房地產(chǎn)評估師考試備考輔導(dǎo)房地產(chǎn)估價師考試：高品位住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計二

房地產(chǎn)估價師考試：高品位住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計（二）二、高品位住區(qū)的住宅建筑設(shè)計 高品位住區(qū)住宅建筑設(shè)計的基礎(chǔ)，是遵循國家和地方政府已經(jīng)頒發(fā)的特別是近年頒發(fā)的設(shè)計規(guī)范和有關(guān)文件。隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展，生活水平的提高，時代風(fēng)尚的影響，住宅的設(shè)計要求也會發(fā)生變化。當(dāng)前，住宅正在從安置型向?qū)嵱眯?、舒適型發(fā)展。從實(shí)際調(diào)查看到，各個時期建成的住宅都有品位高低之分。但在居住擁擠時期，住宅發(fā)展的重中之重是解決有房可住的二、高品位住區(qū)的住宅建筑設(shè)計問題，沒有特別重視提高住宅品位的問題。今天，雖然住房擁擠問題在城市仍存在，但它所占比重已比較小，不少城市已完成住房解困任務(wù)，并向新的住宅建設(shè)階段發(fā)展。因此，提高住宅品位，對當(dāng)前住宅建設(shè)具有普遍意義，但本文只著重論述實(shí)用型和舒適型住宅的品位問題?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師 1、增強(qiáng)住宅設(shè)計的創(chuàng)新觀念。 一是居住功能多元化。當(dāng)前，住宅從過去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時重視發(fā)展功能、享受功能過渡。住宅不但是一個生存空間，同時也是發(fā)展空間、享受空間。住宅除了必須具備的基本生存條件之外，還要設(shè)計供住戶及其子女讀書學(xué)習(xí)、藝術(shù)培養(yǎng)、作畫寫書、健身鍛煉、文化娛樂.等空間以及能使住戶得到舒適享受、視覺享受、感覺享受的條件和設(shè)施。 二是住宅設(shè)計要有超前性和彈性。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地，做到二三十年不落后，四五十年可改造。住宅由于居住者年齡、家庭成員的變化，或由于變換居住者，應(yīng)在必要時可對室內(nèi)布局、分隔靈活調(diào)整；也可以兩套合一套，三套變兩套。 三是居住空間設(shè)計多樣化。從平面空間設(shè)計向三維空間設(shè)計發(fā)展，根據(jù)市場需求，適當(dāng)設(shè)計復(fù)式、躍式、錯層以至躍復(fù)式合體、三層錯層式等住宅模式，使居住空間更活，適合不同消費(fèi)對象的愛好。 四是住宅設(shè)計的科技應(yīng)用集成化。新科技的發(fā)展、推廣應(yīng)用已由單一性逐步向集成化發(fā)展，住宅設(shè)計也應(yīng)適應(yīng)這趨勢。 五是住宅設(shè)計走向信息化。應(yīng)適應(yīng)知識經(jīng)濟(jì)浪潮的發(fā)展，多掌握技術(shù)信息，包括設(shè)計理論、市場信息、設(shè)計科技、政策導(dǎo)向，不斷更新知識，設(shè)計出具有創(chuàng)新價值的住宅?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師 六是住宅設(shè)計要求精品化。要摒棄那種照套圖紙的陳舊設(shè)計手法，通過深入的市場調(diào)查，對各類住宅設(shè)計進(jìn)行對比研究，多方面應(yīng)用科技成果，設(shè)計出價值更高的精品。 2、住宅設(shè)計要以市場為導(dǎo)向。 居住潮流、住宅市場常有變化。在改革開放前很多住宅單元不設(shè)計起居廳（尤其在北方城市），后來又流行三大一小設(shè)計（大廳、大廚、大衛(wèi)、小臥室），目前又在不少地方出現(xiàn)大臥室和特大起居廳（超過30平方米）的設(shè)計，出現(xiàn)大臥室和大衛(wèi)生間的設(shè)計。增大客廳面積有方便親屬聚會、朋友交往的需要，還可表現(xiàn)住宅主人的身份。增大臥室和衛(wèi)生間的面積，是人們已感到這兩處是最讓人能舒適享受的居住空間。 在套型面積方面，一些發(fā)達(dá)國家曾經(jīng)出現(xiàn)過套型越建越大的傾向，發(fā)展到每套0平方米左右，甚至更大。但后又逐步回落到00平方米（美國除外，因其住房面積特別大）。我國個別城市近年也出現(xiàn)過0平方米左右的住宅單元暢銷，小單元滯銷現(xiàn)象。不少城市則仍是中小套型暢銷。 考試大房地產(chǎn)估價師這一切都是市場需求的變化引起的住宅設(shè)計趨向。我國實(shí)行住房分配貨幣化后，購房主體是個人，不是集團(tuán)。購房者往往要經(jīng)過貨比幾家甚至幾十家，全家出動現(xiàn)場調(diào)查、商量，有的還要請教專家之后才下購房定金。他們對套型面積、房室布置、功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、立面造型、居住環(huán)境、配套設(shè)施等等，都是十分注重的。而在各個時段、各個城市、城市內(nèi)的不同區(qū)域，人們對住宅及其功能的挑選也是有變化的，這就是市場變化，設(shè)計師必須及時地、敏銳地掌握（能預(yù)測）它的變化，才能設(shè)計出符合市場需要的住宅。 3、住宅設(shè)計要講究文化性、藝術(shù)性 文化性、藝術(shù)性最能反映住宅和住區(qū)的品位。住宅的外觀和內(nèi)部設(shè)計都應(yīng)力求美觀、高雅、和諧、明快、簡潔，營造高尚的視覺環(huán)境，滿足人的心理需求，反映深刻的文化內(nèi)涵、蒸蒸日上的時代精神。外地的、外國的住宅設(shè)計可借鑒，但不宜照搬。成功的做法是，通過汲取其精華，發(fā)揚(yáng)本身的長處，創(chuàng)出有地方特色和風(fēng)格的高雅作品?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師 建筑造型反映城市的文化，地區(qū)的風(fēng)貌，也是商品（房）的包裝。不少發(fā)展商都十分注重這一環(huán)節(jié)，到處請名師精心設(shè)計，對方案反復(fù)推敲，甚至十易其稿，才拍板定案。成功的作品都是文化內(nèi)涵豐富，藝術(shù)性強(qiáng)的結(jié)晶。 4、住宅建筑應(yīng)力求造型完美、比例適當(dāng)、色彩協(xié)調(diào)，與環(huán)境配合相宜。 各地近年建成的優(yōu)秀小區(qū)都十分注重住宅的立面造型和色彩。外立面可以說是建筑的時裝，城市的面容。有的住宅以現(xiàn)代、明朗、動感為主調(diào)，表現(xiàn)生氣勃勃、積極向上。其外立面使用紅褐仿石面磚，墻體由米黃色噴涂向上過渡到頂部乳白色，輕快、簡潔。有的樓房采用白色為墻體主色調(diào)，與大面積的綠帶、樹林相襯，顯得醒目、明朗。有的高層住宅樓以素色墻體與淺綠色小弧度玻璃窗相配，矗立在湖畔、江邊，構(gòu)成悅目的景觀。有的住宅外墻采用暖色調(diào)，烘托暖融融的住家氛圍，并與圍合組合相呼應(yīng)，受到好評。有的住宅立面采用橫線條，黃色為主色配頂部白色檐線，局部紅色勒線，香檳色窗框，弧形窗，顯得飄逸活潑，建筑立面造型和色調(diào)采用可多式多樣，但應(yīng)根據(jù)特定的環(huán)境精心設(shè)計。應(yīng)注重協(xié)調(diào)性、和諧性、耐看性。立面要防止單調(diào)沉悶，盡量做到流暢大方，簡潔明朗，虛實(shí)有度，剛?cè)嵯酀?jì)，有節(jié)奏韻律感和時代特征，經(jīng)得起時間的考驗(yàn)。 建筑立面不強(qiáng)求一致，有的顯現(xiàn)浪漫情調(diào)，給人新潮之感。有的以清雅色彩、質(zhì)樸形象，表現(xiàn)另一種風(fēng)格。有的突出典雅端莊形象，使造型表現(xiàn)高貴?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師 5、建筑設(shè)計應(yīng)顯現(xiàn)人的中心地位，現(xiàn)代性和實(shí)用性。 住宅內(nèi)部平面布局要突出以人為本思想，不讓人屈就于建筑，成為建筑的附屬。而是符合人的生活活動規(guī)律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。過去有的住宅在客廳布置了通往臥室、廚房、衛(wèi)生間的四五個門戶，干擾很大，很難住得舒適，更難體現(xiàn)居住的私密性。這種落后設(shè)計目前雖然已經(jīng)不多，但也不是已經(jīng)在所有住宅中都達(dá)到了功能布局科學(xué)、合理的要求。一些高品位優(yōu)秀住宅設(shè)計近年發(fā)展了設(shè)計理念，豐富了設(shè)計思想，取得成功，使住宅室內(nèi)布局顯現(xiàn)人的中心地位，更加實(shí)用、舒適。 住宅的動靜功能分區(qū)已得到較多的體現(xiàn)，把工人房、餐廳、廚房、公用衛(wèi)生間集中布置，與靜區(qū)臥室、書房、化妝間，以及半靜區(qū)客廳形成三個互相干擾相對較小的分區(qū)布局，顯得比較合理、適用。 主臥室的設(shè)計變化已從過去主要考慮用于睡眠，延伸到休息、核妝、看書.。主臥面積加大到平方米以上，豪華型住宅超過20平方米；配舒適、多功能衛(wèi)生間、化妝間和主臥陽臺；與書房相連，便于工作、學(xué)習(xí)、電腦操作。 起居廳是家屬聚會、娛樂和會客之處，不宜采用狹長形、異形，以方正、寬敞、明亮較佳。尤其要處理好廳內(nèi)交通，防止出現(xiàn)交通面積過大、房門過多，影響使用功能的弊端。要使客廳具有足夠的少受干擾、相對穩(wěn)定的空間。 住宅次空間的功能要得到更多的重視。廚房與餐廳相鄰，構(gòu)成餐飲空間。有的設(shè)計開放式廚房，使餐飲空間更覺寬敞。 衛(wèi)生間的功能不單是洗臉和大小便，沐浴功能（衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)沐浴小空間）、化汝功能應(yīng)得到重視。但淋浴區(qū)與便溺區(qū)應(yīng)隔開。主衛(wèi)生間更宜適當(dāng)增大面積，有的還設(shè)按摩浴缸，有的與衣帽間相連，力求舒適。儲物空間也在不少住宅單元中有了位置。 陽臺在住宅中起到重要作用，是直接接觸室外空氣、陽光之處，應(yīng)盡量發(fā)揮它的綠化、休息、觀景、乘涼、健身等多個功能（相鄰廚房的工作陽臺還有助廚工作功能），面積不要過小。有條件者，還可設(shè)計大面積陽臺、多個陽臺，以至面積比陽臺大得多的無頂蓋的露臺，使之成為空中私人小花園，讓人住得更愜意。 戶型設(shè)計、室內(nèi)布局要盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內(nèi)景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。因此，窗戶要加大（有的住宅把窗的橫向尺寸加到八九十厘米寬），窗臺要降低，還可設(shè)計弧形窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、寬角度窗，讓住戶對室外景觀一覽無遺。但窗戶加大后，夏天室內(nèi)溫度高，能源消耗也高。 隨著經(jīng)濟(jì)、科技的迅速發(fā)展，居住功能也日益增多。尤其是信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)展后，在住宅內(nèi)辦公也會多起來。健身的需要也比過去大得多。因此，在住宅單元內(nèi)除了最基本的廳、房、廚、衛(wèi)等空間外，適當(dāng)設(shè)置書房、工作間（電腦室）、健身房或健身陽臺、露臺、化妝間、衣帽間、貯藏室、門廳.，已成為住宅新的功能空間。當(dāng)然，這需要足夠的單元面積作基礎(chǔ)，一般實(shí)用型、中小型住宅單元難以辦得到。 6、住宅的層數(shù)構(gòu)成應(yīng)結(jié)合城市實(shí)際合理確定?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師 住宅層數(shù)的構(gòu)成應(yīng)從有利于提高土地利用率，豐富建筑空間，保證環(huán)境良好的原則出發(fā)，合理地科學(xué)地規(guī)劃。一般來說，小城市和鎮(zhèn)的住區(qū)應(yīng)以多層、低層住宅占絕大多數(shù)，適當(dāng)建一些中高層；大、中城內(nèi)住區(qū)應(yīng)是多層、低層、中