2012年長沙小戶型(60以下)市場調(diào)研報告.doc

2012年長沙小戶型（60平米以下）市場研究報告一、 序言：限購前一室一廳無論是在租房市場還是在一、二手交易市場，都曾是搶手貨，尤其是在新建商品房市場。面積小、總價低，買來花費不多，未來好租也好賣。從購房者來看，很多小戶型的買家都是投資客，一來未來出售可以賺取可觀的升值空間，二來倘若出租也可獲取豐厚的回報。其次便是首次置業(yè)者，小戶型是“過渡”首選。限購后政策影響下小戶型市場遭遇了嚴(yán)寒，原因有以下幾點：原因一：在“限購令”等調(diào)控政策下，不少購房者都建立了“一步到位”的想法，小戶型銷售首先受到?jīng)_擊。原因二：盡管限購政策允許“賣一買一”，但一次轉(zhuǎn)手不僅交易繁瑣，消耗精力，還要多支付不少費用，如稅費等，不是小數(shù)目。原因三：限貸政策的出臺令不少購房者對“第二套”或“第三套”房望而卻步。此外，還有一些小戶型房主多存置換購房需求，賣小房換大房意愿強烈，加之近新房市場小戶型推盤量增加，更加劇了在售小戶型之間的競爭。當(dāng)前，從住宅市場成交量來看，市場有所回暖，但限購政策仍未取消，從市場各個項目的情況來反映：二、 市場掃描：1. 項目分布情況：1）. 二環(huán)內(nèi)：序號區(qū)域項目名稱1芙蓉區(qū)五一中央領(lǐng)域2壹號公館3湘域城邦4明城國際中心5人瑞瀟湘國際6錦泰東環(huán)公寓7開福區(qū)北辰三角洲8萬科城9珠江花城S公館10第一灣11鉑宮中山庭12少帥府13東宸19公館14觀園國際公寓15雨花區(qū)東塘瑞府16銀軒銘譽17君悅紫園18萬博匯19天心區(qū)保利國際廣場20藍(lán)灣國際廣場21匯金國際22岳麓區(qū)星語林阿普阿布2）. 二環(huán)外含小戶型綜合體項目：序號區(qū)域項目名稱1芙蓉區(qū)i尚國際2東岸城邦3東方摩卡4恒大金都5長房白沙灣6東城一品7開福區(qū)藏瓏8雨花區(qū)西子一間9匯達(dá)國際公館10都市蘭亭11喜盈門范城12華晨世紀(jì)廣場13德思勤城市廣場14星沙東方摩卡15愛都16新長海17岳麓區(qū)建安像素匯18時代公館MINI3）. 分布區(qū)域特點：區(qū)位：主要集中2環(huán)線內(nèi)，具備生活配套成熟，周邊商務(wù)經(jīng)濟發(fā)達(dá)，流動人口大。新項目逐漸向河西新型先導(dǎo)區(qū)和市府CBD發(fā)展。 交通：多數(shù)樓盤選擇沿所屬區(qū)域的主干分布，交通覆蓋區(qū)域面廣，上下班交通便利，節(jié)省時間。 其他設(shè)施：周邊配套都比較成熟，超市，銀行，醫(yī)院都在項目周邊，岳麓區(qū)對比其他區(qū)域在便捷生活上存在一定弱勢，規(guī)劃發(fā)展重點區(qū)域，具有一定的潛力優(yōu)勢。 價格：正常情況同區(qū)域同地段小戶型產(chǎn)品價格比區(qū)域其他戶型高20%左右，遵循城市環(huán)線分布劃分價格區(qū)間。同等地段價格差距主要體現(xiàn)在，產(chǎn)品、規(guī)模、開發(fā)商品牌、新材料技術(shù)應(yīng)用。 戶型：靠近市區(qū)中心小戶型產(chǎn)品多以住宅產(chǎn)權(quán)為主，面積30-60，次中心位置商住兩用產(chǎn)權(quán)居多，面積40-80。 裝修：毛坯仍然是市場主流，但精裝房得到較大發(fā)展，特別是萬科等大品牌供應(yīng)；精裝修標(biāo)準(zhǔn)目前存在較大差距，主要集中在10002000元/平米之間；2. 供銷走勢：1）. 長沙市新建商品住宅（60平米以下）供銷走勢注：數(shù)據(jù)來源于房地局研究中心2）. 各個項目銷售情況（備案數(shù)據(jù)）注：數(shù)據(jù)來源于0731房產(chǎn)網(wǎng)，鑒于當(dāng)前銀行房貸程序較為寬松，假設(shè)備案銷售數(shù)據(jù)與認(rèn)購數(shù)據(jù)等同。3）. 尾貨存量情況（備案數(shù)據(jù)）注：數(shù)據(jù)來源于0731房產(chǎn)網(wǎng)，鑒于當(dāng)前銀行房貸程序較為寬松，假設(shè)備案銷售數(shù)據(jù)與認(rèn)購數(shù)據(jù)等同。長沙六區(qū)存量（2012年3月為止）區(qū)域岳麓區(qū)開福區(qū)芙蓉區(qū)望城區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)套數(shù)面積萬套數(shù)面積萬套數(shù)面積萬套數(shù)面積萬套數(shù)面積萬套數(shù)面積萬單間3451.4618279.2811324.48740.215292.77246411.82一室一廳14296.87262013.59191810.0490.05284513.63348718.5一室兩廳 2091.24490.34320.28180.42361.661250.9小計19839.57449623.21308214.81010.66361018.06607631.22合計套數(shù)：19348 面積：97.52萬方三、 營銷特征：1）. 促銷政策變化：項目名稱營銷階段面市價格當(dāng)前優(yōu)惠主力面積成交均價2012年上半年網(wǎng)簽銷量去化量/月2月3月4月5月6月合計合計成交建筑面積合計成交總價珠江花城現(xiàn)房出售（帶3000精裝 ）8000總價-1.4萬首付5成，開發(fā)商可貸一半，明年8月交房時返還40-587911.1725東塘瑞府現(xiàn)房出售（帶1800精裝 ）983012810一次性付款每平米-1600元，按揭每平米-1500，總價-（房屋面積*1000元）首付8000元，其余部分開發(fā)商貸款，明年元月交房時返還。38 -5111361（15層以下，商業(yè)產(chǎn)權(quán)）2315109391705.1719373870.61511708（15層以上住宅產(chǎn)權(quán)）35929291407.1916476198.97萬博匯現(xiàn)房出售（現(xiàn)推售二期房源，公寓為一期尾房）740010906一次性付款95折，按揭98折39-67940060少帥府現(xiàn)房出售（推貨728，余貨40%）9000-20000一次性付款98折，按揭99折50-64985414492211239.6612216754.85東宸19公館現(xiàn)房出售（推貨508，余貨23）850010377一次性付款95折，按揭98折，公積金99折35-5091911161512352023.8218601089.56萬科城蓄卡。今年7月開盤未定辦卡1千抵1萬35預(yù)計73002）. 推廣述求分析項目名稱發(fā)展商述求推廣方式來電來訪綜述有效途徑分析品牌、產(chǎn)品、地段、價格、精裝、投資珠江花城品牌、精裝、投資網(wǎng)站、短信、戶外廣告、行銷、周末暖場（父親節(jié)親子活動）東塘瑞府 地段、精裝、投資網(wǎng)站、短信、戶外廣告萬博匯 交通、地段、投資網(wǎng)站、短信、戶外廣告少帥府地段、產(chǎn)品、投資網(wǎng)站、短信、call客（每天晚上下班前開會向經(jīng)理報告call客結(jié)果）東宸19公館 地段、投資網(wǎng)站、短信、活動（端午節(jié)新老客戶包粽子，并推出8套特價房）萬科城品牌、精裝、投資網(wǎng)站、短信、戶外廣告、行銷、周末暖場（搜房團看房團、全名健身爬樓大賽、最in婚房選拔賽）3）. 客戶分析：項目名稱客戶認(rèn)可內(nèi)容客戶比例（自主/投資）客戶期望價格（面價下浮比例關(guān)系）品牌、產(chǎn)品、地段、價格、精裝、投資珠江花城產(chǎn)品（配雙陽臺陽，面積半贈送；燃?xì)馊霊簦⒕b（家電+家具+床品+窗簾全屋裝修）投資投資80% 自住20% 東塘瑞府 地段（首付8000買東塘） 精裝（地暖）、投資 投資70% （個體戶 、私企白領(lǐng) 、事業(yè)單位 ）自住30% 萬博匯 交通、地段、投資投資為主本地為主（生意人 、教師、 公務(wù)員 ），外地占40%，多為有實力的專業(yè)投資客少帥府地段、產(chǎn)品（獨立廚房，燃?xì)馊霊簦?、投資（教育）投資60% 自住40% 東宸19公館 地段、產(chǎn)品（江景）投資（前后有泊富、復(fù)地，商業(yè)溢價）投資70% （附近湘雅醫(yī)院職工、外地上班族等）自住30% 萬科城產(chǎn)品、精裝、投資投資80% 自住20%4）. 小結(jié)：精裝修、產(chǎn)品附加值、商業(yè)價值提升、商務(wù)價值最大化是公寓主要的幾種溢價手法；從銷售情況來看，各公寓項目總體月均網(wǎng)簽套數(shù)約為10套，其中商務(wù)投資產(chǎn)品銷量明顯優(yōu)于居住型產(chǎn)品；從價格來看，中心區(qū)公寓項目均達(dá)10000元以上，城市熱點區(qū)域價格在8000-9000