宏博招商方案-宏博-金海岸招商方案（草案）（DOC 59頁）.doc

宏博金海岸招商方案（草案）上海宏博集團來自cnshu資料搜索網(wǎng) 中國最大的資料庫下載 來自cnshu資料搜索網(wǎng) 中國最大的資料庫下載 宏博金海岸招商方案通過對宏博金海岸前期調(diào)查和了解,我們認為宏博金海岸在招商過程中注意以下原則： 一、經(jīng)營者的選擇。實施品牌的準入和許可,確保進場經(jīng)營者合法、守法經(jīng)營。在經(jīng)營者確定后,還需要根據(jù)經(jīng)營者的需求和物業(yè)自身的需要,確定他們在物業(yè)的位置,為他們提供專業(yè)化服務，以促進共同繁榮,給市場帶來最佳經(jīng)濟效益。二、大品牌在商家的準入。大商家一般是指具有一定影響力，認知度高的商家，給予優(yōu)惠政策，邀請其入進場。能夠帶動很大一批小商家入場。三、放水養(yǎng)魚的租賃政策原則。 發(fā)展商與商戶一同成長，因為在經(jīng)營過程中是具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務做法，將整個市場做熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步的調(diào)整租金四、提供完善的各種配套服務，使消費者與租戶都有得到便利。充分做好租戶的服務與管理，作出該市場的品牌與特色來自cnshu資料搜索網(wǎng) 中國最大的資料庫下載。 招商定位 一、招商區(qū)域定位鑒于宏博金海岸定位新、規(guī)模大，招商周期長等特點，建議宏博金海岸招商區(qū)域為。江蘇南通地區(qū)（占總面積20%） 浙江柯橋、義烏地區(qū)(占總面積20%)廣東廣州地區(qū)（占總面積15%）福建石獅地區(qū)（占總面積15%）上海、蘇州、無錫地區(qū)（占總面積20%）北京、河北地區(qū)（占總面積10%）在實現(xiàn)招商的過程中，特別要注意導入較為知名“領頭羊”品牌。二、招商對象定位。 江蘇、海門疊石市場及各大紡織，服裝市場。 浙江、杭州、紹興、柯橋各大市場。 廣東、廣州布匹面料批發(fā)市場。 福建、石獅紡織市場。 上海、蘇州、無錫各大紡織、服裝市場。 北京、河北皮毛市場。三、招商區(qū)域各市場介紹 江蘇海門疊石橋市場來自cnshu資料搜索網(wǎng) 中國最大的資料庫下載 疊石橋市場現(xiàn)由家紡城、紡品城、工貿(mào)園區(qū)、物流中心，商貿(mào)城五大部分組成。繡品城始建于1982年。2004年家紡城一期工程開業(yè)。今春總投資2.6億元。擁有商業(yè)門面房520間的家紡二期正式營業(yè)。如今疊石橋市場交易面近30萬平方米，營業(yè)門面房，推位近6000個，經(jīng)營品種已成為全國同類行業(yè)中規(guī)模最大。品牌最全，交易額最高。市場發(fā)展前景最為看好的家紡用品專業(yè)市場。被稱為“中華之最”。 疊石橋市場近年來取得跨越佳績，由2003年的70億元，上升到2004年的105億元，2005年的120億元，估計今年可完成150億元的銷售。 江蘇常熟九龍大市場 國內(nèi)最大的服裝輔料市場九龍大市場位于江蘇常熟市，該市場由常熟九龍投資實業(yè)有限公司投資興建，總面積11萬平方米，總投資3.7億元。 場內(nèi)擁有設計、研發(fā)、信息、采購、物流5個中心配套39部電梯以及電子商務、網(wǎng)絡監(jiān)控等一流的現(xiàn)代化設施。場內(nèi)有2000家服裝輔料經(jīng)銷商入駐，其中有來自加拿大、意大利、澳大利亞的經(jīng)銷商。該市場是常熟招商城內(nèi)崛起的服裝輔料專業(yè)市場，經(jīng)銷的服裝輔料產(chǎn)品有刺繡、花邊、鈕扣、拉鏈、衣架、線帶、襯里、墊肩、縫紉線等150多個品種規(guī)格達2萬個。 中國輕紡城（紹興柯橋市場） 中國輕紡城已經(jīng)發(fā)展成亞洲最大的紡織品交易中心，依托中國輕紡城，紹興縣輕紡產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，成為“托在一片布上的經(jīng)濟強縣”現(xiàn)中國輕紡城升級改造，經(jīng)過醞釀。調(diào)研和規(guī)劃，紹興縣最終確定了輕紡城升級改造的基本目標，思路和路徑。中國輕紡城發(fā)展的總目標是打造“經(jīng)營規(guī)模最大、商務成本最低、交易品種最多、服務環(huán)境最好的國際紡織之都和現(xiàn)代商貿(mào)之城。 紹興有數(shù)千家織布企業(yè)，年織布30億米，2005年交易額近300億元，來自數(shù)個國家的一千多名經(jīng)銷商常駐柯橋，將柯橋的布批發(fā)到本國。 浙江杭州四季青服裝批發(fā)市場來自cnshu資料搜索網(wǎng) 中國最大的資料庫下載 杭州四季青服裝市場是國內(nèi)知名的服裝批發(fā)流通市場，“四季青”在全國的同行業(yè)和商戶中都有具有很高的品牌吸引力和輻射力。1993年四季青服裝市場跨入全國百強市場之列。以四季青服裝市場為龍頭的杭海路，被杭州九星政府命名為“四季青服裝特色街”。如今，四季青服裝特色街在四季青服裝集團的主業(yè)四季青服裝市場的龍頭市場影響下，相繼建立杭泵童裝市場、中州童裝市場、佳寶童裝市場等十幾個專業(yè)批發(fā)市場，8000多個攤位。 杭州四季青服裝市場創(chuàng)辦于1989年10月，業(yè)務輻射全國，在服裝信息和銷售方面有明顯優(yōu)勢。市場以批發(fā)為主（占80%以上），因“品種多、款式新、質(zhì)量好、價格廉”的特色，成為大江南北服裝交流的重要集散地。目前市場里匯聚了1100余家服裝生產(chǎn)企業(yè)，900多個品牌（商標），上市服裝從大眾便服到名牌精品檔次齊全，其顯著的性價比來，市場規(guī)模、管理不斷上臺階，效益節(jié)節(jié)增長。2002年，市場成交額55億元。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布，2001年度，杭州四季青服裝市場名列“中國商品交易市場百強市場”第37位，其中服裝專業(yè)市場類第3位。 福建石獅鴛鴦池布匹市場來自cnshu資料搜索網(wǎng) 中國最大的資料庫下載 目前的鴛鴦池布料市場，已經(jīng)擁有有2000多間商鋪、2000多倉儲點；而經(jīng)營的客戶有680多家。市場中有9個經(jīng)營區(qū)。在市場內(nèi)，有3000多種國內(nèi)外面料匯聚一起。市場上不但聚集了無梭、有梭、針織和無紡面料，而且包攬了全棉、滌棉、麻棉、麻棉、麻粘等各種原料組合。鴛鴦池布料市場已經(jīng)為成國內(nèi)、國際上有名的布料大百科全書，只要你想到的布料，基本上這里都有。 而在市場流通上，已經(jīng)初步形成了一個覆蓋華東地區(qū)以及全國各地的銷售網(wǎng)絡，并直接輻射東南亞一帶的龐大市場。 鴛鴦池布料市場，以良好環(huán)境、巨大的品牌影響力、領先的服務模式，吸引眾多的國內(nèi)外大型布料商或者諸多的布料行，把它的總部設立在鴛鴦池，并盡可能地在全國各地開設分行或者分公司。這樣就可以通過總部，全面控制設立在全國各地的分公司或者分行。這樣帶來的好處就是，石獅將成為布料市場的核心控制地區(qū)，通過網(wǎng)絡，將本地的產(chǎn)品通過這個覆蓋全國的銷售終端，發(fā)往全國市場，甚至逐漸走向國際市場同時，也通過這樣的網(wǎng)絡，為本地的制造企業(yè)提供的面料產(chǎn)品，推進產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 河北大營皮毛市場來自cnshu資料搜索網(wǎng) 中國最大的資料庫下載位于河北省棗強縣：大營皮毛市場是以深加工為主業(yè)，主要聚集貂皮服裝廠、深加工褥子為主項。另外，那里是家兔皮的集散地及深加工基地。特別是兔皮褥子規(guī)模最大。這里有裘皮工業(yè)園區(qū)，如增輝皮草、博贏毛皮有限公司、競佳皮草、福爾派毛皮有限公司等；家兔褥子專業(yè)村（西黃浦、胡新莊等）；狐貍皮專業(yè)村（老官營等）；黃狼褥子專業(yè)村（井村等）；貂皮專業(yè)村有新屯等。大營皮毛市場以精益求精的裘皮制品、編織制品迎接新挑戰(zhàn)。現(xiàn)在其產(chǎn)品已遠銷日本、韓國、俄國斯等國外市場、崇福毛皮市場位于浙江的桐鄉(xiāng)崇福鎮(zhèn)，那里以上海為龍頭、長江三角州經(jīng)濟特區(qū)。特別是上海、江蘇、無錫、南通、杭州、海寧等分別有我國主要的裘皮服裝廠、羽絨服裝廠等。那里有銀杉皮草、中輝皮草、雪裘皮草等裘皮深加工企業(yè)，另外崇福市場是進口、國產(chǎn)藍狐、銀狐、烏蘇里貂皮等品種的主要銷售市場，也是家兔、毛皮褥子的銷售市場，崇福毛皮市場正在建設皮草大世界商貿(mào)城，將以其特有的市場潛力、巨大的規(guī)模向前發(fā)展。 北京大紅門皮毛市場 大紅門市場位于北京木樨園三、四環(huán)之間，那里聚集大量的毛皮革深加工企業(yè)。以皮毛深加工為主要特點。大紅門市場主要是進口藍狐、水貂、國產(chǎn)狐貍、國產(chǎn)貂皮的銷售市場也是藍狐、烏蘇里貂皮毛領、帽條的專業(yè)批發(fā)市場，主要輔射北京、天津深加工毛皮企業(yè)。 北京雅寶路裘皮市場 雅寶路裘皮市場位于北京雅寶路，那里主要針對俄羅斯裘皮市場其主要經(jīng)營種類是裘皮制品、編織制品、水貂皮服裝、水貂皮等，那里主要由俄羅斯客商直接購買。四、招商對象角色定位。 經(jīng)營商是宏博金海岸市場價值提升和各項資源整合。以經(jīng)營價值的形成實現(xiàn)投資價值和資源價值。高水平、品牌化、規(guī)?；慕?jīng)營、提升市場和區(qū)位價值，使開發(fā)商和投資者，經(jīng)營者實現(xiàn)多贏局面。經(jīng)營者是國際化商業(yè)文化理念的承載者和傳播者。 五、招商宏博金海岸定位。宏博金海岸總體商業(yè)定位依托優(yōu)異的設施和先進的規(guī)劃，得天獨厚的地理有勢，成為打開南通門戶接壤世界的橋梁。宏博金海岸總體發(fā)展定位全新的物業(yè)模式和產(chǎn)品組合，南通地區(qū)幾周邊地區(qū)紡織品、絲綢批發(fā)、零售中心。宏博金海岸的總體市場定位象征蘇中地區(qū)國際化特征的前沿陣地，蘇中與世界相接的節(jié)點，充滿現(xiàn)代感的國際化品牌。宏博金海岸項目的配套設施定位體現(xiàn)出豐富性、全面性、先進性、國際化特點的完善的配套系統(tǒng)，以提升項目的附加值未來經(jīng)營者之需，又與項目規(guī)劃一致。六、“ 領頭羊”品牌招商定位。引入“ 領頭羊”品牌有利于迅速帶動市場升值并能帶動跟隨者的追隨，形成群聚效應，快速完成招商，推動銷售進程。其優(yōu)勢表現(xiàn)在；品牌優(yōu)勢成熟的操作模式新產(chǎn)品對市場的沖擊力產(chǎn)品的設計優(yōu)勢完善的服務平臺對市場總體品質(zhì)的提升對投資者的投資欲望的刺激七、招商渠道的定位 公開招商，通過媒體傳播招商信息。 行業(yè)協(xié)會，通過相關的行業(yè)協(xié)會向相關客戶傳播招商信息。 媒體信息，搜集公開媒體信息，主動聯(lián)系客戶。八、招商策略總體定位。 擴大外阜招商的外沿，通過各種渠道組織一些力量吸引沿海地區(qū)和國際品牌進入市場，成為各地品牌進入蘇中的一個窗口。 招商要求高，求全的思想，腳踏實地的結合自身的特點走一條適合自己的路。 團隊思想明確，目標達成一致。 政企合作加快產(chǎn)業(yè)的引入速度。三、宏博金海岸招商主要賣點薈萃。 1、區(qū)位品牌賣點： 蘇中地區(qū)物流中轉批發(fā)（紡織品）產(chǎn)業(yè)展示龍頭國際化商品展示銷售中心 2、經(jīng)營品牌賣點。南通獨特的紡織服裝生產(chǎn)，出口基地。紡織業(yè)基礎雄厚，全國紡織品出口和10大服裝工業(yè)基地。 宏博金海岸先進的配套設施，一流的物業(yè)動態(tài)。倉儲、配送、交通組織先進3、文化品牌賣點。融合性：內(nèi)陸與沿海的融合，國內(nèi)與國際的融合。開拓性：是南通乃至蘇中地區(qū)開先河者。4. 宏博金海岸操作模式賣點：市場深化分工的體現(xiàn)：銷售、租式商鋪。穩(wěn)定的商鋪資源，經(jīng)營時間達50年。全場規(guī)劃確保安全的投資回報，降低投資風險。專業(yè)的商業(yè)市場管理公司。更新且人性化的服務理念。統(tǒng)一形象、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一配送和個體經(jīng)營。 五、政策優(yōu)惠賣點。 政府大力支持 稅收和服務方面的優(yōu)惠。工商管理優(yōu)惠政策：允許經(jīng)營者注冊資本（指50萬元以內(nèi)的）三年內(nèi)分期到位。開業(yè)后兩年內(nèi)對登記費、年檢費、市場管理費、個體工商戶管理費各項工商收費實行定額征收。開業(yè)的工商部門入場辦理各項登記手續(xù)。 六、稅收優(yōu)惠政策 免征營業(yè)稅 免征個人所得稅 七、信貸優(yōu)惠政策 對入場經(jīng)營者提供信貸需求 八、其他優(yōu)惠政策 進入市場經(jīng)營者，子女入園、上學享受城鎮(zhèn)居民入園、入學同等待遇。 入場經(jīng)營外地客商或外商，指定醫(yī)院開辟綠色通道，方便就醫(yī)。 入市場經(jīng)營者符合政府“綠卡”企業(yè)免繳縣境內(nèi)各項道路通行費宏博金海岸招商策略及執(zhí)行 宏博金海岸的商招策劃必須立足以下基礎。一 培育市場的戰(zhàn)略理念。作為商業(yè)活動，市場導向是不可變的自然法則，但是，現(xiàn)供過于求的商業(yè)背景下，市場是培育的結果。而培育需要投入，又是一個漸進的過程。將這種理念體現(xiàn)于招商策劃中，那就是讓利于社會，從戰(zhàn)略的高度，長遠利益設計招商過程中的各種參數(shù)，包括租金，管理費，免租期等。我們相信，讓利等同于投資，投資才能有回報，同時亦注意到，此種理念和投資者追求盡快回報形成矛盾，在短期與長期，局部和全部的利益迭擇中，我們認為應該放水養(yǎng)魚。二 循序漸進的工作方式。招商是一種變數(shù)極大的系統(tǒng)工程，涉及到的方方面面，必須踏踏實實地做好每步工作和每個細節(jié)。招商的成功取決于多種因素，但一份立足市場狀態(tài)，統(tǒng)籌全局，言之有理，具有前瞻性的策劃方案是成功的基礎。為了使工作目標切實可行，我們在方案設法中對整個流程和時間的安排已有了一個漸進且富有彈性的計劃，并考慮到各種可能出現(xiàn)的問題對招商各環(huán)節(jié)銜接的影響。三 招商的最直接的目。以招商促銷售。同時良好的招商工作也將是日后物業(yè)的經(jīng)營管理打下堅實的基礎，因此，招商工作在整個宏博金海岸的運作當中，是不可缺的重要一環(huán)。宏博金海岸運作完成后將填補火車站商圈及蘇中、蘇北的商業(yè)空白，使之成為新舊商圈的樞紐，并且因為該宏博金海岸自身坐擁的地理位置和緊鄰的開發(fā)區(qū)域，更將會成為海安.南通地區(qū).甚至于蘇.浙商業(yè)鏈的中心。 招商策略要點一、 第一階段招商策略：這是此項工作最艱苦的階段，由于市場整體處在規(guī)劃建設期，市場有一個讓招商、銷售對象從知曉興趣感受認知認同和接受的艱苦過程。注重總體資源整合及宏博金海岸包裝，展示宏博金海岸規(guī)劃藍圖，現(xiàn)場道具的真實性。充分利用傳媒進行宣染及公關活動，對市場進行概念性炒作。及時利用招商過程中有利因素注意營銷技巧，形成商鋪銷售和招商的互動。設定相關的租賃合作條件以及優(yōu)惠政策，對此作為招商的吸引點。完成市場功能配套，適時推進招商。二、 第二階段招商策略：注重保護充分發(fā)動已簽約的商家，讓他們成為我們最佳營銷宣傳工具，甚至成為我們的合作伙伴。對宏博金海岸作切入性的藍圖描繪，展現(xiàn)宏博金海岸的區(qū)位價值品牌。通過媒體宣傳及相應的公關活動炒熱宏博金海岸。三、 第三階段招商策略一般來講招商到了此階段，進度已經(jīng)完成了相當?shù)碾A段，但也有大多進入了膠著狀態(tài)，此階段的開發(fā)團隊信心與決心非常重要。及時調(diào)整招商策略，重點突破。重點管理好簽約廠商、重細節(jié)。一定要有務實政策的調(diào)整。四、 招商方式組合。1、 形象招商：充分運用大眾媒體宣傳樓盤優(yōu)勢提升整體形勢招商。努力營造現(xiàn)場整潔，優(yōu)美環(huán)境及提高招商人員服務水平，樹立客戶是上帝的營銷理念。2、 定向招商：近距離區(qū)域招商遠距離目標商戶上門招商3、 友情招商：通過首先引入知名品牌，利用其知名度，做到以商引商的目的。廣泛發(fā)動親朋好友，介紹引入目標商家。4、 突出重點，控制節(jié)奏：篩選出目標商家重點抓好主力商家的引入精選50家左右的目標商戶，給以較優(yōu)惠的政策，先期入場，展示形象，吸引更多商戶。5、 堅持原則、靈活處理：堅持招商的準入原則，在不影響原則的基礎上，爭取更多的商戶，提高簽約率。提供多種招商模式，如委托招商、聯(lián)銷加盟、自營招商，努力提高招商成功率。6、 合理激勵，提高動力：嚴格執(zhí)行招商獎懲制度，調(diào)動每位招商人員的積極性。有效發(fā)揮團隊招商的作用，共同完成預定招商目標。 招商階段細分一、宏博金海岸體量較大，不可能在一次招商中能解決所有街區(qū)、樓層招商，招商必須階段性劃分。 第一階段：招商對象為紡織品、絲綢選擇大型市場中影響極大的國際國內(nèi)品牌廠家及本土經(jīng)營者。 第二階段：招商對象為皮革服裝選擇大型中影響極大的國際國內(nèi)品牌廠家及一級代理商。 第三階段：招商對象為填補宏博金海岸缺項的定位租戶。 第四階段：招商對象為配套服務：銀行、餐飲、電信、運輸、廣告、工商、稅務等。二、招商工作階段及達成目標 （一）各階段工作示意圖第一階段有針對性尋找主力目標客戶達到掌握進駐市場的第一批客戶（穩(wěn)定市場）第二階段全面推廣，以主力商家?guī)痈M者達到掌握進駐市場的跟進客戶（活躍市場）第三階段深度推廣，吸納零散客戶將持觀望態(tài)度的目標客戶吸引過來第四階段首期招商工作完畢開業(yè)三、招商工作階段工作及達成目標示意圖：第一階段1、尋找客戶2、團隊組建3、策略指定4、各方配合樹立信心穩(wěn)定經(jīng)營者第二階段1、目標鎖定2、全面推廣3、方向明確4、產(chǎn)業(yè)結合部分簽約達到樹立 “領頭羊”第三階段1、品牌導向2、深度推廣3、物業(yè)烘托4、內(nèi)外結合吸引觀望經(jīng)營者、突出國際化第四階段1、裝修實施2、政府支持3、形象展示4、等待開業(yè)確保80%以上開業(yè)率 招商公關及活動策略一、 招商公關策略確定宏博金海岸的招商公關策略，就是要明確宏博金海岸的品牌塑造推廣路線，配合宏博金海岸的品牌塑造過程，制定相應的公關對象，公關渠道及相應采取的公關模式。品牌塑造階段 公關對象總品牌的導入階段： 社會大眾的關注度（做勢）政府相關部門的支持度（支持力）經(jīng)營者的關注度戰(zhàn)略重點在于：市場整體包裝對總體形象的提升炒作區(qū)位價值品牌的導入與建立：戰(zhàn)略重點在于：以點帶面，區(qū)價值向目標市場拓展本土經(jīng)營商外阜經(jīng)營商商業(yè)經(jīng)營價值品牌的導入和建立戰(zhàn)略重點在于：以優(yōu)秀的商業(yè)平臺作為經(jīng)營的保證，達成信譽和經(jīng)營的保障，從配套的投入形成實質(zhì)性投資和經(jīng)營信心海外經(jīng)營商的引入本土優(yōu)秀經(jīng)營商引入海外著名品牌的特殊引入文化價值品牌的導入和建立戰(zhàn)略重點在于：蘇中國際化商品平臺中心，從人文化精神的營造，實現(xiàn)附加值的品牌實現(xiàn)海外經(jīng)營商的引入本土優(yōu)秀經(jīng)營的引入海外著名品牌的特殊引入總品牌的強化階段戰(zhàn)略重點在于： 延續(xù)品牌導入的實效成績，強化總品牌的美譽度為正式的經(jīng)營提供本土優(yōu)秀經(jīng)營商強勢總品牌的支持 經(jīng)營商 海外經(jīng)營商 本土優(yōu)秀經(jīng)營商 海外著名品牌 二、公關渠道及策略主線的確定1、總品牌導入階段戰(zhàn)略主線對媒體的充分運用是本階段的重點，但表現(xiàn)形式不是硬性廣告而是對整體理念的完整闡述，特別是對宏博金海岸操作背景的唯一性做深刻論述，市場上先聲奪人。對公關活動是策略性的主攻方向，以各類活動形成機動靈活，有針對性的招商平臺實現(xiàn)策略。公關渠道公關媒體：以大眾媒體為主，大批量出現(xiàn)深度報道和追蹤道以及部分硬性廣告；公關活動：輔助性公關活動（VI系統(tǒng)戶外廣告）自辦經(jīng)濟性主題論壇招商考察團的組織政策優(yōu)惠解釋的推廣活動2、 總品牌導入階段（一） 策略主線：公關活動轉入有重點的階段性實施，按照不同分品牌的導入和建立有計劃的策略公關平臺，開展各類公關活動媒體的應用轉為評論和跟蹤。（二） 公關媒體：以大眾媒體為主，轉向為對宏博金海岸操作的評述和跟蹤。（三） 公關活動：結合初步實現(xiàn)的品牌，以招商公關平臺的資源為推動力進行高效招商。炒作區(qū)作的公益活動?；谇捌谡猩痰幕A向政府公關要更多的優(yōu)惠政策，形成政策優(yōu)惠平臺；針對招商目標的展示、博覽會。策劃與宏博金海岸主題相關的文化活動。（四） 強化品牌階段： （1）策略主線公關媒體配合，強化既有的招商業(yè)績，公關活動轉向于對品牌美善度的進一步提升總體公關策略轉向為正式運營階段良好的經(jīng)營管理手段，特別是品牌管理手段，給民眾帶來實在的利益為重要訴求點。 （2）公關渠道 招商業(yè)績慶功會與推動城市進步掛鉤 各類促銷活動 各種主題的文化活動 租賃價格及政策一、定價分析 宏博金海岸從長遠發(fā)展角度考慮，價格低走利大于弊。其主要理由有。1、 環(huán)境因素制約。 價格對于市場容量的決定性作用越來越大，或者說價格成為決定市場的重要因素，因此，價格優(yōu)勢對于一個新的市場來說尤其重要。同時，價格是一個變量，說到底；由于市場供應關系決定，一旦環(huán)境改變，價格便產(chǎn)生了調(diào)整的壓力。并非一成不變，由于本市場游離于傳統(tǒng)說商圈之外，當?shù)厣虡I(yè)氛圍平淡，所以，培育市場需要較長一段時間。 優(yōu)惠租賃措施建議。 免租期：一次簽約5年的租戶，大租戶、著名品牌免租期可放至18個月，普通租戶，一般品牌免租期為6個月至12個月。 大優(yōu)惠換取大市場：招商推廣階段將拿出3000平米的租賃面積以零租金/當年的低門檻吸引租戶。2、 租金優(yōu)惠：以最大的價格換取更大的市場，贏得更多的客戶 對商鋪的出租價格上能起到調(diào)控作用優(yōu)惠建議： 建議1、免租6個月（促銷口號：送6個月）采取免租6 個月的政策，吸引更多商戶進場提高招商或功率。 建議2、三年不加租（以穩(wěn)定市場，建立與經(jīng)營戶共度的信心） 一方面利用客戶生意好后害怕加租的心理，另一方面如果客戶生意不好后開發(fā)商能與之共度難關的感情因素，明確3年不加租讓客戶吃下定心丸，以增大客戶進場信心。3、 收費優(yōu)惠：各種各樣的收費往往是影響客戶進場的一個因素之一。各項收費的確認，是招商的基本條件之一，明確收費，針對招商的具體情況，給予入場商戶的一定優(yōu)惠，讓他們在經(jīng)營前期減少負擔，會增進商戶入場經(jīng)營的信心，對促進招商起到積極的作用。同時，不同時段推出優(yōu)惠的措施。既起到吸引客戶，又減少開發(fā)商和業(yè)主的損失，使優(yōu)惠措施真正發(fā)揮作用。因此，要在招商不同階段設定不的優(yōu)惠辦法。4、 以優(yōu)質(zhì)的服務增強顧客信心優(yōu)惠更多的是從利益的角度來考慮讓利于客戶，事實上，對客戶而言服務也相當重要，因此優(yōu)良全面的服務將贏得更多的市場機會，因此建議在租賃上提供以下服務。 實現(xiàn)工商、稅務一條龍服務。 成立業(yè)主商會，業(yè)主與商場共同管理，尊重業(yè)的權利。 其它方便的配套服務 擬定人.繆平二六年十一月二十八日 招 商 申 請 表申請部門申請時間申請人招商人員申請招商路線申請出差費用金額公司領導審批招商內(nèi)容：旅 費 標 準 單位：元/天職 等伙食補助住宿標準市內(nèi)交通費電話費報銷 限 額特區(qū)一般招商經(jīng)理604010030無（公司統(tǒng)一配制） 招商主管50308020無（公司統(tǒng)一配制） 招商專員40308020無（公司統(tǒng)一配制） 備注：1特區(qū)指：深圳、珠海、廈門、汕頭、海南省和北京、上海、廣州。 2實行市內(nèi)交通費包干的，不報銷任何汽車票（長途車票除外 ）及出租車票；乘公司車出差的不享受交通費包干。 3已享受出差補助和交通費包干的員工，不再享受公司誤餐補助及交通費。個別人員出差市內(nèi)交通費用憑票報銷，但不能超過包干標準。 4特殊原因需要乘坐火車臥席、軟席、飛機，必須事先經(jīng)公司批準。5、電話費，按公司核定比例或標準報支。 6、招商人員的提成包括費用為：伙食補助、住宿補助、市內(nèi)交通費、電話費等各項費用，如招商人員因招商需要出差，可以先向公司提出出差費用申請，所借費用以后從提成中扣除。7、招商人員因特殊情況產(chǎn)生的費用開支，由本人申請公司審核后酌情處理。以上各項費用開支原則上在業(yè)務費提成中抵減結算，特殊情況另行商定。南通盛鑫置業(yè)崗位要求及薪資標準 為了保障南通盛鑫置業(yè)銷售工作的順利完成，使銷售工作規(guī)范化，提高工作效率，特制定各部門薪資標準及要求，以供參考（薪資標準依據(jù)為：底薪+提成（一）營銷總監(jiān)：月薪 ：8000元 職責：1、營銷總監(jiān)必須服從公司一切管理制度，制定營銷策略、項目規(guī)劃、經(jīng)營政策、銷售政策、策劃推廣等相關方案及各部門制度。2、組織帶好團隊，每月制定月工作計劃，每月1-2號報公司總部，內(nèi)容包括每周營銷方案、銷售策略、銷售控制、出擊計劃、促銷活動等。3、推廣項目、收集吸引對項目有利的客戶相關信息，及時將相關信息報公司。注：項目銷售如期完成公司給予獎勵 （二）案場文案：1人月薪 ：2000元職責：協(xié)助營銷總監(jiān)制定項目網(wǎng)站、戶外廣告效果圖、每期項目推廣PM單頁、每期項目推廣活動廣告設計。 注：項目銷售如期完成公司給予獎勵 （三）案場文員：1人月薪：1500元職責： 協(xié)助營銷總監(jiān)日常工作、人員排班、考勤管理、衛(wèi)生監(jiān)督、合同管理、文件文稿的撰寫、填寫各種統(tǒng)計表格、。注：項目銷售如期完成公司給予獎勵（四）銷售經(jīng)理：2人月薪：2500元 職責：1、安排營銷、銷售員每天的工作，收集市場相關信息，解決現(xiàn)場突發(fā)事件，帶好銷售小組，進行每天的案場銷售工作。2、每周五制定下周工作計劃，并將工作計劃交營銷總監(jiān)審核。3、銷售經(jīng)理如不能完成營銷總監(jiān)下達的工作計劃，連續(xù)2個月未完成本小組銷售任務者，降職為銷售代表。提成：按銷售經(jīng)理所帶領團隊完成成交額的 提成獎勵。 （五）銷售員：4 至6人月薪：試用期600元/月、轉正800元/月試用期為一個月，試用期后經(jīng)工作業(yè)績考核轉為正式員工， 職責：1、銷售員員必須服從公司一切管理制度及銷售經(jīng)理的工作安排， 2、銷售員應每日拜訪客戶不少于10家，并將拜訪客戶情況填入客戶信息表，并于次日上午8：30分之前交銷售經(jīng)理。3、銷售員應將接待客戶或電話聯(lián)系的客戶信息表及時上報銷售經(jīng)理，由營銷總監(jiān)及銷售經(jīng)理對信息表上所述情況予以分析及解決。4、獎勵制度：每季度銷售冠軍除享受公司規(guī)定獎勵外，授予金牌銷售代表稱號，并作為銷售主管候選人。懲罰制度：當月未完成銷售任務者與以解聘。5、試用期內(nèi)銷售員沒有提成，如有業(yè)績突出人員，經(jīng)營銷總監(jiān)、銷售經(jīng)理申報公司，給予適當獎勵。6、銷售員在試用期沒有工作業(yè)績予以解聘，如銷售員連續(xù)兩個月沒有業(yè)績予以解聘。7、銷售員辭職必須提前七天以書面形式提出申請。在得到公司批準后，相關客戶信息及資料移交結束方可辦理離職手續(xù)。提成：銷售提成：銷售員完成每套銷售，在資金全額到公司指定帳戶后按銷售額的 給予提成獎勵.（六）保潔員：月薪：500元/月 1人職責：售樓處大廳，辦公室，衛(wèi)生間，售樓處廣場清潔衛(wèi)生工作 （七）司機兼保安：2人月薪：1000元/月職責：車輛清潔，行車按全，注：以上人員每天飯費標準為：8元/人天鋪 位 確 認 書鋪位編號： 品牌名稱： 鋪位面積： （ 以簽定正式合同面積為準）標準租金： /月 （ 以簽定正式合同面積為準）標準管理費： /月約計月租金： （ 以簽定正式合同面積為準）預交訂金： ￥ （大寫： 萬 仟 佰 拾 元）聯(lián)系方式： 地址： 郵編： 電話： 手機： 證件類型： 證件號碼： 說明： 該確認單位作為意向預訂鋪位之憑證，正式租約以交納履約保證金及簽訂正式合同為準。 此憑證將作為優(yōu)先簽訂該鋪位合同的依據(jù)，有效期為30天，30天后不辦理簽訂正式合同手續(xù)的，將視為自動放棄，定金不退，本公司將對該鋪位另行處理。 本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。 經(jīng)辦人簽名：客戶簽名： 公司領導簽名： 公司蓋章 年 月 日 年 月 日 南通宏博金海岸招商前期預熱情況分析通過對宏博金海岸的調(diào)查了解和對南通疊石橋市場的調(diào)研，現(xiàn)將市場情況反映如下：2006年12月2日至12月3日對南通疊石橋市場走訪150多家紡織生產(chǎn)企業(yè)及經(jīng)銷商，將我公司宏博金海岸項目進行了介紹，有40多家生產(chǎn)企業(yè)及經(jīng)銷商對我公司項目絲綢、紡織區(qū)有濃厚的興趣，其中40想來租鋪經(jīng)營，20想購買商鋪來進行長期經(jīng)營及投資。鑒于市場反映度較好，我認為對南通志浩市場、華東輕紡城，浙江柯橋市場進行全方面的招商前期預熱及商鋪預訂。了解各市場的動態(tài)及我對公司項目的興趣度。在進行招商前期預熱期中，我們還必須完善以下工作。1、 招商政策制度2、 市場外立面形象設計及廣告位的制作3、 宏博金海岸商鋪規(guī)劃圖及業(yè)態(tài)分布4、 招商人員的配備及培訓5、 招商工作的展開與推進6、 招商期間的市場推廣 報告人：繆平 2006年12月5日 星期二宏博金海岸認租協(xié)議甲方:南通沿海市場管理有限公司(以下簡稱甲方)乙方: (以下簡稱乙方)甲、乙雙方本著互惠互利原則，就乙方租賃甲方商鋪一事經(jīng)友好協(xié)商達成如下協(xié)議：1、乙方因經(jīng)營需要，需租賃 宏博金海岸之商鋪，具體承租意向如下：第一承租意向： 區(qū) 棟 號，共計 平方米。第二承租意向： 區(qū) 棟 號，共計 平方米。第三承租意向： 區(qū) 棟 號，共計 平方米。備注：乙方應服從甲方關于市場統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營管理之相關要求，甲方應按照市場統(tǒng)一經(jīng)營管理標準，盡可能為乙方提供以上承租意向單位，乙方實際承租單位以雙方簽定的宏博金海岸商鋪租賃合同為準。2、意向租金水平希望（人民幣） 元/平方米至（人民幣） 元/平方米，每年租金遞增幅度希望在（人民幣） 元/平方米 至（人民幣） 元/平方米。3、希望甲方給予的特殊優(yōu)惠 。4、乙方對建筑物體投入使用時的特殊要求： 。5、乙方選擇的租金付款方式為（預付：半年付/年付）其他付款方式： 。6、乙方不得將本協(xié)議進行公開的轉讓、抵押等。7、為保證雙方合作的誠意，乙方保證向甲方繳納（人民幣） 元。作位認租的保證金，此保證金在乙方與甲方正式簽定宏博金海岸商鋪租賃合同時，自動轉為租賃押金，并實行多退少補政策。 本協(xié)議簽定后，如甲方在3個月內(nèi)未能與乙方簽定宏博金海岸商鋪租賃合同，則乙方有權解除本協(xié)議，甲方應全額無息退還認租保證金，本協(xié)議屆時無效?；蛞曳接袃?yōu)先權繼續(xù)履行本協(xié)議，協(xié)議繼續(xù)生效。8、宏博金海岸認租協(xié)議的解釋權歸“南通沿海市場管理有限公司”所有。9、本意向書一式兩份，甲、乙雙方各持一份，具有同等效益。甲方簽署：（章） 乙方簽署：（章）經(jīng)辦人： 年 月 日附件：宏博金海岸商戶須知宏博金海岸商業(yè)廣場商鋪租賃合同甲方：南通沿海市場管理有限公司 （以下簡稱甲方）乙方： （以下簡稱乙方）宏博金海岸商業(yè)廣場（以下簡稱“本市場”）是一家經(jīng)營特色餐飲、娛樂、休閑及相關商品的專業(yè)市場。根據(jù)中華人民共和國合同法及相關法律之規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利、協(xié)商一致、誠實信用的原則，經(jīng)充分協(xié)商，就乙方承租本市場內(nèi)商鋪事宜達成以下條款。第一章 合同主體第一條：甲方（南通沿海市場管理有限公司）是本市場的市場經(jīng)營管理方，依法享有經(jīng)營管理市場、物業(yè)管理及代理業(yè)主出租商鋪的權利，并同時承擔相關責任和義務。第二條：乙方是取得合法經(jīng)營資格的商品經(jīng)營者，是本市場內(nèi)商鋪的承租方，享有對其承租商鋪的合法使用權，并同時承擔相關責任和義務。第二章 商鋪租賃內(nèi)容第三條：租賃商鋪的位置及面積本合同所指乙方承租商鋪位于本市場 棟 層 號共 間,計租面積_平方米。第四條：租賃的期限本合同所指乙方承租商鋪的有效期限為 5 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。租金從 年 月 日正式起算。第五條：商鋪的租金本合同項下商鋪的租金為：第一年度租金（ 年 月 日起至 年 月 日止）為 元/平米/月；即_元/年;第二年度租金（ 年 月 日起至 年 月 日止）為 元/平米/月；即_元/年;第三年度租金（ 年 月 日起至 年 月 日止）為 元/平米/月；即_元/年;第四年度租金（ 年 月 日起至 年 月 日止）為 元/平米/月；即_元/年;第五年度租金（ 年 月 日起至 年 月 日止）為 元/平米/月；即_元/年;第六條：租賃商鋪的用途甲方對本市場進行了區(qū)域業(yè)態(tài)劃分，乙方承租的商鋪只能經(jīng)營該區(qū)域內(nèi)規(guī)定的商品。按該商鋪所處位置，乙方只能經(jīng)營 ,未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得擅自改變或增加經(jīng)營品種。第七條：租賃商鋪的相關費用1、乙方租賃該商鋪應同時承擔 元/平米/月的物業(yè)管理費（物業(yè)管理費包括公共照明費、保安費、公共水費、清潔費、公共設施設備日常維護保養(yǎng)費）。2、乙方租賃該商鋪應同時承擔 元/平米/月的廣告宣傳費（該廣告費用由甲方統(tǒng)一對本市場進行廣告宣傳）。3、市場公用水費、電費按乙方實際商鋪建筑面積分攤。以上費用的計租面積按 平米計算。則：物業(yè)管理費為 元/年（大寫： ）；廣告宣傳費為 元/年（大寫： ），廣告宣傳費第一年免收，第二年和第三年按100%收取。公用水電費按每年預收 元。多退少補。乙方在簽定本合同時應同時繳納保證金 元，本保證金用于乙方應繳各項費用、因乙方原因造成的各項損失、由甲方對乙方所出售商品質(zhì)量問題的先行賠付以及違約時的保證之用。本保證金不足時乙方應在保證金不足額之日起三日內(nèi)補足。本合同期限屆滿時甲方將在乙方結清所有欠款后的30個工作日內(nèi)無息退還保證金。第三章 費用支付方式第八條：乙方應向甲方繳納的各項費用每年支付一次，第一年為本協(xié)議簽訂后的10天內(nèi)，以后每次應繳納費用應在上一次費用到期前30天全部繳清。第九條：乙方經(jīng)營過程中產(chǎn)生的其他費用（如電費、電話、寬帶、光纖等）按有關單位要求及時支付。第四章 權利和義務第十條：甲方的權利和義務：（一）按本合同約定按時向乙方提供商鋪使用權。（二）負責商鋪及其附屬設施符合約定用途；（三）負責本市場配套設施、設備的維護保養(yǎng)，保證其正常運行;（四）負責本市場公共場所的治安、防火、防盜、清潔、綠化、交通等各項日常管理服務工作；（五）負責本市場對外的宣傳推廣及其它公共關系的協(xié)調(diào)；（六）按本合同約定依法向乙方收取各項費用；（七）負責制定各項管理制度，按制度維護市場的經(jīng)營秩序并有權按相關制度對違章行為進行處理（包括扣款處理系統(tǒng)）。（八）乙方若在本市場內(nèi)銷售假冒偽劣商品，甲方有權將其清退出場，一切損失由乙方自行承擔。（九）有權維護市場內(nèi)的交通秩序，并按規(guī)定收取車位使用費。第十一條：乙方的權利和義務（一）乙方依法享有對所承租商鋪的合法使用權和自主經(jīng)營權；（二）乙方同意接受甲方統(tǒng)一管理，并遵守相關規(guī)章制度；（三）乙方應按合同約定及時、足額向甲方支付租金和其他費用；（四）未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將所承租商鋪以任何方式進行轉租或出讓給第三方使用(包括部分轉租和出讓)， 更不得以任何方式和手段將所承租商鋪進行抵押或變相抵押，也不得將所承租商鋪為第三方擔保； （五）乙方對所承租的商鋪進行改造和裝修時須事先將有關方案以書面形式向甲方提出申請，得到甲方書面同意后方可進行； （六）乙方不得在所承租商鋪地面上堆放超過設計荷載的物品； （七）為了維護市場的整體形象，乙方在本市場內(nèi)懸掛含公司名稱、商標的招牌時須經(jīng)甲方書面同意，并只能采用甲方指定的材料制作和懸掛在甲方指定的位置上；（八）乙方不得利用所承租商鋪進行非法的以及對甲方或本市場內(nèi)其他合法經(jīng)營者造成損害的活動；（九）任何情況下，若非取得甲方書面同意，乙方不得擅自利用甲方名稱或本市場名稱（或名義）進行宣傳或經(jīng)營活動； （十）乙方不得隨意更改所承租商鋪的結構及其附屬設施設備;（十一）乙方應當嚴格遵守消防管理制度以及甲方制定的各種管理辦法和制度。（十二）乙方在經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的相關稅費，由其自行承擔。第五章 違約責任及處理第十二條 甲方未能按本合同之約定按時將合同項下的商鋪交給乙方，則每推遲一天按兩天的租金減免。第十三條 因不可抗力的原因致使乙方所承租的商鋪部分或全部毀損、滅失的，從而導致合同無法繼續(xù)履行的，甲乙雙方互不承擔責任。相應責任。因乙方原因或過失造成房屋、設施設備損毀的，乙方應承擔相關責任。第十五條 乙方如未能按本合同之約定按時足額繳納各項費用時，則每推遲一天，應向甲方支付應繳費用總額1%的滯納金。第十六條 如因乙方原因造成消費者、甲方或其他合法經(jīng)營者的利益受到損害時，乙方應承擔一切責任。第十七條 如因乙方原因或因乙方未采取必要措施，從而導致乙方或第三方的人身傷亡和財產(chǎn)經(jīng)濟損失的，甲方不承擔責任；若因此對甲方造成損失的，甲方有權追討。第十八條 本合同履行過程中，誰違約誰承擔責任。第六章 合同解除、終止及續(xù)約第十九條 合同期內(nèi)，因不可抗力事件（包括自然災害、戰(zhàn)亂、暴亂、罷工示威、政府主管部門行政行為以及其他一切非甲乙雙方所能控制的突發(fā)事件、緊急事件）致使本合同無法或不能履行時，本合同自然終止，甲乙雙方互不承擔責任。第二十條 乙方有下列情形之一的，甲方有權解除合同，并要求乙方承擔相關責任：（一）乙方逾期支付合同約定的各項費用達10日以上的，甲方有權解除合同，且保證金不予退還。（二）乙方擅自改變所承租商鋪用途或改變經(jīng)營范圍的，甲方有權解除合同，保證金不予退還。（三）乙方未經(jīng)甲方書面同意，私自將所承租商鋪轉租或出讓（含部分轉租或出讓）給第三方，甲方有權解除合同收回商鋪，保證金不予退還，由此給各方造成的一切損失由乙方自行承擔。（四）非市場統(tǒng)一安排乙方連續(xù)三天以上（含三天）關門不營業(yè)，甲方有權解除合同，保證金全部不予退還。（五）合同期內(nèi)，乙方任何時候的保證金不足額時，沒有按甲方要求及時補足差額部分，超過規(guī)定時間5天（含5天）者，甲方有權解除合同，保證金不予退還。（六）因乙方原因導致消