寶龍集團項目開發(fā)大綱模板

項目開發(fā)大綱 2011年 5月 第一部分 產品定位 第四部分 建設管理 第二部分 開發(fā)目標 第三部分 開發(fā)策劃 第一部分 產品定位 項目規(guī)劃圖 2期 住宅 地上 25層，地下一層 建筑面積： 1期 商業(yè)中心 地上 5層，地下一層 建筑面積： 項目經濟技術指標 北側地塊 南側地塊 合計 用地性質 公寓、商業(yè)、旅 商業(yè)、辦公 出讓用地面積 332畝（ 221184 ） 可開發(fā)用地 60553） 169畝（ 112923） 173200 ） 容積率 筑面積 181659 203261 398362 建筑密度 25% 40% 35% 綠化率 30% 15% 項目產品配比 物業(yè)類型 建筑面積（） 地上部分 商業(yè)部 分 城市廣場 進路商業(yè)街 馬路商業(yè)別墅 3209 迎賓路商業(yè)街 達屋商務酒店 店式公寓 宅底商 8205 住宅 部分 高層 業(yè)及配套用房 上部分合計 下部分 商業(yè)地下部分 宅地下部分 下部分合計 上地下合計 二部分 開發(fā)目標 效益目標 項目凈利潤率目標 25% 物業(yè)類型 凈利潤率目標 面積（） 銷售形態(tài) 地上部分 城市廣場 持有型 東進路商業(yè)街 銷售型 別墅 銷售型 迎賓路商業(yè)街 銷售型 喜達屋商務酒店 持有型 酒店式公寓 銷售型 住宅底商 銷售型 高層 銷售型 物業(yè)及配套用房 地上 部分合計 地下部分 商業(yè)地下部分 其他 地下 部分 地下部分合計 地上地下合計 現(xiàn)金流目標 時間節(jié)點 留金額 月度 工程款 130 100 830 830 190 190 190 102 102 102 485 177 土地款 主體墊資施工至地上二層頂板，墊資金額1600萬 墊資部分款項80%為 640萬；加本月進度款的80%為 190萬； 按工程形象進度的 80%支付 付至工程價款的95% 工程總價款 融資貸款 銷售回款 工程進度及工程款投入計劃 時間節(jié)點 留金額 月度付款 130 100 830 830 190 190 190 102 102 102 485 177 付款 簡要 說明 主體墊資施工至地上二層頂板，墊資金額1600萬 墊資部分款項80%為 640萬；加本月進度款的80%為 190萬； 按工程形象進度的 80%支付 付至工程價款的95% 工程總價款 土地款投入計劃 地款投入 融資貸款計劃 8月份申請一期地塊的開發(fā)貸 15000萬元，爭取 10月份銀行放款； 2010年 1月申請二期地塊的開發(fā)貸 10000萬元，爭取10年 2月份銀行放款； 2010年 6月申請三期地塊的開發(fā)貸 10000萬元，爭取10年 7月份銀行放款； 建議在 2010年 5月申請在建工程抵押貸款，貸款金額約 5000萬元。 銷售計劃及回款計劃 業(yè)態(tài)產品 預售證取 得時間 均價 (萬元 ) 總建面積 2011可售面積 可售總價 (萬元 ) 計劃銷售額(萬元 ) 計劃銷售面積（） 計劃回款金額 計劃銷售率（ %） 酒店辦公 定 64691 公寓 待定 61372 商業(yè)裙房 待定 18507 酒店公寓 待定 150519 高層住宅（ 25F) 2011.。 8054 38054 30,443 27,399 34,249 25,686 底層商鋪 0958 16724 26,758 17,393 10,871 8,153 高層住宅(32F) 78291 96058 76,846 35,349 44,187 33,140 綜合商業(yè) 780 3780 5,670 2,835 1,890 1,418 成本目標 產品 類型 總建筑 面積 計劃可售 面積 銷售均價 (萬元） 計劃銷售總 額 (萬元） 綜合成本目標設定 土建工程成本 安裝工程成本 管網工程成本 景觀工程成本 裝飾工程成本 合計 商業(yè)街 29466 21189 21,189 35% 31% 城市廣場(135685 20352 27,477 別墅 、聯(lián)排 3209 1925 1,540 酒店式公寓 65049 65049 32,525 高層住宅 合計 438593 308505 167,823 35% 31% 責任成本目標 產品 類型 綜合成本目標 責任成本設定 土建工程成本 安裝工程成本 管網工程成本 景觀工程成本 裝飾工程成本 合計 限額設計指標 現(xiàn)場簽證指標 設計變更指標 其他控制指標 商業(yè)街 商業(yè) 別墅 、聯(lián)排 酒店式公寓 高層住宅 工程質量目標 產品 類型 綜合成本目標 產品檔次定位 工程質量目標設定 數(shù)量 質量等級 商業(yè)街 商業(yè) 別墅 、聯(lián)排 酒店公寓 高層住宅 工期目標 產品 類型 總工期 （天） 項目工期目標設定 開盤 主體封頂 外立面完成 交房 竣工備案 商業(yè)街 商業(yè) 酒店公寓 酒店 辦公 別墅、聯(lián)排 多層住宅 高層住宅 開業(yè)目標 產品 類型 開業(yè)范圍 開業(yè)招商完成率 開業(yè)日期 商業(yè)街 商業(yè) 酒店 第三部分 開發(fā)策劃 項目開發(fā)時序策劃 項目開發(fā)時序策劃 商業(yè)街 開工 2009/10 2009/7 2010/2 售 封頂 竣工 住宅 開工 2009/10 2010/2 預售 封頂 竣工 住宅 酒店 開工 2009/10 2010/2 預售 封頂 竣工 項目開發(fā)時序策劃 產品 類型 銷售區(qū)域 銷售時間 （結合銷售目標） 項目分區(qū)范圍 分區(qū)開工時間 住宅、底商 3#地塊 店公寓 2#地塊 店 項目施工組織策劃 項目標段劃分策劃 商業(yè)街 開工 2009/10 2009/7 2010/2 售 封頂 竣工 住宅 開工 2009/10 2010/2 預售 封頂 竣工 住宅 酒店 開工 2009/10 2010/2 預售 封頂 竣工 項目施工組織策劃 項目分區(qū)范圍 產品業(yè)態(tài) 總包標段 建筑面積 業(yè)務范圍、工程界面 商業(yè)街 商業(yè) 店公寓 酒店 辦公 別墅、聯(lián)排 多層住宅 高層住宅 商業(yè)街 商業(yè) 店公寓 營銷策劃（一期推盤節(jié)奏） 2010年 7月 室外步行街商鋪開盤（一、二環(huán)） （ 40年產權、毛坯） 銷售面積：約 18000 銷售均價： 32000元 / 銷售總價：約 銷售目標：約 100%） 2010年 7月 環(huán)） （ 40年產權、毛坯） 銷售面積：約 12529 銷售均價： 25000元 / 銷售總價：約 銷售目標：約 100%） 推盤總量 銷售任務 回款 預備提前加推 爭取完成目標 營銷策劃（二期推盤節(jié)奏） 預備加推 3棟 （ 50年產權、毛坯） 銷售面積：約 29734 銷售均價： 10000元 / 銷售總價：約 預備加推 （ 40年產權、毛坯） 銷售面積：約 12200 銷售均價： 25000元 / 銷售總價：約 推盤總量 銷售任務 回款 預備提前加推 爭取完成目標 第四部分 建設管理 項目三級開發(fā)計劃 產品業(yè)態(tài)關鍵節(jié)點計劃表 銷售型物業(yè) 序號 項目 高層住宅 室外步行街 難點簡要說明 1 開工 2010/4/19 10/4/19 10/6/7 2 土護降 2010/6/30 季、石方爆破 3 正負零 2010/8/20 預售 2010/8/20 5 裙樓封頂 2010/10/20 10/7/18 10/9/10 先施工無地下室部分 6 塔樓封頂 砌筑及一次機電 2011/1/20 2011/3/1 10/11/20 分隔墻 8 外裝 11/6/20 11/1/20 9 內裝 11/7/18 0 市政、景觀 11/7/20 11/7/20 11 開業(yè) 11/8/18 11/3/18 產品業(yè)態(tài)關鍵節(jié)點計劃表 持有型物業(yè) 序號 項目 商業(yè) 店 難點簡要說明 1 開工 2010/4/19 10/4/19 10/6/7 2 土護降 2010/6/30 季、石方爆破 3 正負零 2010/8/20 裙樓封頂 2010/10/20 10/7/18 10/9/10 先施工無地下室部分 5 預售 6 塔樓封頂 砌筑及一次機電 2011/1/20 2011/3/1 10/11/20 分隔墻 8 外裝 11/6/20 11/1/20 9 內裝 11/7/18 0 市政、景觀 11/7/20 11/7/20 11 開業(yè) 11/8/18 11/3/18 按照 甲供及甲定材料設備 部位 材料 入選廠家 部位 材料 入選廠家 主體工程甲供材料 鋼