二手房合同法律.doc

二手房買賣常見法律問(wèn)題： 一、沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？根據(jù)我國(guó)法律，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無(wú)效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過(guò)戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實(shí)需要買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過(guò)戶的期限。這樣就能最大限度的維護(hù)買方的利益。二、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？關(guān)鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人三、沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？根據(jù)我國(guó)法律，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無(wú)效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過(guò)戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實(shí)需要買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過(guò)戶的期限。這樣就能最大限度的維護(hù)買方的利益。四、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？關(guān)鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人是否具有合法的授權(quán)委托手續(xù)。按照慣例，一般這類房屋買賣中，產(chǎn)權(quán)人無(wú)法與實(shí)際購(gòu)房人簽約的應(yīng)當(dāng)?shù)焦C處辦理授權(quán)委托公證，明確授權(quán)簽約人代理其進(jìn)行合同簽訂、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、代收房款、房屋交割等一切賣方事宜。否則這類合同屬于無(wú)效合同或者效力待定的合同，買房人有權(quán)撤銷并要求簽約人承擔(dān)賠償責(zé)任。五、定金法律問(wèn)題以及全款或貸款買房定金約定技巧如果房屋買賣中，雙方基本達(dá)成意向，購(gòu)房人繳納了定金，如果任何一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行。則對(duì)實(shí)際交付的定金施行定金罰則，即：購(gòu)房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購(gòu)房則資金充足，履行付款義務(wù)問(wèn)題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價(jià)20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒(méi)有較大把握辦理房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴(yán)審核貸款的情況，一旦貸款無(wú)法辦理，那么如果沒(méi)有其他約定，將導(dǎo)致需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。六、購(gòu)房人無(wú)法辦理銀行房屋貸款手續(xù)怎么辦？原則上這屬于購(gòu)房人的違約行為，但是在2010年4月、6月，國(guó)家部委分別頒布實(shí)施了國(guó)十條、京十二條、三部委二套房標(biāo)準(zhǔn)等一系列調(diào)控政策。如果購(gòu)房人由于政策變化導(dǎo)致無(wú)法按照原合同申辦房貸的，則根據(jù)購(gòu)房人的需要可分別采取如下措施：如購(gòu)房人需要繼續(xù)購(gòu)房可以變更合同（加付首付、延長(zhǎng)貸款期限）后繼續(xù)履行合同，如購(gòu)房人不想繼續(xù)購(gòu)房則可以解除合同并要求返還支付的全部款項(xiàng)且不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，如果不是這些政策導(dǎo)致的購(gòu)房人無(wú)法貸款，那么如果沒(méi)有特殊約定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。七、賣方違約不辦理過(guò)戶或拒收收取款項(xiàng)買方如何應(yīng)對(duì)？這類糾紛常見于2009年這樣房?jī)r(jià)飆升過(guò)快的期間。如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，賣方惡意違約，買方有權(quán)選擇如下措施維護(hù)權(quán)利：一是如果買主要繼續(xù)購(gòu)買房屋，則可以要求賣方繼續(xù)履行同時(shí)要求法院保全房屋，協(xié)助辦理過(guò)戶。二是如果不想繼續(xù)購(gòu)買房屋，則可以要求賣主雙倍返還定金或按照合同要求賠償違約金，同時(shí)賠償其他經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)然雙方協(xié)商或者法院調(diào)解適當(dāng)加價(jià)也可以變更合同繼續(xù)履行。八、買方不按約支付定金、首付或不辦理貸款賣方如何應(yīng)對(duì)？這類糾紛常見于2010年初房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)房?jī)r(jià)有下降可能的時(shí)期內(nèi)，買方為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而持觀望或等待態(tài)度。如果遇到買方違約，賣方可以采取如下措施，一是可以要求繼續(xù)履行合同并賠償違約損失；二是協(xié)商變更合同后再履行；三是如果對(duì)方確實(shí)不愿購(gòu)買也可以解除合同，沒(méi)收對(duì)方定金，并要求對(duì)方賠償損失。當(dāng)然如前文中由于政策調(diào)整導(dǎo)致買方無(wú)法貸款買房的則不能追究買方違約責(zé)任。九、買賣雙方均有違約行為如何定責(zé)？按照二手房交易的慣例，買賣程序如下，先由買方交付定金簽訂協(xié)議，再交付首付款辦理網(wǎng)簽手續(xù)，再由買方申請(qǐng)住房貸款，銀行同意房貸通知后雙方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶完成辦理房屋交割，交割后賣方領(lǐng)取剩余購(gòu)房款。如果雙方均有違約行為，則按照合同約定及上述程序確定那一方違約在前，如果一方違約在前，導(dǎo)致另一方無(wú)法履行的那么可以免除另一方的違約責(zé)任。比如買方不交納定金或首付的，賣方有權(quán)不予辦理過(guò)戶。十、買賣房屋存在共有、租賃或者抵押情況如何處理？二手房買賣經(jīng)常出現(xiàn)房屋已經(jīng)出租或者抵押的情況，而按照我國(guó)法律“買賣不破租賃”、“買賣不破抵押”。因此，對(duì)抵押或租賃的房屋一定要在買賣前要求賣方處理好抵押或租賃的第三方權(quán)利問(wèn)題。如果由此導(dǎo)致買方損失的，買房可以追究賣方的違約責(zé)任。如果房屋有其他共有權(quán)人，那么買方應(yīng)當(dāng)取得共有人同意方可買房，否則合同可能被宣告無(wú)效。十一、夫妻一方在另一方不知情的情況下擅自買賣房屋的效力這類情況二手房交易中經(jīng)常遇到，一般不會(huì)出現(xiàn)大的法律糾紛。即使存在另一方不知情的情況，如果買方實(shí)際交付了房款，并辦理了過(guò)戶，那么也視為房屋買賣合同有效。但是買方如果知道夫妻一方擅自售房而與之簽訂合同的，那么合同則可能被撤銷而返還房屋。十二、買賣經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)適用房是特有的一種房屋產(chǎn)權(quán)形式，如果買賣沒(méi)有取得上市交易許可（轉(zhuǎn)商）的此類房屋，買賣合同原則上屬于無(wú)效合同，北京法院也曾有過(guò)類似的判決支持合同無(wú)效。因此，對(duì)于此類買賣應(yīng)當(dāng)約定較高的違約責(zé)任，這樣一是可以制約賣方及時(shí)轉(zhuǎn)商并及時(shí)過(guò)戶給買方，二是可以在賣方惡意違約不辦理過(guò)戶的情況下即使合同無(wú)效也可以獲得一定的賠償彌補(bǔ)自己的損失。隨著城市化發(fā)展及城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城市居民到農(nóng)村買房買地的情況較多，如宅基地房屋、小產(chǎn)權(quán)房，但是從目前我國(guó)土地管理法律角度講這屬于國(guó)家法律嚴(yán)格禁止的行為。北京市高級(jí)人民法院曾出臺(tái)專門法律文件規(guī)定“此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效”。 但是針對(duì)城市近郊土地拆遷補(bǔ)償價(jià)格飛漲的現(xiàn)實(shí)，為了平衡雙方利益，也特別指出首先要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。十三、買賣拆遷安置房、限價(jià)房、危改房、集資房的法律糾紛這類糾紛的解決關(guān)鍵看房屋的性質(zhì)，如果房屋適用經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法管理，或者房屋屬性屬于經(jīng)濟(jì)適用房，那么按照上述辦法解決。如果屬于完全產(chǎn)權(quán)的房屋，則買賣合同有效。十四、買賣承租單位或房管所公房的情況公房分單位自管公房和房管所國(guó)有直管公房。承租人可以將房屋“出賣”給買受人，也就是俗稱的“使用權(quán)買賣”。這類買賣關(guān)鍵是要取得房屋產(chǎn)權(quán)所有人或管理人（單位或房管所）的許可，并辦理租賃手續(xù)變更登記，否則這類“買賣”是不受法律保護(hù)的。十五、私下交易暫不過(guò)戶的利弊這種交易方式的特征是雙方談好房?jī)r(jià)，簽好合同，付清（部分付清）房款，但暫時(shí)不辦理辦理過(guò)戶手續(xù)。由于我國(guó)認(rèn)定房屋權(quán)屬的主要依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)證，因此，這類交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方利用產(chǎn)權(quán)登記人的身份重新?lián)Q發(fā)新證，并私下買賣、抵押那么對(duì)買方的利益損害極大?；蛘哔u方由于債務(wù)糾紛，該房也可能會(huì)被法院查封拍賣償債。因此，變通做法是可以補(bǔ)充簽訂借款協(xié)議，并辦理房屋抵押登記，這樣可以有效防止賣方違約。當(dāng)然最根本的解決方式還是及時(shí)辦理過(guò)戶，以防夜長(zhǎng)夢(mèng)多。十六、簽訂價(jià)格不同的兩份協(xié)議來(lái)逃避稅款雙方簽訂的協(xié)議約定了房屋的真實(shí)交易價(jià)格，但在交易市場(chǎng)填寫房屋買賣契約時(shí)，將房屋價(jià)格填少，以達(dá)成少交房屋營(yíng)業(yè)稅和契稅的目的。但由于協(xié)議在先，交房管部門存檔的契約在后。按照法律契約便替代了原協(xié)議。如果在房屋過(guò)戶完成后，買方堅(jiān)持以契約約定的價(jià)格為依據(jù)，少給付房款，糾紛就會(huì)產(chǎn)生，訴訟便隨之產(chǎn)生。當(dāng)然，賣方可以主張合同因避稅非法而無(wú)效。但是即使是差額款要回，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失也會(huì)大于少交的稅。十七、名為“贈(zèng)與”實(shí)為“買賣”以前買賣契稅低，贈(zèng)與契稅高時(shí)，很多家庭成員內(nèi)部間的房屋交易原本是贈(zèng)與，為了省契稅，而改成“買賣”；現(xiàn)在不是家庭內(nèi)部成員之間的房屋買賣，為了規(guī)避營(yíng)業(yè)稅，也改成了贈(zèng)與。但因贈(zèng)與和買賣是兩種不同的法律行為。以贈(zèng)與的方式來(lái)辦理房屋買賣交易會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)：贈(zèng)與不能反悔，沒(méi)有違約更談不上違約責(zé)任，一旦買方不能如數(shù)支付房款時(shí)，賣方無(wú)法得到法律的保護(hù)。如果賣方因債務(wù)問(wèn)題而將房屋抵押出去，或者因債務(wù)糾紛被訴訟到法院，債權(quán)人行使撤銷權(quán)，買方到手的房屋也可能被法院追回。十八、買賣無(wú)法上市央產(chǎn)房的風(fēng)險(xiǎn)中央在京單位已購(gòu)公有住房簡(jiǎn)稱“央產(chǎn)房”。這類糾紛與其他二手房買賣糾紛最大不同是常會(huì)出現(xiàn)賣方無(wú)法提供央產(chǎn)房上市證明而導(dǎo)致房屋買賣無(wú)法繼續(xù)的情況。如果出現(xiàn)此問(wèn)題，買方應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求限期履行合同，如果賣方無(wú)法履行則可追究其違約責(zé)任，雙倍返還定金和賠償經(jīng)濟(jì)損失。央產(chǎn)房上市的主要法規(guī)是中央在京單位已購(gòu)公房上市出售管理辦法國(guó)管房改2003165號(hào)。十九、買賣按揭二手房如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于賣方房屋曾辦理了銀行房貸的情況，如果要順利買賣，首先需要由賣方到銀行辦理解抵押手續(xù)，待抵押權(quán)解除后才可以辦理過(guò)戶。如果遇到這種情況，那么買方無(wú)疑要注意防范風(fēng)險(xiǎn)，一是首付可適當(dāng)降低，一般以賣方解抵押所需要的款項(xiàng)數(shù)額為限，盡量不要多交首付款；二是如果賣方無(wú)法解除抵押，那么應(yīng)及時(shí)要求對(duì)方返還首付款。當(dāng)然對(duì)于這類房屋的買賣，最好是約定好解抵押出現(xiàn)障礙后的處理方式，再者，如果條件允許，買方最好查詢下賣方的銀行還貸記錄確認(rèn)可以解除抵押，這樣就預(yù)先化解了風(fēng)險(xiǎn)。二十、20%違約金可以增加或者降低嗎？按照一些格式買賣合同的約定，如果出現(xiàn)違約則應(yīng)當(dāng)按照合同總價(jià)20%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。但是，我國(guó)合同法對(duì)違約金的規(guī)定主要強(qiáng)調(diào)違約金補(bǔ)償性的理念，只是有限地承認(rèn)違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數(shù)額是“根據(jù)違約情況”確定的，即違約金的約定應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來(lái)的損失不相稱的違約金數(shù)額。另一方面，如果當(dāng)事人約定的違約金的數(shù)額低于違約造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)增加，以使違約金與實(shí)際損失大體相當(dāng)。這明顯體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性，將違約金作為一種違約救濟(jì)措施，既保護(hù)債權(quán)人的利益，又激勵(lì)當(dāng)事人積極大膽從事交易活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)。同時(shí)合同法第114條第2款又規(guī)定：“約定的違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！奔匆话愀哂趯?shí)際損失則無(wú)權(quán)請(qǐng)求減少，這一方面是為了免除當(dāng)事人舉證的繁瑣，另一方面表明法律允許違約金在一定程度上大于損失，顯然大于部分具有對(duì)違約方的懲罰性。而且需要特別注意的是2009年5月13日起施行的最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）有特別強(qiáng)調(diào)“增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持”，“增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限”，“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失”。由此可見，法律對(duì)違約金的多少還是以實(shí)際造成的損失為基本判斷依據(jù)的。因此，如果二手房買賣發(fā)生了違約，交易費(fèi)用、價(jià)格波動(dòng)等實(shí)際損失如果高于或者低于總價(jià)20%違約金的，當(dāng)事人還是可以要求法院適當(dāng)增加或減少的。二十一、如何防范買到“兇宅”？在二手房市場(chǎng)中，也有房主將出現(xiàn)兇殺、自殺等惡性事件的“兇宅”房屋惡意隱瞞事實(shí)又出賣給買方。對(duì)于此類房屋，買方一旦購(gòu)買完成，那么將處于自住或出賣均不可能的兩難境地。因此，盡管“兇宅”只是極少數(shù)，但是買方一定要做好對(duì)此問(wèn)題的防范，首先要在合同中明確如果出現(xiàn)此類情況，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任且買方有權(quán)要求返還房屋。其次對(duì)于價(jià)格低于平均價(jià)的房屋要多審