修改將構(gòu)成招標文件的一部分，并且將通過書信或傳真方式通知所有購買招標文件的投標人，并對其具有約束力。投標人在收到修改的書面通知后，應立即向招標人回函確認。4.4.2.3為使投標人編寫投標書時有充足的時間對招標文件的修改部分進行研究，招標人可自行決定延長投標截止日期，并書面或傳真通知所有投標人新的投標截止期。4.5 投標文件的說明4.5.1語言及計量單位4.5.1.1 投標人提交的投標書以及投標人與招標人就有關(guān)投標的所有來往函電均應使用中文書寫。4.5.1.2除在招標文件中另有規(guī)定外，計量單位應使用中華人民共和國法定計量單位（國際單位制和國家選定的其他計量單位）。4.5.2投標文件及格式投標人投標書應按招標書附件17的名稱、順序、格式，均采用A4、宋體、計算機打印編制。投標方應將投標文件裝訂成冊，并填寫“投標文件資料清單”。4.5.3投標文件組成投標人應提交的投標文件應至少包括以下內(nèi)容：4.5.3.1 經(jīng)濟標（1）投標書（2）承諾函4.5.3.2 商務(wù)標（1）法人代表授權(quán)書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書副本復印件（投標單位加蓋公章）；（3）投標人在本項目物業(yè)擬設(shè)立的項目組織機構(gòu)（附框圖）；（4）過去三年已完成的和正在實施的與本項目物業(yè)類同物業(yè)情況；（5）擬派駐本項目的物業(yè)人員匯總表（物管人員組成表和物管人員簡歷表）；（6）物管人員執(zhí)業(yè)資格、職稱證書、物管證、培訓證和身份證復印件及其它有關(guān)證明文件；（7）其他投標人認為需要提交的資料。（8）投標書在投標文件中提交復印件的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、執(zhí)業(yè)資格證書、職稱證書、業(yè)績證明材料，開標前，由本項目法人或主要負責人驗審其有效證件原件。4.5.3.3 技術(shù)標（1）投標人（物業(yè)管理公司）情況介紹（2）保安措施（3）擬采取的管理方式（4）保潔措施（5）維修措施（6）管理人員配備（7）管理人員的培訓（8）管理規(guī)章制度（9）經(jīng)費收支預算（9）檔案建立與管理（10）各項指標承諾及措施（11）搞好管理服務(wù)工作的設(shè)想和措施（12）便民服務(wù)（13）社區(qū)文化活動（14）違約責任4.5.4 投標文件份數(shù)與簽署4.5.4.1投標方應準備投標文件正本一份，副本四份,在每一份投標文件上要明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。4.5.4.2投標文件正本和副本須打印并由經(jīng)正式授權(quán)的投標方代表簽字。4.5.4.5 電報、電話、傳真形式的投標概不接受。4.5.5 投標文件的密封和標記4.5.5.1投標方應將投標文件正本或副本分別用信封密封，并標明招標編號、投標項目名稱及正本或副本。4.5.5.2為方便開標唱標，投標方應將正本的投標書、開標一覽表單獨密封，并在信封上標明“開標一覽表”字樣，密封裝訂后加蓋投標單位公章。4.5.5.3投標文件的內(nèi)層封面應加蓋投標單位公章、法人印章和簽字。4.5.5.4投標文件內(nèi)外層均應注明項目名稱、在2006年 月 日 時前（即開標時間前）不得開封。4.5.5.5如果沒有按上述規(guī)定密封、標注和加蓋印章和簽字，招標人將對標書丟失和提早開啟不承擔任何責任，并有權(quán)拒絕接收該投標文件。4.5.6 投標報價4.5.6.1投標方應按招標文件所附的開標一覽表上寫明投標項目的單價和投標總價。如果單價和總價有出入，以單價為準，投標方對每種項目只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。4.5.6.2投標方按格式填寫報價以供招標方評標方便，但不限制招標方以其他方式簽定合同的權(quán)利。4.5.7 投標貨幣物管費以中華人民共和國現(xiàn)行人民幣計。4.5.8遞交物管投標書截止日期4.5.8.1投標截止時間2006年 月 日 時4.5.8.2延長投標截止期招標人可以按本須知相關(guān)規(guī)定，通過修改招標文件自行決定酌情延長投標截止期。在此情況下，招標人和投標人受投標截止期制約的所有權(quán)利和義務(wù)均應延長至新的截止日期。4.9投標有效期 4.9.1投標書應在投標截止期后60天內(nèi)保持有效。4.9.2在特殊情況下，當超過原定的投標有效期，招標人可要求投標人延長投標有效期。這種要求與答復均應以書面形式或傳真提交。投標人可以拒絕招標人的這種要求。對同意延長有效期的投標人來說，既不能要求也不允許修改其投標書。4.5.10 投標文件的遞交4.5.10.1投標文件應在投標截止期前遞交至： 浙江銘基置業(yè)有限公司 4.5.10.2因招標文件的修改推遲投標截止時間時，則按招標方修改通知規(guī)定的時間遞交。4.5.10.3招標方將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。4.5.11 投標文件的修改和撤消4.5.11.1投標人在提交投標書后，可以修改或撤回其投標書，但招標人和招標代理機構(gòu)必須在規(guī)定的投標截止期之前，收到投標人遞交的修改或撤回的書面通知，該書面通知須有經(jīng)正式授權(quán)的投標方代表簽字。4.5.10.2投標人的修改或撤回的書面通知應按本須知相關(guān)規(guī)定編制、密封、標記和發(fā)送。撤回通知書應該加蓋公章、法人印章和簽字，遞交的時間不得遲于投標截止期。投標人的修改或撤回通知書應單獨提交。除此規(guī)定情況外，在投標截止期之后，投標人不得對其投標書做任何修改。4.5.11.3 投標截止時間后不得修改投標文件。4.5.11.4 投標方不得在開標時間起到投標文件有效期期滿前撤消投標文件。4.6 開標4.6.1地址：招標人決定在 浙江銘基置業(yè)有限公司 進行開標。4.6.2 時間 招標人將在2006年 月 日9：00正對所有收到的投標文件進行公開開標。4.6.3 開標由招標人組織，所有投標人參加。4.6.4投標人應派法人代表或委托代理人持身份證原件出席開標會并簽到。投標人因故不能派上述人員參加開標活動，事先應以書面形式通知招標人。招標人將認為該投標人完全同意開標結(jié)果。4.6.5招標人對已按4.3.7條規(guī)定要求撤回的投標文件，不予開標。4.6.6開標時，招標人將當場對投標文件的密封、簽署情況等進行核查，以確定其完備性。4.6.7 投標文件響應性確定4.6.7.1 開標后，招標方將組織審查投標文件是否完整，是否有計算錯誤，要求的保證金是否已提供，文件是否恰當?shù)睾炇?。如果單價和總價有出入，以單價為準；若文字大寫表示的數(shù)據(jù)與數(shù)字表示有差別，則以文字大寫表示的數(shù)據(jù)為準。若投標方拒絕接受上述修正，其投標將被拒絕。4.6.7.2 招標方將確定每一投標是否對招標文件的要求作出實質(zhì)性的響應，而沒有重大偏離。實質(zhì)性響應的投標是指投標文件符合招標文件的所有條款，條件和規(guī)定且沒有重大偏離或保留。4.6.7.3 招標方判斷投標文件的響應性僅基于投標文件本身而不靠外部證據(jù)。4.6.7.4 招標方將拒絕被確定為非實質(zhì)性響應的投標，投標方不能通過修正或撤消不符之處而使其投標成為實質(zhì)性響應的投標。4.6.7.5 招標方將允許修改投標中不構(gòu)成重大偏離的微小的、非正規(guī)、不一致或不規(guī)則的地方。4.6.7.6 評標委員會只對符合本須知要求的投標文件進行評審，并由招標人宣讀投標人名稱、投標報價、以及招標人認為必要的其他細節(jié)。4.7 評標4.7.1符合性評審4.7.1.1 投標文件進行評審前，應對投標文件的符合性進行審查。通過符合性審查的主要條件是：（1） 投標人的資質(zhì)符合招標文件規(guī)定要求；（2） 投標文件按照招標文件規(guī)定的內(nèi)容及要求填寫，字跡清晰可辨；行間不得有插字、涂改和覆蓋；（3） 投標文件按招標文件規(guī)定要求簽署、密封和標記；（4） 按照投標文件的規(guī)定提供了法定代表人的授權(quán)書；（5） 投標文件在投標截止期前送達招標文件指定的地點；（6） 投標文件與招標文件中的條款與規(guī)定無重大偏離或保留。4.7.1.2 開標后對于不符合招標文件要求的投標文件，不允許投標人更正或撤回其不符合規(guī)定的部分，而使之符合規(guī)定。4.7.1.3 資格審查通過的外地物管單位因證件或其他條件不符，致使無法進入重慶市登記備案，有關(guān)責任及后果自負。4.8 投標文件的澄清4.8.1 為了有助于對投標文件進行審查、評估和比較，招標方有權(quán)向投標方質(zhì)疑，請投標方澄清其投標內(nèi)容。投標方有責任按照招標方通知的時間、地點指派專人進行答疑和澄清。4.8.2 有關(guān)澄清的要求和答復，應以書面進行，投標人不得借澄清問題的機會，與招標人及評標人員私下接觸或?qū)υ稑藘r和內(nèi)容提出修改。招標人不接受投標人主動提出的澄清。4.9 投標文件的評價與比較4.9.1 招標人將只對實質(zhì)上符合招標文件規(guī)定、通過投標文件符合性評審的投標文件進行評價和比較。4.9.2 評估時除考慮投標價以外，還將考慮物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理企業(yè)的信譽和物業(yè)管理方案的先進程度等因素。4.10 評標評分標準4.10.1 評分原則采用綜合評分法評定，以最高得分者為中標人。投標價格、標書、現(xiàn)場答辯、業(yè)績調(diào)查所得分值，分別乘以系數(shù)為1.00、0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會根據(jù)綜合評分，提出書面評標報告，推薦合格的中標候選人。4.10.2 投標價格（100分）投標人的投標價與標底相比，一致得100分，每上浮1%扣10分，扣完為止；每下浮1%扣3分，最多扣30分。4.10.3 標書（100分）（一）投標人擬采取的管理方式，管理組織機構(gòu)（管理體制、管理方法、機構(gòu)設(shè)置）；（二）管理人員的配備、培訓及管理；（三）管理規(guī)章制度。包括公眾制度、內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等；（四）管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定測算，無文件規(guī)定的按市場價測算；（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務(wù)資料等；（六）各項指標的承諾及完成承諾指標所采取的措施。各項指標：1、房屋完好率；2、房屋維修及時率；3、維修質(zhì)量合格率及回訪率；4、管理費收繳率；5、業(yè)主滿意率；6、業(yè)主有效投訴率與處理率；7、綠化完好率；8、清潔、保潔率；9、路燈完好率；10、道路完好率；11、治安協(xié)防工作；12、機電設(shè)備完好率；13、消防設(shè)施完好率；14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；15、其它有關(guān)指標。對以上各項指標，均需注明標準和計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。（七）搞好管理服務(wù)工作的設(shè)想、措施；（八）便民服務(wù)措施。有償服務(wù)項目及價格需列明；（九）愿意承擔的違約責任。上述項目應要體現(xiàn)其合理性、先進性、完備性、可行性，評委會將以其作為評標依據(jù)，并根據(jù)上述項目制訂具體評分標準，按照百分制進行打分。4.10.4 現(xiàn)場答辯（100分）由評標委員會對參加投標單位的經(jīng)理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內(nèi)容為該項目的管理服務(wù)事項。評委根據(jù)答辯的標準，對答辯人的物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實作熟悉程度，管理該項目的信心等進行綜合評分。4.10.5 投標人業(yè)績考核調(diào)查（100分）在招標人組織安排下，采取隨機調(diào)查取樣的方式，對投標人的工作業(yè)績、管理水平、信譽等進行現(xiàn)場調(diào)查，打分。4.11保密4.11.1 開標后，直到簽訂合同協(xié)議書為，凡有關(guān)對投標文件的審查、澄清和評比工作，都應在保密的情況下進行任何有關(guān)信息和資料，均不得向投標人或與上述工作無關(guān)的人員泄露。4.11.2 投標人在上述工作過程中對招標人施加任何影響的行為，都將會導致取消對其投標文件的評定。4.11.3 從開標至物業(yè)管理公司進駐后三年時間內(nèi)，招標人不得將投標人的投標資料向任何第三方泄露，除非征得原資料提供單位的書面同意。4.12合同授予4.12.1合同授予的條件本合同將授予其投標文件已經(jīng)通過符合性審查，并且定標方式能最大限度地滿足相關(guān)規(guī)定的評分標準，其綜合評分為最高者。4.12.2 資格最終審查4.12.2.1 招標方將審查最低評標價標的投標方的財務(wù)、技術(shù)、管理能力及信譽，確定其是否能圓滿地履行合同。4.12.2.2 如果確定該投標方無條件圓滿履行合同， 招標方將對下一個最低評標價標的投標方資格作出類似的審查。4.12.3接受和拒絕投標的權(quán)利招標人在發(fā)出中標通知書前，按照國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，有權(quán)接受和拒絕任何投標，宣布投標無效或拒絕所有投標，并對由此而引起的對投標人的影響不承擔任何責任，也不解釋原因。除保留上述權(quán)利外，原則上招標人將合同授予按本招標文件評分辦法得分最高的投標人。4.12.3 中標通知書4.12.3.1 評標結(jié)束15日內(nèi)，招標人將在投標文件有效期截止期前向中標單位發(fā)出中標通知書，確認其投標已被接受。中標通知書中將寫明支付給投標人按合同規(guī)定實施物業(yè)管理階服務(wù)的合同價格）。投標人在收到中標通知書后，應立即以書面告知招標人。4.12.3.2 中標通知書是合同文件的組成部分。中標通知書一經(jīng)發(fā)出，即具有法律效力。4.12.3.3 中標人在收到中標通知書后，應按本須相關(guān)規(guī)定向招標人提交履約保證書。招標人在收到保證書并與中標人簽訂合同協(xié)議書后，即通知其他投標人已落標。4.12.3.4 投標人在收到中標通知書后7日內(nèi)，并在簽訂合同協(xié)議書之前，應按招標文件的規(guī)定向招標人作出書面履約保證。4.12.4 授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力 招標方在授予合同時有權(quán)對招標文件中規(guī)定的項目規(guī)模和工作量予以增減。4.12.5 物業(yè)管理合同的簽署4.12.5.1 中標人在收到中標通知書后7日內(nèi)，應與招標人簽訂物業(yè)管理合同。在簽訂物業(yè)管理合同之前，應按本須規(guī)定提交履約保證書。4.12.5.2 簽訂物業(yè)管理合同時，簽約雙方應出示法定代表人證書或其代理人的授權(quán)書。4.12.5.3 合同協(xié)議書經(jīng)雙方法定代表人或其授權(quán)的代理人簽署加蓋公章后生效。4.12.5.4 如果中標人未能遵守本須知相關(guān)規(guī)定，招標人則可宣布其中標無效。在此情況下，可將合同授予下一個預期的中標人，或者重新組織招標。4.12.6 不正當競爭與紀律監(jiān)督4.12.6.1 嚴禁投標人向參與招標、評標工作的有關(guān)人員行賄，使其泄露一切與招標、評標工作的有關(guān)信息。在招標、評標期間，不得邀請參與招標、評標工作的有關(guān)人員到投標人單位參觀考察或出席投標人主辦的或贊助的任何活動。4.12.6.2 投標人在投標過程中嚴禁互相串通、結(jié)盟，損害招標的公正性和競爭性，或以任何方式影響其他投標人參與正當投標。4.12.6.3 如發(fā)現(xiàn)投標人有上述不正當競爭行為，將取消其投標資格或中標資格。第五篇 物業(yè)管理合同通用條件按國家現(xiàn)行物業(yè)管理合同通用條款執(zhí)行。 具體合同參見附件。銘基芭堤水岸項目位于黃巖區(qū)北城街道永寧江畔，用地東為經(jīng)八路，西暫為空地，南面臨江，北為緯五路，該位置交通方便，但配套較為薄弱。社區(qū)占地約65097平方米，建筑面積約10萬平方米，建筑容積率僅為1.6，綠地比約30%。物業(yè)包括13幢小高層（10層、11層）、82套排屋、一所會館及北面沿街商鋪。社區(qū)擁有小高層電梯共26臺，停車以地下、半地下車庫為主，露天設(shè)置臨時停車位，此外，還配有配電、垃圾收集站等配套設(shè)施。目前，小高層一期已經(jīng)開盤銷售，均價約為3600元/，已簽約284套，銷售態(tài)勢良好，小高層二期開盤正在醞釀中。 附件1投 標 書浙江銘基置業(yè)有限公司：1、經(jīng)分析研究了貴單位提供的物業(yè)管理招標文件，我方愿以_元/每平方 作為物業(yè)管理服務(wù)費，承擔并完成上述物業(yè)管理合同所規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)。2、如果貴單位接受我單位投標，我單位保證在投標人須知中規(guī)定的期限內(nèi)開展本項目的物業(yè)管理工作。3、我單位同意在規(guī)定的標書遞交截止之日起 60 天內(nèi)遵守本投標。4、在正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之前，本投標書連同貴單位的中標通知書成為約束貴單位、我單位雙方的合同文件。5、我單位理解并同意：貴單位不一定接受最低標價的投標或其他任何投標；同時也理解并同意，貴單位不承擔我單位的任何投標費用和由此帶來的損失。投標單位： （蓋章）法定代表或授權(quán)代理人：（簽字）年 月 日附件2法人代表授權(quán)書根據(jù)本文件宣告，在下面簽字的（單位名稱）、（職務(wù)）、（姓名）以法定代表人身份代表本單位（以下稱“投標人”）授權(quán)：（姓名）為本單位的合法代理人，并授權(quán)該代理人就 物業(yè)管理投標事宜，以本投標人的名義簽署投標文件，進行談判，簽署合同和處理一切與此事有關(guān)的事務(wù)。投標單位： （蓋章） 法人代表簽字： 代理人簽字： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日投標單位地址： 郵編： 電話： 傳真： 附件4物業(yè)管理單位組織機構(gòu)表1、簡 況單位名稱上級主管單位名稱成立日期本屆領(lǐng)導班子起始日期2、領(lǐng)導層名單姓 名職 務(wù)職 稱3、組織機構(gòu)框圖附件5物管單位業(yè)績表物業(yè)名稱名稱物業(yè)所在地物業(yè)等級物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模物管服務(wù)形式顧問 ( )物業(yè)服務(wù)期限： 全程 ( )本單位派出的物管人員人員數(shù)量負責人及主要物管姓名、職務(wù)和職稱物業(yè)管理概況提供物管服務(wù)的情況介紹及物管質(zhì)量服務(wù)（附業(yè)主證明或業(yè)主的地址與聯(lián)系電話、傳真）附件6物業(yè)管理人員組成表序號姓名性別年齡職稱擬擔任的物管職務(wù)有何種證書附件7物業(yè)管理人員簡歷表姓 名性 別出生年月文化程度畢業(yè)院校、專業(yè)及時間從事本行業(yè)年限現(xiàn)任職務(wù)職稱聘任時間工作簡歷單位名稱職務(wù) 職責任職年限主要業(yè)績附件9前期物業(yè)管理服務(wù)合同1合同當事人甲方（建設(shè)單位）組織名稱： 法定代表人： 地 址： 聯(lián)系電話： 乙方（物業(yè)管理企業(yè)）企業(yè)名稱： 法定代表人： 地 址： 聯(lián)系電話： 根據(jù)中華人民共和國合同法、物業(yè)管理條例、重慶市物業(yè)管理條例等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域業(yè)主臨時公約的約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對 (物業(yè)名稱)實施前期物業(yè)管理服務(wù)的事宜，訂立本合同。第一章 物業(yè)管理區(qū)域概況第一條物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：_ _ 物業(yè)類型：_座落位置：_ 占地面積：_ _平方米建筑面積：_ _平方米四至： 東至： 南至：西至： 北至：其他：_。第二條 具體物業(yè)構(gòu)成明細及所配置的共用設(shè)備設(shè)施明細詳見附件一和附件二。第二章 物業(yè)服務(wù)事項第三條 乙方提供的公共性物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共有部位具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置。2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_ _。3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_ _。4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。5、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_。6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。7、交通與車輛停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務(wù)，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、 。前款約定的事項不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任。雙方另行簽訂人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管專項合同的，按合同約定執(zhí)行。9、物業(yè)檔案資料管理。10、物業(yè)專項維修資金的使用。11、裝修管理。12、接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護（服務(wù)價格由雙方另行商定）。13、物業(yè)服務(wù)費和本合同規(guī)定的其他費用的收取。14、法律政策規(guī)定應由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項。第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項為： 第三章物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第五條乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應達到約定的標準(具體服務(wù)標準見附件三)。第四章物業(yè)服務(wù)費用第六條本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第 種方式：1、包干制(物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費指導價格，雙方約定物業(yè)服務(wù)費用標準如下（按建筑面積計算）：(1) 住 宅：_元/月平方米 (2) 商業(yè)物業(yè)：_元/月平方米(3) 其他物業(yè)：_元/月平方米業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務(wù)費后，乙方按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔。2、酬金制（酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金）本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)資金預收標準如下（按建筑面積計算）：(1) 住 宅：_元/月平方米 (2) 商業(yè)物業(yè)：_元/月平方米(3) 其他物業(yè)：_元/月平方米乙方選擇以下第 種方式對物業(yè)服務(wù)資金提取酬金：(1) 乙方每月/每年按_元的標準從物業(yè)服務(wù)資金中提?。?2) 乙方每月/每年按預收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額_%的比例提取。預收的物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有,由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 9、_。預收的物業(yè)服務(wù)支出應當全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔。第七條 共用的專項設(shè)備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業(yè)主分攤計收。第八條 業(yè)主應于 之日起交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由甲方全額交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費約定，業(yè)主應當自約定之日起告知乙方。物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金按 （年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在（每年/每季/每月）前 日內(nèi)履行交納義務(wù)。第九條 物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主報告物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金年度收支情況進行審計，審計費用由 承擔。第十條 停車收費分別采取以下方式：1、 停車場屬于全體業(yè)主的，使用人應按照露天停車位_元/個月；車庫車位_元/個月標準向乙方交納停車費，該項停車費中_元/個月的停車管理服務(wù)費歸乙方所有，其余停車費為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費支出或納入維修資金管理；2、 停車場屬于甲方所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應按照露天停車位_元/個月；車庫_元/個月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_元/個月、車庫車位_元/個月標準提取停車管理服務(wù)費；3、 業(yè)主自行購置車位的，應按露天車位_元/個月、車庫車位_元/個月標準向乙方交納停車管理服務(wù)費。第十一條 乙方應與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面的停車協(xié)議，明確雙方在停車位使用及管理服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬全體業(yè)主甲方所有，委托乙方經(jīng)營管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會所，應按下列標準支付使用費： 第十三條乙方經(jīng)營管理會所，可按 標準提取管理服務(wù)費；乙方經(jīng)營配套商業(yè)設(shè)施，可按 標準提取管理服務(wù)費；乙方經(jīng)營管理其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，按 標準提取管理服務(wù)費。第十四條 乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設(shè)備設(shè)施進行經(jīng)營（如：設(shè)置商業(yè)廣告招牌），應當征得相關(guān)業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務(wù)成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。第十五條乙方接受業(yè)主委托，提供專項服務(wù)的，專項服務(wù)的內(nèi)容和費用按其約定執(zhí)行。第十六條 其他約定 _。第五章雙方的權(quán)利義務(wù)第十七條甲方的權(quán)利義務(wù)甲方享有的權(quán)利：1、 審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計劃、維修養(yǎng)護計劃、年度財務(wù)預決算報告、監(jiān)督檢查乙方各項方案計劃的實施；2、 檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；3、 制訂物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護方面的規(guī)章制度。4、 實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的，有權(quán)與乙方共同委托專業(yè)審計機構(gòu)對年度財務(wù)收支狀況進行審計；5、 依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。甲方應履行的義務(wù)：1、 在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示、說明，要求物業(yè)買受人書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。2、 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含本合同約定的內(nèi)容，要求物業(yè)買受人認可接受本合同約定的權(quán)利和義務(wù)；3、 乙方承接物業(yè)時，甲方應和乙方共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，甲方應保證本物業(yè)管理區(qū)域具備以下條件：（1）所有建設(shè)項目按批準的規(guī)劃設(shè)計和有關(guān)專業(yè)要求全部建成，并滿足使用要求； （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路平整，標識系統(tǒng)完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設(shè)完畢，具備封閉式管理的要求； （3）機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用； （4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設(shè)施能保證供應或正常使用；4、在查驗過程中，甲方應對甲乙雙方查驗過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題予以確認：甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下： 甲方應就以上內(nèi)容與乙方簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。甲方應認真完善和處理本物業(yè)的遺留問題，以達到本條甲方應履行的義務(wù)中第3項的要求。5、乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工資料；（2）規(guī)劃設(shè)計資料；（3）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（5）物業(yè)管理所必需的其他資料。6、保證交付使用的物業(yè)符合國家竣工質(zhì)量標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任；7、本物業(yè)交付使用后有下列情形之一的，甲方應在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，在三個月內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：（1）新建物業(yè)建筑面積出售達50以上的；（2）物業(yè)自首次出售之日起已滿兩年的。8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費用；9、督促業(yè)主或物業(yè)使用人按時交納物業(yè)服務(wù)費；10、因維修物業(yè)或者公共利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；12、不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。13、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十八條乙方的權(quán)利義務(wù)乙方享有的權(quán)利：1、 按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進行管理，提供專業(yè)化的服務(wù)；2、按照本合同和有關(guān)規(guī)定向甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費用和其他費用；3、可以根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供本合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定；4、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；5、自主開展各項經(jīng)營管理活動，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不得利用管理事項獲取不當利益；6、依照法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定享有的其他權(quán)利。乙方應履行的義務(wù)：1、履行合同、提供物業(yè)服務(wù)；2、及時向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的重大事項，及時處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；3、在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,并做好書面記錄和簽認工作；4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費項目和標準；5、結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計劃，維修保養(yǎng)計劃，年度財務(wù)預決算報告（僅適用酬金制收費方式），經(jīng)依法議定后組織實施；6、制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，對違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告；7、協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，保護好現(xiàn)場、協(xié)助做好救助工作；保安人員在維護本物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益；8、實行酬金制收費方式的，應當編制年度財務(wù)預決算報告，報甲方審批，并且每六個月應公布一次物業(yè)服務(wù)費用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業(yè)審計機構(gòu)對年度財務(wù)收支狀況進行審計；9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，應與其訂立書面協(xié)議，告之裝修中的禁止行為和注意事項，并負責監(jiān)督；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反裝修管理規(guī)定的行為，要及時制止和糾正，對情節(jié)嚴重的，要及時報請相關(guān)部門處理；10、非經(jīng)甲方和相關(guān)業(yè)主許可并辦理有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能；11、未經(jīng)甲方同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；12、不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；13、新建物業(yè)交付使用時，除政府規(guī)定、物業(yè)銷售合同和本合同另有約定外，不得向業(yè)主亂收費；14、本合同終止時，應當將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料及時如數(shù)地移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。15、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十九條 根據(jù)業(yè)主臨時公約的授權(quán)，在物業(yè)管理服務(wù)中授予乙方以下權(quán)利：1、制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；2、采取批評、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約及公眾管理制度的行為；3、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布違約業(yè)主的姓名及其違約情節(jié)；4、對欠費業(yè)主停止約定服務(wù)直至其履行交費義務(wù)。第六章專項維修資金的管理和使用第二十條 專項維修資金的繳交 。第二十一條 專項維修資金的管理 。第二十二條 專項維修資金的使用 。第二十三條 專項維修資金的續(xù)籌 。第七章物業(yè)管理用房第二十四條 甲方應于首位業(yè)主入住前 日內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房，建筑面積 平方米，其中包括：住宅用房 平方米、商業(yè)用房 平方米，其他用房 平方米。第二十五條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，由乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。本合同終止時，乙方應當將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)及時如數(shù)地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。第八章合同期限第二十六條：本合同期限為_年,自_年_月_日起至_年_月_日止。合同期未滿，業(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。第二十七條 本合同期限屆滿前一個月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未達成協(xié)議的，甲乙雙方應在合同屆滿后三個月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，甲方應在此期間選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，重新簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。第九章 違約責任第二十八條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以法定機構(gòu)的鑒定為準。第二十九條 甲方違反第十七條甲方應履行的義務(wù)中第2項，致使業(yè)主不履行本合同約定，乙方可要求甲方督促業(yè)主履行本合同的約定，同時由甲方承擔相應的責任。第三十條乙方違反合同的約定，擅自提高收費標準的，甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方清退；造成甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，乙方應給予甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人賠償。第三十一條甲方違反本合同約定，致使乙方的管理服務(wù)不能達到本合同第三章“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”約定的，由甲