太倉2016年住宅市場年報.ppt

太倉2016年住宅市場年報 Contents 目錄 Part1宏觀市場 Part2土地動態(tài) Part3市場運行 Part4板塊市場 Part5趨勢預(yù)判 宏觀政策 史上最嚴(yán)限購 預(yù)計在2017年 十九大 前不會放松 購房資格依然稀缺 蘇州限購 限購影響 此次限購遏制房價上漲態(tài)勢 改善型市場影響較大 市場周期性調(diào)整提前 市場可能提前進(jìn)入下行通道 2016年10月3日 蘇州出臺最嚴(yán)調(diào)控令 非本市戶籍居民家庭購首套房需提供兩年內(nèi)在蘇州市區(qū) 含吳江區(qū) 昆山市 太倉市累計一年納稅或社保證明 非本市戶籍居民家庭禁購二套房 本市戶籍家庭禁購第四套房 當(dāng)?shù)赝瑫r調(diào)整信貸政策 首套房最低首付比從20 調(diào)高至30 有購房貸款記錄無實際住房的 有一套房但無貸款記錄或已結(jié)清的 二套房商貸最低首付比從30 調(diào)高至50 有一套房且貸款未結(jié)清的 申請商貸最低首付比從50 調(diào)高至80 對有兩套房以上的家庭 暫停發(fā)放商貸 上海限購升級 2016年11月28日 上海市住建委 人民銀行上海分行 上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā) 關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知 要求 自2016年11月29日起 居民家庭購買首套住房 即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的 申請商業(yè)性個人住房貸款的 首付款比例不低于35 在本市已擁有1套住房的 或在本市無住房但有住房貸款記錄 包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄 的居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款 購買普通自住房的 首付款比例不低于50 購買非普通自住房的 首付款比例不低于70 限購影響 此次限購是通過杠桿來進(jìn)一步擠壓樓市泡沫 遏制房價上漲態(tài)勢 限購后購房資格將更加稀缺 客戶會傾向于觀望 對周邊城市來說 區(qū)域外溢客戶會逐步下降 2016年市場政策總結(jié)及2017年市場預(yù)判 經(jīng)濟(jì)層面 提高首付比例 取消稅收優(yōu)惠 打擊第三方房貸平臺 提高公積金貸款要求 政策層面 設(shè)置社保要求 限制買房套數(shù) 加大土地供應(yīng) 限制土地出讓價格 后期預(yù)判 2016年遭遇史上最嚴(yán)限購 預(yù)計2017年政策不會放松 Contents 目錄 Part1宏觀市場 Part2土地動態(tài) Part3市場運行 Part4板塊市場 Part5趨勢分析 2016年太倉各區(qū)住宅類土地成交 2016年太倉各區(qū)住宅類土地成交 住宅土地出讓集中在6月和8月 新區(qū)出讓的土地最多 太倉歷年住宅類土地成交 2016年太倉住宅類土地成交面積49 6萬方 同比下降17 6 新區(qū)的土地樓面價最高 2016年太倉住宅類土地樓面價4217 同比增長98 7 土地成交金額42億元 同比增長72 8 前幾年成交金額保持穩(wěn)定 2016年土地成交金額較前幾年大幅上漲 2016年住宅類土地成交面積同比小幅下降 成交樓面價大幅上漲 創(chuàng)歷年新高 2016年太倉土地市場 2016年1 12月土地出讓集中在新區(qū)和璜涇 城區(qū)僅成交1宗土地 2016年1 12月出讓土地中純住宅用地占24 商住混合用地最高占到62 商服及其他占14 2016年1 12月新區(qū)成交土地宗數(shù)最多 土地成交類型以商住混合為主 太倉主要開發(fā)商項目開發(fā)情況 聚集中南 綠地 景瑞 碧桂園等國內(nèi)一線品牌開發(fā)商 碧桂園開發(fā)的項目最多 2016年土地市場總結(jié)及2017年土地市場預(yù)判 土地供應(yīng) 2016年土地供應(yīng)較2015年減少10萬方 整體供應(yīng)量不足 土地供應(yīng)集中在新區(qū) 以商住混合地塊為主 土地成交 土地成交集中在6月和8月 土地爭搶激烈 樓面價較往年大幅上升 新區(qū)中南地塊成太倉新地王 后期預(yù)判 2016年新拍土地大多已入市 主力開發(fā)商土地存量不足 預(yù)計2017年政府將增加土地供應(yīng) 熱門區(qū)域樓面價仍會保持高位 Contents 目錄 Part1宏觀市場 Part2土地動態(tài) Part3市場運行 Part4板塊市場 Part5趨勢分析 2012 2016年住宅市場供求走勢 2012 2015年住宅供求波動較小 2012 2014年處于供大于求的狀態(tài) 2016年住宅供求較前幾年大幅增加 再創(chuàng)新高 供求比為0 8 市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài) 2016年住宅月度市場量價走勢 2016年成交波動較大 5月成交量最多 10月限購后成交量急速下滑 2016年1 8月住宅市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài) 10月限購后成交量大幅下滑 市場進(jìn)入供大于求的狀態(tài) 2016年1 12月住宅成交均價整體不斷上揚 10月限購后均價高位盤整 住宅市場成交結(jié)構(gòu) 2016年1 12月太倉住宅主力成交面積段為90 144 2016年6月后 100平以下面積段占比大幅減少 180 以上的高檔住宅成交較多 2016年太倉各區(qū)域成交 按成交量排名 5月份成交最多 共成交3593套 新區(qū) 科教新城和瀏河的存量較多 后期區(qū)域內(nèi)競爭激烈 2016年太倉各區(qū)域存量 新區(qū) 科教新城和瀏河的存量較多 后期區(qū)域內(nèi)競爭激烈 2016年太倉各區(qū)域存量 2016年商品住宅TOP10 按成交量排名 碧桂園鳳凰城奪冠 共成交1713套 2016年住宅市場總結(jié)及2017年市場預(yù)判 市場供求 2016年住宅供求量創(chuàng)歷年新高 成交均價持續(xù)上揚 10月限購后住宅均價高位盤整 市場存量 新區(qū)樓盤數(shù)量多 住宅存量大 除瀏河和港區(qū)外 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)后期存量不足 供不應(yīng)求 后期預(yù)判 在當(dāng)前市場環(huán)境下 預(yù)計成交量會持續(xù)下滑 但成交均價會高位盤整 Contents 目錄 Part1宏觀市場 Part2土地動態(tài) Part3市場運行 Part4板塊市場 Part5趨勢分析 科教新城 科教新城 區(qū)域主要在售高層和聯(lián)排別墅 高層均價在15000元 以上 海域天境 太倉品質(zhì)標(biāo)桿項目 天鏡湖旁 環(huán)境優(yōu)美 目前聯(lián)排別墅在售 上海公館 項目目前處于銷售后期 僅剩一幢大平層在售 在售 鏡湖灣 科教新城新地王 高層 疊加物業(yè) 高層主力面積118 135 科教新城板塊小結(jié) 南部新城天鏡湖滬通鐵路 區(qū)域產(chǎn)品 高層和別墅物業(yè) 戶型面積較大 主要面向改善型客戶 區(qū)域價格 高層均價15000 18000元 聯(lián)排別墅21000元 區(qū)域客戶 太倉本地客戶為主 部分上海客戶 首置 改善 區(qū)域發(fā)展 坐擁天鏡湖優(yōu)美的自然環(huán)境 滬通鐵路的開通將帶來大量上?？蛻?新區(qū) 新區(qū) 目前區(qū)域存量以高層為主 主力面積87 143 景瑞望府 項目目前已處于尾盤期 主要剩余兩幢高層住宅在售 高爾夫鑫城 新區(qū)純高層大盤 目前已推房源均售罄 戶型面積88 129 雅鹿臻園 項目目前處于銷售后期 高層戶型面積96 172 2016年項目保持整體去化較快 在售 星雨華府 項目周邊名校聚集 學(xué)區(qū)資源最優(yōu) 目前剩余4幢高層未推 紫桂苑 項目只剩余一幢高層在售 由于單價較高 去化速度較慢 3 2 1 6 5 4 7 8 9 售罄 在售 碧桂園天悅灣 限購后首個入市住宅項目 全精裝房源 首開熱銷全城 中南君悅府 位于新區(qū)正中心 萬達(dá)旁 高端改善項目 裕沁庭 位于新區(qū)正中心 萬達(dá)旁 全精裝戶型 主力面積199 368 新區(qū)板塊小結(jié) 太倉核心區(qū)配套完善高層物業(yè)為主 區(qū)域產(chǎn)品 高層物業(yè)為主 搭配少量的聯(lián)排別墅 區(qū)域價格 高層均價13000 22500元 聯(lián)排別墅20000 23000元 區(qū)域客戶 新老太倉人均有 上?？蛻粽急仍?0 以上 投資客較多 區(qū)域發(fā)展 太倉市政府所在地 配套完善 太倉核心發(fā)展區(qū)域 城區(qū) 城區(qū) 目前區(qū)域產(chǎn)品以高層和別墅為主 住宅存量較少 金倉華府 目前剩余2幢高層未推 聯(lián)排別墅去化較慢 南洋1號公館 目前項目高層已基本去化 別墅去化較慢 主要在售聯(lián)排別墅 別墅在售 售罄 13 城區(qū)板塊小結(jié) 老城區(qū)土地稀缺配套完善客戶認(rèn)可度高 區(qū)域產(chǎn)品 高層 別墅物業(yè) 城區(qū)高層價格較高 面積較大 區(qū)域價格 高層均價17000 18000元 聯(lián)排別墅22000元 區(qū)域客戶 太倉本地客戶為主 改善型客戶居多 區(qū)域發(fā)展 老城區(qū) 前期規(guī)劃較差 但客戶認(rèn)可度高 近期周邊配套逐漸完善 瀏河 瀏河 目前區(qū)域產(chǎn)品以高層和別墅為主 高層戶型面積64 142 碧桂園鳳凰城 高層 別墅物業(yè)組合 目前主要剩余4幢高層未售 招商依云四季 全精裝房源 戶型面積較小 一期房源首開即售罄 御江南別墅 低密度社區(qū) 純別墅物業(yè) 目前主要在售大面積獨棟 瀏河板塊小結(jié) 上?？蛻敉庖缗涮兹狈π∶娣e產(chǎn)品為主 區(qū)域產(chǎn)品 高層 別墅物業(yè) 高層面積較小 整體去化速度較快 區(qū)域價格 高層均價10000 12000元 獨棟別墅均價13000元 區(qū)域客戶 上?？蛻魹橹?瀏河本地客戶為主 投資客較多 區(qū)域發(fā)展 靠近上海寶山和嘉定 大量客戶外溢 區(qū)域近期發(fā)展較快 港區(qū) 港區(qū) 目前區(qū)域產(chǎn)品以高層為主 戶型面積75 140 高層均價在10000 11000元 左右 濱江名都 高層 疊加物業(yè) 體量較大 限購后去化速度明顯下降 花漫九里別墅 港區(qū)唯一的高改型項目 依托上海的客戶資源 近期整體去化情況較好 碧桂園柏悅灣 碧桂園首次進(jìn)入港區(qū) 全精裝房源 主力戶型面積115 140 美樂公園郡 大高層物業(yè) 客戶認(rèn)可度低 整體去化速度較慢 青年公寓 一期售罄 二期住宅 港區(qū)板塊小結(jié) 太倉港口配套較差上?？蛻敉庖?區(qū)域產(chǎn)品 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以高層為主 高層主力面積在75 140 區(qū)域價格 區(qū)域主力高層售價10000 110000元 區(qū)域客戶 新老太倉人均有 上海客戶較多 首置 改善 區(qū)域發(fā)展 依托太倉港口的水運 滬通鐵路的開通 上?？蛻舻耐庖?后期發(fā)展空間較大 其他區(qū)域 其他區(qū)域項目較少 物業(yè)類型以高層和別墅為主 高層主力面積76 138 韻湖豪庭 純高層物業(yè) 主力面積76 123 預(yù)計項目2017年年初入市 蓮花生活廣場 小體量洋房物業(yè) 主力面積90 120 新滬紫郡 純高層物業(yè) 雙鳳鎮(zhèn)稀缺住宅項目 整體去化較快 22 13 9 6 5 3 18 12 8 2 17 11 7 1 10 21 20 19 15 16 售罄 未推 在售 Contents 目錄 Part1宏觀市場 Part2土地動態(tài) Part3市場運行 Part4板塊市場 Part5趨勢分析 2013 2015年住宅供應(yīng)呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢 2016年住宅供應(yīng)大幅上漲 創(chuàng)歷年新高 太倉整體存量為180 4萬方 新區(qū)的存量最多 城區(qū)和科教新城存量不多 2016年全市存量為177萬方 從重點板塊存量和歷年土地供應(yīng)量來看 預(yù)計2017年供應(yīng)量會小幅下降 城區(qū)和科教新城預(yù)計會加大土地供應(yīng) 供應(yīng)層面 需求層面 2016年住宅成交較去年同比增加80 54 10月限購后供求比大