我國(guó)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的目的及手段.doc

我國(guó)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的目的及手段近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)，特別是有很多人把房地產(chǎn)作為投機(jī)項(xiàng)目，進(jìn)行投機(jī)買(mǎi)賣(mài),使得房產(chǎn)價(jià)格畸高且不斷攀升,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的承受能力。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自步入市場(chǎng)化以來(lái)，由于歷程較短，房?jī)r(jià)的波動(dòng)尚未經(jīng)歷一個(gè)完整的波動(dòng)周期。從我國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房屋銷(xiāo)售價(jià)格表現(xiàn)出持續(xù)上漲的波動(dòng)特征，在最幾年房?jī)r(jià)上漲幅度大幅提高。住所是百姓生活的基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是政府的職能所在，其目的在于：（一）有力彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈 政府管制是解決市場(chǎng)失靈的重要手段。任何市場(chǎng)都存在信息不對(duì)稱(chēng)、外部性等問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的失靈要求我國(guó)政府對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控。政府管制是在市場(chǎng)機(jī)制不能有效地配置資源，出現(xiàn)功能上的缺陷的條件下必須進(jìn)行管制以實(shí)現(xiàn)提高效率、促進(jìn)平等和穩(wěn)定社會(huì)的一種有效措施，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。 （二）有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn) 在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款籌集各種形式的信貸資金集中，直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，未來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)和利率的變化也使拖欠還款的危機(jī)存在。這些不確定性因素都在不同程度給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)動(dòng)下，提高房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格，促使房地產(chǎn)價(jià)格大幅而且快速的上漲，很多普通老百姓只能望房心嘆，買(mǎi)房難已經(jīng)成為了一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。這種外部性的問(wèn)題必須由政府出面解決，才能達(dá)到社會(huì)公平的目的，從而維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。 （四）有利于提升政府管理權(quán)威 土地是稀缺資源，居住是人類(lèi)的基本權(quán)利之一，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策調(diào)控關(guān)乎千家萬(wàn)戶(hù)的福祉。政府在住房保障上的不作為以及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商狼狽為奸，以獲取良好的政績(jī)表現(xiàn)或者體制外的灰色收入為代價(jià)，任由開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)，中低收入家庭居無(wú)定所將極大的影響到政府的執(zhí)政威信和執(zhí)政能力。政府要達(dá)到以上這些目的，對(duì)房地產(chǎn)的控制主要有以下幾點(diǎn)：（一）政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行正確定位 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)品的主體結(jié)構(gòu)，應(yīng)視為新進(jìn)城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶(hù)型住宅。而當(dāng)前商品房供給結(jié)構(gòu)卻比較大地背離。國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要矛盾轉(zhuǎn)化的需要，背離消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，因而在總量不足的條件下就出現(xiàn)了泡沫。當(dāng)前不是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，不是整個(gè)產(chǎn)業(yè)的泡沫而是結(jié)構(gòu)性的泡沫，是房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題，是商品房中的高檔品種嚴(yán)重供大于求。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)正處于溫飽型到小康型的轉(zhuǎn)變階段，客觀上要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)。只有加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，才能建立起合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)生活資料生產(chǎn)和生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 （二）政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)制度 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時(shí)并準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)布信息，以便消費(fèi)者能夠掌握信息，做出正確決策。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著信息不公開(kāi)、不透明的一系列問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售情況，惡意哄抬房?jī)r(jià)，對(duì)消費(fèi)者造成了嚴(yán)重的利益損害。而消費(fèi)者要是想搜集有關(guān)商品房?jī)r(jià)格方面的真實(shí)信息，存在諸多困難。因此，政府有必要利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，及時(shí)地發(fā)布房地產(chǎn)信息，引導(dǎo)購(gòu)房者作出合理的決策。同時(shí)，政府部門(mén)也能根據(jù)信息加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的問(wèn)題，提高調(diào)控措施的的針對(duì)性和有效性。 （三）政府應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保有序競(jìng)爭(zhēng) 強(qiáng)調(diào)合理、有序使用土地，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)，要優(yōu)化保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70。停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，同時(shí)加大對(duì)土地處置力度，也要盡快制定和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，有防止過(guò)度競(jìng)爭(zhēng);既促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律有序進(jìn)行。 （四）政府運(yùn)用法律手段為市場(chǎng)健康發(fā)展保駕護(hù)航 房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的法律手段是指政府通過(guò)立法和司法，運(yùn)用法律和法規(guī)來(lái)規(guī)范和約束各利益主體的方法。在某種意義上，也就是說(shuō)只有各利益主體都要依法行事和辦事，各利益主體的正當(dāng)權(quán)益，得到保障，房地產(chǎn)也才能保持持續(xù)、健康的發(fā)展。因此，政府在主導(dǎo)房地產(chǎn)改革及住房制度改革的過(guò)程中，要將廣大人民群眾的住房需求作為改革的首要目標(biāo)，并通過(guò)制定一系列法律、法規(guī)來(lái)確保其改革目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 （五）政府適度運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 在一般情況下，政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，主要是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，包括財(cái)政政策、金融政策、稅收等政策。政府通過(guò)科學(xué)制定土地利用和城市發(fā)展規(guī)劃，確定各類(lèi)房產(chǎn)用地布局和比例，對(duì)于價(jià)格上漲過(guò)快的地區(qū)可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)量以平息地價(jià)。政府還可通過(guò)或減少?lài)?guó)家預(yù)算中用于房地產(chǎn)的建設(shè)性預(yù)算支出，擴(kuò)大貨緊縮公共設(shè)施，安居工程等方面的政府投資。利用國(guó)家信用發(fā)行房地產(chǎn)債券，從社會(huì)上籌集資金，向房地企業(yè)提供低息無(wú)息貸款，以調(diào)控房地產(chǎn)的投資規(guī)模和引導(dǎo)投資方向。同時(shí)，通過(guò)稅收杠桿也可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需，通過(guò)對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房征收較低的稅率，對(duì)修建豪華住宅要征收高額稅率；對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通商品房征收較低稅率，對(duì)購(gòu)買(mǎi)豪華住宅則征收高額水稅率，進(jìn)而達(dá)到供需平衡。綜上所述，房