2015年物業(yè)管理師考試基本制度與政策模擬練習匯總.doc

2015年物業(yè)管理師考試基本制度與政策模擬練習匯總單選題：第1題下列不屬于在物業(yè)管理招標投標活動中必須遵守的原則是（ ） 。A公開B公平C公正D合理正確答案：D解析：招標投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。單選題：第2題.前期物業(yè)管理合同終止，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將有關物業(yè)資料移交給（ ）。A. 業(yè)主大會B. 新選聘的物業(yè)服務企業(yè)C. 業(yè)主委員會D. 建設單位正確答案：C解析：物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。單選題：第3題.臨時管理規(guī)約的制定主體是（ ）。A全體業(yè)主B業(yè)主大會C物業(yè)服務企業(yè)D建設單位正確答案：D解析：臨時管理規(guī)約制定的主體，建設單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的唯一業(yè)主，即初始業(yè)主，而且建設單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，在作為業(yè)主共同利益代表者業(yè)主大會的成立條件不具備條件的情況下，建設單位有權利也有義務代行制定有關物業(yè)共同管理事項的公共契約，以實現(xiàn)業(yè)主的共同利益。這是建設單位應當負責制定臨時管理規(guī)約的主要理由。單選題：第4題.公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變，確需改變公共建筑和共用設施用途的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請（ ）討論決定同意后，由（ ）依法辦理有關行政審批手續(xù)。A居委會 業(yè)主委員會B業(yè)主委員會 業(yè)主大會C業(yè)主委員會 居委會D業(yè)主大會 業(yè)主委員會正確答案：D解析：由于物業(yè)公共建筑和共用設施屬于物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所有，因此物業(yè)服務企業(yè)無權擅自決定改變公共建筑和共用設施用途；確需改變公共建筑和共用設施用途的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關行政審批手續(xù)。單選題：第5題.在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者數(shù)額支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)合同約定的支出，結余或者不足均有業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式是（ ）。A. 承包制B. 包干制C. 酬金制D. 市場制正確答案：C解析：物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定：“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”單選題：第6題.物權法規(guī)定,決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積 2 / 3 以上的業(yè)主且占總人數(shù)（ ）以上的業(yè)主同意A1 / 3B1 / 2C1 / 4D2 / 3正確答案：D解析：決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。單選題：第7題.物業(yè)管理合同的當事人業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間是（ ）。A. 平等的民事法律關系B. 委托關系C. 監(jiān)督關系D. 管理關系正確答案：A解析：物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間被服務者和服務者的關系，明確了物業(yè)管理活動的基本性質。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關系。單選題：第8題.（ ）標志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟。A行業(yè)自治組織的成立B皇家特許屋宇經理學會的成立C非盈利性行業(yè)組織的成立D芝加哥建筑管理人協(xié)會的成立正確答案：A解析：行業(yè)自治組織的成立，既標志著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，也有力推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。以英美兩國為開端，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府所重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務行業(yè)。單選題：第9題.規(guī)定房屋權屬總登記、驗證、換證期限的部門是() 。A縣級以上人民政府B縣級以上人民政府房地產管理部門C縣級以上人民政府土地和房屋管理部門D縣級以上人民政府土地管理部門正確答案：A解析：總登記、驗證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府具體規(guī)定。單選題：第10題.不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本的是（ ）。A. 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用B. 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用C. 物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊D. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用正確答案：B解析：物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計人物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。單選題：第11題.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收費的，兩者之間是一種（ ）關系。A. 物業(yè)服務合同B. 委托合同C. 供用電、水、氣、熱力合同D. 買賣合同正確答案：B解析：物業(yè)服務企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代收有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收費的，兩者之間是一種委托合同關系。單選題：第12題.下列不屬于管理規(guī)約內容的是（ ）。A有關物業(yè)的使用、維護、管理B業(yè)主的共同利益C住宅專項維修資金的使用和管理D違反管理規(guī)約應當承擔的責任正確答案：C解析：根據(jù)條例，管理規(guī)約應當包括四個方面的內容。(1)有關物業(yè)的使用、維護、管理事項。(2)業(yè)主的共同利益。(3)業(yè)主應當履行的義務。(4)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。單選題：第13題.對于新建現(xiàn)售商品房項目的前期物業(yè)管理招標投標工作，應當在現(xiàn)售前（ ）完成。A. 30日B. 45日C. 60日D. 90日正確答案：A解析：通過招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；預售商品房項目應當在取得商品房預售許可證之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。單選題：第14題.拖欠租金累計（ ）個月以上，出租人有權終止合同，收回房屋。A. 1B. 3C. 6D. 1正確答案：C解析：承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(1)將承租的房屋擅自轉租的；(2)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；(3)將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；(4)拖欠租金累計6個月以上的；(5)公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；(6)租用承租房屋進行違法活動的；(7)故意損壞承租房屋的；(8)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。單選題：第15題.物業(yè)管理服務不是為單一的客戶提供的特約服務，體現(xiàn)了物業(yè)管理服務的（ ）。A. 公共性B. 綜合性C. 廣泛性D. 無形性正確答案：A解析：在建筑物區(qū)分所有的情況下，物業(yè)的共用部位和共用設施設備不為單一的業(yè)主所有，而是由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有，使得物業(yè)管理服務有別于為單一客戶提供的個別服務，具有為某一特定社會群體提供服務產品的公共性。單選題：第16題.物業(yè)服務合同區(qū)別于一般委托合同的顯著特點是（ ）A物業(yè)管理服務的公共性和綜合性B物業(yè)管理服務的公共性決定了其收益主體的廣泛性和差異性C物業(yè)管理服務的即時性和無形性D物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性正確答案：B解析：物業(yè)管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)服務合同區(qū)別于一般委托合同的一個顯著特點。單選題：第17題.下列關于物業(yè)服務收費定價形式的說法不正確的是（ ）。A. 非住宅的物業(yè)服務收費管理，一般實行市場調節(jié)價B. 普通住宅的物業(yè)管理收費，仍采取政府定價C.物業(yè)服務收費管理辦法不再規(guī)定政府定價形式D. 政府指導價是指在政府價格主管部門指導下經營者制定的價格正確答案：B解析：以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。單選題：第27題.已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費( )。A. 可以不交B. 由業(yè)主分攤C. 由物業(yè)企業(yè)核銷D. 由建設單位交納正確答案：D解析：由于已竣工沒有售出物業(yè)的產權仍然屬于建設單位，作為產權人當然有義務交納服務費用;對于沒有交付給物業(yè)買受人的物業(yè)而言，物業(yè)的實際占有人還是建設單位，物業(yè)的產權也還沒有轉移給買受人，買受人也沒有享受到相應的物業(yè)服務，所以也應由建設單位交納物業(yè)服務費用。單選題：第28題.業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的( )備案。A. 工商行政管理部門B. 房地產行政主管部門C. 政府社團登記部門D. 公安部門正確答案：B解析：業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：(1)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;(2)管理規(guī)約;(3)業(yè)主大會議事規(guī)則;(4)業(yè)主大會決定的其他重大事項。單選題：第29題.下列關于中標的說法不正確的是( )。A.招標人確定中標人后，應當將中標結果通知所有未中標的投標人，并妥善保管其投標書B. 招標人應當自確定中標人之日起15日內進行備案C. 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內訂立書面合同D. 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，應當賠償給對方造成的損失正確答案：A解析：招標人確定中標人后，應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時應將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。單選題：第30題.在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，( )或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。A.建設單位B.設計單位C.施工單位D.監(jiān)理單位正確答案：A解析：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。單選題：第31題.出售公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的( )。A.2%B.3%C.4%D.5%正確答案：A解析：出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。單選題：第32題.建筑物及其附屬設施的費用應按照約定由業(yè)主分攤。沒有約定或約定不明確的，分攤的方法是( )。A. 按照各套居住人數(shù)占物業(yè)服務區(qū)總居住人數(shù)進行分攤B. 以套為單位進行平均分攤C. 按照各套住宅的房產證的人數(shù)占物業(yè)服務區(qū)所有房產證上的總人數(shù)進行分攤D. 按照專有部分占建筑物總面積的比例進行分攤正確答案：D解析：建筑物及其附屬設施的費用分攤，收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。單選題：第33題.物業(yè)管理服務的( )決定了其受益主體的廣泛性和差異性。A.態(tài)度B.質量C.標準D.公共性正確答案：D解析：物業(yè)管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)服務合同區(qū)別于一般委托合同的一個顯著特點。單選題：第34題.以下關于物業(yè)服務合同約定以外的服務說法不正確的是( )。A. 由特定的業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)另行約定B. 是一種有償服務C. 是物業(yè)服務企業(yè)的法定義務D. 服務報酬由雙方約定正確答案：C解析：提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，并不是物業(yè)服務企業(yè)的法定義務。單選題：第35題.下列不屬于業(yè)主委員會職責的是( )。A.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況B.籌集和使用專項維修資金C.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同D.監(jiān)督管理規(guī)約的實施正確答案：B解析：業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會主要履行以下職責：(1)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(2)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;(3)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;(4)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;(7)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(8)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;(9)業(yè)主大會賦予的其他職責。單選題：第44題.下列關于物業(yè)服務企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序主要的方式中，不正確的是（ ）。A. 履行告知義務B. 履行制止義務C. 履行報告義務D. 履行處罰義務正確答案：D解析：為維護物業(yè)管理活動的正常秩序，條例規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當履行如下義務：告知義務、制止義務、報告義務。單選題：第45題.物業(yè)管理服務等級標準一級服務標準對于征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，其滿意率要求是（ ）。A. 90%以上B. 85%以上C. 80%以上D. 75%以上正確答案：C解析：一級服務標準1基本要求(10)每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。單選題：第46題.對不交費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)不得采取的措施是() 。A通知業(yè)主委員會督促業(yè)主限期交納B申請仲裁C向人民法院起訴D停水、停電正確答案：D解析：對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)有權依法追索，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。依法追索的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務合同關于解決爭議條款的約定，通過仲裁或者向人民法院起訴解決。單選題：第47題.業(yè)主大會自（）之日起成立。A. 政府核準B. 依法登記C. 業(yè)主大會會議首次召開D. 入住業(yè)主超過半數(shù)正確答案：C解析：業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。單選題：第48題.物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由（ ）。A. 業(yè)主確定B. 物業(yè)服務企業(yè)確定C. 政府物價部門確定D. 雙方約定正確答案：D解析：條例第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方約定。單選題：第49題.依據(jù)國家相關法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應該共同遵守的行為準則，對全體業(yè)主具有普遍約束力的是（ ）。A、裝修合同B、管理規(guī)約C、業(yè)主委員會內部管理制度D、物業(yè)管理操作規(guī)程正確答案：B解析：條例在業(yè)主大會制度的設計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權益的職責。業(yè)主在行使自己權利的同時，同樣應當承當相應的義務。單選題：第50題.為了維護業(yè)主的共同利益，物業(yè)服務企業(yè)有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，對房屋裝飾裝修行為進行管理，條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)服務企業(yè)的（ ）。A告知義務B制止義務C報告義務D強制執(zhí)行義務正確答案：A解析：為了維護業(yè)主的共同利益，物業(yè)服務企業(yè)有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，對房屋裝飾裝修行為進行管理，為了便于物業(yè)服務企業(yè)提供裝飾裝修管理服務，條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)服務企業(yè)的告知義務。單選題：第51題.物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人未按照與業(yè)主的約定交納物業(yè)費，應當承擔連帶責任的人是()。A. 使用人B. 業(yè)主C. 使用人直系親屬D. 業(yè)主直系親屬正確答案：B解析：對于業(yè)主拒付物業(yè)費的行為，物業(yè)服務司法解釋規(guī)定，下列情況下，人民法院對物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)費請求應予支持：(1)經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費的；(2)物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主仍拖欠物業(yè)費的；(3)物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人未按照與業(yè)主的約定交納物業(yè)費，業(yè)主應當承擔連帶責任的。單選題：第52題.負責審定執(zhí)業(yè)資格考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標準，同時會同有關部門組織實施執(zhí)業(yè)資格考試的有關工作部門是( )。A國家教育部B國家發(fā)改委C國家工商行政管理總局D人力資源和社會保障部正確答案：D解析：物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格，必須通過考試方法取得，考試的報名條件由住房城鄉(xiāng)建設部會同人力資源社會保障部共同確定。住房城鄉(xiāng)建設部負責組織執(zhí)業(yè)資格考試大綱的擬定、考試命題工作，并對取得執(zhí)業(yè)資格人員進行注冊管理。人力資源社會保障部負責審定考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標準。單選題：第53題.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首次交存額的（ ）時，業(yè)主應當及時續(xù)交。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%正確答案：B解析：業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。單選題：第54題.根據(jù)物權法修改后的物業(yè)管理條例的實施日期是（ ）。A. 2003年5月28日B. 2003年9月1日C. 2007年10月1日D. 2008年1月1日正確答案：C解析：2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會五次會議通過中華人民共和國物權法。為維護國家法律制度的統(tǒng)一，根據(jù)物權法第六章的有關規(guī)定，國務院于2007年8月公布了國務院關于修改的決定。2007年10月1日，物權法正式實施。單選題：第55題.物業(yè)管理社會化的必要前提是（ ）A現(xiàn)代化生產的社會專業(yè)分工B物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的管理權相分離C物業(yè)的所有權人在社會上選聘好物業(yè)服務企業(yè)D物業(yè)服務企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)正確答案：B解析：物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的管理權相分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。單選題：第56題.物業(yè)管理法律關系客體的行為，一類是國家機關的行政行為；另一類是平等主體之間的（ ）。A民事行為B經營行為C服務行為D管理行為正確答案：A解析：從實踐來看，作為物業(yè)管理法律關系客體的行為，可以分為兩類：一類是國家機關的行政行為，如房地產行政機關依法核準物業(yè)服務企業(yè)資質等級的行為，房地產行政機關依法監(jiān)督和指導業(yè)主委員會的行為等；另一類是平等主體之間的民事行為，如物業(yè)服務企業(yè)依照物業(yè)服務合同從事清潔、綠化、保安、維修等管理服務行為等。單選題：第57題.在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以（ ）的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。A轉移占有B不轉移占有C動產質押D不動產抵押正確答案：B解析：房地產抵押存在兩種特定的情形，一種是在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為；另一種是預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。單選題：第58題.確需改變公共建筑和共用設施用途的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請（ ）討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關行政審批手續(xù)A. 業(yè)主B. 業(yè)主大會C. 業(yè)主委員會D. 物業(yè)使用人正確答案：B解析：由于物業(yè)公共建筑和共用設施屬于物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所有，因此物業(yè)服務企業(yè)無權擅自決定改變公共建筑和共用設施用途；確需改變公共建筑和共用設施用途的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關行政審批手續(xù)。單選題：第59題.根據(jù)規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的（ ）告知業(yè)主。A. 禁止行為B. 注意事項C. 規(guī)章制度D. 禁止行為和注意事項正確答案：D解析：考慮到業(yè)主對住宅室內裝飾裝修管理辦法等相關法律法規(guī)未必了解，對房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項未必清楚，條例規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修房屋的相關禁止行為和注意事項告知業(yè)主，以避免出現(xiàn)違章裝修或者裝修擾民的情況，減少日常裝修管理服務的難度。單選題：第60題.物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的關系是( ) 。A平等的民事主體的關系B領導者與被領導者的關系C管理者與被管理者的關系D決策者與執(zhí)行者的關系正確答案：A解析：業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間是平等的民事主體的關系，不存在領導者與被領導者、管理者與被管理者的關系。雙方的權利、義務關系，體現(xiàn)在物業(yè)服務合同的具體內容中。多選題：第61題.申請設立物業(yè)服務企業(yè)必須具備的條件是()。A. 符合物業(yè)服務企業(yè)資質條件B. 有必要的財產或者經費C. 有自己的名稱、組織機構和場所D. 能夠獨立承擔民事責任E. 依法成立正確答案：B,C,D,E解析：物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，意味著物業(yè)服務企業(yè)應當具備下列條件：(1)依法成立。(2)有必要的財產或者經費。(3)有自己的名稱、組織機構和場所。(4)能夠獨立承擔民事責任。多選題：第62題.物業(yè)管理服務的特點是（ ）。A公共性和綜合性B受益主體的廣泛性和差異性C即時性和無形性D統(tǒng)一性和共生性E持續(xù)性和長期性正確答案：A,B,C,E解析：物業(yè)管理服務的特點（1） 物業(yè)管理服務的公共性和綜合性（2） 物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性（3） 物業(yè)管理服務的即時性和無形性（4） 物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性多選題：第63題.物業(yè)管理的基本特征包括（ ）。A產業(yè)化B社會化C專業(yè)化D標準化E市場化正確答案：B,C,E解析：社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。多選題：第64題.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的構成有（）。A業(yè)主對專有部分的所有權B業(yè)主對建筑區(qū)劃內共有部分的共有權C業(yè)主對建筑區(qū)劃內的所有權D業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共同管理權E業(yè)主對建筑區(qū)劃外部分的管理權正確答案：A,B,D解析：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權由以下三部分構成：（1） 業(yè)主對專有部分的所有權。即業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。（2） 業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共有權。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。業(yè)主對建筑物區(qū)劃內的共有部分的共同管理權。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。多選題：第65題.下列不屬于業(yè)主大會的職責的選項是（ ）。A.制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則B.選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)C.與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同D.監(jiān)督管理規(guī)約的實施E.決定專項維修資金的使用、統(tǒng)籌方案正確答案：C,D解析：根據(jù)物權法和條例關于業(yè)主共同決定事項的規(guī)定，指導規(guī)則明確了業(yè)主大會的十項職責：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)制定和修改管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；(4)制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；(5)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；(6)籌集和使用專項維修資金；(7)改建、重建建筑物及其附屬設施；(8)改變共有部分的用途；(9)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；(10)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。多選題：第66題.物業(yè)管理法律關系是由（ ）要素構成。A主體B內容C客體D法人E自然人正確答案：A,B,C解析：如同其他任何法律關系一樣，物業(yè)管理法律關系，也是由三個要素構成：主體、內容和客體。多選題：第67題.業(yè)主委員會委員應當具備的條件是（）。A.擁有中華人民共和國國籍B.具有完全民事行為能力C.遵守國家法律、法規(guī)D.未受過行政處罰E.有一定的組織能力和必要的工作時間正確答案：B,C,E解析：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：(1)具有完全民事行為能力；(2)遵守國家有關法律、法規(guī)；(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；(4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；(5)具有一定的組織能力；(6)具備必要的工作時間。多選題：第68題.有下列情況之一的，不予注冊物業(yè)管理師資格：（ ）。A.不具有城市戶籍的B.不具有完全民事行為能力的C.刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的D.在物業(yè)管理活動中受到刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的E.法律、法規(guī)規(guī)定的其他不予注冊的情形正確答案：B,C,E解析：注冊申請人有下列情形之一的，注冊審批機構不予注冊：(1)不具有完全民事行為能力的；(2)刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；(3)在物業(yè)管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿2年的；(4)法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。多選題：第69題.根據(jù)城市房地產管理法和招標拍賣掛牌出讓國有建設土地使用權規(guī)定規(guī)定，我國現(xiàn)行國有建設用地土地使用權的出讓方式有四種： ( ) 。A招標出讓B拍賣出讓C掛牌出讓D協(xié)議出讓E行政劃撥正確答案：A,B,C,D解析：根據(jù)城市房地產管理法和招標拍賣掛牌出讓國有建設土地使用權規(guī)定的規(guī)定，我國現(xiàn)行國有建設用地土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。多選題：第70題.包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出，一般包括（ ）。A管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費B物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用C物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊D經業(yè)主同意的其他費用E物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用正確答案：A,B,C,D解析：包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出，一般包括以下部分：（1） 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2） 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3） 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4） 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5） 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6） 辦公費用；（7） 物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；（8） 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9） 經業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計人物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。多選題：第71題.業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由（ ）組成業(yè)主大會籌備組。A. 業(yè)主代表B. 建設單位代表C. 居民委會代表D物業(yè)服務企業(yè)代表E全體業(yè)主正確答案：A,B,C解析：首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。多選題：第72題.業(yè)主委員會的主要職責包括（）。A.決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案B.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況C.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同D.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同E.監(jiān)督管理規(guī)約的實施正確答案：B,C,D,E解析：業(yè)主委員會主要履行以下職責：(1)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；(2)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；(3)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(4)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；(7)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；(8)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；(9)業(yè)主大會賦予的其他職責。多選題：第73題.規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證”，“兩證”是指（）。A國有土地使用證B城市房屋拆遷許可證C建設項目選址意見書D建設用地規(guī)劃許可證E建設工程規(guī)劃許可證正確答案：D,E解析：報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程