北侖市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.doc

寧波市北侖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告調(diào)查人：上海智島地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)調(diào)查時(shí)間：2005年2月第一部分 認(rèn)識(shí)北侖北侖地處中國(guó)大陸海岸線的中部，位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。北侖區(qū)域陸域面積593平方公里，區(qū)內(nèi)有中國(guó)港口皇冠之稱的北港，有寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)等國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和中信公司獨(dú)家開發(fā)的大榭開發(fā)區(qū)。北侖區(qū)轄5街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有259個(gè)行政村。經(jīng)過19年的艱苦創(chuàng)業(yè)，北侖開發(fā)建設(shè)取得了巨大成就，現(xiàn)已初步建成基礎(chǔ)設(shè)施良好、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)進(jìn)步的臨港新城區(qū)，成為寧波市最具增長(zhǎng)力的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)和浙江省對(duì)外開放最重要的的產(chǎn)業(yè)基地和形象窗口。第二部分 北侖的人口經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得北侖的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，2003年末在冊(cè)暫住人口達(dá)17萬余，而當(dāng)年北侖總?cè)丝跀?shù)只有33萬余，外來人口已經(jīng)多于本地常住人口。人口的快速增長(zhǎng)為北侖房產(chǎn)市場(chǎng)的需求奠定了基礎(chǔ)，請(qǐng)看北侖區(qū)2000年至2004年人口變化情況圖表：2000年2001年2002年2003年2004年人口總量330090330784332293337641343295年增長(zhǎng)率0.67%0.21%0.46%0.91%1.67% 表-1人口數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，人口增長(zhǎng)率也不斷提高，說明北侖人口增長(zhǎng)的速度還在不斷加快。旺盛的人口必然會(huì)產(chǎn)生旺盛的住房需求，可以斷定北侖的房產(chǎn)市場(chǎng)是有需求的，只待我們?nèi)ラ_發(fā)。圖-1第三部分 北侖的經(jīng)濟(jì)（一） 全區(qū)GDP發(fā)展情況北侖國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。初部核算，2004年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值200億元，比上年增長(zhǎng)17.6%。圖 -2是2000年到2004年北侖GDP增長(zhǎng)率的變化圖，我們可以看出北侖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不斷提高，由2000年的12.7%增長(zhǎng)為2004年的17.6%。圖 -2經(jīng)濟(jì)總量不斷提高的同時(shí)，北侖人均GDP也不斷提高，1998年北侖人均GDP為20783元，到2003年增長(zhǎng)為52715元，五年翻了一番多。（二） 北侖人民的收入城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步快速增長(zhǎng)。2004年北侖城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15882元，比上年增長(zhǎng)11.2%。單位：元20002001200220032004人均收入1189811991129701427715882增長(zhǎng)率9.1%9.8%8.4%10.1%11.2% 表-2隨著收入水平的不斷提高，人們更加注重生活質(zhì)量的提高，北侖人民產(chǎn)生了較強(qiáng)的購(gòu)買力。從2002年至2004年北侖人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)率都在10%以上。從恩格爾系數(shù)的不斷降低反映出北侖人民的生活水平在快速提高。 圖-3（三）三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)比較北侖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定提升，工業(yè)強(qiáng)區(qū)地位確立。第三產(chǎn)業(yè)比重保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重頭戲在這里起到了重要的作用，同時(shí)也反映了北侖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較穩(wěn)定，市場(chǎng)情況良好。第一產(chǎn)業(yè)比重的不斷降低，說明農(nóng)業(yè)人口在不斷降低，逐漸轉(zhuǎn)移到第二、第三產(chǎn)業(yè)中去，為后者的快速發(fā)展提供了強(qiáng)大的人力資源。圖-4 第四部分 北侖的房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）近年完成投資情況北侖房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步快速增加，2003年完成開發(fā)投資21.6億元，是2000年以來增長(zhǎng)速度最快的一年，比2002年增長(zhǎng)77.9%。盡管受宏觀調(diào)控影響，2004年北侖房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度平穩(wěn)回落，但年增長(zhǎng)率仍然達(dá)30.2%，完成投資額28.09億元。億元20002001200220032004完成投資1.758.8912.121.628.09增長(zhǎng)率45.2%408%36.1%77.9%30.2% 表-3（二） 北侖房產(chǎn)供需格局北侖區(qū)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，購(gòu)銷兩旺。2003年是北侖房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺：2003年北侖房地產(chǎn)施工面積達(dá)255萬平方米，比上年增長(zhǎng)75.8%；房屋竣工面積85.09萬平方米，比上年增長(zhǎng)143.%；房屋銷售面積達(dá)107.8萬平方米，比上年增長(zhǎng)212.2%。2004年北侖房產(chǎn)開發(fā)量在施工面積、竣工面積、銷售面積上都有提高，但是增長(zhǎng)速度明顯回落，請(qǐng)看下表：?jiǎn)挝唬喝f平方米2001年2002年2003年2004年施工面積142.8255338.06增長(zhǎng)率39.3%75.8%32.59%竣工面積25.085.09191.88增長(zhǎng)率-35.7%143.1%18.75%銷售面積34.5107.8117.99增長(zhǎng)率-19.6%212.2%9.42% 表-4出現(xiàn)2003年這樣一個(gè)高端，而后回落較快是有多種原因引起的。首先，2002年在竣工面積和銷售面積上的負(fù)增長(zhǎng)使得當(dāng)年的絕對(duì)值比較小，在較小的基數(shù)上2003年的快速增長(zhǎng)顯得格外明顯。其次，2004年央行的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，直接影響到了開發(fā)商的開發(fā)能力。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)靠資本運(yùn)作的行業(yè)，央行的金融緊縮政策導(dǎo)致了許多開發(fā)商得不到足夠的資金去開發(fā)新的樓盤。再次，央行提息給了消費(fèi)者一個(gè)暗示，市場(chǎng)的觀望心態(tài)逐漸增加，2004年房屋銷售面積增長(zhǎng)緩慢是有據(jù)可考的。（三） 北侖房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)組成1、以2003年為例，北侖房產(chǎn)結(jié)構(gòu)中住房占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，2003年房屋竣工面積85.09萬平方米，其中住宅68.2萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12. 4萬平方米，別墅和高檔公寓占1.54萬平方米。2004年這種住宅占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的情況稍有好轉(zhuǎn)，住宅竣工面積比例由2003年的80.2%下降到59.7%。 圖-52、實(shí)際銷售方面，2003年還是住宅占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，全年完成銷售面積107.8萬平方米，其中住宅95萬平方，營(yíng)業(yè)商業(yè)用房1.4萬平方。圖-6從上述圖表可以看出，北侖房產(chǎn)市場(chǎng)中住宅是主角，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房缺乏，按照每1000人需要800平方米的購(gòu)物場(chǎng)所計(jì)算，北侖城區(qū)尚未達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此北侖商鋪的銷售難度不會(huì)太大。另一方面，我們發(fā)現(xiàn)北侖別墅和高檔公寓比重不高，目前別墅只有黃山別墅比較成規(guī)模，在建大規(guī)模別墅小區(qū)少。高檔公寓在北侖只有里仁花園，今年將推出三期，尚不能滿足北侖市場(chǎng)。因此建設(shè)高檔次的公寓房在北侖應(yīng)該有比較廣闊的市場(chǎng)前景。（四） 空置面積2002年全區(qū)商品房空置面積6.0萬平方米，比上年減少69.1%。2003年房屋空置面積11.1萬平方米，比上年增加6萬平方米。2004年商品房空置面1.05萬平方米，比上年下降90.51%。從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)北侖房產(chǎn)形勢(shì)較好，空置面積逐年漸少，而且幅度很大，說明需求尚未飽和，供應(yīng)量還有增長(zhǎng)的空間。 圖-7從空置面積的結(jié)構(gòu)上看，2003年空置三年以上的房屋中住宅比例不高，辦公樓在這里占有近75%的比例；空置3年以內(nèi)的房屋中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占有較大比例，商鋪的投資價(jià)值必然要未來幾年內(nèi)才能體現(xiàn)出來，所以在短期空置面積中商鋪占有較高比重?？傮w來說，北侖房產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)一片良好，空置房屋面積總量不大，三年以上的更加少，2003年時(shí)為8142平方米。（五）北侖的房?jī)r(jià)走勢(shì)目前北侖房?jī)r(jià)總體上能被市場(chǎng)接受，在4000元/平方米左右；少數(shù)高檔次精裝修的房屋售價(jià)在6000元/平方米以上，里仁花園三期精裝高層住宅售價(jià)將在7000元/平方米起。由此看出，高檔次的住宅在北侖依然有市場(chǎng)。預(yù)計(jì)北侖總體房?jī)r(jià)會(huì)有微幅上升的趨勢(shì)。從北侖二手市場(chǎng)獲得的信息是，在2004年五一之前，北侖房產(chǎn)一路高攀，達(dá)到最高峰，之后稍有回落，目前已趨平穩(wěn)。北侖房屋租賃市場(chǎng)比較繁榮，主要是外來人口多造成的。普通100平方米左右的房子，一般配置，一般地段的月租價(jià)在1500元以上。里仁花園（二期精裝）130平方米的房子年租最低4.5萬，最高達(dá)6萬元。（六） 要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、 里仁花園三期里仁花園的技術(shù)參數(shù)：總建面積306000平方米，總占地面積315542平方米，綠化率52%。一期二期共計(jì)建筑面積106000平方米，三期四期共計(jì)建筑面積12萬平方米。戶型面積從110平方到220平方，主打戶型140平方米左右。全部經(jīng)裝修，7000元/平方米起價(jià)。里仁花園的優(yōu)勢(shì)在于以下幾點(diǎn)：a. 品牌效應(yīng)，經(jīng)過一期二期的運(yùn)作，里仁花園在北侖人民心中已然是高檔次樓盤的代名詞了。b. 地段優(yōu)勢(shì)，里仁花園地處北侖區(qū)發(fā)展新區(qū)位。距新區(qū)政府、體育中心都十分近。c. 硬件設(shè)施好，小區(qū)周圍有三個(gè)學(xué)校，三期提供地暖，24小時(shí)供熱，并擁有室內(nèi)泳池。里仁花園總體規(guī)劃中綠化率達(dá)52%，房屋間距較大。2、 太平洋花園廣場(chǎng)高層，不帶裝修。3560元/平方米起價(jià)（三層），頂層4400元/平方米，越高越貴，復(fù)式4700元/平方米。戶型從70平方到150平方多，主要是120平方左右的。3、 黃金海岸規(guī)模：24萬平方米。戶型在100平方米到120平方米為主，A型一樓價(jià)格4048元/平方米，二樓4457元/平方米；B型一樓4947元/平方米，二樓5357元/平方米。4、 藍(lán)天公寓高層，小高層住宅。面積集中在80到120平方米，有少量140平方米左右。三樓價(jià)格4000左右。5、 寧波東部新區(qū)寧波東部新區(qū)是寧波的最新規(guī)劃發(fā)展區(qū)，離北侖僅30公里路程，20分鐘可以到達(dá)，這是吸引北侖的一大原因。該區(qū)相比北侖區(qū)的優(yōu)勢(shì)是該區(qū)配套成熟，商業(yè)、學(xué)校、會(huì)展一應(yīng)齊全。用北侖人的話說，寧波東區(qū)更適合居住。但是寧波東區(qū)的房?jī)r(jià)比北侖高出一截，多數(shù)樓盤均價(jià)在8000元/平方米以上，少數(shù)價(jià)格較低的在5500元左右。寧波東區(qū)的購(gòu)房客戶中，還是本地人為主，自住的多，投資的少。例1：彩虹國(guó)際均價(jià)8500元/平方米，總共165套，135平方米為主力戶型，最大190平方米。一次性付款優(yōu)惠300元/平方米；按揭優(yōu)惠100元/平方米。例2：星河晨光面積在55到147平方米范圍內(nèi)，中心價(jià)5600元/平方米，一次性付款優(yōu)惠100元/平方米。第五部分 北侖的土地市場(chǎng)2004年，北侖區(qū)共招標(biāo)土地46宗，成功中標(biāo)38宗，流標(biāo)率17.3%。2004年全年出讓土地1700余畝，基本滿足了北侖建設(shè)的需要。在出讓的38宗土地中，以起始價(jià)獲得的土地有22宗，集中在北侖轄區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和比較偏僻的城區(qū)地塊。2004年土地出讓最低價(jià)格350元/平方米，最高價(jià)格4500元/平方米（原北侖中學(xué)地塊）。北侖長(zhǎng)江路沿線地塊均以高價(jià)出售，最高價(jià)為3670元/平方米，高出起始價(jià)1000元/平方米2600多元每平方。城區(qū)長(zhǎng)江路沿線地塊容積率在均2.0到3.5范圍，由此看出05年城區(qū)高層小高層住宅供應(yīng)比較充足，多層住宅地塊不多。北侖土地供應(yīng)的另一個(gè)特點(diǎn)是拆遷安置性質(zhì)的地塊較多。第六部分 目標(biāo)客戶研究我們對(duì)北侖年收入在10萬元以上的潛在客戶進(jìn)行了問卷調(diào)查，主要為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職員、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主以及高收入的普通上班族。調(diào)查發(fā)現(xiàn)無意在北侖購(gòu)房的客戶比重達(dá)38.9%，主要原因是這部分人近期無換房計(jì)劃，其次原因是對(duì)北侖的環(huán)境污染嚴(yán)重不滿。無意在北侖購(gòu)房的客戶中85%看好寧波東區(qū)的發(fā)展，希望到東區(qū)購(gòu)房。這部分客戶認(rèn)為可以接受的房?jī)r(jià)為5000至5500元/平方米，占總數(shù)的42%；接受5500至6000元/平方米的占21%，可見北侖人能接受的房?jī)r(jià)還是在5000至6000元/平方米。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，無意在北侖買房的客戶其實(shí)十分希望在北侖出現(xiàn)一個(gè)高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善的小區(qū)，其中57%的客戶愿意在北侖購(gòu)買這樣的房子。對(duì)有意在北侖購(gòu)房的客戶調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)最看重價(jià)格因素的占45%，最看重環(huán)境的占27%，最看重物業(yè)的僅占4.5%。北侖的購(gòu)房者中出于投資目的的占主要，比重54%；自住的比重為45%?？蛻魧?duì)自己能承受的價(jià)格分布比較均勻，4000元以下者占31%，4000至4500元/平方米的占27%，45000至5000元/平方米的占31%，高端市場(chǎng)客戶不多。北侖購(gòu)房者對(duì)面積的需求也比較集中，44%的客戶需要面積在100到120平方米，31%的客戶需要面積在120到140平方米，22%的客戶需要大面積（140平方米以上）房屋。第七部分 幾個(gè)應(yīng)引起注意的問題（一） 污染問題我們?cè)谡{(diào)查訪問中一再感到，相當(dāng)部分的客戶不在北侖買房的原因是北侖不適合居住，認(rèn)為北侖的污染很嚴(yán)重，這部分客戶主要是機(jī)關(guān)事業(yè)單位的職員，他們對(duì)北侖定位成重化工基地極為不滿。不過從北侖有關(guān)單位得到的消息是，臺(tái)塑的污染影響不是很大，而建龍鋼廠的污染設(shè)備（煉焦?fàn)t）今后也將轉(zhuǎn)移到鎮(zhèn)海。在本案的推廣策劃中，必須要告知消費(fèi)者北侖的污染情況在好轉(zhuǎn)，以改變其偏見。（二） 媒體問題北侖作為寧波的一個(gè)區(qū)，在媒體方面比較薄弱，沒有當(dāng)?shù)貓?bào)紙，寧波晚