商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及價(jià)值實(shí)現(xiàn)策略(doc 6).doc

商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及價(jià)值實(shí)現(xiàn)策略 商業(yè)生存發(fā)展所需要的載體之一就是物業(yè)；商用物業(yè)的空置率近些年來一直居高不下，盲目的開發(fā)、設(shè)置以及不良的運(yùn)營管理等種種原因?qū)ν顿Y商業(yè)物業(yè)的開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者都帶來了不可避免的大風(fēng)險(xiǎn)。在筆者多年對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的實(shí)踐過程中，小結(jié)了商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的一些方法，價(jià)值實(shí)現(xiàn)策略做了一些歸納：一、商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的一些常用方法1、分析項(xiàng)目所在的街區(qū)及商圈，確定可能生存的商業(yè)形態(tài)，了解規(guī)劃慎重選址。目前零售業(yè)態(tài)有購物中心、百貨商場、超級市場、便利店、倉儲式商場、專賣店、專業(yè)店等業(yè)態(tài)類別，選址要求與商業(yè)輻射服務(wù)的街區(qū)、商圈各不相同。因此，項(xiàng)目決策時(shí)要充分考慮所在項(xiàng)目街區(qū)、商圈的特性，盡可能將選址工作科學(xué)化、細(xì)致化，對街區(qū)、商圈的未來規(guī)劃有所了解，掌握未來的發(fā)展趨勢才能保證未來經(jīng)濟(jì)效益有可持續(xù)增長點(diǎn)。2、商業(yè)主題是對街區(qū)商業(yè)性的補(bǔ)充，尋求有明確服務(wù)對象的空白市場。與其和對手搶占爭奪市場不如填補(bǔ)市場空白，實(shí)行差異化特色經(jīng)營。針對目前已發(fā)展商業(yè)物業(yè)，由于立項(xiàng)時(shí)缺少對街區(qū)特性、商圈的深入分析，缺乏對商業(yè)需求與趨勢的深入研究，加上對最早進(jìn)入市場的商用物業(yè)獲取了大量利益的誘惑力，中后期的開發(fā)商大多數(shù)都以34層裙樓的規(guī)模擠向市場，而現(xiàn)有存量決不能完全期望購物中心、超級市場、大百貨商家來解決。如何幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)短期資金回收及確保商場的長期效益，在眾多商業(yè)業(yè)態(tài)中較有可能解決問題的方向是社區(qū)化商業(yè)、主題商場與專賣店結(jié)合的方式。但是，商業(yè)業(yè)態(tài)的選取與確定，需要謹(jǐn)慎考慮幾個(gè)因素：1） 終端市場可測量性：商業(yè)業(yè)態(tài)不可憑空想象，要能滿足消費(fèi)人群所需，能吸引購買力，否則經(jīng)營者難以獲利進(jìn)而投資者信心受損。2） 經(jīng)濟(jì)效益可支撐性：對商圈要進(jìn)行細(xì)致的分析、研判，即對周邊市場需求、居民量、購買水平、商場未來人流量的預(yù)測，是成功吸引投資者投資，吸引商家進(jìn)駐項(xiàng)目經(jīng)營必不可少的支持依據(jù)。3） 差異化競爭策略：有明確的服務(wù)對象、產(chǎn)品類別、品種特色是主題商場搶占市場的制勝策略，它需要能敏感地發(fā)掘市場空白，能組織商家根據(jù)消費(fèi)者的需求開展多樣性經(jīng)營活動。4） 部分商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求及經(jīng)營特性分類選址規(guī)模經(jīng)營特性購物中心中心商業(yè)區(qū)、交通要道旁的區(qū)域結(jié)點(diǎn)建筑規(guī)模大公共空間大停車場大集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體。百貨商場城市繁華街區(qū)交通要道5000以上新形態(tài)的百貨商場結(jié)合超市，提供食品、日常用品、服裝、家庭用品等。超級市場居民區(qū)交通要道商業(yè)區(qū)500左右10002000左右以購買頻率高的食品和日常生活用品為周邊居民服務(wù)。倉儲式商場城市與郊區(qū)之間的結(jié)點(diǎn)10000左右較大的停車場低價(jià)、批量銷售生活資料；倉庫式陳列，開架自選專賣店（專柜）繁華商業(yè)區(qū)步行商店街百貨商場、購物中心以產(chǎn)品體量確定規(guī)模服裝、鞋類、化妝品、家電、家私、電訊各領(lǐng)域?qū)I(yè)店（主題商場）選址多樣性針對片區(qū)市場空白規(guī)模大“成行成市“與過度競爭之間需平衡以某一大類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性，特色性，品種多，選擇余地大。3、商業(yè)空間的劃分與規(guī)劃，具有可變性與價(jià)值最大化。對商家多樣的要求，對投資者降低門檻，使商業(yè)空間由大空間分割為小空間，成為化解風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)價(jià)值的優(yōu)化策略。在空間布置上如何實(shí)現(xiàn)，需要對重點(diǎn)和難點(diǎn)區(qū)域的規(guī)劃引導(dǎo)，才能使各層商業(yè)人流暢順，如：首層最內(nèi)部空間的劃分與規(guī)劃；通道巡回，避免商業(yè)死角；在三、四層coffee shop，書吧等休閑功能場所，帶動人流往商場上層流動；集中的公共活動空間與適當(dāng)通道，以保證較高的實(shí)用率。二、價(jià)值實(shí)現(xiàn)策略1、掌握商業(yè)物業(yè)營銷核心。商業(yè)物業(yè)營銷能否成功，其核心在于能否成功平衡投資客、經(jīng)營商家、發(fā)展商三者之間利益關(guān)系。2、以靈活的租售策略培育新市場。市場需要培育與調(diào)整。發(fā)展商要肯于讓投資客看見利益，并給商家營造條件進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營，只有這樣才能三方共贏：1） 帶租約出售：返租銷售證明發(fā)展商不僅要將商場銷出去，且思路上的確要經(jīng)營好，給投資者回報(bào)，給經(jīng)營者信心，從而刺激投資者購買欲望。2） 統(tǒng)一的經(jīng)營管理。商場經(jīng)營成功與否，關(guān)鍵在商業(yè)氛圍的培育。特別是頭兩三年，是培育、宣傳與調(diào)整期，故所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)的關(guān)系要清晰。國內(nèi)許多不成功的商場正是由于三權(quán)不清晰，導(dǎo)致各自為政，不僅管理難度大而且對消費(fèi)者無統(tǒng)一的形象與定位，因些在銷售、租賃時(shí)必須明確三權(quán)分離。3） 為商家營造良好的商業(yè)氛圍。發(fā)展商要站在更高的角度，從商場整體利益出發(fā)，重視媒體傳播與活