昌茂牡丹園評估報告.doc

房地產抵押估價報告估價項目名稱：位于海口市南航路（南沙路）39號昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應分攤的土地使用權）住宅房地產抵押價值估價委托方：吳旦旦估價方：海南中明智房地產評估有限公司估價人員：張開誠 戴紅光估價日期：2011年11月30日至2011年12月3日報告編號：海南中明智房估字2011第62 號目 錄一、致委托方函1二、估價師聲明2三、估價的假設和限制條件3四、估價結果報告5（一）委托方 （二）估價方（三）估價對象 （四）估價目的（五）估價時點 （六）估價定義（七）估價依據 （八）估價原則（九）估價方法 （十）估價結果（十一）估價作業(yè)日期 （十二）估價報告應用的有效期（十三）估價人員 五、估價技術報告12（一）個別因素分析 （二）區(qū)域因素分析（三）市場背景分析 （四）最高最佳使用分析（五）估價方法選用 （六）估價測算過程（七）變現(xiàn)能力分析 （八）估價結果確定六、附件27一、致委托方函海南中明智房估字2011第62 號吳旦旦：接受您的委托，本公司對位于?？谑心虾铰罚仙陈罚?9號昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應分攤的土地使用權）住宅房地產在估價時點進行了估價，為確定該房地產抵押貸款額度提供市場價值參考依據。估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術標準，通過嚴密、準確的測算，確定估價對象位于海口市南航路（南沙路）39號昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應分攤的土地使用權）住宅房地產在估價時點2011年11月30日現(xiàn)狀條件下的房地產公開市場總價值494,694.00元，大寫金額為人民幣肆拾玖萬肆仟陸佰玖拾肆元整，折合平均單位價格5,293.11元/m2，委估房地產未設定抵押權，抵押價值為494,694.00元。估價的詳細結果，測算過程及有關說明詳見房地產估價結果報告和房地產估價技術報告。此致 法定代表人： 海南中明智房地產評估有限公司二一一年十二月三日二、估價師聲明我們鄭重聲明：1、在本估價報告中，我們陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但它受到本估價報告中所說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中估價對象沒有利害關系，與有關當事人也沒有利害關系或偏見。4、我們按照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范、建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知建住房20068號通知及所附房地產抵押估價指導意見進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、估價人員已對估價報告中的估價對象進行了實地查勘、拍照，并向有關部門調查、咨詢獲取所需資料。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價報告僅供本次估價目的使用，不作他用。8、委估范圍與估價目的的實現(xiàn)不相匹配時與估價方責任無關，且資料提供方對其提供資料的真實性、完整性和合法性負責。9、本估價報告依據法律法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力，本報告是咨詢性意見，并非強制性法律文書，也非產權界定文件。撰寫本報告的注冊房地產估價師簽名：二一一年十二月三日三、估價的假設和限制條件一、估價的假設條件1、委托方提供資料屬實，估價對象為全部產權。委托方及相關當事方對估價對象法律權屬的資料真實性、合法性和完整性負責。2、估價對象在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。3、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。4、假定估價對象在估價時點狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。5、假設估價對象繼續(xù)建設并達到最高最佳和連續(xù)使用的狀態(tài)。6、報告中所采用的法規(guī)、規(guī)定和各級政府頒布的文件在報告有效期內沒有改變。7、根據委托方提供的?？谑蟹繖嘧C海房字第HK017377號房屋所有權證上列示的建筑面積為準，建筑面積為93.46平方米。二、估價的限制條件1、本估價報告估價結果是估價對象房地產在估價時點的抵押價值。2、本次估價的估價對象為位于?？谑心虾铰罚仙陈罚?9號昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應分攤的土地使用權）。3、如果在報告應用有效期內房地產交易價格出現(xiàn)較大的漲落現(xiàn)象，估價結果應作出相應調整或者進行再評估。4、本次估價未收集到估價對象應分攤的國有土地使用證，因此對于土地的基本情況本報告沒有進行詳細描述，在確定房地產收益年限時，以房屋剩余使用年限為估價對象房地產收益年限，如與實際不符，應對報告進行調整。請報告使用者關注此事項。5、本報告結果僅供委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經估價機構允許，本估價報告不得向委托方、估價報告審查以及使用部門之外的單位和個人提供，報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上。三、其他1、鑒于本次估價的目的，提請報告使用者關注以下幾點：（1）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生影響。定期或在房地產市場價格變化較快時應對房地產抵押價值進行再評估。（2）對抵押期間可能產生的房地產信貸風險，估價報告使用者應給予關注:在抵押期間應關注國際政治、經濟等外部環(huán)境及國家信貸、貨幣、財政等宏觀調控因素變化對房地產信貸可能產生的風險 ，并及時采取相應的防范措施。估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產市場價格波動、房地產稅費調整等原因導致房地產抵押價值減損。當房地產抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利。（3）報告使用人應合理使用評估價值，估價結論不應當被認為是對估價對象可實現(xiàn)價格的保證。（4）估價對象在短期內快速變現(xiàn)時，受處置時間、買方心理等因素的影響快速變現(xiàn)價值一般會低于其公開市場價值，因此報告使用人應關注短期內快速變現(xiàn)可能會對房地產價值產生不利影響。四、估價結果報告（一）委托方：吳旦旦性別：女 民族：漢住址：江西省南昌市東湖區(qū)二七北路98號A座集戶身份證編號二）估價方：海南中明智房地產評估有限公司估價機構全稱：海南中明智房地產評估有限公司法定代表人：張開誠地址：?？谑旋埨ケ甭啡A銀大廈10層估價資格等級：貳級資質證書編號：(2010)瓊建審房估證字第2013號資質證書有效期：2013年9月5日企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：460000000166131電話：（0898）66723299 66714425（傳真）（三）估價對象1、估價對象基本狀況（1）名稱：估價對象為位于?？谑心虾铰罚仙陈罚?9號昌茂花園19棟803房。（2）坐落：估價對象所在小區(qū)位于海口市南航路（南沙路）39號，東臨龍昆南路，南臨海德路，西臨南沙路；周邊500米范圍內有?？谑腥嗣襻t(yī)院龍昆南門診部和耀江花園、昌茂澳洲園、現(xiàn)代花園等高檔住宅小區(qū)；區(qū)域內基礎設施配套較完善，人口聚集度較高，交通便捷度較高，地理位置較好。（3）面積：根據委托方提供的海口市房權證海房字第HK017377號房屋所有權證，建筑面積為93.46。（4）用途：根據委托方提的房屋所有權證，證載估價對象設計用途為住宅。（5）權屬：根據委托方提供的海口市房權證海房字第HK017377號房屋所有權證，該證載明房屋所有權人為殷建軍，結構為鋼混，設計用途為住宅，建筑面積93.46，產別為私產。（6）建筑結構：根據評估人員現(xiàn)場勘察，估價對象房產的結構為鋼混。2、估價對象構成（1）估價對象的范圍：估價對象為位于海口市南航路（南沙路）39號昌茂花園19棟803房。（2）估價對象使用方式：估價對象為住宅房，可以單獨使用。3、估價對象實物狀況（1）土地實物狀況據評估人員現(xiàn)場勘察，宗地地上已建有多幢鋼混結構建筑，土地開發(fā)程度為：六通一平（即紅線外通路、通電、供水、通訊、通氣、排水，紅線內土地平整），宗地紅線內土地已平整，地形基本規(guī)則。（2）建筑物實物狀況根據估價人員的實地查勘，估價對象房產結構為鋼混，樓梯房，整棟高9層，第1層為架空層，估價對象位于第9層，南北朝向。估價對象的戶型為三房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺；建成時間為2000年；估價對象外墻為白色方形瓷磚。其內裝修為： 大門：雙層防盜門；廳：地面為60cm60cm拋光耐磨瓷磚，10cm踢腳線，內墻為白色涂料到頂，天棚為白色涂料，鋁合金玻璃窗，鐵藝防盜網；房間：地面為60cm60cm拋光耐磨瓷磚，10cm踢腳線，內墻為白色涂料到頂，天棚為白色涂料，木夾板門，鋁合金玻璃窗，鐵藝防盜網；廚房：地面為30cm30cm防滑耐磨瓷磚，內墻貼20cm30cm白色瓷磚到頂，天棚為鋁扣板吊頂，大理石臺面廚柜，木框玻璃門，鋁合金玻璃窗，鐵藝防盜網； 衛(wèi)生間：地面為30cm30cm防滑瓷磚，內墻貼20cm30cm瓷磚到頂，天棚為鋁扣板吊頂，陶瓷臺面洗手臺，蹲式馬桶，鋁合金玻璃窗；陽臺：地面為30cm30cm防滑瓷磚磚，內墻貼白色瓷磚到頂，天棚為白色涂料，鐵藝防盜網；設施設備：上下水管線、照明管線已安裝，使用正常。經估價人員分析，所處地段為南航路（南沙路），所處區(qū)域內金融郵電、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)飲食服務、區(qū)域內供水、供電、排雨水、排污水、電訊等基礎設施建設配套完善，生活配套設施完善，交通便捷度較高，地理位置較好。估價對象作為住宅，其所在區(qū)域內規(guī)劃配套齊全，其設計用途及現(xiàn)狀用途符合區(qū)域現(xiàn)實需求。估價對象所處小區(qū)由多幢建筑組成，規(guī)模較大，規(guī)劃布局較好，地面綠化率較好，小區(qū)內有泳池、會所和簡易運動器材等設備設施，其居住戶型主要為中大戶型，居住人口以常住人員為主，估價對象小區(qū)設有多處門衛(wèi)崗，安保程度較好，物業(yè)管理較好。（四）估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。（五）估價時點：二一一年十一月三十日（六）價值定義：在滿足全部假設和限制條件下估價對象在估價時點現(xiàn)有狀況下的房地產公開市場價值。該價值包含物及物的權利價格，其中物的基本內容是在估價時點估價對象地上定著物的權利及定著物不可分割的附屬設施，權利的基本內容是委估對象土地使用權，地上定著物及附屬設施所有權，上述估價對象價格可綜合稱為委估物房地價格或委估物價格。估算估價對象房地產抵押價值：在前述估算得到估價對象房地產的假定未設定優(yōu)先受償權利下的市場價值后減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，求取估價對象房地產在現(xiàn)狀條件下的抵押價值。（七）估價依據1、有關的法律、法規(guī)及技術標準文件(1)中華人民共和國城市房地產管理法；(2)中華人民共和國土地管理法；(3)房地產估價規(guī)范及省市人民政府頒發(fā)的有關法規(guī)、規(guī)范和政策文件；(4)?？谑谐擎?zhèn)土地定級及基準地價評估成果報告；(5)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知建住房20068號通知及所附房地產抵押估價指導意見；(6)中華人民共和國物權法；(7)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；2、估價人員實地查勘、調查、咨詢所獲取的有關資料。（八）估價原則本估價報告遵循的原則為：1、獨立、客觀、公正原則：要求估價機構有完全獨立性，估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。2、合法原則：以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當地政府的有關規(guī)定，其權益才能受法律保護，并體現(xiàn)其權益價值。3、最高最佳使用原則：以估價對象的最高最佳使用為前提估價。在合法使用前提下，房地產只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用方式。4、替代原則：估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下正常價格。同一供求范圍內，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面類似的房地產之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。5、估價時點原則：估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。（九）估價方法根據估價對象自身的特點和?？谑蟹康禺a市場的實際情況，對估價對象采用“市場法”和“收益法”進行估價。技術思路是：步驟一：?？谑薪诜康禺a交易市場與估價對象類似的房地產成交實例較多，故可采用“市場法”進行估價。步驟二：估價對象系住宅用房，可用于對外出租，具有潛在收益的特點，可參照海口市各地區(qū)結構相同、裝修相近、同檔次的類似房地產的客觀收益、正常運營費用和年平均空置率等采用收益法對房地產價值進行評估。步驟三：后通過分析，取其中一種方法的結果作為估價對象的市場評估價格。市場法：將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，計算公式如下：估價對象價格=可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數設以100為基準，可簡寫成為： 100 （ ） 100 100估價對象價格=可比實例價格（ ） 100 （ ） （ ）收益法：收益法是將評估對象剩余壽命期間每年的預期凈收益用適當的資本化率折現(xiàn)，累加得出估價時點的現(xiàn)值，以此估算估價對象價值的方法，計算公式如下：A 1 V= 1R （1+R）N 式中：V為估價對象項目在正常收益狀態(tài)下的收益現(xiàn)值；A為年凈收益；R為資本化率；N為收益年期。（十）估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術標準，通過嚴密、準確的測算，確定估價對象位于?？谑心虾铰罚仙陈罚?9號昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應分攤的土地使用權）住宅房地產在估價時點2011年11月30日現(xiàn)狀條件下的房地產公開市場總價值494,694.00元，大寫金額為人民幣肆拾玖萬肆仟陸佰玖拾肆元整，折合平均單位價格5,293.11元/m2，委估房地產未設定抵押權，抵押價值為494,694.00元。（十一）估價作業(yè)日期：2011年11月30日至2011年12月3日（十二）估價報告應用的有效期本估價報告應用的有效期為一年，即從2011年12月3日至2012年12月2日，隨著時間的推移和房地產市場的變化，估價對象的價格需作相應的調整。（十三）估價人員參加撰寫本估價報告的估價人員如下：姓 名 資格 注冊號 簽 名張開誠 注冊房地產估價師 4620030001戴紅光注冊房地產估價師 4620050010五、估價技術報告（一）區(qū)域因素分析1、經濟區(qū)位及商服繁華程度：估價對象所處地段為南沙路段，區(qū)域內規(guī)劃較好，人口現(xiàn)狀密度較高，距市商業(yè)中心距離約有3公里，區(qū)域內商服繁華程度較好。2、基礎、公共設施配套狀況：目前，區(qū)內基礎設施配套完善，區(qū)域內電力具備工業(yè)、一般民用供給條件，給水、程控電話、有線電視等均可到戶接入利用；覆蓋移動通訊網；排水設施為暗溝排污。區(qū)域內設有銀行網點、農貿市場、社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、治安警點、副食、休閑、健身等公共設施配套基本齊全。3、交通通行狀況：估價對象西臨南沙路，南臨海德路，區(qū)域內道路網絡健全，有多條線路的公交車途經南沙路，估價對象距公交車站較近，區(qū)域交通位置較好，交通便捷度較高。4、環(huán)境景觀狀況：區(qū)域內規(guī)劃布局較好，建筑布局合理，衛(wèi)生狀況較好，區(qū)域內無明顯的自然及人為景觀，無污染源，人文環(huán)境一般。5、城市規(guī)劃限制：估價對象周邊建筑多為居民商住小區(qū)，其余方面無特殊的規(guī)劃限制，所臨街道無特殊的交通管制。（二）個別因素分析估價對象小區(qū)位于?？谑心虾铰罚仙陈罚?9號，東臨龍昆南路，南臨海德路，西臨南沙路；周邊500米范圍內有?？谑腥嗣襻t(yī)院龍昆南門診部、現(xiàn)代花園學校等設施和耀江花園、昌茂澳洲園、現(xiàn)代花園等高檔住宅小區(qū)。估價對象所處樓宇總高9層，鋼混結構，第1層為架空層，建成于2000年，成新度稍好，估價對象位于第9層，建筑面積為93.46平方米，平面布置合理，采光通風較好；估價對象目前正常使用，維修保養(yǎng)一般，簡單裝修，成新度稍好。估價對象所處小區(qū)由多幢建筑組成，規(guī)模較大，規(guī)劃布局較好，地面綠化率較好，小區(qū)內有泳池、會所和簡易運動器材等設備設施，其居住戶型主要為中大戶型，居住人口以常住人員為主，估價對象小區(qū)設有多處門衛(wèi)崗，安保程度較好，物業(yè)管理較好。（三）市場背景分析1、國家宏觀經濟政策2010年以來,中國經濟繼續(xù)回升向好,工業(yè)生產強力反彈,國內需求強勁, 三大動力協(xié)調性增強,經濟發(fā)展總體上呈高增長,低通脹的良好態(tài)勢.由于發(fā)達國家經濟復蘇乏力,新興經濟體增長動力減弱,2011年世界經濟形勢復雜多變,作為我國十二五的開局之年,在外需疲弱,政策調控和成本上升等因素的影響下,2011年我國經濟總體上謹慎樂觀。2011年政府將把穩(wěn)健政策作為經濟調控政策的主基調, 強調包容性增長 ,將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財政政策重在調結構和穩(wěn)增長 ，貨幣政策轉向穩(wěn)健或中性 ,貨幣信貸回歸常態(tài)化，加快利率市場化改革,增強利率,匯率等價格型政策運用的靈活性,恢復正利率,預留足夠的政策操作空間。 信貸政策方面,操作重點是穩(wěn)定總量,把握節(jié)奏,優(yōu)化結構和控制風險 。2011年,人民幣匯率繼續(xù)堅持小幅、漸進和可控的原則,避免一次性大幅升值。在新一輪房地產調控政策作用下,我國房地產市場出現(xiàn)了一些積極變化,房價過快上漲的勢頭得到初步遏制.但全國房價并未出現(xiàn)總體下降,許多地方房價還出現(xiàn)了反彈,房價水平依然過高,調控目標還遠未實現(xiàn)。房地產調控政策將抑制投資投機需求,改善和擴大供給,要充分挖掘二手房和租賃市場的潛力,提高存量房的利用效率，建立和健全抑制房地產投機, 促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制. 建立健全問責機制, 督促地方政府兌現(xiàn)承諾, 加大保障性住房的投資和有效供應。 2、海南省的房地產市場狀況海南省位于中國的最南面，是中國唯一的熱帶海島省份，海洋面積占中國總海域的1/3，終年氣候宜人，年平均溫度為25.3度，空氣清新，常年無冬，森林覆蓋率達到50%，人口預期壽命名列全國前茅，有全國一流的空氣環(huán)境。海南省是中國最大特區(qū)，也是全國建省時間最短的省份。海南為中國第二大島，海岸線長達1584.8公里，是適合休閑旅游的度假圣地。海南房地產業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經濟特區(qū)。建省20多年來，海南房地產業(yè)從無到有，經歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經濟重要支柱產業(yè)。海南省從2005年起，把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外，購買對象遍布全國31個省、區(qū)、市和港澳臺地區(qū)，以及美國等25個國家。到海南購房，享受最佳居住環(huán)境，已成為近年來國人的新時尚。這些島外購房客的腳步不僅停留在?？?、三亞，隨著近兩三年海南房地產區(qū)域市場多極化局面的出現(xiàn)，他們的腳步正向海口、三亞以外島內其他市縣邁進。海南房地產市場在經歷2008年年底的微步調整之后，2009年全年房地產開發(fā)投資287.90億元，增長44.3%。其中，住宅投資261.78億元，增長51.9%。房屋施工面積1992.78萬平方米，增長32.8%；房屋竣工面積368.51萬平方米，增長19.3%；房屋銷售面積560.34萬平方米，增長50.5%；房屋銷售額351.0億元，增長73.2%。以上數據顯示，市場消化能力止住了海南樓市2008年底低迷的態(tài)勢，市場交易暢旺，火爆跡象明顯。2009年海南房地產市場的火爆，既有剛性需求，也有投資成分。當然也離不開國家宏觀政策的影響，寬松的信貸和低利率的政策刺激，使得投資性需求得到釋放。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業(yè)有其特殊性。如從多數島外投資者的購買動機上來看，多為度假型和養(yǎng)老型自住而非他?。粡耐顿Y的目的上來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產在全國具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地產業(yè)在全國具有不可比擬的優(yōu)勢。海南是全國第一個生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。隨著國內休閑度假房地產市場的興起，海南房地產市場升值潛力巨大。2010年房地產開發(fā)投資迅猛增長，成為拉動投資增長的主導力量。全年房地產開發(fā)完成投資467.87億元，同比增長62.5%，占城鎮(zhèn)固定資產投資額的37.2%，是拉動投資快速增長的主力。全年房屋銷售面積854.73萬平方米，增長52.3%。據海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳資料顯示，2011年一季度海南省商品住房成交量明顯下降，調控政策執(zhí)行效果逐步顯現(xiàn)。據統(tǒng)計，一季度海南省房地產開發(fā)投資完成128.04億元，同比增長30.9%，比去年一季度增幅回落了10.6個百分點，商品住房銷售面積222.55萬平方米，同比下降23.3%。3、海口市的房地產市場狀況1988-2008年間，海口市累計完成房地產投資460多億元，年均增長17.1%，房地產業(yè)的投資和開發(fā)建設加速，初步形成了建設、銷售、需求的良好態(tài)勢，已成為支柱產業(yè)。資源環(huán)境的獨特性、惟一性和不可復制性，成為?？诜康禺a業(yè)發(fā)展的先天性優(yōu)勢。近年來，城市基礎設施配套建設日益完善，城市功能不斷提升，宜居城市影響力進一步擴大，促進了房地產業(yè)投資增長和開發(fā)建設的加速。經過近幾年的發(fā)展，目前?？诔擎?zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，現(xiàn)人均住宅使用面積達到33.66平方米。2009年?？谏唐贩夸N量，從1月的低迷，到12月的飆升，年終時?？谏唐贩渴袌鰧Ρ饶瓿鯐r提升了279%， 2009年?？谏唐贩夸N售均價與銷量不同，一直保持著穩(wěn)定的增長趨勢， 2009年?？谏唐贩夸N售均價最低的是1月4349.88元/平方米，最高的是12月為5789.43元/平方米，提升幅度達33%。2010年1月4日，國務院辦公廳發(fā)布了國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見，計劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。對此，國務院要求各有關部門高度重視，并表示在政策、資金、項目安排等方面給予特殊扶持。國際旅游島獲批的消息一經正式發(fā)布，海南獲得了國內外更多人的關注，海南各地的房價也是水漲船高。2010?？谏唐贩烤鶅r為7740元/平方米，同比上漲44.46%。整體市場房價走勢平衡，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。2月份均價為7663元/平方米，并開始呈上漲態(tài)勢，環(huán)比上漲13.59%。之后5月以來一直保持較為平穩(wěn)的趨勢。6月?？谏唐贩烤鶅r為全年最低，為6501元/平方米。10月份均價突破9000元/平方米，12月均價達9800元/平方米，為全年均價高峰。從成交面積上看，2010年海口商品房成交面積小幅下跌態(tài)勢。6-9月成交量慘淡，平均月成交量未達到5萬平方米。自1月海南國際旅游島政策獲批，催生了?？跇鞘?月份的火爆, 海口樓市幾經起伏，市場波動較大，先是成交量及成交價格的快速拉升，接著又出現(xiàn)市場觀望，5-12月市場回歸理性，期間市場態(tài)勢平穩(wěn)。2010年，?？谏唐贩渴袌龉繛?57.58萬平方米，成交量為237.72萬平方米，整體市場供求比為1：0.92，呈基本平穩(wěn)態(tài)勢。較2009年相比均呈量跌價漲趨勢，供應量同比去年減少2.87%，成交量同比去年減少20.15%，成交均價上漲44.56%。隨著國家房地產控調政策的不斷出臺，2011年及以后?？诜康禺a市場的走勢存在較大的不確定性。海口市于2010年10月12日開始實施“限購令”， “限購令”限制了?？诘馁彿刻讛担簧偻顿Y性購房者轉而選擇?？谥苓叺亩?、三線城市樓盤。2010年央行的2次加息和住房公積金調整，無疑是對尚處于“限購期”的?？跇鞘醒┥霞铀?。海南省2011年保障房建設計劃為91576套，隨著保障房進入2011年開始大規(guī)模上市供應，保障房體系對商品房市場的調控功效無疑將逐步顯現(xiàn)，集中體現(xiàn)在其“倒逼效應”上，會對中低檔的商品房市場造成較大的影響。根據國家統(tǒng)計局發(fā)布最新統(tǒng)計數據顯示，6月份，海口新建商品住宅價格環(huán)比持平，同比上漲0.7%；今年上半年隨著政府一系列限貸、限購等樓市調控政策的實施，目前我省部分房地產開發(fā)商進行小幅度的降價促銷。業(yè)內人士分析，預計下半年我省樓市的價格將有所松動，但幅度不會太大。據介紹，今年上半年，全省商品住房銷售均價9795元/平方米，同比上漲5.2%。其中，6月份全省商品住房銷售均價8454元/平方米，同比下降7.5%，環(huán)比上漲9.7%。從城市看，上半年海口市商品房銷售均價8537元/平方米，同比下降7.3%。三亞市商品房均價17777元/平方米，同比下降35.6%。上半年，海口市島外人士購買商品住房4562套、共46.78萬平方米，分別占總套數和總面積的61%、57%，較去年同期島外購房占比分別減少了10和12個百分點。據了解，?？谛陆娣e在90平方米及以下的商品房價格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.4%；90-144平方米的商品房價格與上月持平，同比上漲0.4%；144至190平方米的商品房價格環(huán)比持平，同比上漲0.7%。海口以省會城市的優(yōu)勢，加之優(yōu)質而完善的配套設施，宜居的自然環(huán)境，對外地購房者具有較大的吸引力，而且海口高校與企業(yè)較多，人口集中，經濟發(fā)展比較好，本地住房的剛性需求也不容小覷，所以雖然房地產調控政策會對海口的房地產市場帶來負面影響，但從長期趨勢分析，?？谑蟹康禺a市場在經過一段時間消化2010年房價上漲過大及調控政策帶來的觀望后，海口市房地產市場會更平穩(wěn)健康發(fā)展。（四）最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲得最大的使用方式。房地產價格受土地與建筑物組合、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)，房地產評估據此進行。估價對象設計用途為住宅，作為住宅用途與周邊的環(huán)境協(xié)調，并能更有效發(fā)揮房地產效能，本次評估估價對象作為現(xiàn)實用途（住宅）使用為最高最佳使用。（五）估價方法選用鑒于本次評估目的，根據估價對象自身的特點和?？谑蟹康禺a市場的實際情況，對估價對象采用市場法和收益法進行估價。1、本次評估擬采用下列技術思路進行評估：步驟一：估價對象系住宅用房，?？谑薪诜康禺a交易市場與估價對象類似的房地產成交實例較多，故可采用市場法進行估價。步驟二：估價對象系住宅用房，可用于對外出租，具有潛在收益的特點，可參照?？谑懈鞯貐^(qū)結構相同、裝修相近、同檔次的類似房地產的客觀收益、正常運營費用和年平均空置率等采用收益法對房地產價值進行評估。步驟三：最后通過分析，取其中一種方法的結果作為估價對象的市場評估價格。2、估價方法：市場法：將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，計算公式如下：估價對象價格=可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數設以100為基準，可簡寫成為： 100 （ ） 100 100估價對象價格=可比實例價格 （ ） 100 （ ） （ ） 收益法：收益法是將評估對象剩余壽命期間每年的預期凈收益用適當的資本化率折現(xiàn)，累加得出估價時點的現(xiàn)值，以此估算估價對象價值的方法，計算公式如下：A 1 V= 1R （1+R）N 式中：V為估價對象項目在正常收益狀態(tài)下的收益現(xiàn)值；A為年凈收益；R為資本化率；N為收益年期。（六）估價測算過程步驟一：“市場法”對估價對象的估算過程 1、交易實例選擇估價人員經過對?？谑蟹康禺a市場行情調查，按照房地產區(qū)域類型，結合地理位置、交易時間等因素，選擇了如下3個交易實例作為評估參照物。交易實例情況表項目實例實例A實例B實例C估價對象名稱昌茂牡丹園昌茂牡丹園昌茂澳洲園昌茂花園19棟803房座落南沙路南沙路海德路南沙路建筑面積（m2）118.00113.00118.0093.46用途住宅住宅住宅住宅結構鋼混鋼混鋼混鋼混建成時間2000年2000年2004年2000年所在樓層第4層第3層第3層第9層交易時間2011.092011.092011.10待估商業(yè)服務網點配置已配置已配置已配置已配置臨街狀態(tài)臨街臨街臨街臨街交通便捷程度便捷便捷便捷便捷裝修標準精裝中裝精裝見描述部分 交易價格(元/m2)5,932.005,752.006,780.00待估2、修正系數的確定（1）交易情況修正根據估價人員了解，各參照物均屬正常交易，其交易情況修正系數均為100%. （2）交易日期修正根據海南房地產市場狀況及估價對象所在地區(qū)房地產交易情況，實例A、B、C交易日期距估價時點波動不大，取交易日期修正系數均為100%。（3）區(qū)域因素修正將所選實例的各項影響房地產價格的區(qū)域因素分別與估價對象進行比較，以估價對象基數為100，實例各項因素分別與其比較打分，以總分值作為區(qū)域因素修正系數：區(qū)域因素修正表第17頁影響因素實例A實例B實例C委估對象判斷分數判斷分數判斷分數分數地理位置相當10相當10稍好1110交通條件相當12相當12相當1212外部公共設施相當13相當13相當1313小區(qū)環(huán)境相當10相當10稍好1410繁華程度相當10相當10相當1010社會環(huán)境相當12相當12相當1212自然環(huán)境相當13相當13相當1313景觀稍好11相當10稍好1210城市規(guī)劃限制相當10相當10相當1010合 計101100107100修正系數99%100%93%100%（4）進行個別因素修正以估價對象基數為100，將所選比較實例房地產的各項個別因素與其進行打分，以總分值作為個別因素修正系數： 個別因素修正表影響因素實例A實例B實例C委估對象判斷分數判斷分數判斷分數分數工程質量相當10相當10相當1010裝修情況稍好14稍好12稍好1510平面布置稍好11稍好11稍好1110建筑面積相當10相當10相當1010設計結構相當10相當10相當1010朝向（通風采光）相當10相當10相當1010新舊程度相當10相當10稍好1210所在樓層稍好16稍好17稍好1710設備設施相當10相當10稍好1210權益狀況相當10相當10相當1010合 計111110117100修正系數90%91%85%100%（5）把以上求得的修正系數列成表進行綜合修正計算，求修正后的單價。綜合修正計算表第18頁項 目昌茂牡丹園昌茂牡丹園昌茂澳洲園交易價格（元/m2）5,932.005,752.006,780.00交易情況修正100%100%100%交易期日修正100%100%100%區(qū)域因素修正99%100%93%個別因素修正90%91%85%比準價格（元/m2）5,285.415,234.325,359.59（6）求估價對象的單位價格三個實例修正后的單價較為接近，故取其簡單算術平均值為估價對象的比準價格，即：估價對象估價單價=（5,285.41+5,234.32+5,359.59）3=5,293.11(元/m2) 步驟二：“收益法”對估價對象的估算過程 “收益法”是將評估對象剩余壽命期間每年的預期凈收益用適當的資本化率折現(xiàn)，累加得出估價時點的現(xiàn)值，以此估算估價對象價值的方法，計算公式如下：A 1V= 1 R （1+R）N式中：V為估價對象項目在正常收益狀態(tài)下的收益現(xiàn)值；A為年凈收益；R為資本化率；N為收益年期。1、年有效毛收入的估算估價對象所在區(qū)域類似物業(yè)的出租較為普遍，故本次評估以采用租賃收益作為估價對象的有效毛收入。根據估價人員的對?？谑凶≌康氖袌稣{查，與估價對象類似的住宅房月租金一般為15.00-22.00元/m2，根據估價對象的實際狀況和估價對象所處位置，結合本次的估價目的，確定估價對象的月租金為16.00元/m2，根據調查，估價對象所在區(qū)域人口密集，小區(qū)物業(yè)管理等較好，容易出租，故確定估價對象的空置率為6%。年有效毛收入=16.0012.00（1-6%）=180.48（元/m2）2、年運營費用的估算(1)年稅費的估算根據有關規(guī)定，個人房屋出租時，出租方應繳納的稅費有房產稅、營業(yè)稅及附加等，分別按租金收入的4%、1.65%計繳，則：年出租稅費=180.48（4%1.65%）10.20（元/m2）(2)年維修費的估算根據海南省建筑安裝工程定額及海南省城鎮(zhèn)基準地價平衡測算中海南省建筑重置價格標準估算，估價對象的重置成本約為1,600.00元/平方米。維修費率約為重置成本的1.5%，則：重置成本=1,600.00（元/m2）年維修費=1,600.001.5% =24.00（元/m2）(3)年保險費的估算保險費取房屋成本的1.5，則：年保險費=1,600.001.5 =2.40（元/m2）(4)年管理費及其他費用的估算根據評估人員調查分析，估價對象房地產的每年管理及其他費用為租金收入的3%，則:年管理費及其他費用=180.483% 5.41（元/m2）(5)年運營費用總計(5)=(1)+(2)+(3)+(4)年運營費用=10.20+ 24.00+2.40+5.41=42.