新形勢下房地產企業(yè)融資實務和創(chuàng)新

新形勢下房地產企業(yè)融資實務和創(chuàng)新 張健2018年5月2日 張健簡介 資深房地產投融資和戰(zhàn)略專家 全國房地產投資基金聯(lián)盟副會長 國家發(fā)改委最早一批備案的股權基金管理人 盛世神州基金合伙人 瑞軾基金總裁 近年參與管理投資項目18個 包括萬科 麥格理等 資金量超過100億 包括東方資產和信達資產及信托資金等 熟悉民企 國企和外資房地產投融資方式和各類機構運作 曾任職于全球最大的房地產開發(fā)和投資集團之一的聯(lián)實集團 LendLease 澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行 MacquaireBank 和盛世神州基金 長期擔任房地產和金融企業(yè)高級管理職位 在房地產投資拓展 管理 市場和研究 開發(fā) 金融和戰(zhàn)略方面有20多年經驗 為碧桂園 萬科集團 萬達集團 華潤置業(yè) 保利地產 世茂房地產 華僑城 世茂集團 華夏幸福 金地集團 招商蛇口 中南置地 金融街 藍光發(fā)展 遠洋地產 雅居樂 陸家嘴集團 蘇寧置業(yè) 中冶置業(yè) 電建地產 中梁地產 中國建筑 中國鐵建 中國銀行 中國建設銀行 交通銀行 招商銀行 中信銀行 天津銀行 陽光保險 麥格里銀行 上海市委組織部 北京大學 清華大學 浙江大學 同濟大學 上海交通大學等培訓和授課 畢業(yè)于上海同濟大學和澳大利亞西悉尼大學 專著有 房地產投資 房地產投資策略分析 和 房地產企業(yè)融資 等七部 合著 領導干部學金融 目的 深入理解我國房地產投資和融資現(xiàn)狀 政策和前景掌握各種房地產企業(yè)和項目融資方式的特點及機遇掌握房地產各種融資要點 難點破解和風險控制掌握和制定自己企業(yè)可行的融資實務和創(chuàng)新方式 提綱 一 中國房地產行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢二 不同房地產產品投資和融資策略三 銀保監(jiān)會監(jiān)管的房地產融資產品 含銀行貸款 委托貸款 并購貸款 信托 保險資金 四 證監(jiān)會監(jiān)管的房地產融資產品 含債券 上市 私募基金 資管計劃 資產證券化 五 股權和資產并購 輕資產管理和其它融資方式 新形勢下房地產投融資和并購策略 中國房地產行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢 房地產行業(yè)的現(xiàn)狀房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢影響房地產市場長期趨勢主要因素 未來房地產調控的目標 一是平穩(wěn)房價 住有所居 二是多渠道提高住房供給 一二線仍有大量住房剛需尚未滿足 三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造 許多農業(yè)人口還有進城購房需求 1 房地產行業(yè)的現(xiàn)狀 單位 億平方米 2018年第一季度 TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長28 8 增速較前兩月同比增速下降16 3個百分點 但業(yè)績集中度和各梯隊門檻較去年同期仍有較大幅的提升 2017年 TOP10房企集中度達24 1 TOP30房企集中度近40 TOP50房企集中度45 9 而TOP100房企集中度達55 5 行業(yè)份額集中性更強 更向大型品牌房企靠攏 大房企面臨的挑戰(zhàn) 市場占有率 產品等各方面創(chuàng)新 負債率不能太高 全國城市化率提高等大房企的機會 資金 品牌 成本控制等中小房企面臨的挑戰(zhàn) 大型房企市場的擠壓 品牌和價格 地價上漲的拿地成本壓力 持續(xù)經營的資金壓力中小房企機會 房地產區(qū)域化的特點鼓勵專注 特色 房地產企業(yè)的挑戰(zhàn) 2 房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢 多元化 或產業(yè)化 未來十年 中國的行業(yè)大發(fā)展將會集中在商業(yè) 旅游 物流 文化 教育 農業(yè)等嶄新新的領域 譬如特色小鎮(zhèn)熱潮出現(xiàn) 非住宅投資在2016年占房地產總投資的35 左右 集中化 百強房企占的銷售份額越來越大 企業(yè)并購增多 資產化 持有型增多 物業(yè)管理 輕資產管理加強 包括辦公 商業(yè) 工業(yè)和物流 長租公寓等 金融化 資金渠道和成本是決定因素之一 資產證券化創(chuàng)新不斷 互聯(lián)網和智能化等 全球開發(fā)型和 資產管理 持有型房地產市值趨勢比較 資料來源 UBS瑞銀集團2017 全球上市房地產公司和房地產投資信托基金 單位10億美元 注 淡色的為開發(fā)型 深色的為 資產管理 持有型 我國房地產融資產品現(xiàn)狀和前景 影響房地產市場長期趨勢的主要因素 經濟增長 經濟發(fā)展帶來人口導入 城鎮(zhèn)的人口增長 人口導入也是由于經濟發(fā)展 政府政策 3 影響房地產市場長期趨勢主要因素 從現(xiàn)今人口流動趨勢來看 形成泛長三角 京津冀 珠三角 長江中游 成渝 山東半島 中原等大經濟圈為主 不同房地產產品投資和融資策略 住宅辦公樓商場賓館 旅游和養(yǎng)老物流和工業(yè)廠房 住宅需求 移民水平 出生率 當?shù)亟洕顒?買房承受力等 各城市情況不同 但需求比供應更加主動 預售 多種融資方式 1 住宅 辦公樓需求 白領就業(yè) 譬如金融 保險和房地產業(yè) 譬如上海的浦東和浦西等 特性 扎堆CMBS REITs 保險資金等長期持有型的資金 2 辦公樓 舉例 北京辦公樓市場 3 商場 商場需求 就業(yè) 消費者年齡段 生活方式 花費和信心等 加入娛樂和休閑的功能受購物網絡沖擊 餐飲和娛樂部分增加商場由 經營商品 經營品牌 轉向經營消費者 商業(yè)品牌由重規(guī)模轉向重創(chuàng)新長期持有型資金 旅游 休閑 養(yǎng)生和養(yǎng)老的區(qū)別 旅游 景點和住宿等 休閑 舒適和住宿等 健康 養(yǎng)生 住宿 配套和環(huán)境等 養(yǎng)老 住宿 醫(yī)療 配套和環(huán)境等 各類資金 4 賓館 旅游和養(yǎng)老 工業(yè)廠房需求 經濟活動 GDP 和出口等最大特性是量身定制 先找客戶2 找地塊3 建設4 持有和出租萬科入股普洛斯案例長期持有型資金 5 物流和工業(yè)廠房 銀保監(jiān)會監(jiān)管的房地產融資產品 銀行貸款 開發(fā)貸款 個人按揭 委托貸款和并購貸款 房地產信托房地產保險資金 1 銀行貸款 貸款難度加大 銀行放貸規(guī)?？s小 中小開發(fā)商和三四線開發(fā)商貸款更難 按揭難度加大 銀行放貸規(guī)模縮小 有的銀行對第一套剛需房按揭積極性不高 銀行追求高回報和低風險偏向與與大企業(yè)包括100強合作拿地階段進入利率6 14 不等 根據信用 項目和資金投入比例等定比例可以5 5到3 7等 人民銀行 2018年 保持貨幣政策穩(wěn)健中性被擺在首要位置 切實防范化解金融風險緊隨其后 加強影子銀行 房地產金融等的宏觀審慎管理 銀監(jiān)會 銀行開發(fā)貸款 利率提升 抑制杠桿 繼續(xù)遏制房地產泡沫化傾向 開發(fā)貸額度減少 減少非標業(yè)務 根據商業(yè)銀行委貸新規(guī) 商業(yè)銀行提供委貸服務時 委托人資金不能為受托管理他人的資金 有的銀行停止了流動資金貸款 只認432 銀行并購貸款 投向房地產開發(fā)土地并購 或房地產開發(fā)土地項目公司股權并購的 應按照穿透原則管理 擬并購土地項目應完成在建工程開發(fā)投資總額的25 以上 并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目 不得用于變相置換土地出讓金 委托貸款 1月6日 監(jiān)管機構要求 集合資產管理計劃不得投向委托貸款資產或信貸資產 也就是說監(jiān)管層叫停了銀行的委托貸款業(yè)務 信托 滿足432 最新監(jiān)管部門相關政策 改革開放開始后 1979年以中國國際信托投資公司的成立為標志 中國的信托業(yè)得到恢復 但長期以來我國信托業(yè)操作很不規(guī)范 其間經過5次整頓 2005年9月銀監(jiān)發(fā)布 加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知 212號文件 規(guī)定的嚴格程度幾乎要高于銀行要求 我國內房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協(xié)議回報 2016年平均7左右 與房地產私募基金一樣 目前的房地產信托普遍呈現(xiàn)資金在單個項目上過度集中 優(yōu)點是風險隔離 缺點是不利于控制風險 目前我國68家信托公司管理的房地產信托規(guī)模已經超過2萬億 2 房地產信托 房地產信托 滿足432 房地產信托2018年一季度的量反而大大超過去年 在房地產方面的量非常非常多 而且價格在往上升 房地產信托當前給投資人都要7 到8 左右 那他給開發(fā)商要9 到11 左右 今年總體成本要超越去年同時期的0 9左右 房地產保險作為房地產重要參與者在國內外都已被各方面認可 保險資金可以通過多種途徑實現(xiàn)與資本市場的對接 保險公司是影響資本市場一支舉足輕重的力量 2010年9月5日 保監(jiān)會發(fā)布了 保險資金投資股權暫行辦法 和 保險資金投資不動產暫行辦法 我國首部私募股權投資辦法和保險行業(yè)首部完整不動產投資辦法出爐 不能參與住宅開發(fā)和投資 近幾年來我國的許多保險公司在國內許多大城市等購置大面積優(yōu)質辦公物業(yè)和參與商業(yè)地產開發(fā)等 全面參與非住宅項目 險資方面 險資通常的做法就是在保證資本金安全前提下 盡可能通過大比例持股 從而獲得董事會職位來影響董事會的股息分配 甚至對部分投資決策給出意見 2015年以來 房地產公司債成本降低 對險資也是挑戰(zhàn) 3 房地產保險資金 證監(jiān)會監(jiān)管的房地產融資產品 房地產企業(yè)債券房地產公司上市房地產私募基金和資產管理計劃房地產資產證券化 1 房地產企業(yè)債券 債券是政府 金融機構 工商企業(yè)等機構直接向社會借債籌措資金時 向投資者發(fā)行 并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權債務憑證 我國早在1987年就頒布了 企業(yè)債券管理暫行條例 1993到1998年政府禁止房地產企業(yè)通過股票和債券融資 至此房地產企業(yè)僅有幾家發(fā)行過房地產債券 2015年前的很多年 房地產企業(yè)在國內發(fā)債很難 香港發(fā)債方便且利息低 但2015年以來很多大型房企在國內發(fā)債且利息較低 一般在3 6 之間 許多房地產公司希望能有一個直接融資與間接融資相結合 短中長期相匹配的融資結構 因為公司在不同發(fā)展階段 需要不同期限結構和風險水平的直接融資產品 萬科和龍湖公司債券 海外中國房地產公司債券案例分析 全國房地產開發(fā)企業(yè)超過5萬家 房地產上市公司總共有近200家 上市融資對企業(yè)的條件要求較高 中小企業(yè)很難涉足 總體上 最近幾年來 國家不鼓勵 我國部分房地產公司在海外成功上市 中國房地產上市公司綜合實力前20名中大多數(shù)在香港上市 國家現(xiàn)在不鼓勵 為什么要發(fā)行上市 2 房地產公司上市 基金是集中投資者的資金 有專業(yè)團隊投資并獲得回報 私募又稱不公開發(fā)行或內部發(fā)行 是指面向少數(shù)特定的投資人發(fā)行證券的方式 發(fā)行對象大致有兩類 一類是個人投資者 另一類是機構投資者 發(fā)行有確定的投資人 發(fā)行手續(xù)簡單 可以節(jié)省發(fā)行時間和費用 私募基金一般是封閉式的合伙基金 不公開上市流通 在基金封閉期間 合伙投資人不能隨意抽資 封閉期限一般為3年至5年 私募基金運作的成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關 私募基金投資目標更具針對性 價值創(chuàng)造和關注共贏 3 1房地產私募股權基金的內容 3 房地產私募基金和資管計劃 房地產私募基金的分類 按照組織結構分類 公司制 信托制和契約制 合伙制 按照投資產品分類 住宅房地產 商業(yè)房地產 辦公樓房地產 旅游房地產 工業(yè)房地產等 按照進入階段分類 開發(fā)型 機會型 持有型 房地產融資現(xiàn)狀和創(chuàng)新 政府鼓勵政策 社會上存在大量企業(yè)和個人資金 銀行貸款趨緊房地產企業(yè)融資難 金融創(chuàng)新 大量的居民和企業(yè)儲蓄存款 為整個行業(yè)發(fā)展提供源源不斷的資金來源 譬如在2018年3月具有1000萬以上的投資人士 達到超過100萬人 房地產私募股權基金的法律和政策環(huán)境 3 2當前房地產私募股權基金主要投資哪些項目 包括但不限于以下 項目公司接近或已經獲得至少一個證 譬如 土地權證 但缺乏資金開發(fā) 企業(yè)計劃擴張 譬如企業(yè)有新增業(yè)務 企業(yè)陷入財務困境急需拯救 股東意見分歧 部分股東的退出計劃 自己覺得有較好的項目 但房地產開發(fā)經驗和人才等 3 3房地產私募股權基金要素 基金組織架構 機構投資者 LP 細致深入的盡職調查詳盡全面的可行性研究頂級專家顧問的投資建議專業(yè)委員的投資決策安全可靠的交易結構嚴謹細密的風控措施嚴密完善的法律協(xié)議預期收益的保障措施 基金特色 收益退出 投資期 投資前 投資期 收益退出 嚴格的監(jiān)管方案與執(zhí)行項目現(xiàn)金流的嚴格管控開發(fā)預算的嚴格執(zhí)行專業(yè)的顧問與指導重大決策的參與掌控特殊風險的預警機制 嚴格執(zhí)行退出約定全程銷售資金的把控提前3個月退出資金準備原股東及實際控制人擔保落實特殊情況下第三方接盤預案 收益退出 投資期 基金退出 資本市場出售股票 房地產項目清算 原股東承諾回購 企業(yè)間兼并收購 案例分析一 2012年9月基金成功投資XX萬科項目 投資金額4 5億元 在投資的XX項目中 基金出資4 5億元資金 部分進入項目公司股本金 占一定比例的股權 部分作為股東借款 基金投入的本金和部分收益 預計在2年內收回 整個項目結算預計4年左右 由于項目合作制定了一系列有效的風險控制措施并且由萬科團隊操作 風險可控 收益預期可靠 基金擴充了萬科項目公司自有資金 萬科通過與基金合作 擴充了項目公司的自有資金 交齊了土地出讓金 從而拓展了萬科項目再融資的渠道 基金與萬科共擔風險 降低了風險系數(shù) 如果此項目通過單純的債權融資 債權成本偏高 而且承擔了項目運營的全部風險 通過與基金開展股權合作 此項目有效分散了項目風險 大大提高了抵抗系統(tǒng)性風險的能力 意義重大 基金與萬科開展項目股權合作 有效降低了萬科項目的負債成本 大型房地產企業(yè)以前通過信托等債權形式融資 增加了企業(yè)的運營風險 加大了企業(yè)負債成本和負債率 通過股權合作 萬科有效降低了企業(yè)資產負債成本和負債率 提升了房地產企業(yè)的市場價值 還本付息 房地產私募基金投資的交易模式 一 項目公司 募集規(guī)模 人民幣2 5億元募集期 截止2011年9月20日基金存續(xù)期 2年 項目位于市中心城區(qū) 近20多萬平米大體量居住綜合體 項目預期投資利潤率高達41 28 安全系數(shù)高 開發(fā)商背景實力雄厚 股東方高層管理人員均來大型集團管理經驗豐富 股東操盤實力強 配套設施齊全 投資潛力巨大 政府重點城市改造工程 投資人回報率高 案例分析二 XX住宅項目 開發(fā)商當時已付清1億元土地款 并累計投入開發(fā)費用共約2億元 開發(fā)商的另一個項目需要配建廉租房 基金對龍記帝景灣項目進行了股權投資 基金投資金額1億元進行股權投資合作 資金用于目標公司項目后期建設 本項目運作較好 銷售良好 在投資12個月時基金達到預期收益 成功安全退出 投資人 LP 取得了預期的股權收益 項目方也成功實現(xiàn)了項目的工程建設計劃及銷售計劃 滿足了政府保障房的開工進度要求 在投資合作期間 基金及其派駐的項目代表和財務代表嚴格執(zhí)行雙方簽訂的投資協(xié)議及監(jiān)管協(xié)議 合作企業(yè)認真履約 在安全可控的框架下 基金幫助合作企業(yè)成功完成了新項目的拓展 實現(xiàn)了基金與被投資企業(yè)的互利雙贏 3 4證監(jiān)會最新政策和私募基金的發(fā)展策略資產管理計劃 1月11日報道 監(jiān)管機構近日進行窗口指導 要求集合資產管理計劃不得投向委托貸款資產或信貸資產 定向投向委托貸款的資產或信貸資產需要向上穿透符合銀監(jiān)會的委貸新規(guī) 按照新老劃斷原則 已存續(xù)業(yè)務自然到期 新增業(yè)務需滿足上述要求 集合類和基金一對多投向信托貸款停止備案 上海證監(jiān)局關于證券公司資產管理計劃參與貸款類業(yè)務的監(jiān)管規(guī)定 要求如下 1 不得新增參與銀行委托貸款 信托貸款等貸款類業(yè)務的集合資產管理計劃 一對多 2 已參與上述貸款類業(yè)務的集合資產管理計劃自然到期結束 不得展期 3 定向資產管理計劃 一對一 參與上述貸款類業(yè)務的 管理人應切實履行管理人職責 向上應穿透識別委托人的資金來源 確保資金來源為委托人自有資金 不存在委托人使用募集資金的情況 向下做好借款人的盡職調查 信用風險防范等工作 其他監(jiān)管機構有相關要求的 也應從其規(guī)定 基金業(yè)協(xié)會 私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市住宅地產項目的 這16個熱點城市 具體包括北京 上海 廣州 深圳 廈門 合肥 南京 蘇州等地 明股實債和明基實債不予備案 1月12日 在 資產管理業(yè)務綜合報送平臺 發(fā)布更新的 私募投資基金備案須知 列示了包括民間借貸 委托貸款 信托貸款等在內不屬于私募基金范圍的經營活動 與此同時 中基協(xié)也給出了近一個月的 過渡期 并明確在2月12日起不再辦理不屬于私募投資基金范圍的產品的新增申請和在審申請 1 股權投資為主 房地產私募基金的發(fā)展方向應該是股權投資為主2 真正的夾層投資可以做 2018年1月23日 中基協(xié)在北京召開的 類REITs業(yè)務專題研討會 中提出 在私募基金投資端 私募基金可以綜合運用股權 夾層 可轉債 符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè) 形成權益資本 符合上述要求和 備案須知 的私募基金產品均可以正常備案 根據該次會議透露出的信息 理解 在以股權投資為原則的前提下 私募基金甚至可配套開展一定比例的直接債權投資 除此之外 諸如不良資產投資 金交所資產轉讓等模式因其資產性質 投資方式等特殊性同樣與普通的借貸活動存在一定差異 此類產品是否得以存續(xù)也頗受市場爭議 筆者同樣以為 應按該類業(yè)務是否為新增債權并加高實體企業(yè)的融資杠桿來作為一個判斷的基本準則 3 與滿足432條件的開發(fā)商合作等 房地產私募基金的對策 3 5房地產資產管理計劃 從2012年下半年起 證監(jiān)會 保監(jiān)會和銀監(jiān)會等陸續(xù)發(fā)出了資產管理方面的一系列重要政策性文件 放開了部分投資限制 促使更多資金進入以前受到更大限制的領域包括房地產市場 我國的資產和財富管理行業(yè)進入了 大資產管理時代 公募基金管理公司可以通過設立子公司從事專項資產管理業(yè)務 證券公司 信托公司 商業(yè)銀行 保險資產管理公司及其他資產管理機構紛紛申請開展公募基金業(yè)務 初步形成多方鼎立勢態(tài) 我國目前已80家以上公募基金子公司 管理的資產到超過10萬億 其中房地產資產管理計劃占較大比例 當前監(jiān)管部門要求資產管理計劃 要求集合資產管理計劃不得投向委托貸款資產或信貸資產 定向投向委托貸款的資產或信貸資產需要向上穿透符合銀監(jiān)會的委貸新規(guī) 公募基金子公司和信托產品特點比較 關于規(guī)范金融機構資產管理業(yè)務的指導意見 為規(guī)范金融機構資產管理業(yè)務 統(tǒng)一同類資產管理產品監(jiān)管標準 有效防控金融風險 更好地服務實體經濟 經國務院同意 中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會 中國證券監(jiān)督管理委員會 國家外匯管理局2018年4月27日聯(lián)合印發(fā) 資產管理業(yè)務是指銀行 信托 證券 基金 期貨 保險資產管理機構 金融資產投資公司等金融機構接受投資者委托 對受托的投資者財產進行投資和管理的金融服務 資產管理業(yè)務是金融機構的表外業(yè)務 金融機構開展資產管理業(yè)務時不得承諾保本保收益 出現(xiàn)兌付困難時 金融機構不得以任何形式墊資兌付 金融機構不得在表內開展資產管理業(yè)務 私募投資基金適用私募投資基金專門法律 行政法規(guī) 私募投資基金專門法律 行政法規(guī)中沒有明確規(guī)定的適用本意見 創(chuàng)業(yè)投資基金 政府出資產業(yè)投資基金的相關規(guī)定另行制定 資管新規(guī)包括 公募基金不得進行份額分級 銀行不能發(fā)保本理財 券商 銀行理財 信托全部打破剛兌 銀行理財 私募基金模式全面停止 過渡期為本意見發(fā)布之日起至2020年底 對提前完成整改的機構 給予適當監(jiān)管激勵 資產證券化 asset backedsecuritization 是指將缺乏流動性的但有預期收入的資產 轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為 使其具有流動性 廣義的資產證券化主要包括 1 實體資產證券化 股權型 即實體資產向證券資產轉換 2 信貸資產證券化 債權型 就是將一組流動性較差信貸資產 如銀行的貸款 企業(yè)的應收賬款 經過重組形成資產池 只要有好的現(xiàn)金流 就可能證券化 4 1房地產資產證券化的內容 4 房地產資產證券化 業(yè)務類型 商業(yè)地產資產證券化的兩個主要產品 交易結構 CMBS和類REITS 資產證券化的操作流程 我國房地產資產證券化的前景 更多試點 含辦公樓 商場 工業(yè)廠房 賓館等 從偏債權的多到各類股權 純股權型REITs 及債權 包括MBS 等 法律主體地位確立 稅收等創(chuàng)新 4 2房地產資產證券化案例分析 目標物業(yè) 投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈 交易方式 深圳證交所大宗交易系統(tǒng)上掛牌上市 產品存續(xù)期間 優(yōu)先級及次級投資人均可在交易平臺交易 基金管理人 中信金石基金管理公司 它于2013年7月8日在天津成立 注冊資本1億元 每年收取基金1 5 的管理費 退出方式 包括以REITs方式實現(xiàn)上市退出 以及按市場價格出售給第三方實現(xiàn)退出 退出時非公募基金將所持物業(yè)100 的權益出售給由金石基金發(fā)起的 在交易所上市的REITs 對價75 將以現(xiàn)金方式取得 剩余25 將以REITs份額的方式由基金持有并鎖定一年 優(yōu)先級投資人將在IPO時點以100 現(xiàn)金方式全部退出 相應的 次級投資人將獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額 稅收優(yōu)惠 券商專項資產管理計劃 國內目前沒有稅收優(yōu)惠政策 物業(yè)資產轉讓和投資者購買REITs產品兩個中 各方都需要繳納較高稅費 并且存在重復征稅的問題 這使得REITs產品的凈回報率很難達到市場要求 但通過資產管理計劃 免除 了投資收益這部分稅收 中信起航資產管理計劃 中信起航資產管理計劃 世茂全國首單物業(yè)費資產證券化 2015年7月 以世茂集團境內全資子公司世茂天成物業(yè)服務集團有限公司因提供物業(yè)服務而享有的物業(yè)費收入為基礎資產 專項資產計劃對應的物業(yè)費 截止2015年3月底 世茂天成物業(yè)的合同管理面積約3500萬平方米 物業(yè)費的資產證券化對于世茂而言 最直觀的好處就是盤活了資產 規(guī)模 25億周期 1 5年利率 5 75 5 95 根據年份綜合成本6 5 評級 AAA 世茂全國首單購房尾款資產證券化 2015年11月 計劃以世茂集團旗下位于一 二線城市的項目公司對其購房者的購房尾款應收賬款作為基礎資產 該產品也獲得了機構投資人的大力追捧 發(fā)行當日共獲得了3倍的超額認購 資產是對應幾百份購房合同 開啟了一條低成本融資渠道 且盤活了資產 購房尾款 規(guī)模 6億周期 3年回報 根據風險收益特征 分為優(yōu)先級和劣后級資產支持證券 根據中誠信評估 該項目的主體評級及優(yōu)先級 5 75 債項評級均為AAA級 在風險控制方面 該項目通過內部分層 高比例資產包抽查 強制壓力測試等措施保障了產品的風險控制 碧桂園購房尾款證券化 2016年1月14日 碧桂園公告其全資附屬公司增城市碧桂園物業(yè)公司決定向中國合格投資者發(fā)行本金額為29 46億元的資產支持證券 發(fā)行利率為5 1 期限為4年 將以發(fā)行人的若干合同收款權作為支持 3月18日 碧桂園再次公告 其第一批購房尾款應收賬款的資產支持證券本金額為15 84億元 資產支持證券的1年期和2年期優(yōu)先級份額發(fā)行利率分別為5 0 和5 5 發(fā)行額度均為6億元 2年期次優(yōu)級份額發(fā)行利率為7 45 發(fā)行額度為2 6億元 次級份額發(fā)行額度為1 24億元 無固定利率 其收益為優(yōu)先級與次優(yōu)級分派后的剩余部分 發(fā)行的所得款項將用作集團若干現(xiàn)有債務的再融資及一般營運資本用途 碧桂園和世茂購房尾款資產支持證券化比較 保利地產租賃住房資產證券化 2017年10月23日 保利地產發(fā)布公告稱 其聯(lián)合中聯(lián)基金共同實施的 中聯(lián)前海開源 保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃 獲得上海交易所審議通過 該產品總規(guī)模50億元 以保利地產自持租賃住房作為底層物業(yè)資產 采取儲架 分期發(fā)行機制 優(yōu)先級 次級占比為9 1 優(yōu)先級證券評級AAA 這也是國內首單以房地產企業(yè)自持租賃住房作為基礎資產的REITs 4 3 關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知 中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部2018年4月24日發(fā)布 通知 明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件 主要包括物業(yè)已建成并權屬清晰 工程建設質量及安全標準符合相關要求 已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù) 物業(yè)正常運營且產生持續(xù) 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等 明確了優(yōu)先和重點支持領域 明確優(yōu)先支持大中城市 雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化 完善了住房租賃資產證券化的工作程序 鼓勵住房租賃企業(yè)結合自身運營現(xiàn)狀和財務需求 開展資產證券化 明確了住房租賃資產證券化申請 受理 審核 發(fā)行的程序 并對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設驗收 備案 交易等程序進行優(yōu)化 建立綠色通道 提高工作效率 明確提出加強住房租賃資產證券化的監(jiān)督管理 在建立健全業(yè)務合規(guī) 風控與管理體系 建立健全自律監(jiān)管體系 合理評估住房租賃資產價值 強化中介機構和發(fā)起人責任等方面 提出了要求 提出要營造良好政策環(huán)境 培育多元化的投資主體 鼓勵專業(yè)化機構化的建設或運營機構 建立健全監(jiān)管協(xié)作機制 支持開展住房租賃資產證券化 住房租賃資產證券化業(yè)務的開展條件及其優(yōu)先和重點支持領域發(fā)行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件 一是物業(yè)已建成并權屬清晰 工程建設質量及安全標準符合相關要求 已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù) 二是物業(yè)正常運營 且產生持續(xù) 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 三是發(fā)起人 原始權益人 公司治理完善 具有持續(xù)經營能力及較強運營管理能力 最近2年無重大違法違規(guī)行為 優(yōu)先支持大中城市 雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域 利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化 鼓勵專業(yè)化 機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化 支持住房租賃企業(yè)建設和運營租賃住房 并通過資產證券化方式盤活資產 支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資 優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人 原始權益人 開展住房租賃資產證券化 重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產物業(yè)作為底層資產的權益類資產證券化產品 積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品 試點發(fā)行房地產投資信托基金 REITs 基礎資產的品質和價格是關鍵 在資產證券化操作中 發(fā)起人能否實現(xiàn)融資目的 最需要關注的是基礎資產的品質問題 被證券化的資產之所以能吸引投資 并非是因為發(fā)起人或發(fā)行人的資信 而是因為基礎資產本身的信用 這種信用才是產生投資價值的源泉 欲使基礎資產與發(fā)起人的風險相隔離 最有效的手段便是將基礎資產從發(fā)起人 剝離 出來 使其在法律上具有獨立地位 于是需要構建SPV這一載體作為其法律外殼 SPV正是應基礎資產的風險隔離需要而產生 也是資產證券化創(chuàng)新特征的重要體現(xiàn) 4 4房地產資產證券化的基礎資產 價格和增信 我國房地產資產證券化的主要信用增級措施 資產證券化的信用增級主要分為內部信用增級和外部信用增級兩大部分 內部增信是從資產支持證券基礎資產池的結構設計 產品的增信機制設計角度開展 主要包括優(yōu)先級和次級的結構安排 外部增信則是以外部企業(yè)或金融機構提供的信用擔保為主 包括機構擔保 差額支付承諾 回購承諾 股權和資產并購 輕資產管理和其它融資方式 1 房地產資產并購的特點2 房地產項目公司股權并購的特點3 房地產并購合作流程和主要風險及案例分析4 房地產輕資產化運作及案例分析 房地產資產并購的優(yōu)點 1 項目資產轉讓 相對債務可控 2 沒有潛在的土地增值稅 房地產資產并購的缺陷 1 操作耗時 麻煩 2 費用多 會交納土地增值稅 契稅等費用 3 與第三人的合同履行也受影響 4 影響項目開發(fā)進度 1 房地產資產并購的特點 房地產項目公司轉讓的優(yōu)點 1 手續(xù)簡單 便于操作 2 費用節(jié)省 不用交納土地增值稅 契稅等費用 3 一般與第三人的合同履行不產生影響 因而無需變更其它有關合同 4 不影響項目開發(fā)進度 2 房地產項目公司股權并購的特點 房地產項目公司股權轉讓的缺陷 1 項目公司債務風險難以控制 總體風險比項目轉讓大 2 股權轉讓方式必須得到法律的認可 3 如項目公司如系外商投資企業(yè)或國有企業(yè)的 轉讓手續(xù)未經相關部門批準的也不生效 4 潛在的土地增值稅以后還是要支付 房地產項目公司股權和資產轉讓相關稅收 注