創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)大賽參考資料.doc

銀谷時(shí)尚中心招商及管理方案 為了抓住2008年奧運(yùn)會(huì)即將召開的有利契機(jī)，全面展開銀谷商業(yè)區(qū)的改造調(diào)整工作，實(shí)現(xiàn)公司利益的最大化，根據(jù)董事長(zhǎng)對(duì)規(guī)劃方案的修改意見，特制訂招商及管理方案如下： 第一部分 市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位 一、市場(chǎng)分析： 1、銀谷做為秦皇島市目前唯一的地下大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在城市中心區(qū)地面商業(yè)空間趨向飽和狀態(tài)的情況下，將越來(lái)越顯示出得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 2、2008年北京奧運(yùn)會(huì)即將召開，將為秦皇島帶來(lái)更多的外地游客，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，位于人民廣場(chǎng)和人民公園中間位置的銀谷必將成為全市普通市民最大的休閑運(yùn)動(dòng)娛樂場(chǎng)所。 3、雖然銀谷位于主力商圈之外，平時(shí)客流量不足，人氣不旺，眾多市民還沒有養(yǎng)成到銀谷購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣，但是我們應(yīng)該有充足的信心，通過(guò)努力工作，把銀谷打造成為秦皇島的城市形象代表，成為秦皇島的城市名片，成為更多外地和外國(guó)游客的休閑娛樂商業(yè)中心。 4、秦皇島各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位雖然都有各自的特點(diǎn)，但在商業(yè)形態(tài)上、商品結(jié)構(gòu)上和品牌結(jié)構(gòu)上同質(zhì)化也很嚴(yán)重，主要集中在百貨方面，為銀谷的差異化經(jīng)營(yíng)提供了很大的市場(chǎng)空間。 5、秦皇島人有夜生活的需求，這就為銀谷提供了一個(gè)很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，也有了大量的潛在消費(fèi)客群。但主要商場(chǎng)除金街和現(xiàn)代購(gòu)物廣場(chǎng)晚上延長(zhǎng)至八點(diǎn)半外，其他均在七點(diǎn)前閉店，綜合性的休閑娛樂購(gòu)物場(chǎng)所更是個(gè)空白，同時(shí)，加上兼顧了白天和夜晚，拉長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)時(shí)間，使銀谷的商業(yè)價(jià)值有了超出一般商業(yè)增長(zhǎng)速度的可能性。 二、市場(chǎng)定位： 1、秦皇島最大的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂為一體的地下休閑商業(yè)街。 2、突出休閑娛樂定位，吸引更多的消費(fèi)顧客，打造秦皇島最具活力的休閑購(gòu)物夜生活中心。 2、主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：運(yùn)動(dòng)健身、休閑娛樂、精品服飾、數(shù)碼電玩、新奇特的即時(shí)消費(fèi)項(xiàng)目、特色小吃等。 3、消費(fèi)人群：全市青少年和周邊居民為主要消費(fèi)者。主流消費(fèi)群體年齡為1835歲。 4、品牌形象定位：休閑、時(shí)尚、健康、自由。 第二部分 招商管理思路 一、招商思路： 1、要想做出較高的合理商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，必須做好文化和商業(yè)相契合的問題，銀谷商業(yè)項(xiàng)目旨在打造秦皇島休閑商業(yè)街的第一品牌，我們要用足夠突出銀谷市場(chǎng)定位和特色的新概念來(lái)重新啟動(dòng)市場(chǎng)，重新塑造銀谷商業(yè)區(qū)的形象。 2、理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂，要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來(lái)發(fā)展。銀谷本次規(guī)劃是一次全新的理念改造，而不是修修補(bǔ)補(bǔ)，或僅僅成為某一種業(yè)態(tài)的簡(jiǎn)單復(fù)制和擴(kuò)張，也不是多種簡(jiǎn)單業(yè)態(tài)的復(fù)合和疊加，而要使不同行業(yè)有機(jī)互補(bǔ)、不同經(jīng)營(yíng)特色的商家資源共享、生意相得益彰，進(jìn)而達(dá)到投資最大化的商業(yè)目的。 3、商業(yè)地產(chǎn)最講究人氣，大量的客流量是保證商業(yè)發(fā)展的首要因素。銀谷商業(yè)區(qū)目前最大的問題是主動(dòng)客流量太少，不足以支撐大量商戶的生存。增加主動(dòng)購(gòu)物消費(fèi)人流，提升人氣是銀谷本次規(guī)劃中最先考慮的問題，也是引進(jìn)項(xiàng)目和進(jìn)行項(xiàng)目組合的最重要的考慮因素。 4、要保證市場(chǎng)定位的順利實(shí)現(xiàn)，我們必須在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)展思路，增加更多適合的品類進(jìn)入銀谷商業(yè)區(qū)，并優(yōu)先選擇讓顧客耳目一新的、獨(dú)特的、可以吸引顧客下次再來(lái)的亮點(diǎn)項(xiàng)目，豐富商品結(jié)構(gòu)，以達(dá)到吸引更多客流的目的。 同時(shí)，通過(guò)通道的美化開放、區(qū)域連接地段的改造和燈光等營(yíng)業(yè)設(shè)施的改進(jìn)，加上項(xiàng)目之間的互動(dòng)，將原有的偏遠(yuǎn)區(qū)域搞活，變成相對(duì)優(yōu)勢(shì)商戶區(qū)。 二、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的品類規(guī)劃 1、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 精品服飾區(qū)：男女精品服飾、內(nèi)衣、鞋帽、童裝、包、飾品等。 特色項(xiàng)目區(qū)：香熏、家居用品、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品、美甲、化妝、玩具、古玩店、車飾、鮮花店、書店、民族特色文化商品及其他新奇特項(xiàng)目等。 餐飲娛樂區(qū)：特色小吃、食品店、特色飲品、西餐、咖啡廳、酒吧、舞廳、電玩、小劇場(chǎng)、茶館（含棋牌項(xiàng)目）、網(wǎng)吧等等。 跳蚤市場(chǎng)區(qū)：各類便宜商品。 2、項(xiàng)目的分區(qū)管理 原項(xiàng)目區(qū)域擬安排項(xiàng)目區(qū)域說(shuō)明 A、B、C商戶區(qū)、電玩、舞蹈學(xué)電玩、網(wǎng)吧、舞蹈學(xué)校精品服飾區(qū) 校、西側(cè)衛(wèi)生間、網(wǎng)吧改造成商鋪 D、 E、F、G商戶區(qū)、特色項(xiàng)目區(qū)邊角地段可改造 足浴、茶樓、棋牌室、冰吧、學(xué)校、餐廳、KTV東側(cè)、冰吧及大門主通餐飲娛樂區(qū)集中和分散相結(jié)合 道兩側(cè) 全部改成510平米演藝吧、KTV西部跳蚤市場(chǎng)區(qū) 開放式小商鋪 有些項(xiàng)目可穿插分布在不同位置，原則是保證每一個(gè)區(qū)域都有帶人氣的項(xiàng)目，保證項(xiàng)目之間的互動(dòng)。 如果網(wǎng)吧拒不同意搬遷，則對(duì)相應(yīng)區(qū)域做相應(yīng)改變，并考慮對(duì)租金的影響。 3、精品服飾區(qū)的項(xiàng)目設(shè)想 A、擬引進(jìn)適合銀谷的休閑運(yùn)動(dòng)品牌來(lái)提高品位，擬對(duì)李寧、真維絲、羅賓漢、阿迪達(dá)斯、耐克等展開招商談判，吸引到一家就可能帶來(lái)更多。 B、擬引進(jìn)秦皇島當(dāng)?shù)卮笮蜕虉?chǎng)中的所謂二線品牌。 C、因秦皇島大多數(shù)商場(chǎng)進(jìn)行品牌化戰(zhàn)略，將多品牌的名品折扣店從中清退，而這些項(xiàng)目又是符合年輕人消費(fèi)能力差又追求名牌的心理，所以引進(jìn)后能帶來(lái)一定的人氣。 D、鼓勵(lì)和引導(dǎo)原有商戶進(jìn)行品牌升級(jí)，并提高裝修檔次，以提升整體形象。 三、關(guān)于調(diào)整收益的思考 1、租金標(biāo)準(zhǔn)的制訂不能一廂情愿，銀谷要通過(guò)本次整體規(guī)劃和重新的分區(qū)管理，使整體的商業(yè)氣氛更加濃厚、商業(yè)環(huán)境更加優(yōu)美，帶動(dòng)人氣旺起來(lái)，并使整體項(xiàng)目之間的互動(dòng)得到強(qiáng)化，逐步提高購(gòu)買率，使商戶經(jīng)營(yíng)者的利益都得到有效提升，從而達(dá)到增加公司收益的目的。 2、本次調(diào)整的效益必須通過(guò)首次開發(fā)和二次開發(fā)兩個(gè)方面體現(xiàn)。首次開發(fā)主要是指對(duì)現(xiàn)有客戶和閑置商業(yè)區(qū)進(jìn)行開發(fā)的收益，要保證在本次開發(fā)收益中獲取到預(yù)想的回報(bào)。二次開發(fā)主要是對(duì)邊角及廣告位利用獲得收益，獲取超值的回報(bào)。 第三部分 招商目標(biāo)及招商政策 租金收入是指本年度內(nèi)所收的全部租金收入和其他方面的收益。 租金標(biāo)準(zhǔn)是指每平方米實(shí)際營(yíng)業(yè)面積一年內(nèi)的租金價(jià)格。 一、招商目標(biāo) 1、在一年時(shí)間內(nèi)（2008年5月到2009年5月31日），完成總營(yíng)業(yè)面積的90%，達(dá)到6609平方米，新增營(yíng)業(yè)面積3181平方米。 原設(shè)計(jì)中的大面積商戶改造成小商鋪后，約有15%20%會(huì)變成通道，應(yīng)考慮到對(duì)新增營(yíng)業(yè)面積的影響。 2、首次開發(fā)招商及調(diào)整工作結(jié)束后，使公司理論年租金收入（含物業(yè)費(fèi)和空調(diào)費(fèi)）在不優(yōu)惠情況下，提高到500萬(wàn)元以上（平均租金達(dá)到700）。 在首次開發(fā)一年內(nèi)進(jìn)行的二次開發(fā)收益，在不優(yōu)惠情況下爭(zhēng)取達(dá)到100萬(wàn)元。 首次開發(fā)和二次開發(fā)兩項(xiàng)合計(jì)600萬(wàn)元。 3、實(shí)際收入計(jì)劃： 2008年實(shí)際收入比2007年增長(zhǎng)76%，從227萬(wàn)元增加至400萬(wàn)元；2009年實(shí)際收入比2008年增長(zhǎng)25%以上，達(dá)到500萬(wàn)元；2010年實(shí)際收入比2009年增長(zhǎng)20%，達(dá)到600萬(wàn)元。 2008年收入增長(zhǎng)不大的原因是：新商戶進(jìn)駐的時(shí)間有早有晚，20%左右的商業(yè)區(qū)有可能招不到商戶等。先招滿再調(diào)整是商業(yè)地產(chǎn)炒作的基本手段，也是秦皇島的實(shí)際情況，所以我們的主要目標(biāo)是為明年的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，以期得到最快的價(jià)值提升。 4、通過(guò)專業(yè)的管理和營(yíng)銷手段來(lái)促進(jìn)商業(yè)區(qū)的繁榮，進(jìn)而帶動(dòng)影城的進(jìn)一步發(fā)展，形成雙方良好的互動(dòng)，最終提升銀谷的整體商業(yè)價(jià)值。 二、招商及調(diào)整政策 1、原則上現(xiàn)有中央商戶區(qū)總體租金增加20%，大面積商戶增長(zhǎng)10%（調(diào)換位置的租金標(biāo)準(zhǔn)不上調(diào)），對(duì)于按期一次性足額繳納租金的商戶，按整體比例25%給予優(yōu)惠，局部地區(qū)可特殊處理。 跳蚤市場(chǎng)5平方米小商鋪的單位面積年租金8001200之間，根據(jù)招商情況做適當(dāng)調(diào)整。 2、物業(yè)費(fèi)和空調(diào)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目按每平方米每年180元收取；電費(fèi)按國(guó)家收取的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；健康證做為入駐的前提條件，由商戶提前辦理并在商場(chǎng)備案或由公2月、大面積商戶按1元/ 司代商戶辦理；工商管理費(fèi)用（小商戶按2元/ m2m月）收取和公安備案費(fèi)做為代收費(fèi)用處理。 注：工商管理費(fèi)均一次性收取，電費(fèi)按月收取。 3、中央商戶區(qū)調(diào)整更新比例為20%左右。根據(jù)實(shí)際情況，原有客戶不適合原地經(jīng)營(yíng)的，可調(diào)整到新商戶區(qū)。 4、視項(xiàng)目投資情況，對(duì)閑置大面積按450-600（平均500）的租金標(biāo)準(zhǔn)簽訂出租合同，大面積商戶租金按半年和一年兩種時(shí)間收取。也可簽訂三年以下 長(zhǎng)期租賃合同，但每年租金要遞增815%，但要在合同中注明，公司整體規(guī)劃發(fā)生變化，需要該商戶變更位置的，應(yīng)服從公司安排。 入駐新改造區(qū)的小商戶，按6001000元（平均700）的租金標(biāo)準(zhǔn)簽訂出租合同。 3001000 2221000 m51300 m面積以上150 m 2m 質(zhì)量保證金1月租金1月租金1月租金1月租金 安全保證金500元2000元2000元3000元 出勤保證金200300400500 1、質(zhì)量保證金對(duì)應(yīng)罰款項(xiàng)目：商品質(zhì)量問題、服務(wù)質(zhì)量問題、公物損壞賠償?shù)?；安全保證金對(duì)應(yīng)罰款項(xiàng)目：裝修問題、消防安全問備注 題、人身傷害問題等；出勤保證金對(duì)應(yīng)罰款項(xiàng)目：不按時(shí)營(yíng)業(yè)問題。 2、質(zhì)量保證金在撤場(chǎng)三個(gè)月內(nèi)返還，其它在撤場(chǎng)一個(gè)月內(nèi)返還。 5、保證金收取項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 6、合同期半年內(nèi)嚴(yán)禁私自兌店，清退執(zhí)意私自兌店的商戶和商品檔次低、銷售差的商戶；對(duì)部分商戶提出限期改進(jìn)意見，拒不配合的列入擬清退名單； 7、對(duì)同商品品類的數(shù)量加以合理控制，避免明顯的追貨形為，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，為客戶提供良好的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 三、運(yùn)營(yíng)管理 1、營(yíng)業(yè)環(huán)境的改善 、對(duì)四個(gè)廣場(chǎng)通道裝修后全部打開，并在東西主通道上方設(shè)置霓虹燈標(biāo)識(shí)，便于廣場(chǎng)上的人流進(jìn)入。 、在通道的適當(dāng)位置增加顧客休息椅和植物，修補(bǔ)原有損毀路面體現(xiàn)以人為本的理念，創(chuàng)造更人性化的購(gòu)物環(huán)境。 、在銀谷內(nèi)外的適當(dāng)位置設(shè)立廣告位，提供給商戶進(jìn)行宣傳，既可以增加商業(yè)氛圍，又可以增加一些廣告收入。 、提高管理及保安、保潔、工程等人員的服務(wù)意識(shí)，對(duì)開水供應(yīng)、洗手間及地面衛(wèi)生、照明設(shè)施等工作做進(jìn)一步地改進(jìn)，加強(qiáng)工作細(xì)節(jié)管理，確保商業(yè)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化。 、利用導(dǎo)購(gòu)牌、廣告牌、賣場(chǎng)內(nèi)外裝飾、背景音樂、空享空間的商品促銷展示（適當(dāng)收取費(fèi)用）等手段，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍。 除節(jié)假日晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)半小時(shí)外，暫不改變經(jīng)營(yíng)時(shí)間，視招商進(jìn)展情況和以后經(jīng)營(yíng)情況再定，但大商戶和特殊項(xiàng)目客戶可以特殊對(duì)待。 2、品牌宣傳推廣 、鼓勵(lì)和引導(dǎo)商戶的促銷宣傳，除了公司正常的招商宣傳和品牌宣傳外，公司還可以組織部分商戶一起出錢共同做廣告宣傳。 、積極同外界新聞和政府機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展各種各樣的活動(dòng)，來(lái)提高銀谷商業(yè)區(qū)的知名度和美譽(yù)度。 、堅(jiān)持和影廳的互動(dòng)，做好捆綁式的宣傳和促銷。 3、現(xiàn)場(chǎng)管理 、加強(qiáng)對(duì)賣場(chǎng)日常管理，由營(yíng)銷部現(xiàn)場(chǎng)主管每天三次對(duì)營(yíng)業(yè)情況進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做好日巡查記錄，每周向分管副總進(jìn)行一次總結(jié)匯報(bào)。 10：0010：30 主要檢查出勤、營(yíng)業(yè)設(shè)施等情況。 13：3014：00 主要檢查出勤、營(yíng)業(yè)人員服務(wù)、衛(wèi)生等情況。 17：0017：30 主要抽查商品質(zhì)量、宣傳品布置情況等，并對(duì)商戶提出改進(jìn)建議。 、聯(lián)合大檢查：按照修訂后的銀谷商業(yè)區(qū)管理制度規(guī)定，每周二或周五下午，由辦公室主任負(fù)責(zé)組織商業(yè)區(qū)大檢查，參加人員由行政部經(jīng)理、招商經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)主管、策劃主管、保安隊(duì)長(zhǎng)、工程主管、保潔負(fù)責(zé)人組成，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，按照管理制度進(jìn)行相應(yīng)處理。并由行政部經(jīng)理形成書面報(bào)告，