房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案.doc

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容計(jì)劃書常用概念性模板項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容計(jì)劃書 一、市場調(diào)研1，前言-本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2，市場分析- （1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量） （2）區(qū)域市場分析（銷售價(jià)格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4，競爭個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析5，消費(fèi)者分析（ （1）購買者地域分布；（ （2）購買者動(dòng)機(jī)（ （3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（ （4）購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性（ （5）購買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（ （6）購買頻度6結(jié)論該報(bào)告最遲應(yīng)在年月日前提交并得到甲方認(rèn)可。 二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1、地塊狀況（ （1）位置（ （2）面積（ （3）地形（ （4）地貌（ （5）性質(zhì) 2、地塊本身的優(yōu)劣勢3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6，公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）該報(bào)告最遲應(yīng)在年月日前提交并得到甲方認(rèn)可 三、項(xiàng)目投資分析1，投資環(huán)境分析（ （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（ （2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（ （3）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2，土地建筑功能選擇3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4，土地延展價(jià)值分析判斷5，成本敏感性分析（ （1）容積率（ （2）資金投入（ （3）邊際成本利潤包括非主營收入、財(cái)務(wù)利潤、政府收益等等6，投入產(chǎn)出分析（ （1）成本與售價(jià)模擬表是指包括土地成本、各種規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、資金成本、運(yùn)作成本、營銷成本、建設(shè)安裝成本等等與銷售額的價(jià)差（ （2）股東回報(bào)率7，同類項(xiàng)目成敗的市場因素分析（以上部分為項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營過程中由工程承擔(dān)方與開發(fā)商共同承擔(dān)的權(quán)責(zé)，不屬于項(xiàng)目廣告策劃推廣服務(wù)范疇，請貴方取消）該報(bào)告最遲應(yīng)在年月日前提交并得到甲方認(rèn)可四，營銷策劃（一）市場調(diào)查1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風(fēng)格3建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）目標(biāo)客戶分析 1、經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)實(shí)力家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）行業(yè)特征 2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價(jià)格定位 1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)） 2、成交價(jià)格 3、租金價(jià)格 4、價(jià)格策略 5、付款方式及優(yōu)惠政策建議 6、階段價(jià)格調(diào)整及控制（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)（五）、廣告策略 1、廣告的階段性劃分 2、階段性的廣告主題 3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4、廣告效果監(jiān)控（六）廣告設(shè)計(jì)及執(zhí)行 1、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì) 2、新聞稿、軟文創(chuàng)作 3、影視廣告、電臺(tái)廣告腳本創(chuàng)意 4、SP活動(dòng)策劃、統(tǒng)籌 5、市區(qū)內(nèi)長效媒體安排建議 6、開盤前各類平面設(shè)計(jì)完稿 7、開盤前印刷品出樣審核與修正（六）、媒介策略 1、媒介選擇 2、軟性新聞主題 3、媒介組合 4、投放頻率 5、費(fèi)用估算（七）、開盤前期準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備 1、售樓處裝修及布置建議 2、樣板房裝修及布置建議 3、模型公司選擇及制作建議 4、效果圖的制作建議 5、價(jià)目表、付款方式及銷售表擬定建議（八）、推廣費(fèi)用1現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷售文件、售樓書等3媒介投放 五、概念設(shè)計(jì) 1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2、小區(qū)容積率的敏感性分析 3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流） 4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購物等） 5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意 6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系 8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則 10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意 六、識(shí)別系統(tǒng)（一）核心部分1，名稱2，標(biāo)志3，標(biāo)準(zhǔn)色4，標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運(yùn)用部分1，現(xiàn)場工地圍板彩旗掛幅歡迎牌2，營銷中心形象墻門楣標(biāo)牌指示牌展板規(guī)范胸卡工作牌臺(tái)面標(biāo)牌3，工地辦公室經(jīng)理辦公室工程部保安部財(cái)務(wù)部4，功能標(biāo)牌請勿吸煙防火、防電危險(xiǎn)配電房火警119消防通道監(jiān)控室 七、銷售執(zhí)行方案 1、組建銷售體系 (1)銷售人員招募安排 (2)制定專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃 (3)營銷人員培訓(xùn)A、職前培訓(xùn)（基礎(chǔ)知識(shí)、接待禮儀、銷售執(zhí)行）體系、表格管理體系、售樓技巧的初步培訓(xùn)）B、職中培訓(xùn)（售樓技巧培訓(xùn)）C、售前培訓(xùn)（樓盤情況的培訓(xùn)） 2、實(shí)施營銷計(jì)劃（ （1）制定現(xiàn)場銷售管理制度（接待程序、信息反饋、策略調(diào)整、客戶跟蹤、樓款收取等）（ （2）銷售人員服裝的設(shè)計(jì)、制作（ （3）特殊行銷手段采用（ （4）銷售情況統(tǒng)計(jì)與銷售跟蹤指導(dǎo)（ （5）客戶及價(jià)格反應(yīng)與檢討（ （6）廣告效果檢討、廣告效果統(tǒng)計(jì)（ （7）廣告策略調(diào)整、銷售策略調(diào)整（ （8）階段性SP、PR活動(dòng)安排（ （9）階段性銷售總結(jié)（ （10）完善