建設(shè)項目成本管理制度2014-7-2(1).doc

建設(shè)項目建安成本管理制度1、 總則第一條 為加強公司成本管理，完善公司成本控制體系，不斷優(yōu)化成本管理流程，提高公司效益，特制定本條例。第二條 成本管理以公司的全面預算為牽引，建立科學合理的成本管理目標，成本控制必須以預算目標為限額，保障公司年度或項目盈利目標實現(xiàn)。第三條 建安成本管理應(yīng)該遵循“量入為出”、“投入產(chǎn)出相匹配”以及準確、高效、公司利益最大化的原則。第四條 公司實行目標控制與責任管理相結(jié)合的成本控制體系，將成本預算目標按照管理職責落實到責任主體，誰主導誰負責，并把成本目標分解到各部門、各環(huán)節(jié)，具體到事、責任到人，實現(xiàn)全員、全過程、全方位的成本管理。第五條 建安成本管理應(yīng)以有效完成公司的工作目標為前提，強調(diào)工作的計劃性和預控性，實現(xiàn)全過程控制建安成本。第六條 成本管理應(yīng)實行動態(tài)控制與分析控制相結(jié)合的管理模式，加強過程控制；對各項目或項目公司進行成本管理檢查測評，強化對成本管理流程制度、成本目標的實時監(jiān)控，實現(xiàn)檢查測評工作的標準化、規(guī)范化，提高成本管理目標的準確性。2、 項目前期成本控制第七條 前期成本控制主要分為立項階段成本控制和設(shè)計階段成本控制。 第八條 立項階段成本控制 本階段由投資開發(fā)部主導，其他部門相互配合完成項目立項階段的成本控制。 1、市場調(diào)研 投資開發(fā)部組織相關(guān)部門確定項目定位后，調(diào)查該地區(qū)影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的因素：包括定額計價模式、工程招投標規(guī)定、稅費等。當?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標準的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。2、項目成本估算根據(jù)市場調(diào)研項目定位后。投資開發(fā)部根據(jù)土地價格及土地獲取相關(guān)費用、土地規(guī)劃指標及相關(guān)土地狀況資料以及營銷策劃部提交的關(guān)于新項目初步定位建議，完成投資估算項目成本估算后，作為編制可行性研究報告的依據(jù)，為公司投資開發(fā)部編制可行性研究報告的內(nèi)容提交公司評審。公司評審通過項目可行性研究報告后，項目成本估算自動成為項目建安成本預控目標。第八條 設(shè)計階段成本控制本階段由工程項目部主導，其他部門相互配合，以項目估算為依據(jù)開展限額設(shè)計，控制設(shè)計變更，做到事前有效控制成本。1、設(shè)計階段成本控制：（1）推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，采用多家競投，迫使競爭者對建設(shè)項目的有關(guān)規(guī)模、工藝流程、功能方案、設(shè)備選型、投資控制等做全面周密的分析比較。工程項目部組織進行綜合評比，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。在促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新的同時，保證方案的嚴密性。（2）加強設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化。工程項目部與造價人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進行成本分析，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。設(shè)計應(yīng)考慮成本因素，優(yōu)化設(shè)計系數(shù)取值，并從嚴控制預算成本，不盲目追求“技術(shù)領(lǐng)先”，以經(jīng)濟合理為原則，力求最大經(jīng)濟效益。（3）開展限額設(shè)計，有效控制造價在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上進行明確設(shè)計限額（造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量等），工程項目部要求設(shè)計人員按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算，在各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，嚴格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資額不被突破。（4）科學設(shè)計，嚴格控制變更在設(shè)計合同的簽訂中，應(yīng)包含明確的設(shè)計進度及付款計劃的條款，并明確延期的賠償責任，甲方按合同對設(shè)計的質(zhì)量與進度進行跟蹤。工程項目部與預決算人員在項目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計單位控制好單方造價的上線，建立獎懲制度，對因設(shè)計而節(jié)約的投資部分予以提成獎勵，同時在簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，因設(shè)計變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設(shè)計費。同時在合同中明確要求設(shè)計單位提供設(shè)計概算及電子版設(shè)計圖紙。5、設(shè)計完成后由合約管理部組織對施工圖編制建安成本目標預算表。在3、 建安成本中期管理合約管理部是此階段成本控制的主導部門，是成本控制的管理和監(jiān)控部門，依據(jù)建安成本目標預算表對項目成本實施控制，各部門在協(xié)助合約管理部的同時對合約管理部的工作合理性進行監(jiān)督并及時提出修正意見，對于單次變更簽證、各項專業(yè)工程造價增加超過合同價或超出預算價時應(yīng)及時提出預警。第九條 招投標管理1、為控制工程建安成本，除壟斷性經(jīng)營工程、零星工程及特殊性情況外，其余全部施工承包、設(shè)備、材料采購等，均按招投標管理辦法規(guī)定來確定合作單位。 （1）除涉及政府壟斷項目外，其他項目的招標采購，按照以目標成本為導向，進行限額招標采購。在滿足招標條件的前提下，優(yōu)先考慮價格最低的單位中標。（2）加強合同和施工方案的審核， 在條件允許的前提下盡可能采用閉口合同，對不能采用閉口合同，只能采用綜合單價的項目，在招標文件中盡量將綜合單價的清單描敘詳細，減少簽證內(nèi)容。嚴格審核投標單位的施工方案，對投標文件中采用了先進的、經(jīng)濟合理的施工方案，能達到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的及降低消耗、提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等措施的擇優(yōu)選擇。2、招投標工作責任部門及時間要求：與工程施工有關(guān)的招標工作應(yīng)在合約管理部組織開展。工程項目部及財務(wù)部等相關(guān)部門密切合作，共同完成。在時間安排上，應(yīng)配合項目總進度計劃，避免過早招標、支付增加財務(wù)成本，或招標工作滯后，造成總體工程延誤。 3、入圍單位的選擇：合約管理部負責接受施工和供貨單位的報名，并進行初步篩選，篩選的原則是：（1）施工單位：施工資質(zhì)滿足工程要求，有相同或類似工程的施工經(jīng)驗，近期無重大質(zhì)量、安全事故發(fā)生記錄，無不良合作記錄，有一定的資金墊付能力等。（2）供貨單位：生產(chǎn)廠家有相應(yīng)的生產(chǎn)資質(zhì)，具有一定的生產(chǎn)規(guī)模，有健全的質(zhì)量管理體系，產(chǎn)品質(zhì)量、供貨期均滿足招標要求。在備選單位較多的情況下，以往有過合作的單位可優(yōu)先考慮。合約管理部完成應(yīng)組織相關(guān)部門一起進行初選入圍單位的考察，并形成書面考察報告，向公司領(lǐng)導匯報?？疾煨〗M組織討論后，確定入圍單位名單。為充分競爭，降低成本，分包工程入圍單位數(shù)量不少于3家。 4、工程量清單和標底的編制：公開招標造價按需求由委托專業(yè)造價咨詢機構(gòu)進行工程量清單和招標控制價編制；合約管理部負責委托專業(yè)造價咨詢機構(gòu)編制工程理清單和招標控制價，并由集團委托造價咨詢機構(gòu)進行預算審核，以集團造價咨詢機構(gòu)編制的基準價，并以專題會的形式確定下浮率后為招標控制價，各項目招標控制價嚴格按照建安成本目標預算表來執(zhí)行。5、在自行或委托編制招標控制價工作時，工程項目部需移交給合約管理部圖紙。合約管理部編制招標文件使用的圖紙必須與招標使用的圖紙完全一致；對設(shè)計變更及答疑文件，合約管理部及時以書面形式移交造價咨詢公司。在委托工作過程中，合約管理部負責跟蹤清單和招標控制價編制工作的進度、檢查其工作質(zhì)量，確保該工作按時、準確完成。 6、確定中標候選人順序，根據(jù)評標結(jié)果與中標候選人進行商務(wù)談判，談判之后的合同簽訂價格必須低于中標價格或者與中標價格持平。招標及評審工作完成后，以紀要的形式記錄談判的過程，審批通過后，簽訂工程承包合同或供貨合同。 第十條 合同的簽訂與管理1、 合同文件起草與審核：招標結(jié)束后，合約管理部負責起草合同文件，合同主要條款要與招標文件保持一致，并對合同文件技術(shù)數(shù)據(jù)負責；合同金額不能突破預算，如果實際情況無法達到，那么最終嚴格控制在中標價格來執(zhí)行，合同擬定后按公司流程進行審核批準。2、合同的管理與執(zhí)行：合同簽訂后，工程項目部對合同現(xiàn)場施工的履行情況進行監(jiān)督。指導施工單位合理布置施工場地，盡量避免平面布置不合理導致重復施工和二次轉(zhuǎn)運；工程項目部要求施工單位按合同約定的時間組織施工或供貨，及時檢查工程進度、供貨情況，并按合同辦理合同款和工程進度款的支付審核；合約管理部在接到支付申請后，應(yīng)及時深入現(xiàn)場，復核施工進度情況，認真審核已完工程量及其造價，嚴禁超前、超額支付工程款；合約管理部根據(jù)合同規(guī)定條款及以上相關(guān)部門意見進行審核付款。在合同執(zhí)行過程中，如出現(xiàn)重大問題，應(yīng)及時向公司管理層匯報，討論應(yīng)對方案，避免成本增加。 第十一條 設(shè)計變更、簽證管理1、工程項目部應(yīng)加強現(xiàn)場管理、監(jiān)督，嚴格要求施工單位按圖施工，對施工單位擅自變更而增加的工程不予計量；對于設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證等，及時與合約管理部溝通，進行增加造價估算，并按公司審批流程和審批權(quán)限進行審核。2、現(xiàn)場簽證單確認必須有施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位項目部（兩人或兩人以上）、造價管理人員四方相關(guān)責任人需現(xiàn)場實際量測，要審核簽證的時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)量以及簽證當時的各種背景狀況，如涉及重大工程量簽證，需由造價管理人員做造價評估后上報集團相關(guān)領(lǐng)導簽字確認?，F(xiàn)場實際量測的工程量數(shù)據(jù)需有現(xiàn)場草簽記錄，并有各方責任人簽字；所有隱蔽工程及現(xiàn)場簽證驗收必須保留現(xiàn)場影相資料。3、重要（評估造價在10萬元以上）現(xiàn)場簽證單必須報建設(shè)單位集團總公司審核。4、工程聯(lián)系單及現(xiàn)場簽證單的編制必須統(tǒng)一編號，并保證編號的連續(xù)性。簽字確認時間必須是在對簽證事項進行確認后的24小時以內(nèi)進行，過時不予補辦。5、所有相關(guān)工程聯(lián)系單及設(shè)計變更、簽證資料的移交必須有專人簽收及傳達，并于每月5日、15日、25日提交公司合約管理部進行歸檔整理。6、相關(guān)表格樣式詳附件（業(yè)主提供），每份資料需提供一式五份（原件）。第十二條 暫定價及暫估價的確認1、材料或設(shè)備的供給方式及品牌由建設(shè)單位確定或認可。2、由工程項目部確定供給方式后，在實際施工需求以前，由施工單位根據(jù)其施工進度安排提出采購計劃，由房產(chǎn)公司組織各相關(guān)責任單位對該種材料或設(shè)備進行市場考察并確定品牌及市場價格并進行價格簽證手續(xù)。材料（設(shè)備）的市場咨詢調(diào)查時間，應(yīng)根據(jù)材料（設(shè)備）調(diào)查的遠近和難易程度，應(yīng)在7至15個工作日內(nèi)完成。能保留樣品的，需保留樣品，待驗收時核對。3、材料（設(shè)備）單價=市場價+采保費。4、其他根據(jù)合同約定及湖南省建設(shè)工程造價相關(guān)定額、規(guī)范及文件執(zhí)行。第十三條 合同內(nèi)工程量清單及材料（設(shè)備）價格的復核及確認1、合約管理部與工程項目部緊密配合，在施工過程中，對所有存在變化的工程量的增減進行核算及確認。2、根據(jù)合同及招投標文件資料，對合同內(nèi)原清單工程量進行復核。3、對施工現(xiàn)場主要材料及設(shè)備進出場記錄進行確認及數(shù)據(jù)采集，并對施工同期的工程進度、主要材料耗用量及主要材料的同期市場價格信息進行采集。4、根據(jù)合同對每一施工階段的工程量完成進度及工程進度款的申請支付進行審查確認。第十四條 項目完成正負零之后，合約管理部組織公司各部門進行一個成本分析會，分析目前工程結(jié)算段的預算成本與實際成本之間的差距，以及提出剩余工程量成本的控制計劃。第十五條 建設(shè)項目所有單項應(yīng)嚴格按照建安成本目標預算表來控制成本，如成本突破預算之后工程項目部和合約管理部需進行成本預算調(diào)整。預算調(diào)整需提交公司上會審議。四 項目后期成本控制第十六條 竣工結(jié)算是工程成本控制的結(jié)尾階段，同時也是前期管理問題暴露的階段，因此，要求工作必須更加嚴謹、細致。1、工程項目部和合約管理部負責根據(jù)工程合同條款、招投標文件，按照專業(yè)分工對施工單位報審的資料審查，對其所涉及的工程范圍、內(nèi)容、工程量進行核實、計算或?qū)崪y實量，并與施工單位核對確認。2、合約管理部合約收集結(jié)算工作的全部依據(jù)資料，包括各單項、單位工程合同協(xié)議書及其專用條款和通用條款，招標文件、投標文件夾以及含招評標過程中來往的詢標函、澄清函和承諾書，施工圖、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及竣工驗收證明。委托專業(yè)造價咨詢公司初步確定的工程量進行復審，并按照合同約定、投標報價計算，初步確定工程造價，然后報請集團公司審計部