2012年長(zhǎng)沙小戶型(60以下)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

2012年長(zhǎng)沙小戶型（60平米以下）市場(chǎng)研究報(bào)告一、 序言：限購(gòu)前一室一廳無(wú)論是在租房市場(chǎng)還是在一、二手交易市場(chǎng)，都曾是搶手貨，尤其是在新建商品房市場(chǎng)。面積小、總價(jià)低，買來(lái)花費(fèi)不多，未來(lái)好租也好賣。從購(gòu)房者來(lái)看，很多小戶型的買家都是投資客，一來(lái)未來(lái)出售可以賺取可觀的升值空間，二來(lái)倘若出租也可獲取豐厚的回報(bào)。其次便是首次置業(yè)者，小戶型是“過(guò)渡”首選。限購(gòu)后政策影響下小戶型市場(chǎng)遭遇了嚴(yán)寒，原因有以下幾點(diǎn)：原因一：在“限購(gòu)令”等調(diào)控政策下，不少購(gòu)房者都建立了“一步到位”的想法，小戶型銷售首先受到?jīng)_擊。原因二：盡管限購(gòu)政策允許“賣一買一”，但一次轉(zhuǎn)手不僅交易繁瑣，消耗精力，還要多支付不少費(fèi)用，如稅費(fèi)等，不是小數(shù)目。原因三：限貸政策的出臺(tái)令不少購(gòu)房者對(duì)“第二套”或“第三套”房望而卻步。此外，還有一些小戶型房主多存置換購(gòu)房需求，賣小房換大房意愿強(qiáng)烈，加之近新房市場(chǎng)小戶型推盤量增加，更加劇了在售小戶型之間的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前，從住宅市場(chǎng)成交量來(lái)看，市場(chǎng)有所回暖，但限購(gòu)政策仍未取消，從市場(chǎng)各個(gè)項(xiàng)目的情況來(lái)反映：二、 市場(chǎng)掃描：1. 項(xiàng)目分布情況：1）. 二環(huán)內(nèi)：序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱1芙蓉區(qū)五一中央領(lǐng)域2壹號(hào)公館3湘域城邦4明城國(guó)際中心5人瑞瀟湘國(guó)際6錦泰東環(huán)公寓7開(kāi)福區(qū)北辰三角洲8萬(wàn)科城9珠江花城S公館10第一灣11鉑宮中山庭12少帥府13東宸19公館14觀園國(guó)際公寓15雨花區(qū)東塘瑞府16銀軒銘譽(yù)17君悅紫園18萬(wàn)博匯19天心區(qū)保利國(guó)際廣場(chǎng)20藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)21匯金國(guó)際22岳麓區(qū)星語(yǔ)林阿普阿布2）. 二環(huán)外含小戶型綜合體項(xiàng)目：序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱1芙蓉區(qū)i尚國(guó)際2東岸城邦3東方摩卡4恒大金都5長(zhǎng)房白沙灣6東城一品7開(kāi)福區(qū)藏瓏8雨花區(qū)西子一間9匯達(dá)國(guó)際公館10都市蘭亭11喜盈門范城12華晨世紀(jì)廣場(chǎng)13德思勤城市廣場(chǎng)14星沙東方摩卡15愛(ài)都16新長(zhǎng)海17岳麓區(qū)建安像素匯18時(shí)代公館MINI3）. 分布區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)位：主要集中2環(huán)線內(nèi)，具備生活配套成熟，周邊商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，流動(dòng)人口大。新項(xiàng)目逐漸向河西新型先導(dǎo)區(qū)和市府CBD發(fā)展。 交通：多數(shù)樓盤選擇沿所屬區(qū)域的主干分布，交通覆蓋區(qū)域面廣，上下班交通便利，節(jié)省時(shí)間。 其他設(shè)施：周邊配套都比較成熟，超市，銀行，醫(yī)院都在項(xiàng)目周邊，岳麓區(qū)對(duì)比其他區(qū)域在便捷生活上存在一定弱勢(shì)，規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，具有一定的潛力優(yōu)勢(shì)。 價(jià)格：正常情況同區(qū)域同地段小戶型產(chǎn)品價(jià)格比區(qū)域其他戶型高20%左右，遵循城市環(huán)線分布劃分價(jià)格區(qū)間。同等地段價(jià)格差距主要體現(xiàn)在，產(chǎn)品、規(guī)模、開(kāi)發(fā)商品牌、新材料技術(shù)應(yīng)用。 戶型：靠近市區(qū)中心小戶型產(chǎn)品多以住宅產(chǎn)權(quán)為主，面積30-60，次中心位置商住兩用產(chǎn)權(quán)居多，面積40-80。 裝修：毛坯仍然是市場(chǎng)主流，但精裝房得到較大發(fā)展，特別是萬(wàn)科等大品牌供應(yīng)；精裝修標(biāo)準(zhǔn)目前存在較大差距，主要集中在10002000元/平米之間；2. 供銷走勢(shì)：1）. 長(zhǎng)沙市新建商品住宅（60平米以下）供銷走勢(shì)注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房地局研究中心2）. 各個(gè)項(xiàng)目銷售情況（備案數(shù)據(jù)）注：數(shù)據(jù)來(lái)源于0731房產(chǎn)網(wǎng)，鑒于當(dāng)前銀行房貸程序較為寬松，假設(shè)備案銷售數(shù)據(jù)與認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)等同。3）. 尾貨存量情況（備案數(shù)據(jù)）注：數(shù)據(jù)來(lái)源于0731房產(chǎn)網(wǎng)，鑒于當(dāng)前銀行房貸程序較為寬松，假設(shè)備案銷售數(shù)據(jù)與認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)等同。長(zhǎng)沙六區(qū)存量（2012年3月為止）區(qū)域岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)芙蓉區(qū)望城區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)套數(shù)面積萬(wàn)套數(shù)面積萬(wàn)套數(shù)面積萬(wàn)套數(shù)面積萬(wàn)套數(shù)面積萬(wàn)套數(shù)面積萬(wàn)單間3451.4618279.2811324.48740.215292.77246411.82一室一廳14296.87262013.59191810.0490.05284513.63348718.5一室兩廳 2091.24490.34320.28180.42361.661250.9小計(jì)19839.57449623.21308214.81010.66361018.06607631.22合計(jì)套數(shù)：19348 面積：97.52萬(wàn)方三、 營(yíng)銷特征：1）. 促銷政策變化：項(xiàng)目名稱營(yíng)銷階段面市價(jià)格當(dāng)前優(yōu)惠主力面積成交均價(jià)2012年上半年網(wǎng)簽銷量去化量/月2月3月4月5月6月合計(jì)合計(jì)成交建筑面積合計(jì)成交總價(jià)珠江花城現(xiàn)房出售（帶3000精裝 ）8000總價(jià)-1.4萬(wàn)首付5成，開(kāi)發(fā)商可貸一半，明年8月交房時(shí)返還40-587911.1725東塘瑞府現(xiàn)房出售（帶1800精裝 ）983012810一次性付款每平米-1600元，按揭每平米-1500，總價(jià)-（房屋面積*1000元）首付8000元，其余部分開(kāi)發(fā)商貸款，明年元月交房時(shí)返還。38 -5111361（15層以下，商業(yè)產(chǎn)權(quán)）2315109391705.1719373870.61511708（15層以上住宅產(chǎn)權(quán)）35929291407.1916476198.97萬(wàn)博匯現(xiàn)房出售（現(xiàn)推售二期房源，公寓為一期尾房）740010906一次性付款95折，按揭98折39-67940060少帥府現(xiàn)房出售（推貨728，余貨40%）9000-20000一次性付款98折，按揭99折50-64985414492211239.6612216754.85東宸19公館現(xiàn)房出售（推貨508，余貨23）850010377一次性付款95折，按揭98折，公積金99折35-5091911161512352023.8218601089.56萬(wàn)科城蓄卡。今年7月開(kāi)盤未定辦卡1千抵1萬(wàn)35預(yù)計(jì)73002）. 推廣述求分析項(xiàng)目名稱發(fā)展商述求推廣方式來(lái)電來(lái)訪綜述有效途徑分析品牌、產(chǎn)品、地段、價(jià)格、精裝、投資珠江花城品牌、精裝、投資網(wǎng)站、短信、戶外廣告、行銷、周末暖場(chǎng)（父親節(jié)親子活動(dòng)）東塘瑞府 地段、精裝、投資網(wǎng)站、短信、戶外廣告萬(wàn)博匯 交通、地段、投資網(wǎng)站、短信、戶外廣告少帥府地段、產(chǎn)品、投資網(wǎng)站、短信、call客（每天晚上下班前開(kāi)會(huì)向經(jīng)理報(bào)告call客結(jié)果）東宸19公館 地段、投資網(wǎng)站、短信、活動(dòng)（端午節(jié)新老客戶包粽子，并推出8套特價(jià)房）萬(wàn)科城品牌、精裝、投資網(wǎng)站、短信、戶外廣告、行銷、周末暖場(chǎng)（搜房團(tuán)看房團(tuán)、全名健身爬樓大賽、最in婚房選拔賽）3）. 客戶分析：項(xiàng)目名稱客戶認(rèn)可內(nèi)容客戶比例（自主/投資）客戶期望價(jià)格（面價(jià)下浮比例關(guān)系）品牌、產(chǎn)品、地段、價(jià)格、精裝、投資珠江花城產(chǎn)品（配雙陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)，面積半贈(zèng)送；燃?xì)馊霊簦⒕b（家電+家具+床品+窗簾全屋裝修）投資投資80% 自住20% 東塘瑞府 地段（首付8000買東塘） 精裝（地暖）、投資 投資70% （個(gè)體戶 、私企白領(lǐng) 、事業(yè)單位 ）自住30% 萬(wàn)博匯 交通、地段、投資投資為主本地為主（生意人 、教師、 公務(wù)員 ），外地占40%，多為有實(shí)力的專業(yè)投資客少帥府地段、產(chǎn)品（獨(dú)立廚房，燃?xì)馊霊簦?、投資（教育）投資60% 自住40% 東宸19公館 地段、產(chǎn)品（江景）投資（前后有泊富、復(fù)地，商業(yè)溢價(jià)）投資70% （附近湘雅醫(yī)院職工、外地上班族等）自住30% 萬(wàn)科城產(chǎn)品、精裝、投資投資80% 自住20%4）. 小結(jié)：精裝修、產(chǎn)品附加值、商業(yè)價(jià)值提升、商務(wù)價(jià)值最大化是公寓主要的幾種溢價(jià)手法；從銷售情況來(lái)看，各公寓項(xiàng)目總體月均網(wǎng)簽套數(shù)約為10套，其中商務(wù)投資產(chǎn)品銷量明顯優(yōu)于居住型產(chǎn)品；從價(jià)格來(lái)看，中心區(qū)公寓項(xiàng)目均達(dá)10000元以上，城市熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格在8000-9000