商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí).ppt

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 蔡志偉 一 什么叫商業(yè)房地產(chǎn) 指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn) 包括酒店 超市 臨街商鋪 大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套 購物中心 特色商業(yè)街區(qū) 商業(yè)廣場 專業(yè)批發(fā)市場 SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn) 二 商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分 1 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類2 按座落位置分3 按規(guī)模分4 按照投資價(jià)值分類5 按照商鋪的位置形式分類 1 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 1 商業(yè)街商鋪 2 市場類商鋪 3 社區(qū)商鋪 4 住宅底層商鋪 5 百貨商場 購物中心商鋪 6 商務(wù)樓 寫字樓商鋪 7 交通設(shè)施商鋪 2 按座落位置分 1 市中心區(qū)商業(yè) 2 居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè) 3 交通樞紐附近商業(yè) 4 市郊商業(yè) 3 按規(guī)模分 1 大型 建筑面積過萬平米 2 中型 分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充 3 小型 填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白 為人們生活提供方便 4 按照投資價(jià)值分類 1 都市型 商鋪 績優(yōu)股 2 社區(qū)型 商鋪 潛力股 3 便利型 商鋪 冷門小盤股 4 專業(yè)街市商鋪 高科技股 5 其他商鋪 一般股票 5 按照商鋪的位置形式分類 鋪面房和鋪位 三 什么叫購物中心shoppingcenter S C 是多種零售店鋪 服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā) 擁有 管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài) 服務(wù)設(shè)施的集合體 四 什么叫MALL 目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài) 可以定位為規(guī)模在10萬 以上 由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營管理 主要采取出租方式運(yùn)營的集零售 娛樂 餐飲 休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài) 五 什么叫超市 分類怎樣 開架售貨 集中收款 采取自選銷售方式 以銷售生鮮商品 食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài) 根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同 可以分為食品超市和綜合超市 大型超市 實(shí)際營業(yè)面積6000 以上 滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài) 根據(jù)商品結(jié)構(gòu) 可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市 倉儲(chǔ)會(huì)員店 以會(huì)員制為基礎(chǔ) 實(shí)行儲(chǔ)銷一體 批零兼營 以提供有限服務(wù)和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài) 六 步行街的起源 最初出現(xiàn)步行街 是因?yàn)槌鞘信蛎?尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能 由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化 人們搬到郊區(qū)去居住 政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài) 因此建了步行街 使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜 繁榮而方便購物 娛樂的場地 步行街始終是城市本身魅力的反映 七 專賣店 便利店 連鎖店 百貨店 專賣店 exclusiveshop 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài) 便利店 方便店 conveniencestore Cv S 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店departmentstore Dept 在一個(gè)大建筑物內(nèi) 根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū) 開展各自的進(jìn)貨 管理 運(yùn)營的零售業(yè)態(tài) 連鎖經(jīng)營 一種商業(yè)連鎖 即經(jīng)營內(nèi)容相同 使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門店組成一個(gè)聯(lián)合體 在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工 使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡單化 是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營組織形式 八 什么叫街鋪 沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪 業(yè)態(tài) 以什么方式賣 九 業(yè)態(tài) 業(yè)種 業(yè)種 賣什么 十 歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新 十 零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律 綜合化 專業(yè)化 雜貨店1860年前 專業(yè)店1860年后 百貨店1930年后 便利店1950年 商業(yè)街20世紀(jì)60年代 時(shí)間 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 城市與商業(yè)地產(chǎn) 城 與 市 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段 最顯要的位置 代表著城市的形象 注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿?城市 要有個(gè)觀念的更新 不然 城 建得 美侖美奐 市 卻冷背呆滯了 沒有 市 的 城 怎么還叫 城市 十一 解讀 城 與 市 一 從 城 與 市 的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向 去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇 一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性 拉動(dòng)性 影響 促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型 對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市 更當(dāng)如此 十一 解讀 城 與 市 二 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 未來的商業(yè)地產(chǎn)人才 是既懂城市運(yùn)營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才 要站在城市 地產(chǎn)與商業(yè)之間 為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展包括商業(yè)前期定位 營銷方案 出售出租的完善的服務(wù)流程 明白應(yīng)該建多大的商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的 實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市 與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接 充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè) 商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動(dòng) 十二 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律業(yè)態(tài)的變化研究城市 商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合 是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題 城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接 商業(yè)地產(chǎn)誘惑 天河城廣場樣板效應(yīng)天河城廣場總投資12億元 建筑面積16萬平方米 營業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心 每天的客流平均達(dá)到30萬人次 2002年整個(gè)購物中心的營業(yè)額達(dá)到36億元 租金收入3億多 已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一 十三 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 一 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑 一重利 商業(yè)贏利和物業(yè)升值 二重利 提升開發(fā)企業(yè)知名度 增加股票在資本市場上的吸引力 三重利 以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 增加授信額度 商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯 各路玩家紛紛下水 按需各自設(shè)計(jì)不同模式 只是地產(chǎn)一旦冠以 商業(yè) 的名頭 就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目 房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律 十三 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 二 中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析 同發(fā)達(dá)國家相比 中國商業(yè)總體規(guī)模過小 大型商業(yè)所占市場份額很小 十三 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 三 中外連鎖商店比較 同發(fā)達(dá)國家連鎖商店的階段比較 可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 四 中外百貨商店比較 同發(fā)達(dá)國家百貨商店的階段比較 可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 五 中外超級(jí)市場比較 同發(fā)達(dá)國家超級(jí)市場的階段比較 可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 五 日本各類型購物中心比較參考 十三 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 六 商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果 在中國 進(jìn)入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展 大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展 導(dǎo)致 低市場集中度和過度競爭 十三 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 七 商業(yè)地產(chǎn)研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出 開發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情 許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu) 主題定位 消費(fèi)人群定位 行業(yè)組合 店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃 面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者 專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟 意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變 商業(yè)地產(chǎn)是 三高產(chǎn)品 高風(fēng)險(xiǎn) 高回報(bào) 高技術(shù)含量 十四 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件 一 商業(yè)地產(chǎn)研究 國外參考 主要判斷元素 人均GDP 城市家庭汽車擁有量 公共交通條件人均GDP3000 4000美元時(shí) 家庭汽車擁有率15 20 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 ShoppingMall 開始發(fā)展人均GDP10000美元 家庭汽車擁有率60 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 ShoppingMall 成熟發(fā)展 十四 ShoppingMall發(fā)展條件 二 商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國內(nèi) 含香港 新加坡等 主要判斷元素 人均GDP 城市家庭汽車擁有量 公共交通條件 人口密度 消費(fèi)總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到4000美元 公路發(fā)展極為充分 城市家庭汽車擁有率達(dá)15 20 十四 ShoppingMall發(fā)展條件 三 商業(yè)地產(chǎn)研究 國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距 但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 主要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度 消費(fèi)總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件 是項(xiàng)目所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量 因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù) 也體現(xiàn)了核心商圈的能力 也包括了GDP的水準(zhǔn) 十四 ShoppingMall發(fā)展條件 四 商業(yè)地產(chǎn)研究 十五 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度 一 尺度一 經(jīng)濟(jì)水平在世界視野里 各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二 交通狀況國外大型商業(yè)地產(chǎn) ShoppingMall 的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們 當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代 才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能 從交通形式上來說 所謂ShoppingMall 尤其是郊區(qū)的ShoppingMall 必須依托于高速公路和城市的環(huán)路 這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車 只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì) 或者說開始進(jìn)入汽車社會(huì) 那么ShoppingMall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來 否則只能是城市型的購物中心 十五 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度 二 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度三 依據(jù)城市化進(jìn)程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位世界城市化過程中 城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性 我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段 1 城市化初級(jí)階段 城市化率30 以下 2 城市化初級(jí)階段 城市化率70 以下 3 城市化高級(jí)階段 城市化率70 以上 十五 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度 三 商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化 從這個(gè)規(guī)律性來看 依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇 初級(jí)階段 城市化率30 以下 商業(yè)向城市的幾何中心聚集 零售行業(yè)的特征 向心聚集 中級(jí)階段 城市化率70 以下 零售行業(yè)的特征 離心分散 商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展 高級(jí)階段 城市化率70 以上 零售行業(yè)的特征 離心聚集 商業(yè)離開城市的幾何中心 向郊區(qū)聚集 十五 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度 三 商業(yè)地產(chǎn)研究 這是一種主體性購物中心 它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài) 主體性購物中心又分兩種 一是以大型超市為主體 它的競爭優(yōu)勢是 能夠進(jìn)入居民社區(qū) 能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足 并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài) 既可降低經(jīng)營成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能 二是以大型百貨商店為主體的購物中心 往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心 但一般很難在社區(qū)里生存 十六 購物中心的分類 ShoppingCenter 商業(yè)地產(chǎn)研究 這種模式購物中心是綜合性和超大型的 與主體性購物中心不同的是 這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢 即百貨店 超市和許多專業(yè)專賣店 再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪 它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容 購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài) 而是一種商業(yè)的組織模式 甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成 與機(jī)場 公園 體育中心等城市設(shè)施類似 十六 購物中心的分類 ShoppingMall 商業(yè)地產(chǎn)研究 即城市廣場 與ShoppingMall不同的是 Citymall并不限于購物以及配套的餐飲 休閑 娛樂等 還將旅游 餐飲 休閑 娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜 具備基本城市功能的聯(lián)合體 與ShoppingMall相比 更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求 十六 購物中心的分類 Citymall 商業(yè)空間步行化購物中心是商店群的組合 為了協(xié)調(diào)商店與商店 商店與購物者之間的聯(lián)系 往往通過一條線性街道來串聯(lián)商店和組織人流 基于安全考慮 街道完全排除車輛 實(shí)現(xiàn)步行化 商業(yè)空間室內(nèi)化室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能 將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi) 并通過人工環(huán)境控制 減少惡劣的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響 創(chuàng)造舒適的環(huán)境 這正是購物中心建筑追求的目標(biāo) 公共空間社會(huì)化與百貨商店和超級(jí)市場不同的是 購物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場所開辟成商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場所 十六 MALL的建筑特征 商業(yè)地產(chǎn)研究 經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題 一是前期的規(guī)劃 二是后期的商業(yè)運(yùn)營管理 建設(shè)模式投資模式設(shè)計(jì)模式管理模式 十七 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商 投資者和經(jīng)營者三合一的有機(jī)整體 是一個(gè)不可中斷的鏈條 商業(yè)地產(chǎn)研究 十八 建設(shè)模式 投資模式 商業(yè)地產(chǎn)研究 十九 設(shè)計(jì)模式 管理模式 設(shè)計(jì)模式 商業(yè)地產(chǎn)研究 二十 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段第一階段 整體策劃布局第二階段 推廣和招商第三階段 后期經(jīng)營管理 商業(yè)地產(chǎn)研究 二一 后期經(jīng)營管理 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營管理 商家也會(huì)選擇好的開發(fā)商 有些擁有很長經(jīng)營歷史的商家 一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場 找到客戶不等于就能完成招商 開發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì) 包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容 怎么讓這個(gè)商場可持續(xù)發(fā)展 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容 當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的 對(duì)于物業(yè)經(jīng)營管理必須要高標(biāo)準(zhǔn) 危機(jī)管理對(duì)商場相對(duì)更重要 這種場所的公眾性非常突出 任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場形成致命的影響 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)街 二二 世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)街 世界一流的商業(yè)街具有三大特征 全球聲譽(yù) 密集的客流量和可靠的收入 二三 世界一流商業(yè)街的三大特征 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)街 步行街的長度商業(yè)街的一般長度為500 700米 最高限為1000 1500米 王府井步行街810米 重慶解放碑步行街400米 沈陽中街步行街950米 上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街860米 日本銀座1100米 香榭麗舍大街1880米 步行街的寬度商業(yè)街適宜寬度為20 30米 小型步行街寬度以20米左右為宜 王府井步行街38米 上海南京路30米 每人要有不低于4平方米的面積 步行街的高度商業(yè)街寬度和高度的比例最好為1 1 最高不要超過1 2 上海南京東路步行商業(yè)街 哈爾濱專業(yè)大街步行街 沈陽中街步行街都為1 1的比例 從一般的情況看 步行街兩旁的店鋪建筑為二至