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工作策劃流程范文 全程營銷策劃流程及重點(diǎn)工作內(nèi)容 一、項(xiàng)目案前基礎(chǔ)策劃（一）、項(xiàng)目市場分析工作內(nèi)容1.建筑套型對(duì)比分析方案2.建筑主體技術(shù)指標(biāo)對(duì)比分析方案3.建筑造型對(duì)比分析方案4.建材設(shè)備對(duì)比分析方案5.社區(qū)功能對(duì)比分析方案6.市政配套與政策對(duì)比分析7.項(xiàng)目賣點(diǎn)匯總分析方案8.項(xiàng)目缺陷匯總分析方案9.項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行方案10.項(xiàng)目形象定位執(zhí)行方案11.物管介入優(yōu)劣對(duì)比分析方案12.物管形象定位執(zhí)行方案13.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位14.項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位15.項(xiàng)目市場定位16.項(xiàng)目功能定位17.項(xiàng)目開發(fā)模式定位項(xiàng)目市場分析就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)中直接或間接涉及的諸多要素（如政治、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費(fèi)者、人文、地理、生態(tài)環(huán)保、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)研，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯推斷，尋找到滿足項(xiàng)目眾多有效支撐元素的結(jié)合點(diǎn)（一是與城市規(guī)劃條件相滿足、二是與房地產(chǎn)商合理的投資回報(bào)相滿足、三是與目標(biāo)客戶群的有效需求相滿足）。 （二）、項(xiàng)目包裝推廣策劃工作內(nèi)容1.項(xiàng)目主題執(zhí)行方案2.CIS形象管理方案3.平面設(shè)計(jì)形象管理方案4.項(xiàng)目相關(guān)單位形象管理方案5.營銷承諾管理方案6.促銷計(jì)劃執(zhí)行方案7.促銷讓利管理方案8.營銷道具執(zhí)行方案9.媒體廣告執(zhí)行方案10.媒體執(zhí)行戰(zhàn)略方案11.活動(dòng)執(zhí)行戰(zhàn)略方案12.傳播契機(jī)戰(zhàn)略方案13.VI形象識(shí)別系統(tǒng)方案14.工地環(huán)境包裝概念設(shè)計(jì)方案15.營銷中心概念設(shè)計(jì)方案16.樣板房裝修風(fēng)格概念提示在充分利用前面“房地產(chǎn)項(xiàng)目市場環(huán)境調(diào)查與研究”成果的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合本項(xiàng)目所需考慮的諸多綜合性因素，進(jìn)行結(jié)論性深度分析和相關(guān)綜合性建議（總體概念定位、市場定位、產(chǎn)品定位等），把其對(duì)項(xiàng)目有可能的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)盡可能降低，從中選擇出符合項(xiàng)目投資開發(fā)的最優(yōu)市場策劃整合方案。 （三）、項(xiàng)目組織管理策劃工作內(nèi)容1.崗位組織計(jì)劃方案2.崗位職責(zé)管理方案3.管理獎(jiǎng)懲執(zhí)行方案4.營銷服務(wù)管理問答5.客戶接待管理方案6.辦公環(huán)境、設(shè)施、道具管理方案7.營銷統(tǒng)計(jì)管理方案8.營銷檔案管理方案9.信息匯總管理方案10.營銷培訓(xùn)計(jì)劃方案11.部門協(xié)調(diào)管理方案12.政府協(xié)調(diào)管理方案（四）項(xiàng)目銷售方案策劃工作內(nèi)容1.房屋上市方案2.價(jià)格執(zhí)行方案3.付款執(zhí)行方案4.銷講執(zhí)行方案5.銷售指標(biāo)計(jì)劃方案6.銷售獎(jiǎng)懲執(zhí)行方案7.銷售費(fèi)用預(yù)算方案8.資金流量控制方案9.成本控制節(jié)點(diǎn)方案10.目標(biāo)消費(fèi)者分析11.目標(biāo)區(qū)域市場分析12.目標(biāo)競爭者分析13.項(xiàng)目定位策略和價(jià)格表模擬 二、項(xiàng)目案中策劃工作內(nèi)容1.價(jià)格調(diào)整策略方案2.階段促銷方案3.廣告平面創(chuàng)意方案4.階段房源銷控策劃方案5.階段培訓(xùn)策劃方案6.項(xiàng)目銷售技巧策劃方案7.項(xiàng)目活動(dòng)籌備方案通過科學(xué)的定量經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，判定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。 根據(jù)規(guī)劃、建筑策劃的初步或最終成果，與動(dòng)態(tài)的市場進(jìn)行對(duì)比分析，提出修正調(diào)整建議。 三、項(xiàng)目案后策劃工作要點(diǎn)工作內(nèi)容 1、客戶服務(wù)策劃方案 2、客戶法律咨詢策劃方案 3、項(xiàng)目竣工典禮策劃方案 4、項(xiàng)目客戶聯(lián)誼活動(dòng) 5、項(xiàng)目客戶信息跟蹤策劃方案備注個(gè)案全程策劃以上共涉及到70個(gè)方案市場調(diào)查執(zhí)行綱要區(qū)域市場綜合調(diào)研 1、本項(xiàng)目周邊樓盤的分布位置； 2、周邊競爭項(xiàng)目的基本規(guī)劃水平； 3、交通設(shè)施的具體細(xì)分 （1）道路情況 （2）交通情況 （3）位置條件 4、生活設(shè)施的具體細(xì)分 （1）位置條件 （2）規(guī)模條件 （3）便利條件 （4）市場知名度 5、教育設(shè)施的具體細(xì)分 （1）位置條件 （2）規(guī)模條件 （3）便利條件 （4）市場知名度 6、商業(yè)設(shè)施的具體細(xì)分 （1）位置條件 （2）規(guī)模條件 （3）便利條件 （4）市場知名度 7、醫(yī)療設(shè)施的具體細(xì)分 （1）位置條件 （2）規(guī)模條件 （3）便利條件 （4）市場知名度 8、娛樂設(shè)施的具體細(xì)分 （1）位置條件 （2）規(guī)模條件 （3）便利條件 （4）市場知名度 9、體育設(shè)施的具體細(xì)分 （1）位置條件 （2）規(guī)模條件 （3）便利條件 （4）市場知名度 10、其它相關(guān)設(shè)施價(jià)格市場執(zhí)行調(diào)查 1、樓盤市場推廣銷售價(jià)格范圍（最低價(jià)、最高價(jià)）； 2、樓盤市場推廣的銷售均價(jià)； 3、樓盤市場推廣的開盤基價(jià)； 4、樓盤市場推廣的階段漲幅； （1）預(yù)售開盤的價(jià)格漲幅； （2）根據(jù)工程進(jìn)度的價(jià)格漲幅； （3）結(jié)構(gòu)封頂?shù)膬r(jià)格漲幅； （4）正式竣工的價(jià)格漲幅； （5）交付使用的價(jià)格漲幅； （6）現(xiàn)房出售的價(jià)格漲幅； （7）樓盤收尾的價(jià)格變動(dòng)； 5、樓盤市場促銷的價(jià)格表現(xiàn)； 6、廣告推廣的價(jià)格表現(xiàn)； 7、銷售折扣執(zhí)行的價(jià)格表現(xiàn) （1）一次性付款的價(jià)格表現(xiàn)； （2）分期付款的價(jià)格表現(xiàn)； （3）公積金貸款的價(jià)格表現(xiàn)； （4）按揭貸款的價(jià)格表現(xiàn)； （5）組合貸款的價(jià)格表現(xiàn)； （6）其它特殊付款的價(jià)格表現(xiàn)； 8、級(jí)別銷售操作的價(jià)格表現(xiàn) （1）銷售代表折扣操作的價(jià)格范圍； （2）現(xiàn)場主管折扣操作的價(jià)格范圍； （3）銷售經(jīng)理折扣操作的價(jià)格范圍； （4）副總經(jīng)理折扣操作的價(jià)格范圍； （5）總經(jīng)理折扣操作的價(jià)格范圍； 9、以規(guī)劃水平為標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格表現(xiàn)； 10、以建筑品質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格表現(xiàn)； 11、以配套設(shè)施為標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格表現(xiàn)； 12、以層次為標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格細(xì)分； 13、以朝向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的價(jià)格細(xì)分； 14、以房型為標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格細(xì)分； 15、以景觀為標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格細(xì)分； 16、以小區(qū)所處位置的價(jià)格表現(xiàn) （1）根據(jù)所處環(huán)境位置的價(jià)格細(xì)分； （2）根據(jù)交通設(shè)施位置的價(jià)格細(xì)分；物業(yè)品質(zhì)市場執(zhí)行調(diào)查 1、整體小區(qū)規(guī)劃的設(shè)計(jì)水平； （1）建筑表現(xiàn)形式；（多層、小高層、高層及別墅等） （2）建筑單體的平面規(guī)劃表現(xiàn)形式； （3）環(huán)境布局規(guī)劃的表現(xiàn)形式； （4）綠化布局規(guī)劃的表現(xiàn)形式； 2、小區(qū)環(huán)境規(guī)劃的設(shè)計(jì)表現(xiàn)； （1）道路規(guī)劃的表現(xiàn)形式； （2）活動(dòng)場地的表現(xiàn)形式；（包括老人、兒童及青年等三方面） （3）特色建筑規(guī)劃的表現(xiàn)形式；（例如中心廣場、雕塑、噴泉等方面） 3、小區(qū)綠化規(guī)劃的設(shè)計(jì)表現(xiàn)； （1）區(qū)內(nèi)綠化總面積； （2）集中綠化的面積與具體位置分布； （3）集中綠化的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平及表現(xiàn)形式； （4）單塊綠化的具體分布及表現(xiàn)形式； （5）具體植物的種類與分布； 4、小區(qū)內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃的設(shè)計(jì)表現(xiàn)； （1）會(huì)所的建筑形式； （2）會(huì)所的具體服務(wù)設(shè)施與標(biāo)準(zhǔn)； （3）老年活動(dòng)中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)； （4）附屬診所的規(guī)劃設(shè)計(jì)； （5）兒童活動(dòng)場所的規(guī)劃設(shè)計(jì)； （6）區(qū)內(nèi)購物場所的規(guī)劃設(shè)計(jì)； （7）教育設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)；（例如托兒所、幼兒園、小學(xué)等） （8）體育設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)；（例如網(wǎng)球場、游泳池等） 5、建筑造型規(guī)劃表現(xiàn)形式； 6、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求；（磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等） 7、建筑立面的設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式；（涂料、面磚、馬賽克或其它） 8、房型設(shè)計(jì)的水平表現(xiàn) （1）臥室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分主臥、副臥）； （2）起居室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分客廳、餐廳）； （3）廚房的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分高、中、一般三檔）； （4）衛(wèi)生間的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分主衛(wèi)、副衛(wèi)，分高、中、一般三檔）； （5）陽臺(tái)的的具體面積、面寬、徑深、朝向及布局； （6）書房的的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光； （7）保姆室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光； 9、小區(qū)門樓的設(shè)計(jì)水平表現(xiàn) （1）設(shè)計(jì)風(fēng)格的表現(xiàn)形式； （2）具體的建造規(guī)模（高度、寬度及長度等尺寸）； （3）具體的布局位置； （4）建筑材料的使用標(biāo)準(zhǔn)； （5）色彩配置的效果表現(xiàn)； （6）內(nèi)在概念的表現(xiàn)意圖； 10、樓房門廳的設(shè)計(jì)水平表現(xiàn) （1）面積大小和內(nèi)部格局； （2）建筑材料的使用標(biāo)準(zhǔn)；（高、中、一般等三檔） （3）裝潢設(shè)計(jì)風(fēng)格的表現(xiàn)形式；（高、中、一般） （4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般） 11、電梯設(shè)施的使用標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)小高層、高層建筑 （1）國內(nèi)產(chǎn)品； （2）進(jìn)口產(chǎn)品； （3）國內(nèi)合資產(chǎn)品； （4）市場知名度； （5）產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； （6）市場接受程度表現(xiàn)； （7）樓宇配置的具體數(shù)量； 12、侯梯廳的設(shè)計(jì)水平表現(xiàn) （1）具體方位及面積分布； （2）建筑材料的使用標(biāo)準(zhǔn)；（高、中、一般等三檔） （3）裝潢設(shè)計(jì)風(fēng)格的表現(xiàn)形式；（高、中、一般） （4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般） 13、樓宇過道設(shè)計(jì)表現(xiàn) （1）寬度、長度及面積分布的合理性； （2）建筑材料的使用標(biāo)準(zhǔn)；（高、中、一般等三檔） （3）裝潢設(shè)計(jì)風(fēng)格的表現(xiàn)形式；（高、中、一般） （4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般） 14、門的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （1）單門或雙門等的具體表現(xiàn)形式； （2）使用材料的標(biāo)準(zhǔn)； （3）進(jìn)戶門與分戶門的設(shè)計(jì)區(qū)別； 15、窗的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （1）具體設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式； （2）材料使用的標(biāo)準(zhǔn)；（鋁合金、塑鋼或中空玻璃等） （3）對(duì)室內(nèi)采光布局說明； 16、交房標(biāo)準(zhǔn)的具體劃分 （1）全毛坯的交房標(biāo)準(zhǔn)說明； （2）半毛坯的交房標(biāo)準(zhǔn)說明； （3）半裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)說明； （4）全裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)說明； 17、樓宇基本配套設(shè)施的規(guī)劃形式 （1）水的使用形式； （2）電的設(shè)計(jì)形式； （3）煤氣的設(shè)計(jì)形式； 18、特殊配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)表現(xiàn) （1）管道純凈水的設(shè)計(jì)形式； （2）樓宇監(jiān)控系統(tǒng)的規(guī)劃形式； （3）可視對(duì)講系統(tǒng)的規(guī)劃形式； （4）不可視對(duì)講系統(tǒng)的規(guī)劃形式； （5）熱水系統(tǒng)的規(guī)劃形式； （6）其它類似的設(shè)施規(guī)劃形式； 19、樓宇建筑層高的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 20、車輛管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)形式 （1）車庫的具體方位及規(guī)模； （2）車輛進(jìn)出管理的標(biāo)準(zhǔn)； （3）車庫內(nèi)部的建造形式； 21、物業(yè)管理的水平表現(xiàn) （1）具體服務(wù)項(xiàng)目細(xì)分； （2）物業(yè)公司的企業(yè)性質(zhì)； （3）管理的形式；（自管、托管等） （4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （5）市場知名度； （6）實(shí)際管理水平； 22、開發(fā)企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)調(diào)查 （1）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)； （2）公司經(jīng)營規(guī)模 （3）基本組織結(jié)構(gòu)； （4）企業(yè)性質(zhì)； （5）市場知名度； （6）具體開發(fā)項(xiàng)目說明； （7）開發(fā)項(xiàng)目業(yè)績說明； （8）企業(yè)社會(huì)效應(yīng)； 23、物業(yè)內(nèi)在品質(zhì)調(diào)查 （1）區(qū)位優(yōu)勢； （2）經(jīng)濟(jì)地位； （3）經(jīng)濟(jì)效應(yīng)； （4）社會(huì)效應(yīng)； （5）市場知名度； （6）市場輔助結(jié)合點(diǎn)；【銷售推廣市場執(zhí)行調(diào)查 1、樓盤的項(xiàng)目名稱表現(xiàn)形式 （1）以企業(yè)名稱定樓盤案名的； （2）以地段、道路定樓盤名的； （3）以建筑風(fēng)格定樓盤名的； （4）其它定名的表現(xiàn)形式； （5）其內(nèi)在的表現(xiàn)主題； 2、樓盤市場推廣名的表現(xiàn)形式 （1）以規(guī)劃特色為標(biāo)準(zhǔn)； （2）以環(huán)境特色為標(biāo)準(zhǔn)； （3）以建筑風(fēng)格為標(biāo)準(zhǔn)； （4）以配套設(shè)施為標(biāo)準(zhǔn)； （5）以建筑品質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)； （6）以區(qū)域特色為標(biāo)準(zhǔn)； （7）其它表現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)； 3、樓書的市場推廣表現(xiàn)形式； 4、宣傳海報(bào)的市場推廣表現(xiàn)形式； 5、DM單片的市場推廣表現(xiàn)形式； 6、樣板房的推廣形式 （1）房型采用標(biāo)準(zhǔn)； （2）內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)； （3）內(nèi)部家具擺設(shè)的推廣形式； （4）內(nèi)部裝飾品的推廣形式； 7、燈箱設(shè)計(jì)的推廣形式； 8、展板設(shè)計(jì)的推廣形式； 9、樓盤模型設(shè)計(jì)的推廣形式； 10、戶外看板設(shè)計(jì)的推廣形式； 11、戶外圍墻設(shè)計(jì)的推廣形式； 12、戶外路牌設(shè)計(jì)的推廣形式； 13、條幅設(shè)計(jì)的推廣形式； 14、彩旗設(shè)計(jì)的推廣形式； 15、付款方式的推廣表現(xiàn) （1）分期付款的推廣形式； （2）組合貸款的推廣形式； （3）特殊形式的付款推廣形式；（例如以租帶售、0付款入住等） 16、樓盤主題推廣概念表現(xiàn) （1）以規(guī)劃形式為主體； （2）以環(huán)境特色為主體； （3）以建筑品質(zhì)為主體； （4）以建筑風(fēng)格為主體； （5）以配套設(shè)施為主體； （6）以區(qū)域地段概念為主體； （7）其它表現(xiàn)形式； 17、現(xiàn)場銷售說詞的表現(xiàn)內(nèi)涵 （1）地段 （2）價(jià)格 （3）房型 （4）品質(zhì) （5）配套 （6）環(huán)境 （7）交通 （8）建筑風(fēng)格 （9）建筑材料 （10）開發(fā)企業(yè) （11）設(shè)計(jì)單位 （12）施工單位 （13）物業(yè)管理 （14）其它特殊內(nèi)容 18、階段性的推廣概念細(xì)分 （1）開盤前期； （2）正式銷售； （3）工程進(jìn)度過程； （4）結(jié)構(gòu)封定； （5）項(xiàng)目竣工； （6）正式交房； （7）國定假日； （8）SP促銷活動(dòng)A、執(zhí)行程序B、操作方式C、市場效應(yīng)D、活動(dòng)內(nèi)容 （9）其它廣告市場執(zhí)行調(diào)查 1、媒體選擇細(xì)分； （1）報(bào)紙媒體種類細(xì)分； （2）各自的市場發(fā)行量； （3）市場的接受及需求； （4）各類報(bào)紙的發(fā)行對(duì)象；（機(jī)關(guān)、學(xué)?；蚱髽I(yè)等） （5）房產(chǎn)廣告的發(fā)布效應(yīng)； （6）硬廣告的效果； （7）軟廣告的效果； （8）電視媒體的市場效應(yīng)； （9）電臺(tái)媒體的市場效應(yīng)； （10）書刊媒體的市場效應(yīng)； 2、樓盤廣告的資料收集（針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目） （1）各自媒體的發(fā)布對(duì)象； （2）階段周期的發(fā)布次數(shù)； （3）硬廣告的資料收集； （4）軟廣告的資料收集； 3、廣告宣傳的表現(xiàn)形式 （1）每次廣告的主要表現(xiàn)內(nèi)容A、地理位置B、價(jià)格C、房型D、規(guī)劃E、環(huán)境F、配套設(shè)施G、建筑風(fēng)格H、建筑品質(zhì)I、建筑質(zhì)量J、開發(fā)企業(yè)K、付款方式L、活動(dòng)方案M、促銷方案N、物業(yè)管理O、結(jié)構(gòu)封定P、項(xiàng)目竣工Q、正式交房V、其它形式 （2）主打廣告語； （3）廣告規(guī)格的形式； 4、結(jié)合銷售計(jì)劃的廣告細(xì)分 （1）形象廣告表現(xiàn)；（無預(yù)售許可證之前） （2）開盤廣告表現(xiàn)；（取得預(yù)售許可證） （3）階段廣告表現(xiàn)；（根據(jù)工程進(jìn)度） （4）促銷廣告表現(xiàn)； （5）結(jié)構(gòu)封定廣告表現(xiàn)； （6）項(xiàng)目竣工廣告表現(xiàn)； （7）正式交房廣告表現(xiàn)； （8）項(xiàng)目收尾廣告表現(xiàn)； 5、特殊形式的廣告表現(xiàn) （1）宣傳品形式（指活動(dòng)使用的禮品、禮包袋等）； （2）夾報(bào)形式； （3）條幅形式； （4）彩旗形式； （5）燈箱形式； （6）戶外看板形式； （7）戶外圍墻形式；政策法規(guī)市場執(zhí)行調(diào)查 1、土地批租的法律文本 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的法律規(guī)定 3、地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)方面的暫行規(guī)定 4、建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)方面的法律規(guī)定 5、其他相關(guān)部門對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的特別約定 6、建造施工的法律規(guī)定 7、配套設(shè)施的法律規(guī)定 8、房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的文本規(guī)定 9、交房標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行規(guī)定 10、建筑材料使用的文本規(guī)定 11、樓房裝飾的文本規(guī)定 12、預(yù)售許可證的發(fā)布文本規(guī)定 13、廣告發(fā)布的法律文本規(guī)定 14、房地產(chǎn)交易中心的具體操作規(guī)定 15、辦理按揭貸款的文本規(guī)定 16、辦理藍(lán)印戶口的文本規(guī)定 17、動(dòng)拆遷規(guī)定的執(zhí)行流程及內(nèi)容 18、房屋產(chǎn)權(quán)登記的文本規(guī)定及流程 19、房屋出讓合同的執(zhí)行規(guī)定 20、物業(yè)管理的執(zhí)行條例 （1）物業(yè)管理公司的規(guī)定 （2）服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)定 （3）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 （4）業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行規(guī)定附案前、案中策劃的內(nèi)容說明及執(zhí)行要點(diǎn)項(xiàng)目案前基礎(chǔ)策劃 1、建筑套型對(duì)比分析方案內(nèi)容說明包括套型面積、功能間面積、套型布局、套型功能、次層分配、套型比例等六方面在市場條件下的對(duì)比分析。 2、建筑主體技術(shù)指標(biāo)對(duì)比分析方案內(nèi)容說明包括容積率、交通組織、日照、限高、綠化及環(huán)境、停車、退讓、地勢、地形等規(guī)劃設(shè)計(jì)所涉及的主體技術(shù)指標(biāo)分析。 3、建筑造型對(duì)比分析方案內(nèi)容說明包括建筑立面、入口造型、入戶造型、景點(diǎn)造型、社區(qū)平視點(diǎn)、社區(qū)俯視點(diǎn)等方面的視覺對(duì)比分析。 4、建材設(shè)備對(duì)比分析方案內(nèi)容說明包括建筑工程類、社區(qū)功能類、居民使用類、政策要求類、企業(yè)附加類等五方面的建材設(shè)備對(duì)比分析。 5、社區(qū)功能對(duì)比分析方案內(nèi)容說明包括必備使用類、觀賞類、休閑類、活動(dòng)類、政策要求類等五方面的社區(qū)功能對(duì)比分析。 6、市政配套與政策對(duì)比分析方案內(nèi)容說明包括常規(guī)配套、項(xiàng)目特殊配套、企業(yè)附加配套和通用政策、特殊政策等五方面的對(duì)比分析。 （16）執(zhí)行要點(diǎn)編制該類型方案一般對(duì)比周邊市場、影響性市場、傳播市場等三方面各三個(gè)特色競爭案例即可，方案編寫注重可調(diào)整程度的說明。 方案編寫的原則是 （1）成本的表現(xiàn)價(jià)值； （2）形象的表現(xiàn)價(jià)值； （3）操作手段的表現(xiàn)價(jià)值。 7、項(xiàng)目賣點(diǎn)匯總分析方案內(nèi)容說明綜合以上六點(diǎn)的項(xiàng)目硬件方面的賣點(diǎn)匯總分析。 8、項(xiàng)目缺陷匯總分析方案內(nèi)容說明綜合以上六點(diǎn)的項(xiàng)目硬件方面的賣點(diǎn)匯總分析。 （78）執(zhí)行要點(diǎn)該方案應(yīng)以對(duì)于營銷影響性大小進(jìn)行定性和定量排列。 9、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明綜合以上八項(xiàng)在項(xiàng)目可操作前題下的分步實(shí)施計(jì)劃。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)分步分為施工、營銷操作、推廣、讓利和溢漲共四方面進(jìn)行。 10、項(xiàng)目形象定位執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明包括對(duì)于傳播客戶、影響客戶、準(zhǔn)客戶、認(rèn)購客戶、購買客戶等共五種形式的形象定位執(zhí)行說明和操作方案。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案不僅應(yīng)有明確的文字說明，同時(shí)應(yīng)配有標(biāo)志性平面設(shè)計(jì)。 11、物管介入優(yōu)劣對(duì)比分析方案 （1）內(nèi)容說明包括從操作難度、項(xiàng)目允許可能、市場及客戶需求、時(shí)間條件、成本條件等五方面的物管介入優(yōu)劣對(duì)比分析。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案應(yīng)匯總列出優(yōu)勢增收量和劣勢墊支額。 12、物管形象定位執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明包括營銷假要求、對(duì)比服務(wù)要求、企業(yè)附加要求、客戶要求等四方面要求下的形象定位說明和操作執(zhí)行方案。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案不僅應(yīng)有明確的文字說明，同時(shí)應(yīng)配有標(biāo)志性平面設(shè)計(jì)。 備注社區(qū)功能、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目缺陷、項(xiàng)目發(fā)展、項(xiàng)目形象、物管介入等六部分內(nèi)容在正式上市后每月度進(jìn)行修正。 建筑套型、建筑主體技術(shù)指標(biāo)、建筑造型、建材設(shè)備、市政配套與政策等六部分內(nèi)容在正式上市后每季度或雙季度進(jìn)行修正。 項(xiàng)目包裝推廣策劃 1、項(xiàng)目主題執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明包括項(xiàng)目案名、推廣名、系列推廣語等三方面的主題定位及依據(jù)和主導(dǎo)執(zhí)行文案。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)項(xiàng)目主題策劃重在依托、歷史淵源、新聞契機(jī)三方面應(yīng)用。 2、CIS形象管理方案 （1）內(nèi)容說明包括企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)、識(shí)別發(fā)展、配合項(xiàng)目發(fā)展、執(zhí)行管理等四方面的設(shè)計(jì)創(chuàng)意、文案說明和管理方法。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案旨在營銷應(yīng)用，并不是系統(tǒng)的CIS設(shè)計(jì)方案。 3、平面設(shè)計(jì)形象管理方案內(nèi)容說明包括道具平面和媒體平面的設(shè)計(jì)規(guī)范管理說明及創(chuàng)意范圍說明。 4、項(xiàng)目相關(guān)單位形象配合管理方案內(nèi)容說明包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)商、監(jiān)理、營銷公司等各相關(guān)單位配合營銷計(jì)劃要求下的形象配合管理方案。 5、營銷承諾管理方案內(nèi)容說明包括產(chǎn)品承諾、交付承諾、守約承諾、廣告承諾、合同承諾、口頭承諾等六方面的階段管理方案。 6、促銷計(jì)劃執(zhí)行方案內(nèi)容說明包括上市促銷、啟動(dòng)市場促銷、競爭性促銷、契機(jī)促銷、項(xiàng)目進(jìn)度促銷等五方面的促銷方案制訂原則及基本操作要素。 （36）執(zhí)行要點(diǎn)該方案不僅應(yīng)有明確的文字說明，同時(shí)應(yīng)配有標(biāo)志性平面設(shè)計(jì)。 7、促銷讓利管理方案 （1）內(nèi)容說明從執(zhí)行預(yù)算的方式針對(duì)促銷計(jì)劃五方面進(jìn)行讓利幅度的控制管理方案說明。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)促銷讓利的預(yù)算內(nèi)容最終也應(yīng)入項(xiàng)目總的成本預(yù)算當(dāng)中。 8、營銷道具計(jì)劃方案 （1）內(nèi)容說明從客戶第一次接觸到最終入住過程中所涉及看、聽、拿、帶走等的營銷道具執(zhí)行計(jì)劃。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案應(yīng)充分考慮道具推出的系列性和操作技巧。 9、媒體廣告執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明包括報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、投遞、派送等媒體的總體時(shí)間執(zhí)行計(jì)劃。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案可以用項(xiàng)目封盤銷售和年度兩種類型編制。 10、媒體執(zhí)行戰(zhàn)略方案 （1）內(nèi)容說明包括平面媒體、音播媒體、象播媒體等三大類的表現(xiàn)意圖戰(zhàn)略和效率利用戰(zhàn)略。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案旨在充分利用和分化各類媒體的傳播力和效率。 11、活動(dòng)執(zhí)行戰(zhàn)略方案 （1）內(nèi)容說明包括上市活動(dòng)、促銷活動(dòng)、企業(yè)宣傳活動(dòng)、公益活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)等五類活動(dòng)的表現(xiàn)意圖戰(zhàn)略和應(yīng)用戰(zhàn)略方案。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案旨在規(guī)范和統(tǒng)一各期活動(dòng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 12、傳播契機(jī)戰(zhàn)略方案 （1）內(nèi)容說明從項(xiàng)目形象推廣開始至項(xiàng)目封盤為止全過程階段內(nèi)有可能利用的新聞契面和時(shí)間契機(jī)兩方面的應(yīng)用戰(zhàn)略方案。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案可以用項(xiàng)目封盤銷售和年度兩種類型編制。 備注項(xiàng)目主題執(zhí)行方案、平面設(shè)計(jì)形象管理方案、項(xiàng)目相關(guān)單位形象配合管理方案、營銷承諾管理方案、促銷計(jì)劃執(zhí)行方案、營銷道具計(jì)劃方案、媒體廣告執(zhí)行方案、媒體執(zhí)行戰(zhàn)略方案、活動(dòng)執(zhí)行戰(zhàn)略方案等十部分內(nèi)容在正式上市后每月度進(jìn)行修正。 CIS形象管理方案、傳播契面戰(zhàn)略方案等內(nèi)容在正式上市后每季度進(jìn)行修正。 項(xiàng)目組織管理策劃 1、崗位組織計(jì)劃方案內(nèi)容說明包括銷售主委、現(xiàn)場經(jīng)理、副理、策劃專員、策劃副理、組長、銷售代表等七階層崗位的人事和崗位執(zhí)行流程計(jì)劃。 2、崗位職責(zé)管理方案內(nèi)容說明包括以上七階層崗位的工作職責(zé)確認(rèn)和職責(zé)范圍說明。 3、崗位獎(jiǎng)懲執(zhí)行方案內(nèi)容說明包括以上七階層崗位的獎(jiǎng)懲分配原則和操作辦法。 （13）執(zhí)行要點(diǎn)以銷售方案、項(xiàng)目策劃、包裝推廣三方面工作要求進(jìn)行崗位設(shè)計(jì)。 4、營銷服務(wù)管理問答 （1）內(nèi)容說明包括禮貌服務(wù)、項(xiàng)目專業(yè)服務(wù)、營銷專業(yè)服務(wù)等三方面的標(biāo)準(zhǔn)問答設(shè)計(jì)方案。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案基本上是銷講的根本原則，也是營銷工作的基本執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。 5、客戶接待管理方案內(nèi)容說明包括初訪、再訪、電訪、面訪、咨詢、投訴、關(guān)系、榮譽(yù)等客戶的基本接待標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。 6、辦公環(huán)境、設(shè)施、道具管理方案內(nèi)容說明包括設(shè)施使用、領(lǐng)取、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)、核算、更新、更正等方面的基本管理要求和操作要點(diǎn)計(jì)劃。 7、營銷統(tǒng)計(jì)管理方案內(nèi)容說明包括預(yù)算執(zhí)行、客戶分析、書面道具、營銷函件、原始憑證等方面的統(tǒng)計(jì)管理制度及操作技巧。 8、營銷檔案管理方案內(nèi)容說明包括以上統(tǒng)計(jì)管理內(nèi)容的存檔管理辦法、查閱管理辦法、替換管理辦法等計(jì)劃方案。 9、信息匯總管理方案內(nèi)容說明包括營銷客戶及可能面對(duì)客戶所有人員對(duì)于本項(xiàng)目營銷影響性信息的上傳下達(dá)匯總管理方案。 （59）執(zhí)行要點(diǎn)該方案應(yīng)以操作表格為手段進(jìn)行系統(tǒng)說明。 10、營銷培訓(xùn)計(jì)劃方案 （1）內(nèi)容說明包括上崗、變崗、升職、臨時(shí)調(diào)用等到四種情況下的系統(tǒng)培訓(xùn)分階段執(zhí)行計(jì)劃。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案應(yīng)以集中培訓(xùn)為主導(dǎo)、以階段隨機(jī)培訓(xùn)為輔助進(jìn)行編制。 11、部門協(xié)調(diào)管理方案 （1）內(nèi)容說明包括意見反饋、影響性信息傳達(dá)、工作協(xié)調(diào)、匯總匯報(bào)、集中面對(duì)客戶等五方面的協(xié)調(diào)執(zhí)行流程和要點(diǎn)技巧。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案應(yīng)以操作流程為主導(dǎo)，以制度說明為輔助進(jìn)行系統(tǒng)說明。 12、政府協(xié)調(diào)管理方案 （1）內(nèi)容說明包括項(xiàng)目開發(fā)管理部門、營銷推廣管理部門、協(xié)作管理部門等三方面的公關(guān)和政策執(zhí)行要點(diǎn)控制方案。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案應(yīng)重點(diǎn)列出對(duì)口操作部門的職責(zé)分化。 備注崗位職責(zé)管理方案、營銷服務(wù)管理問答、客戶接待管理方案、信息匯總管理方案、營銷培訓(xùn)計(jì)劃方案、部門協(xié)調(diào)管理方案等在正式上市后每度進(jìn)行修正。 崗位組織計(jì)劃方案、崗位獎(jiǎng)懲執(zhí)行方案、辦公環(huán)境和設(shè)施及道具管理方案、營銷統(tǒng)計(jì)管理方案、營銷檔案管理方案、政府協(xié)調(diào)管理方案等每季度進(jìn)行修正。 項(xiàng)目銷售方案策劃 1、房屋上市方案 （1）內(nèi)容說明包括房屋預(yù)認(rèn)購、認(rèn)購、正式銷售、保留、內(nèi)部及關(guān)系分配等五方面的上市房源分配目標(biāo)計(jì)劃。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)編寫該方案應(yīng)充分考慮到各期上市房源都應(yīng)是高中低檔的綜合分配。 2、價(jià)格執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明包括綜合加收系數(shù)、付款折扣、階段漲幅、特價(jià)讓利等五個(gè)方面以各期營銷階段為分界點(diǎn)的匯總執(zhí)行計(jì)劃。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)在綜合考慮其他營銷策劃水平點(diǎn)的前題下編寫該方案。 3、付款執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明包括公布付款、內(nèi)部控制付款、違約付款、讓利性付款、促銷付款等共五方面的房屋銷售付款執(zhí)行計(jì)劃。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)相對(duì)其他，付款方式的變化可能最大，方案編寫應(yīng)重在控制手段。 4、銷講執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明包括建筑說明、社區(qū)功能、周邊環(huán)境、交通條件、人文歷史、競爭個(gè)案、營銷服務(wù)、價(jià)格及付款、地理位置、相關(guān)企業(yè)等。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該方案編寫應(yīng)能有相當(dāng)?shù)奈淖至亢碗S階段調(diào)整的管理方式。 5、銷售指標(biāo)計(jì)劃方案 （1）內(nèi)容說明包括銷售階段時(shí)間指標(biāo)、銷售崗位指標(biāo)分解、控制性指標(biāo)管理階段指標(biāo)契機(jī)等四方面的指標(biāo)管理計(jì)劃。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該案編寫應(yīng)注重指標(biāo)變化幅度的方案控制手段。 6、銷售獎(jiǎng)懲執(zhí)行方案 （1）內(nèi)容說明以完成指標(biāo)為前題的獎(jiǎng)懲計(jì)劃，包括直接銷售獎(jiǎng)、策劃獎(jiǎng)、特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、管理獎(jiǎng)等四方面標(biāo)準(zhǔn)及未完成懲罰。 （2）執(zhí)行要點(diǎn)該獎(jiǎng)懲不與其他獎(jiǎng)懲掛鉤執(zhí)行。 7、銷售費(fèi)用預(yù)算方案 （1）內(nèi)容說明包括人員工資