鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2016 手機(jī)版 鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地位于 北部， 路東側(cè)，規(guī)劃用地面積 66570 規(guī)劃用地北側(cè)緊鄰 區(qū)主要道路 ，西側(cè)臨近 路，東側(cè)、南側(cè)為棚戶區(qū)。 規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰 、 路等城市主干道。規(guī) 劃區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。 鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。本小區(qū)占地 66570 置土地費(fèi)用 5000 萬元，計(jì)劃總投資 27669 萬元，規(guī)劃建設(shè)高層住宅 7 棟，多層住宅 13 棟，臨街為 2 層商業(yè)門市。規(guī)劃建筑面積共計(jì) 123700中高層 55360 層 46470庫 2505 業(yè) 19365分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合 城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目 選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好 ;工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀 ;各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯 ;項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。通過以上分析，項(xiàng)目切實(shí)可行。 一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 從 20起，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 20的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時(shí)期。目前我國城 鎮(zhèn)居民人均居住面積 方米，與建設(shè)小康社會(huì)要求人均居住面積 2030 平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。 據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均 到 600元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。 20我國人均 830 美元， 20達(dá)到了 870 美元， 20達(dá)到 1000 美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的 90%以上。因此，未來幾年，隨著 進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。 目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加 住房消費(fèi)的良機(jī)。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的 長貢獻(xiàn)了 百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。 201x 年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)依然走紅，房地產(chǎn)開發(fā)貸款連續(xù) 11 個(gè)月保持增長態(tài)勢(shì)，樓市已成為資金 “蓄水池 ”。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 201x 年 1 至 11 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源 63220 億元，同比增長 其中，國內(nèi)貸款 11245 億元，同比增長 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中個(gè)人按 揭貸款達(dá)到 7937 億元，同比增長 從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。 201x 年 4 月，有關(guān)部門出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。 1 至 5 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的新增國內(nèi)貸款同比增速高達(dá) 隨著調(diào)控的深入， 1 至 6 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款同比增速降至 但在下半年又有所回升。 10 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，達(dá)到 元，同比增長 201x 年 4 月 18 日 數(shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持逾 30%的高增長 ,數(shù)據(jù)顯示 ,全國 1完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 8,846 億元人民幣 ,同比增 房屋新開工面積 39,842 萬平方米 ,同比增長 買房 ,購房 ,裝修論壇 ,房中國平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著重要角色。目前，僅國內(nèi)貸款和個(gè)人 按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的 30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。 李曉東說，從結(jié)構(gòu)上看 ，新增國內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴(kuò)張來賺錢。因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設(shè)領(lǐng)域，未來一段時(shí)間房屋供給將有所加大。 二、住宅小區(qū)的建設(shè)新理念 住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè) ;另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過來又會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 城市化以及隨之而來的現(xiàn)代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。伴隨著社會(huì)進(jìn) 步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。 (一 )人們家居理念的變化。 我國改革開放 20 年來國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。人們家居理念由原來的 “安置型 ”向 “舒適型 ”過渡。人們對(duì)住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。對(duì)環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。對(duì)住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由 “安居 ”向 “小康 ”發(fā)展。 (二 )家庭模式和 結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。 改革開放以來，我國家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到 1995 年統(tǒng)計(jì)，我國城鎮(zhèn)人口戶均已下降到 /戶，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢(shì)。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對(duì)住宅需求的變化。例如，購房者趨于年輕化，知識(shí)化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對(duì)居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便 、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。 (三 )商品房?jī)r(jià)值觀的變化。 自 1980 年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房 制度 改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。 1998 年 7 月國務(wù)院 (1998)23 號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房 制度 改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出 了 “停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化 ;適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系 ;發(fā)展住房金融 ;培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng) ”的改革目標(biāo)。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購買目標(biāo)、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來選擇。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。 (四 )開發(fā)商建設(shè)理念的變化。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢(shì)，開發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的 “產(chǎn)品觀念 ”正在走向 “市場(chǎng)營銷觀念 ”和 “社會(huì)營銷觀念 ”;開發(fā)商已從過去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。當(dāng)前 “以人為本 ”， “可持續(xù)發(fā)展 ”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多