某市寫字樓市場調(diào)研分析報告頁.doc

南京市寫字樓市場調(diào)研分析報告第一章 前 言為準確把握市場，000公司組織專門的人員，在上半年南京市寫字樓市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對性地進行了緊張的的市場補充調(diào)查工作，經(jīng)過一月多的努力，形成了這份調(diào)研報告。本市場調(diào)研報告主要由四部分組成：1、南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述2、區(qū)域市場研究各個區(qū)域過去1-3年相關(guān)樓盤及有代表性樓盤分析3、區(qū)域市場研究未來1-2年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析4、潛在客戶購買要求及心理研究南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來自市房管局和統(tǒng)計局等政府權(quán)威部門，經(jīng)過000公司整理分析成文。區(qū)域市場研究部分對對銷售業(yè)績突出的一些樓盤進行了細致分析：如商貿(mào)廣場、新地陽光、錦江麗舍。同時對和本項目相關(guān)的滯銷樓盤也進行了重點分析及評估，如國貿(mào)大廈、天時商業(yè)中心重點樓盤的調(diào)研分析分為樓盤基本情況表（以詳實的數(shù)據(jù)為主）和個盤分析（以客觀分析為主）兩部分。為下一步的項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計準備好了大量準確的參考資料。潛在客戶購買要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過統(tǒng)計分析得出。000公司選擇了長江貿(mào)易大廈、省保險大廈、匯鴻國際大廈、華榮大廈等十余家寫字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對象。調(diào)查過程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強的參考性。第二章 寫字樓市場調(diào)研分析及推論第一節(jié)、南京市宏觀市場分析 1、入世取得成功，房產(chǎn)市場出現(xiàn)良機房地產(chǎn)業(yè)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級而增長，而商品房是消費需求結(jié)構(gòu)升級的核心，中國加入WTO將對國家的產(chǎn)業(yè)升級和消費需求結(jié)構(gòu)升級產(chǎn)生深遠的影響，同時也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。商品房具有消費和投資功能，從目前消費需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢來看，它將和通訊產(chǎn)品、轎車一起成為新一輪消費需求升級的目標選擇，將成為新一輪消費熱點、投資熱點和新經(jīng)濟增長點。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨秀，就是很好的證明。其他城市相比，南京房地產(chǎn)市場尚有一定的發(fā)展空間。2、經(jīng)濟持續(xù)增長南京經(jīng)濟持續(xù)增長，連續(xù)五年增長速度超過10%，高于全省水平，2001年，南京國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長12%，達到1020億元，其中非公經(jīng)濟所占比重為27%，實際利用外資額高達9.9億美元，比上年增長13%，南京經(jīng)濟的開放程度有了較大的提高。經(jīng)濟的快速穩(wěn)步發(fā)展，促進了城市功能的建設(shè)與健全，鞏固了南京作為長江中下游中心城市的地位，加強了對周邊城市的輻射力，形成了以南京為中心的“一小時都市圈”。2005年將在南京舉辦第十屆全國運動會，無論從經(jīng)濟角度，還是社會角度都會對南京的發(fā)展起到有益的推動作用。南京市政府把大力發(fā)展民營、私營經(jīng)濟作為全市新的經(jīng)濟增長點和富民強市的重要途徑。據(jù)載，目前南京共有個體工商戶10多萬戶，注冊資金20多億，私營企業(yè)3萬多戶，注冊資本200多億元。2002年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、允許注冊資本分期到位等措施以使個私經(jīng)濟得到更快的發(fā)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。3、城市人口增長帶動地產(chǎn)發(fā)展 2000年，南京城鎮(zhèn)人口443.5萬，其中主城在冊人口為210萬，實際居住人口258萬，預(yù)計到2005年南京主城實際居住人口將增加至280萬左右，到2010年將增至300萬左右。4、南京市房產(chǎn)市場日趨活躍，房產(chǎn)銷售升溫明顯自1995年以來，南京寫字樓市場銷售一路走高，從95年的6.28萬到2000年的16.37萬。但這期間出現(xiàn)了1998年的高空置量：12.95萬。2000年以前南京房地產(chǎn)市場競爭不是很激烈，開發(fā)商運作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績增長也較快，如廣州的商品房空置量高于南京的年開發(fā)量，而南京連續(xù)幾年保持250萬平方米以上的銷售量，空置比例也遠遠低于全國的平均水平，自94年以后，房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價格戰(zhàn)，直接面對面的價格競爭、售后服務(wù)競爭，房地產(chǎn)業(yè)遠沒有達到，依然有很大的發(fā)展空間，但經(jīng)過20002001年的快速發(fā)展階段，南京地產(chǎn)市場的競爭已是很激烈了，隨著消費者的快速成熟，地產(chǎn)項目已到了全面比拼的時代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項目才能迅速占領(lǐng)市場，取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟效益。第二節(jié)、南京寫字樓市場分析一、南京市寫字樓整體情況分析對市房產(chǎn)局、統(tǒng)計局近幾年的統(tǒng)計資料進行分析、總結(jié)后得出以下統(tǒng)計表： (1)、南京辦公樓的近年銷售情況（表一）(2)、南京辦公樓的近年空置量（包括出售空置和出租空置）（表二）從表一、二可以看出19992000年南京辦公樓市場明顯回暖，空置率保持在較低的7.4萬，19982000年平均每年增加20%的銷售量即2.4萬左右，很多“死盤”也借機翻身，如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。新街口的國際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開盤的準備。但2001年寫字樓市場并不景氣，2002年寫字樓市場將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴峻的市場考驗。全市有幾十萬平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住辦公樓處于空置狀態(tài)，很多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的25層裙樓的出路成了開發(fā)商最頭疼的問題，如匯鴻大廈、新大都廣場。所以在接新高層項目時一定要慎重考慮裙樓的定位。 從江蘇省統(tǒng)計局得知：(a)、2001年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額111億元，比上年增長11.7%，辦公樓建設(shè)投資11.23億元，比去年同期下降了11.5%；商業(yè)用房投資8.75億元，比去年同期下降了20.3%。(b)、從供應(yīng)量來看，2001年111月，南京市辦公樓施工面積118.94萬，新開工面積29.62萬，竣工面積23.04萬，與去年同期相比分別下降了2.38%、0.64%和3.96%。(c)、從銷售量來看，2001年1-11月，南京市辦公樓銷售了6.96萬，空置面積為16.32萬，比去年增加了近9萬。據(jù)國家統(tǒng)計局投資司公布信息：2002年1-月全國商品房銷售面積比去年同期增長5.2%，江蘇省住宅銷售面積為115.90萬在全國各省、直轄市中排名第三，僅次于上海138.96萬和廣東135.03萬?？梢娊衲昴暇┑禺a(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。小結(jié):從宏觀分析來看，南京市房地產(chǎn)市場正在進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場進程明顯加快。房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上升勢頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過戶增幅較大，整個市場運行狀態(tài)良好。但寫字樓市場競爭日益激烈，本項目在此時入市有較大的市場阻力。因此，項目總體質(zhì)素是否完善、項目定位是否準確，將對銷售是否成功起著生死攸關(guān)的決定性作用。二、南京市寫字樓區(qū)域情況分析一、南京近年開發(fā)的辦公樓地域分布特征較明顯,主要集中與幾大片區(qū):(1)新街口片區(qū)：以孫中山塑像為中心的新街口商圈，集商場、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建筑群體形成了市中心的標志。在商場百貨方面，大商家的兵團作戰(zhàn)形成了激烈的競爭商區(qū)。新街口商圈素有“中華第一圈”的稱號，又是南京無可爭議的CBD。該區(qū)辦公類物業(yè)有兩大特點：（a）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段。（b）、大量的人流、車流嚴重影響了該區(qū)的交通狀況；同時該區(qū)車位嚴重不足，新建樓盤的停車問題必須自己解決。該區(qū)主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀廣場、南京國際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場、新地陽光、金輪大廈、體仁大廈、天時商貿(mào)中心等。從新地陽光（開盤一個月銷售50余套）、商貿(mào)廣場的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛；同時該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國貿(mào)中心（2.6萬）、新華大廈（2.5萬）、天時商業(yè)中心（2萬）、隆盛大廈（1萬）、商茂廣場（1萬）、易發(fā)時代大廈（0.5萬）這幾個樓盤的總量在10萬左右。另外，建江大廈、華泰證券大廈、陽光大廈均有一定的空置量，體仁大廈正在籌建中?？梢娹k公樓供應(yīng)量實在很大，也就是說消費市場并不饑渴。所以對開發(fā)商來講，在該區(qū)開發(fā)寫字樓物業(yè)的風(fēng)險和機會都很大。關(guān)鍵是要找準市場空缺，進行準確的市場定位，在項目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場風(fēng)險。 商貿(mào)廣場、新地陽光辦公樓基本情況表項目名稱序號商貿(mào)廣場新地陽光1. 開發(fā)商名稱南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京振宏民防房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2. 樓盤地址中山南路49號南京市正洪街1號3. 售樓處電話472219047111794. 售價均價10000元/左右1517F均價7150元/38F為12000元/，每層差價2%均價5500元/實用率82%5. 分割面積范圍整層任意分割41.97294.9573150平方米6. 總建筑面積8萬45000平方米7. 建筑特色塔樓平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墻有一定線條感平面布局很實用、得房率高8. 地理位置與周邊配套設(shè)施配套齊全、位置好配套齊全、位置好9. 交通狀況停車、人行都不方便停車、人行都不方便10. 建筑設(shè)計、布局框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割，地面以上共56層，總高度218米16層為商場、塔樓除會所外均為寫字樓 采光好、實用率高塔樓15層、裙樓9層11. 車位與車流狀況車進出不方便車位216立體車位204個，車進出不方便12. 物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問：英國威格斯集團威格斯物業(yè)顧問有限公司怡高物業(yè)管理13. 會所面積及內(nèi)容14F商務(wù)服務(wù)中心，7F10F餐飲、娛樂、員工餐廳，55F56F雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳9F1000平方米會所14. 公共部分裝修情況高級石材，藝術(shù)吊頂未進行15. 機電與弱電系統(tǒng)15部電梯，美國AD保安系統(tǒng)，美國HOLLEYWELL火災(zāi)報警系統(tǒng)廣州OTIS電梯塔樓沒有中央空調(diào)有火災(zāi)報警系統(tǒng)16. 智能化設(shè)備100兆寬帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)星接收系統(tǒng)，消防報警、24小時監(jiān)控17. 樓盤主要優(yōu)勢南京第一高，擋次較高周圍商務(wù)氛圍、樓盤實用率高18. 樓盤主要劣勢商場的經(jīng)營不善會給塔樓銷售帶來負面影響車流、人流不暢19. 銷售情況已售70%以上已售85%以上個盤分析（一）、商貿(mào)世紀廣場 物業(yè)優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢（1）第一高樓占據(jù)江蘇第一高樓地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿足部分追求企業(yè)形象的公司需求。（2）地理位置處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。（3）景觀全玻璃幕墻，景觀效果較好，尤其較高樓層視野開闊，景觀條件優(yōu)越。（4）品質(zhì)硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好，樓層凈高較為理想，能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。2、劣勢（1）地處新街口中心地帶，緊鄰中山南路，進出不便。（2）價格較高（3）商場的經(jīng)營不善會給大樓形象帶來負面影響市場定位“商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間”。定位為高檔寫字樓，目標客戶除瞄準大客戶外，非常注重中小客戶。銷售情況商貿(mào)裙樓較早就全部售出，現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營業(yè)。而寫字樓自去年5月份開盤以來，銷售情況良好，目前以完成2億多銷售額，銷售率接近70%；銷售價也一路走高，目前38層已經(jīng)售到12000元，前期成交的以中小客戶為主。營銷分析商貿(mào)世紀廣場總銷售面積和銷售金額巨大，同時工程建設(shè)需要銷售回籠資金，銷售壓力極大，但，目前銷售接近80%，工程進展也非常順利，其原因主要在于以下幾個方面：（1）一定的產(chǎn)品創(chuàng)新：包括其“可呼吸的玻璃幕墻”、“2.7米凈高”、小面積分割、第一高樓等都能夠有效吸引客戶；（2）務(wù)實的定位：商貿(mào)作為南京的第一高樓，并沒有將自己局限于僅僅針對“大型客戶”的頂級寫字樓，而是首先針對中小客戶，從服務(wù)配套、價格、付款方式等方面為這些經(jīng)濟承受能力“中檔偏上”的客戶著想，贏得了大量中小客戶，實現(xiàn)銷售；（3）前期商鋪的成功銷售：在裙樓完工后，商貿(mào)為盡快地將其銷售出去，主動出擊，到溫州進行商鋪招商，非常成功，從而成為后期項目建設(shè)的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。（4）適當(dāng)?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o疑下很大工夫，實際上也獲得了很大成功，其推出的“第一高樓”、“OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物業(yè)投資”等概念一定程度上促進了其形象的樹立和實際銷售。（5）成功的品牌商塑造：商茂通過媒體、活動等多種宣傳手段，尤其是平面廣告、聯(lián)誼活動、商務(wù)沙龍等，成功塑造了其品牌形象，在客戶心目中留下“商茂不樓高最高，而且硬件最棒，服務(wù)最好”的印象，真正樹立了第一“高”樓的形象。（6）有效運用促銷手段：商貿(mào)的總建筑面積有8萬，體量非常大，所以非常注重促銷，其前期的“開盤極優(yōu)價”、“順序的魅力”等手段都達到了很好的促銷效果。（7）成功的售場包裝和銷售方式創(chuàng)新：對于商貿(mào)的寫字樓而言，其售場的包裝較為成功，在大樓尚未封頂時，就搶先將29F玻璃幕墻安裝好，裝修好氣派的售樓處、樣板房，讓客戶看售樓處、樣板房后就怦然心動；同時在銷售方式上，除廣告加售樓處外，有效運用事件營銷、活動營銷、口碑營銷等方式。（二）、新地陽光 項目優(yōu)劣勢分析1、 優(yōu)勢（1）定位準確新地陽光的前期定位非常模糊，類似于現(xiàn)在的國華大廈，后來，其銷售代理公司作了大量、準確的市場調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對施工圖進行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。從銷售業(yè)績來看，新地陽光的市場定位明顯填補了該區(qū)的市場空白，是銷售成功的關(guān)鍵。（2）地段優(yōu)越新地陽光處于新街口核心區(qū)，地理位置較為優(yōu)越。（3）建筑設(shè)計較好 新地陽光的得房率高達82.27%，使客戶能贏得更多的使用面積。大樓的采光、通風(fēng)非常突出，層高高達3.4米，給人很開放、舒適的感覺，沒有一般辦公樓的壓抑感。（4）價格相對優(yōu)惠由于定位為中擋商務(wù)樓，所以大樓的外墻用簡潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻，同時因為沒有中央空調(diào)，所以有效控制了建筑成本，使得銷售均價在5600元/，保持了在這一地段的價格優(yōu)勢。（5）立體車庫立體車庫既讓人感到新穎方便，又有效解決了該區(qū)一般大樓都不足的車位問題。（6）物業(yè)管理該物業(yè)聘請了香港怡高物業(yè)管理公司來作物業(yè)管理顧問，有效提升了大樓的檔次和形象。2、 劣勢（1）噪音污染項目東臨主要交通干道洪武路，東臨中央、新百兩大商場，人流、車流都很大，比較嘈雜，空氣質(zhì)量也不好。（2）景觀較差由于四周都是高層建筑，所以新地陽光的沒有高層建筑的景觀優(yōu)勢。 銷售狀況新地陽光于2001年5月19日開盤， 均價5600元/，價格走勢控制得合理。在整個寫字樓銷售不景氣的時候創(chuàng)下了開盤一個月，銷售過半的佳績。 營銷分析沒有大客戶、沒有關(guān)系營銷，直接面向市場的新地陽光實際上只作了十來次廣告就完成了銷售，以至于現(xiàn)在還有很多買樓人不知到這個名字。新地陽光的售場包裝、銷售人員的培訓(xùn)都是很不錯的。辦公樓基本情況表項目名稱序號天時商業(yè)中心隆盛金融廣場1. 開發(fā)商名稱基泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇省鐵路實業(yè)有限公司2. 樓盤地址中山路21號南京市洪武路23號3. 售樓處電話471286844590754. 售價均價6680元/實用率為72%均價6580元/實用率為71%5. 分割面積范圍100287平方米1201000平方米6. 總建筑面積28000平方米56000平方米7. 建筑特色大開間、大開窗塔樓平面基本方正8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好地處新街口商業(yè)圈外圍9. 交通狀況停車、人行都不方便交通情況較好10. 建筑設(shè)計屬無特色的火柴盒大樓正在裝飾外墻11. 車位與車流狀況車位30個，車進出不方便車位170個左右，車位租金待定12. 物業(yè)管理公司名稱、收費情況基泰物業(yè)管理5元/月蘇鐵 物業(yè)管理公司物業(yè)管理費6元/月13. 會所面積及內(nèi)容暫時還沒有29、30F有1000多平方米休閑廳、會議室14. 公共部分裝修情況裝修考究但入口大堂太小氣未進行15. 機電與弱電系統(tǒng)日本三菱電梯、約克中央空調(diào)衛(wèi)星電視上海三菱電梯、遠大中央空調(diào)、100M寬帶上網(wǎng)16. 智能化設(shè)備消防報警、24小時監(jiān)控5A智能化17. 樓盤主要優(yōu)勢周圍商務(wù)氛圍濃地段適于辦公18. 樓盤主要劣勢車流、人流不暢；門前沒有緩沖車流、人流壓力的廣場裙樓處理得不理想19. 銷售情況已銷售20%左右塔樓已售60%左右個盤分析（三）隆盛大廈物業(yè)優(yōu)劣分析優(yōu)勢1. 地理位置優(yōu)越隆盛大廈位于洪武路與中山東路交界的路口，緊鄰華泰證券大廈，屬于CBD核心區(qū)2. 交通便利處于新街口核心，公共交通方便但同時進出大廈交通組織較為理想，沒有通常新街口商圈普遍存在的進出不便的問題。3. 外觀現(xiàn)代，形象較好4. 價格具有一定的競爭力目前隆盛大廈起售價為每平米6500元，定位在中高檔寫字樓市場，作為相近定位的主要競爭對手商貿(mào)世紀廣場價格比其高近30%。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形象同時又追求實惠的公司來說不失為一個理想的選擇。5. 銷售壓力小隆盛大廈為現(xiàn)房，開發(fā)商江蘇省鐵路實業(yè)有限公司資金實力雄厚，不同于普通開發(fā)商，急需資金回籠投入工程建設(shè)，此外真正對外發(fā)售的只有116層，因此銷售壓力較小。劣勢緊挨華泰證券大廈，景觀受一定影響，而且主樓后退，整體效果不突出。市場定位中檔偏上寫字樓，主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補償之外，目標客戶主要是中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)。銷售情況據(jù)最新了解到的情況，隆盛大廈已售出70%。其中15層裙樓商業(yè)用房已全部售出，目前杭州紅泥餐飲已入住13層開始營業(yè)，經(jīng)營狀況極好，一樓部分為廣發(fā)證券購買，已經(jīng)營業(yè)。主樓除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局辦公用房之外，其他分割出售給一些中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)等購買。營銷分析隆盛大廈的產(chǎn)品沒有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒有出彩之處，在概念營銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒有特別之處，但銷售狀況卻較好。除去總銷售面積小，開發(fā)商實力雄厚導(dǎo)致工程進度快之外，其成功主要在于兩個方面：一是關(guān)系營銷。隆盛大廈成功的運用關(guān)系拉到大客戶，實現(xiàn)較大面積銷售。二是定位較為合理。將物業(yè)定位為中高檔寫字樓，目標客戶鎖定為中小型公司，相應(yīng)套型面積設(shè)置較小，價格適中，無疑是務(wù)實和合理的做法。（四）天時商貿(mào)中心項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢1、地理位置優(yōu)越 劣勢1、 進出大樓的人流、車流不暢。2、 大樓的停車位不足。3、 大樓只有兩部電梯，且公共大堂太小。4、 大樓沒有寬帶網(wǎng)、沒有會所。 銷售情況該樓已和國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)）并列新街口兩大滯銷樓。銷售都不過20%，以目前的價格（6500元/）仍然難以銷售。 營銷分析該樓在竣工前后開始作廣告，廣告定位為黃金地段的高檔寫字樓，營銷上采用了租售結(jié)合的手段，但由于該樓盤的劣勢太明顯，銷售已和廣告、營銷手段沒有太大關(guān)系。（五）國際貿(mào)易中心 辦公樓基本情況表項目名稱序號國際貿(mào)易中心1.開發(fā)商名稱 興寧房地產(chǎn)實業(yè)有限公司2樓盤地址中山東路18號3售樓處電話47913964售價均價6100元/5分割面積范圍寫字樓 135325 商住樓 1321736總建筑面積6萬平方米7建筑特色塔樓為圓形，裙樓為長條型8地理位置與周邊配套設(shè)施 雄距新街口廣場東南角，周邊配套設(shè)施齊全9交通狀況出租車不易?？浚浇泄卉?3路、未來地鐵出口在大樓下面10建筑設(shè)計1 6F：商場、616F：寫字樓 1931F：商住樓11車位比例與車流狀況150個停車位，車流狀況不佳12物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費情況港力物業(yè)管理公司5元/月13會所面積及內(nèi)容17、18F為會所，包括室內(nèi)游泳池、健身、美容美發(fā)22F為會議室14公共部分裝修情況裝修較好，裝飾不足15機電與弱電系統(tǒng)OTIS電梯、中央空調(diào)16智能化設(shè)備自動消防報警、24小時監(jiān)控17樓盤主要優(yōu)勢地理位置較好18樓盤主要劣勢采光不佳、得房率低人流、車流不暢19、廚衛(wèi)裝修情況已裝修20、銷售情況已入住50%左右，銷售15%左右項目優(yōu)劣勢分析（優(yōu)勢）1、 地段好是本項目最大的優(yōu)勢2、 項目周邊商務(wù)氛圍很濃、配套設(shè)施齊全，便于業(yè)主進行商務(wù)活動3、 電梯等硬件設(shè)施較好，和一些新樓相比也不落后4、 17F的健身中心和頂層的會議室可滿足買家對會所的部分需求（劣勢）1、項目的車流、人流情況較差2、項目形象受商場影響，在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營不景氣的印象3、商務(wù)樓下有商場，而且裝修改造后辦公入口和一樓商場連同后相互影響，而很多買家喜歡純辦公樓4、商住樓實用率太低，直接影響到銷售價格5、 入口形象太小氣，不能滿足很多想借氣派的入口、大堂來顯示自己身份的業(yè)主的心理需求營銷分析 該樓在中原（銷售代理公司）介入后，經(jīng)過一系列工程改造后，三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象，但效果不大。銷售仍難升溫。作為一個本相目值得參考的典型項目，可以進一步對它進行評估：直觀的估價表如下：（選用可比性較強的五個樓盤）國際貿(mào)易中心辦公樓估價表黃埔大廈金山大廈天時商業(yè)中心隆盛金融廣場建江大廈均價5800（元/）7600（元/）6680（元/）6580（元/）6500（元/）1.位置修正100/85100/100100/100100/98100/1002.得房率修正102/100103/100103/100103/100104/1003.周邊配套修正100/97100/100100/100100/100100/1004.物業(yè)管理修正100/100100/100100/100100/100100/1005.建筑設(shè)計修正100/100100/100102/100102/100100/1006.交通修正105/100105/100100/100102/100102/1007.停車修正101/100100/100100/95100/100100/1008.會所修正100/98100/99100/99100/99102/1009.公共部分裝修修正105/100103/100102/100102/100101/10010.機電與弱點修正101/100101/100101/100101/100101/10011.智能系統(tǒng)修正101/100101/100100/100101/100101/10012.發(fā)展商信譽修正101/100100/100100/100101/100101/10013.交易情況修正103/100106/100100/100101/100105/100前13項比較價59556373656259635498不考慮第14項的國貿(mào)中心價值6060（元/）14.折舊率(收益損失)及土地使用年限修正110/100110/100110/100110/100110/100比較價54145794596654214998國貿(mào)中心價值5509（元/）注：國貿(mào)中心價值=（各比較價*各樓建筑面積）/各樓建筑面積綜上所述，根據(jù)以上定量分析，國際貿(mào)易中心辦公樓現(xiàn)在的客觀售價在5500元/左右，不難看出這和它現(xiàn)在的售價6600元/左右差距太大，也不難理解它為何仍然難以銷售。（六）金輪大廈 項目名稱序號金輪大廈1.開發(fā)商名稱及主要開發(fā)樓盤南京金輪房地產(chǎn)開發(fā)公司2樓盤地址漢中路與上海路交口3售樓處電話4704018、22600384最低售價最高售價、均價、實用率 （ 5850）均價（ 6390 ）最高價最低價（ 5320） 實用率 77% 5分割面積及銷售情況總單位數(shù) 130散戶（每層5個單位）16底商。單位面積（）數(shù)量占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%176.292620%2078%16%155.382620%1553%12%116.552620%938%7%148.022620%1143%8%170.382620%1245%9%6樓盤建筑設(shè)計情況總占地面積 3800 容積率 6.9 綠化率 總建筑面積 29000 建筑立面設(shè)計 點式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計 實用 大堂面積大堂裝修擋次（）較高（）一般（）較低采光情況（）好（）一般（）壞通風(fēng)情況（）好（）一般（）壞 7地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無 8交通狀況公交線路（5）（18）（3）有無亞交通連接問題（）有（）無9車位情況與交通組織車位 未定 元/個.月 出售 180000 元/個車位 88 個左右車位比例 1：0.7停放方式（）地上（）地下交通組織（）進出方便（）進出不便10物業(yè)管理(1) 公司名稱(2) 收費情況物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費 不超過3 元/平方米/月特色服務(wù)：無11公用設(shè)施情況會所面積 無衛(wèi)生間布置情況：（）集中布置（）分散布置12. 機電與弱電系統(tǒng)空調(diào) 每戶自備 電梯個數(shù)（ 5）個 品牌 未定 寬帶（）有（）無智能化設(shè)備 可視對講、門禁、24小時監(jiān)控 13銷售情況開盤時間01.10入伙時間02.12已銷售時間七個月銷售狀況60%14價格走勢及相應(yīng)調(diào)整原因開盤價5180價格變化情況及原因隨工程進度而變化15樓盤主要優(yōu)勢地點優(yōu)越16樓盤主要劣勢交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差17廣告推廣廣告代理公司天際傳播樓盤主廣告語金色成功領(lǐng)地 主要賣點地段（2）山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時代廣場、天和大廈、?；髲B等。中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域該區(qū)域的辦公樓不象新街口那么密集，而是沿中山北路、山西路間隔分布。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。金山大廈占有地利之便，處于湖南路、山西路商圈，銷售上沒有太大特色，主要是關(guān)系營銷和口碑銷售。（1）金山大廈辦公樓基本情況比較表項目名稱序號金 山 大 廈1.開發(fā)商名稱南京泰古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾停過一段時間的工2樓盤地址山西路廣場西北角3售樓處電話37033894最低售價最高售價實用率去年5月均價7600元/今年4月均價8500元/實用率71%5分割面積范圍80-350平方米6總建筑面積40000平方米7建筑特色半圍合形具有標識性，外墻為玻璃幕墻8地理位置與周邊配套設(shè)施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處，位置很好，市政配套齊全9交通狀況處于交通平臺處10建筑設(shè)計外觀較好，部分戶型采光、通風(fēng)較差11車位比例與車流狀況車位600元/個.月車位200個左右12物業(yè)管理(3) 公司名稱(4) 收費情況泰古城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費6元/月13會所面積及內(nèi)容1000多平方米休閑廳、餐廳14公共部分裝修情況裝修中高檔15機電與弱電系統(tǒng)3部進口三菱電梯、無錫森達中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視16智能化設(shè)備3A智能化17樓盤主要優(yōu)勢1 地理位置優(yōu)越2 開發(fā)商背景好集團購 買多3大廈高層景觀好18樓盤主要劣勢1采光不太好19銷售情況塔樓已售80%以上（2）益來國際廣場位于中山北路，市內(nèi)唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店（付款4成）發(fā)展商：益來實業(yè) ，均價：12500元/ （不裝修減去2000元/ ）采用裝修高檔、智能配套齊全，與蘇寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開闊，無居民住戶，立面設(shè)計雍容華貴銷售特點：分隔面積57-63的小面積戶型銷售較快，8090也較受歡迎。項目：共48層（第48層為會所）8-46為酒店，電梯8部/層，20戶/層為主。2000.6發(fā)售，2001.5封頂，2002.6入伙目標客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層?？偨Y(jié)：該項目具有可投資性強、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場樹立了一個優(yōu)秀的品牌和投資理念。（3）廣州路一帶，包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺大廈等。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。（1）蘇寧環(huán)球大廈u 項目概況蘇寧環(huán)球位于廣州路188號，與上海路交匯處，由蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理顧問，蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行，大廈建筑面積約8萬平方米，是以高檔寫字樓和商務(wù)公寓為主的項目，高28層（地下2層車庫，裙樓5層，7-20層為寫字樓，21-26層酒店式公寓，27-28會所）建筑面積8萬，均價：9000元/ ，管理費：6.7元/ 。其中套房房型面積有137-378平方米，寫字間80-2000平方米。主要面積：60，100，180，其中60銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型進深過大的采光問題）u 項目優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢（1） 地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵700米。（2） 形象檔次高蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級寫字樓、五星級標準套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國際化標準5A寬頻數(shù)碼智能大廈，內(nèi)部配置標準高，尤其其外觀氣勢恢弘，現(xiàn)代感十足。（3） 開發(fā)商有良好的信譽本案由蘇寧開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商經(jīng)過多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場已經(jīng)樹立良好的形象和信譽，值得消費者信賴。（4） 硬件設(shè)施完備5A寬頻數(shù)碼智能大廈，實現(xiàn)樓宇自動化、通信自動化、辦公自動化、消防報警自動化、管理自動化。（5） 市政建設(shè)對蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時市政府于2001年4月在五臺山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場，最大得利者莫過于五臺山正對面的蘇寧環(huán)球大廈。2. 劣勢（6） 價格較高蘇寧環(huán)球大廈的售價已經(jīng)達到了9000元/平方米以上，出租價格也在每天2.5元/平方米以上，在南京寫字樓市場上實屬很高，對一些務(wù)實的企業(yè)構(gòu)成障礙。同時該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓，分流了一部分企業(yè)。（7） 據(jù)傳風(fēng)水不好業(yè)內(nèi)普遍認為蘇寧環(huán)球風(fēng)水不好，影響了很大一部分客戶的購買。u 銷售狀況蘇寧環(huán)球大廈起售價為8700元/平方米，朝向、樓層差價均達1000-2000元不等，租金為每日2.6-2.7元/平方米，物業(yè)管理收費為每月7.5元/平方米。大廈于2000年5月28日開盤，目前銷售狀況良好，于2001年10月底銷售超過70%，大部分企業(yè)已入駐。u 營銷分析蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫字樓市場上，屬于比較成功的案例。其成功主要在于以下幾個方面的原因：（1） 社會資源運用和關(guān)系營銷開發(fā)商憑借其社會關(guān)系，實現(xiàn)了土地低成本，使得在后面的銷售過程中價格上具有較大的讓步空間。同時蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營銷成功案例，開發(fā)商依靠獨特的社會資源，成功地實現(xiàn)了對很多大客戶的營銷。（2） 低開高走的定價策略以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，當(dāng)初其開盤時僅售6000多元/平方米，因此很快積聚了人氣，擴大了影響，打開了市場。隨著銷售推進，逐漸調(diào)高價格，一方面贏得更多利潤，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。（3） 開發(fā)商的資金實力開發(fā)商較為雄厚的資金實力保證了大廈的工程順利進行，極大增強了買家信心，促進了銷售。（4） 有效的宣傳推廣蘇寧環(huán)球大廈有效地運用了廣告媒體，不僅通過報紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達到了很好的效果。同時通過內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動等成功進行了廣告推廣。（2）易發(fā)時代大廈項目名稱序號易發(fā)時代大廈1.開發(fā)商名稱 易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2樓盤地址廣州路標228號3售樓處電話37244564售價5600元/5800元/5分割面積范圍146-3016總建筑面積15000平方米7建筑特色朝南立面為弧型，立面處理得很簡潔8地理位置與周邊配套設(shè)施 人文、運動環(huán)境很好，交通便利，配套設(shè)施稍差9交通狀況3路總站、交通方便10建筑設(shè)計2 14F：群樓、514樓：商住，有幾個較難利用的空間11車位比例與車流狀況60個停車位，車流狀況良好12物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費情況和平物業(yè)管理公司 23元/月13會所面積及內(nèi)容無14公共部分裝修情況將按酒店標準裝修15機電與弱電系統(tǒng)美國愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng)16智能化設(shè)備自動消防報警、24小時監(jiān)控17樓盤主要優(yōu)勢門前有一個500漫步廣場、外立面較有特色18樓盤主要劣勢無中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差19、廚衛(wèi)裝修情況普通裝修（4）大行宮一帶，包括新世紀廣場、華夏證券大廈、日月大廈等。這三個樓盤現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段，是本項目潛在的競爭者，所以這三個樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。其中新世紀廣場的體量最大有12萬，華夏證券大廈有3萬左右，日月大廈有2萬左右。（5）珠江路一帶，包括南京數(shù)碼港、新世紀中心、長發(fā)科技大廈、匯杰廣場等。該區(qū)域的目標客戶較為集中，主要瞄準IT界人士，為珠江路電腦一條街服務(wù)。和本項目的競爭性不大，主要以參考為主。1、南京數(shù)碼港辦公樓基本情況表 項目名稱序號南京數(shù)碼港1.開發(fā)商名稱南京遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2樓盤地址珠江路648號3售樓處電低售價最高售價、均價、實用率615層寫字樓的價格從6300元/起，每上升一層價格提高300元/ 得房率 76% 5戶型面積及銷售情況總戶數(shù) 40戶左右 面積（）數(shù)量（套）占總量的面積比例銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本戶型比例銷售數(shù)量占總套數(shù)的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100 % 25 %1291026%10 100 % 25%6主要經(jīng)濟技術(shù)指標、總建筑面積 2.5萬 總占地面積 5000 7地理位置與周邊配套設(shè)施位于珠江路腹地，周邊配套設(shè)施齊全8交通狀況附近公交線路、有無亞交通連接問題公交線路：6、91、48等無亞交通連接問題9車位與車流狀況車位 300（地下立體車庫） 元/個.月車流狀況：較好10物業(yè)管理(5) 公司名稱(6) 收費情況物業(yè)管理公司 南京“數(shù)碼港”物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 2 元/平方米.月11公用設(shè)施情況會所面積 1000 12機電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資品牌 空調(diào)： 單戶獨立小型中央空調(diào) 電話： 有 寬帶網(wǎng)： 內(nèi)部互聯(lián)，外部10M 13智能化設(shè)備（監(jiān)控、報警、IC一卡通等）有24小時全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14銷售情況已銷售時間2001年6月6日封頂開始銷售16樓盤主要優(yōu)勢地理位置及數(shù)碼港概念19廣告代理公司德利企劃20建筑設(shè)計公司深圳市設(shè)計院21規(guī)劃設(shè)計公司南京市設(shè)計院23樓盤主廣告語 主要賣點“數(shù)碼港”科技先鋒港南京數(shù)碼港定位準確IT界人士，體量小，銷售上沒有遇到什么難度。（2）長發(fā)科技大廈長發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開發(fā)商：南京長發(fā)地產(chǎn)是市內(nèi)為數(shù)不多的銷售迅速的寫字樓之一。目標客戶: 電子、科技等中小企業(yè)（地上18層，地下15層）總建筑面積1.7萬m2 ，寫字樓：988m2 /層，層高3.4m高檔塑鋼窗，公用過道內(nèi)鋪設(shè)高檔地毯（其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實用）總結(jié)：此項目原銷售6000元/ m2 （均），銷售速度緩慢，后委托專業(yè)顧問公司進行再策劃，將寫字樓內(nèi)部進行再次分隔，同時價格下調(diào)至均價5300元/ m2 ，2個月內(nèi)銷售過半，使資金在短期內(nèi)回籠，在一定程度上回避了市場風(fēng)險。（3）新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街（號稱南方中關(guān)村），旁邊坐落有幾所重點大學(xué)，學(xué)術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。工程進度：快要封頂建筑面積：22萬m2 投資方：香港新世界房地產(chǎn)公司1棟酒店、1棟商住，皆為47層（下3上44）價格在高檔區(qū)域：商住為7500元/左右目標客戶：電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)?？偨Y(jié)：該項目與本項目目標客戶有所區(qū)別，故競爭不大，有待跟蹤。（4）二橋匯杰廣場 項目名稱序號 二橋匯杰廣場 1.開發(fā)商名稱及主要開發(fā)樓盤二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司2樓盤地址中山北路與大學(xué)路交口3售樓處電話33760224最低售價最高售價、均價、實用率 （ 7550 ）均價（ 7850 ）最高價最低價（ 6550 ） 實用率 76% 5分割面積及銷售情況總單位數(shù) 3127、8層散戶（每層12個單位）其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積（）數(shù)量銷售進度占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%145.854未售33%未售未售未售162.052未售16.5%未售未售未售195.544未售33%未售未售未售198.452未售16.5%未售