房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū).doc

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五1第1頁(yè)共1頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)【W(wǎng)ord版，可自由！】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五2第2頁(yè)共2頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告二-融創(chuàng)王府壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)融創(chuàng)王府壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū) 11、項(xiàng)目基本概況1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介南開(kāi)區(qū)新盤(pán)“融創(chuàng)王府壹號(hào)”是融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司在天津的又一核心力作。 它位于天津市城市中心區(qū)中以文化教育最為著名的文脈之地南開(kāi)區(qū)。 項(xiàng)目東起文瀾路，緊鄰我們天津市區(qū)規(guī)模最大的古群建筑莊王府。 南至規(guī)劃路飛云路。 西至三潭路。 北至靈隱道。 項(xiàng)目整體規(guī)劃用地分為南北兩幅，相隔城市道路，與古老的王府鼎足而三，猶如中國(guó)古代的“鼎”字型結(jié)構(gòu)，錯(cuò)落別致，即如南開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五3第3頁(yè)共3頁(yè)百年文明的見(jiàn)證，又象征建筑的顯赫地位。 它是富貴傳承的興盛所在，故名“王府壹號(hào)”。 同時(shí)，在我們項(xiàng)目的西側(cè)為1萬(wàn)平米的中心花園綠地，同時(shí)被南開(kāi)公園，長(zhǎng)虹公園，翔宇公園等三大生態(tài)公園所環(huán)抱，整體綠化達(dá)到40%以上。 低密度，互不遮擋，容積率僅為2.43。 私密性強(qiáng)，采光良好，俯瞰城市全景。 是集高檔的大尺度住宅、城市稀缺的聯(lián)排別墅，精品商業(yè)為一體的，城市中心罕有的高端生活豪邸。 項(xiàng)目主推戶型面積為215平米三室和 257、288平米四室戶型。 首開(kāi)高層為 9、10號(hào)樓，其中9號(hào)樓26層到頂，10號(hào)樓21層到頂，均價(jià)26000元每平米，全款98折，貸款99折。 預(yù)計(jì)xx年6月入住1.2詳細(xì)介紹城區(qū)南開(kāi)方位西內(nèi)中環(huán)地址南開(kāi)區(qū)白堤路莊王府西側(cè)裝修情況毛坯售樓地址南開(kāi)區(qū)白堤路莊王府西側(cè)，融創(chuàng)王府一號(hào)產(chǎn)權(quán)年限70年板塊廣開(kāi)容積率2.43均價(jià)26000元綠化率40%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五4第4頁(yè)共4頁(yè)物業(yè)公司天津融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)3.8元/月/平米開(kāi)發(fā)商天津融創(chuàng)名翔投資發(fā)展有限公司車(chē)位配比10.8建筑類(lèi)型塔樓,聯(lián)排,高層城鐵沿線2號(hào)線物業(yè)類(lèi)別普通住宅,別墅,商鋪建筑面積283203平方米占地面積70633.1平方米1.3區(qū)域環(huán)境餐飲配套唐宋府、百餃園、海底撈等學(xué)校教育南開(kāi)小學(xué)、二十五中學(xué)、南開(kāi)中學(xué)、43中學(xué)(南開(kāi)大學(xué)附屬中學(xué))、109中學(xué)(天津大學(xué)附屬中學(xué))、南開(kāi)大學(xué)、天津大學(xué)、天津中醫(yī)藥大學(xué)周邊醫(yī)院三潭醫(yī)院、保康醫(yī)院、南豐橋醫(yī)院，大到三級(jí)甲等醫(yī)院天津中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院、傳染病醫(yī)院、天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院、天津中心婦產(chǎn)科醫(yī)院、南開(kāi)醫(yī)院，南開(kāi)區(qū)口腔醫(yī)院、怡泰醫(yī)院、華山醫(yī)院、肛泰肛腸醫(yī)院、歐菲整形等鄰近銀行工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、光大銀行、招商銀行等商業(yè)環(huán)境鞍山道商圈、白堤路商圈、海光寺商圈標(biāo)志建筑天津莊王府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五5第5頁(yè)共5頁(yè)其他設(shè)施金逸影城、名利達(dá)KTV、東方之珠洗浴、向日葵健身中心以及備受年輕人喜愛(ài)的時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)，它是天津首家的綜合性IT-MALL,不僅數(shù)碼產(chǎn)品眾多，還設(shè)有電玩城、綜合性餐飲廣場(chǎng)、特色美食等等。 效果圖 22、產(chǎn)品T SWOT分析2.1產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)王府壹號(hào)以精品高端做為市場(chǎng)定位，提出了“世家大宅”的概念，項(xiàng)目規(guī)劃移植了王府的概念，彰顯貴氣。 在談及王府一號(hào)的高端定位，融創(chuàng)中國(guó)天津總經(jīng)理遲迅指出“高端產(chǎn)品必須具備三個(gè)基本的要素，城市不可或缺的資源；項(xiàng)目所在地段受到高端人群認(rèn)可；高端產(chǎn)品的服務(wù)享受。 王府壹號(hào)具備了高端的所有條件。 致力于打造高端產(chǎn)品的融創(chuàng)，注重揣摩高端客戶的實(shí)際需求。 王府壹號(hào)推出的230270平米大戶型，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上摒棄了以往住宅將豪華重心放在廚衛(wèi)上的做法，推出豪華主臥室以及雙主臥的設(shè)計(jì)理念。 這樣的設(shè)計(jì)理念更符合現(xiàn)代高端人群的追求王府壹號(hào)具備高端產(chǎn)品必備的高端的配套設(shè)施，2000平米的高級(jí)私人會(huì)所，雙層地下停車(chē)場(chǎng)，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。 獨(dú)樹(shù)一幟的產(chǎn)品特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五6第6頁(yè)共6頁(yè)性結(jié)合高品質(zhì)的配套鑄就了王府壹號(hào)城市中央高端豪華住宅的品牌形象2.2產(chǎn)業(yè)劣勢(shì) 1、房?jī)r(jià)較高，無(wú)法適應(yīng)工薪階層。 2、戶型較單調(diào)，大中戶型較多，小戶型較少，可供選擇的較少。 3、樓層較高，樓間密度較大，光照少， 4、位于市區(qū)，四周環(huán)境較吵，四周停車(chē)位稀有，較難處理。 2.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)融創(chuàng)王府壹號(hào)，定位高端住宅，面向高收入群體，且選址獨(dú)到，設(shè)計(jì)合理，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，配飾完善，面向受眾有很好的吸引力，且定位為世家大宅，能更好地吸引注重品味格調(diào)的消費(fèi)者。 2.4市場(chǎng)威脅點(diǎn)在近期的政府政策中，沒(méi)有有力的扶持因素，再加之限購(gòu)令，以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致總體市場(chǎng)環(huán)境處于被動(dòng)的趨勢(shì)，整體購(gòu)房的趨勢(shì)被壓抑，市場(chǎng)環(huán)境不明朗。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五7第7頁(yè)共7頁(yè)實(shí)體圖 33、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析13.1周邊同類(lèi)產(chǎn)品概況3.1.13.1.1倍兒幸福樓盤(pán)名倍兒幸福(億城倍兒幸福，天津倍兒幸福)樓盤(pán)特點(diǎn)每戶3.1米層高設(shè)計(jì)，室內(nèi)的空間感和舒適性較高。 最新動(dòng)態(tài)倍兒幸福:總價(jià)80萬(wàn)起總房款優(yōu)惠12萬(wàn)住宅售價(jià)公寓16800元/平米查看價(jià)格走勢(shì)樓盤(pán)地址南開(kāi)紅旗路與青年路交口查看地圖所屬區(qū)域板塊南開(kāi)泛西廣開(kāi)所屬商圈長(zhǎng)虹公園開(kāi)發(fā)商天津億城地產(chǎn)有限公司投資商億城集團(tuán)股份有限公司物業(yè)類(lèi)型普通住宅建筑類(lèi)型塔樓裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)年限50年物業(yè)公司億城物業(yè)物業(yè)費(fèi)公寓2.9元/平米/月3.1.2熙匯廣場(chǎng)樓盤(pán)名熙匯廣場(chǎng)(西城金品，西城廣場(chǎng))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五8第8頁(yè)共8頁(yè)樓盤(pán)特點(diǎn)以小戶型為主擁有10萬(wàn)平米大型生活廣場(chǎng)，距地鐵二號(hào)線200米最新動(dòng)態(tài)熙匯廣場(chǎng):部分特惠房全款95折住宅售價(jià)公寓13000元/平米查看價(jià)格走勢(shì)樓盤(pán)地址南開(kāi)黃河道與密云路交口查看地圖所屬區(qū)域板塊南開(kāi)黃河道開(kāi)發(fā)商天津北方五金機(jī)電城有限公司投資商浙江世紀(jì)陽(yáng)光控股集團(tuán)售樓處地址南開(kāi)區(qū)黃河道與南泥灣路交口物業(yè)類(lèi)型商住兩用酒店式公寓建筑類(lèi)型塔樓裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)年限40年物業(yè)公司天津易安物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)暫無(wú)數(shù)據(jù)3.2綜合結(jié)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)年月日星期五9第9頁(yè)共9頁(yè)融創(chuàng)王府壹號(hào)地處南開(kāi)區(qū)核心板塊，天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)近在咫尺，項(xiàng)目周邊有素有小鞍山西道之稱的科貿(mào)街，項(xiàng)目所處的位置等同于北京的中關(guān)村，處于核心板塊，生態(tài)資源、景觀資源別具一格，被南開(kāi)公園所環(huán)抱，項(xiàng)目地塊17萬(wàn)平方公里，景觀面積達(dá)到2.5萬(wàn)平米，東側(cè)是天津的莊王府，占地7000平米的城市稀缺核心板塊，將近6.2萬(wàn)平米的景觀在城市也非常罕見(jiàn)。 占據(jù)了優(yōu)勢(shì)的資源，還坐擁百年積淀的莊王府，帶來(lái)了產(chǎn)品價(jià)值和升值潛力，王府壹號(hào)具備做高端豪宅的屬性。 地處在城市中心，而且在未來(lái)的十年內(nèi)這里周邊都不會(huì)再有這么大的住宅用地，在著名的莊王府旁邊。 此外，天津市這幾年城市發(fā)展速度非?？欤鞘虚_(kāi)發(fā)公園特別少，在地塊旁邊有一萬(wàn)多平米的城市開(kāi)發(fā)公園，此外莊王府也被政府改造。 且項(xiàng)目緊鄰主要的街道，外部的資源是天大、南大，還包括長(zhǎng)虹公園、南開(kāi)中學(xué)等等，包括旁邊的醫(yī)療等配套的設(shè)施都是較好的。 所以，外部資源決定了這塊地應(yīng)該具備做豪宅的最基本的幾個(gè)要素。 44、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略14.1主題營(yíng)銷(xiāo)策劃以“府納天下，世家大宅”為主題，定位高端市場(chǎng)，面向高收入人群，利用坐擁莊王府，百年積淀，貴氣非凡為吸