平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.docx

關(guān)于平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告 一、 調(diào)查背景與組織實(shí)施 1.調(diào)查背景2011年以來(lái)，在一系列調(diào)控政策的作用下，過(guò)熱的樓市逐漸降溫。進(jìn)入2012年，對(duì)樓市中存在的諸多問(wèn)題，很多人不能清晰地知道答案。政策走向會(huì)如何？面對(duì)政策，開(kāi)發(fā)商怎 樣應(yīng)對(duì)？ 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有的調(diào)控政策是否讓買(mǎi)房更加困難?平頂山房?jī)r(jià)今年究竟是漲還是跌?平頂山市場(chǎng)樓盤(pán)越來(lái)越多，特別是新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，新區(qū)房?jī)r(jià)最高漲至一萬(wàn)左右，是否會(huì)形成有價(jià)無(wú)市的局面？購(gòu)針對(duì)這些問(wèn)題采用問(wèn)卷調(diào)查的方法，對(duì)平頂山每個(gè)樓盤(pán)的信息和平頂山市場(chǎng)購(gòu)房者對(duì)平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查。 2.組織實(shí)施編制平頂山樓盤(pán)信息調(diào)查表調(diào)查進(jìn)行調(diào)查。在四月一號(hào)到四月十五號(hào)采用平頂山樓盤(pán)信息調(diào)查表，進(jìn)入平頂山市各個(gè)售樓部進(jìn)行明調(diào)，了解平頂山市場(chǎng)的基本信息。我的工作是置業(yè)顧問(wèn)，利用工作便利，四月一號(hào)到四月三十號(hào)的上班時(shí)間，對(duì)我接待的客戶(hù)和我的來(lái)電客戶(hù)采用訪問(wèn)調(diào)查法對(duì)平頂山市場(chǎng)購(gòu)房者態(tài)度調(diào)查，從而更好地了解平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)。 3.調(diào)查方法 問(wèn)卷調(diào)查與訪問(wèn)調(diào)查法。 4.調(diào)查目的對(duì)平頂山各個(gè)樓盤(pán)的信息和平頂山市場(chǎng)購(gòu)房者對(duì)平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查，了解平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，為開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)提供幾點(diǎn)建議，為購(gòu)房者指明方向，幫客戶(hù)挑選最滿(mǎn)意的房產(chǎn)。 二、調(diào)查對(duì)象構(gòu)成及情況簡(jiǎn)介 1.調(diào)查對(duì)象平頂山樓盤(pán)信息調(diào)查表的調(diào)查對(duì)象是平頂山市的每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。平頂山市場(chǎng)購(gòu)房者態(tài)度調(diào)查的調(diào)查對(duì)象是親自接待的購(gòu)房者及購(gòu)房意向強(qiáng)烈的來(lái)電者。 2.情況簡(jiǎn)介 根據(jù)平頂山樓盤(pán)信息調(diào)查表結(jié)果顯示，平頂山市場(chǎng)樓盤(pán)較多，參差不齊大大小小項(xiàng)目有三十個(gè)，其中新城區(qū)市場(chǎng)以改善性需求為主，老城區(qū)以剛性需求為主。新城區(qū)樓盤(pán)報(bào)價(jià)高于老城區(qū)，環(huán)境較老城區(qū)有較大優(yōu)勢(shì)，老城區(qū)配套設(shè)施比新城區(qū)齊全。 根據(jù)平頂山市場(chǎng)購(gòu)房者態(tài)度調(diào)查顯示，平頂山市場(chǎng)的剛性需求大于改善性需求。購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)低一些，很多人持幣觀望，目的就是等房?jī)r(jià)降下來(lái)。的確，一部分購(gòu)房者認(rèn)為，只要房?jī)r(jià)降到自己的心理價(jià)位，自己就會(huì)出手。然而，大多數(shù)購(gòu)房者雖然抱著“抄底”的心態(tài)，但不知道“底”在哪里。 對(duì)已經(jīng)出手的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們當(dāng)然不希望降價(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)只會(huì)讓他們資產(chǎn)貶值。對(duì)大部分改善現(xiàn)有住房條件的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然希望房?jī)r(jià)下降，但如果因?yàn)榻祪r(jià)而導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)跟著降，他們寧愿多花點(diǎn)兒錢(qián)買(mǎi)品質(zhì)好的產(chǎn)品。很顯然，不同類(lèi)型的購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)預(yù)期有不同的答案。 三、 調(diào)查的主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果 1.平頂山樓盤(pán)信息調(diào)查表結(jié)果此次調(diào)查，采用問(wèn)卷調(diào)查方法，親自對(duì)平頂山三十個(gè)售樓部運(yùn)用問(wèn)卷調(diào)查進(jìn)行明調(diào)， 發(fā)出問(wèn)卷三十份，回收問(wèn)卷三十份,其中老城區(qū)項(xiàng)目17個(gè)，新城區(qū)項(xiàng)目13個(gè)。老城區(qū)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱(chēng)報(bào)價(jià)（元/）銷(xiāo)售情況及優(yōu)惠活動(dòng)龍騰國(guó)際均價(jià)4500無(wú)優(yōu)惠,共10棟樓高層，分兩期開(kāi)發(fā)，一期5棟21層，二期5棟32層，600個(gè)地下車(chē)位，一期已基本售完。建工盛世華庭均價(jià)410018層以上優(yōu)惠10平方米的價(jià)格，18層以下一次性?xún)?yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，按揭無(wú)優(yōu)惠一期剩余1套128，其余房源已售罄。春華國(guó)際茗都均價(jià)3700按揭3%，一次性5%，占地150畝，總建面35萬(wàn)平方米，共23棟樓，10棟17層高層，6棟11層小高層，5棟22層高層，現(xiàn)一期房源已基本售罄。貴人國(guó)際紫荊城均價(jià)4500一次性付總款的80%，優(yōu)惠2%；按揭沒(méi)有優(yōu)惠。尾盤(pán)銷(xiāo)售，一期紫荊城，二期巴黎春天，一期基本銷(xiāo)售完畢，2梯7戶(hù)，一共33層，1-5層商鋪，二期正在積累客戶(hù)，工程仍未動(dòng)工，拆遷進(jìn)程緩慢。豫森時(shí)代新城均價(jià)4100一次性付款優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)、首付50%的優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)、首付30%的優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)、首付80%的21層以下優(yōu)惠總房款中的1888元，21層以上的優(yōu)惠8000元9棟高層，73-90平米兩房，90-120平米三房，20層以下房源已基本售完，銷(xiāo)售90%。金建悅和園均價(jià)4000無(wú)優(yōu)惠,一期3棟高層正式開(kāi)始銷(xiāo)售，分兩期推售，一期主推4棟樓22層，2梯4戶(hù)，約300余套房源，現(xiàn)已售70%，95.59兩房、101.86三房、112.64三房去化速度較快，已基本售罄；二期正在客戶(hù)預(yù)約階段。金基馨怡攬?jiān)戮鶅r(jià)4100按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性2%,兩棟樓，1棟六層，1棟33層高層。已售60%主要集中在73-95兩房，10-20層的中層去化速度最快，73左右小戶(hù)型已基本去化完畢，僅剩余大戶(hù)型。中建嘉天下均價(jià)4500無(wú)優(yōu)惠,項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，分兩期實(shí)施，一期共14棟建筑，其中包括8棟多層和6棟11層小高層，共約900余套房源，一期經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的積累，為集團(tuán)內(nèi)部團(tuán)購(gòu)約500余套，剩余房源現(xiàn)已基本去化完畢。二期正在咨詢(xún)期，未開(kāi)始銷(xiāo)售立威山4100起價(jià)首付30%，每平方優(yōu)惠80元；首付50%，每平方優(yōu)惠200元；首付80%，每平方優(yōu)惠300元, 2梯6戶(hù)，約3600余戶(hù)，戶(hù)型面積有 39.7一房、86.51兩房、110.51三房等，面積區(qū)間為39-124,開(kāi)始銷(xiāo)售。百合金山均價(jià)3800總建筑面積：128.6萬(wàn)；容積率為3.5；建筑密度38.4%；綠化率為25%；總戶(hù)數(shù)達(dá)7198戶(hù)；戶(hù)型面積有50多一房、70多兩房、80多三房、110多三房、140四房、180多五房；現(xiàn)已通過(guò)辦理會(huì)員的方式排號(hào)，排號(hào)已排約800余號(hào)。鷹城商貿(mào)中心5000起價(jià)優(yōu)惠為，5萬(wàn)銀鉆卡每月增值500元，10萬(wàn)金鉆卡每月增值1000元，20萬(wàn)金鉆卡每月增值2000元,占地面積為13.78萬(wàn)；建筑面積：約105.4萬(wàn)；計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)，一期推出鷹城商貿(mào)中心的1#、2#、3#、4#樓。帝佳尚城4100起價(jià)30%無(wú)優(yōu)惠，40%每平米優(yōu)惠80元，60%每平米優(yōu)惠160元，一次性每平米優(yōu)惠250元,占地約230畝，建筑面積約52萬(wàn)，戶(hù)型面積有56.67一房、87.14兩房、105.18-114.23三房等，面積區(qū)間為45-114，項(xiàng)目先期推出2#、3#、9#樓三棟，約500余套，已去化約65%，剩余房源主要集中在高區(qū)、大戶(hù)型房源。千田新開(kāi)元4200起價(jià)推出綠色環(huán)保舊電池回收活動(dòng)，凡訂房客戶(hù)收集1個(gè)舊電池可享受總房款減100元，最高可享受6200元的優(yōu)惠；一次性?xún)?yōu)惠7個(gè)點(diǎn)。項(xiàng)目共40余棟樓，總占地面積271854.96,總建筑面積910397.90，容積率4.32，綠化率50%，總6649戶(hù)，戶(hù)型面積有51.71一房、75.71-86.42兩房、110.94.18-141.66三房、119.52-172.86四房等，先期推出6棟30層房源，層差約30元，交8萬(wàn)元前期預(yù)訂。中遠(yuǎn)國(guó)貿(mào)中心均價(jià)5000無(wú)優(yōu)惠, 總占地面積為205816.5平方米，建筑面積約100萬(wàn)平方米，綠化率45%；約37棟樓，其中住宅面積約85萬(wàn)平方米，酒店寫(xiě)字樓5萬(wàn)平方米，沿街商鋪、步行街商鋪5萬(wàn)平方米，5000平方米的社區(qū)超市，2萬(wàn)平方米的幼兒園、小學(xué)，5000平方米的會(huì)所,開(kāi)始預(yù)售。康達(dá)彩虹小區(qū)均價(jià)4000按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性2%,6棟樓，4棟33層普通高層，1棟33層公寓，1棟18層小高層。2梯3戶(hù)，每棟3個(gè)單元，每層9戶(hù)，現(xiàn)主要推售4#、5#、6#樓，交3萬(wàn)元訂房，5天內(nèi)交首付。世紀(jì)春城5000起價(jià)規(guī)劃4棟樓，2棟26層高層，1棟23層，1棟24層，戶(hù)型區(qū)間為89-198，以?xún)煞?、三房為主，沙盤(pán)、戶(hù)型模型、置業(yè)顧問(wèn)等已到位，戶(hù)型單頁(yè)、項(xiàng)目單頁(yè)等銷(xiāo)售物料近期也已到位，仍在咨詢(xún)期。天河盛世均價(jià)5600買(mǎi)商鋪，再買(mǎi)住宅，優(yōu)惠500元/；2套以上組團(tuán)優(yōu)惠400元/；買(mǎi)住宅，再買(mǎi)公寓，優(yōu)惠300元/；老客戶(hù)帶新客戶(hù)新老客戶(hù)各送空調(diào)一臺(tái)。在售，2梯2戶(hù)或3戶(hù)，10棟18層小高層，2棟23層高層，1棟30層高層，1棟5層多層，1288戶(hù)，全面施工。新城區(qū)樓盤(pán)信息項(xiàng)目名稱(chēng)報(bào)價(jià)（元/）銷(xiāo)售情況及優(yōu)惠活動(dòng)金石九天城平層價(jià)格5000電梯小洋房?jī)r(jià)格7300三期18棟6層多層，1梯兩戶(hù)，200余套房源，現(xiàn)已排號(hào)約400余位，排號(hào)需繳納訂金10萬(wàn)元，現(xiàn)房源已基本去化完畢；現(xiàn)主要推售三期嘉苑，項(xiàng)目包括住宅400余套和55000商業(yè)；住宅及商鋪已銷(xiāo)售完畢，剩余土地規(guī)劃用于電影院等配套設(shè)施。明珠世紀(jì)城均價(jià)4000按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性3%在售，城中村改造項(xiàng)目，50萬(wàn)方體量，皆為多層，最高7層，一期已售完，二期即將售完，剩余7#樓、8#樓、50#樓的1-5層有房源，銷(xiāo)售90%，三期房源已基本售罄，僅余200左右頂層復(fù)式。君臨天下均價(jià)5800無(wú)優(yōu)惠 ,共5棟樓，工程已全部封頂。商鋪均價(jià)約15000元/，商鋪面積區(qū)間為50-6000，部分商鋪已簽訂意向協(xié)議，剩余鋪位約10余個(gè)；項(xiàng)目工程主體已基本完工，外立面墻體刷漆、門(mén)窗已基本安裝完畢。更換公正路戶(hù)外道旗，主推商鋪。水岸豪庭均價(jià)4600一次性3%，按揭1%，首付40%,二期3棟小高層，2梯2戶(hù)或2梯3戶(hù)，外銷(xiāo)2棟樓，共剩10余套房源，2棟11層小高層主體已建成，一期部分別墅綠化正在進(jìn)行，三期3棟高層將在近期推出，戶(hù)型、價(jià)格等仍未定.龍騰冠頂均價(jià)4100因地塊土地使用證未拿到，現(xiàn)無(wú)法銷(xiāo)售。長(zhǎng)安道壹號(hào)均價(jià)6200已正式銷(xiāo)售，樓棟外立面已基本粉刷完畢；懸掛樓體條幅，內(nèi)容為：“長(zhǎng)安道壹號(hào)”；公交站臺(tái)、報(bào)廣推廣主題為：“仰望領(lǐng)袖”；現(xiàn)房源已基本售罄。西堤漫步均價(jià)4700無(wú)優(yōu)惠,現(xiàn)推1棟19層高層，共約100套房源，已開(kāi)始銷(xiāo)售，位置較偏，體量較小，贈(zèng)送面積較多，現(xiàn)已基本售罄，二期仍為1棟樓，已開(kāi)始預(yù)約排號(hào)。一期現(xiàn)正在打地基，2012年交房。二期工程未動(dòng)工，交房時(shí)間未定。和盛時(shí)代廣場(chǎng)起價(jià)6000建筑面積約30多萬(wàn)；具體物業(yè)規(guī)劃未出，定位為新一代城市綜合體；現(xiàn)在曙光街鷹城之夜旁建立售房部，戶(hù)型未出。佳田名仕會(huì)館均價(jià)100006層多層；共計(jì)100余套房源，房源一次性全部推出；推售戶(hù)型：兩種戶(hù)型，66、96一房。精裝修，明年開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)均價(jià)10000元/（信息來(lái)自置業(yè)顧問(wèn)）。金玉花園起價(jià)4300最高5600按揭優(yōu)惠5%，一次性?xún)?yōu)惠8%,外銷(xiāo)4棟樓，分別為1#、6#、7#、14#，1#33層，6#、7#樓18層，14#樓11層，兩梯四戶(hù)或三戶(hù)，總戶(hù)數(shù)約為336戶(hù)。項(xiàng)目14#已銷(xiāo)售完畢，1#、6#、7#剩余樓層集中在10層以下低區(qū)，1#樓2梯5戶(hù)，戶(hù)型設(shè)計(jì)較差，20層以下部分房源受6#樓視野阻擋，觀景效果較差；7#樓觀景效果較高的樓層皆已銷(xiāo)售完畢，均價(jià)為5600元/；工程進(jìn)度平穩(wěn)，外銷(xiāo)四棟樓主體基本建成，正在進(jìn)行外立面窗戶(hù)安裝。一品瀾山起價(jià)5300平層?xùn)|北、西北向房源與東南、西南向房源相差600元，價(jià)格區(qū)間跨度較大，北向房源起價(jià)5300元/，南向房源起價(jià)5600元/，層差40元/，總價(jià)區(qū)間跨度較大，為5200-6760元/，層差為40元除復(fù)式之外頂層價(jià)格為6760元/；1#、2#、3#樓已封頂，4#樓未動(dòng)工；近期推出4#樓，開(kāi)始預(yù)約排號(hào)。藍(lán)灣新城10#樓王均價(jià)為4800其余房源4300按揭優(yōu)惠3%，一次性?xún)?yōu)惠5%；老帶新客戶(hù)，可優(yōu)惠5000元。共24棟樓，9棟樓為安置房，外銷(xiāo)15棟?，F(xiàn)主推12#，23層，每層8戶(hù)，2層底商，約有房源168套，已去化約90%。10#樓，共29層，推出兩個(gè)單元房源，以D1、D3的134-160大戶(hù)型為主，戶(hù)型面積較大，交1萬(wàn)抵兩萬(wàn)，因10#為項(xiàng)目樓王，價(jià)格約為4800元/，總價(jià)較高，正在銷(xiāo)售中。另僅剩余6#、7#、11#三棟樓，其他房源皆已售罄。商鋪面積在31-363之間，價(jià)格區(qū)間為9000到13000元/之間，已小訂約30余套，小訂金額為5萬(wàn)元，現(xiàn)正在催促這些小訂并已選定房源的客戶(hù)交付50%首付并簽訂合同。2 .平頂山市場(chǎng)購(gòu)房者態(tài)度調(diào)查情況在2012年四月一號(hào)對(duì)我接待的客戶(hù)進(jìn)行交談以及對(duì)老客戶(hù)的來(lái)電回訪調(diào)查，基本了解平頂山的購(gòu)房者心態(tài)，在這一個(gè)月里，個(gè)人接待客戶(hù)三十七批，電話(huà)回訪700批。房產(chǎn)態(tài)度重點(diǎn)采訪320人，其中公務(wù)員42人，平煤集團(tuán)職工167人，軍官2人，大學(xué)教師27人，商人72人，退休老人10人。注：訪問(wèn)調(diào)查問(wèn)題有：1 您為什么感覺(jué)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，為什么？2 您買(mǎi)房的有用途是什么？3 您意向的戶(hù)型面積是多大?4 您的工作，居住區(qū)域？5 家庭成員，買(mǎi)房幾口人住?6 您不出手的顧慮什么呢？ 這些購(gòu)房者中，平煤集團(tuán)70%人持幣觀望，目的就是等房 價(jià)降下來(lái)，只要房?jī)r(jià)降到自己的心理價(jià)位，自己就會(huì)出手，因?yàn)榇蠖嗍莿傂孕枨蟮南M(fèi)者，平煤集團(tuán)的職工，基本是外地戶(hù)口分配到平頂山，基本全家都遷到這里，住房是急需解決的問(wèn)題，平煤集團(tuán)一般職工工資在5000左右，熱衷于100以上的戶(hù)型，但是工人愛(ài)喝酒打牌，存款較少，加上單位分配集資房?jī)r(jià)格較低，國(guó)家調(diào)控政策，這些工人一直在等房?jī)r(jià)降。對(duì)已經(jīng)出手的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們當(dāng)然不希望降價(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)只會(huì)讓他們資產(chǎn)貶值。這部分購(gòu)房者主要是公務(wù)員，商人，以及退休老人，他們現(xiàn)在購(gòu)房屬于改善性需求，需求面積是小戶(hù)型集中在30-70，他們?cè)谑袇^(qū)或其他地區(qū)已有一套或者多套房，來(lái)新城區(qū)購(gòu)房主要因?yàn)樾鲁菂^(qū)環(huán)境好，空氣清新，周六日或者節(jié)假日來(lái)這里住，修身養(yǎng)性，其中也不乏有投資客，自己住一段時(shí)間了把房子賣(mài)出去，升值保值，對(duì)大部分改善現(xiàn)有住房條件的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然希望房?jī)r(jià)下降，但如果因?yàn)榻祪r(jià)而導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)跟著降，他們寧愿多花點(diǎn)兒錢(qián)買(mǎi)品質(zhì)好的產(chǎn)品。素質(zhì)群體較高消費(fèi)者，如大企業(yè)老板，大學(xué)教師，公務(wù)員在觀念上認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)降，但是很多人因?yàn)閲?guó)家政策的調(diào)整，不愿意出手，利率過(guò)高，外地戶(hù)口買(mǎi)房受限制，特別是新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展很多人害怕有不確定性因素。因?yàn)槠巾斏教幱谏降?，又是煤炭城市，老城區(qū)的負(fù)荷大大超載，需要建立新區(qū)，解決城市發(fā)展需要，但是，平頂山依山而建，新城區(qū)建在半山之上，依平西湖而建，平西湖是平頂山的引用水源，很多人害怕為保護(hù)水源而放棄建新城區(qū)。新區(qū)的規(guī)劃是把建成兩區(qū)一中心，就是以新城區(qū)為中心，寶豐魯山兩個(gè)縣劃為新城區(qū)，這樣一來(lái)，本來(lái)就東西狹長(zhǎng)的平頂山就長(zhǎng)了，很多人傳言新城區(qū)會(huì)停建，雖然政府有文件發(fā)展新城區(qū)，但是，很多消費(fèi)者會(huì)有顧慮，加上新城區(qū)的改善性需求大于剛性需求，新城區(qū)的購(gòu)房者多數(shù)在觀望。整個(gè)新城區(qū)樓市較老城區(qū)較為冷清，但是，因?yàn)閯傂孕枨蟮馁?gòu)房者占據(jù)65%，所以不會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面。四、綜合分析與建議 1.綜合分析本人根據(jù)對(duì)平頂山市場(chǎng)項(xiàng)目信息，購(gòu)房者態(tài)度以及宏觀政策等方面，站在冷靜、客觀的立場(chǎng)對(duì)平頂山樓市進(jìn)行分析，希望給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供參考，為購(gòu)房者指明方向。對(duì)平頂山樓市來(lái)說(shuō)，2011年是典型的政策年。雖然對(duì)調(diào)控已有心理準(zhǔn)備， 但在一系列政策調(diào)控和行政干預(yù)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍反映調(diào)控力度過(guò)大。從“限價(jià)”、“限貸”政策的推出，到信貸收緊、利率上調(diào)，在調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商叫苦不迭。受資金的限制，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提前進(jìn)入了“寒冬”。調(diào)控政策是否真的過(guò)于嚴(yán)厲，我們不急于下結(jié)論。但是，有一點(diǎn)兒很明顯，在系列調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商明顯放緩了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，進(jìn)而調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略;購(gòu)房者逐漸冷靜了下來(lái);樓市的非常規(guī)現(xiàn)象逐步消失，整個(gè)樓市是向著平穩(wěn)方向發(fā)展的。調(diào)控之初，政府就表明，調(diào)控的目的是打擊投機(jī)和過(guò)度投資購(gòu)房行為，讓樓市健康、穩(wěn)定地發(fā)展，讓更多普通百姓買(mǎi)得起房。在現(xiàn)有政策下，樓市的非正常需求已得到有效抑制，房?jī)r(jià)也維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平。在這種情況下，新問(wèn)題出現(xiàn)，現(xiàn)有的調(diào)控政策對(duì)購(gòu)房者是否完全有利?會(huì)不會(huì)讓購(gòu)房者買(mǎi)房更加困難?要回答這兩個(gè)問(wèn)題，我們還需一分為二。一方面，二套房首付提高、三套房暫停貸款發(fā)放，為購(gòu)買(mǎi)首套房的剛性需求購(gòu)房者開(kāi)辟了綠色通道，也抬高了正常投資者投資的門(mén)檻兒。從這個(gè)層面來(lái)看，政策調(diào)控對(duì)剛性需求購(gòu)房者是有利的，卻讓投資者更加困難。另一方面，利率提高，加上銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款、部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)提高首付款比例，導(dǎo)致部分購(gòu)房者買(mǎi)房更加困難。今年，購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題依然是房?jī)r(jià)是漲還是跌。從去年下半年開(kāi)始，平頂山房?jī)r(jià)維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，外地樓市頻頻降價(jià)的現(xiàn)象并沒(méi)有在平頂山出現(xiàn)。平頂山樓市最近的價(jià)格波動(dòng)期是臨近春節(jié)的那段時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為回籠資金，推出了多種優(yōu)惠措施。雖然很多人盼“跌”，但平頂山尚未出現(xiàn)真正意義上降價(jià)的樓盤(pán)。平頂山樓市和那些降價(jià)城市的樓市有著本質(zhì)區(qū)別。一方面，平頂山是三線(xiàn)城市，樓市還處于快速發(fā)展階段;另一方面，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市的定位決定了平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的發(fā)展空間，平頂山的房?jī)r(jià)和周邊城市相比并沒(méi)有處于高位。近些年，平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然出現(xiàn)過(guò)一些波動(dòng)，但并沒(méi)有發(fā)生惡性事件，總體上是比較穩(wěn)定、健康的。今年，平頂山樓市既受大環(huán)境影響，又遇大樓盤(pán)集中放量，在買(mǎi)方為主導(dǎo)的情況下，房?jī)r(jià)上升的可能性不大，整體上還是以“穩(wěn)”為主。哪些樓盤(pán)價(jià)格會(huì)堅(jiān)挺?換句話(huà)說(shuō)就是，哪些樓盤(pán)抗跌性強(qiáng)?就目前而言，樓市處于低潮，購(gòu)房者觀望心態(tài)重，但剛性需求購(gòu)房者依然大量存在。在這種情況下，很多“等不住”的人開(kāi)始注意抗跌性強(qiáng)的產(chǎn)品。不論樓市如何發(fā)展，品質(zhì)永遠(yuǎn)是“王道”，只有把握這個(gè)原則，抗跌性才能有保證。2.建議目前的市場(chǎng)情形是，想賣(mài)房的不好賣(mài)，想買(mǎi)房的不出手，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯冷清。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果積極采取措 施，如改變營(yíng)銷(xiāo)策略、提升自身品質(zhì)、加大宣傳力度，那么，就有可能贏得市場(chǎng)。比如建業(yè)桂圓，依托建業(yè)的大品牌，積極改變營(yíng)銷(xiāo)策略，推出一個(gè)月的優(yōu)惠活動(dòng)，房?jī)r(jià)打八折，針對(duì)中等收入人群，而不僅僅是高端客戶(hù)，贏得更多的客戶(hù)，從而在四月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)1300萬(wàn)。在這期間，開(kāi)發(fā)商可以加大宣傳力度，每天針對(duì)自己樓盤(pán)的客戶(hù)群體發(fā)搶購(gòu)短信，如，西堤漫步群發(fā)短信內(nèi)容：“零距離親水美宅，起價(jià)3？，限時(shí)搶購(gòu)