房地產(chǎn)企業(yè)管理制度與表格剖析

制度5：設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評審管理制度制度名稱設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評審管理制度制度編號制度版次頒布日期1. 目的為了保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，縮短設(shè)計(jì)及評審周期，提高資金效益，預(yù)防和減少因設(shè)計(jì)失誤而影響進(jìn)度和工程造價(jià)，特制定本制度。2. 適用范圍 本制度所稱的“設(shè)計(jì)”從范疇上進(jìn)行劃分為規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)等。從階段進(jìn)行劃分為概念性方案設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和專業(yè)深化設(shè)計(jì)等。3. 具體內(nèi)容3.1 職責(zé)分配。3.1.1 產(chǎn)品技術(shù)部。3.1.1.1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)供方的選擇，提出設(shè)計(jì)方案是否滿足技術(shù)性要求的主導(dǎo)意見；負(fù)責(zé)審批異地項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)供方的選擇。3.1.1.2 負(fù)責(zé)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)；審批異地項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)。3.1.1.3 監(jiān)督項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)。3.1.1.4 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)成果進(jìn)行備案，并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)成果評價(jià)。3.1.1.5 對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理提供技術(shù)支持。3.1.2 項(xiàng)目公司。3.1.2.1 本部項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)概念設(shè)計(jì)方案、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)。3.1.2.2 異地項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)概念設(shè)計(jì)方案、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。3.1.2.3 參與設(shè)計(jì)成果評價(jià)。3.1.2.4 異地項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)類供方的選擇，負(fù)責(zé)組織施工圖會審。3.1.3 工程管理部、項(xiàng)目公司成本管理部門。參與設(shè)計(jì)評審，提出“限額設(shè)計(jì)”及項(xiàng)目成本控制的主導(dǎo)意見。3.2 設(shè)計(jì)單位選擇。公司所選擇的設(shè)計(jì)單位必須滿足以下基本條件。3.2.1 具有獨(dú)立法人資格。境外設(shè)計(jì)單位在國內(nèi)應(yīng)具有獨(dú)立法人資格的分支機(jī)構(gòu)。3.2.2 著名（品牌）設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目市場推廣有顯著的促進(jìn)作用。3.2.3 具有多年的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，成立時(shí)間五年以上。3.2.4 信用良好，經(jīng)調(diào)查近兩年內(nèi)沒有重大合同糾紛或其他不良記錄。3.2.5 有類似項(xiàng)目和大型項(xiàng)目、標(biāo)志性建筑的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。3.2.6 專業(yè)特長與委托的項(xiàng)目的類型一致。3.2.7 具有較強(qiáng)的成本意識、市場意識、作品意識。3.2.8 設(shè)計(jì)師具有與設(shè)計(jì)單位同等的能力。3.2.9 能很好地與其他專業(yè)設(shè)計(jì)配合。3.2.10 內(nèi)部管理體系健全。3.2.11 能及時(shí)提供稅務(wù)發(fā)票。3.2.12 同時(shí)在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，在可行的情況下應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位做出以下條件的明確的承諾。3.2.12.1 同意公司級項(xiàng)目的宣傳資料、廣告中出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位的名稱和標(biāo)志。3.2.12.2 同意在今后的合作中“設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”有不低于約定額度的優(yōu)惠。3.2.12.3 同意在對外宣傳中將委托項(xiàng)目作為案例進(jìn)行正面宣傳。3.2.12.4 必要時(shí)，要求同意為公司其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供免費(fèi)顧問，并在所顧問的項(xiàng)目的宣傳資料、廣告中以“設(shè)計(jì)顧問”的名義出現(xiàn)其單位名稱和標(biāo)志。3.3 設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件的編制。3.3.1 責(zé)任部門(指產(chǎn)品技術(shù)部或項(xiàng)目公司)負(fù)責(zé)編制授權(quán)范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件。3.3.2 設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件應(yīng)包括但不限于：招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)函；項(xiàng)目介紹；設(shè)計(jì)要求；投標(biāo)要求；評標(biāo)、中標(biāo)通知書翻出的時(shí)間；其他文件。3.3.3 “設(shè)計(jì)委托書”必須充分、詳細(xì)、明確，應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容。3.3.3.1 公司的開發(fā)理念；企業(yè)的專業(yè)形象定位。3.3.3.2 企業(yè)文化。3.3.3.3 公司產(chǎn)品模式；曾經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目的定式風(fēng)格；項(xiàng)目所在地的歷史沿襲、文化特色；目標(biāo)客戶分析；項(xiàng)目的核心開發(fā)理念；項(xiàng)目的自然與人文環(huán)境。3.3.3.4 設(shè)計(jì)目的。3.3.3.5 設(shè)計(jì)依據(jù)。3.3.3.6 設(shè)計(jì)范圍。3.3.3.7 設(shè)計(jì)原則。3.3.3.8 成本限額。3.3.3.9 設(shè)計(jì)要求。3.3.4 在編制設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件的過程中，要廣泛征詢相關(guān)部門意見和建議，尤其是充分聽取分管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)意見。3.4 設(shè)計(jì)委托后，責(zé)任部門應(yīng)確保與設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有效溝通，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確的內(nèi)容。設(shè)計(jì)期間，責(zé)任部門應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄雙方的溝通的內(nèi)容，作為解決可能出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。3.5 當(dāng)設(shè)計(jì)內(nèi)容需要變更時(shí)，責(zé)任部門應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及時(shí)簽署補(bǔ)充協(xié)議，確保雙方對變更內(nèi)容理解一致。3.6 設(shè)計(jì)方案評審的原則。3.6.1 邊設(shè)計(jì)邊評審。為了防止設(shè)計(jì)偏差、縮短設(shè)計(jì)和評審周期，公司分別對規(guī)劃設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行一次評審。階段設(shè)計(jì)成果評審?fù)ㄟ^后，設(shè)計(jì)單位方可進(jìn)行下一階段的設(shè)計(jì)工作。3.6.2 責(zé)任部門是設(shè)計(jì)方案評審的責(zé)任人，對各階段的設(shè)計(jì)成果、質(zhì)量負(fù)責(zé)。3.7 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評審。3.7.1 設(shè)計(jì)方案的評審。責(zé)任部門負(fù)責(zé)住址設(shè)計(jì)方案的評審和驗(yàn)證，相關(guān)部門和人員參與。3.7.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)至少經(jīng)過兩輪評審，方可產(chǎn)生最終方案。3.7.2.1 第一輪評審。各劃設(shè)計(jì)方案的競標(biāo)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將競標(biāo)方案送到后，責(zé)任部門組織由成本管理部門、營銷部門、物業(yè)部門等相關(guān)部門、專業(yè)工程師及與項(xiàng)目定位相匹配的外部專家參加的規(guī)劃方案評審會議進(jìn)行方案的第一輪評審，評審后保留23家優(yōu)秀方案的設(shè)計(jì)單位參加下一輪的方案競標(biāo)。3.7.2.2 第二輪評審。被保留的設(shè)計(jì)單位吸收其他方案的設(shè)計(jì)思想，對方案進(jìn)行改進(jìn)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的第二輪競標(biāo)。責(zé)任部門再次組織規(guī)劃方案評審會議進(jìn)行方案的第二次評審。第二次評審的結(jié)論報(bào)公司的招標(biāo)委員會，由招標(biāo)委員會確定最終中標(biāo)設(shè)計(jì)單位。未中標(biāo)的單位公司按照招標(biāo)文件的規(guī)定給予一定的費(fèi)用。3.7.2.3 中標(biāo)單位再次吸收其他單位方案的設(shè)計(jì)思想和公司的設(shè)計(jì)要求，對方案進(jìn)行進(jìn)一步改進(jìn)，確定方案后報(bào)責(zé)任部門，責(zé)任部門根據(jù)不同的評審事項(xiàng)組織成本管理部門、營銷部門、物業(yè)部門等部門，根據(jù)各部門的專業(yè)職能進(jìn)行內(nèi)部綜合評審或?qū)ｍ?xiàng)評審，提出改進(jìn)意見，直至方案滿足公司的開發(fā)要求，確定最終方案。3.7.2.4 方案設(shè)計(jì)的評審包括后期初步的評審。3.7.2.5 在各階段在設(shè)計(jì)院提交方案或圖紙后，責(zé)任部門應(yīng)先組織專業(yè)工程師對設(shè)計(jì)方案或圖紙進(jìn)行預(yù)審，提出技術(shù)審核意見，然后報(bào)規(guī)劃合計(jì)評審會議進(jìn)行討論、審核。3.7.2.6 鑒于設(shè)計(jì)方案直接影響項(xiàng)目的市場競爭力和盈利能力，在一定程度上決定著項(xiàng)目的成敗。除了采用以上評審方式外，可進(jìn)一步征詢社會工公眾、房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、目?biāo)客戶的意見。3.8 施工圖建筑設(shè)計(jì)（施工圖設(shè)計(jì)出圖前）方案的審核。3.8.1 根據(jù)項(xiàng)目需要，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確認(rèn)后，可要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行單體建筑的方案設(shè)計(jì)。3.8.2 方案設(shè)計(jì)完成后由責(zé)任部門選擇、委托建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。3.8.3 施工圖設(shè)計(jì)出圖后由責(zé)任部門組織相關(guān)部門和人員對施工圖方案進(jìn)行專業(yè)審核。3.8.4 施工圖審核根據(jù)項(xiàng)目大小、難易程度、工作量、時(shí)間要求等情況由責(zé)任部門組織實(shí)施，或委托外部專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)或個(gè)人實(shí)施。3.8.5 施工圖內(nèi)部審核的結(jié)果根據(jù)需要可通過或要求外部專業(yè)審查機(jī)構(gòu)向設(shè)計(jì)單位傳達(dá)。3.8.6 施工圖審核是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段質(zhì)量和成本控制的一個(gè)重點(diǎn)，主要滿足設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)規(guī)范專業(yè)角度，特別是質(zhì)量、成本角度進(jìn)行審核，提出修改建議。3.8.7 為確保項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任部門可在施工圖設(shè)計(jì)委托時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出單位造價(jià)成本的限定要求。3.8.8 經(jīng)審核修改后的施工圖交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，以確定最終設(shè)計(jì)圖紙。3.9 設(shè)計(jì)評審應(yīng)從各個(gè)專業(yè)、各個(gè)方面逐一進(jìn)行，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分溝通，了解設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)思想，既要滿足項(xiàng)目的“設(shè)計(jì)要求”，又要盡量防止“設(shè)計(jì)要求”影響設(shè)計(jì)師思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。3.10 為提高設(shè)計(jì)審評質(zhì)量，減少因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的項(xiàng)目延遲和工程造價(jià)增加，可以委托民間的、非政府行為的、與設(shè)計(jì)單位專業(yè)一致的其他單位進(jìn)行評審。責(zé)任部門負(fù)責(zé)對專業(yè)評審機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督和評價(jià)。3.11 設(shè)計(jì)工作計(jì)劃。3.11.1 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托和設(shè)計(jì)報(bào)批前，責(zé)任部門負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的“設(shè)計(jì)工作計(jì)劃”。3.11.2 “設(shè)計(jì)工作計(jì)劃”應(yīng)包括各階段工作的起止時(shí)間、責(zé)任人、工作成果和效果評價(jià)等內(nèi)容。3.11.3 “設(shè)計(jì)工作計(jì)劃”應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目前期手續(xù)可能導(dǎo)致的時(shí)間延遲和公司確定的開工時(shí)間，必須留足施工圖會審的時(shí)間，嚴(yán)防倉促開工。3.11.4 “設(shè)計(jì)工作計(jì)劃”是對責(zé)任部門及相關(guān)人員進(jìn)行績效考核的依據(jù)。制度6：施工圖會審與技術(shù)交底管理方法制度名稱施工圖會審與技術(shù)交底管理方法制度編號制度版次頒布日期1 目的為了加強(qiáng)貴施工圖的管理，提高施工圖會審質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)交底程序，減少因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的項(xiàng)目進(jìn)度延遲和工程造價(jià)增加，特制定本辦法。2 適用范圍本辦法適用于公司所有工程圖紙的施工圖會審和技術(shù)交底。3 具體內(nèi)容3.1 職責(zé)3.1.1 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會審相關(guān)方的組織；負(fù)責(zé)圖紙的接收、整理、編號和分發(fā)；負(fù)責(zé)對圖紙會審記錄進(jìn)行簽字確認(rèn)，保留會審記錄；負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位溝通聯(lián)絡(luò)。3.1.2 公司工程管理部、產(chǎn)品技術(shù)部參與圖紙會審。3.2 施工圖管理施工圖管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)。規(guī)范化的施工圖管理是工程施工管理、竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，也是工程竣工驗(yàn)收后物業(yè)管理工作的必需。3.2.1 施工圖管理內(nèi)容。3.2.1.1 項(xiàng)目公司接到涉及單位送來的圖紙應(yīng)立即進(jìn)行整理、編號和分發(fā)，并負(fù)責(zé)電子文件的整理和存檔。3.2.1.2 完整的施工圖應(yīng)包括總圖和總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報(bào)警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。3.2.2 施工圖紙的管理程序3.2.2.1 圖紙的整理。收到圖紙后，項(xiàng)目公司組織核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號、登記。3.2.2.2 圖紙的分發(fā)。申報(bào)建筑工程施工許可證及各項(xiàng)手續(xù)的審核圖紙根據(jù)審核部門規(guī)定的數(shù)量要求送審。公司存檔2套；分管領(lǐng)導(dǎo)1套；產(chǎn)品技術(shù)部、工程管理部各1套；項(xiàng)目（工地）現(xiàn)場2套；施工單位4套（為其保留1套作為繪制竣工圖使用）；監(jiān)理公司1套。3.2.2.3 分發(fā)登記。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)記錄分發(fā)時(shí)間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。3.2.2.4 圖紙的保管。領(lǐng)用單位和個(gè)人應(yīng)妥善保管圖紙，防止圖紙損毀和遺失。遺失圖紙的，保管人負(fù)責(zé)賠償。3.2.2.5 圖紙的收回、作廢。對因設(shè)計(jì)變更而作廢的圖應(yīng)及時(shí)收回、登記，并加蓋章作廢。3.2.3 竣工圖紙的管理。3.2.3.1 工程竣工驗(yàn)收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖。3.2.3.2 竣工圖由施工單位負(fù)責(zé)繪制，一般應(yīng)繪制四套，并交一套由公司存檔備案。在繪制竣工圖時(shí)，一般少量的局部變更可在原圖上增畫大樣圖活部分更改圖，對改動較大的部分要重新繪制。3.2.3.3 竣工圖繪制完成后由監(jiān)理公司審核，并應(yīng)由建設(shè)單位參與審核，后經(jīng)項(xiàng)目公司工程部門審核認(rèn)可后，并加蓋審核章。3.3. 施工圖內(nèi)部會審和報(bào)批。3.3.1 在施工圖設(shè)計(jì)方案經(jīng)報(bào)審審批后，四方圖紙會審事前，由項(xiàng)目公司組織進(jìn)行施工圖會審，并邀請公司分管領(lǐng)導(dǎo)、工程管理部、產(chǎn)品技術(shù)部和相關(guān)部門和人員參加。3.3.2 施工圖會審程序。3.3.2.1 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底。3.3.2.2 參加會審的人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)熟悉、學(xué)習(xí)圖紙，提出改進(jìn)建議。3.3.2.3 項(xiàng)目公司組織會審的人員匯總意見。3.3.2.4 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行答疑。3.3.2.5 項(xiàng)目公司向設(shè)計(jì)單位提出書面的“設(shè)計(jì)改進(jìn)要求”。3.3.2.6 項(xiàng)目公司督促設(shè)計(jì)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成設(shè)計(jì)修改。3.3.2.7 項(xiàng)目公司組織會審人員進(jìn)行二次會審（設(shè)計(jì)單位參加）。3.3.2.8 如需再次修改，設(shè)計(jì)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)再次完成設(shè)計(jì)修改。3.3.2.9 項(xiàng)目公司報(bào)請公司總經(jīng)理確認(rèn)。3.3.2.10 在施工圖會審期間，已經(jīng)確定施工單位、監(jiān)理單位的，應(yīng)邀請施工單位、監(jiān)理單位參與會審。3.3.3 圖紙會審的內(nèi)容。3.3.3.1 施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中的功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面要求。3.3.3.2 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。3.3.3.3 圖紙本身是佛存在錯(cuò)、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。3.3.3.4 配套工程否完善。3.3.3.5 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實(shí)施性困難。3.3.4 參加會審的人員必須認(rèn)真進(jìn)行圖紙會審，并對職責(zé)內(nèi)的圖紙會審質(zhì)量負(fù)責(zé)。在開工后發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙有明顯失誤或錯(cuò)誤的，視因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致工程延遲活增加造價(jià)XX萬元以上的，給予責(zé)任人相應(yīng)處罰。3.3.5 施工圖委托審核，為提高施工圖會審質(zhì)量，減少因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的項(xiàng)目進(jìn)度延遲和工程造價(jià)增加，項(xiàng)目公司可以委托民間的、非政府行為的、與設(shè)計(jì)單位專業(yè)一致的其他設(shè)計(jì)單位進(jìn)行審核。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督和評價(jià)。3.3.6 相關(guān)專業(yè)施工圖報(bào)審。項(xiàng)目公司到政府建設(shè)行政主管部門、消防管理部門等單位辦理施工圖報(bào)批手續(xù)。3.4 施工圖四方會審和技術(shù)交底3.4.1 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織以下單位及人員參加施工圖四方會審和技術(shù)交底會。3.4.1.1 設(shè)計(jì)單位參加人員：設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計(jì)人員。3.4.1.2 施工單位參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算師。3.4.1.3 監(jiān)理公司參加人員：項(xiàng)目總監(jiān)或總監(jiān)代表；各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。3.4.1.4 公司參加人員：公司分管領(lǐng)導(dǎo)及工程管理部、產(chǎn)品技術(shù)部、項(xiàng)目公司有關(guān)人員。3.4.2 技術(shù)交底的基本內(nèi)容。3.4.2.1 設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與構(gòu)思；建筑構(gòu)造要求；特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3.4.2.2 結(jié)構(gòu)方案的實(shí)施要求；關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。3.4.2.3 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求；技術(shù)參數(shù)的核對。3.4.2.4 對各專業(yè)間穿插施工的要求。3.4.2.5 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求；消防要求。3.4.2.6 其他需提出和交代的內(nèi)容。3.4.3 技術(shù)交底的程序。3.4.3.1 確定施工單位、監(jiān)理單位后，各單位人員配備齊全且已全部到位。3.4.3.2 先由設(shè)計(jì)單位對“圖紙?jiān)u審意見書”中所提的問題統(tǒng)一解答。3.4.3.3 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到互相學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。3.4.3.4 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由監(jiān)理單位總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。3.4.4 技術(shù)交底的參加單位應(yīng)在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。制度7：設(shè)計(jì)變更管理制度制度名稱設(shè)計(jì)變更管理制度制度編號制度版次頒布日期1 目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門和崗位在設(shè)計(jì)變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強(qiáng)工期見設(shè)計(jì)變更的流程管理，降低因設(shè)計(jì)而導(dǎo)致的工程造價(jià)和進(jìn)度延遲，確保工程造價(jià)和進(jìn)度在預(yù)期目標(biāo)的控制范圍內(nèi)，特制定本制度。2 適用范圍本制度適用于施工期間的所有設(shè)計(jì)變更的流程管理。3 具體內(nèi)容3.1 設(shè)計(jì)變更的分類。3.1.1 按照設(shè)計(jì)變更的提出方劃分，設(shè)計(jì)變更分為以下4類。3.1.1.1 A類變更。公司或產(chǎn)品技術(shù)部、項(xiàng)目公司為改進(jìn)設(shè)計(jì)而提出的變更。3.1.1.2 B類變更。施工單位提出的變更。3.1.1.3 C類變更?？蛻籼岢龅淖兏?。3.1.1.4 D類變更。設(shè)計(jì)單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)有錯(cuò)誤或失誤后）提出的變更。3.1.2 按照設(shè)計(jì)變更的原因劃分，設(shè)計(jì)變更可以分為以下6種。3.1.2.1 設(shè)計(jì)優(yōu)化原因。進(jìn)一步降低工程造價(jià)，在實(shí)際情況許可時(shí)，對工程局部結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做法及進(jìn)行再優(yōu)化。3.1.2.2 設(shè)計(jì)錯(cuò)誤原因。因施工圖的錯(cuò)、漏、缺，不核定或不改變計(jì)劃就難以或無法繼續(xù)施工。3.1.2.3 施工圖錯(cuò)誤原因。因工程施工錯(cuò)誤，且返工成本太高或工期太長，不核定或不改變設(shè)計(jì)就難以繼續(xù)施工其他部位。3.1.2.4 施工現(xiàn)場條件變化原因。施工過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)、水文實(shí)際情況與勘察報(bào)告資料不符，現(xiàn)場地形條件與原設(shè)計(jì)不符，再按原設(shè)計(jì)施工已屬不合理。3.1.2.5 營銷和經(jīng)營變化原因。因營銷或公司經(jīng)營要求變化引起的項(xiàng)目整體規(guī)劃或工程局部部位變化。3.1.2.6 材料設(shè)備變化原因。材料設(shè)備市場供應(yīng)變化，再采用原設(shè)計(jì)材料設(shè)備或成本太高或無貸供應(yīng)或達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。3.2 職責(zé)分配。3.2.1 項(xiàng)目公司職責(zé)。收集設(shè)計(jì)變更要求；制定設(shè)計(jì)變更方案，出具設(shè)計(jì)變更草圖；組織設(shè)計(jì)變更可行性論證；聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，出具設(shè)計(jì)變更正式圖紙。3.2.2 產(chǎn)品技術(shù)部職責(zé)：收集公司及公司相關(guān)部門設(shè)計(jì)變更要求。3.3 公司鼓勵(lì)為了改進(jìn)設(shè)計(jì)而提出的設(shè)計(jì)變更，經(jīng)核算，設(shè)計(jì)變更更有利于降低造價(jià)、促進(jìn)銷售、縮短工期，公司將給予提出設(shè)計(jì)變更意見者一定的獎勵(lì)。3.4 設(shè)計(jì)變更控制流程。3.4.1 收集設(shè)計(jì)變更請求。3.4.1.1 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目公司內(nèi)部提出的設(shè)計(jì)變更申請。3.4.1.2 產(chǎn)品技術(shù)部負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)部提出的設(shè)計(jì)變更。3.4.1.3 相關(guān)人員應(yīng)在第一時(shí)間填寫設(shè)計(jì)變更申請及論證單，報(bào)產(chǎn)品項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部門。3.4.2 制定設(shè)計(jì)變更方案。3.4.2.1 項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部門收集項(xiàng)目公司內(nèi)部以及公司其他各部門提交的設(shè)計(jì)變更申請及論證單。 3.4.2.2 項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部門在收到設(shè)計(jì)變更申請及論證單后，擬定設(shè)計(jì)變更方案，出具相關(guān)草圖。3.4.3 成本預(yù)算。項(xiàng)目公司成本管理部門對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本預(yù)算，填寫設(shè)計(jì)變更申請及論證單成本測算欄，報(bào)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部門。3.4.4 設(shè)計(jì)變更可行性論證。項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部門組織相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)變更可行性論證，視變更影響大小可邀請公司領(lǐng)導(dǎo)參與，論證通過時(shí)根據(jù)設(shè)計(jì)變更權(quán)進(jìn)行審批。3.4.4.1 XX萬元以下，由項(xiàng)目公司及部門審批通過。3.4.4.2 XX萬元XX萬元，由設(shè)計(jì)部門上報(bào)項(xiàng)目公司經(jīng)理審批通過。3.4.4.3 XX萬元以上，由項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批通過。3.4.4.4 可行性論證不能通過時(shí)，設(shè)計(jì)變更結(jié)束。3.4.5 設(shè)計(jì)變更實(shí)施。3.4.5.1 設(shè)計(jì)變更經(jīng)評審、審批后，由項(xiàng)目公司與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系出具正式設(shè)計(jì)變更圖紙。3.4.5.2 設(shè)計(jì)單位完成變更設(shè)計(jì)后，項(xiàng)目公司必須保留變更資料，由甲方代表在設(shè)計(jì)變更單上簽字，并書面通知申請人執(zhí)行變更。3.4.5.3 如果重大設(shè)計(jì)變更需要向政府有關(guān)部門重新辦理報(bào)批手續(xù)的，由項(xiàng)目公司辦理相關(guān)手續(xù)。制度10：工程施工組織設(shè)計(jì)審查制度制度名稱工程施工組織設(shè)計(jì)審查制度制度編號制度版次頒布日期1 目的為充分考慮住在工程的特點(diǎn)，科學(xué)審查，修改施工圖組織設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，節(jié)約工期和成本，特制定本制度。2 適用范圍本制度適用于公司所有的工程施工組織設(shè)計(jì)審查。3 具體內(nèi)容3.1 審查時(shí)間 臨建搭設(shè)錢審核施工總平面布置，在開工前審核施工組織設(shè)計(jì)，在各不封工程開工前審核技術(shù)交底。3.2 審查小組成員工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、全體監(jiān)理人員以及審算部，特殊的部分還要請相關(guān)的專家參與施工總平面圖、施工組織設(shè)計(jì)的審查工作，由工程管理部負(fù)責(zé)召集和主持，施工技術(shù)交底由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)。3.3 審查責(zé)任3.3.1 審查小組應(yīng)全面、認(rèn)真審查施工組織設(shè)計(jì)。3.3.2 審查后的施工組織設(shè)計(jì)如導(dǎo)致施工出現(xiàn)重大技術(shù)失誤或經(jīng)濟(jì)損失，審查小組負(fù)有關(guān)責(zé)任。3.3.3 施工組織設(shè)計(jì)未經(jīng)審核，不得擅自簽發(fā)與之有關(guān)的文件。3.3.4 未經(jīng)審查的施工圖組織設(shè)計(jì)，不得作為施工和結(jié)算依據(jù)。3.4 審查程序3.4.1 施工單位在工程開工前編制施工組織設(shè)計(jì)。3.4.2 施工組織設(shè)計(jì)按監(jiān)理單位、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部、工程管理部的順序進(jìn)行審批，施工單位對施工組織設(shè)計(jì)的審核意見及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充和完善。3.4.3 最后報(bào)工程總監(jiān)審批。3.4.4 施工組織設(shè)計(jì)必須經(jīng)工程總監(jiān)批準(zhǔn)以后才能施工。3.5 審查內(nèi)容3.5.1 綜合部分。3.5.1.1 施工組織設(shè)計(jì)依據(jù)充分，包括招標(biāo)書、投標(biāo)書、施工合同、甲方其他要求、政府有關(guān)規(guī)定、全套施工圖紙、地質(zhì)勘探報(bào)告、地下管網(wǎng)分布圖、現(xiàn)場狀況等。3.5.1.2 施工組織設(shè)計(jì)必須六項(xiàng)齊全且有深度：工程管理架構(gòu)、進(jìn)度總計(jì)劃、現(xiàn)場平面布置、主要施工方法、施工機(jī)械狀況說明及一覽表、質(zhì)量安全保證措施。3.5.1.3 針對本工程的特殊部位和關(guān)鍵點(diǎn)要編制詳細(xì)的施工方案。3.5.2 進(jìn)度計(jì)劃。3.5.2.1 進(jìn)度計(jì)劃安排應(yīng)符合實(shí)際情況，并考慮分包單位的施工進(jìn)度安排。3.5.2.2 進(jìn)度計(jì)劃中國應(yīng)明確各分項(xiàng)工程工程量、材料用量、日人工產(chǎn)量等計(jì)算依據(jù)，并應(yīng)繪制各工種勞動力分布曲線。3.5.2.3 施工人員、施工機(jī)械、設(shè)備、材料安排應(yīng)充足，進(jìn)退場時(shí)間應(yīng)科學(xué)、合理，特別對需要甲方限價(jià)以及甲供的材料、設(shè)備應(yīng)有詳細(xì)的進(jìn)場計(jì)劃。3.5.2.4 應(yīng)明確甲方或乙方分包工程的進(jìn)退場時(shí)間（包括電梯、消防系統(tǒng)、空調(diào)、防水、鋁合金、通信系統(tǒng)、有線電視、高低壓配電、室外給水、煤氣、櫥柜等）。3.5.2.5 施工進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)充分考慮因設(shè)計(jì)單位銷售需要提前移交部分的施工安排。3.5.3 施工總平面布置。3.5.3.1 現(xiàn)場布置圖應(yīng)考慮基礎(chǔ)、地下室、主體、裝修等施工階段的需要（包括分期工程的上下期銜接），并應(yīng)重點(diǎn)考慮銷售需要。3.5.3.2 乙方應(yīng)采取措施創(chuàng)造、維護(hù)良好的現(xiàn)場銷售環(huán)境；應(yīng)有具體措施配合樣板房施工和對外開放。3.5.3.3 現(xiàn)場給排水系統(tǒng)的安排、現(xiàn)場施工用電布置必須經(jīng)濟(jì)合理。3.5.3.4 施工機(jī)械的布置必須滿足施工機(jī)械的要求。3.5.3.5 平面布置應(yīng)達(dá)到方便施工、易于管理、節(jié)約成本的目的。3.5.4 主要施工方法。3.5.4.1 主要施工方法的審核包括：施工機(jī)械的型號數(shù)量；施工流水作業(yè)和勞動力的安排；周轉(zhuǎn)材料的選用和配備；各種施工難點(diǎn)的技術(shù)措施等是否滿足現(xiàn)場施工的進(jìn)度和質(zhì)量要求且經(jīng)濟(jì)合理。3.5.4.2 主要施工機(jī)械指壓樁機(jī)、塔吊、井架的選用和布置必須滿足現(xiàn)場施工的進(jìn)度和質(zhì)量且經(jīng)濟(jì)合理。3.5.4.3 施工流水作業(yè)和勞動力的安排必須滿足施工進(jìn)度的要求。3.5.4.4 模板的選用和數(shù)量配備必須滿足現(xiàn)場施工的進(jìn)度和質(zhì)量要求。3.5.5 質(zhì)量、安全要求。3.5.5.1 由于業(yè)主對房屋質(zhì)量（特別涉及使用方面，如滲漏、裂縫、排水不暢通等）的要求高，方案中應(yīng)有防治工程質(zhì)量通病的具體措施和獎懲制度，確保房屋的使用功能。3.5.5.2 在危險(xiǎn)環(huán)境下施工，應(yīng)采取具體防護(hù)措施，確保人身和財(cái)產(chǎn)安全。3.5.5.3 乙方應(yīng)采取措施協(xié)調(diào)各分包單位的施工工作（如垂直運(yùn)輸、用水用電、加工場地等），負(fù)責(zé)本單位和分包單位的成品、半成品的保護(hù)。3.5.6 施工方案。3.5.6.1 施工組織設(shè)計(jì)中的措施，應(yīng)根據(jù)工程需要考慮周全，并分項(xiàng)列明所采取的措施的費(fèi)用，由甲方根據(jù)招標(biāo)書、投標(biāo)書、施工合同等覺得是否支付該部分費(fèi)用。3.5.6.2 應(yīng)針對施工難點(diǎn)如后澆帶、防水工程、大體積混凝土、轉(zhuǎn)換梁、坡屋面等，編制技術(shù)方案，方案應(yīng)科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、方便。3.5.6.3 應(yīng)明確乙方分包施工單位，并由分包單位提供分包工程施工方案、資質(zhì)證書。3.5.6.4 應(yīng)針對各季節(jié)的特點(diǎn)（如臺風(fēng)、雨季等），采取不同的施工措施。3.5.6.5 考慮各種備用方案，包括人力、設(shè)備、材料等，如發(fā)電機(jī)、水池等。3.5.6.6 施工現(xiàn)場應(yīng)采取措施達(dá)到文明施工標(biāo)準(zhǔn)。3.5.6.7 關(guān)于樣板房毛坯部分的施工應(yīng)有具體的措施，樣板房開放后應(yīng)有具體的維護(hù)方法（如防水等）。3.5.6.8 人力、設(shè)備的安排應(yīng)充分，對于垂直、水平運(yùn)輸?shù)汝P(guān)鍵設(shè)備應(yīng)具體可行的維修、備用措施。 制度11：施工圖會審管理制度制度名稱施工圖會審管理制度制度編號制度版次頒布日期1 目的為了減少應(yīng)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠而引起的錯(cuò)誤施工，使項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量能夠得到更好的控制，特制定本制度。2 適用范圍本制度適用于本公司所有施工圖紙的會審管理。3 具體內(nèi)容3.1 參加人員施工圖會審及技術(shù)交底由項(xiàng)目經(jīng)理部組織，設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本管理部、工程監(jiān)理單位及施工總承包單位參加。3.2 工作職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計(jì)部必須對各專業(yè)圖紙認(rèn)真核查，目的是達(dá)到了了解設(shè)計(jì)意圖、熟悉施工圖紙、發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，以便在設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會審時(shí)提出，并加以解決，確保施工順利。3.3 圖紙會審內(nèi)容各相關(guān)部門級單位在核查施工圖的基礎(chǔ)上，將施工圖中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、碰、缺等問題在圖紙會審時(shí)提出，由設(shè)計(jì)單位解決；監(jiān)理單位負(fù)責(zé)書寫設(shè)計(jì)交底和圖紙會審紀(jì)要，并經(jīng)業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工三方簽證。3.4 “三邊”工程核查重點(diǎn)對于“三邊”工程，設(shè)計(jì)部提出分步施工出圖要求，各相關(guān)部門及單位審查分批圖紙前后交接部位，發(fā)現(xiàn)矛盾及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系協(xié)調(diào)處理，為確保施工順利進(jìn)行創(chuàng)造條件。3.5 施工圖紙核查的重點(diǎn)單位工程最終沉降量計(jì)算值是否滿足有關(guān)規(guī)定：各種地下設(shè)備管道是否符合市政工程總體規(guī)劃；住宅工程是否滿足XX市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ；消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關(guān)規(guī)定等。3.6 建筑專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)3.6.1 房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求3.6.2 建筑說明和裝修材料表是否有錯(cuò)漏或交代不清。3.6.3 平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局、平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交代清楚，注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸；核查立面圖總每層標(biāo)高、門窗位置與平面圖是否相符，注意核查剖面圖中各層標(biāo)高，特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理；立面圖中應(yīng)標(biāo)明門窗的標(biāo)高；結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。3.6.4 校對上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸；上屋面處的平臺標(biāo)高要略高于屋面最上層面標(biāo)高，防止雨水倒泛；標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭，標(biāo)高要核準(zhǔn)。3.6.5 樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí)，必須有對外的窗戶等。3.6.6 屋面工程防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求。3.6.7 配合設(shè)備專業(yè)，必須在建筑圖上表示的開動和預(yù)埋件是否有遺漏，尤其注意對空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。3.6.8 門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號必須與平面圖核對，是否有遺漏或差錯(cuò)。3.6.9 如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時(shí)要設(shè)有避免雨水進(jìn)庫的集水坑。3.6.10 外陽臺和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。3.6.11 屋頂避雷裝置的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。3.6.12 圖紙必須交代的節(jié)點(diǎn)有無遺漏。3.6.13 圖紙中采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集，一律要注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號。3.6.14 建筑節(jié)點(diǎn)作法是否與公司施工技術(shù)操作細(xì)則中的規(guī)定有沖突。3.7 結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)3.7.1 結(jié)構(gòu)總說明（核對地質(zhì)勘察報(bào)告），校對基礎(chǔ)部分的設(shè)計(jì)。3.7.2 復(fù)核各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件的尺寸是否齊全，用料是否復(fù)核設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震要求。3.7.3 校核所有平面中各項(xiàng)分尺寸和外包尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。3.7.4 校對所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處需加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的連接筋是否表示完整。3.7.5 如有懸挑構(gòu)件，懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部；懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時(shí)，懸挑主筋應(yīng)彎鉤住集中力作用構(gòu)件的鋼筋。3.7.6 電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的設(shè)計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。3.7.7 各設(shè)備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。3.7.8 樓面和梁面有高低差時(shí)，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。3.7.9 所有必須繪制的構(gòu)件詳圖、節(jié)點(diǎn)詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖是否有遺漏。3.7.10 防潮層的設(shè)置、女兒墻的壓頂、磚砌陽臺欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計(jì)完善。3.7.11 構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級比計(jì)算需要值超過太多時(shí)，要提出合理化建 議，反之用料不足的藥提出增補(bǔ)。3.7.