深圳某地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作管理模式_secret.doc

深圳市深圳市 地產(chǎn)發(fā)展有限公司地產(chǎn)發(fā)展有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作管理模式房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作管理模式 試行版 試行版 深圳市深圳市 地產(chǎn)發(fā)展有限公司地產(chǎn)發(fā)展有限公司 二二 七年五月七年五月 目目 錄錄 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一 指導(dǎo)準(zhǔn)則 1 第二部分 部門職責(zé) 一 說明 2 二 職能部門工作職責(zé) 3 三 項目公司 部 工作職責(zé) 19 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一 工作流程示意圖 25 一 項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 26 二 項目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 35 三 設(shè)計管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 42 四 工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 48 五 營銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 56 六 客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 62 二 項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點控制表 68 第四部分 項目管理辦法及審批權(quán)限 一 項目管理辦法 70 二 重大業(yè)務(wù)評審規(guī)定 74 三 本地項目管理審批權(quán)限表 77 四 異地項目管理審批權(quán)限表 80 第一部分第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則指導(dǎo)準(zhǔn)則 一 深圳市 地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳 地產(chǎn)公司整體平移形 成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司 全面負(fù)責(zé)原 地產(chǎn) 苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及 地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作 二 公司實行以項目公司 部 制為管理主線的運作模式 強(qiáng)調(diào)高 效率 高質(zhì)量運作 加快 實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金 的增值過程 三 運用公司專業(yè)能力 規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中 的風(fēng)險 除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險外 首先來自于項目拓展環(huán) 節(jié) 其次在于項目策劃定位環(huán)節(jié) 第三就是開發(fā)建設(shè)過程中設(shè) 計 工程 營銷等工作質(zhì)量所帶來的風(fēng)險 因此由公司職能部 門直接負(fù)責(zé)項目拓展及客戶服務(wù)工作 并在項目前期策劃階段 對工作成果進(jìn)行控制和評審 保證項目運作水平 四 項目公司 部 是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元 按照直線式業(yè)務(wù) 指揮系統(tǒng)運作 明確責(zé) 權(quán) 利 提高工作效率 加快項目運 作速度 縮短資金占用周期 全面負(fù)責(zé)項目經(jīng)營管理 實現(xiàn)經(jīng) 營目標(biāo) 五 職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量 負(fù)責(zé)在設(shè)計 工程管理 營銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù) 加強(qiáng)對項目運作過程中 安全 進(jìn)度 質(zhì)量和成本的控制 規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險 發(fā)揮服務(wù)和 監(jiān)督的作用 第二部分第二部分 部門職責(zé)部門職責(zé) 一 一 說明說明 一 一 術(shù)語解釋 術(shù)語解釋 1 負(fù)責(zé) 屬于本部門事務(wù) 由本部門承擔(dān)責(zé)任 可請求其他部門配合 2 主持 需要與其他部門配合完成的工作 由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任 3 組織 需要與其他部門配合完成的工作 由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任 4 配合 不承擔(dān)主要責(zé)任 但必須在負(fù)責(zé)者領(lǐng)導(dǎo)下參與此項工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé) 任 5 參與 參加相關(guān)工作過程 本部門不承擔(dān)責(zé)任 二 二 公司委員會定義 公司委員會定義 1 投資咨詢委員會 負(fù)責(zé)公司項目投資方面的評審和決策 2 策劃 方案評審委員會 負(fù)責(zé)對項目的定位進(jìn)行專業(yè)評審 負(fù)責(zé)對項目前期策劃成果進(jìn)行專業(yè)評審 負(fù)責(zé)對項目方案設(shè)計成果進(jìn)行專業(yè)評審 3 招標(biāo)委員會 負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項目的確定 保證招標(biāo)的合理性 負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的開標(biāo) 評標(biāo) 定標(biāo)的決策性工作 4 定價咨詢委員會 負(fù)責(zé)對項目銷售定價及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評審 二 二 職能部門職責(zé)職能部門職責(zé) 一 運營管理部 一 運營管理部 部門使命部門使命 以前瞻性視野 完善 提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法 不斷提高 公司管理水平 推進(jìn)公司各項經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn) 部門職責(zé)部門職責(zé) 綜合計劃管理 部門績效考核 流程管理 公共關(guān)系管理 統(tǒng)計信 息管理 1 綜合計劃管理 負(fù)責(zé)落實董事會下發(fā)的綜合計劃 負(fù)責(zé)制定公司年度綜合計劃 并分解到各項目公司 部 及各職能部門 主持編制公司與各項目公司 部 職能部門的目標(biāo)責(zé)任書 并組織簽訂 負(fù)責(zé)跟蹤 調(diào)整及協(xié)調(diào)各項目公司 部 季度計劃 職能 部門月度計劃以及項目總體計劃 負(fù)責(zé)設(shè)計及收集整理各項目公司 部 月度綜合報表 2 部門績效考核 負(fù)責(zé)制定各項目公司 部 和職能部門的績效考核方案 負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況 并組織對職能部門進(jìn)行績效考核 根據(jù)項目節(jié)點完成情況 按季度組織對項目公司 部 的 績效考核 3 流程管理 負(fù)責(zé)建立 實施 完善公司流程管理體系 主持公司定期和不定期的流程修訂工作 4 公共關(guān)系管理 負(fù)責(zé)項目拓展過程中從政府部門收集項目相關(guān)背景資料 配合報批報建工作 配合辦理項目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證 負(fù)責(zé)公司對外公共關(guān)系的日常維護(hù) 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理 5 知識管理 負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進(jìn)行基礎(chǔ)研究知識庫分類 并協(xié)助建 立相關(guān)知識庫 負(fù)責(zé)建立知識管理的配套管理措施 設(shè)立知識貢獻(xiàn)獎勵制 度 激勵知識貢獻(xiàn)和知識創(chuàng)新 負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計報表的編制和報送 二 投資拓展部 二 投資拓展部 部門使命部門使命 獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源 土地 做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備和 前期工作 部門職能部門職能 土地信息收集及評估 可行性研究分析 項目土地獲取 戰(zhàn)略管理 政策研究及市場研究 1 土地信息收集及評估 負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息 建立土地信息庫 負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系 負(fù)責(zé)評估并初步確定拓展目標(biāo) 2 可行性研究分析 主持制訂可行性研究計劃 組織進(jìn)行項目可行性分析 主持編制 項目可行性研究報告 組織可行性研究報告評審 3 項目土地獲取 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件 提出商務(wù)談判方案 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同 負(fù)責(zé)辦理 土地證 等相關(guān)手續(xù) 4 戰(zhàn)略管理 負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略 并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議 負(fù)責(zé)制定中長期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃 5 政策研究及市場研究 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議 積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗 負(fù)責(zé)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策 并分析由此產(chǎn)生的影響 負(fù)責(zé)研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息 三 合約成本部 三 合約成本部 部門使命 部門使命 跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流 研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法 以 前瞻性視野提升公司成本管理水平 部門職能 部門職能 成本管理體系 成本規(guī)劃 成本動態(tài)管理 項目預(yù)結(jié)算 采購管理 工程合同管理 成本分析及效益評價 1 成本管理體系 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系 負(fù)責(zé)公司項目成本戰(zhàn)略的策劃 制定和實施 負(fù)責(zé)落實項目總體目標(biāo)成本 配合項目公司 部 進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 2 成本規(guī)劃 配合編制 項目可行性研究報告 配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選 提交不同設(shè)計方案的 方案甄選 成本測算報告 配合編制 項目開發(fā)綱要 主持編制 項目目標(biāo)成本 主持編制 項目限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 3 成本動態(tài)管理 配合完成對重大的或超出限額的設(shè)計變更的評審工作 負(fù)責(zé)定期對項目成本進(jìn)行監(jiān)控 審核各項目公司 部 每 月提供的動態(tài)成本報告 對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行 預(yù)警 負(fù)責(zé)收集 整理各項目公司 部 的有關(guān)成本信息 并對 成本信息進(jìn)行匯總及甄別 4 項目預(yù)結(jié)算 負(fù)責(zé)造價咨詢公司評標(biāo)選定工作 負(fù)責(zé)編制各項目的 項目結(jié)算計劃 負(fù)責(zé)各項目結(jié)算工作 負(fù)責(zé)對各項目預(yù)算實行備案抽查 負(fù)責(zé)編制 工程結(jié)算分析報告 5 采購管理 負(fù)責(zé)管理戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 主持供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評 價 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善造價咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 負(fù)責(zé)審核項目公司 部 提供的 項目設(shè)備及材料采購總 體計劃 根據(jù)項目公司 部 提供的 材料設(shè)備采購配合計劃 主 持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作 負(fù)責(zé)跟蹤市場材料價格 建立和維護(hù)材料價格信息庫 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書 并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo) 書進(jìn)行評價 主持公司招標(biāo)項目合同洽談 6 工程合同管理 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系 7 成本分析及效益評估 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議 積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗 負(fù)責(zé)收集 整理各項目的效益評價報告 編制 項目效益 評價報告 四 工程技術(shù)部 四 工程技術(shù)部 部門使命 部門使命 跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流 研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法 以前瞻性視野提升公司工程管理水平 部門職能 部門職能 采購管理配合 工程過程管理配合 設(shè)計管理配合 工程技術(shù)支持 技術(shù)資料管理 工程管理指引制訂及維護(hù) 1 采購管理配合 配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo) 2 工程過程管理配合 負(fù)責(zé)定期對各項目工程進(jìn)度 質(zhì)量 安全文明施工情況進(jìn) 行督察 并督促項目公司 部 進(jìn)行整改 配合項目各階段的工程驗收 負(fù)責(zé)收集總結(jié)工程信息 建立和完善工程案例信息庫 3 設(shè)計管理配合 配合對建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型 配合編制 項目限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 配合對設(shè)計單位的結(jié)構(gòu)方案 設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化 配合對設(shè)計各階段的階段性成果進(jìn)行審核 配合完成圖紙內(nèi)部審查 配合完成施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底 5 工程技術(shù)支持 配合編制 項目可行性研究報告 配合編制 項目開發(fā)綱要 參與完成大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場驗收工作 配合進(jìn)行 施工組織設(shè)計 評審 配合完成對重大的或超出限額的設(shè)計變更的評審工作 負(fù)責(zé)在工程全過程中對工程重大技術(shù)問題提供專業(yè)支持 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議 積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗 負(fù)責(zé)新技術(shù) 新工藝在實際工程中的推廣和應(yīng)用 配合處理重大投訴 提供工程技術(shù)解決方案 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù) 負(fù)責(zé)提出新材料 新技術(shù) 新工藝 新設(shè)備選用的建議 6 技術(shù)資料管理 負(fù)責(zé)對項目工程技術(shù) 施工資料管理的督促 檢查 配合項目公司 部 完成工程竣工后的檔案資料移交 7 工程管理指引制訂及維護(hù) 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計指引 建筑專業(yè)除外 的制訂及維護(hù) 負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù) 五 產(chǎn)品研究部 五 產(chǎn)品研究部 部門使命部門使命 跟蹤當(dāng)今世界建筑潮流 研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品 以前瞻 性視野 創(chuàng)造最具價值的生活空間 部門職能 部門職能 項目規(guī)劃 設(shè)計配合 設(shè)計研究 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同體系及供應(yīng)商管 理 1 項目規(guī)劃 配合編制 項目可行性研究報告 配合編制 項目開發(fā)綱要 配合編制 項目限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 2 設(shè)計配合 配合對設(shè)計各階段的階段性成果進(jìn)行審核 3 設(shè)計研究 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士 與營銷策劃部一起建立并完善專 家人才庫 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議 積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗 負(fù)責(zé)建立設(shè)計案例信息庫 并進(jìn)行分析整理 負(fù)責(zé)跟蹤國內(nèi)外建筑規(guī)劃動態(tài) 進(jìn)行研究及創(chuàng)新 4 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同體系及供應(yīng)商管理 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同體系 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 六 營銷策劃部 六 營銷策劃部 部門使命部門使命 以前瞻性視野 提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平 引領(lǐng)市 場潮流 極大地滿足客戶需求 部門職能部門職能 項目策劃 項目營銷 市場研究 品牌策劃及建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化營銷合 同體系管理 1 項目策劃 配合編制 項目可行性研究報告 配合編制 項目開發(fā)綱要 2 項目營銷 配合完成 營銷推廣策劃方案 的制定及評審工作 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作 配合完成 營銷費用預(yù)算 的制定及評審工作 3 市場研究 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士 與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專 家人才庫 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議 積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗 負(fù)責(zé)市場調(diào)研及政策研究 定期形成 市場分析報告 負(fù)責(zé)各項目相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié) 提高營銷專業(yè)水平 負(fù)責(zé)制訂科學(xué)的營銷管理體制 推進(jìn)營銷職能創(chuàng)新 4 品牌策劃及建設(shè) 負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實施 負(fù)責(zé)公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系的建立和落實 組織各項目參加大型房地產(chǎn)展會 5 標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系 七 財務(wù)部 七 財務(wù)部 部門使命 部門使命 以前瞻性視野 研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運營理念和方法 構(gòu)建 和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺 部門職能 部門職能 財務(wù)管理制度管理 會計核算 融資管理 全面預(yù)算管理 財務(wù)分 析與公司決策支持 稅務(wù)管理 權(quán)益性投資管理和審計 財務(wù)檔案 與內(nèi)部管理 1 財務(wù)管理制度管理 負(fù)責(zé)根據(jù)國家財會法律法規(guī) 結(jié)合公司管理需要 建立和 完善公司各種財務(wù)管理制度 2 會計核算 負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé)財務(wù)會計報告的編制和報送 負(fù)責(zé)公司年度財務(wù)報告社會審計工作 3 融資管理 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計劃 負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度 確保公司營運資金需求 負(fù)責(zé)項目開發(fā)的各項融資業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù) 負(fù)責(zé)資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理 負(fù)責(zé)項目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作 4 全面預(yù)算管理 負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制 配合確定公司經(jīng)營目標(biāo) 配合編制經(jīng)營計劃 負(fù)責(zé)動態(tài)跟蹤調(diào)整資金計劃 5 財務(wù)分析與公司決策支持 負(fù)責(zé)公司財務(wù)狀況分析 提供管理報表 負(fù)責(zé)審核各類經(jīng)濟(jì)合同 提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持 對經(jīng)濟(jì)合 同的財務(wù)條款提出建議 把控財務(wù)風(fēng)險 配合編制 項目可行性研究報告 配合編制 項目開發(fā)綱要 6 稅務(wù)管理 負(fù)責(zé)辦理公司日常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃 負(fù)責(zé)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃 負(fù)責(zé)項目公司稅務(wù)工作 7 權(quán)益性投資管理和審計 負(fù)責(zé)收集整理投資企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)和信息 負(fù)責(zé)為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務(wù)資料 負(fù)責(zé)指導(dǎo)及檢查投資企業(yè)的財務(wù)工作 配合上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計和檢查 負(fù)責(zé)監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實施 8 財務(wù)檔案與內(nèi)部管理 負(fù)責(zé)公司會計檔案管理 確保檔案的完整與安全 負(fù)責(zé)維護(hù)財務(wù)軟件的正常運行及數(shù)據(jù)安全 負(fù)責(zé)公司財務(wù)印章 有價證券 票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的 管理 八 客戶服務(wù)部 八 客戶服務(wù)部 部門使命 部門使命 以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務(wù)平臺 努力提升公司市 場中的信譽(yù)度和美譽(yù)度 部門職能 部門職能 項目策劃配合 銷售事務(wù)管理 投訴處理 客戶關(guān)系管理 會管 理 客戶服務(wù)體系 客服信息分析 法務(wù)管理 客戶危機(jī)管理 1 項目策劃配合 配合編制 項目開發(fā)綱要 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作 2 銷售事務(wù)管理 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作 與項目公司 部 共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入 配合進(jìn)行按揭銀行的選擇 負(fù)責(zé)認(rèn)購書 銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作 配合進(jìn)行營銷推廣客戶活動 配合完成簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同 并負(fù)責(zé)銷售回款 配合完成客戶資料移交工作 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 匯總分析 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作 包括 面積補(bǔ)差 初始 登記 轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理 房產(chǎn)證 負(fù)責(zé)組織項目入伙策劃并組織落實 負(fù)責(zé)項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理 3 投訴處理 負(fù)責(zé)與項目公司 部 進(jìn)行對接 參與工程竣工驗收 成立項目售后維修小組 負(fù)責(zé)售后維修工作 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作 負(fù)責(zé)受理客戶投訴 負(fù)責(zé)與客戶洽談解決方案 并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行 處理 負(fù)責(zé)項目公司 部 解散后 維修工程款項的管理 組織各部門使用客戶服務(wù)軟件 負(fù)責(zé)對客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪 負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息 并管理客戶投訴檔案 負(fù)責(zé)定期對客戶投訴進(jìn)行分析 4 客戶關(guān)系管理 負(fù)責(zé)進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查 負(fù)責(zé)對客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析 并形成報告 5 會管理 負(fù)責(zé) 會的策劃 設(shè)立及后期會務(wù)工作 負(fù)責(zé) 會的推廣工作 負(fù)責(zé) 會會刊的策劃及出版工作 負(fù)責(zé) 會會員活動的策劃及實施 負(fù)責(zé) 會運作過程中與 系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站 內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的 維護(hù) 負(fù)責(zé)收集 輸入和維護(hù)客戶信息資料 并進(jìn)行分類管理 6 客戶服務(wù)體系 負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 7 客服信息分析 負(fù)責(zé)統(tǒng)計分析客服信息 形成客服案例庫 8 法務(wù)管理 負(fù)責(zé)為公司提供各類法律支持服務(wù) 負(fù)責(zé)對公司業(yè)務(wù)合同的法律審核 負(fù)責(zé)編制和修改企業(yè)的格式化合同 負(fù)責(zé)法律知識培訓(xùn)工作 負(fù)責(zé)提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù) 負(fù)責(zé)對項目公司 部 權(quán)限外的合同進(jìn)行審核 負(fù)責(zé)對項目公司 部 權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查 法律 指導(dǎo) 負(fù)責(zé)處理包含項目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理 負(fù)責(zé)外聘律師的選擇 聘用合同訂立 管理和服務(wù)評價 9 客戶危機(jī)管理 負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險防范制度 負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案 九 行政人事部 九 行政人事部 部門使命部門使命 根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要 提供人力資源 后勤服務(wù)等方面的有效支 持 在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制 營造高效和諧的職場氛圍 部門職能部門職能 人力資源規(guī)劃 員工招聘和選派 員工培訓(xùn) 員工薪酬和績效考核 企業(yè)文化建設(shè) 行政事務(wù)管理 資產(chǎn)管理 IT 信息管理 檔案管理 1 人力資源規(guī)劃 負(fù)責(zé)制定人力資源規(guī)劃 并組織實施 負(fù)責(zé)完善人力資源管理體系 研究 設(shè)計人力資源管理模 式 包含招聘 績效 培訓(xùn) 薪酬及員工發(fā)展等體系的全 面建設(shè) 制定和完善人力資源管理制度 負(fù)責(zé)向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略 組織建設(shè) 等方面的建議 負(fù)責(zé)審批項目公司 部 的管理架構(gòu)和人員配置計劃 負(fù)責(zé)進(jìn)行項目公司 部 關(guān)鍵崗位聘任的審核 2 員工招聘和選派 負(fù)責(zé)制定招聘計劃和實施招聘 為公司和項目公司 部 供給人才 配合完成項目公司 部 高層管理人員的聘任工作 3 員工培訓(xùn) 負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作 負(fù)責(zé)擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計劃 負(fù)責(zé)評價培訓(xùn)效果和督促各部門 各項目公司 部 內(nèi)部 培訓(xùn)工作 4 員工薪酬和績效考核 負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公 司績效考核結(jié)果 負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù) 負(fù)責(zé)審核項目公司 部 薪 酬制度 負(fù)責(zé)辦理員工調(diào)動 離職 入職 考勤 保險和醫(yī)療等手 續(xù) 負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度 5 企業(yè)文化建設(shè) 負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè) 6 行政事務(wù)管理 負(fù)責(zé)建立 維護(hù)及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) CIS 負(fù)責(zé)擬寫公司年度工作總結(jié) 負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制 負(fù)責(zé)公司級會議的會務(wù)管理與會務(wù)服務(wù)以及會議紀(jì)要的整 理與發(fā)放 負(fù)責(zé)管理公司印章 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備 用品管理 負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配 維護(hù) 年審 稅費繳納 駕駛員 管理 負(fù)責(zé)公司前臺接待 公司安全保衛(wèi)管理 辦公環(huán)境管理 負(fù)責(zé)公司有關(guān)對外行政 工商手續(xù)辦理 公司證照年檢 章程變更等 負(fù)責(zé)管理公司書刊 報紙訂購 負(fù)責(zé)其他后勤服務(wù) 7 資產(chǎn)管理 負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù) 采購以及登記建 檔工作 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 報廢手續(xù) 主持盤點固定資產(chǎn)工作 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺帳管理 配合完成項目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作 8 IT 信息管理 負(fù)責(zé)制訂并實施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn) 方案 負(fù)責(zé)企業(yè)計算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā) 維護(hù) 更新 使用管 理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù) 負(fù)責(zé)計算機(jī)及相關(guān)設(shè)備的購置 調(diào)配 維修 維護(hù)保養(yǎng) 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護(hù)更新 負(fù)責(zé)處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障 提供 IT 服務(wù) 9 檔案管理 負(fù)責(zé)檔案管理 檔案信息化管理及維護(hù) 負(fù)責(zé)各投資企業(yè)重要資料的收集和整理 負(fù)責(zé)指導(dǎo)項目公司 部 檔案工作 負(fù)責(zé)接收項目公司 部 工程竣工后的檔案資料 三 項目公司 部 職責(zé)三 項目公司 部 職責(zé) 使命 使命 項目公司 部 為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元 按照直線式業(yè)務(wù)指揮 系統(tǒng)運作 明確責(zé) 權(quán) 利 提高工作效率 加快項目運作速度 縮短 資金占用周期 全面負(fù)責(zé)項目經(jīng)營管理 實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo) 職能 職能 項目立項后組織制定 項目開發(fā)綱要 并在 項目開發(fā)綱要 指導(dǎo)下主 持項目全過程開發(fā)工作 說明 說明 確定項目拓展意向后 由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進(jìn)行 項目前期策劃工作 至項目公司 部 成立 1 項目前期準(zhǔn)備 負(fù)責(zé)制定管理架構(gòu)及人員配置計劃 交由行政人事部審核 2 項目策劃 組織編制 項目開發(fā)綱要 并組織階段性評審及最終評審 3 設(shè)計管理 1 方案設(shè)計 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計任務(wù)書 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇方案設(shè)計單位 與設(shè)計單 位進(jìn)行溝通聯(lián)系 完成方案設(shè)計 組織項目方案設(shè)計的評 審 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報批報建工作 2 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 組織相關(guān)部門對建筑功能 結(jié)構(gòu)方案 設(shè)備選型等進(jìn)行設(shè) 計優(yōu)化并落實 負(fù)責(zé)施工圖審查單位的考察和確定 在建筑專業(yè)初步設(shè)計完成后 負(fù)責(zé)聘請專業(yè)測量公司進(jìn)行 查丈咨詢 負(fù)責(zé)編制初步設(shè)計任務(wù)書及施工圖設(shè)計任務(wù)書 配合編制 項目限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 并負(fù)責(zé)落實 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇初步設(shè)計及施工圖設(shè)計單 位 與設(shè)計單位進(jìn)行溝通聯(lián)系 完成初步設(shè)計及施工圖設(shè) 計 組織對階段性及最終的設(shè)計成果進(jìn)行審核 組織相關(guān)部門對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標(biāo) 并確 定主要設(shè)計參數(shù) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系 控制 設(shè)計進(jìn)度 質(zhì)量 建安成本等 主持圖紙內(nèi)部審查 主持施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報批報建工作 4 工程管理 1 施工準(zhǔn)備 負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場場地準(zhǔn)備 負(fù)責(zé)獲得項目政府相關(guān)許可證 主持 施工組織設(shè)計 的評審工作 2 進(jìn)度管理 負(fù)責(zé)根據(jù) 項目總體開發(fā)計劃 制定 施工總體進(jìn)度計劃 負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細(xì)則 落實計劃執(zhí)行 負(fù)責(zé)落實項目施工進(jìn)度計劃 并及時進(jìn)行調(diào)整 負(fù)責(zé)跟蹤 協(xié)調(diào)相關(guān)部門與項目有關(guān)的工作計劃 例如主 要設(shè)備及主要專業(yè)分包等 的制定及執(zhí)行等工作 3 質(zhì)量管理 負(fù)責(zé)落實施工質(zhì)量監(jiān)控 達(dá)到驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序 關(guān)鍵部位的施工方案 主持各階段的工程驗收 負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析 形成質(zhì)量分析報告 對于典型問題形成案例 交工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫 4 安全文明管理 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范 負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作 定期組織相關(guān)單 位對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全文明檢查 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境 5 采購管理 負(fù)責(zé)編制 項目設(shè)備及材料采購總體計劃 及 材料設(shè)備 采購配合計劃 并交由合約成本部審核 配合進(jìn)行公司組織的項目主體總包招標(biāo) 主要專業(yè)分包工 程及主要設(shè)備招標(biāo) 負(fù)責(zé)在戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇供應(yīng)商 進(jìn)行權(quán)限范圍內(nèi) 的采購工作 負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場計劃 并跟蹤 督促計劃的執(zhí)行 負(fù)責(zé)大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場驗收 材料證明資料收集和 手續(xù)辦理 負(fù)責(zé)評價公司供應(yīng)商 并知會相關(guān)部門錄入數(shù)據(jù)庫 6 設(shè)計變更管理 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計變更 主持重大或超出限額的設(shè)計變更評審 主持審核為滿足客戶需求的設(shè)計變更 7 項目檔案管理 負(fù)責(zé)管理項目各類相關(guān)檔案 負(fù)責(zé)進(jìn)行工程信息收集 總結(jié) 配合工程技術(shù)部建立和完 善工程案例信息庫 8 項目危機(jī)管理 負(fù)責(zé)建立 項目危機(jī)事件防范處理制度 負(fù)責(zé)處理項目危機(jī)事件 5 成本管理 配合合約成本部落實項目總體目標(biāo)成本 負(fù)責(zé)編制項目預(yù)算 配合合約成本部備案抽查 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同 編制工程款季度支付計劃 并交由財 務(wù)部備案 負(fù)責(zé)核對供應(yīng)商材料清單及施工單位完成工程量 并核算 工程進(jìn)度款 辦理支付手續(xù) 負(fù)責(zé)對項目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計 歸檔 制定月度動態(tài) 成本報表交由合約成本部備案 負(fù)責(zé)根據(jù) 項目結(jié)算計劃 按時將工程結(jié)算資料移交至合 約成本部 并配合合約成本部完成 工程結(jié)算分析報告 6 營銷管理 1 營銷策劃 主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作 負(fù)責(zé)編制 項目營銷推廣總體計劃 并組織評審 負(fù)責(zé)編制 營銷推廣策劃方案 并組織評審 負(fù)責(zé)編制 營銷費用預(yù)算 并組織審核 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司 并組織審核 優(yōu)化物業(yè)管理方案 2 營銷推廣 負(fù)責(zé)按照 營銷推廣策劃方案 開展?fàn)I銷推廣活動 3 銷售管理 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請 領(lǐng)取 商品房預(yù)售許可證 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購協(xié)議 負(fù)責(zé)向客戶服務(wù)部移交客戶資料 并配合客戶服務(wù)部與客 戶簽訂銷售合同 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估 4 售后服務(wù) 配合項目入伙后的工程整改工作 配合處理重大投訴 7 項目合同管理 負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同 負(fù)責(zé)簽定合同 并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實各項工作 負(fù)責(zé)對項目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計 評估分析 并反 饋至相關(guān)部門 7 項目收尾 項目竣工驗收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項目檔案 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作 主持項目公司清算及固定資產(chǎn)處置 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制 項目總結(jié)報告 9 運營管理 負(fù)責(zé)按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案 根據(jù)項目節(jié)點完成情況 負(fù)責(zé)按季度完成績效考核工作 主持各重要節(jié)點的匯報會議 提高項目運作水平 積累相 關(guān)專業(yè)經(jīng)驗 第三部分第三部分 項目開發(fā)工作流程項目開發(fā)工作流程 一 地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖一 地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖 和 項目公司 部 項目前期策劃小組 主責(zé)部門協(xié)作部門 工程技術(shù)部 合約成本部 運營管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務(wù)部 項目項目拓展拓展項目策劃項目策劃設(shè)計管理設(shè)計管理工程管理工程管理營銷管理營銷管理客戶服務(wù)客戶服務(wù) 財務(wù)部 一 項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 一 項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 項目拓展工作流程示意圖項目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門投資拓展部投資拓展部投資拓展部公司董事會投資拓展部 配合部門運營管理部 產(chǎn)品研究部 營銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 財務(wù)部 投資拓展部運營管理部 提交成果土地信息庫 分析土地信息 甄選目標(biāo)地塊 初步確定拓展 目標(biāo) 可行性研究 報告 項目實施決議 土地合同 建設(shè)用地規(guī) 劃許可證 付清地價款 證明 土地證 固定資產(chǎn)投 資計劃 控制要點 準(zhǔn)確收集資料 及時更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險 基礎(chǔ)資料翔實 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見 慎重決策 確保手續(xù)完備 避免法律糾紛 土地 信息 收集 分析 可行性研究 公司 內(nèi)部 評審 辦理 土地 獲取 手續(xù) 初步 確定 拓展 目標(biāo) 項目拓展工作流程圖項目拓展工作流程圖 項項目目拓拓展展工工作作流流程程圖圖 土土地地信信息息收收集集分分析析初初步步確確定定拓拓展展目目標(biāo)標(biāo)可可行行性性研研究究公公司司評評審審辦辦理理土土地地獲獲取取手手續(xù)續(xù) 策策劃劃 方方案案 評評審審委委員員會會 客客戶戶 服服務(wù)務(wù)部部 董董事事會會 投投資資咨咨詢詢 委委員員會會 財財務(wù)務(wù)部部項項目目前前期期策策劃劃小小組組投投資資拓拓展展部部 運運營營 管管理理部部 Y N Y N 土土地地背背景景 資資料料調(diào)調(diào)查查 評評審審 評評審審 提提供供客客戶戶 需需求求信信息息 進(jìn)進(jìn)行行 市市場場調(diào)調(diào)研研 編編制制初初步步策策劃劃 定定位位報報告告 獲獲得得土土地地 使使用用權(quán)權(quán)益益 項項目目獲獲取取 方方式式 簽簽訂訂土土地地 使使用用合合同同 初初步步確確定定 拓拓展展目目標(biāo)標(biāo) 項項目目立立項項 可可行行性性 報報告告 組組織織現(xiàn)現(xiàn)場場勘勘察察 組組織織評評審審 制制定定可可行行性性 研研究究計計劃劃 土土地地儲儲備備 計計劃劃 土土地地信信 息息收收集集 分分析析甄甄選選 目目標(biāo)標(biāo)土土地地 土土地地信信息息 庫庫歸歸檔檔 基基礎(chǔ)礎(chǔ) 研研究究 編編制制初初步步產(chǎn)產(chǎn)品品 建建議議書書 Y 風(fēng)風(fēng)險險控控制制 報報告告 初初稿稿 初初步步項項目目總總體體 開開發(fā)發(fā)計計劃劃 財財務(wù)務(wù)預(yù)預(yù)測測 資資金金籌籌措措 方方案案 評評審審 N 成成本本測測算算 報報告告 工工程程技技術(shù)術(shù) 特特點點分分析析 項目拓展流程指引項目拓展流程指引 1 目的目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展 拓展房地產(chǎn)新項目 2 適用范圍適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項目發(fā)展體系的新項目拓展獲取工作 以及為之展開的相 應(yīng)研究工作 3 職責(zé)職責(zé) 3 1 投資拓展部 3 1 1 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究 定期制定 土地儲備計劃 并對研究成果進(jìn)行歸 檔 3 1 2 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集 并給予篩選 3 1 3 參考運營管理部提供的土地背景資料 初步確定拓展目標(biāo) 3 1 4 負(fù)責(zé)根據(jù)項目初步談判的結(jié)果 確定項目的運作方式 組織公司相關(guān)部 門進(jìn)行項目現(xiàn)場勘查 并組織編制 項目可行性研究報告 3 1 5 可行性研究 負(fù)責(zé)根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃 組織項目前期 策劃小組展開相應(yīng)流程工作 最終形成包含固定內(nèi)容的 項目可行性研 究報告 3 1 6 公司評審 負(fù)責(zé)將 項目可行性研究報告 交由公司投資決策委員會評 審 評審?fù)ㄟ^后 提交公司董事會評審 3 1 7 負(fù)責(zé)按照公司通過的項目合作條件 取得項目開發(fā)權(quán)利 并負(fù)責(zé)合作條 件的實施和跟蹤 3 2 運營管理部 3 2 1 在初步確定拓展目標(biāo)階段介入 協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門 規(guī)劃 國土 環(huán)保 收集項目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃 含功能定位 市政交 通 配套設(shè)施等 3 3 項目前期策劃小組 3 3 1 在項目可行性研究階段介入 根據(jù) 可行性研究計劃 及現(xiàn)場勘查結(jié)果 編制 初步策劃定位報告 含市場定位和產(chǎn)品定位 初步產(chǎn)品建議 書 工程技術(shù)特點分析 成本測算報告 3 4 財務(wù)部 3 4 1 在項目可行性研究階段介入 根據(jù)項目前期策劃小組提供的成本 開發(fā) 計劃等材料 完成財務(wù)預(yù)測和相關(guān)財務(wù)分析 3 4 2 在項目可行性研究階段介入 根據(jù)項目獲取方式 制定資金籌措方案 3 5 策劃 方案評審委員會 3 5 1 在項目可行性研究階段介入 參加初步策劃定位報告的評審 提出調(diào)整 意見 把控策劃水平 3 6 投資咨詢委員會 3 6 1 在項目可行性研究階段后期 聽取項目可行性研究成果匯報 提出綜合 調(diào)整意見 決定項目合作條件的實施 批準(zhǔn)項目交由公司董事會評審 4 工作程序工作程序 4 1 基礎(chǔ)研究 4 1 1 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃 提高房地產(chǎn)新項目可 行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作 4 1 2 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究 宏觀市場研究 城市規(guī)劃動態(tài)研究 經(jīng)濟(jì) 動態(tài)研究 政策法規(guī)研究 項目風(fēng)險研究 公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研 究等分項研究工作 4 1 3 各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成 做到專項有專人負(fù)責(zé) 然后再 充分利用內(nèi)外資源 予以功能完善和健全 4 1 4 各分項工作需及時把握動態(tài)信息 做到及時收集 及時分析 其研究成 果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn) 4 1 5 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人 專門負(fù)責(zé)整個基礎(chǔ)研究計劃的制定 監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理 基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項負(fù)責(zé)人整理 經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔 4 2 信息收集 甑別 4 2 1 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人 但需指定一人為土地信息 負(fù)責(zé)人 專項負(fù)責(zé)土地信息的匯總 整理和總結(jié)等 4 2 2 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行 政府公告收集類 從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告 土地儲備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo) 掛牌 拍賣公告和法 院拍賣土地信息公告 產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 的掛牌公告 其他主動收集信息類 主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃 舊城改造和土地 供應(yīng)計劃等信息 各類招商會與項目推介會等 其他被動收集信息類 土地信息人來電 傳真 約訪 推介等 4 2 3 了解到有效土地信息后 需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫 土地信息采 集表 投資拓展部不定期對各土地信息進(jìn)行合議 根據(jù)公司土地儲備 要求對土地信息進(jìn)行初步判斷 會議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔 會 議結(jié)果知會經(jīng)理 4 2 4 通過初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段 原則上指定負(fù)責(zé) 土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作 并通過 土 地信息采集表 將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會 未通過的信息由土地信息 負(fù)責(zé)人填寫判斷意見 存入土地信息庫 并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人 此后 由土地信息負(fù)責(zé)人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤 4 3 初步確定拓展目標(biāo) 4 3 1 項目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時填制每周的 新項目進(jìn)展通報 交土地信 息負(fù)責(zé)人匯總 4 3 2 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)項目情況 了解該項目背景資料及運營管理部提供的政 府相關(guān)資料 初步判斷項目的操作方式 資料匯總后提請公司法律顧問 或公司法務(wù)人員提供意見 最終做出項目用地購買操作方式的判斷 4 3 3 項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查 根據(jù)市場情況和 項目特點做出初步項目定位判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果 并綜合其他相關(guān) 信息 形成簡易的 新項目發(fā)展報告 進(jìn)行部門內(nèi)部評審 4 3 4 項目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后 進(jìn)入可行性研究階段 未通過則根據(jù)會議 意見進(jìn)行調(diào)整或放棄 4 4 項目可行性研究 4 4 1 項目可行性研究是對前期項目初步判斷的論證 在項目前期策劃小組的 配合下 進(jìn)行較為詳細(xì)的項目可行性分析 最終形成 項目可行性研究 報告 4 4 2 項目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評審會上的意見匯總 根據(jù)項目情況 向公司領(lǐng) 導(dǎo)進(jìn)行匯報 并制訂 可行性研究計劃 該計劃需包含各相應(yīng)工作的 責(zé)任主體 責(zé)任人 達(dá)到效果和時間要求 并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道 圖 發(fā)項目前期策劃小組 4 4 3 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計劃 組織項目前期策劃小組對項目進(jìn)行現(xiàn) 場勘察 并組織完成如下工作 項目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項目背景調(diào)研 包括 項目獲得方式的流程 土 地方資信情況 項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套 區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢 等 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)項目背景材料評估項目開發(fā)風(fēng)險 編寫 風(fēng)險控制報告 初稿 項目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進(jìn)行調(diào)研 反饋 給項目負(fù)責(zé)人 編寫 初步策劃定位報告 項目前期策劃小組主持完成對 初步策劃定位報告 的評審工作 策劃 方案評審委員會針對 初步策劃定位報告 進(jìn)行評審 給出專業(yè)意見 評審?fù)ㄟ^后 項目前期策劃小組根據(jù)評審意見 繼續(xù)深化定位 完成 初步產(chǎn)品意見書 項目負(fù)責(zé)人根據(jù) 初步產(chǎn)品建議書 編寫 初步項目開發(fā)總體計劃 項目前期策劃小組根據(jù) 初步產(chǎn)品建議書 編寫 工程技術(shù)特點分析 并根據(jù) 工程技術(shù)特點分析 和 初步產(chǎn)品建議書 進(jìn)行成本測算 完 成 成本測算報告 財務(wù)部根據(jù)項目成本 產(chǎn)品建議等材料 完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析 完成 財務(wù)預(yù)測及資金籌措方案 4 4 4 投資拓展部最終組織各方面材料 形成固定格式的項目可行性報告 協(xié) 同項目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)部審議 通過后以 新項目可行性研究報告 評審會會議通知 申請召開公司新項目評審會 4 5 決策評審 4 5 1 投資決策評審會聽取項目負(fù)責(zé)人對項目可行性研究的匯報 最終由集體 討論決定 項目評審?fù)ㄟ^后 提交公司董事會評審確定 4 5 2 若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過 項目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會議意見對可行 性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項目 4 5 3 項目論證會通過后 若無需進(jìn)一步解決的問題 則有投資拓展部負(fù)責(zé)按 照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目 并負(fù)責(zé)合作條件的實施和 跟蹤 項目拓展階段各部門工作職責(zé)項目拓展階段各部門工作職責(zé) 1 投資拓展部 投資拓展部 1 1 收集土地信息建立信息庫 收集土地信息建立信息庫 定期制定 土地儲備計劃 并對研究成果進(jìn)行歸檔 建立土地信 息庫 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集 并給予篩選 1 2 初步確定拓展目標(biāo) 初步確定拓展目標(biāo) 分析土地信息 甄選目標(biāo)地塊 并參考運營管理部提供的土地背景 資料 初步確定拓展目標(biāo) 1 3 組織可行性研究 組織可行性研究 負(fù)責(zé)制訂 可行性研究計劃 組織進(jìn)行可行性研究 匯總相關(guān)資 料 完成 項目可行性研究報告 1 4 組織評審 組織評審 將項目可行性報告提交公司投資決策委員會評審 通過后報董事會評 審 1 5 辦理土地獲取手續(xù) 辦理土地獲取手續(xù) 負(fù)責(zé)按照公司審批通過的項目合作條件 辦理土地獲取手續(xù) 取得 項目開發(fā)權(quán)益 并負(fù)責(zé)合作條件的實施和跟蹤 必要時 運營管理部配 合相關(guān)工作 2 財務(wù)部 財務(wù)部 2 1 項目可行性分析 項目可行性分析 根據(jù)項目成本 產(chǎn)品建議等材料 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析 完成財 務(wù)預(yù)測及資金籌措方案 3 產(chǎn)品研究部 產(chǎn)品研究部 3 1 項目可行性分析 項目可行性分析 參與項目前期策劃小組工作 根據(jù)地塊的地形 地貌及周邊環(huán)境進(jìn) 行項目規(guī)劃分析 完成 初步策劃定位報告 和 初步產(chǎn)品建議書 4 營銷策劃部 營銷策劃部 4 1 項目可行性分析 項目可行性分析 參與項目前期策劃小組工作 進(jìn)行項目所在區(qū)域的初步市場調(diào)研 根據(jù)初步市場調(diào)研報告 完成 初步策劃定位報告 和 初步產(chǎn)品建議 書 5 運營管理部 運營管理部 5 1 收集項目背景資料 收集項目背景資料 從政府相關(guān)部門 規(guī)劃 國土 環(huán)保 收集項目相關(guān)背景資料及最 新規(guī)劃 含功能定位 市政交通 配套設(shè)施等 5 2 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù) 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù) 協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù) 6 合約成本部 合約成本部 6 1 成本測算 成本測算 根據(jù) 初步產(chǎn)品建議書 和 工程技術(shù)特點分析 進(jìn)行成本測算 完成 成本測算報告 7 工程技術(shù)部工程技術(shù)部 7 1 工程技術(shù)特點分析 工程技術(shù)特點分析 對地塊的地形 地貌 地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查 并根據(jù) 產(chǎn)品初 步產(chǎn)品建議書 完成 工程技術(shù)特點分析 二 項目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 二 項目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 項目策劃工作流程示意圖項目策劃工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項目公司 部 項目前期策劃小組 項目公司 部 項目前期策劃小組 配合部門 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 財務(wù)部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運營管理部 財務(wù)部 提交成果 項目開發(fā)綱要 包括 策劃定位報告 產(chǎn)品建議書 項目總體開發(fā)計劃 成本規(guī)劃報告 財務(wù)分析及資金計劃 風(fēng)險控制報告 經(jīng)過評審后的 項目開發(fā)綱要 控制要點 保證控制性文件的 系統(tǒng)性 咨詢專業(yè)意見 慎重決策 制定 項目 開發(fā) 綱要 公司評審 項目策劃工作流程圖項目策劃工作流程圖 項項目目策策劃劃工工作作流流程程圖圖 制制定定項項目目開開發(fā)發(fā)綱綱要要公公司司評評審審 運運營營管管理理部部 策策劃劃 方方案案 評評審審委委員員會會 財財務(wù)務(wù)部部 項項目目前前期期策策劃劃小小組組 項項目目公公司司 部部 產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議書書風(fēng)風(fēng)險險控控制制報報告告 項項目目開開發(fā)發(fā)綱綱要要 組組織織評評審審 參參與與評評審審 項項目目總總體體 開開發(fā)發(fā)計計劃劃 N 遵遵照照 項項目目開開發(fā)發(fā)綱綱要要 進(jìn)進(jìn)行行項項目目開開發(fā)發(fā)工工作作 Y 評評審審 策策劃劃定定位位報報告告 項項目目總總體體開開發(fā)發(fā) 計計劃劃 初初步步 策策劃劃定定位位報報告告 初初步步 產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議書書 風(fēng)風(fēng)險險控控制制報報告告 初初稿稿 初初步步項項目目總總體體 開開發(fā)發(fā)計計劃劃 成成本本測測算算報報告告 成成本本規(guī)規(guī)劃劃報報告告 財財務(wù)務(wù)測測算算 及及資資金金籌籌措措方方案案 財財務(wù)務(wù)分分析析 及及資資金金計計劃劃 項目策劃流程指引項目策劃流程指引 1 目的目的 深化項目可行性研究 完成 項目開發(fā)綱要 包含 策劃定位報告 產(chǎn) 品建議書 項目總體開發(fā)計劃 成本規(guī)劃 財務(wù)分析及資金計劃 風(fēng)險 控制 為項目公司 部 進(jìn)行項目開發(fā)工作提供依據(jù) 2 適用范圍適用范圍 適用于項目立項到 項目開發(fā)綱要 移交前所有相關(guān)工作 3 職責(zé)職責(zé) 3 1 項目公司 部 項目前期策劃小組 3 1 1 在制定項目開發(fā)綱要階段 負(fù)責(zé)深化 項目可行性研究報告 中 初步項 目總體開發(fā)計劃 初步策劃定位報告 含市場定位和產(chǎn)品定位 初 步產(chǎn)品建議書 風(fēng)險控制 初稿 成本測算報告 匯總財務(wù)部提供 的 財務(wù)分析及資金計劃 整理形成 項目開發(fā)綱要 3 1 2 在項目策劃各階段 負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審 并針對修改意見 進(jìn)行調(diào)整 3 2 財務(wù)部 3 2 1 在制定項目開發(fā)綱要階段 深化財務(wù)預(yù)測與資金籌措方案 完成 財務(wù)分 析及資金計劃 3 2 2 配合完成對 項目開發(fā)綱要 評審工作 提供財務(wù)方面專業(yè)支持 3 3 運營管理部 3 3 1 審核項目開發(fā)總體計劃 配合完成對 項目開發(fā)綱要 評審工作 3 4 策劃 方案評審委員會 3 4 1 參加 項目開發(fā)綱要 的評審 負(fù)責(zé)對 項目開發(fā)綱要 進(jìn)行決策 4 工作程序工作程序 4 1 策劃前期準(zhǔn)備 4 1 1 項目前期策劃小組成員進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場踏勘和范圍內(nèi)市場調(diào)研 收集與項 目相關(guān)的各項目信息 深化 初步策劃定位報告 編制 策劃定位報告 基本資料包括四周范圍 用地條件 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 限高 土地價 格等信息 現(xiàn)場踏勘主要是了解基地自然狀況 四至范圍 用地條件 周邊配套情 況 以便于分析項目的優(yōu)劣勢 范圍內(nèi)市場調(diào)研主要指對項目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售 未售項目以 及與項目的主力客源可能形成直接競爭的項目調(diào)研 市場調(diào)研完成要填 寫 樓盤市調(diào)表 對市場調(diào)研以及現(xiàn)場踏勘的各項數(shù)據(jù)進(jìn)行分析 并根據(jù)分析結(jié)果深化 初步策劃定位報告 編寫 策劃定位報告 4 1 2 策劃定位報告 的論述重點為市場概述 客戶定位 產(chǎn)品定位及價格定 位 4 1 3 市場概述應(yīng)包含以下內(nèi)容 項目概況及項目特點分析 房地產(chǎn)大勢及本區(qū)域市場分析 項目市場競爭對手分析 4 1 4 客戶定位應(yīng)包含以下內(nèi)容 項目的 SWOT 分析 目標(biāo)客戶定位 4 1 5 產(chǎn)品定位應(yīng)包含以下內(nèi)容 項目的主題形象及開發(fā)理念 項目的產(chǎn)品建議 4 1 6 定價建議 4 2 項目前期策劃小組負(fù)責(zé)組織策劃 方案評審委員會對 策劃定位報告 進(jìn)行 評審 4 3 項目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化 初步產(chǎn)品建議書 編制 產(chǎn)品建議書 4 4 項目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化 初步項目開發(fā)總體計劃 和 風(fēng)險控制報告 初稿 編制 項目開發(fā)總體計劃 及 風(fēng)險控制報告 4 5 項目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化 成本測算報告 編制 成本規(guī)劃報告 4 6 財務(wù)部負(fù)責(zé)深化財務(wù)分析 編制 財務(wù)分析及資金計劃 4 7 項目前期策劃小組最終匯總財務(wù)部提供的 財務(wù)分析及資金計劃 以及由本 小組完成的 策劃定位報告 產(chǎn)品建議書 項目開發(fā)總體計劃 項目 成本規(guī)劃報告 和 風(fēng)險控制報告 形成 項目開發(fā)綱要 4 8 項目前期策劃小組組織策劃 方案評審委員會對 項目開發(fā)綱要 進(jìn)行評審 總經(jīng)理辦公會最終審批 4 9 在 項目開發(fā)綱要 通過審核后 正式進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備階段 項目策劃各部門工作職責(zé)項目策劃各部門工作職責(zé) 1 項目公司 部 項目前期策劃小組 項目公司 部 項目前期策劃小組 1 1 制定項目開發(fā)綱要 制定項目開發(fā)綱要 負(fù)責(zé)深化 項目可行性研究報告 中的相關(guān)部分 并匯總整理形成 項目開發(fā)綱要 1 2 組織評審 組織評審 負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審 并針對修改意見進(jìn)行方案調(diào)整 2 財務(wù)部 財務(wù)部 2 1 制定項目開發(fā)綱要 制定項目開發(fā)綱要 深化財務(wù)分析 編制 財務(wù)分析及資金計劃 2 2 參與評審 參與評審 參與 項目開發(fā)綱要 評審 提供財務(wù)方面專業(yè)支持 3 產(chǎn)品研究部 產(chǎn)品研究部 3 1 制定項目開發(fā)綱要 制定項目開發(fā)綱要 參與項目前期策劃小組 深化概念規(guī)劃 完成 營銷策劃報告 及 產(chǎn)品建議書 3 2 參與評審 參與評審 參與 項目開發(fā)綱要 評審 提供產(chǎn)品設(shè)計方面專業(yè)支持 4 營銷策劃部 營銷策劃部 4 1 制定項目開發(fā)綱要 制定項目開發(fā)綱要 參與項目前期策劃小組 深化項目定位 完成 營銷策劃報告 及 產(chǎn)品建議書 4 2 參與評審 參與評審 參與 項目開發(fā)綱要 評審 提供營銷策劃方面專業(yè)支持 5 運營管理部 運營管理部 5 1 審核項目總體計劃 審核項目總體計劃 參與 項目開發(fā)綱要 評審 審核 項目開發(fā)總體計劃 6 合約成本部 合約成本部 6 1 制定項目開發(fā)綱要 制定項目開發(fā)綱要 參與項目前期策劃小組 深化 成本測算報告 完成 成本規(guī)劃報 告 6 2 參與評審 參與評審 參與 項目開發(fā)綱要 評審 提供成本管理方面專業(yè)支持 三 設(shè)計管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 三 設(shè)計管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)