商業(yè)整體招商方案初案2011.12.28.doc

重慶陶家都市工業(yè)園重慶陶家都市工業(yè)園【整體商業(yè)項(xiàng)目招商方案初案】重慶陶家都市工業(yè)園管委會(huì)二一一 年十二月目 錄一、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境1、九龍坡城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀2、項(xiàng)目區(qū)域及周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀3、區(qū)域市場(chǎng)狀況綜述二、項(xiàng)目情況1、項(xiàng)目概況2、項(xiàng)目商業(yè)具體情況3、項(xiàng)目情況綜述三、項(xiàng)目SWTO分析四、項(xiàng)目發(fā)展策略1、項(xiàng)目發(fā)展面臨問題2、項(xiàng)目發(fā)展思路3、商業(yè)整體招商策略五、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃1、項(xiàng)目定位原則與思路2、項(xiàng)目整體定位3、項(xiàng)目案名建議4、項(xiàng)目推廣定位5、項(xiàng)目功能定位與組合6、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃六、經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、公司收入項(xiàng)2、整體招商資金收入情況七、 招商推廣策略1、招商推廣核心2、階段性招商推廣策略3、各階段媒體推廣方案一、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境1、 九龍坡城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 由于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域過去存在著城市規(guī)劃邊緣及政府當(dāng)時(shí)對(duì)這一區(qū)域的發(fā)展缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，導(dǎo)致在交通、建筑及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)，使這一區(qū)域的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于主城區(qū)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主城區(qū)域的土地資源日漸稀缺政府意識(shí)到城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域是城市可持續(xù)發(fā)展的重要資源，加大對(duì)這一區(qū)域的投入及科學(xué)的規(guī)劃。就目前九龍坡區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域的商業(yè)環(huán)境還處于生活消費(fèi)配套初級(jí)階段，沒有前期科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，市政配套缺乏導(dǎo)致現(xiàn)有一些區(qū)域的商業(yè)發(fā)展較為混亂， 臟、亂、差現(xiàn)象比較嚴(yán)重。2、 項(xiàng)目區(qū)域及周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于北起白市驛南至西彭的白彭路沿線的陶家鎮(zhèn)。白彭路全長(zhǎng)28公里，在這一公路沿線白市驛鎮(zhèn)與西彭鎮(zhèn)發(fā)展相比陶家鎮(zhèn)發(fā)展超前，這歸為于白市驛的公路交通資源和鎮(zhèn)內(nèi)的溫泉資源和西彭鎮(zhèn)的西南鋁業(yè)主力產(chǎn)業(yè)影響拉動(dòng)所致。白市驛至西彭白彭路沿線由北至南有白市驛、石板鎮(zhèn)、陶家鎮(zhèn)、西彭鎮(zhèn)四個(gè)自熱鎮(zhèn)，目前初具規(guī)模的商業(yè)物業(yè)僅有白市驛及西彭兩個(gè)鎮(zhèn)。白市驛鎮(zhèn)白市驛現(xiàn)有人口5.7萬，其中農(nóng)村人口3.119萬，城鎮(zhèn)人口、流動(dòng)人口2.5881萬，城鎮(zhèn)化率占45.4%。現(xiàn)有中型300-500平米超市5家，主要消費(fèi)群體周邊居住人群，大型餐飲500平米有23家，主要消費(fèi)群體周邊居民、企業(yè)為主。地處高速公路出入口的交通資源及天然溫泉的自然資源使得白市驛鎮(zhèn)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過陶家鎮(zhèn)及石板鎮(zhèn)，現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境已達(dá)到城鎮(zhèn)商業(yè)中檔標(biāo)準(zhǔn)。西彭鎮(zhèn)西彭鎮(zhèn)總?cè)丝?1.5萬人，城區(qū)人口約6.5萬。2005年財(cái)政收入5308萬元，農(nóng)民人均純收入3413元?，F(xiàn)有中型300-500平米超市3家，主要消費(fèi)群體周邊居住人群，大型餐飲500平米有18家主要消費(fèi)群體周邊居民、企業(yè)為及陶家區(qū)域內(nèi)企業(yè)為主。依托大型企業(yè)西南鋁業(yè)的經(jīng)濟(jì)背景，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展高于其它三個(gè)城鎮(zhèn)，西彭現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)及小型商圈達(dá)到三個(gè)，也是這四個(gè)城鎮(zhèn)中商業(yè)發(fā)展最好的城鎮(zhèn)，現(xiàn)有商業(yè)購(gòu)物環(huán)境已向中高檔發(fā)展。石板鎮(zhèn)石板鎮(zhèn)是四個(gè)城鎮(zhèn)中人口最少的自然鎮(zhèn)，現(xiàn)有的商業(yè)街僅為鎮(zhèn)內(nèi)一條200米的集貿(mào)市場(chǎng)，只有趕集時(shí)才會(huì)有商家交易和一些沿街商鋪，商業(yè)發(fā)展還處于初始階段。陶家鎮(zhèn)陶家鎮(zhèn)位于西彭北側(cè)6公里，全鎮(zhèn)8個(gè)村。2006年底，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)近16億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)3200元，而陶家鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展還處于生活配套的初級(jí)階段，沒有核心商業(yè)項(xiàng)目，使得陶家鎮(zhèn)一部分中高端外流到主城區(qū)或西彭鎮(zhèn)。陶家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)規(guī)模的比例是四個(gè)自然鎮(zhèn)最大的，農(nóng)民回遷安置房建設(shè)每一棟居民樓一樓均設(shè)計(jì)隔斷獨(dú)立商鋪，這也使陶家現(xiàn)有商業(yè)鋪位將近400家，然而正在經(jīng)營(yíng)商家只達(dá)到30%，多為生活必須配套商業(yè)。3、 區(qū)域市場(chǎng)狀況綜述鑒于對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研研究，重慶市商業(yè)市場(chǎng)核心狀況浮出水面：（1）住宅型物業(yè)投資逐步向商業(yè)物業(yè)投資轉(zhuǎn)向因?yàn)樽≌飿I(yè)這類投資已發(fā)展的時(shí)期，投資空間有限投資形式較為單一。促進(jìn)投資市場(chǎng)最大化是未來商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。（2）商業(yè)物業(yè)臟、亂、差等現(xiàn)象依然存在因這類物業(yè)在傳統(tǒng)發(fā)展過程中均存在臟、亂、差形象，但由于市場(chǎng)的逐步完善促使先發(fā)展的物業(yè)勢(shì)必得到改善。（3）客戶網(wǎng)絡(luò)單一化與市場(chǎng)區(qū)域化現(xiàn)有白彭路商業(yè)市場(chǎng)主要輻射周邊消費(fèi)目標(biāo)，對(duì)于投資客戶也是鎖定這一區(qū)域客戶為主，在層次上偏低。（4）對(duì)購(gòu)買價(jià)格過于敏感且接受程度有待于提高客戶對(duì)商業(yè)物業(yè)購(gòu)買存在多處擔(dān)憂，對(duì)直接利益點(diǎn)不是很清楚，大多數(shù)人將首付與二手租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓金額做相應(yīng)比較，從而決定是否購(gòu)買。（5）三大投資環(huán)境爭(zhēng)奪客戶資源本項(xiàng)目與白市驛、西彭同時(shí)搶奪區(qū)域投資市場(chǎng)，主要投資目標(biāo)鎖定這一區(qū)域，由于客戶資源有限，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。二、項(xiàng)目情況1、 項(xiàng)目概況陶家都市工業(yè)園是重慶九龍坡區(qū)陶家鎮(zhèn)與重慶百可科技（集團(tuán)）有限公司共同打造，屬于重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于白市驛至西彭靠近西彭約7公里處、陶家鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北2公里處。本項(xiàng)目商業(yè)0號(hào)樓、1號(hào)樓商業(yè)、3-1是白市驛至西彭這一區(qū)域唯一大型商業(yè)載體項(xiàng)目。2、項(xiàng)目商業(yè)具體情況項(xiàng)目組成本項(xiàng)目商業(yè)分別由0號(hào)樓商業(yè)、1-1商業(yè)、3-1商業(yè)三個(gè)部分組成，其建筑組成情況：項(xiàng)目樓層建筑面積（）0號(hào)樓商業(yè)負(fù)一層3,225.91一層4,179.79二層3,598.85三層3,136.37四層2,744.99五、六層876.87合計(jì)面積（）17762.79項(xiàng)目樓層建筑面積（）3-1商業(yè)負(fù)一層3,600.51一層3,662.01二層3,415.73三層1,947.61四層1,065.23合計(jì)面積（）13691.09項(xiàng)目樓層建筑面積（）1號(hào)樓商業(yè)負(fù)一層2,837.31一層3,598.90二層3,969.50三層3,969.50四層3,969.50合計(jì)面積（）18,344.71整體商業(yè)總計(jì)面積49798.59。項(xiàng)目權(quán)屬情況項(xiàng)目公司自有面積（）他建/聯(lián)建面積（）建筑面積（）0號(hào)樓商業(yè)8,881.408,881.4017762.793-1商業(yè)9,956.633,734.4613691.091號(hào)樓商業(yè)18,344.71018,344.71合計(jì)面積（）37,182.7412,615.8649798.59整體商業(yè)面積49798.59中，公司自有部分為37,182.74， 他建/聯(lián)建部分為12,615.86?？紤]到保證整體商業(yè)招商的規(guī)劃性、完整性，將他建/聯(lián)建部分納入整體統(tǒng)一招商。項(xiàng)目租、售情況項(xiàng)目已銷售面積（）已出租面積（）0號(hào)樓商業(yè)028313-1商業(yè)5024.973015.621號(hào)樓商業(yè)00合計(jì)面積（）5024.975846.62 目前商業(yè)已出售5024.97，已出租5846.62。3、項(xiàng)目情況綜述u 本項(xiàng)目具備區(qū)域內(nèi)較大的綜合商業(yè)體量，具備吸引部分行業(yè)中、大型商家的條件，可考慮進(jìn)行統(tǒng)一招商。u 商業(yè)權(quán)屬中有四分之一體量屬于他建/聯(lián)建部分，考慮到保證整體商業(yè)招商的規(guī)劃性、完整性，建議將他建/聯(lián)建部分納入整體統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。u 由于區(qū)域商業(yè)成熟度不足，目前項(xiàng)目常規(guī)的銷售、租賃招商情況不理想，商業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨一定難度。三、 項(xiàng)目swot分析一個(gè)項(xiàng)目能否成功，必須對(duì)自身項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)充分了解，對(duì)自身項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅進(jìn)行有效規(guī)避。只有客觀理性的分析存在因素，才能做出成功決策。優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于九龍坡區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，現(xiàn)已初具規(guī)模，已顯現(xiàn)未來升值潛力；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已進(jìn)入多家國(guó)內(nèi)、外大型及五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，勢(shì)必帶動(dòng)這一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)能力的提升；項(xiàng)目位于白彭路陶家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北側(cè)2公里，距離西彭重鎮(zhèn)僅為7公里是到達(dá)西彭鎮(zhèn)現(xiàn)在唯一一條到達(dá)主城區(qū)最近及路況最好的省級(jí)公路。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目區(qū)域還處在發(fā)展階段，成熟度、商業(yè)氛圍、消費(fèi)人群及消費(fèi)能力還不能達(dá)到支撐大型商業(yè)項(xiàng)目的條件要求；項(xiàng)目在前期推廣上沒有突出宣傳商業(yè)項(xiàng)目，使關(guān)注本項(xiàng)目的客戶都集中在住宅及工業(yè)廠房。機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目周邊區(qū)域企業(yè)正在投資建廠，從而帶動(dòng)人流及消費(fèi)能力的提升；項(xiàng)目附近常青藤別墅項(xiàng)目以及60萬方公租房的建設(shè)將帶來大量常住人口，大幅度提升項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)力；未來交通輕軌5號(hào)線7號(hào)線橫跨陶家鎮(zhèn)勢(shì)必帶動(dòng)大量人流，從而拉動(dòng)消費(fèi)力；政府對(duì)陶家商圈打造的整體規(guī)劃，使項(xiàng)目具備商圈生活中心的潛力；本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在除本項(xiàng)目外，沒有大型商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)，這對(duì)本項(xiàng)目操作起到利好外界條件。威脅（T）商家心態(tài)日漸成熟，對(duì)經(jīng)營(yíng)更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)極強(qiáng)，對(duì)商業(yè)氛圍不足的區(qū)域，投資多數(shù)采用觀望等待；項(xiàng)目周邊區(qū)域低端商鋪供給量過大，造成商業(yè)銷售及租金價(jià)格偏低，對(duì)本項(xiàng)目操作帶來很大困難；項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段消費(fèi)能力及消費(fèi)需求低，不利于現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展。四、項(xiàng)目發(fā)展策略1、項(xiàng)目發(fā)展面臨問題根據(jù)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)以及項(xiàng)目具體情況綜合分析，目前項(xiàng)目發(fā)展面臨以下問題：u 商業(yè)權(quán)屬中有四分之一體量屬于他建/聯(lián)建部分，如任其隨意招商銷售，可能影響項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃布局。同時(shí)不對(duì)入駐商家進(jìn)行篩選，可能降低整體商業(yè)檔次。u 本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展成熟度不夠，商家雖然可以預(yù)計(jì)未來發(fā)展空間，但要目前進(jìn)入就明顯信心不夠。u 本項(xiàng)目為區(qū)域新建規(guī)模最大的統(tǒng)一商業(yè)，不能只考慮區(qū)域內(nèi)常規(guī)的臨街門面經(jīng)營(yíng)，故招商、銷售難度大。2、項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展需針對(duì)上述問題，制定的項(xiàng)目發(fā)展策略，以提升本項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值。核心思路：u 統(tǒng)一進(jìn)行整體招商u 以足夠吸引力的招商政策驅(qū)動(dòng)商家入駐，以快速提升項(xiàng)目商業(yè)成熟度u 先租后售，以租帶售。先促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)成熟，后獲得項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升3、商業(yè)整體招商策略 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的思路，本次整體招商以快速吸引商家入駐為目標(biāo)，以租賃招商為主要方式。招商策略（1）0租金招租以商家入駐后最低2年內(nèi)不收取租金的優(yōu)惠政策，降低商家經(jīng)營(yíng)壓力，吸引商家入駐經(jīng)營(yíng)。（2）經(jīng)營(yíng)保證金 收取商家經(jīng)營(yíng)保證金，2年免租期后若商家購(gòu)買或繼續(xù)租賃則保證金沖抵房款或租金。若商家不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)則全額退還保證金。2年免租期內(nèi)商家放棄經(jīng)營(yíng)則保證金不退。 （3）裝修審查 對(duì)入駐商家的裝修方案進(jìn)行審查，商家裝修標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到一定要求。通過對(duì)商家裝修效果的把控，到達(dá)入駐商家提升項(xiàng)目商業(yè)檔次的目標(biāo)。防止出現(xiàn)因商家裝修粗糙簡(jiǎn)陋影響項(xiàng)目檔次的情況。招商優(yōu)惠 考慮到保證金的收取，使商家產(chǎn)生抗性，建議采取保證金附加增值策略降低商家對(duì)保證金的抗拒心理。（1）保證金優(yōu)惠策略建議對(duì)已繳納經(jīng)營(yíng)保證金的商家，經(jīng)營(yíng)滿2年免租期后，商家意向購(gòu)買商業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或投資的，按保證金繳納的額度給予等額購(gòu)房款優(yōu)惠。（2）續(xù)租優(yōu)惠政策建議對(duì)已繳納經(jīng)營(yíng)保證金的商家，經(jīng)營(yíng)滿2年免租期后，商家意向意向繼續(xù)租賃經(jīng)營(yíng)的，以已繳納的保證金沖抵后續(xù)租金，月租金按保證金單價(jià)下浮10%計(jì)算。 五、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃1、項(xiàng)目定位原則與思路任何商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)都必須遵循一定的原則性，深入了解該區(qū)域商業(yè)的基本特性，同時(shí)尋求各類符合該項(xiàng)目操作手法與策略。使本項(xiàng)目在該區(qū)域具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，打造一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目是任何一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)宗旨。（1）充分考慮行業(yè)與產(chǎn)業(yè)特征的有機(jī)整合，既要考慮行業(yè)特征又要依托產(chǎn)業(yè)背景，點(diǎn)面雙效結(jié)合共同打造一個(gè)商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所持續(xù)經(jīng)營(yíng)性是不可忽視的社會(huì)責(zé)任。（2）充分考慮到本項(xiàng)目所在區(qū)域特征與未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，創(chuàng)立本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。（3）“售得出、租的滿、做得到”對(duì)本項(xiàng)目的投資者、租賃商家、消費(fèi)者進(jìn)行合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。（4）以后期良性發(fā)展為目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。嚴(yán)格核實(shí)產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)品牌。（5）以本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群（投資或經(jīng)營(yíng)者）作為市場(chǎng)宣傳推廣主要群體，強(qiáng)勢(shì)樹立高投資價(jià)值，搞經(jīng)營(yíng)價(jià)值的市場(chǎng)形象。階段性深入運(yùn)營(yíng)。（6）優(yōu)先引進(jìn)主力商家、次主力商家，以主力商家及次主力商家的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)其他商家進(jìn)駐，達(dá)到招商目的以及招商要求。2、項(xiàng)目整體定位根據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)域特征，給予本項(xiàng)目最為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位尤為重要，從區(qū)域到項(xiàng)目特征、從業(yè)態(tài)到管理模式，從經(jīng)營(yíng)戶到投資者各個(gè)層面都要考慮到位，使之更為貼切的符合市場(chǎng)需求?？梢允箍蛻粢?guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定信心，增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)熱度。本項(xiàng)目整體定位考慮：項(xiàng)目為立足于服務(wù)本區(qū)域放射周邊區(qū)域，集餐飲、購(gòu)物、娛樂休閑生活配套功能等為一體，具有強(qiáng)大的輻射力大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。整體定位：陶家區(qū)域大型社區(qū)生活配套商業(yè)中心3、項(xiàng)目案名建議本項(xiàng)目位于白彭路東側(cè)、具西彭僅6公里，是重慶市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展文化美食區(qū)域，結(jié)合本項(xiàng)目特性及本項(xiàng)目未來主力打造生活配套的商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目，項(xiàng)目至北向南近三百米的沿街商業(yè)，及本區(qū)域僅有超大體量綜合型商業(yè)，在案名確立上要適合本商業(yè)項(xiàng)目特質(zhì)，大體量、沿街文化餐飲、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌重點(diǎn)示范、未來商圈中心。建議案名：陶家都市廣場(chǎng)“都市廣場(chǎng)”體現(xiàn)項(xiàng)目具備一定規(guī)模體量，且“都市”表現(xiàn)了經(jīng)過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，陶家將完全城市化的前景，同時(shí)與整體項(xiàng)目“陶家都市工業(yè)園”具備一定的延續(xù)性。備選案名：陶家時(shí)代商城拆分開“陶家時(shí)代”可引申因本項(xiàng)目的運(yùn)作及陶家商圈打造，陶家將開啟一個(gè)商業(yè)發(fā)展的時(shí)代。“商城”也能形象體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)及規(guī)模。備選案名：陶家商業(yè)街4、項(xiàng)目推廣定位項(xiàng)目主題推廣語建議為立足陶家 投身商圈其一，對(duì)企業(yè)而言可理解為立足區(qū)域發(fā)展，投身區(qū)域建設(shè)的正向形象推廣。其二，對(duì)商家明確闡述了陶家以及項(xiàng)目所在位置的商機(jī)和未來潛力。5、項(xiàng)目功能定位與組合主要功能：餐飲、購(gòu)物功能 餐飲、購(gòu)物為本項(xiàng)目主要功能區(qū)形成主力店與次主力店的功能關(guān)系，拉動(dòng)其他業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。通過動(dòng)態(tài)行銷提升項(xiàng)目輻射半徑。 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利。 增加展示設(shè)計(jì)，為交易提供動(dòng)態(tài)平臺(tái) 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌產(chǎn)品為主導(dǎo)營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境對(duì)于一些商戶可將倉(cāng)儲(chǔ)批發(fā)零售一體化輔助功能：健身、娛樂、休閑功能健身、娛樂、休閑區(qū)為本項(xiàng)目輔助功能區(qū)，主要提高本案檔次。醫(yī)療、金融、功能醫(yī)療、金融、功能區(qū)為本項(xiàng)目配套功能，主要滿足未來消費(fèi)者的生活服務(wù)的便捷。5、項(xiàng)目業(yè)態(tài)整體規(guī)劃依據(jù)項(xiàng)目整體功能定位，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行整體業(yè)規(guī)劃建議區(qū)域主要功能業(yè)態(tài)規(guī)劃3-1商業(yè)娛樂、休閑功能為主，特色餐飲為次，輔助部分購(gòu)物、生活配套配套次主力店：KTV歌城1家 快捷式酒店1家 中型餐飲店 1家 中型購(gòu)物超市1家小型店： 小型特色餐飲5家 美容美發(fā)、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、精品煙酒、電器賣場(chǎng)各1家0號(hào)樓商業(yè)以醫(yī)院、高檔餐飲為主，休閑為次，輔助部分區(qū)域提升的配套套功能主力店： 醫(yī)院1家 高檔餐飲酒樓1家次主力店：咖啡西餐1家 洗腳城1家 茶樓1家 運(yùn)動(dòng)健身館1家小型店： 銀行小型營(yíng)業(yè)廳、汽車維修美容、藥房、美容美發(fā)、影音書店各1家1號(hào)樓商業(yè)以購(gòu)物功能為主主力店：大型超市（如永輝）1家 專業(yè)建材裝飾市場(chǎng)6、項(xiàng)目業(yè)態(tài)具體規(guī)劃建議3-1商業(yè) 3-1商業(yè)目前已入駐開業(yè)超市，同時(shí)考慮到已有部分銷售與出租，建議3-1商業(yè)整體業(yè)態(tài)建議為以中檔餐飲，休閑為主，配合部分小型生活配套類商家。3-1 負(fù)一層 總面積3600.51 倉(cāng)儲(chǔ) 3600.513-1 一層 總面積3662.01購(gòu)發(fā)超市 1498.76 生活配套：美容美發(fā) 159.87 移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳 153.43 煙酒批發(fā)193.92 電器賣場(chǎng) 497.47 小型特色餐飲：233.41、156.02、165、252.32、351.813-1 二層 總面積3415.73KTV 3415.733-1 三層 總面積1947.61 快捷式賓館 1947.613-1 四層 總面積1065.23 大型餐飲 1065.230號(hào)樓商業(yè)： 綜合0號(hào)樓商業(yè)建筑特征，建議考慮針對(duì)高檔餐飲、醫(yī)療、金融、娛樂進(jìn)行招商。0號(hào)樓 負(fù)一層 總面積3225.91醫(yī)院1326.46 倉(cāng)儲(chǔ)1899.450號(hào)樓一層 總面積4179.79醫(yī)院1326.46 汽車美容維修 988.08配套區(qū)域：鮮花禮品店200 銀行營(yíng)業(yè)廳500 服裝干洗100 影音書店100 藥房300 美容美發(fā)2000號(hào)樓二層 總面積3598.85醫(yī)院1052.40 大型餐飲1265.86 洗腳城1280.590號(hào)樓三層 總面積3136.37醫(yī)院1100.74 茶樓894.46 咖啡館1141.170號(hào)樓四層 總面積2744.99醫(yī)院1222.75（含露臺(tái)556 ） 健身房933.96餐飲588.280號(hào)樓五、六層 總面積876.87醫(yī)院664.65 辦公室212.22 1號(hào)樓商業(yè)1-1商業(yè)建筑面積最大，負(fù)一層引進(jìn)大型超市外，其余部分可考慮整體打造成小型專業(yè)類市場(chǎng)。六、經(jīng)濟(jì)測(cè)算本次招商以“0租金”為優(yōu)惠招商政策，公司收取經(jīng)營(yíng)保證金形式作為策略，根據(jù)項(xiàng)目具體情況對(duì)本次招商策略下，公司的經(jīng)濟(jì)收支情況進(jìn)行測(cè)算。1、公司收入項(xiàng)經(jīng)營(yíng)保證金經(jīng)營(yíng)保證金以免租期2年作為基準(zhǔn)核算，入駐商家最低一次性繳納24個(gè)月經(jīng)營(yíng)保證金，免租期滿后全額返還。可根據(jù)商家實(shí)際免租時(shí)間要求，按每平米保證金單價(jià)實(shí)際免租月數(shù)進(jìn)行收取。保證金收入預(yù)算表項(xiàng)目樓層面積（）單價(jià)（元/月）時(shí)間（月）金額（元）0號(hào)樓一層 4,179.79 30243,009,452 二層 3,598.85 28242,418,428 三層 3,136.37 25241,881,823 四層 2,744.99 22241,449,354 五層 876.87 2024420,899 3-1商業(yè)一層 3,662.01 33242,900,312 二層 3,415.73 28242,295,371 三層 1,947.61 25241,168,566 四層 1,065.23 2224562,441 1號(hào)樓負(fù)一層 2,837.31 25241,702,386 一層 3,598.90 30242,591,208 二層 3,969.50 28242,667,504 三層 3,969.50 25242,381,700 四層 3,969.50 22242,095,896 合計(jì) 42,972.17 26.7085127,545,340 （備注：0號(hào)樓及3-1商業(yè)負(fù)1層均考慮為倉(cāng)儲(chǔ)出租，不納入保證金收取范圍）平均每平米收取26.7元經(jīng)營(yíng)保證金，合計(jì)收取2754萬元。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)按3元/月標(biāo)準(zhǔn)收?。ê?號(hào)樓及3-1商業(yè)負(fù)一層）項(xiàng)目面積（）單價(jià)（元/月）時(shí)間（月）金額（元）0號(hào)樓 17,762.79 324 1,278,921.14 3-1商業(yè) 13,691.09 324 985,758.48 1號(hào)樓 18,344.71 324 1,320,819.12 合計(jì) 49,798.59 3 3,585,498.74 合計(jì)收取物業(yè)管理費(fèi)3,585,499元。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)成立商業(yè)管理部，針對(duì)整體都市廣場(chǎng)商業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。按照1元/月標(biāo)準(zhǔn)收?。ú缓?號(hào)樓及3-1商業(yè)負(fù)一層）項(xiàng)目面積（）單價(jià)（元/月）時(shí)間（月）金額（元）0號(hào)樓14,536.88 124348,8853-1商業(yè)10,090.58 124 242,1741號(hào)樓 18,344.71 124 440,273合計(jì) 42,972.17 11,031,322合計(jì)收取商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)1,031,322元。商業(yè)推廣費(fèi)成立商業(yè)管理部，針對(duì)整體都市廣場(chǎng)商業(yè)進(jìn)行推廣。按照1元/月標(biāo)準(zhǔn)收?。ú缓?號(hào)樓及3-1商業(yè)負(fù)一層）項(xiàng)目面積（）單價(jià)（元/月）時(shí)間（月）金額（元）0號(hào)樓14,536.88 124348,8853-1商業(yè)10,090.58 124 242,1741號(hào)樓 18,344.71 124 440,273合計(jì) 42,972.17 11,031,322合計(jì)收取商業(yè)推廣費(fèi)1,031,322元。2、整體招商資金收入情況類別項(xiàng)目面積（）價(jià)格（元/）金額（元）備注收入保證金收入42,972.1726.724月27,545,340物業(yè)管理費(fèi)49,798.59324月3,585,499商業(yè)管理費(fèi)42,972.17124月1,031,322推廣費(fèi)42,972.17124月1,031,322支出已售部分委托租賃返租5024.972518月-2,261,237已出售的商業(yè)，按由業(yè)主委托公司進(jìn)行租賃招商。公司按25元/支付給業(yè)主18個(gè)月租金進(jìn)行測(cè)算已出租部分租金返還5846.622512月-1,753,986已出租的商業(yè)，公司對(duì)經(jīng)營(yíng)戶返還租金。公司按25元/退還經(jīng)營(yíng)戶12個(gè)月租金進(jìn)行測(cè)算應(yīng)收款項(xiàng)用電增容49798.5960-2,987,915用電增容費(fèi)用按平均60元/進(jìn)行測(cè)算水、電安裝49798.595-248,993水、電一戶一表安裝費(fèi)用，按5元/進(jìn)行測(cè)算合計(jì)25,941,352元資金利息收入按2年年利息9%測(cè)算，資金利息收入為：4,669,443元除去支出及墊付應(yīng)收款項(xiàng)，實(shí)際收入資金2594萬元。合計(jì)收益資金利息466萬元。七、招商推廣策略以市場(chǎng)情況為依據(jù)，綜合項(xiàng)目情況，針對(duì)目標(biāo)商家制定正確的項(xiàng)目招商推廣策略，是達(dá)成項(xiàng)目招商目標(biāo)的制勝關(guān)鍵。1、招商推廣核心招商優(yōu)惠吸引商家入駐本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍成熟高調(diào)性推廣述求，把握提高項(xiàng)目推廣調(diào)性，提升項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)2、 階段性招商推廣策略（1）階段性招商劃分招商階段時(shí)間進(jìn)度招商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)招商任務(wù)備注第一階段2012年1月4月針對(duì)可快速入駐的中小型餐飲、娛樂休閑配套商家。初步建立項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍。并開始接觸中大型意向商家。整體招商30%第二階段2012年5月8月針對(duì)中大型餐飲、醫(yī)療、金融。實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)氛圍提升。并初步對(duì)1號(hào)樓專業(yè)市場(chǎng)招商鎖定意向。整體招商60%第三階段2012年9月12月以1號(hào)樓專業(yè)市場(chǎng)招商為目標(biāo)，完成項(xiàng)目整體招商。整體招商90%（2）階段性推廣計(jì)劃在整體招商執(zhí)行過程中，總體招商目標(biāo)控制大致分以下三個(gè)階段：第一階段市場(chǎng)培育期（2012年1月初4月底）u 手法控制：招商道具準(zhǔn)備完成，即進(jìn)入市場(chǎng)培育期。針對(duì)項(xiàng)目31地塊商業(yè)，利用媒體宣傳招商優(yōu)惠政策，廣為收集目標(biāo)商家及吸引市場(chǎng)關(guān)注，吸引中小型商家快速入駐。u 推廣主題：園區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌成績(jī) 感恩發(fā)展 0租金回饋u 階段目標(biāo)：以優(yōu)惠策略，促進(jìn)部分商家快速入駐，起到凝聚商業(yè)氛圍的市場(chǎng)效果。u 推廣渠道：現(xiàn)場(chǎng)接待、DM單、短信、報(bào)版。第二階段強(qiáng)勢(shì)招商期（2012年5月初8月底）u 手法控制：通過前階段招商，已初步建立項(xiàng)目商業(yè)氛圍。同時(shí)，前期入駐商家部分開始營(yíng)業(yè)，以此為推廣點(diǎn)進(jìn)行造勢(shì)，進(jìn)一步提高大型商家對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的信心。最終通過在0號(hào)樓引進(jìn)行業(yè)知名商家實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，進(jìn)一步提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍。u 推廣主題：陶家商圈發(fā)展規(guī)劃 感恩發(fā)展 0租金回饋 u 階段目標(biāo)：引進(jìn)多家中大型商家，實(shí)現(xiàn)完成0號(hào)樓招商。u 推廣渠道：現(xiàn)場(chǎng)接待、DM單、短信、報(bào)版、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。第三階段強(qiáng)勢(shì)招商期（2012年9月初12月底）u 手法控制：對(duì)知名商家入駐進(jìn)行重點(diǎn)宣傳炒作，建立起項(xiàng)目已經(jīng)成熟完善的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)招商入駐90%。u 推廣主題： 知名商家入駐 成熟商業(yè) 0租金回饋 u 階段目標(biāo)：建立項(xiàng)目在市場(chǎng)上成熟商業(yè)區(qū)域的地位，建立區(qū)域內(nèi)消費(fèi)中心的概念，實(shí)現(xiàn)整體招商目標(biāo)。u 推廣渠道：現(xiàn)場(chǎng)接待、DM單、短信、報(bào)版、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。 33 / 333、 各階段媒體推廣方案階段時(shí)間范圍推廣渠道形式執(zhí)行時(shí)間主題及細(xì)節(jié)第一階段2012年1月4月線上媒體報(bào)媒軟硬結(jié)合2012.1半版硬廣：立足陶家 投身商圈；感恩發(fā)展 0租回饋相關(guān)招商信息半版軟文：以陶家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為切入點(diǎn)，引導(dǎo)出項(xiàng)目區(qū)域處于商業(yè)快速發(fā)展階段 新聞2012.2對(duì)客戶答謝暨陶家都市廣場(chǎng)商業(yè)推介會(huì)的相關(guān)報(bào)道短信群發(fā)階段持續(xù)立足陶家 投身商圈；感恩發(fā)展 0租回饋相關(guān)招商政策客戶答謝暨陶家都市廣場(chǎng)商業(yè)推介會(huì)舉辦的信息公交車內(nèi)廣告階段持續(xù)車內(nèi)背椅、吊起廣告發(fā)布立足陶家 投身商圈；感恩發(fā)展 0租回饋相關(guān)招商政策網(wǎng)絡(luò)新聞2012.2對(duì)客戶答謝暨陶家都市廣場(chǎng)商業(yè)推介會(huì)的相關(guān)報(bào)道線下渠道加油站項(xiàng)目資料階段持續(xù)聯(lián)絡(luò)區(qū)域內(nèi)加油站，進(jìn)行項(xiàng)目招商手冊(cè)定點(diǎn)發(fā)送走訪針對(duì)拜訪階段持續(xù)選擇針對(duì)目標(biāo)商家進(jìn)行上門拜訪直郵項(xiàng)目資料2012.1針對(duì)商家資源進(jìn)行項(xiàng)目招商手冊(cè)直郵活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)展銷會(huì)2012.1利用本項(xiàng)目商業(yè)場(chǎng)地，春節(jié)前舉行展銷會(huì)，