論業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì).doc

論業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)摘 要：物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例及其他相關(guān)法律法規(guī)，都沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位，以至于在司法實(shí)踐中，各個(gè)地方法院對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位的理解出現(xiàn)偏差。分析目前實(shí)務(wù)界和理論界在業(yè)主委員會(huì)訴訟地位方面存在的分歧，探討實(shí)務(wù)界和理論界對(duì)業(yè)主委員會(huì)訴訟地位存在分歧的原因，提出完善業(yè)主委員會(huì)訴訟地位的途徑，希望通過(guò)對(duì)業(yè)主委員會(huì)訴訟地位的探討，能對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)訴訟地位的研究有所裨益，對(duì)促進(jìn)我國(guó)社區(qū)和諧發(fā)展有所貢獻(xiàn)。關(guān)鍵詞：業(yè)主；業(yè)主委員會(huì)；訴訟主體地位一、當(dāng)前實(shí)務(wù)界和理論界在業(yè)主委員會(huì)訴訟地位方面的分歧（一）實(shí)務(wù)中的分歧實(shí)務(wù)中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)訴訟地位方面的分歧存在于以下兩個(gè)方面：1.法院判決的分歧業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)管理業(yè)務(wù)的執(zhí)行者，實(shí)踐中它被賦予了實(shí)際管理職權(quán)，并且對(duì)小區(qū)共同管理業(yè)務(wù)實(shí)施法律救濟(jì)。然而，業(yè)主委員會(huì)要參與訴訟，法律上卻沒(méi)有對(duì)其身份做出任何規(guī)定，這必然造成了司法適用上的不統(tǒng)一。近幾年，在關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟案件中，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)主要存在兩種不同的看法：1）業(yè)主委員會(huì)不具有民事權(quán)利能力，也不具備訴訟權(quán)利能力。2）業(yè)主委員會(huì)雖然不具備民事權(quán)利能力，但是具有訴訟權(quán)利能力，有當(dāng)事人資格，屬于民事訴訟法第49條規(guī)定中的“其他組織”。深圳南天一花園業(yè)主委員會(huì)訴深圳市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）等公司侵權(quán)一案即為例證。法院在有關(guān)業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)案件方面所做出的判決表明，當(dāng)前各地法院對(duì)業(yè)主委員會(huì)訴訟地位的認(rèn)識(shí)是有爭(zhēng)議的。2.相關(guān)規(guī)定的分歧當(dāng)有關(guān)省市的高院作出業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義參加訴訟這一規(guī)定的同一時(shí)期，上海、北京、廣東和重慶等省市的高院相繼對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位作出了規(guī)定。2003年8月2日最高院做出的（2002）民立他字第46號(hào)批復(fù)規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房時(shí)，可以自己名義提起訴訟?！绷硗庠谖餀?quán)法的立法過(guò)程中對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位也存在爭(zhēng)議。本文認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)實(shí)務(wù)界不但對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟地位存有爭(zhēng)議，而且認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)具有訴訟地位的法院對(duì)業(yè)主委員會(huì)能夠起訴和應(yīng)訴的范圍以及是否需要獲得授權(quán)也很有爭(zhēng)議。（二）理論界的分歧綜合學(xué)者的研究,我國(guó)理論界關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)問(wèn)題,主要有三種不同的觀點(diǎn):1.業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立的社團(tuán)法人其主要理由為:1)按照物業(yè)管理?xiàng)l例和其他相關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)注冊(cè)登記的有形實(shí)體組織,也有自己的章程。2)現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)都有相當(dāng)數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。3)業(yè)主委員會(huì)一般以自己的名義而非以業(yè)主的名義行使職權(quán),如對(duì)外簽訂合同、進(jìn)行訴訟等等。2.業(yè)主委員會(huì)屬于享有獨(dú)立的訴訟主體資格的非法人組織其主要理由是:1)業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生,經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記成立的,具有合法的地位,有一定的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)財(cái)產(chǎn),符合民事訴訟法所規(guī)定的“其他組織”的構(gòu)成要件。2)業(yè)主委員會(huì)并非各個(gè)業(yè)主的一種簡(jiǎn)單聚合,有一定的組織性和穩(wěn)定性,并且長(zhǎng)期固定存在,就應(yīng)可以在一定范圍內(nèi)行使民事權(quán)利、承擔(dān)民事責(zé)任,在民事糾紛中應(yīng)享有獨(dú)立的訴訟權(quán)利,有獨(dú)立的訴訟主體資格。3.業(yè)主委員會(huì)既不是獨(dú)立法人,也不享有民事訴訟法中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格其主要理由為：1)業(yè)主委員會(huì)既不從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),業(yè)主也不繳納款項(xiàng)給業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作,所以業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。2)當(dāng)在實(shí)踐中涉及糾紛訴訟事務(wù)時(shí),業(yè)主委員會(huì)是受權(quán)于全體業(yè)主,并作為全體業(yè)主的代表參加民事訴訟活動(dòng)的?？v觀我國(guó)業(yè)主委員會(huì)在法律體系中的定位,我們不難發(fā)現(xiàn)在我國(guó)現(xiàn)有的有關(guān)業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)的法律、條例及司法解釋中均存在模棱兩可、莫衷一是的缺陷。而業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)的界定缺失,意味著這一現(xiàn)實(shí)存在的主體未得到法律的認(rèn)可,這也是我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律制度不完善的最大弊病。二、本文解決業(yè)主委員會(huì)訴訟地位的構(gòu)思本文認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是具有訴訟地位的，并且其訴訟地位基于所有其職權(quán)范圍內(nèi)的管理業(yè)務(wù)。業(yè)主委員會(huì)之所以能夠以自己的名義起訴和應(yīng)訴，是基于它管理人的身份。具體依據(jù)有以下四個(gè)方面。（一）賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格立法上的依據(jù)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行民事訴訟法第108條之規(guī)定“起訴必須符合下列條件：1）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；2）有明確的被告；3）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；4）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄?！睆脑摋l款來(lái)看，適格當(dāng)事人需要具備的條件中的兩個(gè)是：首先，要與案件有直接利害關(guān)系；其次，是公民、法人或其他組織。就業(yè)主委員會(huì)來(lái)看，本文認(rèn)為是不能滿足現(xiàn)行民事訴訟法中關(guān)于適格當(dāng)事人的條件的。業(yè)主委員會(huì)確實(shí)不能滿足民事訴訟法中適格當(dāng)事人的要件。然而，這是否就是說(shuō)業(yè)主委員會(huì)一定不能具有訴訟地位了呢？本文認(rèn)為并非如此。即使業(yè)主委員會(huì)不能滿足現(xiàn)行民事訴訟法適格當(dāng)事人要件，它依然還可以成為實(shí)際訴訟中的適格當(dāng)事人。它之所以可以成為適格當(dāng)事人，是基于它的管理人身份。對(duì)他人的權(quán)利依法行使管理權(quán)的人基于它管理人的身份具有訴訟地位，不僅有理論上的支持，也有實(shí)務(wù)上的支持。（二）賦予業(yè)主委員會(huì)在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的依據(jù)從我國(guó)小區(qū)共有部分的共同管理實(shí)踐來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的實(shí)際管理機(jī)關(guān)。雖然我國(guó)物權(quán)法第70條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”但是對(duì)于動(dòng)輒成百上千的小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，要大家共同對(duì)小區(qū)實(shí)施管理是不切實(shí)際的。人人負(fù)責(zé)的結(jié)果，必然是人人不負(fù)責(zé)。另外小區(qū)的管理是一項(xiàng)非常繁瑣的工作。因此，業(yè)主往往通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉出具體的管理人，通過(guò)管理人來(lái)對(duì)小區(qū)實(shí)施更加科學(xué)和有效的管理，業(yè)主委員會(huì)往往就是實(shí)踐中的管理人。業(yè)主們通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)重大的事務(wù)進(jìn)行決策，至于具體的管理工作都交由業(yè)主委員會(huì)來(lái)執(zhí)行。（三）賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟地位在實(shí)務(wù)上的依據(jù)我國(guó)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例中明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)小區(qū)專有部分以外的共有部分具有共同管理的權(quán)利。但是基于全體業(yè)主在實(shí)施共同管理方面的操作上的困難，因此，其中還規(guī)定了兩個(gè)實(shí)施小區(qū)共同管理的機(jī)關(guān)，即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，以便能對(duì)小區(qū)共有部分實(shí)施更加科學(xué)有效的管理。雖然物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了兩個(gè)管理機(jī)關(guān)，但實(shí)際上的各種管理工作是由業(yè)主委員會(huì)來(lái)執(zhí)行的，業(yè)主大會(huì)并不對(duì)小區(qū)共有部分實(shí)施直接管理。（四）賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟地位在比較法上的依據(jù)。從比較法的角度看，在建筑物區(qū)分所有制度方面立法較成熟的國(guó)家，在立法上都明確賦予了業(yè)主委員會(huì)以訴訟地位。本文認(rèn)為由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主就涉及業(yè)主共同利益的管理事務(wù)實(shí)施訴訟，無(wú)論從民事訴訟理論、現(xiàn)行建筑物區(qū)分制度、還是實(shí)務(wù)和比較法上都有充分的根據(jù)。因此，為了解決當(dāng)前業(yè)主共同權(quán)益遭受損害卻無(wú)法得到救濟(jì)的困境，我國(guó)法律應(yīng)該承認(rèn)作為管理人的業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位。從而為切實(shí)維護(hù)業(yè)主的共同利益提供法律依據(jù)。三、完善我國(guó)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位的立法建議（一）確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位對(duì)民事訴訟中當(dāng)事人范圍進(jìn)行擴(kuò)張，通過(guò)法律明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)共有部分的管理人可以就共有部分的管理事務(wù)起訴和應(yīng)訴。確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位，應(yīng)該主要依靠在民事訴訟法的實(shí)踐。要將作為管理人的業(yè)主委員會(huì)納入當(dāng)前的當(dāng)事人范圍，需要以現(xiàn)代民事訴訟理論中的權(quán)利保護(hù)學(xué)說(shuō)和法定的訴訟擔(dān)當(dāng)為理論依據(jù)來(lái)對(duì)當(dāng)事人范圍進(jìn)行擴(kuò)張。筆者認(rèn)為可以通過(guò)司法解釋的方式來(lái)明確規(guī)定作為業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理人，業(yè)主委員會(huì)具有訴訟地位，它應(yīng)當(dāng)為小區(qū)共有部分之訴訟的正當(dāng)當(dāng)事人。（二）在物權(quán)法中就業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)予以更加明確的規(guī)定目前業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)范圍在物業(yè)管理?xiàng)l例中有相關(guān)規(guī)定。另外，物權(quán)法第83條還作了具體規(guī)定。從實(shí)踐來(lái)看，物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例中對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)的規(guī)定，還無(wú)法涵蓋業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)中本應(yīng)該具有的職責(zé)。另外物業(yè)管理?xiàng)l例中的有些規(guī)定操作性不強(qiáng)。因此，筆者建議立法上應(yīng)該對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)進(jìn)行更有操作性和明晰性的列舉。本文認(rèn)為，以下幾條也應(yīng)該明確列舉為業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：1）執(zhí)行通常保存及修繕共用部分的必要措施；2）在緊急情形下，對(duì)共用部分的維持保存采取必要措施；3）管理經(jīng)費(fèi)的管理；4）預(yù)算及年度決算；5）在住宅所有權(quán)人共同事務(wù)范圍內(nèi)，請(qǐng)求、受領(lǐng)及清償負(fù)擔(dān)和費(fèi)用額，清償款項(xiàng)及抵押利息等；6）履行或受領(lǐng)與共用部分的長(zhǎng)期管理有關(guān)的支付與給付；7）接受對(duì)以全體住宅所有權(quán)人自己名義的意思表示及送達(dá)；8）基于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，與訴訟上或訴訟外主張請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)業(yè)主委員會(huì)可以其他國(guó)家的立法例為參考，來(lái)進(jìn)一步明晰業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)共同管理中的職權(quán)范圍，以期更有利于業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)共有部分