第六章 房地產(chǎn)評估答案.doc

第六章 房地產(chǎn)評估一、單項選擇題1.國家規(guī)定的工業(yè)用地的土地使用權(quán)最高出讓年限是（ B）年。A.70 B.50 C.40 D.45 2.在正常情況下，用于房地產(chǎn)價值評估的收益應(yīng)該是房地產(chǎn)的（D）。 A.實際總收益實際總費用 B.實際總收益客觀總費用 C.客觀總收益實際總費用 D.客觀總收益客觀總費用 3.用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應(yīng)為（C）。 A.整個開發(fā)期 B.整個銷售期 C.整個開發(fā)期和銷售期 D.整個開發(fā)期和銷售期的一半 土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。4.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1 000萬元，土地開發(fā)費是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。投資利息使用復(fù)利計算，則該土地投資利息為（B）。 A.120萬元 B.79.23萬元 C.60萬元 D.100萬元 土地投資利息500（18）11 000（18）0.5179.23（萬元）。 5.在房地產(chǎn)評估中，當無參照物和無法預(yù)測未來收益的時候，則運用（A）評估較為合適。 A.成本法 B.市場法 C.剩余法 D.收益法 6.市場法中，比較案例的成交價格是每平方米5 000元，對應(yīng)的土地使用年限是20年，而待估宗地的出讓年期是10年，土地資本化率為10，則土地使用年期修正后的每平方米地價最接近（A）元。 A.3 609 B.2 500 C.3 541 D.4 500 先計算出土地年期修正系數(shù)，再用比較案例的交易價格乘以修正系數(shù)，得出修正后的地價。7.土地的“三通一平”是指（C）。 A.通水、通熱、通路、平整地面 B.通水、通路、通氣、平整地面 C.通水、通路、通電、平整地面 D.通氣、通電、通訊、平整地面 8.有一宗土地，出讓年期為50年，已使用30年，預(yù)計未來10年每年的凈收益額為15萬元，第11年開始每年凈收益額為20萬元，假定折現(xiàn)率為10，則該宗土地評估值最接近于（B）。A.127.70萬元 B.139.55萬元 C.150.00萬元 D.175.00萬元 土地評估值15（P/A，10，10）20（P/A，10，10）（P/F,10,10）156.145206.1450.3855139.55（萬元）。 9.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準日比較案例宗地的市場交易價格為1 000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于（C）A.1 250 B.1 500 C.2 000 D.3 333.33 經(jīng)容積率修正后可比實例價格可比實例價格（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例價格容積率修正系數(shù)）1 000（3/1.5）2 000（元/平方米）。 10.我國土地使用權(quán)出讓的最高年限由（D）確定并公布。 A.國土資源部 B.城市建設(shè)部 C.省、自治區(qū)、直轄市政府 D.國務(wù)院 11.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近于（B）。 A.400 萬元 B.392萬元 C.402萬元 D.390萬元 建筑物的評估值500 500（12）11/50392.2（萬元）。12.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原利率為10，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為（B）。 A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.94 1（110）（25）/1（110）（20）（10.0923）/（10.1486）1.0661.07。13.某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：容積率0.10.40.71.01.21.41.61.82.02.2修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.31.41.61.82.0可比案例宗地地價為每平方米2 700元，容積率為2.0，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實例價格最接近于（B）元平方米。 A.2 160 B.2 400 C.2 430 D.3 240 可比實例交易價格P2 7001.6/1.82 400（元平方米）14.某宗土地3 000平方米，土地上建一棟10層的賓館，賓館首層面積1 200平方米，第210層每層建筑面積1 000平方米，則由此計算出的建筑容積率為（D）。 A.3.6 B.6 C.2.8 D.3.4 建筑總面積1 2001 000910 200（平方米）容積率建筑總面積/土地總面積10 200/3 0003.4（平方米）。15.根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用集體土地時，需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人的費用一般包括（D）。 A.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費 B.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、新菜地開發(fā)基金 C.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物、青苗補償費 D.土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費等拆遷補償費是向原城市土地使用者支付的費用16.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（C）。 A.30年 B.40年 C.50年 D.70年 17.某房地產(chǎn)土地價值600萬元，建筑物價值1 400萬元，綜合資本化率為 8.5，建筑物資本化率為10，則土地資本化率最可能為（C）。 A.8 B.6 C.5 D.4 （LB）rLr1Br2所以：（6001 400）8.5600r11 40010，從而有r15。 18.某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10，預(yù)期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評估值最接近于（D）。 A.100萬元 B.80.32萬元 C.102.21萬元 D.94.27萬元 101（110）（30）/10109.426994.269（萬元）。二、多項選擇題1.以下屬于房地產(chǎn)的特征的有（ABCDE）。 A.位置固定性 B.供求區(qū)域性 C.使用長期性 D.投資大量性 E.保值與增值性 2.房地產(chǎn)價格影響因素中的一般因素包括（ABC）。 A.經(jīng)濟因素 B.社會因素 C.行政因素 D.區(qū)域因素 3.國有土地使用權(quán)出讓可以采取的方式有（ACD）。 A.協(xié)議 B.劃撥 C.招標 D. 拍賣4.下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中的收益額的說法正確的有（ABCD）。 A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益 B.凈收益不應(yīng)該是實際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期），只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù) C.凈收益客觀總收益客觀總費用 D.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用 5.運用成本法對地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是（ABCE）。A.新開發(fā)地 B.學(xué)校用地 C.公園用地 D.商業(yè)用地 E.機場用地 6. 住宅用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素包括（ ABC ） A.氣候條件 B.交通狀況 C.公園、醫(yī)院等配置狀況 D.顧客質(zhì)量 7、房地產(chǎn)評估的特點有（ ABC ）A非完全競爭性 B非成本因素重要性C房地不可分割性 D價值不確定性8、商業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素包括（ ABCD ）A 經(jīng)營者的經(jīng)濟實力B 商業(yè)繁華程度C 顧客質(zhì)量D交通狀況9、工業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素包括（ ACD ）A 產(chǎn)業(yè)集聚度B 商業(yè)繁華程度C 勞動力市場供求狀況D交通運輸狀況10、影響土地價格的個別因素包括（ ACD ）A 土地面積和形狀B 施工質(zhì)量C 容積率 D土地使用年期三、綜合題1.有一宗土地，出讓年期為40年。折現(xiàn)率為6，預(yù)計未來前5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元和38萬元，第640年每年純收益大約穩(wěn)定保持在40萬元左右。要求：試用收益法評估該宗地的價值。 【正確答案】：宗地的價值P30/（16）32/（16）235/（16）333/（16）438/（16）5 40 /611/（16）35 1/（16）528.301928.479929.386726.139128.3958433.3599574.06（萬元）。2.有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：宗地成交價格交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素1.130A6902001.8.1021.0381B7002000.8.1701.1302C7302002.8.1031.4381D7302003.8.1531.0358上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表： 時間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在 11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3。該類土地的折現(xiàn)率為8。表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:（1）為什么要進行交易情況修正？（2）在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個？（3）根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價值。（若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值） 【正確答案】：1. 房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；（2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。3買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。2. 在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7，說明其交易價格較正常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正5，說明其交易價格較正常交易價格低。3. 容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表。 容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)100 1051101151201251001005（1.51）/0.11281251003（1.61.5）/0.14. 土地使用權(quán)年限因素修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下：交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：1（18）30/1（18）380.9517D使用年限修正系數(shù)：1（18）30/1（18）350.96605.案例修正計算 成交價交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素評估值A(chǔ).6901151001001050.9517100713.8611010010210099B.7001151001001051100717.4710710710010598C.7301151001001050.9517100674.071081009712099D.7301151001001050.9660100713.06113951031001086.評估結(jié)果案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地的評估值（713.86717.47713.06） 3714.80（元/平方米）。3.有一宗“七通一平”待開發(fā)的建筑用地，面積為1 000平方米。使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建造寫字樓，建造期為2年，建筑費用3 500元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的10，建筑費用和專業(yè)費用在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入。寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計為2元/平方米.日（一年按365天計算）。管理費用為年租金的2，維修費用為建筑費用的1.5，保險費用為建筑費用的0.2，稅金為年租金的17.5。貸款利率為6（利息按復(fù)利計算），房地綜合還原利率為7，開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費用專業(yè)費用）之和的20。（此處建筑專業(yè)費不考慮時間價值）要求：試評估該宗地地價。 【正確答案】：（1）年總收入23651 00053 650 000（元）（2）年總費用3 650 00023 5005 000（1.50.2）3 650 00017.51 009 250（元）（3）年純收益3 650 0001 009