物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算與企業(yè)增收途徑.ppt

物業(yè)管理費(fèi)用測算 物業(yè)管理費(fèi)測算及物業(yè)增收途徑 天馬行空官方博客 本次培訓(xùn)內(nèi)容 物業(yè)管理費(fèi)用的測算與物業(yè)資金管理物業(yè)管理企業(yè)增收途徑與辦法 一 物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù) 合同的約定物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤 8 法律的規(guī)定中華人民共和國價格法建設(shè)部關(guān)于 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 二 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價格形式 政府指導(dǎo)價 在合同中約定 普通住宅 基礎(chǔ)價 上下浮動20 市場調(diào)節(jié)價 在合同中約定 高檔物業(yè) 與業(yè)主協(xié)商確定 適合 市場發(fā)育成熟 適合 適合 三 物業(yè)服務(wù)的定價形式 天馬行空官方博客 四 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成 五 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算原則 嚴(yán)格進(jìn)行成本控制的原則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過精確預(yù)算 ?？顚Ｓ?杜絕浪費(fèi) 力爭使業(yè)主所花費(fèi)的每一分錢都能物有所值 業(yè)主 使用人認(rèn)可的原則進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主 使用人的滿意度作為代價 要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認(rèn)可 五 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算原則 區(qū)別對待的原則區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì) 配套和業(yè)主使用人的需求 不能一概而論 簡單套比 合理 公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則遵從市場經(jīng)濟(jì)條件下一般商品的定價原則 防止單方提價壓價 價格欺詐和進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r格競爭 天馬行空官方博客 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) V Vi i 1 2 3 12 注 V 公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 月 m2 Vi 各分項費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 月 m2 i 分項項數(shù) 表示對各分項費(fèi)用算數(shù)求和 管理 服務(wù)人員的工資 社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)V1V1 Fi S i 1 2 3 4 元 月 m2 注 Fl 基本工資 元 月 F2 按規(guī)定提取的福利費(fèi) 元 月 F3 加班費(fèi) 元 月 F4 服裝費(fèi) 元 月 S 表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和 m2 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行 維護(hù)費(fèi)用V2V2 Fi S i 1 2 3 4 5 元 月 m2 成本法 注 Fl 公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)F2 電梯運(yùn)行費(fèi)F3 給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)F4 通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)F5 智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)F7 土建維修費(fèi)F6 配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi) 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 天馬行空官方博客 天馬行空官方博客 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) F1 公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) 電費(fèi) W1 T1 W2 T2 Wn Tn 30 P電Wn 照明電器總功率 千瓦 含公共照明 事故照明 疏散樓梯照明 草坪燈 路燈 景觀燈 車場 庫等 Tn 每日開啟時間 小時 30 每月測算的天數(shù) P電 電費(fèi)單價 元 度 維修費(fèi) 這是一個估算的經(jīng)驗值 一般按照當(dāng)?shù)亓闩浼M(jìn)貨的價格來測算 F2 電梯運(yùn)行費(fèi) 電費(fèi) N W 24 a 30 P電 元 月 N 電梯臺數(shù) W 電梯功率 a 為電梯運(yùn)行系數(shù) 維保費(fèi) 元 月 零配件費(fèi) 元 月 年檢費(fèi) 元 年 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 天馬行空官方博客 F3給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) 生活給水泵電費(fèi) W 24 a 30 P電 元 月 維保費(fèi) 元 年 設(shè)備年維修及備件費(fèi) 水箱清潔費(fèi) 消防泵電費(fèi) 略 維保費(fèi) 消防聯(lián)動年檢費(fèi) 干粉滅火器更換 消防泵年維修及備件費(fèi)潛污泵 包括集水井排水泵 污水處理排水泵 電費(fèi) W 24 a 30 P電 元 月 維保費(fèi) 元 月 年維修及備件費(fèi) 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) F4 通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)電費(fèi)同上維修費(fèi) 年維修及備件費(fèi)F5 智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)電費(fèi) W 24 30 P電 元 月 維保費(fèi) 估算值 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) F6 配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)包括 變配電測試 避雷測試 配電箱日常維保費(fèi) 元 年 F7 土建維修費(fèi) 元 月 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 簡單測算法 V2 40 總建筑面積 建筑成本m2 15 25年 12月 年 天馬行空官方博客 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用V3V3 Fi S 12 i l 2 3 4 5 6 元 月 m2 注 Fl 清潔工具購置費(fèi) 如 垃圾桶 拖把等 元 年 F2 服裝費(fèi) 勞保用品費(fèi) 元 年 F3 衛(wèi)生防疫消殺費(fèi) 元 年 F4 化糞池清理費(fèi) 元 年 F5 垃圾清運(yùn)費(fèi) 元 年 F6 清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費(fèi)用 元 年 F7 清潔用水費(fèi) 元 年 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用V4V4 Fi S 12 i l 2 3 4 5 元 月 m2 注 F1 綠化工具費(fèi) 元 年 F2 勞保用品費(fèi) 元 年 F3 化肥 農(nóng)藥 除草劑等材料費(fèi) 元 年 F4 綠化用水費(fèi) 元 年 F5 雜草清運(yùn)費(fèi) 元 年 F6 園林景觀再造費(fèi) 元 年 F7 補(bǔ)苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費(fèi)用 元 年 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用V5V5 Fi S 12 i l 2 3 4 5 元 月 m2 注 F1 日常公共秩序維護(hù)器材裝備費(fèi) 元 年 F2 公共秩序維護(hù)設(shè)備維修費(fèi) 元 年 F3 公共秩序維護(hù)人員人身保險費(fèi) 元 年 F4 公共秩序維護(hù)聯(lián)建費(fèi) 元 年 F5 110報警聯(lián)網(wǎng) 對講機(jī)占頻費(fèi)等F6 公共秩序維護(hù)用房及公共秩序維護(hù)人員住房租金 元 年 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 辦公費(fèi)用V6V6 Fi S i 1 2 3 4 元 月 m2 其中 F1 交通 通訊費(fèi)用 元 月 F2 文具 辦公用品等低值易耗品費(fèi) 元 月 F3 車輛使用費(fèi) 差旅費(fèi) 元 月 F4 節(jié)日裝飾費(fèi) 元 月 F5 公共關(guān)系費(fèi)及社區(qū)文化費(fèi) 元 月 F6 辦公水電暖費(fèi) 元 月 F7 書報費(fèi) 元 月 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)V7V7 Fi S 折舊年限 12 i 1 2 3 4 元 月 m2 注 F1 交通工具 汽車 摩托車 自行車等 F2 通訊設(shè)備 電話 手機(jī) 對講機(jī) 傳真機(jī)等 F3 辦公設(shè)備 桌椅 沙發(fā) 電腦 復(fù)印機(jī) 空調(diào) 數(shù)碼相機(jī) 投影儀等 F4 工程維修設(shè)備 管道疏通機(jī) 電焊機(jī) 升降機(jī)等 這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項目服務(wù)的固定資產(chǎn) 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用V8V8 投保金額 保險費(fèi)率 保險受惠物業(yè)的總面積建議 投保財產(chǎn)一切險及公眾責(zé)任險經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用V9該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用V10不可預(yù)見費(fèi)用 一般按上述費(fèi)用總和的5 計 不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬 嚴(yán)格控制其支出 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 利潤或管理酬金V11物業(yè)管理協(xié)議不同 管理酬金的確定方式不同 1 按照租金收入確定管理酬金 業(yè)主租金收入 酬金比率 2 按物業(yè)價值的約定使用年限計算 當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法管理酬金 物業(yè)價值 物業(yè)約定使用年限 酬金比率 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 3 按定額利潤 酬金或行業(yè)利潤率 酬金率確定利潤酬金確定方式是以上述1 10項的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率 酬金率付給管理企業(yè) 即管理利潤 酬金 服務(wù)費(fèi) 行業(yè)利潤率 酬金率 物業(yè)管理行業(yè)利潤率 酬金率一般在8 15 具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 法定稅費(fèi)V12按現(xiàn)行稅法 物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè) 上繳的稅金含 1 須按營業(yè)額繳納營業(yè)稅 稅率為5 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 按營業(yè)稅的7 計征 3 教育費(fèi)附加 按營業(yè)稅稅額的3 計征 合計總營業(yè)額的5 5 依照最新的 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 實行酬金制計費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 居住性物業(yè) 物業(yè)租金 酬金比率按照上述居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算方法來測算與租戶切身利益直接相關(guān)的公共秩序維護(hù) 保潔 設(shè)備維修 空調(diào) 通訊 特別裝飾 停車等項服務(wù)費(fèi)用 可以直接向租戶收取 也可以含在租金里 再從中扣除 六 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算 收益性物業(yè) 包括醫(yī)療 工傷 養(yǎng)老 失業(yè) 生育 住房公積金 大病基金等國家規(guī)定的繳費(fèi)比例 按工資總額的2 計算 按工資總額的1 5 計算 社會保險 工會經(jīng)費(fèi) 教育經(jīng)費(fèi) 公共衛(wèi)生間的清潔費(fèi)用 1 水費(fèi)2 洗手液3 護(hù)手霜4 大盤紙 毛巾 5 衛(wèi)生紙6 清潔劑7 除味劑等 七 物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 增收的辦法 自行經(jīng)營借助社會力量開展增收項目的依據(jù) 業(yè)主 使用人不斷增長的個性化需求物業(yè)已具備的硬件條件 七 物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 增收的途徑入住及二裝階段的需求裝修需求裝修材料需求 沙 水泥 小五金及電線 開關(guān) 地磚 墻磚 涂料等裝飾及功能需求 家電 家俱 花卉裝修協(xié)助 介紹裝修公司 裝修監(jiān)理 空氣監(jiān)測入住需求 保潔開荒 搬家公司 煤氣設(shè)備租賃 遞送 居住需求生活需求 衣 食 住 行商務(wù)需求 復(fù)印 打字 表格 傳真 售卡 文具代售 快速打印金融投資 資產(chǎn)管理 代理租售 舊物交換安全需求 代辦保險 家財 車輛保險 車位險 七 物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 七 物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 個性化需求 老年 健康養(yǎng)生 書畫 演唱講座 陪聊 定期物品采購 代交費(fèi) 中年 學(xué)生課堂 活動營 代請看護(hù) 家教青年 嬰幼兒教育 定期家居打理 DIY女士 形象設(shè)計 美容 美發(fā)講座 精神需求 休閑 健身 娛樂 代遞送禮品代收代繳 有線電視 衛(wèi)星電視費(fèi) 電話費(fèi) 寬帶網(wǎng)費(fèi)公共區(qū)域廣告發(fā)布 電梯轎廂 宣傳欄 戶外廣告 七 物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 七 物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 其他收入車場 庫 車位費(fèi) 充氣服務(wù) 電瓶充電公建租賃費(fèi) 餐飲店 面包房 美容 美發(fā) 齒科 郵遞 儲蓄 購物 醫(yī)療衛(wèi)生 會所 八 物業(yè)資金管理 物業(yè)資金來源物業(yè)管理費(fèi) 業(yè)主 使用人支付維修資金 業(yè)主支付多種經(jīng)營收入 客戶支付租金 使用人支付代辦手續(xù)費(fèi) 供應(yīng)商支付傭金 投資客戶支付勞務(wù)費(fèi) 人工費(fèi) 客戶支付 八 物業(yè)資金管理 物業(yè)支出費(fèi)用人員工資及福利公共運(yùn)行費(fèi) 水 電費(fèi)行政 辦公購置費(fèi) 固定資產(chǎn) 低值易耗 公共服務(wù) 有償服務(wù) 行業(yè)主管部門要求支付的費(fèi)用 環(huán)衛(wèi) 綠化 特殊設(shè)備管理 治安 衛(wèi)生 無線通訊管理行政主管部門 物價 工商 稅務(wù) 會計審計 律師等 八 物業(yè)資金管理 收 支方式票據(jù) 發(fā)票 支票現(xiàn)金 八 物業(yè)資金管理 資金管理方式現(xiàn)金管理原則設(shè)置 現(xiàn)金日記賬 做到日清月結(jié) 賬款相符 嚴(yán)禁 白條 抵充庫存現(xiàn)金 根據(jù)業(yè)務(wù)需要正確核定庫存現(xiàn)金額 一經(jīng)核定 嚴(yán)格控制 超過部分必須當(dāng)天解繳銀行 鼓勵采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式 減少現(xiàn)金使用 八 物業(yè)資金管理 加強(qiáng)現(xiàn)金收入的內(nèi)部控制收款人與收入憑證制作人不得為同一人 收款人只負(fù)責(zé)收款業(yè)務(wù) 不負(fù)責(zé)其他業(yè)務(wù) 收款員每日填寫收款清單一式三份 出納 會計及收款員